ONDERZOEK NUT EN NOODZAAK LOGISTIEK PARK MOERDIJK Stec Groep aan Provincie Noord-Brabant

Transcriptie

1 ONDERZOEK NUT EN NOODZAAK LOGISTIEK PARK MOERDIJK Stec Groep B.V. Evert-Jan de Kort, Hub Ploem en Boudewijn Kuijl 21 februari 2012

2 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Uw situatie Onze aanpak Leeswijzer 3 2. LOCATIEPROFIEL LOGISTIEK PARK MOERDIJK Locatieprofiel LPM Eerder (markt)onderzoek naar nut en noodzaak van LPM 6 3. UITGANGSPUNTEN VOOR VRAAGRAMING LPM Analysekader vraagraming LPM Effect economische crisis op vraag naar logistiek vastgoed op middellange termijn gering ADVIEZEN De potentiële vijver voor Logistiek Park Moerdijk in Nederland is circa 450 tot 465 hectare tot en met Ga uit van een sterke concurrentiepositie van LPM op alle schaalniveaus LPM heeft 80% regionaal marktaandeel en 50% bovenregionaal Dit betekent 130 tot 140 hectare netto vraag voor LPM tot en met Houd daarnaast rekening met de volgende succes- en randvoorwaarden voor LPM, ook voor de langere termijn 44

3 1. INLEIDING In deze inleiding gaan we in op uw situatie, onze gevolgde aanpak en vindt u een korte leeswijzer van dit adviesrapport 1.1 Uw situatie Streekplan 2002 legde de planologische basis voor ontwikkeling van LPM In het Streekplan Noord-Brabant 2002 hebben Provinciale Staten een planologische basis gelegd voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein in de oksel van de A16 en A17. Na de vaststelling van het Streekplan 2002 heeft de provincie de ontwikkeling van de Moerdijkse Hoek ter hand genomen. Zo is een milieueffectrapportage afgerond, is een ruimtelijk ontwerp gemaakt en was een concrete beleidsbeslissing eind 2005 in concept gereed. Gaande het proces is de combinatie van het grootschalig bedrijventerrein met een grootschalige glastuinbouwlocatie vervallen. Figuur 1: sfeerimpressie Logistiek Park Moerdijk Nieuwe inzichten leidden in 2005 tot ontstaan van het concept LPM Eind 2005 hebben nieuwe ontwikkelingen geleid tot aanpassing van de plannen van Moerdijkse Hoek. Zo bleek dat Shell grondreserves beschikbaar kon stellen en dat op het bestaande bedrijventerrein Moerdijk meer ruimte beschikbaar was dan aanvankelijk voorzien. Dit gecombineerd met lagere prognoses voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling, heeft ertoe geleid dat een groot deel van de vraag waarvoor Moerdijkse Hoek was gepland op het bestaande bedrijventerrein Moerdijk (inclusief Shell) geaccommodeerd zou kunnen worden. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 1 Bron: Ruimtelijk Ontwerp LPM, Studio Marco Vermeulen en Grontmij 2011

4 Hiermee kon echter niet volledig in de vraag naar logistiek terrein worden voorzien 1. De ontwikkeling van een bovenregionaal logistiek park van netto 150 hectare, in combinatie met de intensivering van het bestaande bedrijventerrein, inclusief de benutting van het terrein van Shell, is het alternatief voor het oorspronkelijke plan Moerdijkse Hoek. Op 2 februari 2007 besluiten Provinciale Staten om de ruimtevraag waarvoor Moerdijkse Hoek in eerste instantie was bedoeld te accommoderen door: 1. de benutting van de Shell-grondreserve, circa 130 hectare netto; 2. de intensivering van de overige gronden op het bestaand industrieterrein Moerdijk; 3. de aanleg van het grootschalig logistiek park van 150 hectare netto. Ten behoeve van de locatiekeuze voor dit bovenregionaal Logistiek Park Moerdijk (LPM) is vervolgens in 2007 een plan-mer opgesteld. In 2012 wilt u belangrijke stappen zetten naar de ontwikkeling van LPM Begin 2012 en diverse onderzoeken verder gaat het voorontwerp provinciaal inpassingsplan (PIP) en de concept-mer voor LPM ter inzage voor vooroverleg en inspraak. Hiervoor wilt u een actueel inzicht in de ruimtebehoefte aan (nut en noodzaak voor) LPM, waarin de effecten van de huidige crisis zijn meegenomen. Het resultaat van dit nut en noodzaak onderzoek ligt voor u. 1 Zo blijkt onder andere uit Perspectief economische ruimtebehoefte West-Brabant. Onderzoek naar vraag en aanbod., DHV, juni 2006 Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 2

5 1.2 Onze aanpak We liepen drie stappen door voor dit nut en noodzaak-onderzoek: Stap 1: fris en actueel beeld van de markt voor LPM In deze stap is een actueel locatieprofiel van LPM gemaakt met alle actuele feiten en belangrijkste aspecten van het terrein op een rij, zoals omvang/kavelgroottes, doelgroepen, deelgebied, ligging, bereikbaarheid, zichtbaarheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid. Op basis hiervan actualiseerden we vervolgens de vraag waarbij we extra aandacht besteedden aan de huidige eurocrisis/kredietcrisis en het effect hiervan op de vraag uit specifieke doelgroepen binnen de logistiek. Ook brachten we het concurrerend aanbod in beeld om uw concurrentiepositie in te schatten. Stap 2: uitgiftetempo LPM In stap 2 maakten we op basis van de analyse uit stap 1 een inschatting van het uitgiftetempo voor Logistiek Park Moerdijk. Stap 3: conclusies, adviezen en rapportage In de laatste stap zijn de analyses en het marktbeeld vertaald in een advies over het nut en de noodzaak van Logistiek Park Moerdijk. Hierin beantwoorden we uw vragen. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we de uitgangssituatie voor (ons marktadvies voor) LPM weer. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 3 in op de methodiek voor de vraagberekening, de uitgangspunten en de gehanteerde parameters en kengetallen. Ook staan we hier stil bij de effecten van het economische klimaat in Nederland en Europa op de vraag uit de doelgroep voor LPM. Ten slotte volgt in hoofdstuk 4 ons advies. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 3

