Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal. In deze WOX: Thema onderzoek: 130 miljard woningwaarde verdampt

Transcriptie

1 Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal In deze WOX: Marktliquiditeit gedaald: De verhouding tussen het aanbod en de verkopen is gestegen naar een factor 2,2. Hiermee duurt het ongeveer 26 maanden voordat de bestaande voorraad koopwoningen verkocht is in het huidige klimaat. Betaalbaarheid sterk verbeterd: Door een combinatie van dalende woningprijzen en dalende hypotheekrentes is de betaalbaarheid van woningen met 14,1% sterk gestegen het afgelopen jaar. Sinds de start van de crisis is de betaalbaarheid met 40,6% toegenomen. Kentering in de woningprijsontwikkeling: De gemiddelde woningprijs daalt nog steeds op jaarbasis, echter de snelheid van de daling neemt af. Thema onderzoek: 130 miljard woningwaarde verdampt Calcasa analyseerde het waardeverlies voor woningen gekocht na de crisis. Een woning gekocht in 2008 is gemiddeld 34 duizend euro minder waard in Gecorrigeerd voor inflatie is dit verlies nog groter: 63 duizend euro. Introductie 1 Thema onderzoek 2 Woningwaarde 4 Voorspelling 5 Prijsontwikkelingen 5 Segment analyses 8 Betaalbaarheid woning 9 Marktliquiditeit 11 Woningverkopen 13 Hypotheekmarkt 13 Executieverkopen en achterstanden 14 Nieuwbouw 15 Commercieel vastgoed 17 Overzicht Nederlandse woningmarkt 19 CALCASA WOX Q Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 236 Prijsverandering J-O-J prijsverandering WOX -7,1% Tabel 1 Calcasa kengetallen K-O-K prijsverandering WOX -1,0% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie -9,8% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2013Q2-5,1% Voorspelling K-O-K 2013Q2-1,8% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 18,9% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 14,1% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 5,5% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis Verandering aantal woningverkopen op jaarbasis -13,6% 1

2 130 miljard aan woningwaarde verdampt sinds crisis Calcasa analyseerde het waardeverloop per gemeente in de periode Sinds de crisis is een gemiddelde woning in Nederland 34 duizend euro minder waard geworden. Gecorrigeerd voor inflatie zou er 63 duizend euro verdampt zijn. Omgerekend naar alle koopwoningen in Nederland is er sinds de crisis 130 miljard aan waarde in woningen verdampt. In figuur 1 is de gemiddelde waardevermeerdering en verlies per koopwoning voor Nederland getoond. In het groen wordt de waardevermeerdering getoond, met in het donker groen de waardevermeerdering waarbij rekening is gehouden met de inflatie over de afgelopen jaren. Woningen gekocht in de periode kennen over het algemeen een waardevermeerdering, terwijl woningen gekocht in de periode te maken hebben met een waardeverlies. Vooral woningen gekocht in 2008 kennen het grootste waardeverlies. Gemiddelde waardevermeerdering/verlies per koopwoning Jaar van aankoop Figuur 1 Gemiddelde waardeverloop per koopwoning sinds jaar van aankoop in Nederland in de periode Groningers het beste af In tabel 2a wordt een top 5 van gemeenten getoond, gesorteerd naar het grootste waardeverlies (procentueel) per woning in de periode Huizenkopers in de gemeente Buren hebben op een gemiddelde woning gekocht in 2008, 20,2% aan waarde verloren: dit komt neer op 70,7 duizend euro. In de gemeente Wijdemeren is 19,9% verdampt sinds de crisis wat neerkomt op gemiddeld 87,9 duizend euro. In tabel 2b wordt eenzelfde top 5 getoond, maar dan van de 5 gemeenten met het minste waardeverlies (procentueel) in Huizenkopers in het Noorden van het land zijn het beste af geweest in de afgelopen jaren. In de gemeente Hoogezand-Sappemeer komt het huidige waardeverlies uit op gemiddeld 8 duizend euro voor een woning gekocht in In de gemeente Groningen verliest een woningbezitter die zijn huis gekocht heeft in 2008 zo n 10 duizend euro. Afgezet tegen het gemiddelde van Nederland (34 duizend euro) is het waardeverlies in deze 5 gemeenten gering te noemen. 2

