Credit Linked Vastgoed VIII B.V.

Transcriptie

1 Credit Linked Vastgoed VIII B.V. Obligaties op Nederlands Retail vastgoed Zeer lang verhuurd Forse overwaarde Zeer gespreide portefeuille op A locaties Gerenommeerde huurders Uitstekende rendements risico verhouding Korte looptijd

2 Credit Linked B.V. initiatiefnemer en beheerder et aanbieden van een realistisch alternatief voor overoptimistische, traditionele tweede hypotheekrecht vastgoedobligaties, waarbij risico en rendement wel met elkaar in balans zijn. Drs. Eduardo Alvarez, oprichter van Credit Linked B.V.

3 Inhoudsopgave Samenvatting 4 In het kort leest u alles over de aangeboden obligaties en het vastgoed Risico s 6 Transparantie en het uiteenzetten van de risico s gaan hand in hand De Belegging 8 Wat gebeurt er met uw inleg et Vastgoed en de uurders 10 Een overzicht van de hoogwaardige vastgoedportefeuille en de huurders De Vergelijking 12 Verwacht rendement en risico vergeleken met andere aanbiedingen De Beheerder 12 Alles over Credit Linked B.V. en eerdere producten Overige Informatie 13 Rol van de Stichting, inschrijvingen, contactgegevens en diversen

4 Samenvatting SALE Gespreide en defensieve winkelportefeuille op Nederlandse a locaties met eerste hypotheekrecht Superieure rendements/risico verhouding Belegging in beursgenoteerde obligaties Defensief hoogwaardig Nederlands winkelvastgoed Effectief rendement tot 11% Stabiele, hoge huurinkomsten geven 150% rentedekking Bewezen bestaansrecht van de huurders sinds 1926 Verhuurd tot 2026 (gemiddeld) tot 20% korting 40% overwaarde op het vastgoed Zeer lange huurovereenkomsten op deels cultureel erfgoed, gerenommeerde, solide huurders

5 In het kort Door te kiezen voor Credit Linked Vastgoed VIII obligaties participeert u in de financiering van 71 winkelpanden en drie parkeergarages. Deze panden zijn verhuurd tot gemiddeld 2026 en hebben een overwaarde (ten opzichte van de financiering) van ruim 40%. De huurders zijn de grote warenhuisketens ema, De Bijenkorf en V&D. 87% van het vastgoed staat op A locaties, een deel van het vastgoed is officieel onderdeel van het Nederlandse cultureel erfgoed. Door zogenaamde Leo Mesdag Asset-Backed Securities aan te kopen (tot circa 20% onder de nominale waarde) op de Euronext Amsterdam wordt bovenstaande belegging verwezenlijkt. Aflossing van deze Leo Mesdag Asset-Backed Securities (en dus ook de aflossing van de Credit Linked Vastgoed VIII obligaties) gebeurt bij herfinanciering van de lening (naar verwachting in augustus 2014, maar niet later dan augustus 2016) of bij verkoop van het vastgoed. U kunt kiezen uit drie Credit Linked Vastgoed VIII obligaties (alle obligaties betalen elk kwartaal rente en hebben een looptijd van drie tot vijf jaar): Obligatie serie Aantal obligaties (á ) Rente Maximale bonus Effectief rendement na kosten aflossing in 2014 aflossing in 2016 Klasse AA 80 6% 2,5% 7,0% 6,3% Klasse A 330 7% 6,3% 8,5% 7,0% Klasse B 80 7,7% 11,6% 11,0% 8,0% Klasse AA ontvangt elk kwartaal als eerste de verschuldigde rente en aflossing, vervolgens Klasse A en daarna Klasse B. De uit te keren bonus wordt evenredig verdeeld over de verschillende Klassen. Realistisch Exit scenario Aflossing van de financiering (en dus terugbetaling van uw inleg) geschiedt naar verwachting in Gebeurt dit niet, dan worden alle huurinkomsten (die overblijven na de betaling van de rente) gebruikt ter aflossing van de financiering. Niet later dan augustus 2016 dient de restant financiering alsnog te worden afgelost (op straffe van het opeisen van het onderliggende vastgoed). Ter indicatie, lang verhuurd vastgoed op A locaties wordt normaliter gewaardeerd op 14x - 22x de bruto huur afhankelijk van de exacte locatie, de kwaliteit van de huurder enzovoort. Omdat de uitstaande financiering in 2016 circa 11,7x de bruto huur bedraagt, worden geen problemen verwacht. Gedwongen verkoop van het vastgoed op 9,9x de bruto huur houdt in dat de Klasse AA obligaties in zijn geheel worden afgelost. Voor de Klasse A en B obligaties volgt volledige aflossing bij een verkoopprijs van respectievelijk 11,2x en 11,7x de bruto huur. De huidige waardering van het vastgoed is circa 19x de bruto huur. Leeswijzer Op de volgende bladzijden vindt u meer informatie over de vastgoedportefeuille, de manier waarop wordt geparticipeerd in de financiering, de risico s en de huurders. Lees ook het door de AFM getoetste Prospectus, op te vragen bij Credit Linked en Eurogroei Beleggingen. Credit Linked Vastgoed VIII heeft geen vergunningplicht voor het aanbieden van obligaties.