6 2. LOCATIEPROFIEL LOGISTIEK PARK MOERDIJK In dit hoofdstuk leest u de belangrijkste uitgangspunten van de marktverkenning voor LPM. We geven eerst een kort locatieprofiel van LPM. Vervolgens vatten we voorgaande (markt)onderzoeken kort samen. 2.1 Locatieprofiel LPM Aspect Ligging en bereikbaarheid Toelichting In de gemeente Moerdijk, in de oksel van de snelwegen A16 en A17, nabij industrieterrein Moerdijk. Op het logistieke knooppunt tussen de Rotterdamse en Antwerpse haven en op de west-oostcorridor richting Duitsland. Doelgroep LPM is bestemd voor verladers en Het logistieke huis, positionering VAL/VAS logistieke bedrijven die bekend zijn onder de term Value Added Logistics (VAL). Concreet zijn dit alle logistieke bedrijven die zich naast reguliere opslag- en distributieactiviteiten richten op activiteiten die toegevoegde waarde opleveren, zoals assemblage, om- en verpakking, montage, reparatie, marktspecifieke producttoevoegingen en bedrukken van producten (zie figuur). Focus ligt daarbij primair op (inter)nationale VAL-bedrijven die een kavel zoeken van 5 ha of meer en elders in Nederland niet of nauwelijks te accommoderen zijn. Voor deze partijen moet ruimte op het terrein gereserveerd worden, zodat als de vraag van dit soort bedrijven naar ruimte zich voordoet, men te allen tijde in Nederland en meer specifiek in Moerdijk terecht kan. Dit geldt als harde eis voor de ontwikkeling van het LPM. Bedrijven uit de doelgroep die kleiner zijn dan 5 ha, zijn alleen toegestaan op LPM wanneer deze bedrijven vanwege de aard van de bedrijfsactiviteiten nabij diep vaarwater met kadefaciliteiten gevestigd moeten zijn. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 4

7 Op maximaal 5% van de netto uitgeefbare oppervlakte zijn overige activiteiten toegestaan die rechtstreeks dienstbaar zijn aan de logistieke activiteiten, zoals een toeleverings- en/of servicegerichte bedrijven. Bedrijven moeten behoren tot milieucategorie van de VNG-lijst milieuzonering. Solitaire kantoren zijn niet toegestaan. Als normgetal voor de werkgelegenheid in combinatie met kantoren buiten het plangebied (in samenhang met elkaar) geldt een streefwaarde van 45 fte per hectare uit te geven terrein. Faciliteiten LPM ligt niet direct aan vaarwater en kent dus ook geen eigen kade- of havenfaciliteiten. Voorzien is de realisatie van een aparte interne baan, afgescheiden van het openbare wegennet (dedicated lane), die LPM verbindt met het bestaande Moerdijk. Het industrieterrein beschikt over een stamlijn waardoor ontsluiting via het spoor mogelijk is. Daarnaast zijn er mogelijkheden voor de realisatie van een railservicecentrum op het bestaande industrieterrein Moerdijk (dan wel in de directe nabijheid). Langs lijnen van geleidelijkheid wordt gewerkt aan een ontwikkeling van een volwaardig Rail Service Centrum Moerdijk (RSCM). Ruimtelijke opzet Kavels hebben een minimale omvang van 5 hectare. Door een combinatie van kavels kunnen ook oppervlakten van hectare gecreëerd worden en is ruimte voor een optimale kaveldiepte. VALbedrijven kleiner dan 5 ha zijn alleen toegestaan wanneer deze bedrijven vanwege de aard van de bedrijfsactiviteiten zijn aangewezen op een locatie met diep vaarwater en kadefaciliteiten in de nabijheid. De minimale en maximale bouwhoogte voor logistieke gebouwen op het terrein bedragen respectievelijk 11 en 20 meter. Betrokken partijen hebben hoge ambities ten aanzien van duurzaamheid op LPM. Zuinig en doelmatig gebruik van de schaarse ruimte wordt gestimuleerd. Ook wordt gezocht naar een optimale implementatie van duurzaamheidsaspecten op het vlak van energie en water. De insteek is een duurzaam logistiek park te realiseren, met veel aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, beeldkwaliteit en een goede landschappelijke inpassing. Exploitatie Eerste uitgifte staat gepland voor begin LPM richt zich op een heel specifieke doelgroep (primair VAL, groter dan 5 ha). Prioriteit heeft het vestigen van grote internationale spelers die elders niet of nauwelijks te accommoderen zijn. Hiervoor wordt in de tijd voortdurend ruimte op LPM gereserveerd. Het juiste bedrijf op de juiste plek is hiermee leidend. De grond op LPM wordt bouwrijp opgeleverd, wat betekent dat deze geschikt is voor het realiseren van de beoogde activiteiten op het terrein. Bron: PPvE Logistiek Park Moerdijk, 26 juni 2009 en Ruimtelijk ontwerp Logistiek Park Moerdijk, februari 2011 Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 5

8 2.2 Eerder (markt)onderzoek naar nut en noodzaak van LPM In deze paragraaf zetten we de belangrijkste uitgangspunten en resultaten van de eerdere marktverkenningen op een rij. Dit doen we omdat deze voorgaande onderzoeken dienen als basis en vertrekpunt voor dit onderzoek, onder andere wat betreft doelgroepen. Perspectief economische ruimtebehoefte West-Brabant, DHV, juni 2006 In de marktverkenning van 2006 door DHV is de marktvraag vanuit de doelgroep voor destijds Moerdijkse Hoek in kaart gebracht. Dit is gebeurd op basis van een regio- en sectorspecifieke vertaling van het BLM-model. Figuur 2: schema berekening vraag in marktanalyse DHV (2006) Bron: DHV, 2006 Uit de sectorstudies is gebleken dat inr de sector logistiek in de periode een restopgave is van 311 hectare netto. De toedeling van de restopgave naar de doelgroep Moerdijkse Hoek is gebeurd op basis van kengetallen uit eerdere studies over de specifieke vestigingscondities van logistieke bedrijven (BCI, 2002) en de mate waarin deze bedrijven zoeken naar een locatie aan of nabij vaarwater (TNO-studie 2006). Op basis van deze toedeling raamt DHV tot 2025 een ruimtebehoefte voor de logistiek van 156 hectare netto in het lage groeiscenario tot 224 hectare netto in het hoge groeiscenario. In het basisscenario (middenvariant) bedraagt de behoefte vanuit de doelgroep logistiek 187 hectare netto. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 6

9 De doelgroep bestaat daarbij uit logistieke bedrijven groter dan 5 hectare en logistieke bedrijven kleiner dan 5 hectare, maar met als vestigingsvoorwaarde de nabijheid van diep vaarwater met kadefaciliteiten. In de studie van DHV in 2006 is verder niet uiteengezet welk deel van deze behoefte afkomstig is van Value Added Logistics; de momenteel beoogde doelgroep van Logistiek Park Moerdijk. Verkenning robuustheid Gedegen en Gedragen, DHV, mei 2009 Ook in de verkennende studie van DHV naar de effecten van de economische crisis op de vraag vanuit de doelgroep voor LPM heeft geen nadere vertaling plaatsgevonden van de behoefte naar Value Added Logistics. In deze verkenning wordt geconcludeerd dat er nog steeds voldoende marktruimte is voor Logistiek Park Moerdijk. Wel is het verstandig de vraagontwikkeling en de gerealiseerde logistieke nieuwvestigingen in West-Brabant de komende jaren goed te monitoren, aangezien de economische ontwikkelingen ook komende jaren naar verwachting onzeker blijven. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak, Stec Groep, juni 2010 Marktpotentie voor LPM wordt berekend aan de hand van twee doelgroepen: (1)(door)startende en wegens groei verplaatsende VAL-bedrijven die al zijn gevestigd in West-Brabant en (2) VAL-bedrijven die zich van buitenaf (overig Nederland en buitenland) in West-Brabant (willen) vestigen. Hieruit blijkt dat er een vijver van grofweg 700 hectare in de LPM doelgroep boven de markt hangt. Het aandeel van LPM hierbinnen is circa 25-30% (170 tot 215 hectare). Ten slotte wordt nog een correctie op de uitgifteperiode toegepast. Bovenstaande hectares gelden voor de periode , terwijl de uitgifte van LPM destijds tussen 2013 en 2025 zou plaats vinden. Deze correctie levert een totale ruimtebehoefte van 130 tot 165 hectare netto op. Met een netto uitgeefbaar oppervlak van 150 hectare betekent dat er voldoende marktruimte is voor de ontwikkeling van LPM. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 7

