Roy Slegtenhorst De kantorenparadox

Transcriptie

1 Jg. 47 / Nr. 6 / 2014 De kantorenparadox P. 446 Roy Slegtenhorst De kantorenparadox Figuur 1 Financiële positie gemeentelijke grondbedrijven 2013 (bedragen in miljarden). (Bron: Deloitte, 2013) VERLIESNEMING EN WINSTVERDAMPING Genomen directe verliezen (in het jaar) 0,1 1,4 1,1 Genomen winstverdamping (in het jaar) 0,3 0,4 0,0 Reeds genomen verlies (cumulatief) en winstverdamping 0,4 2,2 3,3 Totaal genomen en verwacht verlies (cumulatief) 4,0-6,0 Nog verwacht te nemen verlies 0,7-2,7 Figuur 2 Top 8 kantorenlocaties in Nederland 2014 (bron: JLL, 2014) Ranking Ranking Gemeente - Score Leegstand Opname Beleggingsvolume Locatie (m² vvo) ( mln) 1 1 = Amsterdam Zuidas 83,3% 6,5% H G 677,6 G 2 2 = Den Haag Beatrixkwartier 78,3% 6,6% H G 0,0 H 3 5 G Den Haag Nieuw Centrum 76,8% 5,8% = G 56,8 G 4 3 H Amsterdam Zuidoost Centrum 75,2% 16,4% G H 24,6 G 5 6 G Utrecht Stationsgebied 74.4% 6,3% G G 5,0 G 6 4 H Amsterdam IJ-oevers 73,8% 23,1% = H 79,6 G 7 7 = Rotterdam Central District 73,5% 17,1% G G 57,4 G 8 9 G Amsterdam Grachtengordel 72,9% 7,3% H G 98,9 G

2 Jg. 47 / Nr. 6 / 2014 Roy Slegtenhorst P. 447 De kantorenleegstand in Nederland is de laatste jaren exponentieel toegenomen en bevindt zich op een historisch hoogtepunt. Tegelijkertijd lijken enkele A-locaties voor kantoren in Nederland populairder dan ooit. Op locaties als de Zuidas en Rotterdam Business District bijvoorbeeld kopen Duitse beleggers in rap tempo kantoren op, stijgen de huurprijzen en daalt de leegstand van kantoren sterk. Dergelijke locaties kunnen daarmee rijp zijn voor uitbreiding terwijl dit in het licht van de totale kantorenleegstand bijzonder ongewenst is. Wat betekent dit voor de ontwikkeling van dergelijke gebieden en welke keuzes kan de gemeente hierbij maken? De Nederlandse kantorenmarkt staat onder hevige druk. De leegstand bevindt zich op een historisch hoogepunt, neemt steeds verder toe en dit zal niet snel veranderen. Er staan miljoenen vierkante meters kantoor leeg en vaak op locaties waar weinig mogelijkheden zijn voor andere functies en kantoorgebruik niet op korte termijn te verwachten valt. Dit is te wijten aan de inkrimping van de beroepsbevolking en de effecten van nieuwe kantoorconcepten waardoor minder ruimtegebruik nodig is. Deze factoren zijn echter niet de drijvende kracht achter de leegstandsproblematiek. Het onderliggende institutionele systeem is namelijk de voornaamste oorzaak. De crisis heeft dit vooral zichtbaar gemaakt en is daarmee geen oorzaak van de immer stijgende leegstand (Janssen-Jansen, 2010). Het institutionele systeem werd gedreven door de grote financiële belangen die actoren hadden bij de nieuwbouw van kantoren. Beleggers behaalden een goed rendement, ontwikkelaars streken forse ontwikkelingswinsten op, gebruikers verhuisden mede door incentives snel naar een nieuwer en aantrekkelijker pand en gemeenten raakten gewend aan structurele grondinkomsten vanuit kantorenontwikkeling. De kantorenmarkt werd primair een beleggingsmarkt. Vooral vanaf 2001 is de overproductie van kantoorpanden sterk gestegen, ondanks het knappen van de internetzeepbel. Vanwege deze overproductie verouderen kantoren uit bijvoorbeeld de jaren tachtig bovendien snel, waardoor de leegstand snel stijgt (Remøy, 2010; Van Gool, 2010). De grote financiële problemen bij gemeenten als Apeldoorn, Lansingerland, Enschede, Nijmegen en Rotterdam die zijn ontstaan door de verliezen op de grondexploitaties, maken duidelijk dat onvoldoende reserves zijn opgebouwd om tegenslagen op te kunnen vangen (zie figuur 1). Lange tijd is het toevoegen van kantoren en woningen aan ruimtelijke plannen gebruikt om de gemeentebegroting en/of de grondexploitatie (op papier) rond te krijgen.