6 Risico s U leest nu een brochure van een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds. De AFM beschouwt circa 1 op de 4 niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen als dubieus. Wees op uw hoede en beleg alleen in dit soort fondsen indien u begrijpt waar u in belegt, hoe het rendement tot stand komt en wat de risico s zijn en kunnen betekenen voor uw belegging. U belegt niet in een traditioneel vastgoedproduct. Bijna alle vastgoedaanbiedingen die u leest hebben hetzelfde onderliggende mechanisme. Er worden panden gekocht, er wordt een lening bij de bank geregeld van 60%-80% van de waarde van het pand, en de rest van het benodigde geld wordt bij u gehaald. Credit Linked belegt echter anders, wij participeren in de lening van de bank, of in een portefeuille van bankleningen. Deze andere manier van beleggen heeft als grote voordeel dat de rol van de bank wordt overgenomen, inclusief alle bescherming die banken altijd eisen bij het verstrekken van een lening. Waarom staan de risico s vermeld in deze reclame brochure? Wellicht bent u niet gewend om iets te lezen over risico s in een reclame brochure. Vanaf de eerste aanbieding van Credit Linked in 2009 heeft Credit Linked altijd ruimte gemaakt in haar reclame-materiaal om de belangrijkste risico s weer te geven. Waarom doen veel vastgoedaanbieders dit niet? Reclame materiaal mag niet misleidend zijn, maar er is altijd een grijs gebied, waar sommige vastgoedaanbieders graag gebruik van maken. Staan er geen risico s in de brochure, wees dan extra op uw hoede. Lees het door de AFM goedgekeurde Prospectus van Credit Linked Vastgoed VIII. Veel vastgoedaanbieders sturen u een mooie folder van een aantal pagina s. Of een meer uitgebreide brochure vergelijkbaar met wat u nu leest. Maar folders en brochure s vertellen niet het gehele verhaal. Lees dus het Prospectus. et Prospectus bevat een uitgebreid hoofdstuk over risico s, rendementsberekeningen bij verschillende scenario s, verdere uitleg over de belegging en meer informatie over de exacte voorwaarden. eeft u een vraag, neem dan contact op! Credit Linked staat u graag te woord, indien u vragen heeft.