10 3. UITGANGSPUNTEN VOOR VRAAGRAMING LPM In dit hoofdstuk zoomen we in op de uitgangspunten die we gebruikten voor de vraagraming voor het Logistiek Park Moerdijk. 3.1 Analysekader vraagraming LPM In figuur 3 is schematisch weergegeven hoe we de vraag voor LPM in dit advies ramen. De vraag voor LPM komt voort uit een vijver bestaande uit twee groepen van bedrijven: 1. startende en wegens groei verplaatsende VAL-bedrijven die al zijn gevestigd in West-Brabant; 2. VAL-bedrijven die zich van buitenaf (overig Nederland en buitenland) in West-Brabant (willen) vestigen. Het resultaat van de analyse is de vraag naar LPM vanuit de doelgroep voor de periode Om de uiteindelijke marktpotentie te bepalen, kijken we daarnaast nog naar de concurrentie voor LPM op de regionale, nationale en internationale markt en het marktaandeel dat LPM hierin kan innemen. Hierin hebben we speciale aandacht voor het feit dat LPM pas in 2014 op de markt komt. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 8

11 Figuur 3: schematische weergave vraagberekening LPM TOTALE VIJVER LPM-DOELGROEP Categorie 1 regionale vraag VAL > 5 ha = regionale vraag havengerelateerde VAL < 5 ha Totale potentiële regionale behoefte vanuit LPMdoelgroep Categorie 2 bovenregionale vraag VAL > 5 ha = bovenregionale vraag havengerelateerde VAL < 5 ha Totale potentiële bovenregionale behoefte vanuit LPM-doelgroep Totale potentiële behoefte vanuit LPM-doelgroep + BEREKENING POTENTIËLE VRAAG Potentiële regionale vraag LPM ?% LPM?% overig Totale potentiële regionale behoefte voor LPM-doelgroep Potentiële bovenregionale vraag LPM ?% LPM?% Vossenberg?% overig?% Midden en West-Brabant Totale potentiële bovenregionale behoefte voor LPM-doelgroep Totale vraag LPM Bron: Stec Groep, 2012 Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 9

12 Hieronder geven we een korte weergave van de belangrijkste uitgangspunten voor de vraagraming van de doelgroepen in categorie 1 en 2. Categorie 1: regionale vraag West-Brabant doelgroep LPM Categorie 1 regionale vraag VAL > 5 ha regionale vraag + havengerelateerde VAL < 5 ha = Totale potentiële regionale behoefte vanuit LPM-doelgroep TM-groeiscenario is realistisch gezien de huidige ontwikkelingen en langjarige economische verwachtingen Voor de berekening van de uitbreidingsvraag in West-Brabant rekent de provincie Noord-Brabant op basis van de BLM-methodiek. Basis hiervoor vormen de vier scenario s van het CPB (Centraal Planbureau) over de verwachte ontwikkeling van Welvaart en Leefomgeving in Nederland, de zogenaamde WLO-scenario s: Global Economy (GE), Transatlantic Market (TM), Strong Europe (SE) en Regional Communities (RC). Aan elk scenario liggen verwachtingen ten grondslag over de economische groei, werkgelegenheidsontwikkeling, maar ook de mate waarin Europa en de wereld meer of minder integreren/globaliseren (internationaal v.s. nationaal) en de mate waarin problemen publiek of juist privaat worden aangepakt (zie figuur 4). In ons advies van 2010 gingen we uit van het GE-scenario. Daarbij verwachtten we dat de eind 2008/begin VAL 2009 ingezette economische recessie van relatief korte duur zou zijn en dat medio 2011 de conjunctuur weer flink op stoom zou zijn gekomen. Deels is deze voorspelling uitgekomen: tweede helft 2010 en eerste helft 2011 liet de Nederlandse economie sterke groeicijfers zien en dit vertaalde zich vooral in een flinke groei van de logistieke ruimtebehoefte. Zo werd langzamerhand de in de recessie opgelopen achterstand in bedrijfsinvesteringen en ruimtevraag weer ingehaald. Zomer 2011 is de economie door de Europese schuldencrisis echter weer in zwaar weer terecht gekomen. Door deze dubbele dip raakt de groei van de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen, logistiek in het bijzonder, steeds verder achterop bij het groeipad van GE. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 10

13 Figuur 4: uitgangspunten WLO-scenario s Bron: CPB Transatlantic Market In het scenario Transatlantic Market wordt de uitbreiding van de Europese Unie geen politiek succes. Daarvoor hechten landen te veel aan hun soevereiniteit: ze lossen problemen liever op nationaal niveau op. Wel wordt de handel tussen de Verenigde Staten en Europa vergaand geliberaliseerd, waardoor op termijn een nieuwe interne markt ontstaat. Dit scenario kenmerkt zich door een overheid die de eigen verantwoordelijkheid van burgers benadrukt. De verzorgingsstaat wordt ingeperkt en publieke voorzieningen worden versoberd. Hierdoor neemt de inkomensongelijkheid toe. Doordat de macht van vakbonden afneemt, wordt de arbeidsmarkt flexibeler. Door de versobering van de sociale zekerheid groeit de arbeidsparticipatie, de internationale concurrentie verhoogt de prikkel om te innoveren, en de grotere inkomensverschillen maken studeren aantrekkelijk. De groei van de arbeidsproductiviteit en de economische groei zijn hoger dan in het scenario Strong Europe, terwijl de bevolking slechts matig toeneemt. Grensoverschrijdende milieuvraagstukken worden in dit scenario niet opgepakt. Lokale milieuinitiatieven gericht op bijvoorbeeld geluid- en stankoverlast kunnen zich wel voordoen. Al met al achten wij het anno nu het meest realistisch om bij het ramen van de uitbreidingsvraag in West- Brabant van het TM-scenario uit te gaan. Dit scenario komt qua politiek-bestuurlijke situatie en economische groeiverwachting (1,9% gemiddeld per jaar) immers het dichtst bij de praktijk. Zo lag de gemiddelde jaarlijkse groei in de afgelopen tien jaar in West-Brabant op 1,7%, voor de sector vervoer in het bijzonder op 1,9%. 2 Overige uitgangspunten bij de berekening van de regionale vraag binnen de LPM-doelgroep zijn: 2 Bron: CBS Statline, regionaal economische jaarcijfers Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 11