3 Jg. 47 / Nr. 6 / 2014 De kantorenparadox P. 448 Dit proces werd ten eerste versterkt door de sterke economische groei, voornamelijk vanaf Alle nieuwe kantoren vonden gretig aftrek en voor de bouw was gestart lagen er al ondertekende huurcontracten. Ten tweede kenden gemeenten hoge ambities voor werkgelegenheid en economische groei. Hierdoor ontstond overoptimisme in plancapaciteit waarbij de ruimtelijke ordeningsstructuur onvoldoende restricties opwierp. Om bedrijven naar de gemeente te trekken werd tussen gemeenten op basis van dezelfde werkgelegenheidscijfers hevig geconcurreerd. Langetermijneffecten van de stijgende plancapaciteit van kantoren werden vrijwel volledig genegeerd, waardoor teveel kantoren zijn gebouwd op de verkeerde locaties. Vooral monofunctionele kantoorgebieden hebben daardoor amper toekomstwaarde, omdat kantoorgebruikers verlangen naar gebieden met meerdere functies zoals de binnenstad en multifunctionele kantoorgebieden (Janssen-Jansen, 2010). De problematiek op de kantorenmarkt heeft grote gevolgen en is complex. Elke betrokken actor heeft te maken met financiële verliezen en is van een andere actor afhankelijk. Er zijn duidelijke ruimtelijke gevolgen, zoals leegstaande kantoorpanden, maar tevens belangrijke sociale gevolgen. Opbrengsten uit grondexploitaties worden gebruikt in de exploitatie en onderhouden van bibliotheken, musea, buurthuizen, waarop momenteel dan ook wordt bezuinigd. De problematiek is veroorzaakt door de gecombineerde acties van gemeenten, beleggers, ontwikkelaars, financiers en gebruikers. Het oplossen van de problematiek kan daarom ook niet door één enkele actor, het zal samen moeten worden aangepakt. De cultuur en denkwijzen van de actoren zijn echter dermate sterk verbonden met de economische groeigedachte en nieuwbouw van de afgelopen decennia, dat dit proces zeer waarschijnlijk lang zal duren (Slegtenhorst, 2013). Binnen het beschreven institutionele systeem was bovendien vrijwel geen ruimte voor bedrijven die kleine ruimten willen huren met flexibele, kortlopende huurcontracten. Kantoren werden welhaast uitsluitend gerealiseerd voor grote gebruikers met langdurige huurcontracten. De laatste jaren is echter een trendbreuk te zien in het kantoorgebruik. De karakteristieken van deze nieuwe marktvraag en werkvormen zijn gericht op ontmoeten, samenwerken, kennisdelen en ontspannen op een kleinschaliger niveau waarbij de scheiding tussen werk en privé veel minder strikt is. Er vindt daardoor steeds meer een community vorming plaats binnen een pand en gebied, waar cocreatie tussen gebruikers zich voordoet. Te denken valt aan A Lab in Amsterdam en Schieblock in Rotterdam. Hierbij profiteren verschillende gebruikers van een pand van elkaars aanwezigheid door op onderdelen samen te werken en elkaars netwerk te delen. De hoeveelheid functies binnen een kantoorpand zelf en het gebied er omheen nemen daardoor sterk toe en de kwaliteit van de buitenruimte krijgt hierdoor een essentiële rol (Remøy e.a., 2008; Twynstra Gudde, 2010). Groeiende kantorenkloof Uit figuur 2 blijkt dat grofweg acht toplocaties voor kantoren in Nederland bestaan met als duidelijke koploper de Zuidas vanwege de hoge kwaliteit kantoren, centrale ligging en goede bereikbaarheid. De andere locaties zijn Den Haag Beatrixkwartier, Den Haag nieuw-centrum, Utrecht centrum, Amsterdam Zuidoost, Amsterdam centrum, Amsterdam IJ-oevers, Amsterdam grachtengordel en tenslotte Rotterdam Central Business District (JLL, 2014). Gelet op de problematiek op de kantorenmarkt zou worden verwacht dat ook A-locaties in Nederland onder druk staan. Dit was tijdens het begin van de crisis het

