De Haagse Woningmarkt 2006 Stand van zaken, trends en verkenningen

Transcriptie

1 Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Directie Beleid/Afdeling Onderzoek De Haagse Woningmarkt 2006 Stand van zaken, trends en verkenningen

2 De Haagse Woningmarkt 2006 Stand van zaken, trends en verkenningen Op basis van het Woononderzoek Nederland (WoON) 2006

3 Colofon Overzicht van de Haagse woningmarkt Stand van zaken, trends en verkenningen Op basis van het Woononderzoek Nederland, WoON 2006 Oktober 2007 RIGO Research en Advies BV In opdracht van Dienst Stedelijke Ontwikkeling Den Haag Directie Beleid / Afdeling Onderzoek Inlichtingen: Dienst Stedelijke Ontwikkeling Den Haag Hettie Berendsen Telefoon h.berendsen@dso.denhaag.nl De Dienst Stedelijke Ontwikkeling Den Haag aanvaardt geen aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens

4 Inhoudsopgave Samenvatting 1 1 INLEIDING 7 2 WONINGEN EN HUISHOUDENS WONINGEN HUISHOUDENS 14 3 HUISHOUDENS IN WONINGEN WIE WOONT IN WAT VOOR WONING? INKOMENS EN WOONLASTEN VAN HUURDERS EN EIGENAAR BEWONERS APPARTEMENTEN EN HUN BEWONERS 27 4 WONINGZOEKENDEN EN HUN WENSEN WONINGZOEKENDEN GEVRAAGDE EN POTENTIEEL UIT VOORRAAD AANGEBODEN WONINGEN DE GEWENSTE WONINGVOORRAAD VRAAG VAN SPECIFIEKE GROEPEN PROFIEL VRAGERS EN BIJKOMENDE WENSEN PER SEGMENT KOPEN VAN DE HUURWONING 48 5 ENKELE SEGMENTEN NADER BELICHT PARTICULIERE HUURWONINGEN KOOPAPPARTEMENTEN EN VVE S 54 6 GEREALISEERDE VERHUIZINGEN DYNAMIEK IN DE AFGELOPEN JAREN 57

5 6.2 VERHUISDEN BETROKKEN EN ACHTERGELATEN WONINGEN 60 7 LEEFBAARHEID EN DE WOONOMGEVING VOORZIENINGEN OVERLAST EN VERVUILING 64 8 BLIK IN DE TOEKOMST EEN TOEKOMSTVERKENNING: WAAROM, WAT EN HOE? HUISHOUDENS IN BIJPASSENDE WONINGVOORRAAD IN BIJLAGEN 75

6 SAMENVATTING 1 Samenvatting Het Woon Onderzoek Nederland 2006 (WoON) is een landelijk onderzoek naar de situatie op de woningmarkt. Ongeveer huishoudens in Nederland zijn ondervraagd over onder meer hun woonsituatie en verhuisplannen. Onder hen ruim uit Den Haag plus nog ruim 200 die in Den Haag willen wonen dan wel in Den Haag hebben gewoond. Op basis van het WoON kan een integraal overzicht worden verkregen van de stand van zaken en ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt en aanverwante onderwerpen. In deze rapportage komt een breed scala aan thema s aan de orde, met speciale aandacht voor Zuidwest en de Vinexgebieden (Wateringseveld, Ypenburg en Leidschenveen). Hieronder worden de belangrijkste en meest opmerkelijke bevindingen samengevat. Woningen en huishoudens Den Haag telt ruim woningen in uiteenlopende soorten en maten. Bijna een kwart (23%) is grondgebonden (ook wel eengezinshuizen genoemd), 43% is een koopwoning. Grondgebonden woningen zijn er van huurwoningen kleiner dan 75 m2 tot koopwoningen van meer dan 180 m2. Een doorsnee appartement meet tussen de 55 en de 80 m2. Op de Vinexlocaties zijn de woningen aanzienlijk ruimer dan gemiddeld, in Zuidwest krapper. Huurwoningen hebben bijna altijd een huurprijs onder de grens van de huurtoeslag ( 605 per maand in 2006). Slechts 5% is duurder. Prijzen van koopwoningen (verkoopwaarden, geschat door de bewoners zelf) lopen sterk uiteen. Grondgebonden woningen zijn veel duurder dan appartementen. Slechts 30% heeft een verkoopwaarde onder de In Zuidwest zijn grondgebonden woningen betrekkelijk goedkoop, maar gerekend per vierkante meter doet Zuidwest niet onder voor de Vinexlocaties. In de Vinexwijken, waar grondgebonden woningen domineren, zijn vooral appartementen relatief duur, ook per vierkante meter. Ook huishoudens zijn er in soorten en maten. In de Vinexwijken zijn naar verhouding veel huishoudens met kinderen, Zuidwest is enigszins vergrijsd. Opvallend is dat huishoudens ten opzichte van de vorige meting, in 2002, in inkomens zijn achtergebleven. In Zuidwest en in de Vinexwijken was dat overigens niet of nauwelijks het geval, de daling deed zich vooral voor in overig Den Haag. De doelgroep (inkomens onder de huurtoeslaggrens) beslaat 37% van alle huishoudens. Van alle Haagse huishoudens heeft 29% een inkomen van meer dan anderhalf keer modaal ( hogere inkomens ). Huisvestingssituatie Als wordt gekeken naar de woonsituatie van huishoudens valt onder meer op dat huurders en eigenaar-bewoners behoorlijk van elkaar verschillen, vooral wat be-

