De agenda van het wonen Een bijdrage van de Bredase corporaties aan de nieuwe bestuursperiode

Transcriptie

1 De agenda van het wonen Een bijdrage van de Bredase corporaties aan de nieuwe bestuursperiode Met de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 en de nieuwe bestuursperiode in het vooruitzicht, brengen wij graag thema s op terrein van wonen en leven onder uw aandacht. Thema s waarvan wij vinden dat hier de komende jaren op moet worden ingezet door de gemeente Breda. Uiteraard is het aan uw partij of, en op welke wijze, u deze onderwerpen waardeert. Hierna behandelen we: Woningmarkt Breda Woonlasten en betaalbaarheid Leefbaarheid en wijkontwikkeling Energieprestatie en duurzaamheid Armoede, overlast en schuldenproblematiek Woningmarkt Breda Koop We voorzien dat de markt voor koopwoningen nog enige tijd vast blijft zitten, hoewel we in het betaalbare koopsegment licht herstel constateren. Bij de duurdere koopwoningen en - appartementen is dit niet het geval. Gezien de verscherping van hypotheekvoorwaarden is het de voorspelling dat dit zo blijft. Sinds het uitbreken van de crisis (2008) zijn de woningen in Breda gemiddeld met 19,8% gedaald Ofwel , van gemiddeld e kwartaal 2008 naar e kwartaal (Bron: NVW regio cijfers Breda). Naar verwachting zal de woningwaarde een lichte stijging gaan vertonen. Door de waardedaling zijn meer eengezinswoningen bereikbaar geworden voor starters, wat gevolgen heeft voor appartementen in diezelfde prijsklasse. Veel woningen staan onder water en dat belemmert de doorstroming van eigenaren die de laatste 8 tot 10 jaar een woning hebben gekocht. Opvallend is dat een nieuw concept kluswoningen een positieve uitzondering is in zowel de eengezinswoning als appartement. In dit concept kan voor een lage prijs een goed casco worden aangekocht om vervolgens zelf de inbouw te renoveren. Het is gebleken dat de lage prijs daarbij bepalend is. Huur Voor wat betreft de huurmarkt zien we dat de wachttijden dalen in alle segmenten. De slaagkansen voor woningzoekenden nemen hierbij toe. Dat is een gunstige ontwikkeling die mede te wijten is aan het feit dat de corporaties de afgelopen jaren - en ook dit jaar nog - toevoegingen hebben gedaan. De belangrijkste oorzaak is echter dat woningzoekenden hun feitelijke verhuiswens uitstellen of niet meer invullen als gevolg van onzekerheden, lastenverzwaringen en minder gunstige vooruitzichten. Verhuizen kost immers geld en het bewonen van een betaalbare woning is weer een belangrijke waarde die men niet wil verliezen. We constateren dat momenteel veel woningzoekenden reageren op vrijkomende woningen; het daadwerkelijk contracteren verloopt echter langzamer (het toch-maar-niet-effect ). Het blijkt dat mensen moeilijker stappen ondernemen op terrein van wonen in deze tijd. Dat geldt in het bijzonder voor de woningen geschikt voor senioren (koop en huur), wat inmiddels leidt tot verhuurbaarheidsvraagstukken in dit type woningbezit. De agenda van het Wonen

2 Middeldure huurwoning Hoewel het beeld (en overheidsbeleid) is dat bij woningzoekenden een grotere vraag ontstaat naar de middeldure huurwoning, constateren wij dat de verhuur van het duurdere segment een moeizame aangelegenheid is. Studenten In de afgelopen jaren zijn door verschillende partijen studenteneenheden toegevoegd. Het tekort is nu circa 400 eenheden en dat tekort gaat de komende jaren afnemen (als berekend door BZK en Kences) vanwege demografie (ontgroening) en maatregelen in de studentenfinanciering. Dat leidt tot kortere studietijden en ook minder studentenaanmeldingen. We kiezen er daarom voor geen (extra) studenteenheden meer te bouwen. Wel is het voor de komende jaren mogelijk woningbezit of andere gebouwen te bestemmen voor studenten. Waar zit de toekomstige vraag? Breda is als één van de weinige steden in West-Brabant waar nog