Jaarplan en Begroting 2016

Transcriptie

1 Jaarplan en Begroting 2016 Passend (ver)bouwen, passend toewijzen, aanpassen aan de Woningwet Inhoud Voorwoord... 2 Passend (ver)bouwen, passend toewijzen, aanpassen aan Woningwet: hoe doen we dat?.. 2 De nieuwe Woningwet praktisch Doelstellingen en activiteiten De organisatie Samenwerken Betaalbaar en fijn wonen voor de doelgroep Woningaanbod kwalitatief en kwantitatief op orde Financiële continuïteit gewaarborgd Financieel beleid Financiële continuïteit Liquiditeit Solvabiliteit en waardering vastgoed Investerings- en financieringsbegroting Fiscale optimalisatie Doelstellingen Energieakkoord Diverse scenario s Begroting Ontwikkeling resultaten Ontwikkeling balansposities Prognose Ontwikkeling resultaten Ontwikkeling balansposities Ontwikkeling financiële kengetallen Kasstroomoverzicht...25 Bijlage: Overzicht woningvoorraad en organisatie...26 Deze begroting werd samengesteld door directie en management van Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken. Vastgesteld door de raad van commissarissen op 10 november De inhoud is met de grootste zorg samengesteld, aan dit document kunnen echter geen rechten ontleend worden. 1

2 Voorwoord Passend (ver)bouwen, passend toewijzen, aanpassen aan de Woningwet: hoe doen we dat? Was het maar zo simpel dat ik hier de antwoorden al kon geven. Er zal nog veel water door de Vecht vloeien, voordat we dat allemaal weten. Hoe ziet een passende woning eruit, wat is de daarbij behorende passende huur? Wat is de maatstaf voor passend bij een nieuw te bouwen woning? Kiezen we voor verbouw, renovatie, sloop, nieuwbouw, uitbreiding, verkoop? Ongetwijfeld wordt het een mix van vorenstaande. Bijvoorbeeld een grondgebonden driekamerwoning met stichtingskosten van levert in de woningwaardering ongeveer 200 punten op. Dat is aanzienlijk meer dan de woning van 142 punten, waarvan minister Blok vindt dat dat de grens voor de sociale huur zou moeten zijn. Als deze woning passend verhuurd wordt aan een huishouden van twee personen mag de huur niet meer dan 576 zijn. Dit levert echter op basis van de te hanteren parameters van het WSW een onrendabele top op van ruim Kiezen we ervoor om de huur te verhogen, dan is de woning niet meer passend voor de huurtoeslaggerechtigde. Als we niet meer nieuw bouwen, verouderd ons bezit en stijgen de onderhoudslasten. Welke keuze gaan we maken? Om te voldoen aan passendheidseisen moeten wij bij 95% van de toewijzingen aan huurtoeslaggerechtigden een woning onder de huurtoeslaggrenzen (voor twee personen minder dan 576 en voor drie personen minder dan 618) toewijzen. Daarbij mag het toewijzingsresultaat niet dalen. Doen we dat door de huur van woningen te verlagen? Sluiten we deze woningzoekenden uit voor woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen? Hoe zorgen we ervoor dat de slaagkans niet afneemt? Ook hier zijn meerdere keuzes mogelijk. Wat zijn de financiële gevolgen van de ene of de andere keuze? Om te voldoen aan de vereisten van de Woningwet is ook nog het nodige te doen. Sommige vereisten zijn op een simpele manier te realiseren, andere vergen meer tijd en inzet. Gelukkig hoeven we het niet alleen te doen en kunnen we in veel gevallen gebruik maken van kennis en best practices van collega s in de sector. De nieuwe Woningwet praktisch Voor het uitrollen van de nieuwe Woningwet volgen wij de Routeplanner, zoals opgesteld door Aedes. In 2016 focussen we op passend toewijzen, herwaardering van marktwaarde en herzien van de statuten (tegelijk met het voorbereiden van de fusie). We volgen de planning en informatie van Aedes en geven waar nodig onze eigen invulling aan de activiteiten. Waar we ook nu (nog) geen oplossing voor hebben, is de vraag hoe de stroom vluchtelingen te helpen. In 2015 hebben we samen met de gemeente, COA en het Leger des Heils gewerkt aan mogelijke oplossingen. We hebben creatieve oplossingen nodig om zowel de vluchtelingen als de reguliere woningzoekenden aan passende huisvesting te helpen. Dit zijn zo maar een paar van de uitdagingen waar we in 2016 mee aan de slag gaan. Bert van Rossum Directeur-bestuurder 2

