Woningmarktmonitor Berkelland Bijlage 1 bij raadsvoorstel voortgangsrapportage wonen voor de raad van 16 september

Transcriptie

1 Woningmarktmonitor Berkelland 2013 Bijlage 1 bij raadsvoorstel voortgangsrapportage wonen voor de raad van 16 september Gemeente Berkelland 31 Juli

2 In het algemeen lijkt er in de regio een stabilisatie van de woningprijs gaande. De gemiddelde prijs van alle verkochte woningen is in 2013 t.o.v gedaald in Berkelland met 9,6% en in de Achterhoek met 6,7%. In het tweede kwartaal 2014 hebben de verkoopprijzen weer iets een opgaande lijn met gemiddeld 1,0% in Berkelland en 6,6% in de Achterhoek ( t.o.v het vorige kwartaal). Deze stijging doet zich voor in alle Achterhoekse gemeenten uitgezonderd Aalten. Het prijsniveau in de Achterhoek ligt in het 2 e kwartaal % lager dan voor de crises in verkoopprijzen woningen (in euro's) bron : woningmarktcijfers.nl Aalten Berkelland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude Ijsselstreek Winterswijk Achterhoek e kw e kw Theoretische verkooptijd woningen in maanden bron: woningmarktcijfers.nl 2e kwartaal e kwartaal e kwartaal De theoretische verkooptijd 1 van woningen in Berkelland is van medio 2013 tot begin 2014 flink afgenomen van 53 naar 37 maanden. Deze afname van de verkooptijd is waarneembaar in bijna de gehele Achterhoek. De theoretische verkooptijden in Bronckhorst, Berkelland en Oost Gelre zijn momenteel hoger dan gemiddeld in de Achterhoek met 33 maanden. 1 De theoretische verkooptijd geeft een beeld van de gemiddelde verkooptijd. Het actuele woningaanbod wordt vergeleken met het aantal transacties van de laatste 12 maanden. 2

3 Ten opzichte van het dieptepunt van een jaar geleden is het aantal transacties in een opgaande lijn. Het aantal transacties is in de eerste helft van 2014 in Berkelland iets toegenomen. Deze trend is waarneembaar in de gehele Achterhoek uitgezonderd Aalten. Het aantal woningtransacties in Oude IJsselstreek, Bronckhorst en Berkelland en Oost Gelre zijn in de eerste helft van 2014 lager dan gemiddeld in de Achterhoek. aantal woningtransacties (in % woningvoorraad) bron: woningmarktcijfers 2,5 2 1,5 1 0,5 0 transacties jaar 2011 transacties jaar 2012 transacties jaar 2013 transacties 1+2e kw 2014 De gemiddelde verkoopsom daalt, maar er is een stabilisatie aan de onderkant van de woningmarkt in Berkelland. De gemiddelde koopsom van de verkochte woningen in Berkelland is in 2013 en eerste helft 2014 verder gedaald naar in het tweede kwartaal In Berkelland daalden de gemiddelde koopsom van de vrijstaande en de 2/1 kapwoningen in 2013 het meest ten opzichte van De koopsom van een tussenwoning stijgt gering in de laatste drie kwartalen Aantal transacties per koopsomklasse bron : woningmarktcijfers.nl jaar 2010 jaar 2011 jaar 2012 jaar e kwart

4 Koopsom per woningtype Berkelland bron : woningmarktcijfers.nl jaar 2010 jaar 2011 jaar 2012 jaar e kwart 2014 De gecorrigeerde leegstand 2 in Berkeland is toegenomen van 3,4% in 2013 naar 3,8% in In het cijfers van 2014 is nu ook leegstand in woon-zorgcomplexen meegenomen. En is buitengebied en kernen apart in beeld gebracht. De leegstand 3 in de grote en kleine kernen is met 2,9% en 3,2% iets hoger dan normaal (rond de 2%). De leegstand in het buitengebied is met 7,7% opvallend hoog. Nadere analyse van de leegstandscijfers blijft onderdeel van de monitoring. 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% Gecorrigeerde leegstand woonadressen gemeente Berkelland januari ,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Gecorrigeerde leegstand woonadressen gemeente Berkelland januari Leegstand in verband met herstructureringsplannen en als gevolg van de aanleg van de nieuwe N18 is niet meegeteld in de gecorrigeerde cijfers. 4