3 Jaar van aankoop Nederland Buren Wijdemeren Maasdriel Geldermalsen Zaltbommel Tabel 2a Gemiddelde waardeverloop top 5 gemeenten met meeste procentueel waardeverlies in 2008 sinds jaar van aankoop, Jaar van aankoop Hoogezand- Nederland Sappemeer Groningen Haren Leek Zuidhorn Tabel 2b Gemiddelde waardeverloop top 5 gemeenten met minste procentueel waardeverlies in 2008 sinds jaar van aankoop,

4 Grootste waardeverlies voor Bloemendalers De grootste absolute waardedaling heeft plaatsgevonden in gemeenten als Bloemendaal, Naarden, Heemstede en Bussum in de top 5. In Bloemendaal heeft een gemiddelde woning 114 duizend euro aan waarde verloren sinds de crisis. Jaar van aankoop Nederland Bloemendaal Naarden Wijdemeren Heemstede Bussum Tabel 2c Gemiddelde waardeverloop top 5 gemeenten met meeste absolute waardeverlies in 2008 sinds jaar van aankoop, Rotterdam presteert het beste van de grote steden Van de vier grote steden in Nederland heeft Rotterdam het beste gepresteerd. Koopwoningen in de gemeente Rotterdam hebben sinds de crisis het minst aan waarde verloren in vergelijk met de andere grote steden (zie Figuur 2). Sinds de crisis in 2008 heeft een gemiddelde koopwoning in Rotterdam 24 duizend euro aan waarde verloren. In Eindhoven is het waardeverlies het grootst geweest sinds de crisis: daar verloor een gemiddelde woning 42 duizend euro aan waarde. In Rotterdam en Den Haag is het waardeverlies al gestart in 2005 en kennen dus een langere periode, maar wel met een geringer verlies. Amsterdammers kennen de grootste waardevermeerding tot 2008 met als gevolg dat een gemiddelde woning gekocht in 1995 nog steeds 185 duizend euro meer waard is. Van alle grote gemeenten (meer dan inwoners) in Nederland heeft Groningen het beste gepresteerd. Een gemiddelde woning gekocht in 2008 heeft slechts 10 duizend euro aan waarde verloren. Gemiddelde waardevermeerdering/verlies in: Figuur Utrecht Utrecht Den Haag Den Haag Eindhoven Eindhoven Almere Almere Gemiddelde waardeverloop per koopwoning sinds jaar van aankoop in een aantal grote steden van Nederland in de periode (groen = waardevermeerdering; Oranje = waardeverlies) Jaar van aankoop Jaar van aankoop Rotterdam Amsterdam Enschede Groningen Rotterdam Amsterdam Enschede Groningen Jaar van aankoop Jaar van aankoop 4

5 Daling gemiddelde woningwaarde houdt aan De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 236 punten. Gemiddelde woningwaarde: euro. K-O-K prijsverandering: -1,0%. J-O-J prijsverandering: -7,1% Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 3 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 230 0% 210-5% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13-10% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering Sinds halverwege 2011 daalt de gemiddelde woningwaarde versneld als gevolg van verscherpte regelgeving en twee maal zoveel aangeboden woningen als verkochte woningen. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: euro. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: -1,2%. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: -0,1%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: -7,3%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: -6,0%. 4% 2% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 4 K-O-K prijsverandering van een -en meergezinswoningen in Nederland 0% -2% -4% -6% 11K1 11K2 11K3 11K4 12K1 12K2 12K3 12K4 13K1 13K2 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 5

6 Daling voorspelling woningprijs neemt af Voorspelling woningprijsontwikkeling derde kwartaal 2013 K-O-K voorspelling WOX: -1,8%. J-O-J voorspelling WOX: -5,1%. Uitgesplitst naar woningtype, voorspelt Calcasa een daling van de woningprijs op jaarbasis van:»» -5,3% voor eengezinswoningen.»» -4,4% voor meergezinswoningen. Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: - 5,3%. Zuid-Nederland: -5,0%. Oost-Nederland: - 5,1%. Noord-Nederland: -4,4%. Provincie Groningen presteert het beste De gemiddelde woningwaarde is het hardst gedaald in de provincie Zeeland: -9,1% op jaarbasis. De laagste daling vond plaats in de provincie Groningen:- 3,2%. 2e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2013 eengezins- meergezins- t.o.v. 1e kwartaal woningen woningen 2012 Groningen ,2% Friesland ,0% Drenthe ,4% Tabel 3 Gemiddelde prijs en K-O-K prijsverandering in Nederland Overijssel ,2% Flevoland ,3% Gelderland ,6% Utrecht ,5% Noord-Holland ,4% Zuid-Holland ,8% Zeeland ,1% Noord-Brabant ,0% Limburg ,4% Nederland ,1% * De wijziging prijsverandering geeft het procentuele verschil weer tussen de prijsverandering in het 2e kwartaal 2013 ten opzichte van het 1e kwartaal