7 2 SAMENVATTING treft inkomen. Eigenaar-bewoners hebben aanzienlijk hogere inkomens dan huurders, netto gemiddeld anderhalf keer zo hoog. Huiseigenaren in de Vinexwijken zitten daar nog weer flink boven. Daar staat tegenover dat eigenaar-bewoners in de Vinexwijken een betrekkelijk groot deel van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn. Dat laatste komt weer omdat ze betrekkelijk kort geleden kochten en dus op betrekkelijk hoge hypotheeklasten zitten. Voorts blijkt dat eigenaar-bewoners in Zuidwest weliswaar lagere inkomens hebben dan gemiddeld, maar wel hoger dan bij de vorige meting, in Ook in de Vinexwijken steeg het inkomensniveau nog in vergelijking met In overig Den Haag hebben eigenaar-bewoners in 2006 gemiddeld lagere inkomens dan eigenaren in De woonuitgaven zijn tussen 2002 en 2006 overal toegenomen, zowel voor huurders als voor eigenaar-bewoners. Vooral in overig Den Haag (dus buiten de Vinex en Zuidwest) heeft dit in combinatie met achtergebleven inkomens geleid tot gestegen woonlasten (huurquoten dan wel koopquoten). Vanuit inkomensgroepen bezien is een groot verschil in woonsituatie tussen de doelgroep en overige inkomensgroepen. Vooral het verschil met de klasse meer dan anderhalf keer modaal is groot. Waar de doelgroep voor slechts 20% in koopwoningen is te vinden, woont bijna driekwart (73%) van de hogere inkomensklasse in een eigen woning. De middengroep (minder dan anderhalf keer modaal, maar niet behorend tot de doelgroep) neemt een tussenpositie in (40% eigenaar bewoners). Nultredenwoningen Ongeveer een kwart van de woningvoorraad is een zogenaamde nultredenwoning, ofwel een woning zonder trappen. Deze woningen zijn in beginsel geschikt voor ouderen. Ouderen die willen verhuizen geven ook veelal aan een nultredenwoning te wensen, vooral als ze de 65 zijn gepasseerd. Toch weet de meerderheid van de (zelfstandig wonende) ouderen zich te redden in een gewone (niet-nultreden) woning en wordt de meerderheid van de nultredenwoningen (waaronder bijvoorbeeld galelijflats) bewoond door huishoudens jonger dan 55 jaar. Particuliere huur Een kleine woningen, ofwel 18% van de voorraad, zijn particuliere huurwoningen. Particuliere huur komt voor in uiteenlopende prijsklassen, van allergoedkoopst tot vrije sector (18%). De particuliere huur heeft een relatief groot marktaandeel onder jonge, kleine huishoudens, maar ook ouderen zijn er goed vertegenwoordigd. Eén op de vijf huishoudens uit de doelgroep woont in een particuliere huurwoning. Nieuwe bewoners van particuliere huurwoningen zijn meer dan gemiddeld afkomstig van buiten de stad. Het aandeel starters in particuliere huurwoningen ligt hoog, net als in de sociale huursector (42% respectievelijk 47% tegen 24% in koopwoningen).

8 SAMENVATTING 3 Woonwensen, vraag en aanbod Bijna huishoudens zijn op zoek naar een (andere) woning in Den Haag. Onder hen 31% starters en 8% woningzoekenden van buiten de stad. Woningzoekenden van buiten de stad zijn voor meer dan de helft (53%) starters. Daarnaast zijn er inwoners van Den Haag die aangeven te willen vertrekken. Dit zijn meest (voor 82%) doorstromers. Het grootste deel van de vraag gaat uit naar appartementen. Naast vraag is er ook potentieel aanbod uit de voorraad, vooral afkomstig van potentiële doorstromers. Grondgebonden woningen worden maar weinig uit voorraad aangeboden, veel minder in ieder geval dan ze gevraagd worden. Wie eenmaal in een grondgeboden woning woont, gaat daar niet snel meer weg. Het potentiële aanbod van appartementen is groter. De verhouding tussen vraag en potentieel aanbod uit de voorraad geeft een indruk van de krapte op de markt. Het blijkt dan dat de markt voor grondgebonden woningen nog altijd krap is, maar minder dan in De markt voor duurdere huurappartementen is een nichemarkt. De geringe vraag naar duurdere huurappartementen kan in theorie volledig uit voorraad worden bediend. Huishoudens behorende tot de doelgroep wensen in meerderheid (80%) een huurwoning. Overige huishoudens tot anderhalf keer modaal zoeken ook nog voor ruim de helft in de huursector. Boven anderhalf keer modaal is de belangstelling onder woningzoekenden voor huren nog slechts 19%. Appartementen Het relatief grote potentiële aanbod van appartementen uit de voorraad duidt er op dat de appartementenmarkt risico loopt te verzadigen. Gezien het belang van de appartementenmarkt voor de stad, is in de analyse nader ingezoomd op de bewoners van appartementen en op huishoudens die naar een appartement op zoek zijn. Dit levert een beeld op van diverse submarkten. Goedkope koopappartementen bijvoorbeeld vormen vooral een tijdelijk verblijf voor jonge huishoudens. In iets mindere mate geldt dit ook voor dure huurappartementen (vrije sector). Duurdere koopappartementen trekken naar verhouding meer lege nest huishoudens met een langer verblijfsperspectief. Duurdere koopappartementen trekken daarbij een meer welvarend en, daarmee samenhangend, ook een hoger opgeleid publiek aan. Bijna twee derde heeft een opleiding op minimaal HBO niveau. Appartementen, sfeer en buitenruimte Bewoners van duurdere koopappartementen stellen de nodige eisen aan hun woning en woonomgeving. Hoe duurder, hoe meer een belevingsaspect als sfeer daarbij belangrijk wordt gevonden, belangrijker nog dan vele andere aspecten.

9 4 SAMENVATTING Jammer genoeg is uit het WoON niet af te leiden wat precies onder sfeer moet worden verstaan. De buitenruimte wordt door de huidige bewoners van appartementen niet zo heel belangrijk gevonden. Woningzoekenden associëren appartementen kennelijk niet met ruime buitenruimten. Dat is niet zo vreemd, want er zijn nauwelijks appartementen met grote buitenruimten in Den Haag. In koopappartementen van meer dan is een buitenruimte van acht vierkante meter gebruikelijk, goedkopere appartementen moeten het doen met vier tot zes vierkante meter. De Vereniging van Eigenaren (VvE) Onder bewoners van koopappartementen is ook nog gekeken naar het functioneren van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Niet in alle gevallen is er een VvE aanwezig. Waar bewoners een eigen opgang aan de straat hebben, ontbreekt vaak een actieve VvE. Dit gaat veelal om kleinschalige panden. Er zijn geen aanwijzingen gevonden dat het onderhoud aan het pand hier onder te lijden heeft. Kopen van de huurwoning Een deel van de huurders (17%) heeft belangstelling voor het kopen van de huurwoning. In de meeste gevallen is dit niet een alternatief voor verhuizen. Het zijn juist huurders zonder verhuisplannen die hun woning willen kopen. Financiële overwegingen spelen daarbij een rol, maar vooral de wens om eigen bezit en zeggenschap daarover te verwerven. De interesse voor koop van de huurwoning is relatief groot onder huurders in de Vinexgebieden. Gerealiseerde verhuizingen Met behulp van het WoON is ook een beeld verkregen van de daadwerkelijke verhuisdynamiek in de afgelopen jaren. Het gaat dan om naar schatting in Den Haag betrokken zelfstandige woningen per jaar. Een op de vier woningen werd betrokken door iemand van buiten Den Haag. Op de Vinexlocaties was dat zelfs de helft, in Zuidwest echter maar 10%. We wisten al dat het relatief veel doorstromers betreft (weinig starters). Vestigers verschillen niet zo sterk van degenen die binnen Den Haag verhuisden. Ze behoren wat minder vaak tot de doelgroep en vaker tot de inkomensklasse boven anderhalf keer modaal. Het zijn meest jonge huishoudens die actief zijn op de markt, maar 60-plussers waren de afgelopen jaren actiever op de markt dan je op grond van verhuisplannen zou denken. Een op de zeven doorstromers was een 60-plus huishouden. Het aandeel starters onder de verhuisden is 37%, in Zuidwest iets meer (42%), in de Vinexwijken juist minder (16%). Het gros van de doorstroming (63%) vond plaats van het ene appartement naar het andere. Onder de doorstromers bevinden zich daarnaast opvallend veel huishoudens die hun grondgebonden woning inruilden voor een appartement. Een op de vijf doorstromers maakte deze stap.