14 Binnen de totale regionale vraag van West-Brabant heeft de logistiek een aandeel van 20 tot 30%. Dit blijkt uit langjarige vestigingsgegevens in de regio en de Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (BIB, Stec Groep, ). Ook richting 2025 blijft de logistiek dit aandeel in de vraag behouden, zo tonen de prognoses aan die we maakten in het kader van de kwalitatieve vraagstudie voor West-Brabant 3. LPM is specifiek bestemd voor de doelgroep Value Added Logistics (VAL). Specifieke gegevens over het aandeel van VAL binnen de regionale logistieke vraag in West-Brabant zijn niet voorhanden. Wel zijn landelijke cijfers beschikbaar (o.a. studies van de Commissie van Laarhoven 4 ). Deze laten zien dat VALactiviteiten landelijk 45% tot 55% 5 van de vraag in de logistieke sector uitmaken. We nemen dit cijfer ook als uitgangspunt voor West-Brabant, omdat de logistiek zeer sterk vertegenwoordigd is in de regio. Per saldo betekent dit dat VAL goed is voor afgerond zo n 10 tot 15% van de totale regionale ruimtevraag in West-Brabant. LPM richt zich vooral op de grote VAL-bedrijven van 5 hectare en meer. Om een harde inschatting te kunnen maken van deze categorie baseren we ons op gegevens uit onze databases met logistieke vestigingsgegevens in West-Brabant over de afgelopen jaren, zoals onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, ). Hieruit blijkt dat deze bedrijven een gemiddelde kavelomvang hebben van 2,5 hectare tot en met Circa 10% van het aantal VAL-bedrijven zoekt een kavel groter dan 5 hectare. De gemiddelde kavelgrootte van deze categorie 5-plus bedraagt bijna 7 hectare netto. Al jaren is er echter sprake van schaalvergroting onder deze logistieke partijen. Het aantal logistieke partijen dat zoekt naar kavels van 5 3 Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen West-Brabant, Stec Groep in opdracht van SES West-Brabant en Provincie Noord- Brabant, Logistiek en supply chains: visie en ambitie voor Nederland, De Commissie Van Laarhoven is een door het ministerie van Verkeer en Waterstaat ingestelde werkgroep die onderzocht heeft of en hoe innovaties in de supply chain (logistieke sector) de Nederlandse economische bedrijvigheid kan versterken. 5 Dit is 5% meer dan in ons advies in Onderzoek van Transport en Logistiek Nederland (TLN), Logistiek.nl, ING Bank en CBRE tonen aan dat grote logistiek dienstverleners profiteren van faillissementen in de logistieke markt. Bovendien gaan partijen op zoek naar creatieve oplossingen om de vraaguitval te tackelen. Onder andere kostenbesparingen, maar ook het uitbreiden van de activiteiten staat centraal. Buiten het pure transporteren van goederen gaan de bedrijven steeds meer waarde toevoegen aan de te vervoeren producten. Het is aannemelijk dat deze tendens doorzet en dat het aandeel VAL de komende jaren toeneemt binnen de sector logistiek. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 12

15 hectare en groter neemt hierdoor toe. De verwachting is dat dit proces zich de komende jaren versterkt zal doorzetten: Zo consolideren veel logistieke spelers hun activiteiten vanuit kostenoverwegingen op de meest sterke en gunstig gelegen logistieke plekken, zoals West-Brabant. Daarnaast betekent het faillissement van kleinere logistieke bedrijven door de recessie een extra groeiimpuls voor de grotere ondernemingen wanneer de vraag weer op gang komt. Gestaafd door de meest recente gegevens uit onze databases gaan we uit van een gemiddelde schaalvergroting van m² per jaar. Dit betekent dat de gemiddelde kavelomvang van de categorie 5-plus over de periode tot en met 2025 circa 8 hectare netto zal bedragen. Dit hebben we als uitgangspunt genomen in de berekeningen. Op basis van diverse bronnen 6 blijkt dat er nog steeds aanvragen zijn en dat er ook kavels verkocht (kunnen) worden van meer dan 10 hectare. Het aandeel van deze groep bedrijven groter dan 5 hectare blijft constant op 10%. Daarnaast zijn er nog VAL-bedrijven kleiner dan 5 hectare waarvoor vestiging nabij diep vaarwater nodig is. Deze havengerelateerde VAL-bedrijven horen ook tot de doelgroep voor LPM. Uit eigen studie en de marktrapportage van DHV uit 2006 blijkt dat circa 40% van de logistieke VAL-bedrijven kleiner dan 5 ha behoefte heeft aan de nabijheid van vaarwater, daarbij is geen onderscheid gemaakt in regionale en bovenregionale terreinen. 6 Van de provincie, maar ook individuele gemeenten, en op basis van onze database locatiebeslissingen constateren we dat er ook in economisch mindere tijden grote ruimtevragers actief zijn in Noord-Brabant. Dit versterkt onze inschatting dat 8 hectare een aannemelijk gemiddelde is voor deze doelgroep. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 13

16 Figuur 5: schematische weergave vraag naar VAL vanuit West-Brabant totale vraag naar bedrijventerreinen in West- Brabant (=100%) vraag naar logistiek in West- Brabant (=20-30%) West- Brabant (=100%) West- Brabant (=100%) t vraag naar VAL (=10-15%) 10% > 5 hectare: gemiddelde omvang circa 8 hectare per bedrijf. 90% < 5 hectare: 40% van de VAL-bedrijven in deze categorie is havengerelateerd. We gaan hier uit van een gemiddelde kavelomvang van 2,5 hectare. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 14

17 Categorie 2: bovenregionale vraag doelgroep LPM Categorie 2 bovenregionale vraag VAL > 5 ha = bovenregionale vraag havengerelateerde VAL < 5 ha Totale potentiële bovenregionale behoefte vanuit LPM-doelgroep Deze tweede component betreft de zogenaamde bovenregionale logistieke vraag. Het gaat daarbij om: buitenlandse logistieke bedrijven die een eerste vestiging in Nederland beginnen; Figuur 6: Bovenregionale Locatiebeslissingen sector in Nederland aanwezige logistieke bedrijven die uitbreiden door logistiek middel van een nieuwe locatie elders in Nederland; logistieke bedrijven die besluiten een vestiging fors te upgraden en waaraan een stedenselectie vooraf ging; logistieke bedrijven die in zijn geheel over grote afstand verhuizen (meer dan 25 km), danwel hun activiteiten concentreren op een nieuwe locatie (ook meer dan 25 km van de voormalige vestiging). Stec Groep registreert deze bovenregionale dynamiek sinds 2000 in onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN, zie kader). Onderdeel van deze categorie bedrijven vormt dus ook de internationale vraag naar logistiek. Uit de DLN blijkt dat in de afgelopen 11 jaar (periode 2000 t/m 2010) 104 grote bovenregionale distributiecentra zijn geland in Nederland, ofwel zo n 10 vestigers per jaar. Het aandeel VAL binnen deze groep is 70%, oftewel 7 vestigers per jaar. Het marktaandeel van Nederland binnen (Noordwest-) Europa is zo n 40% in het aantrekken van deze buitenlandse VAL-bedrijven, zo blijkt o.a. uit studies van de Commissie van Laarhoven. Eind jaren negentig lag het marktaandeel nog op zo n 55%. De afgelopen jaren heeft Nederland vooral marktaandeel verloren aan België. Kortom: de Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 15

18 potentiële vijver van bovenregionale VA- bedrijven is dus groter dan blijkt uit de gegevens van onze DLN. We verwachten echter niet dat Nederland haar marktaandeel komende jaren significant zal vergroten of verkleinen. Landen als Frankrijk, Duitsland en België timmeren ook hard aan de weg. We houden dit aandeel constant op 40%. Gezien dit alles gaan we uit van een zich stabiliserend marktaandeel van Nederland binnen het aantrekken van bovenregionale (internationale) VAL-bedrijven. In dat kader achten we het aannemelijk dat ook de komende jaren gemiddeld zo n zeven bovenregionale VAL-bedrijven per jaar een vestigingslocatie zoekt in Nederland. Circa 40% van deze bovenregionale VAL-bedrijven zoekt daarbij naar een kavel van 5 hectare en groter, met een gemiddelde omvang van circa 8 hectare netto. Daarnaast zijn er nog bovenregionale havengerelateerde VAL-bedrijven kleiner dan 5 ha. We gaan er evenals bij de regionale vraag vanuit dat hiervan 40% havengerelateerd is. Deze bedrijven horen dus ook tot de bovenregionale doelgroep voor LPM. Kortom: tot en met 2025 zoeken jaarlijks circa drie bovenregionale VAL-bedrijven een kavel van 5 hectare netto en meer. Daarnaast zijn er nog jaarlijks zo n vier kleinere bovenregionale vestigers te verwachten, waarvan 40% kadegebonden en/of havengerelateerd is (op basis van DLN ). Overigens: de bedrijven die over grotere afstanden verhuisden in de VAL kwamen uit het buitenland, of uit de Rotterdamse regio. We gaan dan ook niet uit van vertrekkers van bovenregionale logistiek in de VAL uit West-Brabant, vooral ook omdat de concurrentiepositie van deze regio ijzersterk is voor dit segment. Dit wordt expliciet bevestigd door onze DLN: de combinatie van een goede bereikbaarheid/ infrastructuur, perfecte geografische ligging en goed logistiek imago is voor vrijwel alle bovenregionale logistieke vestigers in West-Brabant de beslissende pullfactor. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 16

19 3.2 Effect economische crisis op vraag naar logistiek vastgoed op middellange termijn gering Economie in een lichte recessie belandt begin 2012 Het economisch klimaat heeft invloed op de vraag naar bedrijfsruimte. Daarom is het belangrijk om stil te staan bij de ontwikkeling van de Nederlandse economie. In de eerst helft van 2011 ontwikkelde de Nederlandse economie zich positief. Zo was de groei in het eerste twee kwartalen positief. Sindsdien is de groei teruggevallen en zelfs weer negatief (zie figuur 7). Economische instanties, zoals IMF, OESO, CPB, en banken zoals de ING en Rabobank, verwachten een verdere economische teruggang in de eerste maanden van Nederland krijgt in het laatste kwartaal van 2011 en de eerst helft van 2012 te maken met een milde recessie (van circa 0,5%). De terugval van de wereldhandel, de daling van de consumentenbestedingen, bezuinigingen van de overheid en vooral de huidige schuldencrisis in Europa zijn hier debet aan. De vooruitzichten zijn echter heel onzeker en sterk afhankelijk van de besluitvorming in Europa. Figuur 7: groeicijfers Nederlandse economie CPB, december zie bijvoorbeeld: en Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 17

20 Dit merkt ook de logistiek Ondanks de huidige economische teruggang kende de logistieke sector een sterk eerste half jaar. Zo lagen de groeicijfers van de logistieke sector (circa 5,5% voor de eerste helft van 2011) boven het landelijk groeicijfer. Dit vertaalde zich in een relatief sterke groei van de opname van logistiek vastgoed in het eerst en vooral in het tweede kwartaal, zoals blijkt uit figuur 8. Hierbij lag de voorkeur vooral op West-Brabant met onder andere de gemeenten Breda, Moerdijk en Roosendaal. Figuur 8: opname logistiek vastgoed Het vertrouwen in de economie neemt nu af. Dit is ook in de logistiek en toeleverende sectoren te bemerken. Het productievolume daalt als gevolg van een lager aantal orders. 70% van de orders is bedoeld voor de export. Als deze export daalt, neemt ook het aantal logistieke bewegingen af. Hierdoor stagneert de omzetontwikkeling binnen de logistieke sector en daarmee ook de behoefte voor uitbreiding (figuur 9). Bron: CBRE, 2011 Figuur 9: ontwikkeling logistieke graadmeters (links: orders, midden: productievolume, rechts: omzet) Bron: sectorstudie logistiek ABN Amro, 2011 Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 18

21 Figuur 10 hieronder geeft een overzicht van de gevoeligheid voor een nieuwe crisis van de belangrijkste doelgroepen van LPM en enkele logistieke subsegmenten. 8 Figuur 10: gevoeligheid voor nieuwe crisis van belangrijkste doelgroepen LPM en enkele logistieke subsegmenten (Groot)handel Bron: Stec Groep, 2012, op basis van marktstudies ABN AMRO (2011) Uit figuur 10 blijkt dat het wegvervoer gevoelig is voor een nieuwe recessie, gevoeliger dan bijvoorbeeld het gemiddelde van de gehele logistieke sector. Redenen? Voor de crisis van 2009 is flink geïnvesteerd in nieuwe capaciteit. Dit, in combinatie met een volumedaling, heeft zijn weerslag gehad op de tarieven en de rentabiliteit van deze branche. De sector groothandel is min of meer vergelijkbaar met het gemiddelde van de gehele logistieke sector. De verwachting is dat de doelgroep voor LPM (logistieke dienstverlening) relatief het minste last heeft van de nieuwe recessie en bovendien krachtig kan herstellen, enerzijds door uitbreiding door groei na de recessie, anderzijds door extra fusies en overnames tijdens en direct na de recessie. 8 Waarbij wegvervoer het vervoer van goederen over de weg is, terwijl bij logistieke dienstverlening ook opslag en ver/bewerking komt kijken. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 19

22 Effect economische crisis op logistieke vraag op middellange termijn beperkt Door de economische ontwikkelingen neemt de behoefte aan ruimte op korte termijn af. Zo blijkt dat de bedrijfsactiviteiten op korte termijn worden belemmerd door onvoldoende vraag. De verwachting is dat eind 2012 licht herstel optreedt door een aantrekkende economie (voorspellingen van o.a. CPB, OESO, ING en ABN AMRO laten een groei zien van 0,3% over heel 2012, veroorzaakt door herstel in het tweede halfjaar). Het effect op de logistiek is een verslechterd marktperspectief voor de eerste kwartalen van Dit heeft tot gevolg dat bedrijven een verhuisvraag uitstellen en interen op de huidige bedrijfsruimtevoorraad. Figuur 11: langetermijnverwachting economische indicatoren Bron: CBRE, 2011 op basis van Oxford De verwachtingen voor de langere termijn zijn moeilijk te maken op dit moment, danwel met flink wat onzekerheid omgeven. Economen verwachten na 2012 een regelmatiger verloop van de economie met een groei van de economie tussen 1 en 3%. Een en ander is afhankelijk van de ontwikkelingen rondom de eurocrisis en het herstelde vertrouwen in de economie. Zodra de economie zich herstelt (eind 2012, begin 2013) zal de vraag naar logistieke kavels en vastgoed weer toenemen. Dit effect kan nog eens versterkt worden door extra fusies en overnames in de logistieke sector tijdens en kort na de recessie. De uitgestelde vraag plus het consolidatie-effect kunnen vanaf medio 2013 leiden tot extra vraag naar nieuw logistiek vastgoed. Dit alles overziend kunnen we concluderen dat u met LPM zelfs kan profiteren van het later aantrekken van de markt. Als LPM immers begin 2014 op de markt komt dan is dat bij een normaal conjunctuurverloop aan het begin van een opgaande economie met überhaupt meer bedrijfsdynamiek. Tel daarbij op de relatief sterke concurrentiepositie van de locatie vanaf dat moment (weinig echt concurrerend aanbod in de regio, zie paragraaf 4.2) en het effect van de crisis op LPM op middellange en lange termijn is relatief gering en wellicht zelfs licht positief. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 20

23 4. ADVIEZEN In dit hoofdstuk geven we onze adviezen over de markt voor LPM. 4.1 De potentiële vijver voor Logistiek Park Moerdijk in Nederland is circa 450 tot 465 hectare tot en met Hieronder geven we op basis van de uitgangspunten in hoofdstuk 3 inzicht in de vraag naar de LPMdoelgroep tot Categorie 1: totale potentiële behoefte voor LPM vanuit de regio West-Brabant is 25 tot 45 hectare Categorie 1 regionale vraag VAL > 5 ha regionale vraag + havengerelateerde VAL < 5 ha = Totale potentiële regionale behoefte vanuit LPM-doelgroep Regionale uitbreidingsvraag tot en met 2025 in West-Brabant is circa 490 hectare netto bedrijventerrein Uitgaande van het TM-scenario van de Monitor Werklocaties bedraagt de totale uitbreidingsvraag naar bedrijfsruimte in West-Brabant tot en met 2025 circa 490 hectare netto. Daarbij baseren we ons op de prognoses van de provincie Noord-Brabant , de uitgiftecijfers van 2009 en 2010 (samen circa 31 hectare) en een extrapolatie voor de periode 2020 tot en met We houden geen rekening met een extra vraag naar logistiek (vanwege beleidsambities) bovenop de geraamde behoefte in het TM-scenario. Categorie 2 (bovenregionale vraag) houdt hier namelijk rekening mee. 9 Hierbij is rekening gehouden met een stabiel aandeel van Nederland van circa 40% in het aantrekken van internationale VALbedrijven. Zie paragraaf 3.1. Hierop corrigeren we daarom niet extra. 10 Monitor Werklocaties Noord-Brabant 2011, februari 2011 Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 21

24 Tabel 1: regionale uitbreidingsbehoefte 2011 tot en met 2025 West-Brabant, in netto hectares Aspect Vraag in netto hectares Vraagraming Monitor Werklocaties 2009 tot Minus uitgifte 2009 en Vraag 2011 tot Vraagraming 2020 tot en met 2025 (extrapolatie gemiddelde jaarlijkse vraag) 185 Vraag 2011 tot en met 2025 (afgerond) 490 Bron: provincie Brabant (2011), Stec Groep (2012) Hiervan is 45 tot 75 hectare netto afkomstig vanuit VAL-bedrijven Value Added Logistics maakt afgerond zo n 10 tot 15% van de totale regionale uitbreidingsvraag in West- Brabant uit. De behoefte vanuit deze doelgroep komt daarmee neer op 50 tot 75 hectare netto tot en met Uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, ) blijkt dat VAL-bedrijven een gemiddelde kavelomvang hebben van circa 2,5 hectare. Dit komt neer op zo n 20 tot 30 VAL-bedrijven. We verdelen deze groep in bedrijven groter dan 5 hectare en bedrijven kleiner dan 5 hectare (havengerelateerde VAL). Hieronder staat dit beschreven. 15 tot 25 hectare netto komt voor rekening van een handvol grote (> 5 hectare) VAL-bedrijven Circa 10% van het aantal VAL-bedrijven zoekt een kavel groter dan 5 hectare, waarbij de gemiddelde kavelgrootte circa 8 hectare netto is. Dit betekent dus dat in West-Brabant tot en met 2025 circa 2 tot 3 VAL-bedrijven op zoek zullen zijn naar een locatie groter dan 5 hectare. Kortom: tot en met 2025 valt vanuit de regio West-Brabant een ruimtebehoefte van grote (> 5 hectare) logistieke spelers in het VAL-segment te verwachten van in totaal (afgerond) 15 tot circa 25 hectare netto. Houd nog rekening met 15 à 20 hectare netto vraag van havengerelateerde VAL-bedrijven < 5 hectare Daarnaast is er nog de categorie VAL-bedrijven kleiner dan 5 hectare netto. Op basis van voorgaande cijfers kunnen we constateren dat deze groep binnen de regionale vraag in West-Brabant een ruimtebehoefte heeft van 35 tot 50 hectare netto (berekening: 50 tot 75 hectare minus 15 tot 25 hectare). Uit eigen studie en de marktrapportage van DHV uit 2006 blijkt dat circa 40% van de logistieke VAL-bedrijven kleiner dan 5 11 Bron: IBIS en monitor Werklocaties Provincie Noord-Brabant Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 22

25 hectare behoefte heeft aan de nabijheid van vaarwater. Dit betekent dat het segment havengerelateerde VAL-bedrijven kleiner dan 5 hectare nog een potentiële extra behoefte voor de LPM-doelgroep betekent van circa 15 tot 20 hectare netto. Conclusie regionale vraag West-Brabant doelgroep LPM De vraag vanuit de primaire doelgroep voor LPM (VAL, minimaal 5 hectare) bedraagt binnen West- Brabant 15 tot 25 hectare netto tot en met Daarnaast is er in potentie nog behoefte aan 15 tot 20 hectare netto vanuit havengerelateerde VALbedrijven kleiner dan 5 hectare, maar die noodzakelijkerwijs gevestigd moeten zijn nabij diep vaarwater. Zie voor een schematische weergave ook tabel 2. Tabel 2: regionale ruimtebehoefte vanuit doelgroep LPM, in netto hectares Aspect Vraag in netto hectares Vraag 2011 tot en met hectare Vraag naar VAL: afgerond 10 tot 15% 50 tot 75 hectare Vraag naar VAL kavels > 5 hectare 2011 tot en met tot 25 hectare Vraag naar VAL havengerelateerde VAL-bedrijven < 5 hectare tot 50 hectare Waarvan binnen LPM-doelgroep 15 tot 20 hectare Totale potentiële behoefte voor LPM-doelgroep vanuit regio West-Brabant 30 tot 45 hectare Bron: provincie Brabant (2011), Stec Groep (2012) Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 23

26 Categorie 2: bovenregionale vraag VAL Categorie 2 bovenregionale vraag VAL > 5 ha = bovenregionale vraag havengerelateerde VAL < 5 ha Totale potentiële bovenregionale behoefte vanuit LPM-doelgroep Uit deze categorie is een potentiële behoefte in Nederland te verwachten van ruim 360 hectare netto tot en met 2025 Per jaar (her)vestigen zich circa 7 bovenregionale VAL-bedrijven in Nederland. We verwachten dat dit aantal de komende 10 tot 15 jaar stabiel zal blijven, ondanks de matige economische groeiverwachtingen voor Circa 40% van deze bovenregionale VAL-vestigers, ofwel zo n drie bedrijven per jaar, zoekt naar een kavel van 5 hectare en groter. Bij een gemiddelde omvang van deze grote vestigers van circa 8 hectare netto betekent dit dus een potentiële behoefte van 24 hectare netto per jaar, ofwel ruim 360 hectare netto tot en met Er valt ook een potentiële extra behoefte in Nederland te verwachten van 60 hectare netto vanuit de categorie havengerelateerde VAL < 5 hectare tot en met 2025 Daarnaast is er nog de categorie havengerelateerde VAL-bedrijven kleiner dan 5 hectare netto. Van de zeven bovenregionale VAL-bedrijven per jaar behoren er drie tot de categorie VAL-vestigers die op zoek zijn naar een kavel van 5 hectare en groter. Dat betekent dat er vier bovenregionale vestigers zijn die tot de categorie VAL-vestigers behoren die op zoek zijn naar een kavel kleiner dan 5 hectare. Deze bedrijven hebben een gemiddelde omvang van circa 2,5 hectare, zo blijkt uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland. Deze groep creëert dus per jaar een potentiële behoefte van 10 hectare. Tot en met 2025 houdt dit een potentiële behoefte in van 150 hectare. Circa 40% hiervan is kadegerelateerd/ havengebonden, wat betekent dat het segment havengerelateerde VAL kleiner dan 5 hectare, nog een potentiële extra behoefte voor LPM betekent van circa 60 hectare netto tot en met Dit concluderen we op basis van opnamecijfers in West-Brabant op toplocaties (uit marktstudies van CBRE en DTZ, 2011), onze eigen database locatiebeslissingen en gegevens van NV REWIN, die nog voldoende prospects in de pijplijn heeft om ook de komende jaren successen te boeken in de regio. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 24

27 Conclusie bovenregionale vraag doelgroep LPM De potentiële vraag in Nederland vanuit de bovenregionale VAL bedrijven groter dan 5 hectare bedraagt tot en met 2025 ruim 360 hectare netto. De potentiële vraag in Nederland vanuit de bovenregionale havengerelateerde VAL-bedrijven kleiner dan 5 hectare bedraagt tot en met 2025 ruim 60 hectare netto. Kortom: een potentiële vijver in Nederland met vraag vanuit de LPM-doelgroep van 450 tot 465 hectare netto tot en met 2025 Wanneer we de regionale en bovenregionale vraag bij elkaar optellen dan resulteert en potentiële vijver met vraag vanuit de LPM-doelgroep van 450 tot 465 hectare netto tussen 2011 en 2025, ofwel zo n hectare netto per jaar. Bovenstaande behoefte is potentiële vijver waarin LPM vist. Op basis van de concurrentieanalyse in paragraaf 4.2 bepalen we het marktaandeel van LPM hierin. Totale potentiële regionale behoefte vanuit LPM doelgroep Totale potentiële bovenregionale behoefte vanuit LPM doelgroep 4.2 Ga uit van een sterke concurrentiepositie van LPM op alle schaalniveaus Om het marktaandeel van Logistiek Park Moerdijk te bepalen kijken we naar de concurrerende locaties. We onderscheiden vier niveaus: 1. bestaand, leegstaand logistiek vastgoed voor VAL in West-Brabant (SER-ladder); 2. (her)uitgeefbare ruimte op bestaande terreinen in West-Brabant geschikt voor VAL (SER-ladder); 3. uitgeefbare terreinen met vergelijkbare vestigingsconditie voor VAL in (Zuid-)Nederland; 4. uitgeefbaar aanbod met vergelijkbare vestigingscondities voor VAL-bedrijven in logistieke concentraties buiten Nederland: de Hamburg-Le Havre range. Totale potentiële behoefte vanuit LPM doelgroep + Hieronder gaan we in op de verschillende niveaus. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 25

28 1. Bestaand, leegstaand logistiek vastgoed voor VAL in West-Brabant (SER-ladder) Lichte daling van de leegstaand in logistiek vastgoed Uit figuur 12 blijkt dat de leegstand van logistiek vastgoed sinds begin 2011 een lichte daling doormaakt. Dit heeft te maken met een opleving van de opname, aangewakkerd door een toename in consumentenbestedingen en inhaalvraag (door uitgesteld verhuisgedrag tijdens de kredietcrisis). De opname in het derde kwartaal van 2011 kent een toename van 29% ten opzichte van de opname in het derde kwartaal van Tegelijkertijd groeit het aanbod ook door (circa 3% ten opzichte van het derde kwartaal van 2010). In de tweede helft van 2011 het sentiment omgeslagen, zo blijkt uit diverse onderzoeken (CBRE, 2011, DTZ, 2011, sectorstudies ING, ABN Amro en Rabobank). Op logistiek gebied valt op dat er een trend zichtbaar is waarbij nieuwe courante logistieke bedrijfspanden op goede locaties sterk in trek zijn. Hier zijn (nog steeds) transacties. Oudere panden op slechtere locaties (met betrekking tot multimodale bereikbaarheid of ligging) kennen steeds vaker langdurige leegstand. Hierdoor worden huurprijzen op toplocaties nog steeds opgedreven. Figuur 12: aanbod en opname van logistiek vastgoed in Nederland, en leegstand, Bron: CBRE, 2011 Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 26

29 Herstel pas eind 2012 of begin 2013 De huidige eurocrisis, de dreiging van een dubbeldip en de matige ontwikkeling van de (Duitse) economie leidt tot onzekerheid, ook op de logistieke markt. Het herstel blijft voorlopig uit, maar de toekomstverwachtingen voor logistiek in Nederland blijven goed. De logistieke sector is vroegcyclisch en nog steeds een duidelijke groeisector in de Nederlandse economie (70% van de economische groei hangt direct samen met de logistiek), dit in tegenstelling tot andere sectoren waar de groeicijfers duidelijk lager liggen. We verwachten daarom dat de vraag naar logistiek vastgoed eind 2012 weer aantrekt, een en ander is natuurlijk afhankelijk van de ontwikkeling van de eurocrisis en de situatie in de diverse eurolanden. Immers 75% van onze export gaat naar de EU. Daarbij zijn de kansen het grootst voor het courante (moderne) deel van de bestaande voorraad. Dit zijn dus vooral de grote, moderne distributiecentra (> m² vvo) op goed gelegen/bereikbare plekken in West-Brabant. Het bestaande vastgoed is ontoereikend om de logistieke vraag na 2013 te kunnen faciliteren Op middellange en lange termijn is het bestaande aanbod van logistieke centra in Zuid-Nederland, en West- Brabant in het bijzonder, onvoldoende om de vraag naar logistiek goed te kunnen faciliteren. Door de recessie is de ontwikkelingspijplijn immers opgedroogd, wat betekent dat als de opname weer aantrekt en de courante leegstaande panden zijn ingevuld er snel weer nieuw vastgoed beschikbaar moet zijn om ook op langere termijn de behoefte te kunnen faciliteren. Daarnaast zijn moderne distributiecentra al snel tot m² groot (oplopend tot en soms zelfs m²). In het bestaande aanbod zijn dergelijke metrages nauwelijks in te vullen. Onderstaande tabel geeft een niet volledig - overzicht van het logistieke aanbod (> m²) van twee grote makelaarskantoren (CBRE en DTZ) in logistiek vastgoed. Het betreft logistiek vastgoed (bestaand of nog te bouwen) in Midden- en West-Brabant (peildatum: december 2011). Hieruit blijkt dat het aanbod van bestaand vastgoed groter dan m² beperkt is. Deels gaat het ook om nieuw te realiseren vastgoed op braakliggende kavels. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 27

30 Tabel 3: aanbod logistiek vastgoed (> m²) in Midden- en West-Brabant (december 2011) Gemeente Type Metrage Omschrijving Bergen op Zoom Distributiecentrum m 2 Nieuw te bouwen op bedrijventerrein Noordland Moerdijk Distributiecentrum m 2 Nieuw te bouwen op Tradepark Oosterhout Distributiecentrum 40,000 m 2 Prologis park, ook deelverhuur van m 2 mogelijk Roosendaal Distributiecentrum m 2 Nieuw te bouwen, deelverhuur vanaf m 2 mogelijk Roosendaal Distributiecentrum m 2 Bestaand vastgoed Tilburg Distributiecentrum m 2 Bestaand vastgoed Tilburg Distributiecentrum m 2 Bestaand vastgoed, deelverhuur mogelijk vanaf m 2 Tilburg Distributiecentrum m 2 Bestaand vastgoed Tilburg Distributiecentrum m 2 Bestaand vastgoed, deelverhuur mogelijk vanaf m 2 Tilburg Distributiecentrum m 2 Bestaand vastgoed, deelverhuur mogelijk vanaf m 2 DTZ en CBRE, december 2011, bewerking Stec Groep, 2012) Bovendien is een deel van het aangeboden logistiek vastgoed (tegen die tijd) niet meer courant Overigens zal per saldo ook een deel van het bestaande aanbod in West-Brabant überhaupt niet meer opgenomen worden, zo verwachten we. Het betreft dat deel van het bestaande aanbod dat niet aan de eisen van de logistieke sector voldoet. Denk hierbij o.a. aan bestaande panden in het qua omvang middensegment. Juist de vraag in de logistiek naar deze middelgrote panden verdwijnt (versterkt) als gevolg van de verdere schaalvergroting. 2. (Her)uitgeefbare ruimte op bestaande terreinen in West-Brabant, geschikt voor VAL (SER-ladder) Op het bestaande industrieterrein Moerdijk komt ruimte beschikbaar, maar voor een andere doelgroep De komende jaren komt door intensivering op Moerdijk ook ruimte beschikbaar. In totaal gaat het om zo n 160 hectare netto door intensivering en heruitgifte van restruimtes. Dit is inclusief de 119 hectare netto voormalige strategische grondreserve van Shell. Verwacht wordt dat van deze 160 hectare zo n 6 hectare geschikt zou kunnen zijn voor logistieke bedrijven. Deze 6 hectare netto bevindt zich vooral op Tradepark/Distriboulevard. De verwachting is dat deze kavels tegen de tijd dat LPM op de markt komt (begin 2014) zijn uitgegeven. Vanuit die optie zullen de heruitgeefbare gronden dan ook beperkte invloed hebben op Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 28

31 de ruimtebehoefte naar logistieke kavels op LPM. Belangrijke voorwaarde is dan natuurlijk wel dat strak gehouden wordt aan de vestigingscriteria voor LPM en het bestaande industrieterrein! We verwachten geen significante ruimtewinst door herstructurering van overige bedrijventerreinen Aanvullend op de intensiveringsmogelijkheden op het bestaande Moerdijk, is in West-Brabant nog een herstructureringsopgave van circa 900 hectare aan overwegend verouderd terrein op de overige bestaande bedrijventerreinen, zo blijkt uit uw verouderingsanalyse (Haskoning, 2010). Het overgrote deel hiervan, circa 870 hectare, betreft een vrij lichte revitalisering. Dat betekent dat hieruit geen terreinen beschikbaar komen voor logistiek, omdat er voor de aanpak van deze opgave geen bedrijfsuitplaatsingen te verwachten zijn. Zware ingrepen (waarvoor wel terrein beschikbaar zou kunnen komen, omdat het herontwikkelingen betreft) zijn slechts voor zo n 30 hectare bedrijventerrein benodigd. Het gaat daarbij overigens ook nog overwegend versnipperde locaties ( rotte kiezen ) binnen de hele regio, niet zozeer grootschalige aaneengesloten terreinen met een goede ligging binnen de logistieke corridor. Gezien de opgave en de zwaarte van de voorgestelde ingrepen voor de bestaande, verouderde terreinen, verwachten we dat de ruimte die hier beschikbaar kan komen voor de doelgroep van LPM zeer beperkt is. Bovendien betreft het hier ook voor een groot deel reguliere, lokale terreinen die niet voldoen aan de vestigingscondities die de LPM-doelgroep stelt. Conclusie concurrentie niveau 1 en 2: We concluderen dat de bestaande markt (leegstaande panden, heruitgeefbare ruimte op bestaande terreinen) zeer beperkt concurrerend is voor LPM. Marktadvies Logistiek Park Moerdijk Nut & noodzaak 29