Aan de commissie: Grondgebiedzaken

Transcriptie

1 Aan de Raad Made, 7 september 2004 Aan de commissie: Grondgebiedzaken Datum vergadering: 12 oktober 2004 Agendapunt : 12 Raadsvergadering: 18 oktober 2004 Nummer raadsnota: Onderwerp: Referendabel: ja nee Woningbouw Pastoriestraat Portefeuillehouder: Bijlagen: Ter inzage: F.J.M. Stoffels Ambtelijke coördinatie: afdeling Grondgebied Steller: P. Bauer 1. Raadsbesluit 1. Rapportage onderzoek en advies bomen Pastoriestraat 2. Bestektekening Quadrant architecten 3. Bezwaarschriften omwonenden Voorstel: Vaststellen dat toepassing is gegeven aan de in het bestemmingsplan Kom Made opgenomen wijzigingsbevoegdheid in die zin dat de bestemming Bedrijfsdoeleinden in zijn geheel is gewijzigd in de bestemming Woondoeleinden. Aanleiding Ter uitvoering van uw raadsbesluit d.d. 27 mei 2004 om toepassing te geven aan de wijzigingsbevoegdheid in bestemmingsplan Kom Made voor wat betreft het gebied noordzijde Pastoriestraat (perceel voormalig bedrijf Van der Veeken) om de bestemming Bedrijfsdoeleinden in zijn geheel te wijzigen in de bestemming Woondoeleinden teneinde de bouw van 10 woningen mogelijk te maken, heeft het ontwerp-besluit daarvoor van 4 juni tot en met 17 juni 2004 ter inzage gelegen. Tijdens de termijn van tervisielegging zijn meerdere zienswijzen ingediend tegen de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid door uw raad. In het bijgevoegde besluit treft u de afwegingen aan om desbetreffende zienswijzen grotendeels ongegrond te verklaren, zodat u de voorgenomen wijziging middels vaststelling door uw raad kan bekrachtigen. Opgemerkt dient te worden dat door het indienen van meerdere zienswijzen, het wijzigingsbesluit van uw raad goedkeuring behoeft van Gedeputeerde Staten. Uitvoering Exploitatieovereenkomst Voor de uitvoering van het project van 10 appartementen is geen eigendom van de gemeente nodig. Daarom wordt met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst aangegaan voor de uitvoering van het project. In die overeenkomst wordt van

2 gemeentewege voldoende contingent beschikbaar gesteld. Tegelijkertijd worden voorwaarden gesteld over de omvang en uitvoering van parkeervoorzieningen op eigen terrein, en de aansluiting van het project op de openbare voorzieningen. Daarnaast worden de ambtelijke voorbereidingskosten voor het project bij initiatiefnemer in rekening gebracht, alsmede een bijdrage in het fonds bovenwijkse voorzieningen. Bij alle projecten, waarin woningen worden gebouwd op grond die niet van de gemeente is, onderhandelen wij met de projectontwikkelaar over toewijzing van de woningen volgens de door uw raad vastgestelde regeling (loting). De onderhandelingen resulteren er nagenoeg altijd in, dat de gemeente de meeste woningen kan toewijzen. Ook voor dit project is afgesproken, dat de gemeente 8 appartementen toewijst. Deze afspraak wordt vastgelegd in de exploitatieovereenkomst. Benodigdheden Middelen Binnen de exploitatieovereenkomst worden onder andere financiële afspraken vastgelegd in het kader van de voorbereidingskosten en de bijdrage in het fonds Bovenwijkse voorzieningen. De totale vergoeding aan de gemeente komt ten gunste van het Grondbedrijf. Advies commissie Het voorgaande is reeds besproken in de commissie Grondgebiedzaken van 12 oktober De commissie adviseerde. over ons voorstel. Burgemeester en wethouders van Drimmelen, mr. C.M.G.H. Wortel Secretaris P.H.M. Jacobs - Aarts Wnd. Burgemeester 2