7 Grootste daler Corop-regio t Gooi en de Vechtstreek Grootste daler op jaarbasis is de regio T Gooi en de Vechtstreek met een jaar-op-jaar ontwikkeling van -12,7%. Minst grote daler op jaarbasis is de regio Overig Groningen (incl Stad Groningen) met een jaar-op-jaar ontwikkeling van -2,8%. In 3 van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde met 10% of meer in het afgelopen jaar. In 13 van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde met 5% of minder in het afgelopen jaar. Een overzicht van de gemiddelde prijzen per Corop-regio en de prijsontwikkeling in het afgelopen jaar staan vermeld in de Bijlage: figuur 21 en 22. Zuidwest-Gelderland grootste daler sinds piek Grootste daler sinds de top van de markt (3Q2008) is de Corop-regio Zuidwest-Gelderland: -18,6%. Grootste stijger sinds de top van de markt is er niet. De Corop-regio waar de prijzen het minst gedaald zijn sinds halverwege 2008 is de regio Overig-Groningen: -6,1%. Alle woningen Top van de markt (Q32008) Afgelopen jaar Tabel 4 Corop gebieden Laagste daling Overig Groningen -6,1% -2,8% Zeeuws-Vlaanderen -8,0% -5,8% Zuidwest-Overijssel -8,5% -3,9% Top 5 Corop-gebieden in daling en stijging van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt in 2008 en in het afgelopen jaar in Nederland Noord-Overijssel -9,5% -3,5% Oost-Groningen -10,2% -4,2% Hoogste daling Zuidwest-Gelderland -18,6% -10,3% Achterhoek -17,8% -9,8% Het Gooi en Vechtstreek -17,5% -12,7% Zuidoost-Noord-Brabant -17,3% -6,8% Kop van Noord-Holland -16,9% -8,8% 7

8 Grote verschillen prijsontwikkeling tussen buurten Ten opzichte van de piek van de markt eind 2008 is de prijsontwikkeling -14,1% geweest. In het gros van alle buurten (70%) in Nederland is de gemiddelde woningwaarde gedaald met 10 tot 15% op jaarbasis. Slechts in 2% van alle buurten is de gemiddelde woningwaarde met meer dan 20% gedaald: dit zijn voornamelijk buurten in Zaltbommel, Maasdriel, Westmaas en Waal, Buren, Geldermalsen en Lingewaal. In 16% van de buurten is de prijsdaling gematigd gebleven het afgelopen jaar. De gemiddelde woningwaarde daalde in zo n buurten tussen de 5 en 10%. Aantal buurten (in%) naar 5-jaarsprijsontwikkeling Figuur 5 16% 2% 21% >20% Percentage buurten naar 5 jaar prijsontwikkeling in 4 categorieën in Nederland -15 tot -20% -10 tot -15% -5 tot -10% 61% Meer informatie over de prijsontwikkeling op diverse regionale schaalniveaus is te raadplegen via de Calcasa WOX online (calcasa.nl/woxonline). 8

