Nota van Beantwoording

Transcriptie

1 Nota van Beantwoording Exploitatieplan Boekelermeer Zuid Auteur: R.H.J. Kramer MSc Status: Nota van Beantwoording Reactie op: Rapportnummer EP-Boekelermeer-Zuid-001 Datum: 19 februari 2013

2 - 1 -

3 Nota van Beantwoording Zienswijzen Exploitatieplan Boekelermeer Zuid Het Exploitatieplan Boekelermeer Zuid is opgesteld in verband met de beoogde ontwikkeling van het bedrijventerrein Boekelermeer Zuid. Er is nog niet met iedere grondeigenaar een overeenkomst gesloten in het betreffende gebied ten aanzien van het kostenverhaal, waardoor een exploitatieplan verplicht is. Het Exploitatieplan Boekelermeer Zuid is gekoppeld aan en behoort zodoende bij het Bestemmingsplan Boekelermeer Zuid. Op de voorbereiding van een bestemmings- en exploitatieplan zijn de bepalingen van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Die Wet verwijst voor de procedure naar het bepaalde in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. In het kader van deze procedure is het ontwerpexploitatieplan gepubliceerd op woensdag 7 november Vervolgens heeft het ontwerpexploitatieplan gedurende 6 weken van donderdag 8 november 2012 tot en met woensdag 19 december 2012 ter inzage gelegen. Indieners zienswijzen Naar aanleiding van de publicatie en het ter inzage leggen van het ontwerpexploitatieplan Boekelermeer Zuid zijn zienswijzen ingediend door de volgende belanghebbenden: 1. H3 Landelijk Vastgoed BV namens de heer J.A.M. Duivenvoorde, d.d. 18 december 2012 (briefnummer 15476) 2. De heer J. Liefting, d.d. 18 december 2012 (briefnummer 15464) Beoordeling ontvankelijkheid Gedurende de periode dat het ontwerpexploitatieplan ter inzage ligt kan een ieder zienswijzen ten aanzien van het plan indienen bij de gemeenteraad. De zienswijze namens de heer J.A.M. Duivenvoorde is gedateerd 18 december 2012 en is door de gemeente ontvangen op 19 december Ook voor de zienswijze van de heer J. Liefting geldt dat deze is gedateerd 18 december 2012, en door de gemeente ontvangen op 19 december Beide zienswijzen zijn door de gemeente ontvangen gedurende de periode dat het ontwerpexploitatieplan ter inzage lag. Deze worden daarom beide ontvankelijk verklaard. Beoordeling inhoud zienswijzen Hieronder volgt een samenvatting van de ingediende zienswijzen en de gemeentelijke reactie daarop. Het feit dat de zienswijzen samengevat worden weergeven betekent niet dat onderdelen van de zienswijze die niet expliciet worden benoemd niet bij de beoordeling zijn betrokken. De zienswijzen worden in hun totaliteit beoordeeld

4 1. H3 Landelijk Vastgoed BV namens de heer J.A.M. Duivenvoorde Zienswijzen 1) Inbrengwaarde van het perceel a) Namens de heer J.A.M. Duivenvoorde wijst H3 Landelijk Vastgoed BV er op dat een onderbouwing voor de gehanteerde bedragen voor ondergrond woning ontbreekt en te laag is gewaardeerd. Daarnaast is geen rekening gehouden met het vrije uitzicht over breed water en het platteland. b) Een onderbouwing van de toegepaste huurwaarde voor bedrijfsopstallen op het toegekende niveau ontbreekt danwel is niet op het juiste niveau toegekend. c) Een onderbouwing van de toegepaste huurwaarde voor het verharde buitenterrein ontbreekt. d) De toegekende waardering aan het buitenterrein is volgens de heer Duivenvoorde veel te laag. Aan een ander buitenterrein hierbij met name doelend op de percelen F 6980 en F 6982 is een dubbele waarde per m 2 toegekend. Dit terwijl het buitenterrein van de heer Duivenvoorde volgens hem uit goede kwaliteit betonverharding bestaat, terwijl het andere buitenterrein bestaat uit gebroken