Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties

Transcriptie

1 Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties Bedrijfseconomische verkenning en vergelijking van de bedrijfslasten in de corporatiesector in de periode Auteur: drs. Gerard van Middelaar Begeleider: drs. Arthur Marquard Amsterdam, oktober 2005

2 Voorwoord In het kader van mijn Master of Science in Real Estate opleiding (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) van de Universiteit van Amsterdam is deze Master Thesis geschreven. Bij mijn werkzaamheden als medewerker bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting komen regelmatig de kosten van de bedrijfsvoering van de woningcorporaties aan de orde. Naast de absolute hoogte van de kosten zijn ook de ontwikkeling en de achterliggende oorzaken ervan interessant. De beschouwing over deze aspecten wint aan waarde als deze kunnen worden vergeleken met organisaties die een vergelijkbare prestatie leveren, maar binnen een ander institutioneel kader. In de loop van dit onderzoek bleek de materie vaak weerbarstiger dan vooraf onderkend. Zoals ontoereikendheid van beschikbare data, beperkte medewerking om aanvullend onderzoeksmateriaal ter beschikking te stellen, en last but not least de wens om binnen redelijke tijd de MasterThesis af te ronden. Een woord van dank past hier ook voor de heer drs. Arthur Marquard, die door zijn uitstraling mij het gevoel gaf dat het wel goed zou komen. Bij het afronden van mijn studie passen ook woorden van erkentelijkheid. Allereerst gaat mijn dank uit naar mijn vorige werkkring, Intermezzo, Stichting voor Jongeren Huisvesting te Amstelveen, alwaar ik werd geprikkeld om mij te verdiepen in de specifieke aspecten van het onroerend goed van een corporatie. Maar bovenal past een woord van dank aan mijn huidige werkgever, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, in het bijzonder de algemeen directeur, de heer drs. Jan van der Moolen en de adjunct-directeur, Hennie Flaman. Door hun geloof en hun steun voor mijn keuzes is het tot een goed einde gekomen. Het CFV heeft mij de mogelijkheid geboden om deze opleiding af te ronden door tijd, geld en ondersteuning aan te bieden. Voorts ben ik veel dank verschuldigd aan mijn naaste collega s die mij met tal van vragen hebben geholpen. In de laatste fase heb ik dankbaar gebruik gemaakt van suggesties en opmerkingen op de eindversie van deze thesis van Johan Conijn, die sinds 1 september 2005 als directeur is verbonden aan het CFV. Tijdens de opleiding wordt veel groepswerk gedaan. Deze opdrachten heb ik als zeer stimulerend en leerzaam ervaren. Daarom spreek ik mijn dank en waardering uit naar mijn medestudenten. Ik heb uiterst plezierig met jullie samen mogen werken en heb veel van jullie geleerd. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

3 Inhoudsopgave Voorwoord Inleiding Probleemstelling Plan van aanpak Leeswijzer Institutionele context van corporaties Baten van de maatschappelijke functies van corporaties Lasten van de maatschappelijke functies van corporaties Woningcorporaties en efficiëntie Niveau en ontwikkeling netto-bedrijfslasten Ontwikkeling netto-bedrijfslasten corporatiesector Vergelijking tussen woningcorporaties: Aedex versus CFV Vergelijking tussen corporaties en beleggers Samenvatting van niveau van de netto-bedrijfslasten Ontwikkeling van de onderdelen van de netto-bedrijfslasten Ontwikkeling van lonen en salarissen Ontwikkeling van de sociale lasten (inclusief pensioenpremies) Ontwikkeling van de overige bedrijfslasten Overheidsheffingen (OZB eigenaarsdeel, rioolrecht en waterschapslasten) Onderzoek jaarstukken Overige kostenverhogende aspecten Samenvatting van de ontwikkeling van onderdelen van de netto-bedrijfslasten Niveau en spreiding netto-bedrijfslasten Netto-bedrijfslasten en omvang corporaties Netto-bedrijfslasten referentiecorporaties Regionale verdeling netto-bedrijfslasten Netto-bedrijfslasten en productie Netto-bedrijfslasten gefuseerde corporaties Overige onderzochte relaties Samenvatting van de spreiding van de netto-bedrijfslasten Gevolgen van de lastenstijging Gevolgen voor ontwikkeling bedrijfswaarde Scenarioanalyse effecten bedrijfswaarde Overige gevolgen Samenvatting van de gevolgen van de stijging van de netto-bedrijfslasten Conclusies en samenvatting Samenvatting Conclusies Aanbevelingen Literatuurlijst Bijlage 1: Beschikbare data en definiëring van gehanteerde begrippen Bijlage 2: OZB en andere overheidsheffingen Bijlage 3: Lijst met afkortingen Bijlage 4: Lijst met geïnterviewden Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

4 1. Inleiding In Nederland staan ultimo 2000 circa 6,5 miljoen bewoonde woningen. Hiervan worden er 3,4 miljoen woningen (= 52%) bewoond door de eigenaar. De rest, 3,1 miljoen woningen (= 48%) zijn huurwoningen. Het overgrote deel van de 3,1 miljoen huurwoningen (circa 2,4 miljoen = 78%) zijn in eigendom van de sociale verhuurders, de woningcorporaties. De rest is eigendom van commerciële beleggers of van particulieren. Zowel corporaties als beleggers in vastgoed investeren in woningen. Corporaties doen dat vooral voor die groepen die niet of in onvoldoende mate zelfstandig in hun huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. De beleggers zullen dat voornamelijk doen om hun toekomstige uitkeringsverplichtingen op het gebied van pensioenen en verzekeringen na te komen. Om de kosten van de bedrijfsvoering in een juist perspectief te plaatsen, zouden de geleverde prestaties en de specifieke omgevingsfactoren bekend moeten zijn. Naast de hoogte en de ontwikkeling van de kosten van de bedrijfsvoering dienen daarbij ook de achterliggende oorzaken aan de orde te komen. Om de efficiency te meten dienen de prestaties bekend te zijn. Hier stuit ik gelijk op een enorm probleem, aangezien de gewenste prestaties niet eenduidig zijn gedefinieerd, waardoor een echte vergelijking van de efficiency tussen corporaties en beleggers niet goed is uit te voeren. Wel zal er op onderdelen kosten vergeleken worden tussen de onderscheiden groepen van woningexploitanten. De corporaties hebben hun middelen grotendeels geïnvesteerd in woningen. Dit in tegenstelling tot het merendeel van de commerciële beleggers in vastgoed. Deze zullen in hun beleggingsbeleid een spreiding nastreven om zo de risico s verbonden aan hun beleggingen te verminderen. Dit aspect speelt niet bij woningcorporaties, aangezien zij voor het overgrote deel slechts woningen exploiteren. Dus de vergelijking kan slechts op een gering aantal onderdelen van de kosten plaatsvinden. Dat betreffen kosten van activiteiten die betrekking hebben op het beheer van woningen de zogenaamde objectgebonden kosten. In de navolgende hoofdstukken het hier geformuleerde probleem nader uiteen worden gezet. Voorts wordt er een plan van aanpak geformuleerd over hoe de probleemstelling beantwoord zal worden. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