4 Jg. 47 / Nr. 6 / 2014 Roy Slegtenhorst P. 449 geval, maar inmiddels zijn dergelijke locaties weer zeer populair onder bedrijven en vooral Duitse beleggers zijn hier hun investeringsvolume de laatste tijd weer aan het vergroten. Dit doen zij onder andere door te investeren in topkantoren op goede locaties met een stabiel rendement. Dergelijke kantoren zijn te vinden in Londen, Parijs en Duitse steden, maar de huurprijzen en concurrentie is dermate hoog dat beleggers uitwijken naar Europese subtop locaties zoals de Zuidas, waar de leegstand relatief laag is en de kwaliteit van de panden en locatie goed is met een gunstig rendement. Andere belangrijke factoren voor die populariteit zijn de lage rente en de volatiliteit op de aandelenmarkt, waardoor het aanvangsrendement tot boven de 10 procent kan stijgen en kantoren weer een interessante belegging zijn (JLL, 2013). De populariteit van de Nederlandse A-locaties laat vooral zien dat het verschil tussen deze locaties en de minder aantrekkelijke B- en C-locaties steeds sterker toeneemt, zoals snelweglocaties en monofunctionele uitbreidingslocaties in randgemeenten als Nieuwegein en Capelle aan den IJssel. Dit komt de kansen voor leegstaand vastgoed op minder kansrijke posities uiteraard niet ten goede. Niet alleen tussen (binnen) stedelijke locaties en snelweglocaties is dit verschil groeiende, maar tevens binnen de stad zelf (van Gool, 2010). Colliers International schrijft bijvoorbeeld in haar European Outlook (2014), dat Amsterdam weliswaar in de top 5 staat van Europese steden met de grootste beschikbaarheid aan kantoorruimte groter dan vierkante meter, maar dat die beschikbaarheid te vinden is in secundaire locaties in de stad. De kantoren op de Zuidas en Schiphol zijn nagenoeg vol, wat laat zien dat deze locaties zich positief onderscheiden van andere kantorenlocaties. Tenslotte is de ontwikkeling zichtbaar dat bedrijven niet primair zoeken naar de beste plek voor hun bedrijf, maar vooral naar waar de mensen wonen die voor hen werken. Amsterdam is bijvoorbeeld een stad waar veel high potentials wonen en werken en de Zuidas heeft bovendien een korte internationale connectie met Schiphol. Door tevens in te zetten op woningbouw en andere functies in het gebied, wordt gepoogd een stedelijk milieu te creëren waardoor dergelijke hoogopgeleide en meertalige werknemers worden aangetrokken (Amsterdam, 2009). Een dergelijke top-down benadering van clustering heeft echter slechts in beperkte gevallen succes, terwijl wel veel publiek en privaat geld wordt geïnvesteerd (WRR, 2013). Desalniettemin is de Zuidas een van de weinige locaties in Nederland waar een dergelijke internationale dynamiek te vinden is. Het belang van multifunctionaliteit speelt daarbij een doorslaggevende rol in relatie tot concurrerende kantoorlocaties. De kantorenparadox Interessant voor de toekomstige ontwikkeling van A-locaties zijn de verhuisbewegingen binnen het gebied en welk effect dat heeft op de toekomstige ontwikkeling van dergelijke locaties en op de gemeente planning van kantorenlocaties in het algemeen. Binnen de Zuidas zijn AKZO en Stibbe bijvoorbeeld recent verhuisd naar het deelgebied Beethoven, samen goed voor bijna vierkante meter. Het ABN-AMRO gebouw is juist beter bezet dan ooit omdat de bank haar werknemers in het gebied geconcentreerd heeft en minder vierkante meter per werknemer nodig heeft. Indien veel verhuizingen zijn in een gebied is frictieleegstand noodzakelijk, anders zijn de mogelijkheden tot verhuizen beperkt waardoor de mogelijkheid bestaat dat partijen naar andere locaties in Amsterdam, Nederland of het buitenland verhuizen. De leegstand daalde in de Zuidas de laatste jaren sterk: van 15,8% in 2009, naar 6,5% in Het gebied biedt dus met haar kwalitatief hoogwaardige kantoren aanbod