7 In het kort Onderstaand leest u de belangrijkste risico s waarmee de belegging geconfronteerd kan worden: Te late of gedeeltelijke terugbetaling van de financiering, leegstand, wanbetaling en/of een waardedaling van het vastgoed. In het ergste geval kunnen deze risico s leiden tot een verlies van uw inleg. De financiering waarin wordt belegd wordt niet (op tijd) terugbetaald Er wordt belegd in beursgenoteerde Leo Mesdag Asset-Backed Securities. Deze kunnen alleen worden afgelost, indien de financiering op de winkelpanden en garage s wordt terugbetaald, of als al het vastgoed wordt verkocht. Gebruikelijk is, dat de financiering zal worden afgelost door het aangaan van een nieuwe financiering. Een beperkte kredietverstrekking van banken maakt herfinanciering moeilijker. Wordt de financiering niet terugbetaald in 2014, dan gaat de rente op de financiering omhoog en moeten de huurinkomsten worden gebruikt om de financiering elk kwartaal voor een klein deel af te lossen. Dit duurt tot augustus Daarna kan er worden besloten om het vastgoed op te eisen en vervolgens te verkopen. Uitstel van aflossing leidt tot uitstel van aflossing van de Credit Linked Vastgoed VIII obligaties en dus tot een lager rendement. De huur wordt niet (op tijd) betaald Tot op heden blijken ema, V&D en de Bijenkorf voorbeeldige huurders. Maar het is zeker mogelijk dat er in de toekomst problemen gaan ontstaan. Wanneer de echt ontvangen huurinkomsten te veel afnemen door wanbetaling, ontstaat er het recht om de aflossing van de financiering af te dwingen of om het vastgoed op te eisen. Dit scenario kan leiden tot het (tijdelijk) niet betalen van de rente op de Credit Linked Vastgoed VIII obligaties. De waarde van het onderliggende vastgoed neemt af Bij de bovenstaande scenario s kan het voorkomen dat het vastgoed wordt verkocht. Als het vastgoed vervolgens minder opbrengt dan 1 miljard, (circa 14x de huidige bruto huur), dan kan dit leiden tot niet volledige aflossing van de Leo Mesdag Asset-Backed Securities. Een lagere waarde van het vastgoed kan ook leiden tot problemen bij het vinden van een nieuwe financiering. Wat kan er nog meer misgaan? Credit Linked heeft het recht af te wijken van de gepresenteerde verdeling Klasse AA, Klasse A en Klasse B obligaties. Er kunnen ook minder obligaties worden uitgegeven, waardoor de vaste kosten meer zullen drukken op het rendement. De panden zijn verzekerd, maar bepaalde gebeurtenissen kunnen niet verzekerd worden. Er kunnen calamiteiten of schade door milieuvervuiling optreden De Leo Mesdag Asset-Backed Securities zijn wel beurgenoteerd maar moeilijk en weinig verhandelbaar. Wanneer de obligaties door onvoorziene omstandigheden moeten worden verkocht, leidt dit tot een lagere opbrengst, Credit Linked is een kleine organisatie, met één directeur en twee medewerkers. Er kunnen ongunstige veranderingen optreden in de fiscale wetgeving.

8 De belegging miljoen 71 winkelpanden 3 parkeergarages 87% A locaties 99,7% bezettingsgraad miljoen Leo Mesdag Class Y en achtergestelde (voornamelijk institutionele) investeerders Leo Mesdag Class E uurcontracten tot 2026 (gemiddeld) Aansprekende huurders: ema (45%) Bijenkorf (33%) V&D (22%) 775,5 miljoen Leo Mesdag Class D Leo Mesdag Class A, B en C Credit Linked Vastgoed VIII belegt in de Leo Mesdag Class D en Leo Mesdag Class E Asset-Backed Securities. Deze zijn onderdeel van een in 2006 verstrekte lening van miljoen ter aankoop van een vastgoedportefeuille met een waarde van miljoen. Volledige aflossing van de Leo Mesdag Asset-Backed Securities vindt plaats indien de verstrekte lening wordt geherfinancieerd (in ieder geval voor augustus 2016), danwel bij een verkoopopbrengst van de vastgoedportefeuille van minimaal miljoen. Een verkoopopbrengst van minder dan 775,5 miljoen leidt tot het volledig verloren gaan van zowel de Leo Mesdag Class D Asset-Backed Securities als de Leo Mesdag Class E Asset-Backed Securities (omdat eerst de Leo Mesdag Class A, B en C Asset-Backed Securities worden afgelost).

