2. Beoogd effect Principestandpunt van uw raad waar initiatiefnemer verdere planvorming op kan baseren.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Griffiersnummer: B28 Onderwerp: Plan Molenborgh Datum B&W- 31 maart 2015 Datum raadsvergade- 30 april 2015 Datum carrousel: 23 april 2015 Portefeuillehouder: M.A. Barber-Hendriks Ambtenaar: C.M. Sleyfer adres: Zaaknummer: Z Documentnummer: VB/Raad/15/00048 Aan de gemeenteraad, Voorstel In principe medewerking te verlenen aan het plan om op locatie Muldershof-Gooiseweg- Pannenstraat 30 appartementen (goedkope huur en dure koop) te realiseren waarbij er ook een tankstation ter plekke blijft. 1. Inleiding In de zomer van 2014 heeft Janssen Groesbeek gevraagd of het mogelijk is om het plan dat momenteel reeds ontwikkeld kan worden op het perceel Muldershof-Gooiseweg-Pannenstraat, aan te passen. Het idee is om de 32 dure koopappartementen (die nu al mogelijk zijn en waar vergunning voor verleend is) niet meer te ontwikkelen en daarvoor in de plaats 30 appartementen (helft goedkope huur en helft dure koop) te ontwikkelen plus het huidige tankstation te herbouwen. 2. Beoogd effect Principestandpunt van uw raad waar initiatiefnemer verdere planvorming op kan baseren. Korte voorgeschiedenis In 2007 is een ruimtelijke procedure gevoerd om op het perceel Muldershof-Gooiseweg- Pannenstraat een appartementencomplex te bouwen van 32 dure koopappartementen met een parkeergarage eronder. Aan de Gooiseweg zouden 2 bouwlagen komen, aan de andere twee straten 3 bouwlagen. De appartementen hadden een oppervlakte van 100 tot 130m² en kosten minimaal ,=. Het plan is vergund en kan dus gebouwd worden. De bouw van de appartementen is nooit van de grond gekomen omdat er geen afnemers zijn. Intussen is de locatie wel in kwaliteit achteruit gegaan. De huidige benzinepomp is weer heropend.

2 In de zomer van 2014 heeft Janssen Groesbeek (eigenaar) gevraagd of het plan aangepast kan worden. Het nieuwe plan bevat: - 30 Appartementen waarvan de helft goedkope huur en de helft dure koop. De oppervlakten verschillen van 85m² tot 150m². - Een (hernieuwd) tankstation. Het nieuwe plan heeft meer lucht gekregen en is ruimer van opzet. Parkeren is bovengronds gebracht. Het tankstation heeft een karakteristieke uitstraling gekregen en is geïntegreerd met de bushalte. Het nieuwe plan ligt ter inzage. 3. Argumenten 1.1 Beleidsmatig is het verzoek goed te onderbouwen. Voor de afweging of het nieuwe plan goed te onderbouwen is, moeten we in gedachten houden dat er 32 appartementen gebouwd kunnen worden; ze zijn reeds vergund. Wat er nu op het perceel aanwezig is, komt dus niet overeen met de huidige bouwmogelijkheden. Volkshuisvesting De discussie rond woningbouw wordt al enkele jaren gedomineerd door de eis van de provincie dat het woningbouwprogramma van de subregio Nijmegen e.o. kwalitatief maar zeker ook kwantitatief moet passen binnen de provinciale woningbehoefteprognose, iets wat tot nog toe niet het geval is. Om de impasse rond het woningbouwprogramma te doorbreken heeft de Stadsregio met instemming van de gemeenten het stoplichtmodel ingevoerd, waarbij groene plannen projecten zijn die de gemeente op korte termijn wil realiseren. Oranje plannen zijn projecten die of gefaseerd worden na 2020 of momenteel niet aansluiten op de behoefte en de gemeente wil herprogrammeren. Oranje plannen kunnen zowel hard (onherroepelijke woningbouwcapaciteit) als zacht (procedure nog te doorlopen) zijn. Omdat uit het stadsregionale woningbehoefteonderzoek van Atrivé en uit de realiteit blijkt dat er overcapaciteit is in het dure koopsegment en het project met de huidige programmering niet gerealiseerd kan worden, is de locatie Molenborgh op oranje gezet in de periode tot Het is dus de bedoeling dat het project herontwikkeld wordt en vervolgens gerealiseerd. In het voorliggende plan gaan de appartementen in aantal omlaag (van 32 naar 30) en tevens in prijscategorie (van dure koop naar goedkope huur en dure koop). Dit heeft een positief effect op de woningbouwprogrammering waar dure koopappartementen niet nodig zijn en goedkope huur wel. De reeds vergunde appartementen zijn in de (regionale) woningbouwprogrammering opgenomen. Ze zijn echter wel als oranje plannen aangeduid. De woningen kunnen eenvoudig worden omgezet naar de groene fase. Zie voor de actuele stand van zaken inzake planning woningbouwprogrammering de informatienota (ook in deze raadsvergadering op de agenda) kwalitatieve planningslijst woningbouw 2015 waarin het plan Molenborgh is meegenomen. Ladder duurzame verstedelijking In een nieuw bestemmingsplan moeten we afwegen of we voldoen aan de Ladder duurzame verstedelijking. Daarbij spelen de volgende vragen een belangrijke rol Is er behoefte? en Pagina 2 van 6