5 Jg. 47 / Nr. 6 / 2014 De kantorenparadox P. 450 dat elders in Nederland schaars is. Een percentage frictieleegstand van 4% a 5% is benodigd voor een goed functionerende markt, maar gezien de terugloop van het leegstandpercentage in de Zuidas is het denkbaar dat de krapte aan de aanbodzijde dermate toeneemt, waardoor de frictieleegstand te klein wordt voor de markt om de verhuisbewegingen op te vangen. De paradox die hierbij ontstaat, is dat hoewel de leegstand over het algemeen hoog is en transformaties en herbestemmingen prioriteit krijgt in beleidsvorming, nieuwbouw van kantoren noodzakelijk kan zijn, terwijl de kantorenkloof groter wordt. Die paradox valt samen met een van de prioriteiten voor de gemeentelijke planning van kantorenlocaties, namelijk keuzes maken. Welke kantorenlocaties voorzien in een behoefte, herbergen kwaliteit en hebben dus toekomstwaarde? Gemeenten hebben hierbij een belangrijke rol, want aan de ene kant moeten zij de overcapaciteit inclusief grondexploitatieverwachtingen beperken, anderzijds moeten zij afboeken op hun eigen grondwaarden en -exploitaties om de financiën op orde te krijgen. Het gevaar is dat gemeenten zich daarbij teveel laten leiden door het financiële plaatje op korte termijn en te weinig oog hebben voor de ruimtelijke gevolgen op lange termijn (Mulder & Janssen-Jansen, 2014). Omdat A-locaties als toplocaties worden gezien zijn zij vaak aangewezen als groeigebieden. Deze bevinden zich vooral in de gemeenten in de Randstad. De vraag is echter wat op lange termijn de ruimtelijke gevolgen zijn van een dergelijke groeiambitie. Het is onvermijdelijk dat deze locaties bedrijven uit andere gebieden zullen aantrekken en niet alle achtergelaten kantoren zullen daarbij kandidaten voor transformaties en herbestemmingen zijn. Uiteraard zijn herbestemmingen en transformaties vanuit duurzaam en ruimtelijk oogpunt een belangrijke oplossing om het overschot aan (kantoren)vastgoed te verminderen. Deze zijn echter in de praktijk moeilijk te bewerkstellingen vanwege fysieke en financiële barrières en er is niet altijd vraag naar vanuit de markt. Het biedt dus geen oplossing voor het totale vastgoedoverschot. Ten tweede verouderen kantoren, waardoor zij niet meer aan de eisen en wensen van de huidige en toekomstige tijd voldoen. Sloop en nieuwbouw is dus noodzakelijk om de kantorenvoorraad in Nederland op een kwalitatief hoog niveau te houden, maar wel op een manier waarbij niet weer dezelfde fouten worden gemaakt als in het verleden. Voorbij de paradox In deze tijd waar de structurele leegstand nog immer stijgt en leegstand de beschreven negatieve financiële en ruimtelijke gevolgen heeft, is het duidelijk dat nieuwbouw zonder strikte randvoorwaarden zeer onwenselijk is iets wat in het verleden sterk ontbrak. Nieuwbouw moet meer dan ooit worden verantwoord en getoetst: waarom is op deze specifieke locatie nieuwbouw nodig, nu en in de toekomst? Zijn daadwerkelijk alternatieven als herbestemming en transformatie adequaat onderzocht? Is een gebied nabij een A-locatie niet kansrijk voor gebiedsontwikkeling? Op populaire A-locaties is het dus mogelijk dat nieuwbouw de enige optie is, waardoor de totale leegstand in Nederland verder stijgt omdat bedrijven uit andere gebieden van overwegend buiten de Randstad en grote steden worden aangetrokken naar deze locaties. Zoals beschreven wordt de kantorenkloof tussen A-locaties en B- en C-locaties steeds groter. Om dat verschil te verkleinen is het noodzakelijk dat kansloos vastgoed wordt gesloopt en/of uit de markt wordt gehaald door herbestemming. Sloop van

