Exploitatiekosten van corporatiewoningen en beleggershuurwoningen

Transcriptie

1 Exploitatiekosten van corporatiewoningen en beleggershuurwoningen vergelijking van de aedex woningen met de ROZ/IPD over 2008 Cyril van den Hoogen Discussiepaper ten behoeve van het ASRE Onderzoeksseminar van 29 april 2010 over het thema Efficiëntie van Woningcorporaties De ASRE bezit een gebruiksrecht op dit materiaal. De auteursrechten berusten bij de auteur. Het is verboden dit materiaal te verspreiden zonder nadrukkelijke toestemming van de auteur. ASRE research papers: ISSN nummer: ASRE Research Center I Amsterdam School of Real Estate I Postbus 140 I 1000 AC Amsterdam T I F I research@asre.uva.nl

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Beschrijving van de twee indices 3 3 Kostenniveaus uit beschikbare onderzoeken 5 4 Kostensoorten, kostensegmentatie en kostenratio s 7 5 Kostenvergelijking woningen aedex en ROZ/IPD 11 6 Conclusies en slotopmerkingen 18 Bijlage 1 Overzicht data aedex en ROZ/IPD Bijlage 2 Samenvatting onderhoudskosten VEX Geraadpleegde literatuur 22 Blz 1

3 1 Inleiding De onderzoeksvraag in dit ASRE research paper ten behoeve van het seminar van 29 april 2010 luidt: Hoe verhouden de exploitatiekosten van de woningen van woningcorporaties zich tot de huurwoningen van institutionele beleggers? Het antwoord op deze vraag geeft ons extra inzicht of er sprake is van significante verschillen in kostenniveaus tussen deze typen eigenaren en in hoeverre deze verschillen zich laten verklaren door verschillen in de samenstelling van de twee populaties. Overigens moeten wij ons wel realiseren dat het effect van kostenbesparingen gering is ten opzichte van het effect van huuroptimalisatie, nog los van de vraag hoe de woningcorporaties en de politiek een optimale huur definiëren. Voor de vergelijking wordt grotendeels gebruik gemaakt van informatie die is verkregen uit de databases over 2008 van de IPD/aeDex Corporatie Vastgoedindex (hierna: aedex) en de ROZ/IPD woningindex. De kostenuitsplitsing kan daarom niet dieper gaan dan onderhoud, beheer, verhuur, vaste en overige kosten. De achterliggende objecten van de twee indices zijn niet aan elkaar gelijk. In hoofdstuk 2 worden deze verschillen toegelicht. Naast de afwijkende omvang (de aedex heeft een portefeuilleomvang van 78 miljard tegenover de ROZ/IPD woningindex van 20 miljard) valt direct op dat de huurniveaus afwijkend zijn (de aedex woningen zijn naar waarde gemeten voor 90% in het gereguleerde segment, bij de ROZ/IPD is dit zo n 30%). In hoofdstuk 3 zullen vanuit literatuurstudie aanknopingspunten worden gezocht over de hoogte van de kosten en de ontwikkelingen hierin. In hoofdstuk 4 zullen we laten zien hoe op een zinvolle wijze de kosten zijn uit te drukken om een goede vergelijking mogelijk te maken, bijvoorbeeld door de kosten te relateren aan de huur en door deze uit te drukken in kosten per m² of per verhuurbare eenheid. Het segmenteren van de kosten over verschillende woningtypen en bouwperiode komt hierbij ook aan de orde. In hoofdstuk 5 zullen de uitkomsten van de kostenvergelijking worden gepresenteerd en geanalyseerd. Omdat de samenstelling van de twee indices sterk afwijken is ervoor gekozen om voor de ROZ/IPD de populatie te beperken tot de gereguleerde woningen. Op basis daarvan kunnen we de uitkomsten op consistentie beoordelen vanuit verschillende invalshoeken. Vervolgens zullen wij eventuele significante verschillen of inconsistenties proberen te duiden. Waar nodig zullen hiervoor nog andere bronnen worden geraadpleegd (bijvoorbeeld de Vastgoed Exploitatiewijzer). Op basis van deze uitkomsten kunnen we in hoofdstuk 6 conclusies trekken over de kostenvergelijking en wat de branche hier vervolgens mee zou kunnen. Voor de aanlevering van de data is dank verschuldigd aan de volgende medewerkers van IPD Nederland: Maarten Broek voor de aedex woningen en Bert Teuben voor de ROZ/IPD woningen. 2