3 De raad van de gemeente Drimmelen; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 7 september 2004; Gezien: het verzoek van Pals Beheer B.V. om toepassing te geven aan de opgenomen wijzigingsbevoegdheid in bestemmingsplan Kom Made om de bestemming Bedrijfsdoeleinden te wijzigen in de bestemming Woondoeleinden teneinde de bouw van 10 woningen mogelijk te maken op het voormalige bedrijfsperceel Van van der Veeken aan de Pastoriestraat te Made, kadastraal bekend gemeente Made en Drimmelen, sectie S nummer Overwegende: dat het perceel is gelegen binnen het bestemmingsplan Kom Made (1998) en daarin is bestemd tot Bedrijfsdoeleinden ; dat de als zodanig bestemde gronden binnen het geldende bestemmingsplan woningbouw niet toestaat; dat wij conform artikel 20,A1 van het geldende bestemmingsplan toepassing hebben gegegeven aan de opgenomen wijzigingsbevoegdheid om de bestemming Bedrijfsdoeleinden te wijzigen in de bestemming Woondoeleinden; dat voor gebruikmaking van deze wijzigingsbevoegdheid is voldaan aan de in artikel 20, A1genoemde voorwaarden en criteria, welke, voorzover hier van toepassing inhouden: 1. de wijziging mag uitsluitend het als zodanig op de plankaart aangeduide gebied betreffen; 2. de wijziging mag pas worden toegepast indien de ter plaatse bestaande functies feitelijk zijn beëindigd en de geplande woningvermeerdering past in het woningbouwprogramma c.q. het richtgetal van de gemeente; 3. de wijziging mag pas worden toegepast als door middel van een volledig bodemonderzoek voldoende inzicht is gegeven in de bodemkwaliteit van de betreffende gronden; 4. de wijziging mag pas worden toegepast indien er geen hindercirkels bedrijven en veiligheidszones L.P.G. betrekking hebben op de gronden; 5. nieuwbouw van woningen in de vorm van aaneengebouwde en gestapelde woningen is toegestaan; 6. het aantal woningen per hectare mag niet meer dan 30 bedragen; 7. voor het overige zijn de bepalingen van de bestemming Woondoeleinden van toepassing. dat wij onderhavig voornemen aan bovengenoemde criteria hebben getoetst en dat wij daarbij hebben geconstateerd dat aan al deze criteria is voldaan in die zin; dat de wijziging valt binnen de op de plankaart van bestemmingsplan Kom Made aangegeven begrenzing;

4 dat de bestaande bedrijvigheid ter plaatse is beëindigd en deze herstructureringslocatie past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma voor 2004, en past binnen het provinciaal uitwerkingsplan voor wonen binnen het tijdspad ; dat uit een verkennend bodemonderzoek d.d. mei 2004 blijkt dat de grond voor woningbouw kan worden aangewend; dat blijkt dat er geen hindercirkels bedrijven en veiligheidszones LPG betrekking hebben op voorliggende grond; dat nieuwbouw gestapeld is toegestaan; dat het aantal van 10 woningen onder het gestelde maximum van 30 woningen per hectare blijft, en hier een nuancering op valt aan te brengen, in die zin dat het gestapelde bouw betreft; dat de overige bepalingen van de bestemmingen Woondoeleinden, Woonstraat en Centrumparkeren zondermeer van toepassing kunnen worden verklaard; dat een ontwerp van deze wijziging met ingang van 4 juni 2004 gedurende twee weken ter inzage heeft gelegen en waarbij aan belanghebbenden de gelegenheid is geboden bezwaren tegen de vaststelling tot wijziging in te dienen; dat van deze mogelijkheid door een viertal reclamanten gebruik is gemaakt te weten; - Dhr. C.J.A. Anthonissen, Kalverstraat 9, 4921 AA te Made bij schrijven d.d. 10 juni 2004; - Dhr. A.J. de Hoogh, Kalverstraat 7, 4921 AA te Made bij schrijven d.d. 10 juni 2004; - Bewoners Kalverstraat 15, 17 en 19, p/a Kalverstraat 15, 4921 AA te Made bij schrijven d.d. 12 juni 2004; - Vereniging Madese Natuurvrienden, Adriaen Aertszoonstraat 6, 4931 RZ Geertruidenberg bij schrijven d.d. d.d. 15 juni 2004; overwegende ten aanzien van de ontvankelijkheid, dat alle zienswijzen binnen de gestelde termijn van twee weken zijn ingediend; dat alle reclamanten derhalve in hun zienswijzen ontvankelijk moeten worden geacht; overwegende dat de heer Anthonissen, Kalverstraat 9 en de heer A. de Hoogh, Kalverstraat 7 in hun overigens identieke zienswijzen naar voren brengen: - dat er sprake is van het kappen van bos, waar een monumentale taxusboom van bijna 100 jaar deel vanuit maakt; - dat de bouw van een wooncomplex leidt tot waardevermindering van hun woningen. Waar nu nog de achtertuinen grenzen aan bos, zal op 3 meter van de erfafscheiding een muur van 10 meter hoog gerealiseerd worden; - dat de privacy wordt aangetast, door inkijk vanuit ramen en balkons aan de zij- en achterzijde; - dat door het groot aantal appartementen de verkeersintensiteit door inwoners en bezoekers sterk zal toenemen; 4