3 1. Doelstellingen en activiteiten Hierna volgen de activiteiten voor 2016 per onderwerp. Uitwerking op detailniveau vindt plaats in de afzonderlijke afdelingsjaarplannen. De voortgang verantwoorden we in de kwartaalrapportages en uiteindelijk in het jaarverslag. 1.1 De organisatie Wijzigende omstandigheden in de sector vragen om flexibilisering van de organisatie. Zijn wij in staat flexibel te opereren in het spanningsveld tussen de taakafbakening die ons enerzijds wordt opgelegd en wat de huurder van ons verwacht anderzijds? In 2015 is het besluit genomen om met Woningbouwvereniging Wonen Wijdemeren in Loosdrecht te fuseren per 31 december Voor de nieuwe organisatie wordt een ondernemingsplan geschreven en de organisatie dient hierop afgestemd te worden. Als deze fusie daadwerkelijk gerealiseerd wordt, voldoen we tegelijkertijd aan het opstellen van nieuwe statuten zoals vereist in de Woningwet. We houden ons risicomanagement actueel, we anticiperen op en brengen risico s en maatregelen in kaart. Resultaten en aanbevelingen van de visitatie 2015 gebruiken we om de organisatie verder te verbeteren. 1.2 Samenwerken We maken duidelijk wat onze maatschappelijke opdracht is en hoe we daar invulling aan geven. We vinden een balans tussen enerzijds betaalbaarheid van de huurwoningen en anderzijds onze financiële continuïteit. Daarvoor hebben we intensieve contacten met onze samenwerkingspartners om waar nodig via hen invloed uit te oefenen en de belangen van onze doelgroep te beschermen. We werken samen met de gemeente voor het realiseren van onze doelstellingen op het gebied van wonen en leefbaarheid. We werken structureel samen met andere corporaties en belanghouders: o We detacheren medewerkers naar Woningstichting Wuta en Woningstichting Kockengen. o Met Woningstichting Wuta en Woningstichting Kockengen zijn contracten voor beheerwerkzaamheden afgesloten. o Met Woningstichting Wuta en Woningstichting Kockengen bespreken we wat de wederzijdse verwachtingen voor de toekomst zijn. o We stemmen regelmatig af met collega corporaties. o Bij specifieke problemen tussen buren onderling schakelen we Buurtbemiddeling in. o De Milieudienst sluit aan bij overleg over duurzaamheid, waar mogelijk pakken we actiepunten gezamenlijk op. o We hebben regelmatig overleg met Lokaal Platform, zorgpartijen en wijkcomités. o We werken samen met de gemeente en collega corporaties om het aantal vluchtelingen dat naar onze gemeente komt te kunnen huisvesten. We zoeken meer interactie met huurders, we weten wat er speelt. Het traditionele overleg, bijvoorbeeld met bewonerscommissies, zien we teruglopen. Daarom zetten we vaker online communicatiemiddelen in, zoals website en facebook. Minimaal één keer per jaar zetten we ons klantenpanel in voor onderzoek op een actueel onderwerp. De Woningwet kent aan de huurders een bijzondere positie toe. Samen met de huurders moeten we werken aan een structuur die aan de vereisten van de Woningwet voldoet. 1.3 Betaalbaar en fijn wonen voor de doelgroep We hanteren een primaire doelgroep met een inkomensgrens tot (prijspeil 2015) en een secundaire doelgroep met een inkomensgrens tot (prijspeil 2015). We 3

4 focussen op onze kerntaak en proberen waar mogelijk de leefbaarheid te verbeteren met minimale investeringen. We bedienen de primaire doelgroep door passend aanbod. Netto huren hoger dan 710 toppen wij af, zodat zij in de sociale sector blijven. Hierdoor bestaat ons aanbod uit huurwoningen van diverse typen en in verschillende prijsklassen. We herzien onze portefeuillestrategie zodat we passend toewijzen en er geen ongewenste daling van het toewijzingsresultaat aan de inkomensgroep tot de huurtoeslaggrenzen plaatsvindt. We verhuren 10% van ons aanbod aan de secundaire doelgroep. We streven ernaar dit percentage te halen en bieden woningen met een huur hoger dan 618 aan deze doelgroep aan. We verkopen tien woningen per jaar. We verwachten een netto opbrengst van 1,72 miljoen in Aan zittende huurders bieden we korting en voor een deel van het koopaanbod bieden we de mogelijkheid de woning onder de voorwaarden van Koopgarant te kopen. De woningen zijn, afhankelijk van de verkoopprijs, geschikt voor de secundaire doelgroep en voor woningzoekenden met een hoger inkomen. Welzijnstaken zijn vanuit het Rijk overgeheveld naar de gemeenten. Mensen met een zorgvraag worden geacht langer thuis te wonen en eerst een beroep te doen op mantelzorg. De vraag naar voorzieningen in de woning neemt daardoor toe voor zowel WMO als welzijn. Onze doelgroep woont in schone en veilige wijken met voldoende sociale samenhang. We stimuleren zelfredzaamheid van bewoners, waar nodig bieden we ondersteuning. We dringen de kosten van onze inspanningen op het gebied van leefbaarheid terug. We reageren op de behoefte die zorgaanbieders of -vragers bij ons kenbaar maken. We onderzoeken de verzoeken vanuit een positieve grondhouding. In 2015 hebben zich geen vragers of aanbieders bij ons kenbaar gemaakt, in 2016 is daarom geen budget gereserveerd voor dit onderdeel. 1.4 Woningaanbod kwalitatief en kwantitatief op orde We bekijken waar zich mogelijkheden voordoen voor verbetering, vervanging of uitbreiding van de voorraad. Dit komt tot uiting in ons strategisch voorraadbeleid. We focussen op het uitvoeren van onderhoud en beheer van de bestaande voorraad. Investeringen in duurzaamheid hebben een positief effect op de betaalbaarheid. Waar mogelijk investeren we in kleinschalige nieuwbouwprojecten. Het huidige aantal huurwoningen blijft ongeveer gelijk. We zoeken naar oplossingen die het woningaanbod voor de huurtoeslaggroep op peil houden én de verdiencapaciteit van onze woningen (een optimale verhouding tussen prijs, kwaliteitsniveau van de woningen en de kosten om dit in stand te houden) zoveel als mogelijk optimaliseren. We hanteren een taakstellende onderhoudsbegroting met strikte sturing en verantwoording op vier onderdelen: mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, planmatig niet-regulier en reparatieverzoeken. Verwacht onderhoud Gemiddelde Totale kosten kosten Mutatieonderhoud (110 mutaties) Planmatig onderhoud Planmatig niet-regulier (22 woningen) Reparatieverzoeken (2.000)