4 2 Beschrijving van de twee indices en kostenniveaus uit beschikbare onderzoeken De IPD/aeDex Corporatie Vastgoedindex is in 1999 begonnen met de index voor corporaties. In 2002 zijn de eerste uitkomsten openbaar gemaakt over de jaren 1999 en De aanlevering van de resultaten geschiedt middels een voorgeschreven waarderingsmodel. De index begon met 13 participanten met een marktwaarde van de woningen van 18 miljard. De dekking was in de eerste jaren beperkt met een dekkingsgraad (in aantallen woningen gemeten) van 11%; 10 jaar later is dit verdrievoudigd tot 33%. In afwijking van de andere IPD indices berekent deze index ook de effecten die voortvloeien uit het door de deelnemende corporaties gevoerde specifieke beleid. Daartoe wordt onderscheid gemaakt tussen dat deel van de portefeuille dat door de deelnemers primair met het oog op het realiseren van maatschappelijke doelen wordt aangehouden, de primair maatschappelijke portefeuille en de niet-primair maatschappelijke portefeuille. [..] Het effect van het gevoerde beleid wordt inzichtelijk gemaakt door het daadwerkelijk gerealiseerde en gemeten bruto rendement af te zetten tegen hetgeen had kunnen worden behaald onder de hypothese van volledig marktconform verhuren van alle woningen (het zogeheten geschat commercieel rendement). Het verschil tussen beide wordt voor het primaire deel aangeduid als maatschappelijk dividend en voor het niet-primaire deel als beleidseffect. De index geeft een meetinstrument voor de interne bedrijfsvoering, het maatschappelijk dividend is alleen van belang op landelijk niveau. Ontwikkeling aedex (exclusief BOG) 1999/ Omvang van de woningportefeuille 18 mld 72 mld Aantal woningeenheden Aantal complexen Gemiddelde waarde per woningeenheid Aantal participanten Stichting ROZ/IPD is in 1995 begonnen met het benchmarken van rendementen van Nederlands vastgoed, verdeeld over vier sectoren (woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten) en een restcategorie. Er is geen vast taxatiemodel maar op de website staat wel een voorbeeld model. In de aanvang bedroeg de totale omvang van de index 20 miljard, waarvan 11 miljard belegd in woningen (54%). Het in woningen belegd vermogen is toegenomen met 74% tot 19 miljard in 2008, met name door waardestijging. Voor de standing investments bedraagt de waarde van de woningportefeuille 15 miljard (dit is lager dan de genoemde 19 miljard doordat uitpondprojecten niet zijn begrepen in de standing investments). In internationaal perspectief is het bijzonder dat het aandeel van woningen in de index zeer omvangrijk is. Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars belegden van oudsher relatief veel in woningen, mede vanwege de positieve correlatie met de inflatie. In de ROZ/IPD bedraagt in 2008 het aandeel woningen in het totale universum 46%, maar dit relatieve belang vertoont al jaren een licht dalende trend. Ontwikkeling ROZ/IPD index sector woningen Omvang van de woningportefeuille (standing investments) 11 mld 15 mld Aantal woningeenheden Aantal complexen Gemiddelde waarde per woningeenheid Percentage sector woningen t.o.v. totale index 54% 46% 3

5 Het aantal woningen neemt in de ROZ/IPD al vele jaren gestaag af: er wordt meer verkocht door zelf uitponden of door verkoop aan uitponders dan dat er wordt geïnvesteerd. In eerste instantie nam het aantal woningen nog toe naar in 1999, maar daarna is het geleidelijk gedaald tot in 2008 (all investments; standing investments). Woningen in het hogere huursegment worden in deze index steeds dominanter. De waardestijging per woning van naar (gemiddeld 7% per jaar) wordt veroorzaakt door waardestijging (enerzijds door de stijging van de uitpondwaarde en anderzijds eenmalig door de overgang in 2000 van voortgezette exploitatie naar uitpondwaarde) en door de gewijzigde samenstelling (oudere woningen met relatief lage waarde vervangen door nieuwe relatief duurdere woningen). Deze stijging van de gemiddelde waarde per woning van gemiddeld 7% per jaar is fors hoger dan bij aedex (4% stijging) mede door de wijziging van de samenstelling van de ROZ/IPD woninguniversum en de wijziging van de waarderingsgrondslag (effect circa 1%-punt). Naar schatting bedraagt het totale aantal woningen in eigendom van institutionele beleggers momenteel circa (bron: IVBN). Het totaal rendement voor de standing investments (dus zonder verkoopwinsten) bedraagt over de 14-jarige periode totaal 345%; gemiddeld 9,1% per jaar. Het zal niemand verbazen dat de woningcorporaties een geheel andere samenstelling van de woningportefeuille hebben dan de institutionele beleggers. Met name het huurniveau is afwijkend. Overigens is de dekkingsgraad van de ROZ/IPD sector woningen circa 85% (gemeten in aantallen woningen), voor de aedex is dit met 33% veel lager. Samenstelling aedex vs ROZ/IPD(2008) Aedex ROZ/IPD Omvang van de woningportefeuille in de index (standing inv) 78 mld 15 mld Dekkingsgraad 33% 85% Aantal woningeenheden Gemiddelde waarde per woningeenheid (VHE) Gemiddeld huurniveau (jaarhuur) 397 per VHE 543 per VHE Gemiddeld metrage per VHE 66 m² (WWS) 93 m² (BVO) Gereguleerd in % (in waarde gemeten) 90% 29% Geliberaliseerd in % (in waarde gemeten) 10% 71% De waarderingsgrondslagen voor de twee indices komen in grote lijnen overeen. Voor beide indices geldt dat een object wordt gewaardeerd op de hoogste van de waarde van voortgezette exploitatie en de waarde van complexgewijze verkoop aan een derde. Voor dit onderzoek zijn de waarderingsgrondslagen niet relevant. Wel wordt nader gekeken naar het activeren van onderhoudsuitgaven. 4