3 Kunnen we de behoefte opvangen in bestaande gebouwen/op beschikbare gronden in stedelijk gebied?. De behoefte-vraag kan positief worden beantwoord (zie onder volkshuisvesting ). De vraag of we de behoefte kunnen opvangen in bestaande gebouwen beantwoorden we negatief, maar we kunnen de behoefte wel opvangen op beschikbare stedelijke gronden. Bedrijvigheid Er staat momenteel al een tankstation. In het nieuwe plan wordt deze herbouwd. De financiële haalbaarheid van het plan wordt met het behoud van een tankstation vergroot waardoor de ontwikkelingskansen van deze belangrijke plek in Groesbeek (zie onder 1.2) ook toenemen. 1.2 Stedenbouwkundig ligt er een acceptabel plan. De huidige stedenbouwkundige situatie ter plekke is uitermate slecht te noemen. Voor een zeer belangrijke toegangsweg naar het dorp Groesbeek is dit ongewenst (zie onderstaande foto). Afbeelding 1: huidige situatie perceel Muldershof-Gooiseweg-Pannenstraat Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is hoogstnoodzakelijk. Het nieuwe plan zorgt voor deze verbetering: - De Pannenstraat wordt afgebouwd in de sfeer die het nu ook heeft. - De Gooiseweg krijgt een ander, industrieel karakter en sluit goed aan bij de molen die er tegenover ligt. - De gevelwand aan de Muldershof past goed binnen het huidige bebouwingsbeeld. - Het tankstation heeft een zeer specifieke uitstraling en refereert aan historische tankstations. - Er is ruimte voor een groengebied op het perceel. - In het geheel bekeken heeft het nieuwe plan ten opzichte van het oude plan meer lucht, is het beeld afwisselender en zorgen de twee functies (wonen en tankstation) voor een stevig toegangsbeeld naar het centrum van Groesbeek. Pagina 3 van 6

4 Het plan is in (de grote commissie) welstand geweest. Afgezien van een paar opmerkingen over de mate van detaillering in het metselwerk is de grote commissie akkoord. De opmerkingen kunnen in de kleine commissie van welstand worden afgehandeld. 4. Kanttekening 1.1 De uitvoeringsaspecten behoeven nog de nodige aandacht. Wanneer het plan wordt doorgezet, zal er een bestemmingsplan gemaakt worden. Diverse aspecten moeten dan worden onderbouwd/onderzocht. In dit plan dient extra aandacht te worden besteed aan: Groeninpassing: het groengebied middenin het plangebied behoeft nog nadere uitwerking. Molenbiotoop: de bebouwing verandert en dus ook de windvang van de molen die aan de Gooiseweg staat. De provincie is strikt in het handhaven van de molenbiotoop. Voor het oude plan ligt reeds een ontheffing. Het nieuwe plan heeft volgens onderzoeksbureau Peutz een positiever effect op de molenbiotoop dan het oude plan waar de ontheffing voor ligt. We moeten dit onderzoek van Peutz nog wel bespreken met de provincie alsmede de instandhouding van de molenbiotoop. Tankstation: voor een tankstation bestaat een richtafstand van 30m tussen tankstation en woningen. Dit plan kent een afstand van 10m. We kunnen van de richtafstand afwijken, maar moeten dit wel met goed onderzoek onderbouwen. 5. Financiële onderbouwing In de uitwerking zal moeten blijken of het plan ook daadwerkelijk financieel haalbaar is. De gemeente heeft geen gronden in het plan. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en gemeente waarin financiële aspecten worden meegenomen. 6. Communicatie Het bestemmingsplanproces kent meerdere inspraakmomenten (voor de buurt): Voorontwerp bestemmingsplan (inspraak) Ontwerp bestemmingsplan (zienswijze) Bij de vaststelling is er een mogelijkheid om in te spreken bij uw raad. Na vaststelling kan men in beroep gaan bij de Raad van State. Het voorontwerp en ontwerp bestemmingsplan worden gepubliceerd. Indieners van zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan worden uitgenodigd voor de raadsvergadering inzake vaststelling. 7. Aanpak/uitvoering Als uw raad positief besluit zal er een anterieure overeenkomst worden gesloten en kan het bestemmingsplanproces aanvangen. Uw raad wordt op de volgende momenten in het proces betrokken: Anterieure overeenkomst: informerend Voorontwerp bestemmingsplan: informerend Ontwerp bestemmingsplan: besluitend alvorens het ontwerp ter inzage gaat Vaststelling bestemmingsplan: vaststellend Pagina 4 van 6

5 Burgemeester en wethouders van Gemeente Groesbeek De secretaris, J.W. Looijen De burgemeester, H.W.C.G. Keereweer Bijlagen digitaal ter inzage Bijlagen ter inzage fractiekamer Oud plan 2007 Nieuw plan 2014 Bijlage ter inzage griffier Pagina 5 van 6

6 Raadsbesluit De raad van de gemeente Groesbeek; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van de gemeente Groesbeek van 31 maart 2015; overwegende dat: -het nu planologisch mogelijk is om 32 dure koopappartementen te realiseren op het perceel Muldershof-Gooiseweg-Pannenstraat; -het nieuwe verzoek 30 appartementen bevat (helft goedkope huur en helft dure koop) en een hernieuwd tankstation; -het plan beleidsmatig goed te onderbouwen is; -er stedenbouwkundig een acceptabel plan ligt; -de uitvoeringsaspecten nog de nodige aandacht verdienen; b e s l u i t : In principe medewerking te verlenen aan het plan om op locatie Muldershof-Gooiseweg- Pannenstraat 30 appartementen (goedkope huur en dure koop) te realiseren waarbij er ook een tankstation ter plekke blijft. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Groesbeek op 30 april De raadsgriffier, De voorzitter, J.A.M. van Workum H.W.C.G. Keereweer Pagina 6 van 6