puin. Hij is het daarom niet eens van de waardering van zijn eigen buitenterrein. e) De vermelde oppervlakte verhard buitenterrein is onjuist. Momenteel is dit berekend op m 2, terwijl dit m 2 dient te zijn. Ter ondersteuning wordt hier een luchtfoto bij geleverd. f) De in het rapport genoemde agrarische grond onbebouwd, door de taxateur opgenomen voor een oppervlakte van m 2, dient te worden gecorrigeerd met de grotere oppervlakte verhard buitenterrein. Het resterend aantal vierkante meters van agrarisch erf/bouwvlak kan niet worden vergeleken met transacties percelen los land niet grenzend aan bebouwing danwel bestaan deze referenties uit geheel andere oppervlakten. De resterende oppervlakte aan de Kanaalweg 78 dient tenminste te worden gewaardeerd als agrarische grond onderdeel uitmakend van een agrarisch erf/bouwvlak. g) Na een brand is een belangrijk gedeelte in opnieuw opgebouwd en zijn in 2012 alle asbesthoudende dakbedekkingen vervangen voor nieuwe asbestvrije vezelcementplaten. De heer Duivenvoorde wil hiermee aangeven dat ook de waarde van de opstallen niet marktconform zijn getaxeerd. 2) Fasering en koppelingen a) In het exploitatieplan zijn ten onrechte geen faseringsregels opgenomen. Gelet op de beperkte behoefte aan bedrijventerreinen zal de uitgifte van bedrijfskavels slechts mondjesmaat plaatsvinden en kunnen faseringsregels niet worden gemist. b) Er zijn wel koppelingen in het exploitatieplan opgenomen, maar geen faseringen. Dat is niet geoorloofd; koppelingen mogen volgens de wettekst slechts tussen faseringen worden aangebracht, maar zoals gezegd ontbreken faseringen. Bovendien zijn de koppelingen onduidelijk waardoor de rechtszekerheid in gevaar is. c) Door de afwezigheid van faseringsregels en door de onterecht, onjuist en onheldere koppelingen wordt het perceel van de heer Duivenvoorde op een gegeven moment na een aantal gronduitgiften onbereikbaar en kunnen de in de ruimtelijke ordening bekende afstandseisen (voor geur, geluid en dergelijke) niet meer worden nageleefd

5 3) Locatie-eisen a) Aan het perceel van de heer Duivenvoorde is een natuurbestemming toegedacht. Het perceel zal volgens het bestemmingsplan een belangrijke waterbergende functie hebben. In het exploitatieplan is hierover niets terug te vinden, zodat de uitvoering op en rond het betrokken perceel onduidelijk blijft. In Bijlage 5 wordt slechts verwezen naar drie documenten die gaan over de inrichting van groene natuurzones en de beplanting met bomen. Reactie gemeente 1) Inbrengwaarde van het perceel a) Deze opmerking is voorgelegd aan de externe taxateur die het inbrengwaarderapport heeft opgesteld, Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. (hierna te noemen: Overwater). Overwater geeft aan dat de waardering van de ondergrond van de woning is gebaseerd op het feit dat het de ondergrond van een agrarische bedrijfswoning betreft. Objecten in het buitengebied met relatief weinig bedrijfsgebouwen worden in het geval van verkoop vaak gekocht door particulieren. Voor dergelijke objecten worden vaak prijzen betaald die gelijk zijn objecten met de bestemming woondoeleinden, terwijl de waarde economisch verkeer van de ondergrond in werkelijkheid lager ligt. De locatie van de heer Duivenvoorden betreft enerzijds een landelijk gelegen locatie dicht bij Alkmaar maar anderzijds betreft het een locatie nabij een snelweg en de ruimtelijke omgeving van het bedrijventerrein Boekelermeer. De taxateur handhaaft daarom zijn mening dat de waardering van 200 euro per vierkante meter marktconform is voor de ondergrond van deze agrarische