6 3 Kostenniveaus uit beschikbare onderzoeken In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op beschikbare onderzoeksresultaten over de kostenniveaus van woningcorporaties. Voor de beleggershuurwoningen is minder informatie beschikbaar. Aan de hand van deze informatie kunnen in de volgende hoofdstukken de resultaten uit de analyse van de aedex en de ROZ/IPD tegen het licht worden gehouden. Onderzoek CFV over 2004 Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft in 2005 het rapport Onderzoek Bedrijfslasten Woningcorporaties gepubliceerd aan de hand van gegevens van 33 woningcorporaties (en 49 in de controlegroep); in 2006 volgde een vervolgonderzoek mede in verband met de sterke kostenstijgingen. Dit onderzoek betreft alle bedrijfslasten (dus ook overhead, kosten projectontwikkeling, kosten van fusies) en dit behelst dus meer dan de objectgebonden kosten die worden gemeten in de aedex. De Tweede Kamer heeft vragen gesteld over de kostenverschillen met de commerciële sector. Daarom is in het vervolgonderzoek in bijlage 1 van dit CFV onderzoek hierop ingegaan: Vergelijking objectgebonden beheerkosten bij woningcorporaties met die van commerciële verhuurders. Dit vervolgonderzoek is mede gebaseerd op data uit de ROZ/IPD. Daarbij is naast huurprijsklassen ook een onderscheid gemaakt in landsdelen (Noord, Oost, West, Zuid). Voor de kostenniveaus van de woningcorporaties is geen gebruik gemaakt van aedex data. Uitgaande van de prijsklassen tot de liberalisatiegrens (dus inclusief huurprijsklasse 3 van 479 tot 598 per maand) en de prijsklassen tot en met huurprijsklasse 2 (tot 478 per maand) zijn uit dit onderzoek de volgende gegevens gehaald: Objectgebonden kosten 2004 (bron: CFV Vervolgonderzoek bedrijfslasten woningcorporaties; herleid) Kosten per VHE In % van de huuropbrengsten Woningcorporaties ,4% Commerciële verhuurders (tot liberalisatiegrens 598) ,8% Commerciële verhuurders (t/m huurprijsklasse 2 van 478) ,1% Uit dit overzicht blijkt dat de kosten per VHE uitgaande van de populatie tot en met huurprijsklasse 2 bij de woningcorporaties 7,8% hoger liggen; tot en met de liberalisatiegrens is dit verschil 5,2%. Als percentage van de huuropbrengsten zijn de verschillen echter groter vanwege de relatief lagere huren van de woningcorporaties. MSRE scriptie Gerard van Middelaar De scriptie uit oktober 2005 van Gerard van Middelaar heeft als titel Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, een bedrijfseconomische verkenning en vergelijking van de bedrijfslasten in de corporatiesector in de periode In deze scriptie betrekt Van Middelaar ook de data van de aedex en de ROZ/IPD in de kostenvergelijking en dit doet hij over de periode De populaties zijn echter niet aangepast, dus er is niet geabstraheerd van het ruime aandeel in de ROZ/IPD van het geliberaliseerde segment. De in deze scriptie in tabel 4.7 gepresenteerde kostenuitsplitsing naar kostensoorten is minder zinvol doordat in de overige kosten de niet-verrekenbare btw is verantwoord; deze kostenpost is niet toegerekend aan de verschillende kostensoorten. Op totaalniveau speelt dit echter geen rol, zodat in onderstaande tabel wordt volstaan met de totaaltellingen. In de hier dus niet gepresenteerde kostenuitsplitsing valt overigens wel op dat de beheer- en verhuurkosten bij de aedex bijna het dubbele zijn van de ROZ/IPD. 5

7 Objectgebonden kosten per VHE en in % van bruto-inkomsten (bron: Van Middelaar) aedex ROZ/IPD aedex ROZ/IPD aedex ROZ/IPD Objectgebonden kosten Als % bruto-inkomsten 41,7% 25,1% 45,9% 26,7% 46,0% 27,2% Dit overzicht laat zien dat de objectgebonden kosten per VHE van de woningcorporaties en de institutionele beleggers nauwelijks van elkaar afwijken. Indien de kosten worden gerelateerd aan de huurinkomsten is het beeld geheel anders. Dit komt mede doordat de populatie van de ROZ/IPD niet is beperkt tot het gereguleerde segment. Waardekloof bij woningcorporaties volgens J. Conijn en F. Schilder (2009) De heren Conijn en Schilder hebben onderzoek gedaan naar de kloof tussen de waarde van een koopwoning en de waarde van dezelfde woning als koopwoning. Dit onderzoek is beschreven in de ERES Conference Paper ( How housing associations lose their value: the value gap in the Netherlands ) en in een artikel in het ESB van 4 september 2009 ( Hoe woningcorporaties hun waarde verliezen ). Aan de hand van een door hen geconstrueerd evenwichtsmodel is een attributieanalyse opgesteld van de genoemde waardekloof per 1 januari Opsplitsing waardekloof alle corporatiewoningen naar 6 factoren, in x miljard (bron: Conijn en Schilder) Marktwaarde leeg 340,0 Effect fiscaal beleid -68,0 Marktconforme exploitatiewaarde 272,0 Effect kortere levensduur -25,2 Effect lager huurniveau -127,8 Effect hogere onderhoudslasten -14,9 Effect hogere beheerlasten -21,3 Effect lagere restwaarde -7,6 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde 75,2 Naast het fiscale effect is met name het lagere huurniveau debet aan de waardekloof. Voor het onderhavig onderzoek naar de verschillen in de exploitatiekosten tussen de aedex en de ROZ/IPD zijn met name de effecten van hogere onderhoudslasten en beheerlasten relevant. Volgens Conijn en Schilder derven de corporaties in 2007 gemiddeld per woning en zijn de exploitatiekosten 609 hoger. Onderhouds- en beheerlasten 2007 per VHE (bron: Conijn en Schilder) Gemiddelde waarden per Marktconforme Verschil corporatiewoning evenwichtswaarden Onderhoudslasten Beheerlasten Totaal De marktconforme exploitatiekosten zijn door Conijn en Schilder gebaseerd op de VEXstandaard. Het is derhalve zinvol om de onderzoeksresultaten van de verschillen tussen de aedex en de ROZ/IPD te vergelijken met dit onderzoek van Conijn en Schilder en met de exploitatiekosten volgens de Vastgoed Exploitatiewijzer van A.A.M. Koëter. De beheerkosten in de aedex en de ROZ/IPD beperken zich evenwel tot de objectgebonden kosten en komen derhalve veel lager uit dan de VEX-waarden. 6