10 SAMENVATTING 5 Ook ex-hagenaars die de afgelopen jaren de stad verlieten zijn met het WoON achterhaald. In vergelijking met degenen die naar of binnen Den Haag verhuisden waren dit meer doorstromers en, daarmee samenhangend, wat ouder en minder vaak alleenstaand. De helft had een inkomen van meer dan anderhalf keer modaal tegen een kwart van de overige verhuisden. Leefbaarheid en tevredenheid De meeste huishoudens zijn redelijk tot zeer tevreden over de voorzieningen in hun woonomgeving. In Zuidwest worden vooral de winkels, het groen, de parkeergelegenheid en het openbaar vervoer door bewoners meer dan gemiddeld gewaardeerd. In de Vinexwijken zijn bewoners naar verhouding zeer te spreken over de basisscholen. De tevredenheid in de Vinexwijken is aanmerkelijk groter dan in 2002, toen een aantal voorzieningen nog van de grond moest komen en er nog sprake was van overlast van bouwactiviteiten. Hondenpoep en rommel op straat zijn de meest voorkomende vormen van vervuiling. Bewoners ervaren gemiddeld genomen minder vervuiling en overlast dan in Een punt van aandacht is de overlast door directe buren in Zuidwest, die door 11% van de bewoners in Zuidwest wordt ervaren en die tegen de trend in niet is afgenomen. In de Vinexwijken komt deze vorm van overlast bijna niet voor. Blik in de toekomst In het jaar 2020 zal Den Haag ongeveer meer huishoudens tellen dan in Deze bevolking zal anders zijn samengesteld (minder jongeren, meer middelbaren en lege nesters, wederom een beginnende vergrijzing) en hoogstwaarschijnlijk ook welvarender zijn. Afhankelijk van aannamen zal de doelgroep kunnen afnemen naar tussen de 21% en 32% (thans 37%). De veranderende bevolking brengt ook een andere woningbehoefte met zich mee. Doortrekken van de huidige bewoningspatronen laat zien dat aan alle in grote lijnen onderscheiden marktsegmenten in 2020 meer behoefte is dan in Naarmate de welvaart stijgt, neemt vooral de behoefte aan grondgebonden woningen toe en vindt er een verschuiving plaats van de huur- naar de koopsector. Deze uitkomst is het gevolg van het feit dat huishoudens die sterk in aantal zullen toenemen middelbare leeftijd en midden tot hogere inkomen momenteel veel in grondgebonden woningen en koopwoningen (ook appartementen) zijn te vinden. Ook aan huurappartementen zonder lift, waar er nu eigenlijk naar de smaak van woningzoekenden al genoeg van zijn, neemt de behoefte nog toe. Een minder dan evenredig deel van de bevolkingsgroei zal in dit segment terecht komen. Daarmee neemt de marktpositie van huurappartementen verder af ten opzichte van andere segmenten. Omdat echter het totaal aantal huishoudens nog toeneemt, hoeft voor leegstand niet te worden gevreesd, uitzonderingen daargelaten.

11 6 SAMENVATTING De toekomst hoeft er uiteraard niet uit te zien zoals hier berekend. De omvangrijke verwachte extra behoefte aan grondgebonden koopwoningen is het gevolg van het feit dat deze woningen op dit moment geliefd zijn bij (en bezet door) bevolkingsgroepen die in omvang zullen toenemen. Het is niet gezegd dat de volgende generatie in 2020 dezelfde keuzen zal (willen of kunnen) maken. Dat hangt mede van het aanbod af. Het is denkbaar dat kwalitatief betere appartementen of andere woonvormen (terrasflats, compacte laagbouw) een aantrekkelijk alternatief kunnen vormen voor grondgebonden woningen. Dat zullen dan wel andere producten moeten zijn dan de meeste appartementen die we nu kennen.

12 INLEIDING 7 1 Inleiding Voor u ligt de Haagse rapportage over de woningmarkt op basis van het landelijke Woononderzoek Nederland (WoON 2006), de opvolger van het Woningbehoefte Onderzoek dat voor het laatst in 2002 is gehouden. Ruim inwoners van Den Haag zijn ondervraagd over hun huishouden, hun woonsituatie, eventuele verhuisplannen en woonwensen, recente verhuizingen en daarbij achtergelaten woningen, hun oordeel over allerlei aspecten van de woonomgeving en nog een heleboel meer. Daarnaast zijn er uit het landelijke onderzoek gegevens verzameld van mensen die aangeven naar Den Haag te willen verhuizen dan wel recent uit Den Haag zijn vertrokken. Het WoON biedt daarmee een actueel en volledig overzicht van de stand van zaken met betrekking tot Haagse woningmarkt. Geen enkele andere bron geeft een vergelijkbaar integraal beeld. 1 Leeswijzer In de verschillende hoofdstukken komen uiteenlopende thema s aan bod. Allereerst wordt ingegaan op de structurele kenmerken van de markt: hoe ziet de woningvoorraad er uit, wat voor huishoudens wonen er in de stad en wie woont in wat voor woning? Daarna wordt ingegaan op de dynamiek op de markt, met een hoofdstuk over woonwensen en gevraagde woningen en een hoofdstuk over gerealiseerde verhuizingen. Vervolgens wordt ingezoomd op een aantal marktsegmenten en komt ook nog de leefbaarheid en tevredenheid aan de orde. De rapportage besluit met een blik in de toekomst. Uiteraard bestaan er de nodige inhoudelijk dwarsverbanden tussen de thema s. Op een aantal plaatsen in het rapport wordt bijvoorbeeld specifiek ingezoomd op apvoetnoot 1 Na oplevering van het definitieve WoON-bestand zijn de weegfactoren voor Den Haag nog gecorrigeerd. Hierdoor wijken de cijfers in deze rapportage af van de cijfers over Den Haag in het landelijke WoON-bestand. Een deel van de cijfers is ook te destilleren uit Cita Vista (Swing versie database versie 2.07).

13 8 INLEIDING partementen. Zo wordt een beeld geschetst van de kwaliteitskenmerken van appartementen, er wordt een profiel gemaakt van de bewoners van appartementen van uiteenlopende prijsklassen en afmetingen alsmede van huishoudens die op zoek zijn naar appartementen, en wordt gekeken wat bewoner en woningzoekenden belangrijk vinden aan hun woning en woonomgeving. Dit alles bij elkaar geeft een redelijk compleet beeld van de appartementenmarkt in de stad anno Vooraf nog het volgende. Het WoON is een steekproefonderzoek. Dat betekent dat er grenzen zijn aan het niveau waarop de analyses nog statistisch betrouwbaar zijn en dat uitkomsten kunnen afwijken van andere bronnen. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn alle uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden. Peildatum van het onderzoek is Dat wil zeggen dat het WoON representatief is voor de bevolking op 1 januari Voorts heeft de gemeente een zodanige steekproef laten trekken dat betrouwbare uitspraken mogelijk zijn met betrekking tot drie deelgebieden, te weten Den Haag Zuidwest, de vinexlocaties en overig Den Haag. Deze indeling in deelgebieden komt op diverse plaatsen in het rapport terug. Ook is een extra grote steekproef getrokken uit particuliere huurwoningen, zodat betrouwbare uitspraken over dit segment mogelijk zijn. Aan de particuliere huursector is een aparte paragraaf gewijd (paragraaf 5.1).