5 Planmatig onderhoud categorieën Begroting kosten Gevelwerk Dakwerk Liftinstallatiewerk Overig installatiewerk Straatwerk Duurzaamheidsmaatregelen Vve-kosten Totaal We ronden de nieuwbouw van vijf eengezinswoningen in de Huyck Aertsenstraat af. Naar verwachting worden de woningen in april opgeleverd. In deze begroting gaan we uit van de realisatie van tien grondgebonden driekamerwoningen op de locatie Tweemaster in Nigtevecht. We herzien het duurzaamheidbeleid jaarlijks. Bij mutatie en planmatig onderhoud kijken we of de duurzaamheid verbeterd kan worden. We kiezen waar mogelijk voor kwalitatief hoogwaardige bouwmaterialen. Als toetsingsmethodieken gebruiken we Woonkeur en de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn. Bij elke vorm van onderhoud in een woning met label D of slechter nemen we maatregelen voor verbetering van de energieprestatie met minimaal twee labels, mits financieel en technisch haalbaar. Investeringen in duurzaamheid doen we echter zoveel mogelijk kostenneutraal. Daarbij komt dat we voldoende aanbod beschikbaar moeten houden onder de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Brengt de investering in duurzaamheid de woning op een te hoog kwaliteitsniveau, waardoor de prijs zodanig wordt dat dat deze niet meer beschikbaar is voor woningzoekenden met huurtoeslag, dan overwegen we om niet te investeren. Door de wetswijzigingen (Woningwet) herzien we het strategisch voorraadbeleid in Onze ambitie de woningen kwalitatief goed, maar onder de 710 te houden is mogelijk niet goed genoeg meer. We onderzoeken welk deel van de voorraad (aanbod) onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag moet blijven (dat is zo n 125 lager dan de sociale sector grens), dit heeft grote invloed op ons portefeuille beleid en op de mogelijkheid kwalitatief in ons bezit te investeren. 1.5 Financiële continuïteit gewaarborgd Het aanbieden van betaalbare woningen aan de doelgroep is onze eerste prioriteit. Tegelijk zorgen we ervoor dat de organisatie, ondanks hoge extra belastingen en heffingen die de komende jaren nog extra toenemen, financieel gezond blijft. Dit betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden. Wat we willen, wordt beperkt door wat binnen onze financiële kaders nog kan. Deze financiële kaders zijn: Een positief oordeel van de toezichthouder(s) en voldoende borgingsruimte bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw om externe financiering aan te trekken. Een minimale solvabiliteit van 22,5% (gebaseerd op bedrijfswaarde). Een maximale Loan to Value (LtV) van 75% (gebaseerd op bedrijfswaarde). Een minimale interest coverage ratio (ICR) van 1,4. Een minimale debt service coverage ratio (DSCR) van 1. De nieuwe Woningwet zorgt ervoor dat we volgend jaar onze strategie moeten herijken, waarbij de focus ligt op de verhouding tussen huurprijs, kwaliteit en kwantiteit van hetgeen we bieden. Naar aanleiding van de nieuwe Woningwet moeten we hiernaast volgend jaar ons bezit gaan waarderen tegen marktwaarde, dienen we scheiding aan te brengen tussen DAEB bezit en 5

6 niet-daeb bezit, worden er nieuwe eisen gesteld aan de jaarrekening en het jaarverslag en zullen we ons financieel statuut moeten herzien. Om verstandige keuzes te maken is op een aantal gebieden nog concrete verbijzondering van de regelgeving nodig. Ook maken we, vanwege de complexiteit van de regelgeving, de komende jaren in toenemende mate gebruik van adviseurs op administratief en fiscaal gebied. 2. Financieel beleid Op 1 juli 2015 is de Herziene Woningwet in werking getreden. Per deze datum is de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) gevormd door een fusie tussen het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en delen van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De nieuwe Woningwet is met algemene stemmen aanvaard door 2e Kamer en 1e Kamer. De implementatie van de nieuwe Woningwet is een zeer complex gebeuren met een groot afbreukrisico. De vele hieruit volgende administratieve verplichtingen leiden de komende jaren tot een toename van onze bedrijfskosten, juist op het moment dat van ons wordt verwacht dat wij deze verder beperken. Door inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet is voor ons een aantal zaken drastisch gewijzigd. Het gaat ondermeer over de taken, het werkgebied en de governance van de toegelaten instellingen, het in- en externe toezicht daarop, de regels die gelden voor staatssteun voor toegelaten instellingen en de relatie tussen gemeenten en toegelaten instellingen. Door deze wijzigingen worden wij geconfronteerd met wetgeving die ons, als toegelaten instelling, ertoe dwingt in de toekomst meer te focussen op de kerntaak, het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Een paar specifieke aandachtspunten: Wij moeten administratieve (of juridische) splitsing aanbrengen tussen onze DAEBactiviteiten (kerntaken) en onze niet-daeb-activiteiten, zoals geliberaliseerde (en eventueel te liberaliseren) huurwoningen, winkels, bedrijfspanden en garages. Wij zien voor ons op dit moment geen taak in het niet-daeb gebied, maar hebben ook niet het voornemen het bestaande bezit in dit segment af te stoten. Bij de scheiding willen wij opteren voor het zogenaamde verlichte regime (administratieve scheiding), wat geldt voor corporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen met een klein aandeel niet-daeb bezit (maximaal 5% van de jaaromzet). Het scheidingsvoorstel moet, vergezeld van de visie van de gemeente en de huurdersorganisatie, uiterlijk 1 januari 2017 bij de minister liggen. Waar we nu nog waarderen tegen bedrijfswaarde is waardering van het vastgoed in de toekomst verplicht tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waarde van het vastgoed wordt hierbij in principe bepaald op grond van verwachte of veronderstelde opbrengsten die de woning kan genereren uit verhuur, verkoop of een combinatie van beide. Hierbij dient een deel van de waarderingen (bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed) te worden getoetst door een taxateur. Deze manier van waarderen moet voor de eerste keer worden toegepast bij de eerstkomende gegevensopvraag dvi (begin 2016) en vervolgens vanaf de jaarverslaggeving 2016 (begin 2017). In het vervolg van deze begroting is nog geen uitwerking gegeven van de implementatie van de nieuwe Woningwet. Zoals al aangegeven is dit een ingewikkeld en tijdrovend proces. Zo is er bijvoorbeeld wel een (voorlopige) scheiding gemaakt tussen DAEB en niet-daeb bezit, maar de marktwaarde van het bezit is nog niet berekend. Samen met adviseurs doen we nog onderzoek naar een aantal zaken, een complicerende factor hierbij is het ontbreken van een concrete uitleg van de regelgeving. 6