8 4 Kostensoorten, kostensegmentatie en kostenratio s 4.1 Kostensoorten De twee indices maken de volgende onderverdeling in de exploitatiekosten: Onderhoud Beheer Verhuur Vaste kosten Overig Onderhoudskosten De onderhoudskosten zijn verreweg de belangrijkste kostenpost. Over het algemeen levert de bepaling van de onderhoudskosten geen problemen op. De moeilijkheid is echter dat het al dan niet activeren van grotere onderhoudsposten voor discussie vatbaar is. Dit kan daarmee een groot effect hebben op de onderverdeling in direct en indirect rendement. Volgens de richtlijnen van de aedex komen uitgaven voor activering in aanmerking die de kwaliteit van het betrokken bouwdeel of het gebruiksgenot van het gehuurde verbeteren. Bij de ROZ/IPD komen onder meer uitgaven voor structurele verbeteringen in aanmerking voor activering. Nader onderzoek is gedaan naar de omvang van de bij-investeringen in deze indices. Beheerkosten Voor beide indices geldt dat slechts de rechtstreeks aan de woningen toewijsbare beheerkosten in de index worden verantwoord. Dit betekent onder meer dat de overheadkosten in de vergelijking van deze indices geen rol kunnen spelen. Toerekening van kosten heeft evenwel daarmee wel invloed op de beheerkosten. De ROZ/IPD heeft overigens een separate managementkostenindex die deze kosten (inclusief de beheerkosten die al meelopen in de reguliere vastgoedindex en de verhuurkosten) wel benchmarkt. Voor de institutionele woningfondsen zijn de managementkosten voor 2008 becijferd op 11% van de brutohuur; exclusief de beheerkosten en de verhuurkosten die al zijn meegenomen in de reguliere index betekent dit indicatief een extra last van 7% van de brutohuur voor de beleggershuurwoningen. De institutionele beleggers, met uitzondering van Vesteda, besteden het dagelijks management (property management, zoals administratie, incasso, klachtenbehandeling, aansturen onderhoud, etc) uit aan hiertoe gespecialiseerde dienstverleners. De woningcorporaties verrichten deze taken zelf. Uitbesteding leidt in ieder geval tot hogere kosten als gevolg van de niet-verrekenbare omzetbelasting. Verhuurkosten De verhuur wordt door de woningcorporaties zelf gedaan zonder inschakeling van woningmakelaars en/of beheerders. Met name in de stedelijke gebieden met woningschaarste in het gereguleerde segment zullen de verhuurkosten relatief laag zijn; het betreft dan met name de naleving van het toewijzingsproces. De institutionele beleggers schakelen doorgaans een woningmakelaar en/of de beheerder in. Voor de woningen in het hogere prijssegment zullen de verhuurkosten hoger zijn omdat de mutatiegraad hoger is en door hogere marketing inspanningen. In de kostenvergelijking tussen aedex en ROZ/IPD wordt mede om die reden de populatie van de ROZ/IPD beperkt tot de gereguleerde woningen. 7

9 Vaste kosten Onder deze rubriek vallen onder meer de kosten voor verzekering, OZB en overige heffingen. Met name de OZB zal mede afhankelijk zijn van de leegwaarde van de woningen. Dus bij woningen in het hogere prijssegment zullen deze kosten per VHE hoger zijn; dit effect zal gerelateerd aan de huur beperkt zijn omdat een hogere leegwaarde doorgaans ook leidt tot een hogere huur. Overige kosten Deze post bevat onder meer de servicekosten bij leegstand, bijdragen aan VVE s en de kosten van oninbare huren. De niet-verrekenbare btw is reeds verwerkt in de desbetreffende posten waarop de btw drukt. 4.2 Kostensegmentatie en kostenratio s Data over kostenniveaus worden pas informatie door deze kosten te relateren aan de bruto huurinkomsten, vierkante meters en verhuurbare eenheden (kostenratio s). Daarnaast kunnen de kosten worden gesegmenteerd in huurniveaus, bouwperioden van de desbetreffende woningcomplexen en naar meergezins- en eengezinswoningen. Om robuuste conclusies te kunnen trekken over verschillen in kostenniveaus tussen beleggers en woningcorporaties is het aan te bevelen om de kosten te beoordelen vanuit meerdere invalshoeken Kostensegmentatie Huurniveaus Om de kosten van de indices met elkaar te kunnen vergelijken is het geliberaliseerde segment uit de populatie van de beleggershuurwoningen gehaald, immers dit betreft 71% van de ROZ/IPD woningen (in waarde gemeten) en bij de aedex woningen slechts 10%. Deze populaties zijn vervolgens vergeleken (beleggershuurwoningen: alleen gereguleerde complexen; woningcorporaties: alle huurniveaus). Er is binnen deze huurniveaus geen nader onderzoek gedaan naar huurprijsklassen binnen het gereguleerde segment omdat het aantal woningen van de beleggers met huurniveaus onder de 350 per maand verwaarloosbaar is. Overigens leidt deze beperking in de huurprijsniveaus ertoe dat de omvang van de populatie van de beleggershuurwoningen (standing investments) is verlaagd van 15 miljard naar 4 miljard. Bouwperioden De bouwperioden die de aedex hanteert wijken af van de ROZ/IPD. De ROZ/IPD maakt meer onderscheid in de recentere perioden en de aedex juist meer in de oudere perioden. De complexen van de beleggers zijn gemiddeld van een recenter bouwjaar en hiermee moet natuurlijk in de vergelijking rekening worden gehouden want oudere woningen zullen hogere onderhoudskosten hebben. In onderstaande tabel wordt getoond welke perioden het best met elkaar corresponderen. 8

10 aedex ROZ/IPD aedex ROZ/IPD <1945 < < > > Overigens komen de beleggershuurwoningen van recentere datum grotendeels uit het geliberaliseerde segment. Het relatieve aandeel (gemeten in waarde en in aantallen woningen) per bouwperiode is dan: aedex Aandeel (in waarde) VHE: in aantallen en % ROZ/IPD Aandeel (in waarde) VHE: in aantallen en % % (55%) < % (14%) % (30%) % (62%) > % (15%) % (24%) 100% (100%) 100% (100%) Dit overzicht laat zien dat ook na het abstraheren bij de beleggershuurwoningen van het geliberaliseerde segment de leeftijdsverdeling nog sterk afwijkt. Bij de analyse van de kostenvergelijking dient derhalve rekening te worden gehouden met de afwijkende leeftijd van de populatie. De ROZ/IPD blijkt met 62% in aantallen en 47% in waarde gemeten sterker vertegenwoordigd in de bouwjaren dan de aedex in Uitgaande van de veronderstelling dat de bouwjaren gelijkelijk zijn verdeeld over de perioden en , dan zou de op die wijze geconstrueerde periode bij de ROZ/IPD uitkomen op een relatief aandeel van 49% in aantallen en 39% in waarde. Daarmee is het middensegment dichter bij elkaar gekomen. Dan blijven er evenwel forse verschillen in de periode tot 1970/4 en de periode na De woningvoorraad van de woningcorporaties is relatief veel ouder dan die van de institutionele beleggers. De forse verkoopvolumes van de institutionele beleggers in de afgelopen 10 jaar zullen hieraan sterk hebben bijgedragen. Meergezins- en eengezinswoningen (MGW vs EGW) Het onderscheid tussen MGW en EGW is relevant omdat het kostenniveau van meergezinswoningen hoger zal zijn. Uitgaande van de gedefinieerde populaties is de verdeling gemeten naar de waarde en in aantallen over MGW en EGW als volgt: aedex Aandeel (in waarde) VHE: in aantallen en % ROZ/IPD Aandeel (in waarde) VHE: in aantallen en % MGW 54% (56%) MGW 50% (54%) EGW 46% (44%) EGW 50% (46%) 100% (100%) 100% (100%) Uit dit overzicht blijkt dat er (in aantallen gemeten) een lichte oververtegenwoordiging is van MGW ten opzichte van EGW. Overigens is deze verhouding bij de ROZ/IPD ongeveer hetzelfde als de populatie uit alle huurniveaus bestaat. Door deze gelijke verdeling bij de woningcorporaties en de beleggers zal de invloed van MGW en EGW dus gering zijn. 9

11 4.2.2 Kostenratio s Kosten t.o.v. bruto huurinkomsten Woningen met hogere huurinkomsten zullen doorgaans in absolute zin hogere kosten hebben vanwege de verwachte hogere leegwaardes (en daarmee hogere OZB en verzekeringspremies) en grotere metrages (hogere onderhoudskosten). Anderzijds wordt het (maximale) huurniveau in het gereguleerde segment via de puntentelling ook gebaseerd op andere elementen dan het metrage. Kosten per VHE Er zijn ook argumenten om te veronderstellen dat de kosten zich het best laten relateren aan het aantal verhuurbare eenheden. De grootste onderhoudsposten zijn de vernieuwing van keukens en badkamers, schilderwerk en nieuwe verwarmingsketels. Deze kosten zullen slechts in beperkte mate zijn te relateren aan het huurniveau (binnen het gereguleerde segment) en zullen dan per woning slechts beperkt afwijken. Kosten per m² De meeste kostensoorten zijn op een of andere wijze gerelateerd aan de grootte van de woning. In de aedex zijn de meters gedefinieerd volgens het WoningWaarderingStelsel (WWS). Dit betekent onder meer dat de gangen niet meetellen, een afwijking van grofweg 5-10%. De ROZ/IPD heeft in de bestanden het bruto verhuurbaar oppervlak (BVO meters) staan. Voor de leegwaardereferenties bij het taxeren dient wel te worden bedacht dat de Fundameters GBO meters zijn, waarbij de metrages bij eengezinswoningen veelal met een korrel zout moeten worden genomen. Voorts dient te worden opgemerkt dat de nauwkeurigheid van de opgegeven metrages in de ROZ/IPD voor de sector woningen nog een verbeteringsslag behoeft. 10

12 5 Kostenvergelijking woningen aedex en ROZ/IPD 5.1 Exploitatiekosten per m² De vergelijking van de exploitatiekosten per m² geeft het volgende beeld over 2008: AEDEX 2008 Exploitatiekosten in per m2 Kale huur in per m2 Onderhoud Beheer Verhuur Vast Overig Totaal MGW voor ,2 12,1 0,1 7,8 1,5 43,8 MGW ,7 11,8 0,2 4,2 1,0 38,9 MGW ,0 10,4 0,2 4,1 0,7 42,4 MGW ,2 12,0 0,3 4,7 0,9 43,1 MGW na ,3 10,6 0,3 4,5 0,7 31,5 MGW gem 74 23,1 11,2 0,3 4,7 0,9 40,1 EGW voor ,4 9,2 0,2 4,8 0,5 39,2 EGW ,1 8,5 0,4 4,0 0,5 35,5 EGW ,2 6,9 0,9 3,5 0,3 31,8 EGW ,9 8,1 0,9 3,7 0,4 30,0 EGW na ,2 8,8 0,5 4,0 0,4 23,9 EGW gem 66 18,6 8,0 0,7 3,9 0,4 31,6 Totaal alle huurniveaus 71 20,4 9,7 0,4 4,2 0,6 35,3 Totaal gereguleerd 70 21,3 10,1 0,4 4,3 0,7 36,8 Totaal geliberaliseerd 93 11,4 5,9 0,1 2,4 0,2 20,0 ROZ/IPD 2008 MGW voor ,2 2,6 0,6 3,7 0,1 24,2 MGW ,2 2,9 0,8 4,4 0,5 18,8 MGW ,0 3,5 0,8 3,7 0,3 20,3 MGW ,7 3,3 0,9 3,7 0,5 19,1 MGW na ,1 3,8 1,3 4,7 3,2 24,1 MGW gem 82 10,0 3,2 0,8 3,9 0,5 18,4 EGW voor ,6 2,0 0,3 2,8 0,1 12,8 EGW ,1 1,8 0,4 2,4 0,0 12,7 EGW ,2 2,1 0,6 2,6 0,3 13,8 EGW ,9 2,1 0,8 3,1 0,5 13,4 EGW na ,0 2,3 0,6 3,2 0,2 8,9 EGW gem 60 7,9 2,0 0,5 2,6 0,2 13,2 Totaal gereguleerd 70 10,0 2,5 0,7 3,2 0,3 16,7 Totaal alle huurniveaus 79 11,1 2,5 0,9 3,4 2,8 20,7 AEDEX minus ROZ/IPD MGW gem 8,1 13,1 8,0 0,5 0,8 0,4 21,7 EGW gem 5,7 10,7 6,0 0,2 1,3 0,2 18,4 Gereguleerd 0,3 11,3 7,6 0,3 1,1 0,4 20,1 Alle huurniveaus 7,6 9,3 7,2 0,5 0,8 2,2 14,6 Aedex gedeeld door ROZ/IPD MGW gem 90% 231% 351% 32% 120% 171% 218% EGW gem 109% 236% 402% 136% 149% 200% 240% Gereguleerd 100% 213% 404% 63% 135% 219% 220% Alle huurniveaus 90% 184% 388% 46% 123% 23% 171% 11

13 Uit dit overzicht van de exploitatiekosten per m² zijn de volgende conclusies te trekken: De exploitatiekosten per m² voor de gereguleerde woningen liggen voor de aedex ( 36,80 per m²) ruim op het dubbele (+120%) van de ROZ/IPD ( 16,70). Met name de grootste post onderhoudskosten ligt bij aedex op het dubbele ( 21,30 per m² vs. 10,00 per m²). De beheerkosten liggen eveneens op een fors hoger niveau ( 10,10 per m² vs. 2,50 per m²). De onderhoudskosten blijken voor de MGW slechts in beperkte mate afhankelijk te zijn van de bouwperiode. De aedex woningen uit de periode vóór 1945 blijken geen hogere onderhoudskosten te hebben dan de MGW woningen uit de periode De exploitatiekosten per m² van MGW liggen bij de aedex circa 30% hoger dan voor EGW; bij de ROZ/IPD is dit zelfs 40%. Bij de kale huur per m² valt het volgende op: De kale huur per m² is voor het gereguleerde segment zowel bij de aedex als de ROZ/IPD 70 per m². Uit nader verkregen informatie is gebleken dat bij de ROZ/IPD de gemiddelde maandhuur voor het gereguleerde segment 543 bedraagt en bij de aedex 397. Het gemiddelde metrage per VHE bedraagt bij de ROZ/IPD 93 m² (BVO), bij de aedex is dit 66 m² (WWS). Afgezien van de afwijkende definitie komt dit per m² neer op 5,84 voor de ROZ/IPD en 6,01 voor de aedex woningen. Volgens de VROM publicatie Cijfers van Wonen, Wijken en Integratie 2009 ligt de gemiddelde kale huur voor EGW op 441, voor MGW op 401 en gemiddeld op 421. Voor de corporatiewoningen ligt het gemiddelde op 395 en voor beleggers op 680. Deze cijfers bevatten ook de populatie van geliberaliseerde woningen en dit beïnvloedt het gemiddelde van de beleggerswoningen in hoge mate. De gemiddelde kale huur per m² voor EGW ligt bij de aedex ( 66) hoger dan bij de ROZ/IPD ( 60); bij de MGW is dit precies andersom (aedex 74 en ROZ/IPD 82). De kale huur per m² bij de aedex voor EGW en bij de ROZ/IPD voor EGW is relatief laag ten opzichte van de andere bouwperioden. In deze cijfers is geen rekening gehouden met de verschillen in de definitie van de metrages. Als de ROZ/IPD meters met zo n 5-10% zouden worden verlaagd voor de WSW definitie, dan zou de gemiddelde huur per m² voor het gereguleerde segment bij de ROZ/IPD navenant toenemen. De cijfers laten evenwel zien dat ook als rekening wordt gehouden met andere meterdefinities de verschillen niet significant zijn. Of anders geformuleerd: ook de institutionele beleggers geven een maatschappelijk dividend. Het is evenwel niet uit te sluiten dat verschillen in de samenstelling (bijvoorbeeld naar regio) van de twee indices invloed heeft op de huurniveaus. 12

14 5.2 Exploitatiekosten als % van de bruto-inkomsten De vergelijking van de exploitatiekosten in % van de bruto-inkomsten geeft het volgende beeld over 2008: AEDEX 2008 Exploitatiekosten als % van de bruto inkomsten Onderhoud Beheer Verhuur Vast Overig Totaal MGW voor ,3 17,6 0,2 11,4 2,2 63,7 MGW ,0 17,4 0,2 6,2 1,4 57,4 MGW ,4 15,6 0,3 6,2 1,0 63,5 MGW ,8 15,1 0,4 5,9 1,1 54,4 MGW na ,5 12,8 0,4 5,5 0,9 38,0 MGW gem 31,1 15,1 0,3 6,3 1,2 54,0 EGW voor ,2 14,0 0,3 7,4 0,8 59,7 EGW ,5 13,3 0,6 6,3 0,8 55,4 EGW ,9 11,2 1,5 5,7 0,5 51,8 EGW ,8 11,9 1,3 5,5 0,5 43,9 EGW na ,9 12,0 0,7 5,4 0,6 32,7 EGW gem 28,2 12,2 1,0 5,9 0,6 47,9 Totaal alle huurniveaus 28,4 13,7 0,6 5,9 0,9 49,4 Totaal gereguleerd 30,1 14,3 0,6 6,1 0,9 52,0 Totaal geliberaliseerd 12,2 6,3 0,1 2,6 0,3 21,5 ROZ/IPD 2008 MGW voor ,4 3,5 0,8 5,0 0,1 31,8 MGW ,5 3,5 0,9 5,1 0,6 22,6 MGW ,4 4,3 1,0 4,5 0,4 24,6 MGW ,9 3,8 1,2 4,5 0,9 23,3 MGW na ,4 3,8 1,5 5,1 3,7 23,5 MGW gem 14,6 3,8 1,0 4,7 0,8 24,9 EGW voor ,2 3,2 0,5 4,7 0,4 21,0 EGW ,6 3,3 0,8 4,3 0,1 23,1 EGW ,7 3,4 1,0 4,2 0,2 22,5 EGW ,4 3,2 1,2 4,8 0,8 20,4 EGW na ,6 3,6 0,8 4,8 0,1 12,7 EGW gem 13,3 3,3 0,9 4,4 0,2 22,1 Totaal gereguleerd 14,0 3,6 1,0 4,6 0,5 23,7 Totaal alle huurniveaus 13,5 3,2 1,2 4,3 3,8 26,0 AEDEX minus ROZ/IPD MGW gem 16,5 11,3 0,7 1,6 0,4 29,1 EGW gem 14,9 8,9 0,1 1,5 0,4 25,8 Gereguleerd 16,1 10,7 0,4 1,5 0,4 28,3 Alle huurniveaus 14,9 10,5 0,6 1,6 2,9 23,4 Aedex gedeeld door ROZ/IPD MGW gem 213% 398% 35% 134% 144% 217% EGW gem 212% 369% 114% 133% 303% 217% Gereguleerd 215% 396% 62% 133% 186% 220% Alle huurniveaus 210% 427% 48% 136% 24% 190% 13