14 WONINGEN EN HUISHOUDENS 9 2 Woningen en huishoudens 2.1 Woningen Den Haag telt ruim zelfstandige woningen van uiteenlopende soorten en maten. Belangrijke kwaliteitskenmerken waar in deze rapportage naar wordt gekeken zijn het woningtype (grondgebonden dan wel gestapeld), het woonoppervlak en voor appartementen de aanwezigheid van een lift. Voorts wordt onderscheid gemaakt in huur- en koopwoningen en daarbinnen in prijsklassen. tabel 2-1 Samenstelling van de woningvoorraad in Den Haag, naar type en eigendom Zuidwest Vinex overig DH totaal koop grondgeb koop app. m. lift koop app. z.l huur grondgeb huur app. m. lift huur app. z.l Zuidwest Vinex overig DH totaal koop grondgeb. 7% 57% 14% 16% koop app. m. lift 5% 6% 8% 7% koop app. z.l. 11% 2% 23% 20% huur grondgeb. 4% 25% 6% 7% huur app. m. lift 20% 8% 15% 16% huur app. z.l. 53% 2% 34% 35% 100% 100% 100% 100% aandeel koop 23% 64% 45% 43% aandeel grondgebonden 11% 83% 20% 23%

15 10 WONINGEN EN HUISHOUDENS De Haagse woningvoorraad bestaat voor meer dan drie kwart (77%) uit gestapelde woningen, ofwel appartementen. De meeste daarvan hebben geen lift (zie tabel 2-1). Ruim de helft (55%) van de voorraad betreft appartementen zonder lift. Hieronder vallen ook zogeheten beneden-bovenwoningen ( Haagse portieken ). De voorraad bestaat voorts voor ongeveer 43% uit koopwoningen. Vooral grondgebonden woningen zijn vaak koopwoningen. Binnen de huursector kan nog onderscheid worden gemaakt in particuliere huur en sociale huur. In paragraaf 5.1 wordt dit onderscheid nader uitgediept. De Vinexlocaties wijken sterk af van de rest van de stad. Op de Vinexlocaties domineren de grondgebonden woningen en voor zover er gestapelde woningen staan hebben die veelal een lift. Ook tellen de Vinexlocaties naar verhouding veel koopwoningen. In Zuidwest daarentegen staan vooral appartementen en zijn koopwoningen ondervertegenwoordigd. Woonoppervlak Een belangrijk kwaliteitskenmerk is het woonoppervlak. Aan bewoners is gevraagd hiervan een schatting te maken. Dan blijkt dat er tamelijk grote verschillen bestaan, vooral tussen grondgebonden woningen. Van de grondgebonden huurwoningen is 30% kleiner dan 75 m2, 30% is groter dan 125 m2 en de rest (40%) zit daar tussenin. Grondgebonden koopwoningen zijn een slag groter, tussen de 120 en de 180 m2. tabel 2-2 Woonoppervlak per woningtype en deelgebied Zuidwest Vinex overig Den Haag totaal kleinste 30% tot grootste 30% vanaf kleinste 30% tot grootste 30% vanaf kleinste 30% tot grootste 30% vanaf kleinste 30% tot grootste 30% vanaf koop grondgeb koop app. m. lift koop app. z.l *) huur grondgeb huur app. m. lift huur app. z.l *) *) appartementen zonder lift zijn er hier zo weinig dat een betrouwbare uitsplitsing niet mogelijk is Appartementen zijn kleiner dan grondgebonden woningen en ook minder gevarieerd qua woonoppervlak. Een doorsnee huurappartement meet tussen de 52 en de 80 m2. Huurappartementen met lift zijn niet groter dan die zonder lift, uitzonderingen daargelaten. Koopappartementen zijn groter dan huurappartementen.

16 WONINGEN EN HUISHOUDENS 11 Zoals mag worden verwacht zijn woningen op de Vinexlocaties aanmerkelijk groter dan gemiddeld, namelijk tussen 110 en 155 m2. In Zuidwest zijn de woningen betrekkelijk klein; slechts 30% is hier groter dan 80 m2. Huurprijzen Kijken we naar prijsklassen in de huursector, dan blijkt dat (tabel 2-3) verreweg de meeste huurwoningen in het prijssegment vallen waar huurtoeslag tot de mogelijkheid behoort. Slechts 5% van de totale woningvoorraad bestaat uit huurwoningen boven de zogeheten liberalisatiegrens. Op de Vinexlocaties is het aandeel duurdere huurwoningen naar verhouding groter. De goedkoopste huurwoningen, tot de kwaliteitskortingsgrens, maken 16% uit van de totale voorraad. Op de Vinexlocaties is deze goedkoopste categorie nagenoeg afwezig. In Zuidwest daarentegen vinden we relatief veel goedkope huurwoningen. tabel 2-3 Samenstelling van de woningvoorraad naar huurprijsklassen Zuidwest Vinex overig DH totaal tot kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens koopwoning Zuidwest Vinex overig DH totaal tot kwaliteitskortingsgrens 26% 1% 15% 16% tot aftoppingsgrens 39% 10% 25% 27% tot liberalisatiegrens 10% 14% 9% 10% boven liberalisatiegrens 3% 11% 5% 5% koopwoning 23% 64% 45% 43% 100% 100% 100% 100% Waarde en waarde ontwikkeling in de koopsector Aan eigenaar-bewoners is gevraagd een schatting te maken wat hun woning bij verkoop op zou brengen. De antwoorden geven een indruk van het de prijsopbouw van de koopwoningenvoorraad. De koopwoningvoorraad kan op basis daarvan worden onderverdeeld in drie delen, de goedkoopste 30%, de middelste 40% en de duurste 30%. Het blijkt dan (tabel 2-4) dat 30% van de Haagse koopwoningen minder zou opbrengen dan en 30% meer dan De rest zit daar tussenin. Ter vergelijking: landelijk ligt de bovengrens van de goedkoopste 30% op en de ondergrens van de duurste 30% op