9 Dure woningen niet het hardst in waarde gedaald Woningen in de prijsgroep duizend euro zijn afgelopen jaar het hardst in waarde gedaald: -8,7%. Voorgaande kwartalen waren de verschillen tussen de diverse prijsklassen groot, echter dit kwartaal vertoont alleen de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro een substantiële afwijking. Goedkope woningen (<150 duizend euro) zijn het minst hard in waarde gedaald: -6,9%. Prijsklasse Jaar-op-jaar prijsontwikkeling Minder dan ,0% tot ,8% tot ,8% tot ,7% Meer dan ,5% Tabel 5a Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Alle woningen -7,1% Nieuwere appartementen minst hard in waarde gedaald Bij de prijsontwikkeling naar segment is de laagste waardedaling voor de appartementen gebouwd na 1980 (-4,6%), gevolgd door de (half-) vrijstaande woningen gebouwd na 1980 (-5,4%). De grootste waardedaling zien we terug bij de (half-) vrijstaande woningen uit de vooroorlogse periode (-10,6%). Jaar-op-jaar prijsontwikkeling Bouwjaar Tabel 5b Woningtype tot vanaf 1980 (Half-) Vrijstaand -10,6% -7,9% -5,4% Hoek/rijwoning -8,3% -7,2% -6,2% Prijsontwikkelingen naar woningtype en bouwjaar in Nederland Appartement -5,9% -7,9% -4,6% 9

10 Betaalbaarheid wonen verbeterd met 40,6% sinds piek De betaalbaarheid* van het wonen blijft verbeteren; het wonen is sinds halverwege de jaren 90 niet meer zo goedkoop geweest. In dit kwartaal wordt gemiddeld 18,9% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie Figuur 6). Sinds de top van de markt (eind 2008) is de betaalbaarheid van het wonen met 40,6% fors verbeterd. Halverwege 2008 gaf men gemiddeld nog 32,0% uit aan netto woonlasten. J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -14,1%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -5,5%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Figuur 7 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) naar gemeente. *De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 10

11 Marktliquiditeit neemt verder af Het aanbod is de laatste jaren sterk gegroeid, maar stabiliseert momenteel. In Q2 van 2013 worden er ruim 270 duizend woningen aangeboden: een geringe stijging van 0,7% op jaarbasis. Het jaarlijks aantal verkochte woningen ligt rond de 123 duizend woningen: een daling van -13,6% op jaarbasis. De gemiddelde vraagprijs ligt rond de 295 duizend euro. De gemiddelde looptijd is 19,6 maanden. Het verschil tussen de woningtypen is niet groot. Alleen vrijstaande woningen kennen een langere verkooptijd van gemiddeld 22,0 maanden. De verhouding tussen te koop staand en verkocht is in het laatste kwartaal gestegen naar een factor 2,2. Dit betekent dat het gemiddeld genomen circa 26 maanden duurt voordat de bestaande voorraad te koop staande woningen verkocht is in het huidige verkoopklimaat. Regionaal zijn hierin grote verschillen te ontdekken zoals te zien is in figuur 9. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur 8 Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht De verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen is met een cijfer van 1,4 het laagst in Zeeuws-Vlaanderen. Een gunstige aanbod/verkoopquote vinden we terug in de regio s Zeeuws- Vlaanderen, Groot-Amsterdam, Delft en Westland, overig Groningen (incl. Groningen stad) en de Zaanstreek (zie Figuur 9). De aanbod/verkoopquote is het hoogst in het noorden en oosten van het land. Oost-Groningen voert de lijst aan met een verhoudingscijfer van 3,9, gevolgd door Delfzijl e.o. met een cijfer van 3,4. Het percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen noemen we de marktliquiditeit. De marktliquiditeit voor heel Nederland komt uit op 3,1%. Dit is een daling van 14,3% op jaarbasis. In het tweede kwartaal van 2008 werd er nog gemiddeld 5,9% van de koopwoningvoorraad verkocht. De marktliquiditeit is hiermee gedaald met 47,3%. De marktliquiditeit is het hoogst in Groot-Amsterdam (5,0%) en (3,8%) Agglomeratie s-gravenhage. In de Corop-regio s Delfzijl e.o. en de Achterhoek is de marktliquiditeit het laagst met 2,2% respectievelijk 2,3%. 11

12 Figuur 9 Aanbod/verkoopquote alle woningen per Corop-regio in Nederland Figuur 10 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per Corop-regio in Nederland 12

13 Forse daling woningverkopen op jaarbasis Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 123 duizend. J-O-J ontwikkeling aantal verkopen: -14,3%. K-O-K ontwikkeling aantal verkopen: -10,0%. Aantal woningverkopen en veranderingen 5% 0% -5% Figuur 11 Aantal woningverkopen op jaarbasis en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -10% % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 ' K-O-K verandering aantal woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. Aantal verstrekte hypotheken met 11,4% gedaald Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis bedraagt 175 duizend in het tweede kwartaal van Daling aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis met 60,2% sinds de top van de markt in J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -11,4%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -9,8%. Aantal hypotheken en veranderingen 20% 10% Figuur 12 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 0% % % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 ' K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken 13