7 Begroting Prognose Werkelijk Werkelijk Werkelijk Werkelijk Werkelijk Werkelijk Werkelijk Werkelijk Werkelijk Als gevolg van eerder ingevoerde extra belastingen en heffingen, zoals vennootschapsbelasting, verhuurdersheffing en heffing saneringssteun en de extra (administratieve) lasten die het gevolg zijn van de invoering van de nieuwe Woningwet, nemen de bedrijfskosten jaarlijks toe. In reactie hierop zijn wij doorlopend bezig met het omlaag brengen van het door ons beïnvloedbare deel van de kosten. Niet alleen is de onderhoudsbegroting ieder jaar scherper, maar ook is het personeelsbestand teruggebracht en hebben we verder bezuinigd op de overige bedrijfslasten. Wij verwachten dat de extra administratieve lasten en de nalevingsverplichtingen die volgen uit de nieuwe Woningwet de komende jaren op hun beurt weer tot extra kosten leiden. Ter verduidelijking de volgende opstelling met betrekking tot de ontwikkeling van de netto bedrijfskosten. Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Lonen etc Overige bedrijfslasten Excl.heffingen Vogelaarheffing Heffing saneringssteun Verhuurdersheffing Incl.heffingen Excl.heffingen Incl.heffingen Ontwikkeling netto bedrijfskosten Financiële continuïteit In september 2014 ontvingen wij voor de laatste keer een toezichtbrief van het CFV. Het CFV deed risicogericht onderzoek op een zestal toezichtterreinen en zag geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek (toezichtbrief 2014). Ook de in 2015 door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (verder: WSW) uitgevoerde jaarlijkse beoordeling leverde in principe geen problemen op: wij zijn borgbaar. 7

8 2.2 Liquiditeit Het belang van het sturen op kasstromen is de laatste jaren flink toegenomen. Het WSW beoordeelt onze toekomstige kasstromen vóór afgifte van de borgstellingverklaring voor de komende jaren. Om leningen aan te kunnen trekken onder borging van het WSW dienen de jaarlijkse kasstromen uit operationele activiteiten voldoende te zijn om aan de aflossingsverplichtingen te voldoen. De volgende opstelling geeft de ontwikkeling van de interest coverage ratio (ICR), de debt service coverage ratio (DSCR) en de Loan to Value (LtV) weer, zoals deze er op basis van deze begroting uitzien. De ICR meet in hoeverre wij in staat zijn de rente-uitgaven op vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Hiervoor delen we de kasstroom uit operationele activiteiten (excl. rente uitgaven en ontvangen rente) door de rente uitgaven. We hanteren hiervoor een minimum van 1,4. De DSCR meet in hoeverre wij in staat zijn om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. Hiervoor delen we de kasstroom uit operationele activiteiten (excl. rente uitgaven en incl. een correctie in verband met genormeerde onderhoudskosten) en de verkoopopbrengsten door de renteuitgaven en aflossingen. Algemeen geldt een minimum van 1. De LtV geeft aan in hoeverre het bezit (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) is gefinancierd met vreemd vermogen. We stellen als norm dat de materiële vaste activa (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) voor maximaal 75% met vreemd vermogen mag worden gefinancierd ICR 1,6 2,1 2,3 1,3 2,5 3,0 DSCR 1,0 1,0 0,7 1,0 0,8 1,2 LtV 66,8% 62,3% 56,9% 55,3% 52,9% Ontwikkeling ICR, DSCR en LtV de komende 5 jaar 50,9% Voor de jaren 2015 en 2016 gaan we ervan uit dat er geen nieuwe financiering hoeft te worden aangetrokken. Door meevallende verkopen, het uitblijven van nieuwbouw en algemene besparingen is er nog steeds sprake van een ruime kaspositie (eind derde kwartaal 2015: ). Dit zorgt ervoor dat we attent blijven op mogelijkheden tot vervroegde aflossing van leningen. We hebben op 24 januari 2015 (per renteherzieningsdatum) nog een lening bij de Rabobank met een schuldrestant van boetevrij vervroegd afgelost. Voor de rest van 2015 verwachten wij geen mogelijkheden tot vervroegde aflossing, de eerstvolgende renteconversie staat gepland op 1 februari Van het WSW ontvingen wij in juli 2015 de jaarlijkse brief met betrekking tot de vaststelling van het borgingsplafond voor de jaren 2015 tot en met Ook het WSW geeft aan dat het saldo liquide middelen (per ultimo 2014) hoger is dan het WSW voor een normale bedrijfsuitvoering noodzakelijk acht. Het WSW gaat hierbij uit van een maximum van 10% van de huren en vergoedingen. Bovendien laat het WSW het borgingsplafond de komende prognosejaren dalen. De reden hiervoor is dat wij in de betreffende jaren hogere netto operationele kasstromen en verkoopopbrengsten genereren dan nodig zijn voor de financiering van onze DAEB activiteiten. 8

9 In het onderstaande overzicht vergelijken we het door het WSW afgegeven borgingsplafond met deze meerjarenbegroting (bedragen x 1.000): Borgingsplafond einde boekjaar Saldo geborgde leningen V&O Borgingsruimte Verhouding borgingsplafond en geborgde leningen Volgens onze eigen prognoses is er in 2017 (voor het eerst) een herfinancieringsbehoefte voor een bedrag van ca 1,8 miljoen. 2.3 Solvabiliteit en waardering vastgoed De solvabiliteit is de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen. De ontwikkeling hiervan is sterk afhankelijk van de waardering van het vastgoed. Een stijging of daling van de waarde van het vastgoed komt direct tot uiting in het eigen vermogen. Momenteel waarderen wij ons bezit tegen bedrijfswaarde. Op basis van deze bedrijfswaarde was de solvabiliteit eind ,7%. De volgende weergave is ontleend aan de doorrekening van de vermogenspositie voor de komende vijf jaar. We hanteren een minimum van 22,5% Eigen vermogen Totaal vermogen Solvabiliteit 33,7% 35,7% 39,0% 40,4% 42,6% 44,3% Ontwikkeling solvabiliteit (bedragen x 1.000) Het bezit wordt (nu nog) gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. We kiezen ervoor de parameters die wij hanteren om de toekomstige kasstromen te berekenen en contant te maken zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de parameters die het WSW en de Aw hanteren. We zijn bij de berekening van de bedrijfswaarde uitgegaan van een disconteringsvoet van 5,00%. Er is geen saneringsheffing ingerekend. De belangrijkste parameters die we hanteren bij het berekenen van de bedrijfswaarde van het bezit en die we ook gebruiken in onze meerjarenprognoses zijn: hierna Huurstijging 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Huurderving 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Lastenstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Rente leningen o/g 2,75% 3,25% 3,75% 4,25% 4,75% 5,00% Saneringsheffing per vhe 0,00 60,00 60,00 60,00 60,00 0,00 Grondslag verhuurd.heff. 4,91 5,36 5,47 5,58 5,69 5,80 Aantal verkopen Aantal nieuwbouw Parameters begroting 2016 In de nieuwe Woningwet wordt, in plaats van waardering tegen bedrijfswaarde, uitgegaan van waardering tegen marktwaarde. Uit het feit dat de marktwaarde fors hoger uitkomt dan de bedrijfswaarde volgt automatisch dat ook de solvabiliteit sterk zal toenemen. We hebben een schatting gemaakt van de marktwaarde van het bezit, waarbij we zijn uitgegaan van 65% van de WOZ-waarde (conform publicatie bronnen en normen beoordelingsmethodiek 2014 ). Op basis hiervan komen we op een marktwaarde van circa 248 miljoen en een solvabiliteit die eind 2015 rond de 70% uitkomt. 9