5 - dat de norm van het aantal te bouwen woningen van 30 woningen per hectare wordt overschreden; overwegende dat de bewoners Kalverstraat 15,17, en 19 in hun zienswijze naar voren brengen: - de hoogbouw doet inbreuk op de privacy in hun achtertuinen, en het plaatsen van garageboxen gaat ten koste van het rooien van nog meer groen. Dit kan grotendeels worden voorkomen door op de perceelsgrens sectie S 3089 en 3088 de groenstrook te behouden en waar nodig aan te vullen met bomen en struiken, waardoor inbreuk op privacy en horizonvervuiling tot een minimum wordt beperkt: overwegende dat de Vereniging Madese Natuurvrienden, Adriaen Aertszoonstraat 6 te Geertruidenberg in haar zienswijze naar voren brengt: - dat woningbouw niet ten koste mag gaan van waardevolle beplanting; - dat bij naderonderzoek is gebleken dat de aanwezige Taxus baccata staat geregistreerd in de lijst van monumentale bomen van Nederland; - dat wordt voorgesteld voor een deel van het terrein de bestemming bedrijfsdoeleinden om te zetten in een bestemming beeldbepalend, natuur- en cultuurhistorie dorpsgroen. Het overige terrein kan worden bestemd als woondoeleinden. - dat wordt gepleit voor het opstellen van een boombeschermingsplan op te stellen door een externe deskundige, ter voorkoming van schade aan de waardevolle beplanting tijdens en na de bouw van de woningen. overwegende ten aanzien van de inhoud van de zienswijzen van de bewoners Kalverstraat 7 en 9; - dat het gehele perceel thans op basis van het bestemmingsplan een bestemming Bedrijfsdoeleinden heeft, met daarin opgenomen een wijzigingsbevoegdheid naar Woondoeleinden. Er derhalve bestemmingsplanmatig niet gesproken kan worden over een bestemming bos. Op basis van het vigerende plan had het inmiddels verplaatste bedrijf ook het gehele perceel kunnen aanwenden voor bedrijfsdoeleinden. Met uitzondering van de monumentale Taxusboom, deze is beschermd en staat geregistreerd bij de bomenstichting, zijn er geen beletselen om het overige groen grotendeels weg te halen. Een en ander wordt bevestigd in een gemeentelijk rapportage onderzoek en advies bomen Pastoriestraat d.d. 12 juli 2004 (zie bijlage); - dat naast het behoud van de Taxusboom eveneens twee eiken als waardevolle beplanting gehandhaafd zullen blijven, en in het kader van de herplantplicht op het perceel een tweetal nieuwe bomen zal worden aangeplant.; - dat de bouw van een wooncomplex niet per definitie in vergelijk met een bedrijventerrein tot een waardevermindering van aangrenzende woningen hoeft te leiden; - dat het één ieder vrijstaat een verzoek om planschade artikel 49 WRO daarvoor in te dienen; - dat een aan te houden afstand van minimaal 3 meter tot het bouwen uit de zijdelingse perceelsgrens voortkomt uit de voorschriften zoals die zijn opgenomen in het bestemmingsplan Kom Made binnen de bestemming Woondoeleinden ; - dat de privacy aan de zijkant zo veel mogelijk zal worden gerespecteerd door het aantal ramen aan deze zijde te beperken, maar niet uit het oog verloren mag worden één ieder 5