sprake is van bevolkingsgroei. Breda telde op 1 januari 2013 ruim inwoners, de prognose is dat dit er in 2020 circa zijn en in Naast de natuurlijke aanwas is migratie een belangrijke factor voor de groei van de bevolking. De prognose van de provincie Noord-Brabant laat bij het aantal huishoudens (procentueel) een nog sterkere stijging zijn. Anno 2013 is het aantal huishoudens in Breda bijna , in 2020 is dit gestegen naar bijna en dit zijn er in 2030 bijna De procentueel sterkere stijging van het aantal huishoudens (+11%) ten opzichte van de bevolkingsopvang (+7%) heeft te maken met de huishoudensverdunning. (Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011' (vastgesteld jan. 2012) ) We moeten ons realiseren dat de groei van huishoudens vooral de kleine (1 tot 2 persoons)huishoudens betreft. Kleinere huishoudens hebben een lager huishoudinkomen. Veel van deze huishoudens zijn studenten, burgers in between een relatie, of in between werkgevers, ZZP-ers, ouderen, alleenstaanden, Oost Europese werknemers. Er ontstaat een steeds grotere groep kleine huishoudens die voor een periode (enkele maanden tot enkele jaren) behoefte heeft aan basale woonruimte met een lage prijs. Het is daarom belangrijk onze bestaande, goedkopere woningen in stand te houden om aan deze behoefte te blijven voldoen. Het feit dat de huurtoeslag omgevormd gaat worden tot een algemene woontoeslag (belasting maatregel in het kader van het afgesloten woonakkoord) gaat er toe leiden dat burgers/woningzoekenden in de toekomst steeds vaker op prijs zullen selecteren. Wij geven u graag het volgende mee: De woningprogramma s meer afstemmen op de vraag van deze kleine huishoudens. Zowel op nieuwe locaties, maar transformaties op bestaande locaties lenen zich hier ook voor. De starter blijven faciliteren met de starterslening; de starter is de start van een verhuisketen. Woonlasten en betaalbaarheid In de afgelopen jaren zijn burgers met tal van lastenverzwaringen geconfronteerd. BTW en accijnsverhogingen, lokale belastingen, zorgpremies (die voor 2014 wel weer verlagen) en hogere eigen bijdrages, stijging energielasten (vastrecht en accijnzen) en ook huurverhogingen. Gedurende de afgelopen twee raadsperiodes hebben corporaties de huren niet meer verhoogd dan de jaarlijkse inflatie. De opgelegde heffing maakt het ons onmogelijk dergelijke matige huurverhogingen te continueren. In 2013 hebben we de huren voor de betaalbare woning met De agenda van het Wonen

3 4% verhoogd en ook de komende jaren ontkomen wij niet aan huurverhogingen die boven inflatie liggen. Onze bewoners maken zich, terecht, veel zorgen over de betaalbaarheid van het wonen. Om die reden hebben gemeente en corporaties een onderzoek lopen naar de ontwikkeling van de woonlasten. Dit is een tweede onderzoek. Het eerste heeft plaatsgevonden in 2011 en zo kunnen we de ontwikkeling in inkomens en woonlasten goed volgen. Wij verwachten dat het aantal inwoners met hoge woonquotes (in koop en huur) stijgen. Corporaties zullen deze ontwikkelingen intensief volgen en samen met huurders en gemeente in overleg treden waar maatregelen noodzakelijk zijn. Recentelijk zijn in s-hertogenbosch de uitkomsten van een vergelijkbaar onderzoek in de publiciteit gekomen met uitkomsten die noodzaken tot bijsturing. In ieder geval is het noodzakelijk om zeer zorgvuldig om te gaan met de voorraad woningen in de allerlaagste prijscategorie en sloop en verkoop hiervan zorgvuldig te overwegen. Wat doen wij als corporaties: We beperken de verkoop van betaalbare woningen (behalve Laurentius in verband met de financiële positie) Betaalbare woningen gaan voor minstens 90% (voor AlleeWonen voor 94%) naar woningzoekenden met een laag inkomen We hebben geen nieuwe sloopplannen voor betaalbare woningen (Wonen Breburg maakt haar programma op dit onderdeel wel af conform afspraken