6 Jg. 47 / Nr. 6 / 2014 Roy Slegtenhorst P. 451 leegstaande kwalitatief slechte kantoorpanden zal echter niet vanzelf gebeuren. Het is kostbaar en binnen een vastgoedportefeuille hoeven leegstaande panden niet zwaar op de begroting te drukken. Aan de ene kant biedt leegstand wel ruimte voor de momenteel populaire bottom-up burgerinitiatieven die een leegstand pand weer tot leven kan wekken en een functie kan geven, maar dergelijke initiatieven zullen zoals beschreven lang niet voor al het leegstaand vastgoed een oplossing zijn. Nieuwbouw moet daarom gekoppeld worden aan de verplichting om minimaal hetzelfde aantal vierkante meters te onttrekken aan de kantorenvoorraad. Zo blijft er ruimte voor nieuwbouw van kwalitatief hoogwaardig kantorenvastgoed en wordt de fout van de ongebreidelde nieuwbouw niet meer gemaakt. Ten slotte is het noodzakelijk dat de nieuw te bouwen kantoren aanpasbaar zijn aan de tijd. De vraag binnen de markt en gebied kan snel veranderen en vraagt niet alleen een flexibel kantoorgebruik, maar ook om eventuele functieverandering van een pand. Door gebouwen te ontwerpen en te bouwen op een wijze waarmee snel kan worden ingespeeld op veranderende behoeften, is het in de kern duurzaam. Regio s als Amsterdam in het Plabeka en Rotterdam haken hierop in en zijn bijvoorbeeld veel selectiever in het toewijzen van nieuwbouw; slechts op enkele plekken in de stad mag nieuwbouw gepleegd worden en wordt herontwikkeling gestimuleerd. Een goede stap, het is echter noodzakelijk dat alle partijen betrokken in de kantorenmarkt beseffen dat zij hun roer om moeten gooien om de kantorenmarkt op termijn gezond te maken. De vraag is of dat op korte termijn zal gebeuren. Kan de sector in enkele jaren hun jarenlange opgebouwde cultuur, denkwijzen en routines rigoureus veranderen? Dat is maar zeer de vraag wanneer de kassa weer begint te rinkelen en de crisis vergeten is. Roy Slegtenhorst (royslegtenhorst@gmail.com) is in 2013 afgestudeerd aan de Universiteit Utrecht met een onderzoek naar leegstand op de kantorenmarkt. Literatuur Amsterdam (2009) Visie Zuidas, Gemeente Amsterdam, DRO Colliers International (2014) Large Office Space, Amsterdam Deloitte Real Estate (2013) Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013, Amsterdam Gool, P. van (2010) Crisis op de Amsterdamse kantorenmarkt. Hoe het tij te keren en hoelang gaat dat duren?, Universiteit van Amsterdam Janssen-Jansen, L.B. (2010) Ontwikkelingsbubbels en planningsdromen. Optimism should be in the nature of planners, but over-optimism is a dead end street, Amsterdam JLL (2013) Nieuwe kopers, nieuwe mogelijkheden. Vastgoedbeleggingsbeleid van (inter)nationale beleggers in Nederlands direct vastgoed, Amsterdam JLL (2014) Ranking Kantorenlocaties. Randstad 2040: steden als focuspunt van economische activiteit, Jones Lang LaSalle IP, inc., Amsterdam Mulder, M & Janssen-Jansen, L.B. (2014) Ruimte geven vraagt regie. Over de sturingsparadox van stedelijke ontwikkeling, Bijdragen plandag 2014, p Remøy, H. & Koppels, P. & De Jonge, H. (2008) The Legacy of the Modern Movement; Appreciation of Office Locations in the Context of the Contemporary City, Corporations and Cities: Envisioning Corporate Real Estate in the Urban Future Slegtenhorst, R. (2013) De Nieuwe Werkelijkheid, Universiteit Utrecht Twynstra Gudde (2010) Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek De economische crisis voorbij?, Amersfoort Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) (2013) Naar een lerende economie. Investeren in het verdienvermogen van Nederland, Amsterdam University Press, Amsterdam