17 12 WONINGEN EN HUISHOUDENS tabel 2-4 Prijsopbouw van koopwoningen (schattingen door bewoners zelf) verkoopwaarde grondgebonden appartement totaal goedkoopste duurste 30% goedkoopste duurste 30% goedkoopste duurste 30% 30% tot vanaf 30% tot vanaf 30% tot vanaf Zuidwest Vinex overig Den Haag totaal verkoopwaarde per m2 grondgebonden appartement totaal goedkoopste duurste 30% goedkoopste duurste 30% goedkoopste duurste 30% 30% tot vanaf 30% tot vanaf 30% tot vanaf Zuidwest Vinex overig Den Haag totaal Grondgebonden woningen zijn over het geheel genomen veel duurder dan appartementen. Een doorsnee grondgebonden woning kost tussen de en Wie goed zoekt kan wel goedkoper terecht; 30% is goedkoper dan Duurder kan ook: de top 30% is duurder dan Goedkope appartementen doen tot , dure meer dan Koopwoningen in Zuidwest zijn relatief goedkoop. Dat manifesteert zich vooral aan de bovenkant: de top ligt in Zuidwest lager dan elders in de stad. Er is in Zuidwest ook betrekkelijk weinig variatie in prijs. Veertig procent van de voorraad grondgebonden woningen zit tussen en Gerekend per vierkante meter zijn grondgebonden woningen in Zuidwest overigens niet noemenswaardig goedkoper dan op de Vinexlocaties; hun lage prijs is dus deels terug te voeren op hun geringe afmeting. In de Vinexgebieden staan relatief dure appartementen. Meer dan is geen uitzondering. Ook per vierkante meter zijn appartementen in de Vinex duur. Wat grondgebonden woningen betreft behoren de Vinexgebieden echter tot de middenmoot. In overig Den Haag is veel variatie in prijzen. Hier vinden we grondgebonden woningen aan de onderkant, alsook aan de bovenkant van het prijsspectrum. Prijzen lopen op tot boven de vijf ton en tot meer dan per vierkante meter. Ongetwijfeld zijn er binnen overig Den Haag deelgebieden waar de prijzen nog hoger liggen. Overigens hebben we het hier over prijzen die bestaande woningen bij verkoop op zouden brengen. Dat wil nog niet zeggen dat die woningen ook echt worden aangeboden. Meer hierover in paragraaf 4.2.

18 WONINGEN EN HUISHOUDENS 13 Het zal niemand zijn ontgaan dat koopwoningen de afgelopen jaren fors duurder zijn geworden. Voor de stad als geheel is in figuur 2-1 een vergelijking gemaakt met het WBO 2002 (nominaal, dus niet gecorrigeerd voor inflatie). figuur 2-1 Geschatte verkoopwaarde van eigen woningen in Den Haag (nominaal). De balk geeft de middelste 40% weer grondgebonden appartementen alle koopwoningen ondergrens duurste 30% bovengrens goedkoopste 30% Te zien is dat de verkoopwaarden aanzienlijk zijn gestegen. Vooral de voorraad grondgebonden woningen is meer waard geworden. In 2002 was nog 30% minder waard dan , in 2006 is deze ondergrens verschoven naar Appartementen onder de zijn anno 2006 nog wel te vinden. Dat de waarden in 2006 hoger liggen dan in 2002 is niet alleen het gevolg van autonome prijsstijgingen in de voorraad. Ook toevoegingen aan de bovenkant van het prijsspectrum en kwaliteitsverbetering trekken het waardeniveau omhoog. Nultredenwoningen Een type woning dat met het oog op de te verwachten vergrijzing landelijk in de belangstelling staat is de zogeheten nultredenwoning. Dit is een woning waar alle primaire vertrekken (keuken, badkamer, slaapkamer) vanuit de woonkamer zonder traplopen bereikbaar zijn. Bovendien is de woning (de woonkamer) zelf ook zonder traplopen bereikbaar. De meeste appartementen met lift voldoen aan de omschrijving, maar ook de meeste benedenwoningen en sommige eengezinshuizen zijn nultredenwoningen.

19 14 WONINGEN EN HUISHOUDENS tabel 2-5 Nultredenwoningen nultreden overig totaal aandeel nultreden koop grondgebonden % appartement % huur grondgebonden % appartement % totaal % nultreden overig totaal aandeel nultreden Zuidwest % Vinex % overig DH % % In Den Haag bestaat een kwart van de totale woningvoorraad uit nultredenwoningen. We treffen ze zowel aan in de koopsector als in de huursector. Onder de huurappartementen is zelfs bijna een op de drie een nultredenwoning. In Zuidwest is het aandeel nultredenwoningen iets onder het stedelijke gemiddelde, in de Vinexgebieden flink onder het gemiddelde. Dat laatste hangt samen met het feit dat in de Vinexgebieden relatief weinig appartementen staan. Overigens is lang niet iedere nultredenwoning speciaal aantrekkelijk of bestemd voor ouderen. In de praktijk worden nultredenwoningen ook lang niet exclusief door ouderen bewoond. Meer hierover in paragraaf Huishoudens Den Haag telt blijkens het WoON huishoudens. Dat is inclusief onzelfstandige wonende huishoudens. In deze paragraaf bekijken we een aantal van hun kenmerken. Daarbij wordt de totale groep in beschouwing genomen. In hoofdstuk 3 wordt nader ingezoomd op huishoudens in (zelfstandige) woningen. Tussen de deelgebieden bestaan behoorlijke verschillen in bevolkingssamenstelling. Op de Vinexlocaties springen gezinnen met kinderen in het oog en zijn onder meer 75+ ers ver in de minderheid. Zuidwest is wat meer vergrijsd dan de rest van de stad. In vergelijking met het WBO 2002 is het aantal huishoudens gestegen van naar Tegelijkertijd is de samenstelling veranderd. Het aantal kleine 65- plus huishoudens nam af. Dat is opmerkelijk in een vergrijzend Nederland. Den Haag was lange tijd al relatief vergrijsd en is nu (tijdelijk) aan het ontgrijzen. Ook vermeldenswaard is de toename van het aantal huishoudens met kinderen. Dit zal mede te danken zijn aan de woningproductie op de Vinexlocaties. Jonge, kleine huishoudens namen in aantal af, met uitzondering van jongste categorie (tot 25 jaar).

20 WONINGEN EN HUISHOUDENS 15 tabel 2-6 Huishoudens in deelgebieden naar levensfase (leeftijd hoofdbewoner) Zuidwest Vinex overig DH totaal 1/2 pers. <25 jr pers jr pers jr gezin <=39 jr pers jr pers jr gezin =>40 jr /2 pers jr /2 pers. >=75 jr /2 pers. <25 jr. 3% 0% 9% 7% 1 pers jr. 10% 4% 16% 14% 2 pers jr. 5% 7% 6% 6% gezin <=39 jr. 12% 29% 11% 12% 1 pers jr. 16% 6% 13% 13% 2 pers jr. 7% 9% 6% 6% gezin =>40 jr. 19% 35% 18% 19% 1/2 pers jr. 18% 7% 12% 12% 1/2 pers. >=75 jr. 12% 2% 10% 10% 100% 100% 100% 100% tabel 2-7 Ontwikkeling huishoudensamenstelling WBO 2002 WoON 2006 verschil 1/2 pers. <25 jr % 1 pers jr % 2 pers jr % gezin <=39 jr % 1 pers jr % 2 pers jr % gezin =>40 jr % 1/2 pers jr % 1/2 pers. >=75 jr % % Inkomens en de doelgroep Een gemiddeld huishouden in Den Haag heeft blijkens het WoON 2006 een netto (besteedbaar) jaarinkomen van We hebben het dan over bij de Belastingdienst opgegeven inkomen over het jaar 2005, inclusief inkomen uit vermogen. Het gemiddelde inkomen is iets minder dan in Dat heeft te maken met de relatieve slechte macro-economische ontwikkeling tussen 2002 en Overigens is er in de spreiding van inkomens niet heel veel veranderd. In de bijlage wordt dit nader verduidelijkt.