5 2. Probleemstelling In het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2002 van 18 november 2003 maakt het CFV melding van een forse stijging van de bedrijfslasten in 2002 ten opzichte van Om een eerste indicatie te krijgen van de belangrijkste kostenposten die de stijging van de bedrijfslasten veroorzaken, heeft het CFV in 2003 een beknopt aanvullend onderzoek verricht door middel van jaarverslaganalyses van een aantal corporaties dat in 2002 de grootste stijging liet zien. Het CFV heeft toen geconcludeerd dat de jaarrekeningen onvoldoende inzicht geven in de samenstelling van de kosten op grond waarvan een oordeel kan worden gevormd over de aanvaardbaarheid van het niveau en de ontwikkeling van de kosten. Op grond hiervan heeft de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) bij brief van 2 maart 2004 aan de Tweede Kamer over het financiële toezicht op woningcorporaties nader onderzoek aangekondigd. Naar aanleiding van een voorstel van het CFV voor een onderzoek op de korte en lange termijn is het CFV vervolgens gevraagd om een aanvullend onderzoek te doen naar de bedrijfslasten van corporaties. Met betrekking tot de ontwikkeling van de bedrijfslasten is in eerste instantie onderzoek uitgevoerd op basis van de beschikbare corporatiegegevens over het verslagjaar De resultaten daarvan zijn gepresenteerd in het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2003 van 23 november Onder meer is geconstateerd dat de bedrijfslasten als aandeel van de huren fors zijn gestegen 1. De minister van VROM heeft naar aanleiding van de stijging en de absolute hoogte van de bedrijfslasten op 1 februari 2005 een brief aan de Tweede Kamer geschreven. In genoemde brief heeft zij haar zorg hierover geuit. De probleemstelling van deze thesis luidt: Waardoor zijn de bedrijfslasten van woningcorporaties in de afgelopen jaren sterker gestegen dan de inflatie en heeft een dergelijke ontwikkeling zich ook voorgedaan bij vergelijkbare commerciële organisaties? Zijn er oorzaken te benoemen van de spreiding in de hoogte en de ontwikkeling van de bedrijfslasten van woningcorporaties? Voorts wordt de vraag opgeworpen wat de gevolgen zijn van de sterke stijging van de bedrijfslasten van de woningcorporaties? 2.1 Plan van aanpak Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van de bij het CFV beschikbaar gestelde data in de vorm van de Cijfermatige Kerngegevens van de corporaties over de jaren 2000 tot en met Deze data zijn verzameld in het kader van het financiële toezicht zoals dat door het CFV wordt uitgeoefend op alle toegelaten instellingen in Nederland. 2 Aanvullende enquêtes bij corporaties hebben niet plaatsgevonden, waardoor de onderzoeksmogelijkheden beperkt waren. Wel is gebruik gemaakt van beschikbare literatuur, jaarverslagen van corporaties en eventueel aanvullende data. Ook is er op bepaalde onderdelen informatie verzameld via gesprekken met deskundigen op het terrein van woningcorporaties en vertegenwoordigers van deze woningcorporaties. In de voorliggende thesis wordt allereerst verslag gedaan van de analyse van de CFV-data van alle woningcorporaties, waarbij gezocht naar een verklaring van de hoogte en de ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten. Op bepaalde onderdelen zijn er vergelijkingen gemaakt van hoogte en de ontwikkeling van de lasten van de corporaties met de beleggers. Hierbij is gebruik gemaakt van de door de ROZ-IPD verzamelde data ten behoeve van de ROZ-IPD benchmark. Aangezien de data van de ROZ-IPD op een niet direct vergelijkbare wijze worden verzameld en gerubriceerd is gebruik gemaakt van de AEDEX/IPD Corporatie Vastgoedindex data. Deze instelling verzamelt sinds 2000 data bij de woningcorporaties, op basis van vrijwilligheid, waarbij de bedrijfslasten op een gelijke manier worden gerubriceerd als de ROZ-IPD data. Hierdoor wordt het mogelijk om de data van de ROZ-IPD van de commerciële beleggers te vergelijken met de AEDEX- 1 Voor de belangrijkste uitkomsten wordt verwezen naar de bijlage en het rapport van het CFV Onderzoek bedrijfslasten woningcorporaties, Naarden, 21 juni Zie ook 2 Zie voor het wettelijke en institutionele kader waarbinnen het CFV zich begeeft in Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en in hoofdstuk 3. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

6 data van woningcorporaties. Voorts zullen de data van de AEDEX-deelnemers vergeleken worden met de CFV-data. Hierdoor kunnen er twee analyses plaatsvinden: Allereerst een vergelijking van de AEDEX-data met de CFV-data. En ten tweede een vergelijking van de Aedex-data van corporaties met de ROZ-IPD data van de beleggers. Om te komen tot een verklaring van de spreiding in de uitkomsten wordt ook gekeken naar eventueel relevante oorzaken zoals omvang van de corporatie, referentiegroep waarin de betreffende corporatie zich bevindt, de regio waarin de corporatie is gevestigd en ambities met betrekking tot de productie van de corporatie. Hierbij zal aandacht gegeven worden aan de mogelijke verklaringen voor de verschillen in lastenniveaus tussen corporaties. Ook zal er in dat hoofdstuk aandacht zijn voor de voortgaande schaalvergroting in de bedrijfstak en de gevolgen daarvan voor de ontwikkeling van de kosten van de bedrijfsvoering. Voorts komt de vraag aan de orde over de gevolgen van de lastenstijging. Hierbij komt o.a. het aspect van de waarde en waardering van corporatiewoningen aan de orde. 2.2 Leeswijzer In de voorliggende rapportage wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het onderzoek naar de ontwikkeling en de hoogte van de bedrijfslasten van woningcorporaties in Nederland. Bij het onderzoek naar de ontwikkeling van de bedrijfslasten van woningcorporaties en de vergelijking daarvan tussen corporaties en commerciële woningexploitanten is het nodig om eerst het instituut woningcorporatie of toegelaten instelling de revue te laten passeren. In hoofdstuk 3 komt het institutionele en wettelijke kader waarbinnen deze zogenaamde toegelaten instellingen dienen te functioneren aan de orde. Vanuit welvaartstheoretisch oogpunt komen de maatschappelijke baten en lasten van dit instituut ook aan de orde. Eén van die aspecten is: efficiency van de bedrijfsvoering van een woningcorporatie. In hoofdstuk 4 wordt de ontwikkeling van de hoogte van de bedrijfslasten van woningcorporaties gepresenteerd. Hierbij komt ook de vergelijking met beleggers aan de orde. Daarbij wordt deels gebruik gemaakt van de analyses en gepubliceerde data van Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en de ROZ-IPD index. Doelstelling van dit deel van het onderzoek is om meer inzicht te geven in en verklaringen over het niveau en de ontwikkeling van de bedrijfslasten van woningcorporaties. Voorts wordt er een vergelijking van de niveaus van de kosten met beleggers gemaakt. In hoofdstuk 5 worden de bedrijfslasten van woningcorporaties nader gespecificeerd in de opbouwende onderdelen. Zo wordt de ontwikkeling van de kostenpost lonen en salarissen ontrafeld in stijgingen als gevolg van groei van de formatie van corporaties, CAO-verhogingen en overige kostenverhogende oorzaken. De overige bedrijfslasten omvat ook de overheidsheffingen. De gevolgen van de sterke stijging van deze heffingen worden in dit hoofdstuk in beeld gebracht. In hoofdstuk 6 worden de uitkomsten van hoofdstuk 4 en 5, ontwikkeling van het niveau van de bedrijfslasten van woningcorporaties, nader onderzocht naar de eventueel aanwezige oorzaken binnen de corporatiesector. Hierbij wordt gekeken naar de factoren die mogelijk van invloed zijn op de hoogte en omwikkeling van de bedrijfslasten zoals omvang van woningbezit, tot welke referentiegroep behoort de corporatie, in welke regio/provincie is de corporatie gevestigd en welke ambities qua productievoornemens koestert de corporatie. De voortgaande schaalvergroting in de corporatiesector tot uitdrukking komend in diverse fusies, en de gevolgen daarvan voor het niveau en de ontwikkeling van de bedrijfslasten wordt ook in dit hoofdstuk behandeld. In hoofdstuk 7 komen de gevolgen van de voortgaande stijging van de bedrijfslasten in beeld voor wat betreft de waardering van corporatiewoningen. Ook de maatschappelijke discussie over de hoogte en stijging van de lasten krijgt hier een plaats. De master thesis zal in hoofdstuk 8 worden afgesloten met een samenvatting, conclusies over de geformuleerde probleemstelling en aanbevelingen voor de beleidsontwikkeling van het ministerie van VROM en de (financiële) toezichthouders op de corporaties. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