9 Wat gebeurt er met uw inleg De opbrengst van de Credit Linked Vastgoed VIII AA, A en B obligaties wordt als volgt aangewend: 1. Aankoop nominaal Leo Mesdag Class E Asset-Backed Securities 2. Aankoop nominaal Leo Mesdag Class D Asset-Backed Securities 3. Een liquiditeitsreserve van circa De betaling van circa 200,000 aan kosten Voor de Leo Mesdag Asset-Backed Securities wordt maximaal betaald. Door de aankoop onder de nominale waarde kan een aantrekkelijk rendement worden behaald, mede gegeven het lager dan gemiddelde risicoprofiel en de kwaliteit van het vastgoed. Wat zijn Leo Mesdag Asset-Backed Securities Leo Mesdag Asset-Backed Securities (verhandelbaar op Euronext Amsterdam) zijn in 2006 uitgegeven om het risico op een lening van miljoen over te hevelen naar grote financiële marktpartijen (bijvoorbeeld pensioenfondsen). et onderpand van de lening is een portefeuille van 71 winkelpanden en drie garages (met een waarde van miljoen). De lening is opgeknipt in zes delen: Naam Asset-Backed Securities Grootte (in miljoenen euro) Rentevergoeding Leo Mesdag Class A 642,5 driemaands Euribor + 0,19% Leo Mesdag Class B 20,5 driemaands Euribor + 0,23% Leo Mesdag Class C 112,5 driemaands Euribor + 0,30% Leo Mesdag Class D 142,5 driemaands Euribor + 0,51% Leo Mesdag Class E 80 driemaands Euribor + 0,80% Leo Mesdag Class Y 50 driemaands Euribor + 1,85% Zowel voor de rente als aflossing van de Leo Mesdag Asset-Backed Securities geldt dat deze in alfabetische volgorde wordt uitgekeerd, dus eerst de Class A, dan Class B enzovoort. In 2014 (en niet later dan 2016) vindt aflossing van de Leo Mesdag Asset-Backed Securities plaats (door aflossing van de onderliggende lening). De voordelen Omdat door de aankoop van de Leo Mesdag Asset-Backed Securities de rol van de traditionele bank wordt overgenomen, wordt ook geprofiteerd van de strenge verstrekkingseisen van banken: Een 1 e hypotheekrecht op het vastgoed en de huurpenningen. De huurinkomsten bedragen 150% van de rentelasten op de Leo Mesdag Asset-Backed Securities. et onderpand is 40% meer waard dan de uitgegeven Leo Mesdag Asset-Backed Securities. Beleggers in de Leo Mesdag Asset-Backed Securities worden dus beschermd door forse overwaarde, hoge huurinkomsten (de huurcontracten lopen gemiddeld nog 15 jaar) en het 1 e hypotheekrecht. Uniek in Nederland Vergelijk de voordelen gerust met producten van andere aanbieders. Credit Linked is de enige partij in Nederland, die (nu al ruim drie jaar) beleggingen in vastgoed biedt met eerste hypotheekrecht en een ruime overwaarde.

10 et vastgoed en de uurders Algemeen ema Bijenkorf V&D Q-Park Overig Totaal Aantal panden Marktwaarde (in mln) Oppervlakte (in m 2 ) Bruto huurinkomsten (in mln) 32,5 21,2 15,6 4,9 0 74,2 Geografische verdeling Bouwjaar Aantal Bruto huur Marktwaarde Aantal Bruto huur Marktwaarde Zuid olland 18 23,1 444,8 < ,9 340,8 Noord olland 18 17,8 342, ,6 125,9 Gelderland 9 8,1 171, ,9 38,9 Utrecht 5 6,7 120, ,8 252,2 Noord Brabant 7 6,2 117, ,0 205,3 Limburg 5 5,6 110, ,3 332,4 Groningen 3 2,9 48, ,0 59,6 Overijssel 5 2,5 45, ,6 70,2 Drente 2 0,9 16,1 > ,1 Friesland 1 0,4 7,5 Totaal 74 74, Zeeland 1 0 4,1 Flevoland Totaal 74 74, Locatie Aantal Bruto huur Marktwaarde A ,1 693,4 A ,5 544,7 B1 9 9,6 187,2 B ,1 Totaal 74 74,

11 ema, 57 retail panden B Bijenkorf, 6 retail panden VD V&D,7 retail panden P Q-Park, 3 parkeergarages L Leegstaand (0,3%) VD Noord olland (24%) Utrecht (8%) P VD B (6x) Zuid olland (31%) VD (2x) B P VD (2x) VD B B P (3x) VD (2x) Gelderland (12%) L B Noord Brabant (8%) Limburg (8%) VD B 11