6 kon weten dat ooit toepassing zou kunnen worden gegeven aan de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid naar Woondoeleinden ; - dat de verkeersintensiteit door bewoners en bezoekers weliswaar toeneemt, maar niet uit het oog verloren mag worden dat voorheen op deze locatie een weg- en waterbouwbedrijf was gevestigd met bijbehorende verkeersbewegingen van af- en aanvoer van vrachtwagens, containers, werkpersoneel, bezoekers et cetera; - dat de norm van 30 woningen per hectare voortkomt uit de criteria behorende bij de wijzigingsbevoegdheid en dat nergens staat dat bij een gebied kleiner dan 1 hectare een verdeelsleutel naar het aantal woningen dient plaats te vinden. Eveneens mag niet uit het oog verloren worden dat in voorliggend plan wordt uitgegaan van gestapelde woningbouw; overwegende ten aanzien van de inhoud van de zienswijzen van de bewoners Kalverstraat 15,17 en 19; - dat enige nuancering m.b.t. het begrip hoogbouw op zijn plaats is. Het appartementencomplex wordt uitgevoerd in drie lagen met een kap en zal niet hoger zijn dan 11 meter. Ter vergelijk een gangbare woning is tegenwoordig ook al snel 10 meter hoog. Tevens zal de derde laag terugliggend worden gebouwd. - dat de aanwezigheid van garageboxen bijdraagt aan de privacy van bewoners; - dat het behoud van de monumentale taxusboom en monumentale eik in combinatie met twee nieuw te planten bomen ter hoogte van de parkeerplaatsen het zicht op de percelen van de bewoners aan de Kalverstraat voor een deel ontneemt; - dat het niet wenselijk wordt gevonden een reststrook groen te behouden achter de garageboxen omwille van het onderhoud, maar dat het de eigenaren van de percelen S 3088 en S 3089 vrijstaat om op eigen grond beplanting aan te brengen; overwegende ten aanzien van de inhoud van de zienswijze van de Vereniging Madese Natuurvrienden: - dat de waarde van het aanwezige groen in de zienswijze hoger wordt gewaardeerd dan deze in werkelijkheid is, getuige de onderzoeksrapportage van de afdeling Openbare Werken/ Cluster Groen d.d. 12 juli 2004; - dat op verzoek van de eigenaar van de grond de bestemming Bedrijfsdoeleinden wordt omgezet in een bestemming Woondoeleinden overeenkomstig een opgenomen wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Kom Made; - dat het binnen de opgenomen wijzigingsbevoegdheid niet mogelijk en wenselijk is de bestemming Bedrijfsdoeleinden deels om te zetten in een bestemming beeldbepalend natuur- en cultuurhistorie dorpsgroen; - de wijzigingsbevoegdheid daarvoor ontoereikend is; - dat Taxusboom geregistreerd staat als monumentale boom en derhalve bescherming geniet; - dat door een extern bureau een boombeschermingsplan t.b.v. de taxusboom zal worden opgesteld; - dat voorts nog twee aanwezige monumentale eiken zullen worden gehandhaafd en in het kader van de herplantplicht een tweetal bomen op het perceel zullen worden aangeplant overeenkomstig bijgevoegde tekening; 6

7 dat resumerend ten aanzien van de ingekomen zienswijzen, zij m.u.v. het behoud van enkele waardevolle bomen en rekening houdend met de herplantplicht van een tweetal bomen ongegrond dienen te worden verklaard; Gelet op artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en artikelen 20, en 5 van de voorschriften van het bestemmingsplan Kom Made B e s l u i t : Het bestemmingsplan Kom Made te wijzigen in die zin dat de bestemming Bedrijfsdoeleinden wordt gewijzigd in de bestemming Woondoeleinden. Een en ander conform de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte tekening. Made, 18 oktober 2004 De raad voornoemd, Griffier, Voorzitter, mr. M.J.N. Schetters-Schuurbiers P.H.M. Jacobs - Aarts 7