7 3. Institutionele context van corporaties De corporaties in Nederland zijn altijd private instellingen geweest en daarom geen publiek aanbod. Ze zijn ontstaan vanuit private initiatieven ter leniging van de woningnood van die groepen van huishoudens die niet of in onvoldoende mate in staat waren om in hun huisvesting te voorzien. In de Woningwet is de toelating geregeld. Hierdoor konden deze private instellingen, de toegelaten instellingen, gebruik maken van subsidieregelingen en woningwetleningen. Wel heeft de overheid (vrijwel) altijd een grote invloed gehad op het reilen en zeilen van de corporaties. Hetzij direct via subsidies, hetzij indirect via toezicht, wet- en regelgeving. De mate van zelfstandigheid van corporaties, zowel voor wat betreft het financieel functioneren als voor wat betreft de efficiëntie en effectiviteit is relevant voor de beoordeling en de eventueel gehanteerde maatstaven c.q. benchmarks. Wettelijk kader De prestatievelden, de door de overheid gedefinieerde maatschappelijke functie, zijn vastgelegd in het Besluit beheer sociale huursector (BBSH), waarover jaarlijks verantwoording afgelegd moet worden 3. Deze zijn: Het passen huisvesten van de doelgroep Kwalitatief en duurzaam in stand houden van het woningbezit Betrekken van bewoners bij beheer en beleid Waarborgen van de financiële continuïteit Bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken Bedrijfsreserves aanwenden voor de volkshuisvesting Dit zijn zeer algemeen geformuleerde prestatievelden. Zo is er ten aanzien van de kosten van de bedrijfsvoering slechts een artikel in het BBSH opgenomen, waarin is gesteld dat de bedrijfsvoering sober en doelmatig dient te zijn. De laatste jaren zijn er wel een paar taakvelden bij gekomen zoals leefbaarheidbevordering en sinds enige jaren wordt het verantwoordingsveld wonen en zorg expliciet genoemd. Voorts zijn er diverse bepalingen geformuleerd over de wijze waarop het beleid tot stand komt en verantwoord dient te worden. Het Rijk heeft hoge beleidsdoelstellingen op landelijk niveau geformuleerd. Maar het blijkt uiterst moeilijk om deze te concretiseren op het lokale niveau. Ook is het is logisch dat het algemeen wettelijk kader niet al te expliciet is. Nadere invulling vindt meestal plaats in diverse besluiten, circulaires en mededelingen, zodat eventuele aanpassingen makkelijker kunnen plaatsvinden. Wel kunnen gemeenten door het maken van prestatie-afspraken deze concreter maken. Het CPB constateert dat dit instrument tot nu toe niet krachtig genoeg is om de beleidsefficiëntie te garanderen 4. Conijn & Van Grinsven stellen dat de relatie gemeente corporatie de laatste jaren regelmatig aan verandering is blootgesteld. Dat gaat altijd gepaard met getouwtrek over rollen en posities 5. Toezicht Naast de mogelijkheid van prestatie-afspraken door gemeenten, is het Rijk nu (weer) belast met het volkshuisvestelijk toezicht op de corporaties door middel van de Inspectie Volkshuisvesting. Tevens kan de minister sancties opleggen aan onvoldoende presteren corporaties. Het bedrijfseconomische toezicht is het voornaamste taakveld van het intern toezichthoudend orgaan. Dit orgaan heeft de vorm van een Raad van Commissarissen of Raad van Toezicht. Dit orgaan dient zich te laten ondersteunen door een accountant, die een verklaring over de getrouwheid van de verantwoordingsstukken zal opstellen. Het financiële toezicht is in handen van een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO), namelijk het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV heeft een tweeledige taak. Allereerst: het individuele toezicht op het financiën van corporaties. Ten tweede: het opstellen van een financieel beeld van de bedrijfstak corporaties als geheel. Mocht het CFV concluderen dat een corporatie financieel zwak is, dan zal het CFV de minister adviseren om te interveniëren. Het toezicht op corporaties heeft na de verzelfstandiging medio jaren 90 van de vorige eeuw niet een volwaardige kans gekregen zich goed te ontwikkelen. De toezichtstaken werden telkens vermengd 3 Het BBSH is vanaf 1 januari 1993 van kracht. 4 CPB, 2002, pag Conijn & Van Grinsven., 2003b, pag. 31 Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

8 met beleidswensen. Zo werden de gemeenten, na de verzelfstandiging van de corporaties medio jaren 90 belast met de toezichtstaken, zonder dat daar voldoende beleidscapaciteit tegenover werd gesteld. Tegelijkertijd werden er prestaties van de corporaties als zelfstandige partner verlangd, terwijl dezelfde gemeente over de schouder meekeek als toezichthouder. Het is in mijn ogen best mogelijk om een zuiver toezichtstraject en instrumentarium te ontwikkelen, als maar aan de voorwaarde wordt voldaan om het toezicht strikt te scheiden van de beleidsbepaling en uitvoering. Aan het eind van de vorige eeuw is het toezicht op woningcorporaties weer weggehaald bij de gemeenten. Vanaf dat moment is het weer een taak van het Rijk. Financiering Bij het schetsen van de institutionele context van corporaties dient ook de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te worden genoemd. Het WSW, een private instelling, dat met o.a. de achtervang door het Rijk en gemeenten de borging van bijna alle kapitaalmarktleningen van corporaties verzorgt 6. Gelet op de zekerheidsstructuur in de bedrijfstak, waarbij het CFV de eventuele sanering van een financieel zwakke corporatie verzorgt en de achtervang van de overheden zowel gemeentelijke als rijksoverheid, geniet het WSW de hoogste rating van de kredietbeoordelinginstanties zoals Standard & Poor s Rating Group en Moody s (AAA). Hierdoor is het mogelijk, dat bijna alle door de corporaties benodigde financieringsmiddelen voor de financiering van haar activiteiten, tegen lage tarieven beschikbaar komen. Voorts kunnen de banken de leningen solvabiliteitsvrij verstrekken aan de corporaties, omdat de leningen via het WSW door de overheid zijn geborgd. Verschillen in vermogenspositie Het stelsel van corporaties (toegelaten instellingen in de terminologie van de Woningwet) is in wezen een gesloten systeem. De eventuele positieve bedrijfsresultaten dienen aangewend te worden in het belang van de volkshuisvesting en mogen niet worden uitgekeerd, zoals bij normale vastgoedeigenaars c.q. beleggers. Wel zijn er behoorlijke verschillen in financiële positie tussen corporaties. Deze zijn veroorzaakt door de volgende factoren: a. Verschillen in de mate waarin corporaties in het verleden gebruik hebben kunnen maken van de objectsubsidies voor de realisatie en exploitatie van sociale huurwoningen. b. De mate waarin een corporatie gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om hoogrentende rijksleningen in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw vervroegd af te lossen, zonder dat de beschikking waar de exploitatiesubsidies waren gebaseerd werd aangepast. c. De corporaties hoefden eventuele exploitatieoverschotten na een bepaalde periode niet meer terug te betalen aan het Rijk, maar konden aangewend worden ter vorming van een algemene bedrijfsreserve (ABR). Dit was een uitvloeisel van het advies van de commissie De Roos in de jaren 60 van de vorige eeuw. Dit wordt ook wel de start van de in de jaren 90 van de vorige eeuw doorgevoerde verzelfstandiging genoemd. d. Verschillen in lokale marktontwikkeling, waardoor de ene corporatie meer kon en kan profiteren van verkoopwinsten of betere verhuurbaarheid van het bezit. In figuur 3.1 wordt een beeld gegeven van de spreiding van het weerstandsvermogen van de individuele corporaties in Nederland per ultimo Zoals uit de figuur 3.1 blijkt, bevinden de meeste corporaties met het gecorrigeerde weerstandsvermogen als percentage van het balanstotaal zich tussen de 15% en de 50% van het balanstotaal. Slechts 5,8% zit onder de 15% en ruim 7 % boven de 50%. Dit beeld is ongeveer gelijk aan dat van Wel schuift de middengroep door naar een hogere klasse qua percentage van gecorrigeerd weerstandsvermogen. De meest extreme waarden zijn evenals vorig jaar iets lager geworden. 6 Ultimo 2003 bedraagt het geborgde vermogen van het WSW 52,2 miljard. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