21 16 WONINGEN EN HUISHOUDENS In de Vinexwijken zijn de huishoudens duidelijk welgestelder dan gemiddeld in Den Haag. Huishoudens in Zuidwest hebben gemiddeld een lager inkomen. Opmerkelijk is dat het gemiddelde inkomen in Zuidwest tegen de trend in niet is gedaald (zelfs iets gestegen). In de Vinexgebieden was de daling beperkt. De inkomens zijn vooral in overig Den Haag teruggelopen. In paragraaf 3.2 komen we nog terug op de inkomens in relatie tot woonlasten. tabel 2-8 Gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden per jaar WBO 2002 WoON 2006 Zuidwest Vinex overig DH totaal tabel 2-9 Huishoudens naar doelgroep en niet-doelgroep per deelgebied Zuidwest Vinex overig DH totaal doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal Zuidwest Vinex overig DH totaal doelgroep 44% 16% 38% 37% < 1,5x modaal 38% 16% 35% 34% > 1,5x modaal 18% 68% 27% 29% 100% 100% 100% 100% Het onderscheid tussen lage inkomens en hogere inkomens loopt parallel aan het onderscheid doelgroep-overige huishoudens van het ministerie van VROM. Tot de doelgroep behoren huishoudens die gezien hun inkomen en vermogen in beginsel in aanmerking zouden komen voor huurtoeslag (mede afhankelijk van hun woonsituatie). 2 Momenteel behoort 37% van de Haagse huishoudens tot de doelgroep. In Zuidwest is de doelgroep naar verhouding groter, in de Vinexwijken veel kleiner dan gemiddeld. Hierbij zijn alle huishoudens inbegrepen, dus inclusief inwonenden en onzelfstandig wonenden. voetnoot 2 Het begrip aandachtsgroep, dat teruggaat tot de rijksnota volkshuisvesting in de jaren negentig, is komen te vervallen en wordt door VROM niet meer geïndexeerd. De afbakening van de huidige doelgroep is ruimer dan die van de voormalige aandachtsgroep.

22 WONINGEN EN HUISHOUDENS 17 Zo n 29% van de Haagse huishoudens heeft een inkomen van meer dan anderhalf keer modaal ( bruto per jaar). In de vinexgebieden behoort liefst twee op de drie huishoudens tot deze inkomensklasse. In Zuidwest is deze klasse ondervertegenwoordigd. Ten opzichte van het WBO 2002 is de doelgroep zowel in absolute als in relatieve zin toegenomen. Ook landelijk is dat het geval. Dit is enigszins verrassend, want in het verleden is bij toekomstverkenning meestal aangenomen dat de doelgroep (of om precies te zijn de voormalige aandachtgroep) in aandeel en bij gunstige economische ontwikkeling in omvang kleiner zou worden. Op langere termijn is dit nog altijd de verwachting. De grenzen van de doelgroep worden aangepast aan de prijsontwikkeling. Bij een reële inkomensstijging wordt de doelgroep dan vanzelf kleiner. Als de inkomens echter achterblijven bij de prijsindex, zoals de afgelopen jaren het geval was, wordt de doelgroep vanzelfsprekend groter. De recente dip in de economie zag vrijwel niemand aan het begin van het decennium aankomen. tabel 2-10 Huishoudens naar doelgroep en niet-doelgroep, ontwikkeling WBO 2002 WoON 2006 doelgroep % % < 1,5x modaal % % > 1,5x modaal % % % % De toename van de doelgroep is ten koste gegaan van de iets hogere inkomensgroep, tot anderhalf keer modaal. Het aantal (en aandeel) hogere inkomens (meer dan anderhalf keer modaal) bleef nagenoeg gelijk. Levensfase en inkomen Levensfase is, in combinatie met inkomen, sterk van invloed op het woningmarktgedrag van huishoudens. In tabel 2-11 zijn de meest relevante kenmerken gecombineerd. Omwille van de betrouwbaarheid zijn daarbij enkele leeftijdsklassen en huishoudencategorieën samengevoegd. Te zien is dat jonge en oudere huishoudens meestel niet al te hoge inkomens hebben, terwijl onder gevorderde gezinnen met kinderen (hoofd huishouden tussen 40 en 59 jaar) de inkomensklasse boven de anderhalf keer modaal sterk is vertegenwoordigd. In tabel 2-11 is tevens de ontwikkeling ten opzichte van 2002 weergegeven. De uitkomsten zijn indicatief. Omdat het WoON een steekproef is, moet aan kleine verschillen niet al te veel betekenis worden gehecht. We kunnen constateren dat de toename van de doelgroep vooral onder jonge, kleine huishoudens is te vinden. Jonge huishoudens met hogere inkomens namen in aantal af. Ook het aantal 60-

23 18 WONINGEN EN HUISHOUDENS plus huishoudens met een inkomen (net) boven de doelgroep nam af, terwijl het aantal ouderen behorend tot de doelgroep juist toenam. tabel 2-11 Huishoudens naar levensfase en inkomen vergeleken met WBO 2002 WBO2002 WoON2006 verschil < 40 jaar jaar hh. zonder kinderen hh. met kinderen hh. zonder kinderen hh. met kinderen 60-plus doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal Het profiel van de hier onderscheiden levensfase-inkomens combinaties kan nog verder worden ingekleurd met leefstijlkenmerken. Het blijkt dan dat levensfase in combinatie met inkomen sterk bepalend is voor iemands leefstijl. In tabel 2-12 is te zien dat bijvoorbeeld ouderen met hogere inkomens er een heel andere manier van leven op na houden dan gezinnen met lage inkomens. Elders in deze rapportage (paragraaf 4.4) wordt aandacht besteed aan de hier onderscheiden levensfaseinkomens combinaties in relatie tot woonwensen en eisen aan de woonomgeving.