bedrijfswoning. b) Volgens Overwater is de toegepaste huurwaarde voor bedrijfsopstallen gebaseerd op de huurprijzen van caravanstelling per vierkante meter. Zo is gekeken naar een caravanstalbedrijf in de regio, dat een huurprijs hanteerde van 59 euro per strekkende meter. Voor een caravan - inclusief ruimte tussen caravans - dient qua breedte 2,50 meter aangehouden te worden. De huurprijs per vierkante meter komt dan neer op 23,60 euro per vierkante meter (59 gedeeld door 2,5). Exclusief BTW levert dit afgerond een huurwaarde van 20 euro per vierkante meter op. Deze waarde is daarmee marktconform en opgenomen in het inbrengwaarderapport. c) Overwater heeft de toegepaste huurwaarde voor het verharde buitenterrein gebaseerd op referenties van andere caravanstallingen met zowel overdekte stalling als buitenterrein in de verhuur. Op basis van dit vergelijkingsmateriaal heeft de taxateur een marktconforme huurwaarde toegekend aan het buitenterrein van de heer Duivenvoorde. d) Op basis van de luchtfoto in 3D concludeert Overwater dat de huurwaarde buitenterrein verhuurd bijgesteld dient te worden naar 8 euro per vierkante meter. Dit deel van de zienswijze is dus gegrond en zal worden aangepast in het inbrengwaarderapport welke als onderlegger dient voor het definitieve exploitatieplan. Het feit dat de huurwaarde buitenterrein bij de percelen F 6980 en F6982 alsnog iets hoger ligt heeft volgens de taxateur te maken met het feit dat er daar planologisch meer mogelijkheden zijn. e) De oppervlakte van het buitenterrein is nog eens digitaal nagemeten waarbij de oppervlakte verhard buitenterrein inderdaad te laag uit komt. Overwater heeft berekend dat dit niet vierkante meter dient te zijn, maar vierkante meter

6 Hier is alle verharde oppervlakte in meegenomen dat ook daadwerkelijk gebruikt kan worden als verhuurbare opstal. Oftewel, dit deel van de zienswijze is gegrond op het gegeven dat vierkante meter verhuurbaar verhard buitenterrein te weinig is. Dit zal in het inbrengwaarderapport worden aangepast naar vierkante meter. f) Bij ieder object dient te worden geanalyseerd wat een redelijk handelend koper zou willen betalen voor het betreffende object. Overwater geeft aan dat in het geval van de heer Duivenvoorde het meest gerede gebruik het bedrijfsmatige gebruik als caravanstalling is. Dit heeft zijn effect op de waardering van de overige onderdelen van het object; te weten de agrarische grond en de woning. Een koper van het perceel zal naar de overtuiging van de taxateur geen meerwaarde zien in het perceeltje agrarische grond. Vandaar dat een bedrag van 5 euro per m 2 is opgenomen en als marktconform wordt gezien. Overigens vervalt deze agrarische grond in het definitieve exploitatieplan, omdat alle grond verhard is. Dat betekent dat wordt uitgegaan van vierkante meter verhuurd buitenterrein. Overwater waardeert de overige onbebouwde grond dan niet, omdat er feitelijk geen sprake is van agrarische grond. Dat is gebruikelijk bij een dergelijke berekeningswijze. Dit zal in het inbrengwaarderapport worden aangepast welke als onderlegger dient voor het definitieve exploitatieplan. g) De taxatie van onder andere de inbrengwaarde van de gronden heeft tot doel om uiteindelijk de kosten in het plangebied te verhalen en de vraag daarbij is hoe deze kosten zich verhouden tot de eigenaren. De door Overwater uitgevoerde taxaties zijn op basis van vakspecifieke deskundigheid uitgevoerd en overgenomen in het inbrengwaarderapport. Overwater is een gerenommeerd taxatiebureau, met name op het gebied van agrarische bedrijfsobjecten, en de gemeente heeft geen aanleiding om van het inbrengwaarderapport af te wijken. Momenteel zijn dit de meest recente gegevens die als onderlegger dienen voor het exploitatieplan. Daarnaast is wel afgesproken dat er naar aanleiding van een aanbieding van de heer Duivenvoorde in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) opnieuw een taxatie uitgevoerd wordt in opdracht van de gemeente door een ander extern taxatiebureau. Deze taxatie vindt onder andere plaats op basis van een inpandige opname. Wanneer deze nieuw uit te voeren taxatie veel verschilt met de inbrengwaarde opgenomen in het exploitatieplan, wordt deze taxatie voorgelegd aan Overwater. Als Overwater vervolgens vindt dat er redenen zijn om de taxatie van de inbrengwaarde voor het exploitatieplan aan te passen, zal dit bij de eerstvolgende herziening alsnog gebeuren. Voor de verdere Wvg-procedure is de nieuw uit te voeren taxatie echter gewoon leidend voor de gemeente. Voorlopig is de inbrengwaarde aan de hand van de zienswijzen als genoemd onder d t/m f door Overwater verhoogd en dit bedrag wordt als uitgangspunt opgenomen in het definitieve exploitatieplan. 2) Fasering en koppelingen daartussen a) Het opnemen van faseringsregels is een facultatief onderdeel van het exploitatieplan, conform artikel 6.13, lid 1, sub c, onder 5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het is dus niet verplicht om faseringsregels op te nemen. Gezien de omvang en lange looptijd van het plan en het feit dat alle kosten niet op één moment gemaakt worden, is wel gewerkt met een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaats zal vinden (wat wel weer verplicht is volgens artikel 6.13, lid 1, sub c, onder 4 Wro). In de exploitatieopzet paragraaf 4.3 in het exploitatieplan is middels een kasstroomschema namelijk een indicatieve fasering opgenomen waarmee wordt gerekend. Deze fasering is echter niet bindend en wordt alleen gebruikt om mee te rekenen

7 De reden dat er geen verplichte fasering is opgenomen, is dat er niet op elke grond hetzelfde mogelijk is. In principe heeft de gemeente voor ogen om het betreffende plangebied Boekelermeer Zuid te ontwikkelen van west naar oost, maar wanneer er zich bijvoorbeeld een bedrijf meldt dat watergebonden is wil de gemeente ook maatwerk kunnen bieden. Deze water-gebonden bedrijvigheid is namelijk alleen mogelijk in het oosten van het plangebied. Daarnaast is dit het enige stukje bedrijvigheid binnen de gemeente Alkmaar waar categorie 5 nog toegestaan is. Verplichte faseringsregels zouden dan belemmerend werken, omdat het oostelijke deel dan mogelijk pas ontwikkeld mag worden als het westelijke gedeelte gerealiseerd is. Om op ieder moment aan alle bedrijvigheid tegemoet te kunnen komen zijn er daarom geen faseringsregels opgenomen. b) Zowel het opnemen van een fasering als het opnemen van een koppeling zijn facultatieve onderdelen van het exploitatieplan. Beiden zijn niet verplicht, maar mogen onafhankelijk van elkaar worden opgenomen in het exploitatieplan. Met de tekst hiertussen uit de wettekst in artikel 6.13, lid 1, sub c, onder 5 Wro wordt gedoeld op koppelingen tussen de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen. En niet, zoals door de indiener van de zienswijze verkeerd wordt geïnterpreteerd, op koppelingen tussen de fasering van werken en werkzaamheden. De regels met betrekking tot de fasering zijn gerelateerd aan een bepaalde datum. In de regels met betrekking tot koppelingen wordt een verband gelegd tussen de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen onderling. Beiden dienen dus een verschillende doel, waardoor het geoorloofd is om beide onderdelen onafhankelijk van elkaar op te nemen. Daarnaast geeft de indiener van de zienswijze aan dat de koppelingen onduidelijk zijn. Naar mening van de gemeente waarborgen de betreffende koppelingen de belangen van de gemeente. Zo wordt voor de toekomst een goede bereikbaarheid gegarandeerd, aangezien de kavels ontsloten worden via de door de gemeente gewenste hoofdweg en gebiedsontsluiting. Ook een tijdige aanleg van water en groen word verzekerd middels deze koppelingen; iets dat voor de ontheffing van de Flora & Faunawet noodzakelijk is. De koppelingen zelf wenst de gemeente dus niet te wijzigen. Wel zal de tekst van hoofdstuk 3, artikel 4 in het bindende gedeelte van het exploitatieplan (Deel A) minimaal worden aangepast. Deze aanpassing heeft betrekking op het - hopelijk - beter leesbaar maken van de koppeling. Daarnaast is de toelichting hierop in paragraaf 7.3 (Deel B) van het exploitatieplan aangevuld en waar mogelijk duidelijker verwoord. c) De woning en het bedrijf van de heer Duivenvoorde zal ook na een aantal gronduitgiften niet onbereikbaar worden. Zijn toegangsweg bevindt zicht ten zuiden van zijn perceel en de ontwikkeling van de Boekelermeer Zuid heeft dus geen invloed op de bereikbaarheid. Zolang de heer Duivenvoorde nog eigenaar is van het perceel, zal zijn perceel te allen tijde bereikbaar zijn vanaf het zuiden en komt zijn bereikbaarheid dus niet in gevaar. Na een aantal gronduitgiften bestaat er inderdaad wel de kans dat bepaalde in de ruimtelijke ordening bekende afstandseisen niet meer kunnen worden nageleefd. Wanneer het bedrijventerrein in een vergevorderd stadium is ontwikkeld, bestaat er een kans dat het perceel van de heer Duivenvoorde binnen een bepaalde contour van een nieuw bedrijf gaat vallen. Indien dergelijke afstandseisen een verdere ontwikkeling belemmeren, zal actief worden overgegaan tot grondverwerving van het perceel van de heer Duivenvoorde

8 3) Locatie-eisen a) Volgens het bestemmingsplan bevindt zich in het gebied naast de westelijke Ringsloot een natte (blauwe) zone. Het perceel van de heer Duivenvoorde maakt onderdeel uit van dit gebied. Echter blijkt dit perceel voornamelijk ingericht te gaan worden als groene natuurzone bestaande uit land. Uit de inrichtingseisen groene natuurzones, waarvan de documenten in Bijlage 5 van het exploitatieplan te vinden zijn, staat de inrichting nader uitgelegd. Deze inrichtingseisen groene natuurzones zijn middels het exploitatieplan als verplichting opgenomen, omdat de gemeente verplicht is deze aan te leggen. Het verkrijgen van een ontheffing voor de Flora & Faunawet wordt namelijk getoetst aan deze inrichtingseisen. De betreffende documenten zijn als externe bijlage toegevoegd aan het exploitatieplan. Vooral het document Boekelermeer. Aanpassingen inrichting groene natuurzones uit 2012 is voor het perceel van de heer Duivenvoorde van belang. Deze inrichtingseisen zijn met name van belang wanneer de grondeigenaar overgaat op zelfrealisatie, maar de documenten zijn altijd op te vragen bij de gemeente Alkmaar. Vanwege de omvangrijkheid van de documenten zijn deze niet daadwerkelijk bij het exploitatieplan gevoegd, zoals in Bijlage 5 te lezen valt. Conclusie 1) De zienswijze van H3 Landelijk Vastgoed BV namens de heer J.A.M. Duivenvoorde, op het gebied van de inbrengwaarde van het perceel, is deels gegrond. Taxatiebureau Overwater heeft het inbrengwaarderapport hierop aangepast. De zienswijze van de heer Duivenvoorde is gegrond op het onderdeel huurwaarde van buitenterrein verhuurd. Dit is in het definitieve inbrengwaarderapport verhoogd van 5 euro per vierkante meter naar 8 euro per vierkante meter. Daarnaast is de zienswijze van de heer Duivenvoorde ook gegrond op het onderdeel oppervlakte van het buitenterrein verhuurd. Dit is te laag gesteld, waardoor dit in het inbrengwaarderapport veranderd is van vierkante meter naar vierkante meter. Het aangepaste inbrengwaarderapport wordt verwerkt in het definitieve exploitatieplan. Wanneer in de toekomst blijkt dat de getaxeerde inbrengwaarden van de gronden niet meer marktconform zijn en aangepast dienen te worden, zal dit meegenomen worden bij de verplichte jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. 2) De zienswijze van H3 Landelijk Vastgoed BV namens de heer J.A.M. Duivenvoorde, op het gebied van fasering en koppelingen, is ongegrond. Een fasering is volgens de wet namelijk niet verplicht en ook koppelingen zijn een facultatief onderdeel, die onafhankelijk van een fasering kunnen worden opgenomen. Ten aanzien van de mogelijke onduidelijkheid van de koppelingen is getracht in de toelichting een duidelijkere uitleg gegeven. De zienswijze dat het perceel in de toekomst onbereikbaar wordt is tevens ongegrond, omdat de ontsluiting via de zuidzijde plaats vindt. Daarnaast wordt overgegaan op actieve grondverwerving wanneer de bedrijfsontwikkeling te dichtbij komt en het noodzakelijk is om het perceel van de heer Duivenvoorde te ontwikkelen overeenkomstig het bestemmings- en exploitatieplan. 3) De zienswijze van H3 Landelijk Vastgoed BV namens de heer J.A.M. Duivenvoorde, op het gebied van locatie-eisen, is ongegrond. De inrichting en verplichtingen met betrekking tot de inrichting van zijn perceel zijn opgenomen als externe bijlage in het exploitatieplan, die te allen tijde kan worden opgevraagd bij de gemeente

9 2. De heer J. Liefting Zienswijzen 1) Inbrengwaarde van het perceel a) De heer Liefting wijst erop dat de genoemde prijzen niet geheel conform marktwaarde zijn. Met name de genoemde prijs met betrekking tot de grond van 5 euro per vierkante meter. Dit zijn volgens hem uitgangsprijzen, als het ware een gestelde basis, om voor de gemeente vanuit te gaan. Deze zijn volgens de heer Liefting niet redelijk en benaderen niet de werkelijkheid. b) Bij de opgestelde rekenvoorbeelden constateert de heer Liefting dat er aan alle kanten rekening wordt gehouden met verhogingen door middel van percentages. Dit gebeurt met uitzondering niet bij de inbrengwaarde van de gronden. Deze blijft op nul staan en dat is vreemd. 2) Koppelingen a) Er is sprake van bepaalde koppelingen die het laatste stukje van de Boekelermeer Zuid onevenredig duur maken. Als voorbeeld geeft de heer Liefting Infra en Fauna. 3) Exploitatieopzet a) Naar inziens van de heer Liefting is het niet redelijk om de eventuele nadelen van eerder aangekochte en uitgegeven gronden door de gemeente nu trachten goed te maken in de laatste fase van dit industriegebied. Reactie gemeente 1) Inbrengwaarde van het perceel a) Het is verplicht om de inbrengwaarden voor een exploitatieplan door een onafhankelijk deskundig bureau te laten taxeren. Voor het exploitatieplan Boekelermeer Zuid is hier het gerenommeerde bureau Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. voor ingeschakeld (hierna te noemen: Overwater). Dit bureau is gespecialiseerd in taxaties van met name agrarisch vastgoed en bemiddeling bij aan- en verkoop van agrarische objecten. Overwater heeft de gronden in het plangebied gewaardeerd op basis van marktconforme uitgangspunten. De gemeente heeft geen invloed gehad op de uitgevoerde taxaties in het inbrengwaarderapport. De gemeente heeft daar verder in het exploitatieplan wel mee gerekend. Indien dat bedoeld wordt met uitgangsprijzen dan is dat juist, maar toegestaan. Overwater heeft met betrekking tot de prijs van agrarische grond om specifiek een voorbeeld te noemen onderzoek gedaan naar vergelijkbare transacties in het verleden. Deze transacties in de omgeving van Alkmaar geven een goed beeld van de marktwaarde van agrarische grond. Op basis van deze vergelijkingstransacties is Overwater van mening dat de waarde in het economisch verkeer bij voortgezet agrarisch gebruik van de percelen in het plangebied 5,00 per m 2 bedraagt. Alle verschillende functies zijn door Overwater getaxeerd op basis van vergelijkingstransacties, waarmee het taxatiebureau een goed beeld van de markt tracht te verkrijgen. Naast het huidige gebruik (de gebruikswaarde), is het perceel van de heer Liefting ook getaxeerd op de waarde die het heeft volgens het nieuwe bestemmingsplan (de complexwaarde). Hierbij is naast de vergelijkingstransacties tevens gerekend met de residuele grondwaarde

10 b) Artikel 6.13, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat voor de berekening van de kosten en opbrengsten ervan uit wordt gegaan dat de gemeente het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal brengen. Het uitgangspunt van deze fictie brengt met zich mee, dat voor de inbrengwaarde van het exploitatiegebied de gemeente geacht wordt de gronden in eigendom te hebben op de peildatum van het exploitatieplan. Dit betekent dat er geen indexering (kostenstijgingen) van toepassing kan zijn; de gemeente heeft immers de kosten van de verwerving al gemaakt. In werkelijkheid heeft de gemeente alle gronden nog niet in handen en op het moment dat een particuliere grondeigenaar wil ontwikkelen, wordt zijn inbrengwaarde die als gemaakte kosten wordt gezien van zijn te betalen exploitatiebijdrage afgetrokken. Het feit dat de gemeente los van de beschreven fictie in werkelijkheid nog gronden moet verwerven, zal tot uitdrukking komen in de taxatie van de inbrengwaarde. Oftewel, de taxateur heeft met deze termijn van aankoop in zijn taxatie van de inbrengwaarde al rekening mee gehouden. Daarnaast wordt bij de jaarlijkse herziening telkens bekeken of de gehanteerde inbrengwaarden nog marktconform zijn. Wanneer dit niet meer het geval is, zal dit bij de herziening aangepast worden. 2) Koppelingen a) Ten eerste dient gezegd te worden dat de gemeente de genoemde koppelingen noodzakelijk acht voor een duurzame ontwikkeling van het bedrijventerrein. Naar mening van de gemeente maken de koppelingen de Boekelermeer Zuid niet onevenredig duurder. Voor het oostelijke deel van de Boekelermeer Zuid en de heer Liefting zijn met name de laatste twee koppelingen van belang (artikel 4.2 en 4.3, hoofdstuk 3 van het exploitatieplan). Om niet afhankelijk te zijn van de bestaande Boekelerdijk wordt aansluiting op een andere gebiedsontsluitingsweg geëist. Hierdoor kan de Boekelerdijk waar nodig vervangen worden door een kade voor watergebonden bedrijvigheid. Verder is de aanleg van de groenzones verplicht voor de ontheffing van de Flora & Faunawet, die de Rijksoverheid elke vijf jaar verleent. Het exploitatieplan zorgt er juist voor dat alle gemaakte kosten evenredig over alle uitgeefbare gronden worden verdeeld. De kosten die gemaakt moeten worden ten aanzien van de koppelingen komen, net als alle overige kosten, in de exploitatieopzet terecht. De kostenposten worden vervolgens omgeslagen naar de uit te geven gronden, waarbij rekening wordt gehouden met de potentiële grondopbrengst. Op die manier betaalt iedere uitgeefbare vierkante meter in verhouding evenveel mee aan alle te maken kosten in het gehele plangebied. Hierbij maakt het verder niet uit wie deze kosten uiteindelijk maakt. Wanneer de heer Liefting de wegen en groenzones op zijn grondgebied zelf aanlegt, worden deze kosten in mindering gebracht op zijn te betalen exploitatiebijdrage. Hij kan er echter ook voor kiezen om de gemeente deze openbare ruimte aan te laten leggen, waardoor zijn exploitatiebijdrage wel hoger zal zijn. Op het moment dat de heer Liefting namelijk kopers heeft voor zijn gronden, zal de gemeente meewerken aan het faciliteren van deze (watergebonden) bedrijven. 3) Exploitatieopzet a) Deze laatste fase van het bedrijventerrein Boekelermeer Zuid staat los van eerder ontwikkelde delen. En zelfs binnen deze laatste fase zijn de door de gemeente in het verleden betaalde prijzen niet leidend. De inbrengwaarden van de gronden zijn namelijk getaxeerd door een onafhankelijke deskundige (Overwater). Ook andere posten als het bouw- en woonrijp maken, zijn geraamd door een onafhankelijk bureau (in dit geval - 9 -

11 advies- en ingenieursbureau Grontmij). Op deze manier heeft de gemeente Alkmaar geprobeerd om de totale kosten en opbrengsten zo marktconform mogelijk te laten ramen. Daarnaast is er evengoed een kans aanwezig dat een betaalde exploitatiebijdrage achteraf te hoog blijkt te zijn omdat de kosten lager uitvallen dan was geraamd. Wanneer een herberekende exploitatiebijdrage aan het eind van de looptijd meer dan vijf procent lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage, ontvangt de grondeigenaar een deel terug. De gemeente betaalt dan binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil terug, voor zover het groter is dan vijf procent. Dit is naar evenredigheid en met rente aan degene die toentertijd eigenaar was van de omgevingsvergunning. Op deze manier wordt een grondeigenaar beschermt tegen een veel te hoge raming in het exploitatieplan. Dit alles is geregeld in artikel 6.20 van de Wet ruimtelijke ordening. Wanneer de kosten hoger uitvallen dan geraamd, komt het verschil voor rekening van de gemeente en wordt dit bij de eindafrekening niet doorgelegd aan de particuliere grondeigenaren. Conclusie 1) De zienswijze van de heer J. Liefting, op het gebied van de inbrengwaarde van zijn perceel, is ongegrond. De inbrengwaarden van de gronden zijn getaxeerd door een onafhankelijk deskundig bureau dat gespecialiseerd is in het taxeren van met name agrarisch vastgoed. Dit inbrengwaarderapport is opgenomen in het exploitatieplan, waarmee de gemeente aan haar verplichting heeft voldaan. Daarnaast is er geen indexering op inbrengwaarden van toepassing, omdat deze in een exploitatieplan gezien worden als al gemaakte kosten. Voor gronden die nog aangekocht dienen te worden, is dit latere tijdstip van aankoop verwerkt in de taxatie van de inbrengwaarde. 2) De zienswijze van de heer J. Liefting, op het gebied van koppelingen, is ongegrond. Een exploitatieplan zorgt er namelijk voor dat alle kosten evenredig worden verdeeld over de uitgeefbare grond, zodat iedere vierkante meter uitgeefbare grond uiteindelijk evenveel meebetaalt aan de te realiseren koppelingen. 3) De zienswijze van de heer J. Liefting, op het gebied van de exploitatieopzet, is ongegrond. Alle kosten en opbrengsten zijn marktconform geraamd en wanneer een herberekende exploitatiebijdrage lager uitvalt, betaalt de gemeente na vaststelling van de afrekening een deel terug aan de grondeigenaar