9 Figuur 3.1 Spreiding in het gecorrigeerde weerstandsvermogen van individuele corporaties 16 Aantal corporaties in procenten van het totaal Gecorrigeerd w eerstandsvermogen ten opzichte van balanstotaal Bron: CFV, Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2003, Naarden Baten van de maatschappelijke functies van corporaties In de welvaartstheorie worden positieve en negatieve externe effecten onderscheiden. Hennipman (1977, p. 180) omschrijft externe effecten als buiten de markt om werkende positieve en negatieve invloeden, die als nevengevolg uitgaan van productievoorwaarden of het bevredigingspeil van andere huishoudingen. In de sociale markteconomie van Nederland is het doel van veel overheidsbeleid er op gericht om deze effecten beheersbaar te houden of te stimuleren. Op het terrein waarop woningcorporaties actief zijn, zijn de volgende baten en kosten van de maatschappelijke functie van corporaties te benoemen. Beperking marktmacht Door het typische karakter van de woningmarkt is er over het algemeen een behoorlijk verschil qua marktmacht tussen huurders en verhuurder 7. In deze markt overstijgt in het algemeen de vraag het aanbod structureel en kunnen de verhuurders een prijs vragen voor hun product, die getypeerd kan worden als wat de gek er voor geeft. Vanwege hun non-profit status en de maatschappelijke doelstelling profiteren de corporaties niet of slechts in geringe mate van hun marktmacht. Dit gedrag heeft ook invloed op het handelen van private verhuurders, aangezien de woningcorporaties een omvangrijk deel van de markt van huurwoningen in handen hebben. Publieke goederen en externe effecten De tijdshorizon en de schaal waarop private verhuurders c.q. eigenaars opereren, verschilt wezenlijk van die van corporaties. Corporaties hebben meestal grote delen van de woningen in bepaalde wijken in bezit. Voorts zal de bereidheid om langdurig aanwezig te blijven in dergelijke wijken vanzelfsprekend zijn. Dit in tegenstelling tot diverse private verhuurders, die vaak slechts een korte tot middellange periode (10 à 15 jaar) bereid zijn om bezit als huurwoning te exploiteren. Bij het tot stand brengen van lokale publieke goederen en voorzieningen, die afhankelijk zijn van de inkomens- dan wel vermogenspositie van bewoners zullen diverse mechanismen in werking treden, waardoor er een suboptimale uitkomst tot stand komt. De opbrengsten van dergelijke investeringen kunnen onvoldoende worden toegeëigend door de private verhuurders. Slechts bij een omvangrijk aandeel 7 In de geliberaliseerde gebieden ligt dit genuanceerder. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

10 van het bezit zal een private verhuurder neigen tot het nemen van initiatieven om (semi-)publieke goederen te produceren. Het is uiterst moeilijk om exact aan te geven wat de meerwaarde is van corporaties bij het behalen van positieve externe effecten bij bijvoorbeeld het tegengaan van segregatie, het verhogen van de leefbaarheid in wijken en buurten, het bestrijden en voorkomen van criminaliteit, overlast en geweld en het bestrijden van discriminatie bij het toewijzen van woningen. In de jaren negentig van de vorige eeuw propageerde een koepel voor corporaties 8 dan ook: Goed wonen, beter leven. Wel zal de corporatie eerder willen en moeten meewerken bij het uitvoeren van dergelijke, veelal lokaal geformuleerd beleid Inkomensverdeling en merit good argument De corporaties zijn bereid om z.g. onrendabele investeringen te doen. Ook wordt het bestaande woningbezit tegen een lagere dan de maximale huurprijs aangeboden. Bij een gelijke omvang en samenstelling van de woningvoorraad zullen de huren moeten worden verhoogd om dergelijke investeringen toch doorgang te laten vinden, als strikt bedrijfseconomische rendementsdoelstellingen gehanteerd zouden worden. Doordat dergelijke investeringen door corporaties worden gedaan, wordt de overheidsdoelstelling van kwalitatief acceptabele huisvesting tegen een betaalbare prijs makkelijker gehaald. Dit wordt een z.g. merit good argument genoemd. Bijdrage aan de macro-economische doelstellingen voor prijsstabiliteit, internationale concurrentiepositie en loonmatiging Door de relatief lage huren voor de bewoners van corporatiewoningen wordt er een positieve bijdrage geleverd aan de macro-economische doelstellingen op het terrein van loonmatiging, verbetering van de concurrentiepositie van het Nederlandse bedrijfsleven en het verkrijgen en behouden van prijsstabiliteit. Aangezien de huren een aanzienlijk deel uitmaken van het prijsindexcijfer van de consumptie (CPI) heeft een gematigde huurontwikkeling een drukkend effect op dit cijfer. Kwaliteit van de woningvoorraad Door het gevoerde overheidsbeleid, vooral sinds de Tweede Wereldoorlog, beschikt Nederland over een omvangrijke sociale woningvoorraad en een omvangrijke corporatiesector. Dit heeft een positief effect op de sociale stabiliteit van wijken. In vergelijking met ander Europese landen onderscheidt Nederland zich hierin in positieve zin. 3.2 Lasten van de maatschappelijke functies van corporaties Impliciete of kruislingse subsidies De corporaties kunnen gebruik maken van de geaccumuleerde vermogens die mede zijn ontstaan uit de in het verleden ontvangen objectsubsidies. Hierdoor kunnen corporaties investeringen doen met het geaccumuleerde vermogen zonder daarbij een strikte rendementseis te hoeven hanteren. Dit in tegenstelling tot andere private marktpartijen. Ook private verhuurders die sociale huurwoningen hebben gerealiseerd, konden wel gebruik maken van dergelijke subsidies. Dit is ook geschied. Voorts kunnen corporaties gebruik maken van de faciliteiten van het WSW met achtervang door de overheden (Rijk en gemeenten). Hierdoor kunnen corporaties tegen gunstigere financieringsvoorwaarden middelen aantrekken. Ook kan eventuele financiële steun bij saneringen of specifieke projecten worden ontvangen van het CFV. Tot 2006 vielen de corporaties onder de subjectieve vrijstelling van het betalen van vennootschapsbelasting. Dit zal vanaf 2006 slechts gaan gelden voor de kerntaken zoals omschreven in het BBSH 9. Verstoring van de woningmarkt Door de onrendabele investeringen van corporaties worden er woningen aangeboden onder de kostprijs, waardoor het optimaal functioneren van de woningmarkt 10 wordt verstoord. Hierdoor zullen 8 De titel van het beleidsprogramma van het NCIV, Koepel voor woningcorporaties. NCIV en NWR zijn nu gefuseerd tot Aedes, vereniging van woningcorporaties. 9 Volgens het Belastingplan 2006 zullen vanaf 1 januari 2006 de corporaties vennootschapbelasting moeten gaan betalen over de winsten behaald uit z.g. commerciële activiteiten, zoals de ontwikkeling en verkoop van koopwoningen, de z.g. partiële belastingplicht. Momenteel wordt dit plan nader uitgewerkt. Voorts zijn er onlangs door de Europese Commissie uitspraken gedaan over de toelaatbaarheid van deze vormen van staatssteun aan woningcorporaties in het kader van het mededingingsbeleid en het hierdoor ontstane verschil in benadering tussen de op de woningmarkt opererende partijen. 10 Een optimaal functionerende markt geeft eenduidige signalen af naar de deelnemers op deze markt. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