24 WONINGEN EN HUISHOUDENS 19 tabel 2-12 Enkele leefstijlkenmerken in relatie tot levensfase en inkomen < 40 jaar jaar 60-plus hh. zonder k. hh. met kinderen hh. zonder k. hh. met kinderen doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal doelgroep < 1,5x modaal frequent contact met familie frequent contact met vrienden deelname aan verenigingsleven bezoekt wel eens een museum tijd besteed aan TV kijken autobezit aantal vakanties per jaar > 1,5x modaal doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal lager / kleiner dan gemiddeld rond het gemiddelde hoger / groter dan gemiddeld veel hoger / groter dan gemiddeld

25

26 HUISHOUDENS IN WONINGEN 21 3 Huishoudens in woningen 3.1 Wie woont in wat voor woning? Het WoON biedt niet alleen zicht op de woningvoorraad en de huishoudens, maar ook op de combinatie van die twee grootheden. De vraag wie woont waar kan in twee richtingen worden beantwoord. Vanuit de invalshoek van de huishoudens zijn we geïnteresseerd in de huisvestingssituatie van diverse typen huishoudens. Wonen ouderen anders dan jongeren, bijvoorbeeld, of wonen huishoudens met lage inkomens anders dan anderen. Vanuit de invalshoek van de woningen is de vraag hoe bepaalde woningtypen of prijssegmenten worden bewoond of bezet. Trekken appartementen bijvoorbeeld andere bewoners dan grondgebonden woningen? Wonen er in dure woningen andere huishoudens dan in goedkope? In tabel 3-1 is een kruising gemaakt van huishoudens en woningtypen, beide ingedeeld naar gangbare typen respectievelijk segmenten. Vanuit de woningen zien we dat grondgebonden woningen meer dan evenredig worden bewoond door gezinnen met kinderen. Ook tweepersoonshuishoudens van middelbare leeftijd (waaronder ook lege nest huishoudens) treffen we meer dan evenredig aan in grondgebonden woningen. Koopappartementen scoren naar verhouding goed onder jongere tweepersoonshuishoudens. In huurappartementen vinden we een doorsnee van de Haagse bevolking, althans zoals die hier is onderverdeeld; Geen van de hier onderscheiden typen huishoudens springt er echt uit. Elders in deze rapportage (paragraaf 3.3) wordt nog verder ingezoomd op appartementen. Vanuit de huishoudens bezien valt op dat jongeren heel sterk georiënteerd zijn op huurappartementen. Vier van de vijf jonge huishoudens (hoofd huishoudens onder de 25 jaar) woont in een huurappartement, terwijl slechts ongeveer de helft van de voorraad er uit bestaat. Ook 75-plussers zijn sterk (voor twee derde) gericht op dit segment, evenals alleenstaanden onder de 40 jaar. Een andere sterke oriëntatie is die van jonge tweepersoonshuishoudens (tussen de 25 en de 40 jaar) op koopappartementen. Bijna de helft (45%) van deze groep woont in een koopappartement. Tot slot blijkt nog eens de sterke gerichtheid van huishouden met kinderen, vooral de wat gevorderde gezinnen (hoofd ouder dan 40) op grondgebonden woningen.

27 22 HUISHOUDENS IN WONINGEN tabel 3-1 Huishoudens naar levensfase in diverse marktsegmenten koop huur totaal grondgeb. app. grondgeb. app. 1/2 pers. <25 jr. < < pers jr. < pers jr gezin <=39 jr pers jr pers jr gezin =>40 jr /2 pers jr /2 pers. >=75 jr koop huur totaal grondgeb. app. grondgeb. app. 1/2 pers. <25 jr. 0% 3% 1% 8% 5% 1 pers jr. 1% 15% 10% 17% 13% 2 pers jr. 5% 10% 4% 4% 6% gezin <=39 jr. 18% 13% 17% 10% 13% 1 pers jr. 9% 17% 11% 14% 14% 2 pers jr. 14% 6% 5% 4% 6% gezin =>40 jr. 38% 16% 34% 15% 20% 1/2 pers jr. 10% 13% 8% 15% 13% 1/2 pers. >=75 jr. 4% 7% 9% 13% 10% 100% 100% 100% 100% 100% koop huur totaal grondgeb. app. grondgeb. app. 1/2 pers. <25 jr. 0% 18% 2% 80% 100% 1 pers jr. 1% 30% 5% 64% 100% 2 pers jr. 15% 45% 4% 36% 100% gezin <=39 jr. 23% 27% 9% 41% 100% 1 pers jr. 11% 33% 6% 51% 100% 2 pers jr. 36% 25% 6% 33% 100% gezin =>40 jr. 30% 21% 11% 38% 100% 1/2 pers jr. 12% 27% 4% 57% 100% 1/2 pers. >=75 jr. 7% 20% 6% 67% 100% 16% 27% 7% 51% 100% Hierbij moet worden aangetekend dat de bewoning de neerslag is van enerzijds bewuste keuzen, anderzijds gebrek aan keuzemogelijkheden. Dat laatste zal vooral spelen bij de lagere inkomensgroepen. Een bewuste keuze is bijvoorbeeld het (blijven) wonen in Den Haag in plaats van te vertrekken naar suburbane plaatsen in de omgeving. De bewonersgroepen hebben zichzelf voor een deel uitgeselecteerd.

28 HUISHOUDENS IN WONINGEN 23 Huisvesting van de doelgroep en van andere inkomensklassen In tabel 3-2 is te zien hoe de doelgroep (rijksdefinitie; huishoudens die gezien hun inkomen in beginsel recht hebben op huurtoeslag) is gehuisvest en tevens hoe het is gesteld met de bezetting van woningen in de diverse woningtypen. In tabel 3-3 is te zien hoe de doelgroep is verdeeld over prijsklassen. Het gaat daarbij uitsluitend om huishoudens in zelfstandige woningen. tabel 3-2 Huisvestingssituatie van doelgroep en overige huishoudens koop huur totaal grondgeb. app. grondgeb. app. doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal doelgroep 9% 21% 41% 51% 35% < 1,5x modaal 18% 41% 28% 37% 35% > 1,5x modaal 74% 38% 31% 12% 30% 100% 100% 100% 100% 100% doelgroep 4% 16% 8% 72% 100% < 1,5x modaal 8% 32% 6% 55% 100% > 1,5x modaal 39% 33% 7% 20% 100% 16% 27% 7% 51% 100% Het blijkt dat de doelgroep sterk is georiënteerd op de huursector, en dan vooral op huurappartementen. Bijna driekwart van de doelgroep (72%) bewoont een huurappartement. Omgekeerd is de doelgroep ook sterk oververtegenwoordigd in huurappartementen. Ongeveerd de helft van de huurappartementen wordt bewoond door huishoudens uit de doelgroep. Tevens blijkt dat de doelgroep vooral in huurwoningen in de lagere prijsklassen is te vinden, maar toch ook voor een deel in koopwoningen en zelfs in enkele gevallen in huurwoningen boven de liberalisatiegrens. De niet-doelgroep vinden we voor meer dan de helft in koopwoningen en voor zover ze in huurwoningen wonen is dat relatief vaak een duurdere huurwoning. Toch treffen we ook huishoudens uit de niet-doelgroep in goedkope huurwoningen aan.