5 Doorgaan met het verminderen van woningbouwplannen voor extra woningen erbij. Een van de speerpunten is het bouwen voor de kwantitatieve woningbehoefte. Op basis van regionale woningbouwafspraken willen we 635 woningen erbij bouwen in 15 jaar tot Jaarlijkse neemt het aantal woningen af wat wordt toegevoegd aan de woningvoorraad. Ook het aantal woningen dat jaarlijks in aanbouw is neemt gestaag af. De invloed van de landelijke financiële en economische ontwikkelen speelt hierin zeker een rol. In Berkelland is in 2010 tot en met 2013 de netto plancapaciteit flink teruggebracht naar 876 woningen. Dit is vooral gelukt door een forse vermindering van de zachte plancapaciteit tot 306 woningen. De harde plancapaciteit ( inclusief 59 woningen in aanbouw) is in 2013 afgenomen tot 570 woningen. De vermindering van de harde plancapaciteit komt hoofdzakelijk door het schrappen van latente plancapaciteit en enkele woningbouwplannen. En door het intrekken van verleende vergunningen voor woningen waarvan de uitvoering na één jaar niet start of wordt afgerond. In 2013 zijn er drie vergunningen ingetrokken voor in totaal 21 woningen. Vijf vergunninghouders zijn gestart met de bouw, waarmee ze intrekking hebben voorkomen Op 1 januari 2014: zijn 59 woningen in aanbouw; zijn er nog plannen voor het toevoegen van 817 (876-59) woningen aan de woningvoorraad; op basis van de huidige regionale afspraken is er nog ruimte voor de start van de bouw van 266 (325-59) woningen erbij;. Is netto plancapaciteit 551 ( ) woningen groter dan de woningbouwopgave tot Woningbehoefte Berkelland op basis van regionale woonvisie Woningen in aanbouw Plancapaciteit groter dan opgave woningen erbij in 10 jaar 1361 woningen woningen erbij in 9 jaar 233 woningen 895 woningen woningen erbij in 8 jaar 159 woningen 706 woningen woningen erbij in 7 jaar 87 woningen 580 woningen woningen erbij in 11 jaar 59 woningen 551 woningen 5

6 2000 netto plancapaciteit woningbouw (incl. in aanbouw) op 1 januari hard zacht totaal In Berkelland zijn kleine verschillen in ontwikkeling van de woningvoorraad in 2010 tot en met Als we kijken het aantal woonadressen, leegstand en woningbouw ontstaat het volgende beeld over de afgelopen vier jaar. Vergeleken met het gemiddelde van Berkelland: heeft de kern Ruurlo de hoogste groei van de woningvoorraad en de laagste leegstand; heeft Neede geen groei van de woningvoorraad en een hogere leegstand; zijn in Borculo en Eibergen de groei van de woningvoorraad en leegstand gemiddeld; is in de zeven kleinen kernen de groei van de woningvoorraad en de leegstand hoger;. is in het gehele buitengebied de groei van de woningvoorraad lager maar de leegstand fors hoger. Hier wordt nader onderzoek naar gedaan. Gebied aantal gecorrigeerde groei woonadressen leegstand woningvoorraad 4 januari 2014 januari t/m 2013 groei in % van de woningvoorraad Borculo (17%) 2,9% 76 2,30% Eibergen (23%) 2,8% 81 1,90% Neede (19%) 3,4% 2 0,10% Ruurlo (14%) 2,5% 119 4,50% 4 grote kernen (73%) 2,9% 228 2,00% 7 kleine kernen (8%) 3,3% 46 2,80% buitengebied (19%) 7,7% 45 1,20% Totaal (100%) 3,9% 369 1,90% Vooruitzichten huishoudenontwikkeling voor de regio De provincie Gelderland heeft in april 2014 een nieuwe bevolkingsprognose voor 2014 opgesteld en daarbij per regio de verwachte groei van de huishoudens verwoord. De provincie kiest de prognose Primos 2012 plus trend als vertrekput voor hun (woon-)beleid. De provincie kan zich vinden in de regionale afspraak om 5900 extra woningen toe te voegen in 15 jaar in de periode De groei van de woningvoorraad is gebaseerd op de gerealiseerde sloop en nieuwbouw van woningen en niet beïnvloed door administratieve correcties. 6