12 De Vergelijking U kunt ook kiezen uit vier andere winkel vastgoed aanbiedingen (in Nederland en Duitsland). Op basis van 5,000 willekeurige scenario s voor de rente-ontwikkeling, leegstand, waardering en inflatie is het verwachte rendement en het risico berekend voor de Credit Linked Vastgoed VIII obligaties en de vier alternatieven. Onderstaande afbeelding geeft de resultaten weer. 10% Klasse B verwacht rendement 8% 6% Klasse AA Klasse A Traditionele tweede hypotheekrecht aanbieders 4% 2% 0% 0% 2% 4% risico Waar andere aanbieders een hoger risicoprofiel kennen (lees: gevoeliger zijn voor leegstand, de rente en de waardeontwikkeling van vastgoed) en een middelmatig rendement hebben (met name door het niet uitkomen van de optimistische verwachtingen in de brochures), worden de Credit Linked Vastgoed VIII obligaties gekenmerkt door een lager risicoprofiel (door overwaarde en het eerste hypotheekrecht) in combinatie met een aansprekend en realistisch rendement). Een zuiver getalsmatige analyse is uiteraard niet alleszeggend. Een vastgoed aanbieding dient ook beoordeeld te worden op de kwaliteiten van het management, de kwaliteit van de huurders, de looptijd van de huurcontracten, de kwaliteit van de panden enzovoort. De Beheerder Credit Linked BV, opgericht in 2008, is een onderneming die zich bezig houdt met het beleggen in Asset-Backed Securities voor eigen rekening en risico en/of voor derden. et management van Credit Linked BV heeft een ruime ervaring met de markt voor Asset-Backed Securities en met het initiëren van vastgoedobligaties. Credit Linked Vastgoed VIII is de zesde vastgoedpropositie op basis van Asset-Backed Securities voor particuliere beleggers van Credit Linked BV. Credit Linked BV houdt bij de beslissing omtrent de aankoop van Asset-Backed Securities rekening met verschillende uitgangspunten, waaronder: De rendements/risico verhouding t.o.v. traditionele 2 e hypotheekrecht vastgoedaanbieders De overwaarde van het onderpand De verhouding tussen de huurinkomsten en de rentelasten De kwaliteit en de locatie van het vastgoed De kwaliteit en solvabiliteit van de huurders, en de looptijd van de huurcontracten Eerste hypotheekrecht 12

13 Overige Informatie Stichting Trust Credit Linked Vastgoed VIII et doel van de stichting is het behartigen van de belangen van de obligatiehouders en het vertegenwoordigen van de obligatiehouders bij Credit Linked Vastgoed VIII. Alle geldstromen van en naar de obligatiehouders lopen via de stichting. et bestuur van de stichting wordt momenteel gevormd door Intercity Corporate Management BV en Eurogroei Beleggingen BV. Inschrijven Inschrijving op de Obligatielening is doorlopend mogelijk tot het moment van bereiken van de totale nominale waarde van de Obligatielening. De inschrijvingsperiode in verband met de uitgifte van de Obligatielening begint op 2 december 2011 en eindigt op het moment dat de inschrijving voor de uitgifte van de Obligaties voltekend is, doch uiterlijk op 29 februari De Intitiatiefnemer heeft het recht de inschrijvingsperiode te verlengen danwel te verkorten. Contactgegevens Voor meer informatie kunt u terecht bij Eurogroei Beleggingen (het emissiekantoor) of Credit Linked. Wij staan u graag te woord. Credit Linked BV Eurogroei Beleggingen Bunder 19 Nieuwlandstraat WC Soest 5038 SL Tilburg , info@creditlinked.nl info@eurogroei.nu Prospectus et electronische Prospectus is verkrijgbaar via de website van Credit Linked, et papieren Prospectus kunt u aanvragen bij Credit Linked of Eurogroei Beleggingen en is vanaf half december beschikbaar (indien gewenst kunt u bij Credit Linked een print-out van het Prospectus aanvragen. Reclamebrochure et document dat u nu leest is een brochure en een reclameuiting van Credit Linked. Alhoewel met grote zorg samengesteld, is alleen de informatie in het Prospectus bindend. 13