11 eventueel andere aanbieders (overige private partijen) zich eerder terugtrekken van deze markt. Ook is er het probleem van het z.g. scheefwonen (het wonen in een relatief te goedkope woning in relatie tot het inkomen van de bewoner(s)). Beperkte prikkel tot kostenefficiëntie Marktmacht kan en zal bij private verhuurders leiden tot (te) hoge prijzen en/of een (te) lage kwaliteit; bij corporaties kan een dergelijke marktmacht de prikkel om kosten- en beleidsefficiënt te opereren verminderen. Dit wordt nog versterkt door het globale karakter van het institutionele kader waarbinnen de corporaties actief zijn. In de afgelopen periode is voortgaande schaalvergroting waarneembaar in de corporatiesector. Veel van deze fusies worden gemotiveerd vanuit de doelstelling van kwaliteitsverhoging van de dienstverlening en efficiencyverbetering van de bedrijfsvoering. 3.3 Woningcorporaties en efficiëntie Woningcorporaties vallen onder verschillende vormen van toezicht. Dit is in handen van de gemeenten (via de prestatie-afspraken), de Inspectie Volkshuisvesting van het ministerie van VROM en het CFV. Er vindt echter geen systematische meting van de effectiviteit en beleidsefficiëntie van de corporaties plaats. In modern Nederlands geformuleerd: er vindt geen systematische afrekening op hun maatschappelijke prestaties plaats. Alleen als corporaties in financiële problemen komen of in strijd handelen met de wet en regelgeving wordt er door de toezichthouders ingegrepen. In de huidige opzet van het BBSH was het de bedoeling dat er tussen gemeenten en de toegelaten instellingen prestatie-afspraken gemaakt zouden worden. Deze zouden moeten zorgen voor een effectieve en efficiënte bestedeling van de beschikbare middelen. Uit een studie van het CPB 11 blijkt echter dat in slechts een klein gedeelte van de Nederlandse gemeenten prestatie-afspraken worden gemaakt. Voorts blijkt ook uit deze studie dat waar ze wel worden gemaakt, ze niet worden nagekomen en/of niet gemonitord. Door het relatief vrijblijvende karakter lijken de prestatie-afspraken niet de meest geëigende vorm om de effectiviteit en efficiëntie van individuele woningcorporaties te verzekeren. De economische literatuur over non-profitinstellingen geeft een aantal redenen aan waarom dergelijke instellingen minder efficiënt zouden zijn dan private instellingen met winstoogmerk. Volgens de economische literatuur 12 is het belangrijkste verschil tussen non-profit organisaties en winstmaximaliserende bedrijven de mate waarin het management van de onderneming zich de residuele opbrengsten van deze onderneming kan toe-eigenen 13. In de non-profitorganisaties bestaan vaak regels die maken dat degenen die de onderneming besturen of er werken nauwelijks invloed kunnen uitoefenen op hun beloning. Als gevolg daarvan is het management minder gevoelig voor de financiële prikkels en bestaan er überhaupt minder prikkels om de onderneming kostenefficiënt te laten functioneren. Non-profitorganisaties verschillen ook van winstmaximaliserende bedrijven, omdat ze vaak opereren onder z.g. soft budget constraints. Hiermee wordt bedoeld dat non-profit organisaties vaak nauwe (financiële) relaties met de overheid en met andere overheidsinstellingen onderhouden. Hierdoor hebben deze instellingen minder financiële prikkels om kostenefficiënt te operen dan winstmaximaliserende bedrijven. Extra winst of opbrengsten worden afgeroomd door de overheid en in geval van verliezen of exploitatietekorten springt dezelfde overheid. Ingeval van de woningcorporaties is dit sinds 1995 niet of nauwelijks meer het geval. 14 Naast de voorgaande overwegingen is het feit dat de huidige sancties gericht zijn op eventuele overtredingen van de regels van de toegelaten instellingen en niet zo zeer op het straffen van inefficiënt gedrag. In de economische literatuur wordt ook gewezen op de intrinsieke motivatie die werknemers en managers van non-profitinstellingen zouden hebben om maatschappelijke doelstellingen te dienen. Zij zouden een sterke missie hebben om het welzijn van de mensen te dienen die afhankelijk zijn van hun organisaties.mocht dit zo zijn dan kan het instituut non- 11 CPB, 2000, Commentaar op VROM-analyse huurontwikkeling en brutering, interne notitie. 12 Zie Duggan, M.G. 2000, Hospital ownership and public medical spending, Quarterly Journal of Economics, november 2000, pp Zie ook Glaeser, E.L. en A. Shleifer, 1998, Not-for-profit entrepreneurs, NBER Working paper 6810, Cambridge (Mass), National Bureau of Economic Research. 14 In 1995 zijn praktisch alle nog lopende subsidieverplichtingen van het Rijk richting woningcorporaties verrekend met de uitstaande rijksleningen, waardoor de gouden koorden met het Rijk werden doorgesneden. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

12 profitinstelling een relatief efficiënt mechanisme zijn om publieke taken gericht op het produceren van merit goods, met relatief lichte vormen van regulering. Op voorhand is nog niet duidelijk of non-profitinstellingen zoals woningcorporaties minder efficiënt opereren dan de volgens de theorie winstmaximaliserende vastgoedondernemingen die zich op de woningmarkt bewegen. Wel kan er gesteld worden dat er geen rendementsdoelstelling voor woningcorporaties is: het volstaan van financiële continuïteit is voldoende. Hoe en waar de woningcorporatie haar beschikbare middelen inzet, is in belangrijke mate haar eigen keuze 15. De corporatie heeft een ruime beleidsvrijheid om marktcontrair te handelen. Om producten en diensten naar eigen inzicht aan te bieden eventueel onder de kostprijs. Normale marktpartijen die (deels) op dezelfde markten opereren, kunnen zich dit veelal niet veroorloven. In oktober 2001 is in het kader van onderzoek naar de toekomst van de corporatiesector een rapport verschenen van het OTB naar de mogelijkheden van concurrentie in corporatieland, waarbij het instrument marktwerking voor de verhoging van de efficiëntie onder de loep is genomen. 16 In de volgende hoofdstukken zullen bedrijfslasten van woningcorporaties van diverse kanten worden belicht. Zowel in de tijd als in vergelijking met andere woningexploitanten. 15 Conijn, 2002, pag Zie Wolters & Verhage, Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

13 4. Niveau en ontwikkeling netto-bedrijfslasten 4.1 Ontwikkeling netto-bedrijfslasten corporatiesector In de afgelopen jaren zijn de bedrijfslasten van corporaties sterk gestegen. In het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2003 heeft het CFV geschreven, dat deze stijging voor de periode 1998 tot en met % is geweest. De inflatie is in dezelfde periode 15% geweest. Mede als gevolg van het eigen beleid van corporaties zijn de kosten, met een toename van 28%, sneller gestegen dan de inflatie. Het aandeel van de bedrijfslasten in de huuropbrengst is gestegen van 44% in 1998 tot ruim 52% in In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de ontwikkeling van de bedrijfslasten voor de corporatiesector als geheel 17. Uitgelicht wordt de ontwikkeling van de lasten die direct samenhangen met de exploitatie van het vastgoed en de activiteiten van de corporatie, de netto-bedrijfslasten. In aansluiting op de in het recent uitgebrachte rapport Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing 18 is de ontwikkeling van de lasten beschouwd voor de jaren 2000 tot en met In tabel 4.1 is de samenstelling van de netto-bedrijfslasten voor de verslagjaren 2000 tot en met 2003 weergegeven. Tabel 4.1: Verloop lasten 2000 tot en met 2003 (x 1 miljoen) Personele lasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Variabele lasten Af: onderhoudslasten Bruto bedrijfslasten Af: Vergoedingen Overige opbrengsten Netto-bedrijfslasten Bron: Cijfermatige Kerngegevens verslagjaren 2000 tot en met 2003 De exploitatielasten van een corporatie bestaan uit verschillende soorten lasten, zoals afschrijvingen, onderhoudslasten en loonkosten. De variabele bedrijfslasten bestaan uit onderhoudslasten, overige lasten die samenhangen met de exploitatie van de woongelegenheden (zoals zakelijke lasten en verzekeringen) en lasten die voortvloeien uit de activiteiten van de corporatie, waaronder de kosten van de werkorganisatie. Het niveau en de ontwikkeling van de onderhoudslasten hangen sterk samen met de aard en de ouderdom van de voorraad en het (gewenste) kwaliteitsniveau van de woongelegenheden. Een deel van deze kosten heeft bovendien een sterk cyclisch karakter. De feitelijke onderhoudskosten van corporaties zijn onderdeel van de variabele lasten. Deze lasten hebben zich in de betrokken jaren gematigder ontwikkeld dan de netto-bedrijfslasten. Gezien het hiervoor aangegeven specifieke karakter van de onderhoudskosten zijn de mogelijke achterliggende oorzaken niet nader geanalyseerd. Een analyse van de beide overige lastencategorieën wordt in dit hoofdstuk gemaakt. Uitgangspunt voor deze analyse is de aan de bijlagen van het BBSH ontleende jaarlijkse opgave van de corporaties van de verschillende kostensoorten aan het CFV. Voor een beperkt aantal corporaties is een 17 Voor een uitgebreide definitie van de gebruikte data, zie bijlage 1. Voorts dient er op gewezen te worden dat de hier gepubliceerde uitkomsten niet noodzakelijkerwijs moeten overeenstemmen met de eerder door het CFV gepubliceerde data. Dit wordt vooral veroorzaakt door de samenvoeging van oorspronkelijke data in verband met fusies, waardoor er een andere weging op woningniveau plaatsvindt en door incidentele correcties voor outliers (extreme waarnemingen). 18 Het rapport Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing (april 2005) is door adviesbureau RIGO in opdracht van de Tweede Kamer der Staten-Generaal gemaakt. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