14 Opvallende daling van executieverkopen Ondanks de toenemende betalingsachterstanden en werkeloosheid daalt het aantal executieverkopen. Op jaarbasis is het aantal executieverkopen gedaald met 20,8% tot een niveau van Dit wordt verklaard doordat banken vaker kiezen voor gedwongen onderhandse verkopen in plaats van executoriale verkopen. In het tweede kwartaal van 2009 was 1,1% van het aantal woningverkopen een gedwongen verkoop tegenover 1,4% in het huidige kwartaal (zie figuur 13). Aantal executies ,0% 1,5% 1,0% Figuur 13 Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 750 0,5% 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14

15 Verdubbeling huishoudens met betalingsachterstanden In 2007 waren er bij het BKR ongeveer 30 duizend huiseigenaren met een betalingsachterstand op hun hypotheek (zie Figuur 14). In 2011 is dit aantal opgelopen naar ruim 65 duizend en aan het einde van 2012 zijn er ruim 72 duizend huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek (BKR, hypotheekbarometer, 2012). In 2013 is het aantal huiseigenaren met een betalingsachterstand op hun hypotheek wederom fors toegenomen. Momenteel zijn er ruim huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek: dit is een toename van huiseigenaren sinds 1 januari Sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met ruim 175% gestegen. Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek Figuur 14 Aantal kredietnemers met een betalingsachterstand op hun hypotheek in de jaren Bron: BKR, bewerking Calcasa '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Verkoop nieuwbouwwoningen fors gedaald Het laatste kwartaal van 2012 liet nog een eindsprint zien van het aantal nieuwbouw transacties (4.779), maar in het eerste kwartaal van 2013 is er een forse terugval van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar Afname aantal verkochte nieuwbouwwoningen op jaarbasis met 37,7%. Gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen is 244 duizend euro. Daling gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis van 1,6%. De nieuwbouw heeft momenteel een zwakkere positie in de woningmarkt. In de dalende markt is het dure nieuwbouwsegment als eerste weggevallen. 15

16 Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland Figuur 15 Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland afgezet tegen het aantal verkopen van nieuwbouw-woningen, Bron: MNW, bewerking Calcasa '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 ' Aantal verkopen Verkoopprijs Aanbod daalt en verkoopportefeuille krimpt Het aanbod van nieuwbouwwoningen is ingezakt. Door de beperking van de hypotheekrente aftrek per 1 januari 2013 is het aantal verkopen fors teruggelopen en de verwachting is dat het aantal nieuwbouw transacties nog verder zal teruglopen (Neprom, 2013). In de jaren groeide de verkoopportefeuille van nieuwbouwwoningen, maar sinds halverwege 2012 neemt de omvang van de portefeuille af doordat nieuwbouw grotendeels tot stilstand is gekomen. Nieuwbouw: aanbod versus verkoop Figuur 16 Aanbod van nieuwbouwwoningen afgezet tegen de verkoopportefeuille en de verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland, Bron: MNW, bewerking Calcasa '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoopportefeuille koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen 16

17 Grootste daling huurwaardes winkels in tweede kwartaal De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) toont aan dat de winkelhuurprijs per vierkante meter het afgelopen jaar 6,4% is gedaald. Voor commercieel vastgoed is de kleinste daling van de huurprijs teruggevonden bij de kantoren (Office Price Index, OPI). De daling betrof daar 0,9%. De huurprijzen per vierkante meter van de voorraad bedrijfsruimten (Industrial Price Index, IPI) zijn het afgelopen jaar met 1,1% gestegen. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) Figuur 17 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Huurprijsontwikkeling commercieel vastgoed De grootste daling van de vastgoedindexen in de afgelopen 3 jaar heeft plaatsgevonden bij de winkels (zie Tabel 6). Ten opzichte van het tweede kwartaal 2010 is de gemiddelde huurprijs van winkels het meest gedaald met 11,0% tot een gemiddelde huurprijs van 149 euro per m2. Betaalde een kantoorgebruiker in Nederland 10 jaar geleden nog 144 euro per m2, nu tien jaar later is dat gedaald tot 125 euro per m2. De huurprijs van kantoren is met 10,6% afgenomen ten opzichte van het tweede kwartaal Eventuele incentives worden nog niet meegenomen in de indexberekening. 17