met gemeente en bewoners) Verbeteren van de energieprestatie zodat bewoners lagere energielasten hebben Met bewoners bezien waar door betere inkoop, zelfwerkzaamheid van bewoners de servicekosten omlaag kunnen Wat vragen wij van de nieuwe gemeenteraad: Een goed vangnet voor haar bewoners in de zin van bijzondere bijstand goed richten en schuldhulpverlening Matigen van stijgingen van lokale lasten. Daar waar corporaties hun huren de afgelopen jaren gematigd hebben zijn de lokale lasten gestegen. Leefbaarheid en wijkontwikkeling In de afgelopen raadsperiode is door huurders, gemeente, welzijnspartijen en corporaties veel werk verzet op terrein van leefbaarheid en wijkontwikkeling. Met succes. Een aantal buurten zijn als gevolg van gemaakte keuzes qua leefbaarheid en veiligheid op een acceptabel niveau gekomen. Daarmee zijn we er nog niet. Wijkontwikkeling is een proces van jaren onafgebroken aandacht voor sociale samenhang, voor wijkeconomie, voor individuele achterstandssituaties, fysieke vernieuwing en verbetering. Het risico van verlies van wat in jaren aan vooruitgang is opgebouwd ligt altijd op de loer. Daarnaast is een aantal wijken nog niet op een voldoende niveau. Gemeente en corporaties moeten structureel inspanningen doen en inzet plegen om het huidige niveau te behouden en waar nodig te verbeteren. In Breda is het de opgave van om van projectmatige wijkontwikkeling te komen tot een continue proces van wijkgericht werken. En binnen dat concept is er sprake van maatwerk. Wat de ene wijk de komende jaren nodig heeft, kan totaal verschillen van de aanpak van een andere wijk. In de aandachtswijken van Breda is de essentie van de aanpak vanuit de corporaties voor de komende jaren als volgt: De agenda van het Wonen

4 Geeren-Zuid We zetten in op het verbeteren van de sociaal economische positie van de huidige bewoners en op het aantrekken en behouden van kansrijke toekomstige bewoners die de buurt en haar bewoners een positieve impuls willen geven. In het Integraal Wijk Ontwikkel Plan kiezen we voor meer differentiatie in deze wijk. Nu de opties van sloop en vervangende nieuwbouw niet meer mogelijk zijn, kiezen we bewust voor andere vormen zoals wijkgebonden woningtoewijzing. Heuvel In deze wijk is flink ingezet op wijkontwikkeling en leefbaarheid. Met de realisatie van Spring eind 2013 en de afronding van de opgave aan het Struyckenplein, is dit ver gebracht. De wijk Heuvel krijgt daarmee de gewenste invulling en de inzet van de wijkvisie wordt daarmee ingelost. Ook qua beheersing van leefbaarheid blijven we een bijdrage leveren. Door extra inzet van woonconsulenten en huismeesters in dit gebied, vooral omdat gedurende de sloop en herstructurering op die dimensie geacteerd moet worden. Driesprong In Driesprong werken we aan planontwikkeling voor een verdergaande differentiatie van woonomgeving en leefstijlen. Aan de basis hiervan ligt een wijkvisie die met bewoners en gemeente is afgestemd. Deze wijkvisie geeft aan dat Driesprong een mulitculturele, gedifferentierde wijk zal worden: verschillende leefstijlen naast elkaar met behoud van aldaar gewortelde tradities en culturen. Ook in deze wijk blijven we fors inzetten op leefbaarheid en zullen onze woonconsulenten en huismeesters een prominente rol blijven spelen. Haagse Beemden In de Haagse Beemden richten we ons op het versterken van de positie van jongeren in de wijk en op een goed openbaar gebied. Voor jongeren willen we de startkwalificatie verbeteren en de overlast verminderen. Intensief beheer speelt een belangrijke rol. We willen anoniem woon- en leefgedrag met bijbehorende negatieve effecten doorbreken. Hier geldt: aanspreken en aanspreekbaar zijn. Het wijkplan zal meer richting moeten geven aan de toekomstige maatregelen. Haagpoort Tuinzigt In de wijken Haagpoort/Tuinzigt richten we ons vooral op schoon, heel