14 aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de verantwoording en analyse van het niveau en de ontwikkeling van de bedrijfslasten in de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag. Corporaties verrekenen sommige kosten met de huurders. In veel gevallen betreft het servicekosten. Deze servicekosten betreffen leveringen van bijvoorbeeld water, gas en licht en diverse specifieke diensten. De met deze verrekening samenhangende kosten worden door de corporaties onder de opbrengstpost vergoedingen in de jaarrekening verantwoord. In dit onderzoek zijn deze vergoedingen gesaldeerd met de bedrijfslasten om een zuiver beeld te krijgen van de ontwikkeling van de exploitatielasten van het vastgoed en de lasten die samenhangen met de werkorganisatie. Corporaties verkrijgen vaak ook opbrengsten van derden of huurders, niet zijnde huren van onroerende zaken of vergoedingen voor servicekosten. Het betreft in de praktijk een breed scala aan soorten opbrengsten, variërend van inschrijvingskosten tot opbrengsten uit bijvoorbeeld het verlenen van diensten aan de Verenigingen van eigenaren. De corporatie maakt kosten om deze opbrengsten te genereren. In dit onderzoek zijn deze opbrengsten gesaldeerd met de bedrijfslasten. De resulterende lasten worden de netto-bedrijfslasten genoemd. In tabel 4.2 is de samenstelling van de lasten per woongelegenheid weergegeven voor de jaren 2000 tot en met Tabel 4.2: Verloop van enkele exploitatielasten per woning; 2000 tot en met 2003 (x 1) groei (in procenten) lonen en salarissen ,9 sociale lasten ,5 personeelskosten ,1 overige bedrijfslasten ,2 totaal bruto bedrijfslasten ,4 overige opbrengsten ,4 vergoedingen ,3 subtotaal correcties ,9 Netto bedrijfslasten ,2 mutaties t.o.v. voorgaand jaar 8,4% 19,8% 4,8% Rentelasten ,3 Bron: Cijfermatige Kerngegevens verslagjaren 2000 tot en met 2003 Uit tabel 4.2 blijkt dat de netto-bedrijfslasten in ,2% hoger zijn dan in Dit komt neer op een gemiddelde stijging van de netto-bedrijfslasten in deze periode van 12% per jaar. De jaarlijkse stijging van de consumentenprijzen in dezelfde periode is gemiddeld 3,2% 19. De ontwikkeling van de rentelasten is bijzonder. De omvang van de materiële vaste activa in exploitatie is in de loop van de onderzoeksperiode gestegen van 70 miljard in 2000 naar 75 miljard ultimo 2003; een stijging van 7%). Het lang vreemde vermogen gedaald van 60 miljard in 2000 naar 57 miljard; een daling van 5% 20. Het absolute bedrag aan rentelasten per woning is met 21,3% gedaald. Dit is vooral veroorzaakt door de gedaalde kapitaalmarktrente. In tabel 4.3 is de ontwikkeling van de exploitatielasten afgezet tegen de ontwikkeling van de huren voor de jaren 2000 tot en met Uit tabel 4.3 blijkt dat de huren zich jaarlijks hebben ontwikkeld in overeenstemming met de consumptieprijsindex. De netto-bedrijfslasten en in mindere mate de brutobedrijfslasten zijn procentueel aanzienlijk sterker gestegen dan de huurinkomsten. Voorts valt de ontwikkeling van de rentelasten ook op deze tabel. 19 Consumentenprijsindex volgens het CBS. 20 CFV, Verslag Financieel toezicht woningcorporaties 2000 tot en met Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

15 Tabel 4.3: Ontwikkeling huren en exploitatielasten per woning 2000 tot en met 2003 (2000 = 100) Huur Variabele lasten Bruto bedrijfslasten Netto bedrijfslasten Rentelasten Consumptieprijsindex Vergelijking tussen woningcorporaties: Aedex versus CFV Allereerst worden de bij het CFV beschikbare data van de Aedex-deelnemers vergeleken met totale CFV-databestand. Hierbij zijn de CMKG van die corporaties die deelnemen in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex voor de jaren 2000 tot en met 2003 vergeleken met de CMKG van alle corporaties (CFV-data). Ter vergelijking van de netto-bedrijfslasten van de corporaties die deelnemen in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex zijn de data, die bij het CFV beschikbaar zijn, geselecteerd voor die corporaties die genoemd zijn in de brochures van Aedex. De selectie heeft plaatsgevonden op basis van de deelnemers in Daarna zijn alle bij het CFV beschikbare data die betrekking hebben op de netto-bedrijfslasten voor de jaren 2000 tot en met 2003 gepositioneerd ten opzichte van die van de Aedex-deelnemers. Zie voor het overzicht van de hoogte en de ontwikkeling over de jaren 2000 tot en met 2003 in tabel 4.4. Tabel 4.4: Specificatie netto bedrijfslasten: vergelijking tussen CFV-bestand en Aedex-deelnemers (gemiddeld per woning; periode ) Groei ( procenten) CFV Aedex CFV Aedex CFV Aedex CFV Aedex CFV Aedex Lonen en salarissen ,9 24,9 Sociale lasten ,5 122,5 Personeelskosten ,1 39,4 Overige bedrijfslasten ,2 26,3 Totaal bruto bedrijfslasten ,4 31,3 Overige opbrengsten ,4 58,5 Vergoedingen ,3 15,4 Netto bedrijfslasten ,2 31,9 aantal woningen (x stuks) Hieruit blijkt dat in de vergelijking van de niveaus de corporaties die deelnemen in de Aedex deze een aanzienlijk hoger niveau hebben voor wat betreft de netto-bedrijfslasten. Qua stijging over de periode 2000 tot en met 2003 komen de uitkomsten redelijk overeen ( 36,2% ten opzichte van 31,9%). Wel dient opgemerkt te worden dat de lagere stijging veroorzaakt wordt door het hogere aanvangsniveau 21 Bij de selectie van data van de deelnemers voor de jaren 2000 tot en met 2003 is er van uitgegaan dat de eventueel in 2003 gefuseerde corporaties ook in de voorgaande jaren waren gefuseerd. De eventueel afzonderlijke data van de fusiepartners zijn samengevoegd in het CFV-databestand. Van één Aedex-deelnemer participeert slechts één werkmaatschappij in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Bij de CFV-data zijn de data van alle werkmaatschappijen betrokken bij de analyse. Uit gepubliceerde informatie van Aedex blijkt dat in 2004 alle werkmaatschappijen van de betreffende holding participeren in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