10 2.4 Investerings- en financieringsbegroting Uit de investerings- en financieringsbegroting valt op te maken waar de middelen die het komende jaar binnenkomen aan worden besteed en wat er eventueel aan extra middelen aangetrokken moet worden. Hiervoor brengen we een onderverdeling aan in operationele kasstromen, kasstromen vanuit (des) investeringen en kasstromen vanuit financieringsactiviteiten Operationele kasstromen (Des) investeringen Inkomsten Uitgaven Saldo Financiering Inkomsten Uitgaven Saldo Totaal Ontwikkeling kasstromen (bedragen x 1.000) De operationele kasstromen houden verband met de werkzaamheden die tot het normale beheer behoren, zoals de inkomsten uit huurontvangsten en de uitgaven voor bijvoorbeeld onderhoud, algemene kosten en rente. De inkomende kasstromen vanuit (des)investeringen hebben hier betrekking op de verkoop van huurwoningen. Uitgaande kasstromen betreffen uitgaven voor moderniseringen, nieuwbouw en verkoopkosten. Onder de financieringsactiviteiten hebben de inkomsten betrekking op nieuwe leningen. Uitgaande kasstromen betreffen de aflossingen op de leningenportefeuille. In onderstaande grafiek is het risicovolume van geplande financieringen en renteconversies uitgedrukt in een percentage van het schuldrestant begin boekjaar weergegeven. Het risicovolume mag in enig jaar in principe niet boven de 15% uitkomen Leningenportefeuille begin boekjaar Renteconversie Nieuwe leningen Bedrag renterisico Percentage renterisico 0,0% 4,0% 2,9% 10,8% 7,0% 14,2% Renterisico leningenportefeuille (bedragen x 1.000) 10

11 2.5 Fiscale optimalisatie Bij het opstellen van de jaarrekening 2014 is de voorlopige positie voor de vennootschapsbelasting over 2014 bepaald. De aangifte over 2014 heeft nog niet plaatsgevonden. De definitieve aangifte over 2013 is inmiddels wel ingediend. De stand van zaken is hierdoor als volgt: Jaar Fiscaal resultaat Toelichting Status Vorming latentie te verrekenen verliezen Definitief vastgesteld Vorming latentie te verrekenen verliezen Definitief vastgesteld Herbestedingsreserve gevormd Definitief vastgesteld Herbestedingsreserve gevormd Definitief vastgesteld Ten laste van te verrekenen verliezen Definitief vastgesteld Gedeeltelijk t.l.v. te verrekenen verliezen Ingediend Opstelling in jaarrekening 2014 Nog in te dienen. De fiscale herbestemmingsreserve is de afgelopen jaren aangewend voor de nieuwbouw van De Boemerang. Na verrekening van de fiscale winst over 2012 met de opgelopen fiscale verliezen in de voorafgaande jaren resteerde eind aan te verrekenen verliezen. De fiscale winst over 2013 na verrekening van te verrekenen verliezen komt hiermee uit op en te betalen vennootschapsbelasting op Inmiddels is dit bedrag op voorlopige aanslag betaald. Ook voor 2014 is een voorlopige aanslag ontvangen. Op basis van de voorlopig vastgestelde belastbare winst ad ontvingen (en betaalden) wij een aanslag van Samen met onze fiscaal adviseur onderzoeken we momenteel de mogelijkheden om de fiscale positie te optimaliseren door het (fiscaal) afwaarderen op activa. Als de herwaardering wordt goedgekeurd door de Belastingdienst, dan wordt de afdracht met terugwerkende kracht nihil. Dit is echter slechts uitstel van betaling. De periode waarin wij de verliezen kunnen verrekenen is mede afhankelijk van de toekomstige waardestijgingen van de vastgoedportefeuille. Omdat er nog geen goedkeuring is tot het toepassen van fiscale afwaardering houden we in deze begroting geen rekening met de gevolgen van fiscale optimalisatie. 2.6 Doelstellingen Energieakkoord Het Energieakkoord bepaalt voor de lange termijn de koers wat betreft energiebesparing en duurzame energie. Onderdeel hiervan zijn afspraken over energiebesparing, schone energietechnologieën en klimaatbeleid. Aedes heeft zich namens de woningcorporaties gecommitteerd om de afgesproken doelstellingen van gemiddeld energielabel B in 2020 te halen. Ons bezit heeft eind 2015 gemiddeld het energielabel C. Hoewel wij bij projecten vanuit het planmatig onderhoud en bij (mutatie)onderhoud energiebesparende maatregelen toepassen (zoals het plaatsen van energie zuinige CVketels en isolatie) voorzien wij op dit moment dat wij de doelstelling in 2020 niet halen. Het eventueel behalen van een gemiddeld B-label in 2020 gaat gepaard met hoge jaarlijkse investeringen, waarbij we rekenen op minimaal 1,25 miljoen extra per jaar. Hierbij zal de toename van het rendement ten opzichte van het C-label slechts gering zijn. Gezien het beslag dat er inmiddels wordt gelegd door de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing, de heffing saneringssteun, de bijdrage voor het toezicht door de Aw en de borgstellingsvergoeding voor het WSW kunnen we ons deze investeringen de komende jaren niet permitteren. In deze begroting is dan ook geen rekening gehouden met het behalen van de doelstellingen uit het energieakkoord. 11