29 24 HUISHOUDENS IN WONINGEN tabel 3-3 Huisvestingssituatie van doelgroep en overige huishoudens doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal totaal tot kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens koopwoning doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal totaal tot kwaliteitskortingsgrens 25% 18% 4% 16% tot aftoppingsgrens 41% 26% 10% 27% tot liberalisatiegrens 11% 12% 5% 10% boven liberalisatiegrens 3% 4% 8% 5% koopwoning 20% 40% 73% 43% 100% 100% 100% 100% doelgroep < 1,5x modaal > 1,5x modaal totaal tot kwaliteitskortingsgrens 55% 39% 7% 100% tot aftoppingsgrens 55% 34% 12% 100% tot liberalisatiegrens 41% 43% 16% 100% boven liberalisatiegrens 18% 30% 52% 100% koopwoning 17% 32% 51% 100% 35% 35% 30% 100% Hogere inkomens (meer dan anderhalf keer modaal) zijn oververtegenwoordigd in de koopsector en dan vooral in grondgebonden koopwoningen. Voor zover ze huren is dat naar verhouding vaak een woning in de huurhogere prijsklassen. In huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens treffen we maar 7% hogere inkomens aan (tabel 3-3). Voor de middengroep (tussen doelgroep en anderhalf keer modaal) speelt de goedkopere huursector wel een substantiële rol. Nultredenwoningen en hun bewoners Nultredenwoningen zijn in beginsel geschikt voor ouderen om bij een verminderende mobiliteit zo lang mogelijk zelfstandig in te kunnen wonen. We zien dan ook dat naarmate huishoudens ouder zijn, ze vaker in een nultredenwoning wonen. Vooral vanaf de leeftijd van 65 jaar neemt het aandeel nultreden bewoners toe. Van de zelfstandig wonende 75-plussers woont bijna de helft (48%) in een nultredenwoning. Dat wil zeggen dat toch nog ruim de helft van deze oudste leeftijdscategorie zich weet te redden in een woning met trap.

30 HUISHOUDENS IN WONINGEN 25 tabel 3-4 Nultredenwoningen en hun bewoners leeftijd hoofdbewoner tot totaal nultreden overig nultreden 20% 23% 39% 48% 25% overig 80% 77% 61% 52% 75% 100% 100% 100% 100% 100% Van de jongere huishoudens (tot 55 jaar) bewoont 20% een nultredenwoning. Nultredenwoningen zijn dus niet het exclusieve domein van ouderen. Dat is niet zo n vreemde constatering, als we bedenken dat gewone galerijflats, die op dit moment niet speciaal voor ouderen zijn bestemd of aantrekkelijk gemaakt, ook nultredenwoningen zijn. Van de ruim nultredenwoningen wordt meer dan de helft (ruim ) bewoond door huishoudens onder de 55 jaar. 3.2 Inkomens en woonlasten van huurders en eigenaar bewoners In het voorgaande werd reeds geconstateerd dat de doelgroep van beleid de afgelopen jaren groter is geworden. Dit gaat samen met een daling van het inkomensniveau. Hieronder gaan we dieper in op de inkomens, en maken daarbij onderscheid in huurders en eigenaar-bewoners en naar deelgebied binnen de stad. In alle gevallen gaat het hierbij om huishoudens in zelfstandige woningen. Tegenover inkomens staan woonuitgaven. Ook die kunnen met het WoON in beeld worden gebracht. Daarbij maakt het nog uit of we alleen kijken naar de kosten voor de woning (netto) of ook naar bijkomende woonlasten, zoals kosten voor heffingen en gemeentelijke belastingen. De woonlasten worden gewoonlijk uitgedrukt als dat deel van het inkomen dat een huishouden kwijt is aan wonen. Voor huurders is dat de huurquote, voor eigenaar-bewoners de koopquote. Huurders Huurders van zelfstandige woningen hebben een gemiddeld jaarinkomen van net iets onder de In de Vinexwijken wonen relatief welgestelde huurders, in Zuidwest zijn inkomens van huurders lager dan het stedelijke gemiddelde. In alle drie de onderscheiden deelgebieden zijn de inkomens van huurders in 2006 een fractie lager dan die van huurders in Het verschil is het grootst in overig Den Haag. Huurders zijn gemiddeld iets meer dan een kwart van hun inkomen aan huur kwijt. Daarin is reeds het eventuele effect van huurtoeslag verdisconteerd. Er is niet veel

31 26 HUISHOUDENS IN WONINGEN verschil in huurquote tussen de deelgebieden. Weliswaar zijn de inkomens van huurders in Zuidwest relatief laag, de huren zijn dat ook. Voor de Vinexgebieden geldt het omgekeerde. De woonlasten van huurders zijn in vergelijking met 2002 gestegen. Zowel de huren als de bijkomende lasten gingen omhoog, terwijl huurders in 2006 zoals gezegd een lager inkomen hebben dan de huurders in Zuidwest vormt een uitzondering. Daar bleef de huurquote, gemiddeld over alle individuele gevallen, nagenoeg constant. De grootste stijging van de huurquote deed zich voor in overig Den Haag. tabel 3-5 Inkomens en woonlasten van huurders (nominaal) Zuidwest Vinex overig Den Haag totaal gem. netto jaarinkomen gem. netto huur p.m bijkomende woonlasten p.m totale woonlasten p.m gem. netto huurquote *) 24,7% 24,5% 25,2% 25,5% 25,6% 27,8% 25,4% 26,9% gem. netto woonquote *) 34,0% 36,7% 33,7% 36,8% 35,1% 39,8% 34,8% 39,0% *) gemiddeld over alle individuele gevallen Eigenaar-bewoners Eigenaar-bewoners in Den Haag hebben een gemiddeld netto jaarinkomen van net geen Dat is ongeveer anderhalf keer zoveel als het gemiddelde inkomen van de huurders in de stad. De inkomens van vinexbewoners steekt daar nog duidelijk bovenuit, eigenaren in Zuidwest zijn minder welgesteld, overig Den Haag neemt een tussenpositie in. Over de hele stad bezien hebben eigenaar-bewoners in 2006 gemiddeld lagere inkomens dan die in Dit komt bij nadere beschouwing op het conto van overig Den Haag. In Zuidwest en in de Vinexgebieden zijn de inkomens van eigenaar bewoners in 2006 hoger dan die in Overig Den Haag kende een daling. Dat bleek ook al het geval onder de huurders. De verklaring van de geografische verschillen moet worden gezocht in autonome ontwikkelingen (bij zittende bewoners) in combinatie met selectieve verhuisbewegingen. Het is bekend dat Vinex koopkrachtige huishoudens uit de rest van de stad (en van buiten de stad) aantrekt. Het lijkt er nu op dat Zuidwest er in slaagt om op bescheiden schaal koopkrachtige bewoners vast te houden (in hoofdstuk 6 zal blijken dat Zuidwest nauwelijks mensen van buiten de gemeente aantrekt).