7 Maar plaats er de kanttekening bij of deze 5900 extra woningen niet teveel zijn vanwege: regionale huishoudenprognoses worden steeds lager, de woningmarkt is ontspannen, en verwachte regionale krimp van huishoudens na Provincie doet een aanbeveling om niet alle (netto) woningen daadwerkelijk te realiseren. Maar voor een deel van de woningbehoefte flexibiliteit te bewaren en te monitoren hoe de woningmarkt zich ontwikkelt. Vooruitzichten huishoudenontwikkeling voor Berkelland De huishoudengroei is niet evenredig over de regio verdeeld. Er zijn verschillen per gemeente. In de periode lijkt de behoefte aan huisvesting in Berkelland licht te dalen terwijl er regionaal nog sprake is van een lichte groei. Voor een indicatie van de huishoudenontwikkeling per gemeente kijken we naar Primos en de ABF woonmonitor. De Primos-prognoses van 2012 en 2013 geven een indicatie van een huishoudensgroei voor Berkelland in de periode van 200 tot 425 extra huishoudens. De ABF Woonmonitor voorziet voor de periode een groei van ca. 380 huishoudens, en voor de periode een daling van ca. 150 huishoudens. Per saldo een toename van ca. 230 woningen. De invloed van de nieuwe autoweg N18 is in deze prognoses niet meegenomen. Indicatie van de mogelijke bevolkingsontwikkeling per kern Het aantal inwoners in Berkeland daalt in de periode naar verwachting met gemiddeld 5%. Deze daling is niet overal gelijk. Buiten de hoofdkernen is de daling mogelijk groter. Ruurlo onderscheidt zich positief wanneer gekeken wordt naar de vestigingsvoorkeuren van verhuisgeneigden in de Achterhoek ( bron AWLO, 2012). Verschillen in ontwikkeling van de woningvoorraad per gebied in In de afgelopen vier jaar zijn binnen Berkelland verschillen ontstaan in de groei van de woningvoorraad. Ook in de periode tot 2025 zal deze trend zich kunnen voortzetten. Onderzoeksgegeven over de toekomstige huishoudenontwikkeling per kern zijn niet voorhanden. De verwachte ontwikkeling van de huishoudens per gebied gaat verschillen als we kijken naar de trend van de afgelopen jaren, de vestigingsvoorkeuren uit onderzoeken en de invloed van de leegstand op de woningvoorraad. Onderstaande tabel geeft op basis van deze indicatoren een indicatie van de trend van de huishoudenontwikkeling per gebied, op basis van 300 extra huishoudens voor geheel Berkelland. Deze ontwikkelingen monitoren zodat bijstellingen mogelijk blijven. Gebied In geval van een evenredige groei van ca. 300 huishoudens ( % gebied / /Berkelland) Trend van de van afgelopen jaren t.o.v. gemiddeld Borculo 50 (17%) Iets vestigingsvoorkeur AWLO t.o.v. gemiddeld Invloed leegstand op woningvoor raad Indicatie trend woningvoorraad neutraal neutraal +60 hoger Eibergen 70 (23%) neutraal neutraal neutraal +70 Neede 60 (19%) lager neutraal lager 0 Ruurlo 40 (14%) hoger hoger neutraal grote kernen Kleinen kernen en buitengebied 220 (73%) (27%) hoger lager lager +60 Totaal 300 (100%)