12 2.7 Diverse scenario s Naast de begroting hebben we nog drie scenario s doorgerekend, waarbij we zijn uitgegaan van afwijkende aannames. Bij deze doorrekening zijn we uitgegaan van een periode van tien jaar. Het eerste scenario is conform de begroting, maar dan zonder inrekening van verkopen en nieuwbouw met ingang van In het tweede scenario is het eerste scenario, aangevuld met de uitgaven voor energiemaatregelen. Hiervoor rekenen we de eerste vijf jaar jaarlijks 1,25 miljoen in. Het derde scenario is gelijk aan het tweede scenario met als uitzondering dat we hierbij uitgaan van een hogere inflatie met achterblijvende huurontvangsten. Hierbij stijgen de kosten jaarlijks met 3,5% (i.p.v. 2,5%), de verhuurdersheffing stijgt jaarlijks met 3% in plaats van 2% en de rente loopt geleidelijk op tot 6% in 2019 (i.p.v. 5%). Hierbij blijven wij uitgaan van een jaarlijkse huurverhoging van 2%. Solvabiliteit De solvabiliteit geeft het eigen vermogen aan in een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar. Voor de solvabiliteit spraken wij een minimum percentage af van 22,5%. De verschillende scenario s leveren het volgende beeld op: 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0, begroting scenario 1 scenario 2 scenario 3 minimum Ontwikkeling solvabiliteitspercentage diverse scenario s Loan to value De loan to value geeft aan in hoeverre het bezit (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) is gefinancierd met vreemd vermogen. We hanteren een percentage van maximaal 75%. 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0, begroting scenario 1 scenario 2 scenario 3 maximum Ontwikkeling Loan to value diverse scenario s 12

13 Interest coverage ratio De interest coverage ratio is de verhouding tussen operationele kasstromen (excl. vennootschapsbelasting en rente) en betaalde rente. We hanteren een minimum van 1,4. 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, begroting scenario 1 scenario 2 scenario 3 minimum Ontwikkeling Interest coverage ratio diverse scenario s Debt service coverage ratio De debt service coverage ratio geeft de verhouding weer tussen de kasstroom uit operationele activiteiten (excl. rente uitgaven en incl. genormeerd onderhoud) vermeerderd met de verkoopopbrengsten en de rente-uitgaven en aflossingen. Algemeen geldt een minimum van 1. 2,0 1,5 1,0 0,5 0, begroting scenario 1 scenario 2 scenario 3 minimum Ontwikkeling debt service coverage ratio diverse scenario s 13

14 3. Begroting Ontwikkeling resultaten (bedragen x 1.000) Begroting Prognose Begroting Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat Ov. waardeveranderingen vaste activa Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (A) Bedrijfslasten Afschrijvingen vaste activa Ov. waardeveranderingen vaste activa Loonkosten Onderhoudskosten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Saneringssteun en verhuurdersheffing Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (B) Bedrijfsresultaat (A-B) Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen fin. vaste activa Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten Jaarresultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Vennootschapsbelasting Jaarresultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen Buitengewone baten en lasten Jaarresultaat De vermogensmutatie bestaat uit het jaarresultaat en de waardeveranderingen die rechtstreeks ten laste of ten gunste van het eigen vermogen worden gebracht. Naar verwachting is de vermogensmutatie in 2015 en in

15 Toelichting op de posten uit de resultatenrekening Het jaarresultaat over 2015 komt naar verwachting uit op circa 1,4 miljoen negatief. Het oorspronkelijk begrote resultaat was 2,0 miljoen negatief. In ons huidige begrotingsmodel kiezen we ervoor de waardeveranderingen materiële vaste activa vooralsnog in zijn geheel rechtstreeks op het eigen vermogen te corrigeren, waardoor in de resultatenrekening alleen de afschrijvingen worden verantwoord. Hierdoor ontstaat een andere vermogensontwikkeling dan op basis van de resultaatontwikkeling mag worden verondersteld. Reden voor deze andere wijze van presentatie in deze begroting is dat de uiteindelijke hoogte van de waardeveranderingen en de wijze van verwerken op voorhand zeer lastig is te voorspellen. Voor 2016 begroten we een negatief jaarresultaat van 2,7 miljoen. Hierna lichten we de posten uit de resultatenrekening toe. Huren De huurontvangsten worden verondersteld in 2016 met 2,00% te stijgen, inclusief stijgingen als gevolg van woningverbetering en huurharmonisatie. Het percentage huurderving is voor 2016 begroot op 1,00%. Specificatie huurontvangsten (x 1.000) Woningen en woongebouwen Onroeren goederen n/z woningen 442 Huurderving -143 Totaal Opbrengsten servicecontracten Deze post bestaat uit de onderdelen leveringen en diensten en contributies. Voor de opbrengst contributie is uitgegaan van 250 leden à 5. Specificatie vergoedingen (x 1.000) Leveringen en diensten 607 Contributies 1 Totaal 608 Netto verkoopresultaat We verwachten in 2016 tien woningen te verkopen vanuit het bestaande bezit. Omdat verkopen zijn doorberekend in de bedrijfswaarde worden hier alleen nacalculatieverschillen zichtbaar. Specificatie netto verkoopresultaat (x 1.000) Opbrengsten uit verkoop Verkoopkosten -80 Boekwaarde Totaal 0 Overige waardeveranderingen vaste activa Hieronder worden positieve waardeveranderingeringen opgenomen, echter alleen als er in het verleden sprake is geweest van negatieve waardeveranderingen welke als last waren verwerkt in de winst- en verliesrekening. Ook wordt hier het voordelige verschil tussen de afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van historische kostprijs verantwoord. 15