18 Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaarontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,5% -9,2% Winkels (RPI) ,0% -15,8% Bedrijfsruimten (IPI) ,8% -9,0% Tabel 6 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur 18 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren op basis van Calcasa PropertyNL OPI PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 18

19 Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Amsterdam % 74% ,4 Rotterdam % 65% ,8 Den Haag % 55% ,3 Utrecht % 53% ,2 Eindhoven % 55% ,7 Provincies Alle woningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Groningen % 44% ,0 Friesland % 39% ,4 Drenthe % 36% ,4 Overijssel % 41% ,9 Flevoland % 36% ,3 Gelderland % 41% ,3 Utrecht % 42% ,0 Noord-Holland % 52% ,3 Zuid-Holland % 50% ,3 Zeeland % 35% ,9 Noord-Brabant % 40% ,1 Limburg % 41% ,8 Nederland % 44% ,6 Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) 27,9 33,2 15,4 13,0 10,5 Vrijstaand Half-vrijstaand Hoekwoning Tussenwoning Appartement 1,10% -0,80% 1,20% 1,50% -1,00% -0,60% 1,00% -3,40% 5,10% Rabobank ABN-AMRO ING Obvion AEGON Argenta Florius Nationale Nederlanden ASR Q Grote steden Aantal J-O-J verandering Prijsontwikkeling Q Alle woningen NHG verkopen % Amsterdam -9,6% -3,2% -7,6% -2,1% Executieverkopen % Den Haag -11,7% -6,5% -3,7% -8,0% HH betalingsproblemen % Rotterdam -10,4% -9,9% -9,9% -9,9% Hypotheekverkopen % Eindhoven -15,9% -6,7% -6,4% -7,6% Totale hypotheekschuld (x 1.000) % Utrecht -11,6% -8,2% -8,7% -7,5% Eengezinswoningen Eengezinswoningen Appartementen 115 7% % 5% % 3% % 1% % BNP Inflatie Werkloosheid WOX (1995=100) Hypotheekschuld (DNB) 19

20 Bijlage alle vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 7 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie in het tweede kwartaal van 2013 (in euro s) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland beneden- alle portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Tabel 8 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie in het tweede kwartaal van 2013 (in euro s) Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

21 Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 584 Schiedam 158 Wassenaar 501 Veendam 156 Heemstede 438 Brunssum 155 Naarden 429 Den Helder 154 Tabel 9 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het tweede kwartaal van 2013 (x 1000 euro) De Bilt 380 Kerkrade 154 Bussum 358 Terneuzen 153 Zeist 357 Heerlen 151 Utrechtse Heuvelrug 354 Oldambt 148 Wijdemeren 354 Leeuwarden 145 Vught 336 Delfzijl 141 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Zuidhorn -3,6% Hilversum -13,2% Leek -3,2% Wijdemeren -13,2% Amsterdam -3,2% Huizen -13,1% Hoogezand-Sappemeer -3,1% Bussum -12,3% Tabel 10 Top 10 hoogste en laagste ontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het tweede kwartaal van 2013 (in %) Wassenaar -3,1% Naarden -12,0% Steenwijkerland -3,0% Tholen -11,1% Dalfsen -2,9% Veere -11,0% Hardenberg -2,5% Buren -10,9% Groningen -2,3% Aalten -10,8% Zwartewaterland -2,2% Maasdriel -10,6% 21

22 Figuur 19 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het tweede kwartaal van 2013 (in euro s) Figuur 20 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het tweede kwartaal van 2013 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 22

23 Figuur 21 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2013 (in euro s) Figuur 22 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2013 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 23

24 Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Onze missie is: Calcasa wil de waarde en karakteristieken van alle 8 miljoen Nederlandse onroerend goed objecten transparant maken, zodat onze opdrachtgevers rendabele resultaten kunnen boeken en de risico s beter kunnen beheersen. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. Indien u meer informatie, zoals een overzicht van de variabelen of prijzen, wenst te ontvangen of indien u toegang wil krijgen tot de online demo, neem dan met ons contact op. 24