16 in In hoofdstuk 6, waar nader wordt ingegaan op de spreiding, zal nader op de hoogte en de ontwikkeling van de netto-bedrijfslasten van de Aedex-deelnemers worden geanalyseerd. Om te komen tot een vergelijking van de kosten van bedrijfsvoering tussen de woningcorporaties en de beleggers wordt er een tussenstap in de analyse gemaakt. Deze stap vindt plaats via de uitkomsten van een onderzoek naar de ontwikkeling van de bedrijfslasten, zoals dat onlangs door Aedex 22 is gepubliceerd over de periode 2001 tot en met De data die Aedex gebruikt in haar analyse worden gerubriceerd op de wijze zoals dat ook gebeurt door commerciële beleggers in woningen door middel van de ROZ-IPD benchmark. 23 In tabel 4.5. wordt het verloop van de objectgebonden en niet-objectgebonden kosten van de Aedexdeelnemers weergegeven. De bedragen per verhuureenheid (VHE) zijn voor de periode berekend met behulp van de door Aedex gepubliceerde percentages en de huurinkomsten van de corporaties. De bedragen van 2004 zijn overgenomen uit de genoemde publicatie van Aedex. Tabel 4.5: Aedex: objectgebonden en niet-objectgebonden kosten (per VHE, periode ) Groei (in procenten) Beheer- en verhuurkosten ,4 Onderhoudskosten ,2 Vaste kosten ,9 Overige kosten ,5 Totaal objectgebonden kosten ,8 Overheadkosten n.b. n.b. n.b. 457 Resultaat overige bedrijfsactiviteiten ¹ n.b. n.b. n.b. 109 Subtotaal niet-objectgebonden activiteiten ,2 Totale kosten (alle activiteiten) ,8 Bron: Aedex, 2005 en eigen bewerking; n.b. = niet beschikbaar ¹ Getallen voorzien van een min-teken brengen tot uitdrukking, dat er sprake is van een positief resultaat. Getallen zonder min-teken brengen tot uitdrukking dat er sprake is van een negatief resultaat. 4.3 Vergelijking tussen corporaties en beleggers De ROZ/IPD Vastgoedindex verzamelt ieder jaar ten behoeve van de publicatie van de rendementskengetallen de kosten en opbrengsten van commerciële beleggers in woningen. Het betreffen slechts een beperkt aantal deelnemers. In totaliteit worden de relevante kosten van de exploitanten van circa woningen ( circa complexen) jaarlijks geënquêteerd en gepubliceerd. Op basis van de opgave van de Stichting ROZ Vastgoedindex is de volgende tabel gemaakt van de objectgebonden kosten. De definiëring van de kosten is gelijk aan de Aedex/IPD Corporatie vastgoedindex, en dus zijn de uitkomsten vergelijkbaar. 22 Aedex, Voor een gedetailleerde uitleg over de opdeling van de kosten in objectgebonden en niet-objectgebonden kosten, zie bijlage De Aedex data van 2000 zijn in verband met het geringe aantal deelnemers niet goed bruikbaar voor vergelijkingsdoeleinden. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

17 Tabel 4.6: Exploitatiekosten van commerciële beleggers in woningen (bedragen in s per woning, periode ) Groei (in procenten) Beheer- en verhuurkosten ,7 Onderhoudskosten ,3 Vaste kosten ,4 Overige kosten ,6 Totaal objectgebonden kosten ,5 AF: Onderhoudskosten ,3 Objectgebonden kosten exclusief onderhoudskosten ,9 Bruto-inkomsten (per woning) ,0 Objectgebonden kosten als percentage van de bruto-inkomsten 24,6 25,1 26, 27,2 Bron: ROZ/IPD Vastgoedindex De stijging van de objectgebonden kosten van commerciële beleggers, exclusief de onderhoudskosten, (36,9%)is praktisch gelijk aan stijging van de netto-bedrijfslasten van corporaties (CFV (36,2%). Bij de Aedex-deelnemers, waarbij de data zijn gedefinieerd volgens de CFV-methodiek komen uit op een lager niveau te weten 31,9%. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de objectgebonden kosten, exclusief onderhoudskosten, niet dezelfde kosten hoeven te omvatten, maar opmerkelijk is dat de stijging nagenoeg gelijk is. In de tabel 4.7 wordt de vergelijking gemaakt tussen de objectgebonden kosten van commerciële beleggers en corporaties die deelnemen in de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex voor de periode 2001 tot en met Tabel 4.7: Vergelijking tussen de objectgebonden kosten van commerciële beleggers (ROZ) en corporaties (Aedex) (bedragen in per VHE; periode ) gemiddelden Verschil in ROZ Aedex ROZ Aedex ROZ Aedex ROZ Aedex procenten Beheer- en verhuurkosten ,5 Onderhoudskosten ,6 Vaste kosten ,6 Overige kosten ,0 Totaal objectgebonden kosten ,5 Objectgebonden kosten als percentage van de bruto-inkomsten 25,1 41,7 26,7 45,9 27,2 46,0 26,4 44,6 69,1 Hieruit blijkt dat de gemiddelde van de objectgebonden kosten over de periode tot en met 2003 qua niveau per VHE nagenoeg gelijk zijn. Slechts een verschil van 0,5%. Eerder is al geconstateerd dat de stijging over de periode 2000 tot en met 2003 ook bijna gelijk was. Er zijn wel verschillen qua kostentoedelingen tussen corporaties en beleggers. Zo geeft een corporatie gemiddeld het dubbele uit aan beheer- en verhuurkosten per woning als dat vergeleken wordt met commerciële beleggers. Maar qua overige kosten bevinden de corporaties zich slechts op 17% van de hoogte van commerciële beleggers. Ook is er een behoorlijk verschil als het bedrag dat uitgegeven wordt per woning uitgedrukt wordt als een percentage van de bruto-inkomsten. Dit wordt veroorzaakt doordat de beleggers voornamelijk in het middeldure en het dure segment van de woningmarkt actief zijn en deze woningen een grotere oppervlakte hebben dan een gemiddelde sociale huurwoning. De niet-objectgebonden kosten zoals overhead en resultaten uit overige bedrijfsactiviteiten zijn niet beschikbaar gesteld door de ROZ/IPD in verband met vertrouwelijkheid. Hierdoor is het niet goed Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

18 mogelijk om een integrale vergelijking te maken van de totale exploitatiekosten tussen corporaties en beleggers. Daarnaast zijn er bij de beleggers andere managementkosten die corporaties niet hebben zoals (verplichte) externe taxatiekosten, de kosten van een eventuele beursnotering en andere zaken Samenvatting van niveau van de netto-bedrijfslasten De netto-bedrijfslasten zijn per woongelegenheid toegenomen van 796,- in 2000 tot 1.084,- in Dat komt neer op een gemiddelde stijging per jaar van ongeveer 12%. De consumptieprijsindex nam in deze periode toe met ruim 3% gemiddeld per jaar, nagenoeg gelijk aan de ontwikkeling van de huren. In reële termen zijn de netto-bedrijfslasten dus gedurende drie jaar met jaarlijks 9% toegenomen. Tegelijkertijd hebben de huuropbrengsten zich ontwikkeld volgens het inflatietempo. Het gevolg hiervan is dat er groter deel van de opbrengsten opgaat aan lasten. Om de vergelijking van de bedrijfslasten van de corporaties met de commerciële beleggers te maken is gebruik gemaakt van de dataverzamelingen van Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex en ROZ/IPD. Daaruit blijkt dat het totaal van de objectgebonden kosten zich nagenoeg op een gelijk niveau bevindt. Wel dient hierbij opgemerkt te worden dat de objectgebonden kosten van de corporaties, uitgedrukt als percentage van de huuropbrengsten, circa 70% hoger uitvallen voor de periode 2001 tot en met Dit wordt veroorzaakt door het aanzienlijk hogere huurniveau van de woningen die door de beleggers worden geëxploiteerd. 25 Zie ook eerder gepubliceerd onderzoek van Berk accountants en belastingadviseurs, Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