16 Overige bedrijfsopbrengsten Het betreft hier vergoedingen voor het afsluiten van huurcontracten, de bij huurders in rekening gebrachte vergoedingen voor de verwerking van servicekosten, de dienstverlening aan derden en eventuele incidentele opbrengsten. Specificatie overige bedrijfsopbrengsten (x 1.000) Huurcontracten 2 Administratiekosten leveringen en diensten 13 Dienstverlening derden 53 Overige baten 13 Totaal 81 Afschrijvingen vaste activa Door de gewijzigde richtlijnen moet ook worden afgeschreven op de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie. Daarnaast is er een post opgenomen voor afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Afschrijvingen vinden plaats op basis van de lineaire methode. Specificatie afschrijvingen (x 1.000) Materiële vaste activa in exploitatie Activa t.d.v. de exploitatie 112 Totaal Overige waardeveranderingen vaste activa Hier wordt onder de lasten het verschil verantwoord tussen historische kostprijs en lagere bedrijfswaarde bij nieuwbouw of renovatie als dit duurzaam is, ook wel bekend als de onrendabele top. Hiernaast worden hieronder waardeverminderingen als gevolg van herwaardering van een materieel vast actief in exploitatie geboekt, voorzover er geen sprake is van een eerdere gerealiseerde positieve herwaardering. De verwachte onrendabele top van de nieuwbouw H. Aertsenstraat is in 2014 en 2015 geboekt. Daar stond (in 2014) de vorming van een voorziening tegenover. Voor 2016 begroten we het onrendabel deel van de investering in de Tweemaster en het onrendabel deel van geactiveerd onderhoud. Specificatie overige waardeverandeeringen (x 1.000) Onrendabel deel de Tweemaster 850 Onrendabel deel geactiveerd onderhoud 300 Totaal Loonkosten Bij de berekening is uitgegaan van de huidige salarissen, welke zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Voor 2016 is uitgegaan van een stijging van 3% (incl. schaaldoorloop) ten opzichte van het salarispeil in 2015, rekeninghoudend met uitdiensttreding van één personeelslid in Voor de berekening van pensioenpremies en sociale lasten voor het komende jaar is uitgegaan van de in 2015 geldende inhoudingspercentages. Specificatie salariskosten (x 1.000) Bruto salarissen 995 Pensioenpremies 199 Sociale lasten 149 Totaal

17 Onderhoudskosten Voor het dagelijks onderhoud (klachten- en mutatieonderhoud) is een bedrag begroot van Het planmatig onderhoud bepalen we aan de hand van de meerjarenbegroting. Voor wat betreft dit planmatig onderhoud beperken we ons grotendeels tot het onderhoud aan de schil. Projecten waarbij gelijktijdig de schil en het binnenwerk worden aangepakt, komen in de toekomst niet of nauwelijks meer voor. Ze kosten gewoon teveel. Hiertegenover nemen we een bedrag op voor kosten die we niet expliciet begroten binnen het planmatig onderhoud. Het betreft een bedrag voor niet-reguliere kosten die voornamelijk verband houden met de uitvoering van (naar aard) planmatige werkzaamheden binnnen de woning: bij mutatie of op basis van een (reparatie)verzoek van huurder(s). Specificatie onderhoudskosten (x 1.000) Reparatieverzoeken 400 Mutatieonderhoud 121 Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud niet-regulier 945 Totaal Verder nemen we aan dat er bovenop de hiervoor genoemde bedragen voor klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud volgend jaar circa wordt uitgegeven aan kosten die we kunnen activeren. Dit zijn kosten die gedeeltelijk worden gedekt door een huurverhoging. Leefbaarheid Hieronder wordt onder meer begrepen het wijkonderhoud (groenvoorzieningen, schoonmaakwerkzaamheden niet voor rekening huurders). Specificatie leefbaarheid (x 1.000) Schoonmaak 16 Wijkonderhoud incl. groen 59 Diversen 25 Totaal 100 Lasten servicecontracten Hieronder worden verantwoord de uitgaven voor electra, gas, water, schoonmaakkosten, etc. welke worden verrekend met de huurders. Saneringssteun en verhuurdersheffing Hieronder de heffingen die de overheid ons, bovenop de reguliere belastingen en heffingen, oplegt. Specificatie heffingen (x 1.000) Saneringssteun 0 Verhuurdersheffing Totaal

18 Overige bedrijfslasten Bij het opstellen van deze begroting is rekening gehouden met de volgende overige bedijfslasten: Specificatie overige bedrijfslasten (x 1.000) Cursuskosten 25 Verzuimverzekeringen 20 Overige personeelskosten 33 Bestuurskosten 46 Huisvestingskosten 60 Kantoorkosten 65 Bedrijfsautomatisering 210 Planontwikkeling 50 Accountantscontrole 36 Juridisch en administratief advies 54 Overige diensten derden 73 Bankkosten 14 Diverse contribuites/bijdragen 61 Belastingen 561 Verzekeringen 54 Overige kosten 82 Totaal Rentebaten Dit betreft de rentebaten op tijdelijk overtollige liquide middelen. Rentelasten Het betreft hier de verschuldige rente uit hoofde van leningovereenkomsten. Het gemiddelde rentepercentage is circa 4,1%. Voor 2016 gaan we voor eventuele nieuwe leningen en renteconversies uit van een rentepercentage van 2,75%. Hiermee voldoen we ruimschoots aan een van de doelstellingen in het financieringsbeleid, te weten het behalen van een bedrijfsfinanciering met een gemiddelde rentevoet van maximaal 5,00% (door het WSW gehanteerde disconteringsvoet). De totale rentelasten, inclusief transitoria, zijn voor 2016 begroot op Vennootschapsbelasting Vanaf begin 2008 zijn we volledig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De definitieve aangiftes over de boekjaren 2008 tot en met 2013 zijn ingediend en de aangiftes over de boekjaren 2008 tot en met 2012 zijn vastgesteld. Op basis van de voorliggende begroting voor 2016 gaan we nu uit van een te betalen c.q. te verrekenen bedrag van