8 Een aantrekkelijke woningvoorraad in Berkelland op lange termijn. In de komende periode wordt de kwaliteitsslag in de bestaande woningvoorraad geleidelijk steeds belangrijker. Met het regionale project kernenfoto s beogen we een meer integraal beeld te verkrijgen van de huidige situatie in elk van de 21 hoofdkernen in de Achterhoek. Hiermee wordt kennis over wonen en voorzieningen, openbare ruimte, leefbaarheid, mobiliteit, wonen en zorg zowel lokaal als regionaal gebundeld. En ontstaat beter inzicht welke aanpassingen in de bestaande woningvoorraad en welke nieuwe woningen nodig zijn. En welke dillemma s, kansen of projecten voor de komende 10 jaar van belang zijn. Dit levert input op voor de regionale woonagenda En voor het bijstellen van het lokale woonbeleid, indien nodig. De uitkomst van de kernenfoto s van Borculo, Eibergen, Neede en Ruurlo zijn in een aparte rapportage weergegeven. Daarnaast is op basis van twee onderzoeken 5 is gekeken naar de kwalitatieve woonopgaven voor de lange termijn in Berkelland. Het beeld van de lange termijnopgaven volgens deze onderzoeken is vergeleken met huidige marktsignalen. Het laat zich soms lastig voorspellen of en wanneer de lange termijnopgaven optreden in een kern. Het is belangrijk samen met de lokale marktpartijen te blijven nagaan of en wanneer de lange termijnopgaven overeenkomen met de huidige inzichten en marktsignalen in een kern. En of bijsturing van de beoogde woningbouwplannen wenselijk is. Onderstaand overzicht is een basis voor deze dialoog. We moeten per kern blijven monitoren en trends ontdekken. Onderzoeken Na 2020 substantiële verschuiving van sociale huur naar geliberaliseerde huur en koop. Tekort aan appartementen Overschot aan rijenwoningen Toenemende vraag naar huurwoningen in de vrije sector (meer dan 700 huur per maand) Huidige marktsignalen in Berkelland Wordt nog niet herkend. Er is wel een afnemende vraag naar senioren huurappartementen. Wordt voor de koop- en huurwoningen nog niet herkend. Wel vraaguitval verwacht voor kleine huurwoningen (kleiner dan 45 m2 met 1 slaapkamer). Deze staan met name in Neede en in mindere mate in Eibergen. Wordt nog niet herkend. Eerder een afnemende vraag, gezien acties met lagere huren en woningverbeteringen (nieuwe keuken/badkamer) Ontwikkelingen rond wonen en zorg blijven volgen. Ouderen met een nieuwe zorgindicatie tot 4 hebben geen recht meer op opname en zullen thuis blijven wonen met hulp van de zorg aan huis, familie of bekenden. Velen beseffen nog niet hoe ingrijpend deze gevolgen zullen zijn. Deze ontwikkeling en de aangekondigde bezuinigingen op de AWBZ hebben vergaande consequenties voor de betreffende burgers (en hun familie), zorginstellingen en corporaties met vastgoed dat thans wordt verhuurd aan zorginstellingen en gemeenten. Verzorgingshuizen staan voor de uitdaging een succesvolle transitie te ondergaan of anders te 5 De woningmarktverkenning Achterhoek ( ABF Research, 2012) en het AWLO ( Rijksuniversiteit Groningen, 2012). 8

9 moeten sluiten. Eėn van de wegen is opschalen naar verblijf zwaar. Andere transities zijn het scheiden van wonen en zorg, het herbestemmen van het gebouw voor andere zorgvragers, of een ingrijpende transformatie tot een moderne woonzorgvoorziening. Daar komt in 2015 nog de overheveling bij van de functies dagbesteding, begeleiding en persoonlijke verzorging vanuit de AWBZ naar de gemeenten, waarbij tegelijkertijd een bezuinigingsslag wordt gemaakt. De vraag naar geschikte woningen voor ouderen kan niet opgelost worden via de nieuwbouw. Op sommige plekken zijn seniorenwoningen lastig te verhuren. In de particuliere sector vormt de financiering door banken een belemmering. Daarbij speelt het probleem dat eigenaarbewoners hun woning slecht kwijtraken in de vastzittende koopmarkt. De kansen liggen in het opplussen van de particuliere woningvoorraad, een gebiedsgerichte aanpak van wonen-welzijn- zorg en upgrading van bestaande wooncomplexen tot verzorgd wonen. Wonen en zorg is een belangrijk thema voor de nieuwe regionale woonagenda De belangstelling voor starterleningen komt in 2014 pas langzaam op gang. Een beeld wat overeenkomt met een voorzichtig herstel aan de onderkant van de woningmarkt in Berkeland. Op 2 juli 2013 is de Verordening Startersleningen Berkelland vastgesteld en is ,- beschikbaar gesteld voor het verstrekken van starterleningen. In combinatie met het Rijksbudget kunnen ongeveer 40 starters tot en met 40 jaar hiervan gebruik maken bij de verwerving van bestaande koopwoningen tot ,00. De aanvragen zijn in het eerste kwartaal van 2014 voorzichtig op gang gekomen. Tot en met 23 juli 2014 hebben 7 personen hiervan gebruik gemaakt en is ,00 aan startersleningen is toegezegd. Van de zeven woningen zijn er vier in Neede gelegen, twee in Eibergen, en één woning in Borculo. Enkele aanvragers overwegen een aanvraag. 9