en veilig en het versterken van sociale cohesie. Dit is een wijk met veel lage inkomens. Versterken van zelfredzaamheid en veel problematiek achter de voordeur en overlastvraagstukken. De eerste ervaringen met meer verantwoordelijkheid voor de bewoners (buurtambassadeurs) zijn positief. De corporaties willen met partijen in de wijk echt stappen maken op wijkgericht werken, buurtondernemingen, etc. In de relatie met bewoners doorpakken op meer zeggenschap voor hun eigen omgeving en wederkerigheid (voor wat, hoort wat). Van gemeente vragen wij een consistente en duurzame inzet op het wijkgericht werken voor bovengenoemde wijken. De agenda van het Wonen

5 Energieprestatie en duurzaamheid De woningcorporaties zien hun investeringscapaciteit sterk slinken. Ook de gemeente heeft minder mogelijkheden om fysiek te investeren. De aanwezige investeringscapaciteit moet dus zo goed mogelijk worden ingezet. Investeringen in betaalbare nieuwbouwwoningen gaan gepaard met hoge verliezen. Om die verliezen op te vangen moeten dan weer betaalbare woningen worden verkocht uit het bestaande bezit. Vanuit duurzaamheid en efficiënte inzet van publieke gelden is het beter het bestaande (betaalbare) woningbezit te verbeteren en de energieprestatie te verhogen. Zo houden we voldoende betaalbare woningen in de stad en werken we tegelijkertijd aan de verduurzaming en aan de beheersing van de woonlasten voor onze bewoners. Het werken aan de energieprestatie en duurzaamheid kan op vele fronten nog stukken beter. Wij vragen aandacht voor het verder verduurzamen van stadsverwarming, het faciliteren van bewustwording, het organiseren van energiemarkten e.d. op wijkniveau. Want juist in de particuliere voorraad is een wereld te winnen. Van de kant van corporaties mag u verwachten dat, daar waar onderhoud en renovatie in onze begrotingen en planningen zijn opgenomen, deze middelen zoveel mogelijk zullen worden toegeleid naar verbetering van de energieprestatie. Wij werken daarbij met de volgende uitgangspunten: Bij renovatie van het oudere bezit brengen we de energieprestatie naar label B en waar mogelijk een energieneutraal niveau Bij vervanging van installaties tot duurzamere en beter rendabele installaties te komen Toepassen van de Warmtewet Armoede, overlast en schulden problematiek Wij zien in toenemende mate de problematiek op niveau van de individuele bewoner stijgen. Het schuldenvraagstuk neemt toe. Er zijn meer huurachterstanden; er zijn meer mensen met schulden en de schulden zijn vaker meer complex. Daarnaast lijkt het aantal mensen die in Breda op een minimum leven te stijgen. Het woonlastenonderzoek zou hier meer inzicht in moeten geven. Niettemin zien wij het in de dagelijkse praktijk dat steeds meer huishoudens de eindjes nauwelijks aan elkaar geknoopt krijgen en neemt het aantal cliënten bij de voedselbank toe. Wij verwachten - en zien reeds nu - dat de zorg en begeleiding van burgers vermindert wat leidt tot meer overlast in de wijken en buurten. Het gaat bijvoorbeeld om de GGZ cliënt of gehandicapte die geen dagbesteding meer heeft en daardoor ofwel overlast veroorzaakt dan wel vereenzaamt achter de voordeur. Er is een opgave om tot een goed functionerend netwerk in de wijk te komen waar zorgaanbieders, gemeente en corporaties hun handen ineen slaan om tot een goed samenhangend netwerk op wijkniveau te komen, waarin de burgers die niet zelfredzaam zijn en ook maar een klein sociaal netwerk hebben, wel de steun krijgen die zij nodig hebben. Wij verwachten hierin dat gemeente, behalve faciliteert, ook regie pakt om tot een samenhangende zorg- en welzijns infrastructuur te komen waarin tenminste een basisniveau door zorg- en welzijnspartijen geboden kan worden en er maatwerkvoorzieningen zijn voor die bewoners die door het vangnet van basisvoorzieningen heen vallen. De agenda van het Wonen