19 5. Ontwikkeling van de onderdelen van de netto-bedrijfslasten 5.1 Ontwikkeling van lonen en salarissen In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkeling van de personeelslasten van corporaties in de periode 2000 tot en met De personeelslasten van corporaties bestaan uit lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenpremies. Aan de hand van de ontwikkeling van de formatie en de ontwikkeling van de CAO Woondiensten wordt de stijging van de lonen en salarissen geanalyseerd. Vervolgens komt de ontwikkeling van de sociale lasten en pensioenen aan de orde. Ten opzichte van 2000 is het aandeel van de personeelslasten fors toegenomen. In relatie tot de totale lasten van een corporatie zijn de personeelslasten in 2003 gemiddeld 11,4% (2000: 9,3%). Uitgedrukt als percentage van de bruto-bedrijfslasten is het aandeel van de personeelslasten 39,6% (2000: 37,4%). De ontwikkeling van aantal voltijdsformatieplaatsen Corporaties melden weliswaar in de jaarrekening het aantal formatieplaatsen gedurende het verslagjaar, maar deze gegevens zijn geen onderdeel van (de bijlagen van) het BBSH en de aanvullende vragenlijst van het CFV. Omdat op basis van een jaarlijkse enquête 26 door Aedes de ontwikkeling van het aantal voltijdsformatieplaatsen in de corporatiesector wordt geschat, wordt in deze paragraaf van deze gegevens gebruik gemaakt. In de periode 2000 tot en met 2003 is het gemiddelde aantal voltijdsformatieplaatsen per woongelegenheden gegroeid van 9,0 naar 9,7. De stijging van het aantal formatieplaatsen is een verklaring voor een deel van de stijging van de personeelslasten. Uit tabel 5.1 blijkt dat het aantal personeelsleden, uitgedrukt in voltijdsformatieplaatsen, in alle onderscheiden grootteklassen is toegenomen. In de periode 2000 tot en met 2003 is het gemiddelde aantal voltijdsformatieplaatsen per woongelegenheden met 7,8% gegroeid. Een weergave van de formatie naar regio s is niet beschikbaar. Tabel 5.1: Ontwikkeling van het aantal voltijdsformatieplaatsen 2000 tot en met 2003 per woningen Grootteklasse Groei 2000 tot en met 2003 (in procenten) 0 - < 600 5,5 5,9 6,5 6,5 18, ,4 7,2 7,3 7,5 1, ,7 9,3 9,1 9,4 8, ,0 9,3 9,3 9,9 10,0 > ,6 10,2 10,2 10,1 5,2 Nederland 9,0 9,5 9,5 9,7 7,8 Bron: Aedes Bedrijfstakinformatie 2000, 2001, 2002 en 2003, pag. 78 Het jaarlijkse onderzoek van Aedes gaat niet nader in op oorzaken van deze stijging. De corporaties wordt slechts gevraagd het aantal formatieplaatsen op te geven, uitgesplitst naar activiteiten. In tabel 5.2 zijn voor 2003 de wijzigingen in de formatie ten opzichte van 2000 per activiteit weergegeven. Uit het onderzoek blijkt dat de formatie per woongelegenheden voor technische functies, automatisering, facilitaire diensten en de overige medewerkers in 2003 gelijk is aan Aan het jaarlijkse onderzoek bedrijfstakinformatie, kengetallen van de Nederlandse woningcorporaties van Aedes wordt meegewerkt door corporaties die circa 65% van de corporatiewoningen vertegenwoordigen. Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,

20 Tabel 5.2: Ontwikkeling van de formatie per activiteit in 2000 en 2003 per woningen Mutatie Projectontwikkeling 0,3 0,5 +0,2 Beleidsondersteuning 0,2 0,4 +0,2 Woondiensten 1,7 1,9 +0,2 Verhuur en bewonerszaken 0,9 1,0 +0,1 Personeel en organisatie 0,1 0,2 +0,1 Algemeen secretariaat 0,4 0,3-0,1 Financieel economische zaken 1,2 1,1-0,1 Ten opzichte van 2000 is ultimo 2003 sprake van aanzienlijk meer personele inzet voor activiteiten op het terrein van projectontwikkeling. Projectontwikkeling betreft zowel nieuwbouw van huur- en koopwoningen als herstructureringsactiviteiten. Uit het onderzoek blijkt dat in % van de corporaties hiervoor interne capaciteit beschikbaar heeft. Er is een duidelijk verband tussen de grootte van de corporatie en de omvang van de activiteiten voor projectontwikkeling. Zo is er bij corporaties tot 600 woongelegenheden slechts in 5% sprake van personele inzet voor deze activiteit, terwijl 93% van de corporaties met meer dan woongelegenheden personeel voor projectontwikkeling heeft. Personele kosten die gemaakt worden ten behoeve van projectontwikkeling worden in overwegende mate gedekt door opbrengsten uit verkoop of zijn onderdeel van de stichtingskosten van huurwoningen. Zij beïnvloeden wel de hoogte van de bruto-bedrijfslasten, maar niet van de nettobedrijfslasten. Dit geldt niet voor de personeelskosten die samenhangen met de andere onderscheiden activiteiten. Deze uitgaven beïnvloeden wel de hoogte van de netto-bedrijfslasten. In de periode 2000 tot en met 2003 is de personele inzet op het terrein van beleidsondersteuning verdubbeld van 0,2 naar 0,4 medewerkers per woongelegenheden. Bij de corporaties in de vier grote steden is dit aantal toegenomen van 0,3 in 2000 naar 0,6 werknemers in 2003 per woongelegenheden. Opvallend is de beperkte omvang van deze activiteit in Groningen en Friesland. In 2003 was slechts 0,1 medewerker per woongelegenheden belast met beleidsondersteuning. Een verklaring van regionale verschillen en de opgetreden stijging is niet beschikbaar. In de loop van 2003 heeft Berenschot kenniscentrum benchmarking (Bkb) 27 een onderzoek gedaan naar de overhead in de publieke organisaties (ministeries, gemeenten, woningcorporaties en instellingen in de sectoren welzijn, onderwijs en gehandicaptenzorg). Berenschot concludeert uit het onderzoek dat aspecten als effectiviteit, kwaliteit en zorgvuldigheid voor organisaties als ministeries, gemeenten en woningcorporaties van hogere waarde worden gezien dan efficiency. Bij de sectoren welzijn, onderwijs en gehandicaptenzorg spelen de genoemde aspecten minder dan efficiency. Als een afdeling kan onderbouwen dat een uitbreiding nodig is, dan is er een grote kans dat de leiding hier middelen voor beschikbaar stelt. Bkb geeft voor de grote verschillen in overhead tussen de groep van ministeries, gemeenten en woningcorporaties en de groep van instellingen in de gezondheidszorg, onderwijs en welzijn twee verklaringen, te weten: 1) het gewenste dienstverleningsniveau van de overheadafdelingen en 2) de mate waarin er sprake is van een krappe financiering van de overhead. De invloed van de overige factoren ( de aard van de organisatie, de schaalgrootte, het uitbestedingspatroon en afdelingsspecifieke factoren) zijn volgens Bkb slechts beperkt van invloed. De meeste corporaties werken in de front-office in 2003 met een woondienstenmodel. Bij vooral de kleinere corporaties komt de traditionele afdeling verhuur- en bewonerszaken voor. Opvallend is de stijging van de personele inzet bij de front-office. Bij corporaties in de vier grote steden die het woondienstenmodel toepassen stijgt de personele inzet bij de front-office van 1,5 medewerker in Huijben, M.P.M. & A. Geurtsen, Berenschot kenniscentrum benchmarking, Overhead in publieke organisaties, in Tijdschrift Controlling, nummer 10 oktober 2003 en Grote verschillen omvang overheadkosten in publieke sector ; persbericht d.d. 26 augustus 2003 via geraadpleegd d.d. 13 april Gerard van Middelaar, Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties,