Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello, 2011

Transcriptie

1 Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello, 2011

2 2

3 Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello, Opdrachtgever: Gemeente Voorst H.W. Iordensweg KA Twello Ontwerp: Overtoom ht Amsterdam telefoon info@dsla.nl het copyright van dit document berust bij DS en de Gemeente Voorst, tenzij anders vermeld Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello,

4 4

5 Inhoudsopgave Samenvatting 6 Inleiding 8 Beleid 9 Vraagstelling 9 Uitgangspunten en overwegingen 10 Huidige omvang bedrijventerreinen Twello Bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt Bestaande voorraad Ruimtelijke overwegingen bij herontwikkeling Voorstellen voor transformatie vrijkomende bedrijfskavels Conclusies 13 Bijlagen 1. Analyse, beleid en visie 2. Kaarten en foto s Nijverheid en t Belt 3. Kaarten en foto s Engelenburg 2. Bedrijventerrein Engelenburg Bestaande voorraad Ruimtelijke overwegingen bij uitbreiding Engelenburg Voorstel uitbreiding Engelenburg Conclusies Overige bedrijfslocaties Mogelijke locaties buiten Twello Vrijkomende agrarische bebouwing in het buitengebied Conclusies 22 Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello,

6 Samenvatting Op dit moment beschikt de gemeente Voorst in Twello nauwelijks nog over uitgeefbaar bedrijventerrein. Om vragen uit de markt te kunnen faciliteren, is er voor Twello behoefte aan 10 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein. Uit deze beleidsvisie blijkt dat binnen de bedrijventerreinen Nijverheid en t Belt circa 2,5 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein voor handen is en dat Engelenburg naast de aanwezige capaciteit van circa 1 hectare, aan de oostzijde, kan worden uitgebreid met circa 5 hectare netto uitgeefbaar terrein. In totaal een te ontwikkelen voorraad van circa 8,5 hectare. Voor nog meer uitbreidingscapaciteit dient gekeken te worden naar terreinen buiten Twello. Ook is de omzetting van wegvallende agrarische bedrijven naar andersoortige passende bedrijvigheid te overwegen. Het huidige beleid biedt hiervoor al mogelijkheden. Bij de herontwikkeling van bedrijventerreinen heeft de gemeente een faciliterende rol. Voor een optimale herontwikkeling is er een nauwe samenwerking nodig tussen bedrijven en gemeente. Deze beleidsvisie is bedoeld om de gemeenteraad de koers tot 2020 voor de bedrijventerreinen in Twello te laten vaststellen en te hanteren als uitgangspunt bij de actualisatie van bestemmingsplannen. 6

7 2 1 plangrens 1 t Belt Nijverheid Engelenburg 2 3 zoekzone werken streekplan Inventarisatiekaart locaties Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello,

8 Inleiding In deze beleidsvisie wordt de ontwikkeling en herontwikkeling van de bedrijventerreinen Nijverheid, t Belt en Engelenburg in Twello besproken. De beleidsvisie gaat in op twee ontwikkelingen: 1. Herontwikkeling van de bestaande bedrijventerreinen Nijverheid, t Belt en Engelenburg. 2. Definiëren van een uitbreidingslocatie binnen de zoekzone voor werken nabij het bedrijventerrein Engelenburg. Richtlijn voor de oppervlakte van nieuw bedrijfsterrein nabij Engelenburg bedraagt 5 tot 10 hectare (indicatief). De gemeente Voorst streeft samen met het bedrijfsleven naar kwalitatief goede bedrijventerreinen, de inpassing hiervan in hun omgeving en naar voldoende ruimte om te ondernemen. Ten eerste wordt ingezet op de herontwikkeling van (verouderd) bestaand bedrijventerrein. Ten tweede worden op basis van de ruimtevraag kwalitatief goede nieuwe bedrijfsgronden ontwikkeld. Op dit moment beschikt de gemeente nauwelijks over uitgeefbaar bedrijventerrein. Met deze beleidsvisie wordt de gemeenteraad gelegenheid geboden op basis van de actuele economische situatie anno 2011 de gemeentelijke strategie voor uitvoering van het gemeentelijk beleid ten aanzien van de ontwikkeling en herontwikkeling van bedrijventerreinen in Twello richting te geven. De beleidsvisie geldt als uitwerking van het geldende ruimtelijk beleid en is richtinggevend voor verdere ontwikkeling en inrichting van bedrijventerreinen. De koers uit deze visie zal worden opgenomen in te actualiseren bestemmingsplannen. De visie heeft een inspirerende, voorwaardenscheppende en sturende functie voor ontwikkelingsinitiatieven om de ruimtelijke structuur van de gebieden te behouden en waar mogelijk te versterken of te ontwikkelen. In 2008 is de Gebiedsvisie Twello ZuidZuidWest vastgesteld. De gebiedsvisie geeft aan in welke mate het gebied ten zuiden en zuidwesten van Twello zich leent voor realisatie van de gemeentelijke ruimtelijke en landschappelijke ambities. De voorliggende beleidsvisie zoomt nader in op de kansen voor ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein van beperktere omvang nabij bedrijventerrein Engelenburg. Opzet beleidsvisie Het huidige beleid en de uitgangspunten en overwegingen vormen het startpunt van deze beleidsvisie. Daarna worden beide bedrijventerreinen, Nijverheid - t Belt en Engelenburg, afzonderlijk besproken. In de bijlage is relevante achtergrondinformatie opgenomen met betrekking tot analyse van het gebied en beleid, vigerende bestemmingen en actuele foto s. 8

9 Beleid Vraagstelling Rijk, provincie, regio en gemeente hebben met betrekking tot beheer en ontwikkeling van bedrijventerreinen beleid ontwikkeld. Dit beleid is de afgelopen periode door de maatschappelijke ontwikkelingen en voortschrijdende inzichten in kwalitatief en kwantitatief opzicht bijgesteld. Het vigerende beleid anno 2011 is erop gericht eerst te kijken of er op de bestaande bedrijventerreinen nog ruimte beschikbaar is, of kan worden gemaakt door herstructurering. Pas als die mogelijkheden zijn benut, wordt tot ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein overgegaan (principe inbreiding boven uitbreiding). Daarnaast is het ambitieniveau voor nieuw te ontwikkeling bedrijventerrein fors naar beneden bijgesteld en worden hiervoor regionale afspraken gemaakt. Voor de gemeente Voorst betreft het vanaf 2014 een ontwikkeling van 10 hectare nieuw bedrijventerrein in Twello. Voor de ontwikkeling van nog eens 7 hectare zal de noodzaak nader moeten worden onderbouwd. In bijlage 1 is het beleid vanaf 1999 tot nu in hoofdlijnen geschetst. De vraagstelling betreft de wijze van ontwikkelen van de gewenste voorraad uitgeefbare bedrijventerreinen voor de gemeente Voorst in Twello. De gemeente wenst voor Nijverheid, t Belt en Engelenburg een uitgeefbare voorraadcapaciteit bedrijventerreinen te hebben van circa 10 hectare netto uitgeefbaar. De hoofdvragen voor deze terreinen zijn als volgt samen te vatten: 1. Studie herontwikkeling bedrijventerreinen Nijverheid en t Belt. Onderzoek op pragmatische wijze de herontwikkelingsmogelijkheden van de bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt. Maak zichtbaar waar de onbenutte capaciteit aanwezig is. Maak de kenmerken van de bestaande bedrijventerreinen in relatie tot het dorp en het landschap zichtbaar. En laat zien hoe de bedrijventerreinen en omgeving kunnen winnen aan ruimtelijke kwaliteit. 2. Verkenning mogelijkheden voor uitbreiding van het bedrijventerrein Engelenburg. Onderzoek de uitbreidingsmogelijkheden aansluitend aan het bestaande bedrijventerrein Engelenburg. Zoek naar de meest geschikte uitbreidingslocatie, de landschappelijk verantwoorde en inpasbare omvang en de gewenste uitstraling van die uitbreiding. De visie voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Engelenburg Noord en voor de ontwikkeling van het gebied ZuidZuidWest zijn hierbij richtinggevend geweest. Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello,

10 Uitgangspunten en overwegingen Aan de beleidsvisie bedrijventerreinen Twello hebben de volgende uitgangspunten en overwegingen ten grondslag gelegen. Uitgangspunten 1. De ligging aan het IJsseldal en de rijkdom van de landgoederenzone, de goede bereikbaarheid en het dorpse en landelijke karakter zijn belangrijke aspecten waarmee de gemeente Voorst zich kan onderscheiden ten opzichte van de omliggende gemeenten. Deze kwaliteiten worden zorgvuldig bewaakt. Bij de herontwikkeling en uitbreiding van bedrijfslocaties, die aan de randen van het dorp zijn gevestigd, staan de bestaande kwaliteiten van Twello steeds opnieuw centraal bij de afwegingen. Juist aan deze kenmerken ontleent Twello, zeker op de langere termijn, haar kwaliteit. Dit vraagt met name om een zorgvuldige inpassing van de overgang van het bedrijventerrein naar het landschap en van de dorpsentrees vanaf de toegangswegen. 2. De aanpak en werkwijze is praktisch van aard, dat wil zeggen realistisch, haalbaar en betaalbaar. Daarnaast bieden de voorstellen handvatten voor een aanpak van transformatie over meerdere jaren en optimale benutting van de bestaande voorraad. 3. In het algemeen kan worden gesteld dat er naast de gebruikelijke vraag naar bedrijfskavels een nieuwe vorm van bedrijvigheid in ontwikkeling is. Door de digitalisering in combinatie met het internet vormen zogenoemde webwinkels een nieuwe categorie. Ondernemers die niet veel meer nodig hebben dan opslagruimte, bij voorkeur dicht bij huis. De omvorming van agrarische bedrijven in het buitengebied biedt hiervoor mogelijk kansen. Ook de groothandel speelt meer en meer in op de digitale mogelijkheden. 4. Bij de ontwikkeling van nieuwe uitbreidingen van bedrijventerreinen heeft de gemeente een actieve rol. Bij de herontwikkeling van bedrijventerreinen heeft de gemeente daarentegen een meer faciliterende rol. Voor een optimale herontwikkeling is er namelijk een nauwe samenwerking nodig tussen bedrijven en gemeente. 5. Over de gehele gemeente Voorst is een vaste indeling van de verschillende typen bedrijvigheid te herkennen: Bedrijvigheid aan huis. Een zich snel uitbreidende sector door de nieuwe digitale technologieën waarvoor nieuwe oplossingen dienen te worden gevonden, zoals bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen en flexibele opslagruimten. Nijverheid - t Belt en Engelenburg. Alle drie de terreinen liggen aan de dorpsrand van Twello binnen de kom. De terreinen kenmerken zich door een grote diversiteit naar soort en omvang bedrijven. Ze kennen ook de menging van bedrijvigheid met wonen en andere functies en lenen zich prima als broedplaats voor nieuwe bedrijven. Regionaal. Indien een bedrijf in de regel groter is dan 1 hectare, wordt het bedrijf verwezen naar de regionale bedrijfslocaties bij de steden. 6. Bij de herontwikkeling van een bedrijventerrein besteedt de gemeente Voorst ook aandacht aan de kwaliteit, uitstraling en veiligheid van de openbare ruimte. Enkele aandachtspunten zijn:. Het verbeteren van de entree van Twello (rotonde en gebied er om heen).. De zichtbaarheid van landschappelijke dragers waar mogelijk verbeteren.. De verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid waar mogelijk verbeteren (bij voorbeeld reconstructie Frans Halsstraat).. Verbeteringen aan beplantingen, verlichting, bebordingen, erfgrenzen, etc.. Het verbeteren van het netwerk van fiets- en wandelpaden van dorp naar buitengebied/ landgoederenzone. - Het bevorderen van parkmanagment kan de veiligheid en kwaliteit verbeteren. Tevens bevordert het de samenwerking tussen bedrijven en gemeente, en tussen bedrijven onderling. De bovengenoemde aspecten met betrekking tot de openbare ruimte zijn niet uitgewerkt in deze visie maar worden integraal meegenomen bij reconstructie, vernieuwing, onderhoud of beheer. 10

11 Overwegingen 1. De charme van een dorps bedrijventerrein zit vaak in de mix van functies, de relatieve kleinschaligheid en de dorpsbetrokkenheid. Deze aspecten staan regelmatig onder druk door o.a. de logische wens tot schaalvergroting. 2. Veel bedrijven maken een logische ontwikkelingsreeks door. Wat vaak begint in de schuur aan huis evolueert via een kleine kavel op een bedrijventerrein in de buurt tot een grotere kavel op een regionaal bedrijventerrein. Het is een herkenbaar patroon dat afhankelijk van het productieproces voor veel bedrijfstypen geldt. Dit logisch uit zijn jasje groeien veroorzaakt een bepaalde dynamiek en lokale vraag die moeilijk is te voorspellen en ook moeilijk is te sturen. 3. Bedrijven zijn logischerwijs in eerste instantie gericht op omzet en winst. De ruimtelijke uitstraling en de sociale belangen van een bedrijf voor het dorp of de gemeente staan vaak op de tweede plaats. Dit verschil van belangen tussen bedrijf en overheid beïnvloedt de communicatie. Hoe kunnen we de communicatie tussen bedrijven en overheid verbeteren, zodat daarmee de ruimtelijke kwaliteit en de sociale coherentie worden verbeterd? leefbaarheid van bedrijventerrein en dorp. Toch wil een ondernemer vaak niet op een bedrijventerrein wonen. Het ontbreken aan voldoende ruimtelijke kwaliteit en waardeontwikkeling is hiervan veelal de oorzaak. Huidige omvang bedrijventerreinen Twello anno 2011 Voorst kent anno 2011 circa 60 hectare netto bedrijventerrein exclusief het terrein van de VAR. Hiervan ligt het merendeel in Twello: Nijverheid, t Belt 16.6 hectare, Engelenburg 26.5 hectare, in totaal circa 43 hectare. Op deze terreinen vinden vooral industriële, bouw-, handels-, en opslagbedrijven een plek. Hoewel deze bedrijvigheid niet het merendeel van de werkgelegenheid vertegenwoordigt, beslaat het wel het merendeel van de benodigde ruimte voor werkgelegenheid. Het nabij Twello gelegen bedrijventerrein bij vliegveld Teuge omvat netto circa 15 hectare. De totale werkgelegenheid in de gemeente Voorst is met circa banen groter dan de lokale beroepsbevolking (anno personen). 4. Wonen en bedrijvigheid zitten elkaar vaak in de weg, terwijl menging veel voordelen heeft voor dorpse bedrijventerreinen, zowel voor de veiligheid als de Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello,

12 1. Bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt 1.1. Bestaande voorraad Er is momenteel geen structurele leegstand op beide bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt. Wel is er sprake van frictieleegstand. Dit is leegstand van gebouwen en terreinen voor een korte periode om bedrijfsverhuizingen mogelijk te maken, nodig voor het goed laten functioneren van de bedrijfsruimtemarkt. Ook is er sprake van niet-efficiënt gebruikte kavels en gedateerde gebouwen. Het onbenutte deel van een kavel wordt door de eigenaar vaak gereserveerd voor toekomstige uitbreidingen van het bedrijf. Gedateerde bedrijfsgebouwen worden vaak tijdelijk verhuurd aan startende bedrijven. In totaal wordt de onbenutte capaciteit voor beide bedrijventerreinen geschat op effectief 2,5 hectare netto. Hierbij wordt opgemerkt dat benutting afhankelijk is van de medewerking van de huidige eigenaren van de bedrijfskavels. Voor wat betreft de ongebruikte niet-bebouwde ruimten is gerekend met 50% effectief beschikbaar, voor wat betreft leegstand is gerekend met 75% effectief beschikbaar Ruimtelijke overwegingen bij herontwikkeling De gemeente Voorst heeft als taak de bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt goed te laten functioneren. Binnen de regels krijgen bedrijven zo veel mogelijk de ruimte om naar eigen inzicht te kunnen ondernemen. Tegelijk worden de economische, sociale- en verkeerseffecten en het ruimtelijk beeld voldoende bewaakt. Beide bedrijventerreinen zijn sociaal- en verkeersveilig en verweven met het dorp. Door de ligging aan een belangrijke toegangsweg tot het dorp Twello vanaf de Rijksstraatweg is de uitstraling van beide terreinen van invloed op de entree van Twello. De overgang van bedrijventerrein naar landschap vraagt eveneens om inzichten en eisen. De verwevenheid met het dorp is een belangrijke kwaliteit en leidraad voor de gewenste passende schaal en maat van de bedrijfskavels. Dit speelt met name langs de oude linten en minder langs het spoor. Bij de toekomstige transformaties staat hier waar mogelijk bedrijvigheid voorop die qua maat en schaal past bij het dorpse karakter. Het sturende instrument voor bedrijvigheid is het bestemmingsplan. Met het vastleggen van bijvoorbeeld een maximale kavelmaat kunnen ruimtevragende bedrijven zonder directe relatie met het dorp worden geweerd Voorstellen voor transformatie vrijkomende bedrijfskavels In de plankaarten is zichtbaar gemaakt waar de aandacht ligt bij het benutten van de herontwikkelingsmogelijkheden van de bedrijventerreinen Nijverheid t Belt, of te wel bij de transformatie van de momenteel onbenutte plekken. Het gaat daarbij in hoofdlijnen om de volgende aspecten: 1. Voor de bedrijventerreinen Nijverheid en t Belt geldt dat de ruimtelijke kwaliteit kan worden verbeterd en de kleinschaligheid langs oude linten wordt bewaard. Dit kan door het versterken van de menging van wonen en werken en het ontmoedigen van grootschalige bedrijvigheid door bijvoorbeeld het stellen van maximale maten aan de bedrijfskavels. Het karakteristieke van deze oude linten, die dorp en bedrijventerrein op een natuurlijke wijze met elkaar verweven, kan daarmee worden versterkt. 2. De ligging van Nijverheid en t Belt tussen dorp en landschap vraagt om het zorgvuldig omgaan met de randen. Het stimuleren van de ruimtelijke kwaliteit en de uitstraling kan door het maken van landschappelijke representatieve voorzijden langs de Rijksstraatweg en met name rond de rotonde als belangrijke entree van Twello. Daarnaast dient extra aandacht te worden besteed aan beide zijden langs het spoor die een belangrijke entree van Twello vormen. Dit vraagt om meer 12

13 1.4. Conclusies gedetailleerde eisen aan gevels en inrichting van de voorterreinen waaronder het parkeren. Ook de omgeving van de spoorovergang Molenstraat vraagt om specifieke aandacht. Karakteristieke panden kunnen dit belangrijke punt markeren. Geschat wordt dat er binnen de bestaande bedrijventerreinen Nijverheid en t Belt in totaal circa 2,5 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein is te herontwikkelen met medewerking van de eigenaren. Waar zich mogelijkheden voor herontwikkeling voordoen wordt rekening gehouden met het gewenste bestaande dorpse karakter en de daarbij behorende passende en gewenste kleine schaal van de bedrijfskavels. Dit geldt vooral langs de oude dorpse wegen Oude Rijksstraatweg, Molenstraat en Molendwarsstraat. Voor de entree van het dorp vanaf de rotonde, langs de Rijksstraatweg en aan beide zijden langs het spoor is de ambitie de ruimtelijke uitstraling te verbeteren. Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello,

14 Engelenburg met zoekzone streekplan zoekzone werken streekplan (Engelenburg) spoorlijn spoorwegovergang hoogspanningslijn bebouwing, woningen en bedrijven karakteristieke bebouwi plangrens plangrens zoekzone streekplan plangrens groene openbare ruimte t Hondsgrift veld Hondsgrift Hondsgrift wegen bos A. B. spoorlijn spoorwegovergang wegen wegen hoogspanningslijn N bebouwing, woningen en bedrijven karakteristieke bebouwing spoorlijn spoorlijn C. groene openbare ruimte D spoorwegovergang spoorwegovergang veld bos 0. hoogspanningslijn hoogspanningslijn bebouwing, bebouwing,woningen woningen en enbedrijven bedrijven karakteristieke karakteristiekebebouwing bebouwing Sc be t N groene groeneopenbare openbareruimte ruimte T veld veld Inventarisatiekaart bos bos Landschap 2011 plangrens Inventarisatiekaart 609 hoofdontsluiting Landschap 2011-april-21 secundaire ontsluiting Inventarisatiekaart landschap 14 overige ontsluiting spoorlijn

15 Engelenburg met zoekzone streekplan zoekzone werken streekplan (Engelenburg) plangrens zoekzone streekplan t beekloop Hondsgrift Hondsgrift A B. B A wegen landgoederen: afwisselend landschap van bossen, velden en erven spoorlijn karakteristieke bebouwing A. spoorwegovergang erfboerderij B. landhuis c. molen N C D 0. B hoogspanningslijn verbeteren ruimtelijke uitstraling bebouwing, woningen en bedrijven kleinschalige zone (langs oude linten) karakteristieke bebouwing grotere schaal mogelijk (langs groene spoorlijn) openbare voorzijde ruimte met stedelijk karakter veld zone langs Rijksstraatweg zichtlocatie, voorzijde, bebouwing mogelijk in oorspronkelijke kavelrichting, groen bos karakter Sc b t N T verbeteren ruimtelijke uitstraling kavels C plangrens knooppunt ruimtelijk maken hoofdontsluiting Plankaart ruimtelijke kwaliteiten secundaire ontsluiting Beleidsvisie bedrijventerreinen Nijverheid - t Belt en Engelenburg in Twello, overige ontsluiting spoorlijn

16 Engelenburg met zoekzone streekplan 1 zoekzone werken streekplan (Engelenburg) plangrens zoekzone streekplan t Belt: wegen Hondsgrift A. 0.9 h A niet bebouwde ruimte particulier wegen eigendom binnen bedrijven - bestemming mogelijk spoorlijnbeschikbare kavels bebouwd B spoorwegovergang t Belt: hoogspanningslijn 2 1 A. 0.9 ha (50%) = 0.45 habebouwing, ha woningen (75%) = 0.3 ha en bedrijven B. 0.1 ha (50%) = 0.05 ha ha (75%) = 0.7 ha 0.5 ha Nijverheid: 1.0 ha karakteristieke bebouwing groene openbare ruimte C ha (50%) = ha ha (75%) = 0.9 ha D ha (50%) = ha veld 0.1 ha 0.9 ha B. 0.1 h 0.5 Nijverhe C D ha Schattin bebouw t Belt: Nijverhe Totaa 3 bos C D Schatting mogelijk vrijkomende bebouwde kavels: t Belt: 1.5 ha Nijverheid: 1.0 ha plangrens hoofdontsluiting Totaal ha secundaire ontsluiting Plankaart herontwikkelingsruimte (bestaand bedrijventerrein) 16 overige ontsluiting spoorlijn