19 3.2 Ontwikkeling balansposities (bedragen x 1.000) 19

20 Toelichting op de balansposten Voor de invloed van mutaties in balansposities gedurende 2016 is een prognose opgesteld van de balansposities aan het einde van Werkelijke balansposities wijken hiervan af. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Het betreft hier de bedrijfswaarde van woningen en woongebouwen, inclusief later aangebrachte verbeteringen/moderniseringen. Prognose 2015 Prognose 2016 Saldo begin boekjaar Renovatie/modernisering algemeen Nieuwbouw Onrendabele investeringen Desinvesteringen verkoop Afschrijvingen Herwaardering Saldo einde boekjaar Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Het betreft hier alleen de kosten die betrekking hebben op huurobjecten. Bouwkosten die betrekking hebben op te verkopen nieuwbouw nemen we, indien van toepassing, op onder de voorraden. In deze opstelling gaan we voor 2015 en 2016 uit van vijf woningen aan de H. Aertsenstraat in Breukelen en tien woningen in Nigtevecht (project de Tweemaster). Voor beide projecten gaan we op dit moment uit van een rendabel deel van per woning. Prognose 2015 Prognose 2016 Saldo begin boekjaar Nieuwbouw Onrendabele investeringen t.l.v. voorziening -155 Onrendabele investeringen t.l.v. ov.waardeverand Overboeking naar "in exploitatie" Saldo einde boekjaar Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze bestaan uit het kantoorgebouw, de inventaris en bedrijfswagens. Afschrijving vindt plaats volgens de lineaire methode. 20 Prognose 2015 Prognose 2016 Saldo begin boekjaar Investeringen Desinvesteringen 0 0 Afschrijvingen Saldo einde boekjaar Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Bij het opstellen van de jaarrekening over 2014 is een stelselwijziging toegepast voor het commercieel vastgoed. Als commercieel vastgoed werden ondermeer aangemerkt de ruimte voor tandarts en Fysio in De Driestroom en t Heycop en de parkeerplaatsen en garages die we niet verhuren aan huurders van een woning van Vecht en Omstreken.

21 Op basis van actuele informatie classificeren we nu alle parkeerplaatsen als commercieel, dit voorkomt ook dat er mogelijk met het bezit geschoven moet worden op het moment van nieuwe verhuur. De waarde wordt bepaald op basis van historische kostprijs. Omdat garages vaak al volledig zijn afgeschreven betreft de herclassificatie hier een relatief laag bedrag. Prognose 2015 Prognose 2016 Saldo begin boekjaar Herclassificatie 55 0 Desinvesteringen 0 0 Afschrijvingen Saldo einde boekjaar Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Deze bestaan uit de onder Koopgarantvoorwaarden verkochte woningen. Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies Op de vordering BWS subsidies werd de jaarlijks te ontvangen aflossing in mindering gebracht. Er liep nog één subsidie via het Bestuur Regio Utrecht (BRU). Deze is inmiddels volledig afgelost. Deelnemingen Deze post ad betreft een deelneming in WoningNet. Hierop voorzien wij geen mutaties. Latente belastingvorderingen Het saldo heeft betrekking op eventuele verschillen tussen commerciële en fiscale waardering, welke later vereffend worden. Vlottende activa De vlottende activa eind 2016 ad bestaan voor het overgrote deel uit liquide middelen. Het saldo liquide middelen wordt aangehouden, rekeninghoudend met investeringen en terugkoopverplichtingen voor Koopgarantwoningen. Eigen vermogen Het saldo van deze reserves op balansdatum betreft de overige reserve (inclusief herwaarderingen) en de statutaire reserve (verenigingsreserve). Waardevermeerderingen van materiële vaste activa als gevolg van een herwaardering worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt voor zover er vanuit het verleden geen sprake is van gecumuleerde negatieve herwaarderingen. Waardeverminderingen worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen gebracht voor maximaal het bedrag aan eerdere gecumuleerde positieve herwaarderingen. Prognose 2015 Prognose 2016 Saldo begin boekjaar Resultaat boekjaar Herwaardering/Herclass.materiële vaste activa Saldo einde boekjaar

22 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Er is een voorziening voor toekomstige onrendabele investeringen in nieuwbouw. In 2014 is de destijds verwachte onrendabele top van de nieuwbouw H. Aertsenstraat ten gunste van de voorziening gebracht. Prognose 2015 Prognose 2016 Saldo begin boekjaar Vrijval Saldo einde boekjaar 0 0 Voorziening latente belastingverplichtingen Het saldo heeft betrekking op eventuele verschillen tussen commerciële en fiscale waardering, welke later vereffend worden. Overige voorzieningen Dit betreft een voorziening voor jubilea en loopbaanbudget. Prognose 2015 Prognose 2016 Saldo begin boekjaar Mutatie latente personeelsvoorzieningen 3 3 Saldo einde boekjaar Langlopende schulden De langlopende schulden bestaan voor het grootste deel uit aangetrokken leningen bij de overheid en kredietinstellingen. Van toenemend belang is de terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden. Deze verplichting betreft de terugkoopplicht van verkochte Koopgarantwoningen en heeft een direct verband met de post welke is opgenomen onder de vastgoedbeleggingen. Prognose 2015 Prognose 2016 Saldo begin boekjaar Aflossingen Mutatie aflossingen volgend boekjaar Nieuwe lening 0 0 Mutatie terugkoopverplichting V.O.V. 0 0 Saldo einde boekjaar Kortlopende schulden Deze post ad bestaat (eind 2016) voor het grootste deel uit in het volgend jaar te betalen reguliere aflossing van geldleningen en de gedurende het boekjaar verschuldigd geworden nog niet vervallen rente. 22

23 4. Prognose Ontwikkeling resultaten (bedragen x 1.000) Begroting Prognose Prognose Prognose Prognose Bedrijfsopbrengsten: Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat Waardeveranderingen vaste activa Overige opbrengsten Totaal opbrengsten (A) Bedrijfslasten: Afschrijvingen Waardeveranderingen vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudskosten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Saneringssteun en verhuurdersheffing Overige bedrijfslasten Totaal lasten (B) Bedrijfsresultaat (A-B) Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentelasten Rentebaten Resultaat deelnemingen Waardeveranderingen fin.vaste activa Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen Belastingen (Vpb) Resultaat na belastingen Buitengewone baten en lasten Jaarresultaat