15 Uit dit overzicht van de exploitatiekosten in % van de bruto-inkomsten zijn de volgende conclusies te trekken: De exploitatiekosten in % van de bruto-inkomsten voor de gereguleerde woningen liggen voor de aedex (52,0%) ruim op het dubbele (+115%) van de ROZ/IPD (23,7%). Met name de grootste post onderhoudskosten ligt bij aedex op het dubbele (30,1% vs. 14,0%). De beheerkosten liggen eveneens op een fors hoger niveau (14,3% vs. 3,6%). De exploitatiekosten in % van de bruto-inkomsten van MGW liggen bij zowel de aedex als de ROZ/IPD 12% hoger dan voor EGW. 14

16 5.3 Exploitatiekosten per VHE De vergelijking van de exploitatiekosten per VHE geeft het volgende beeld over 2008: AEDEX 2008 Exploitatiekosten in per VHE Onderhoud Beheer Verhuur Vast Overig Totaal MGW voor MGW MGW MGW MGW na MGW gem EGW voor EGW EGW EGW EGW na EGW gem Totaal alle huurniveaus Totaal gereguleerd Totaal geliberaliseerd ROZ/IPD 2008 MGW voor MGW MGW MGW MGW na MGW gem EGW voor EGW EGW EGW EGW na EGW gem Totaal gereguleerd Totaal alle huurniveaus AEDEX minus ROZ/IPD MGW gem 481,8 442,9 50,1 15,8 3,3 862,1 EGW gem 559,7 405,2 7,2 10,3 17,1 985,1 Gereguleerd 515,2 430,9 33,1 6,3 11,1 917,7 Alle huurniveaus 392,0 402,8 73,3 65,5 9,4 646,7 Aedex gedeeld door ROZ/IPD MGW gem 152% 282% 24% 95% 107% 154% EGW gem 163% 283% 88% 104% 222% 167% Gereguleerd 157% 285% 47% 98% 134% 160% Alle huurniveaus 138% 254% 29% 82% 83% 136% 15

17 Uit dit overzicht van de exploitatiekosten per VHE zijn de volgende conclusies te trekken: De exploitatiekosten per VHE voor de gereguleerde woningen liggen bij de aedex ( 2.455) 60% hoger dan bij de ROZ/IPD ( 1.537). Met name de grootste post onderhoudskosten ligt bij aedex 57% hoger ( vs. 911). De beheerkosten liggen eveneens op een fors hoger niveau ( 664 vs. 233). De exploitatiekosten per VHE van MGW liggen bij de aedex op ongeveer hetzelfde niveau als de EGW; bij de ROZ/IPD is dit 8% hoger dan voor EGW. De Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) geeft uitgebreid informatie over met name onderhoudskosten per woning, onderverdeeld naar type woning en bouwperiode. In bijlage 2 is op basis van de VEX 2009 een korte samenvatting weergegeven van de onderhoudskosten voor de meest relevante woningtypen voor dit onderzoek. Afhankelijk van type woning en bouwperiode liggen de onderhoudskosten in een bandbreedte van 600 tot Indien er sprake is van een lift dan zullen de kosten echter hoger liggen. De ROZ/IPD woningen liggen met een gemiddelde van 911 binnen deze bandbreedte; de aedex woningen met komen ruimschoots buiten deze bandbreedte. Voor beheerkosten geeft de VEX aan dat dit circa 200 tot 260 per woning bedraagt. Ook hier liggen de ROZ/IPD binnen de bandbreedte en de aedex woningen daar ver buiten. 5.4 Vergelijking van de drie kostenratio s Het blijkt weinig uit te maken welke kostenratio wordt genomen: de exploitatiekosten liggen voor vergelijkbare huurniveaus (gereguleerde woningen) bij de aedex woningen ruim hoger dan bij de beleggershuurwoningen. Exploitatiekosten aedex ROZ/IPD Verschil (absoluut) Verschil (relatief t.o.v. ROZ/IPD) Per m² 36,80 16,70 19, % In % van bruto-inkomsten 52,0% 23,7% 28,3% + 119% Per VHE % Met name de onderhoudskosten en de beheerkosten lopen sterk uiteen. Voorts is onderzocht of er significante verschillen zijn in geactiveerde uitgaven. In de ROZ/IPD is in 2008 voor het gereguleerde segment 12,2 miljoen geactiveerd, dat is gemiddeld 368 per woning. Bij de aedex is dit gemiddeld 289 per woning. Als de exploitatiekosten hiervoor worden gecorrigeerd dan neemt het absolute verschil per VHE af van 918 tot 839 en het relatieve verschil van 60% tot 44%. 5.5 Consistentie onderzoeksresultaten met andere bronnen In hoofdstuk 3 zijn de resultaten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) over de hoogte van de objectgebonden kosten over 2004 behandeld. Voor de commerciële verhuurders kwamen de objectgebonden uit op en 26,8% van de huuropbrengsten (tot aan de liberalisatiegrens) en voor de woningcorporaties op en 41,4%. Met name de kosten per VHE liggen bij de nu onderzochte data voor de aedex en de ROZ/IPD woningen veel verder uit elkaar dan bij het CFV onderzoek. 16

18 Het onderzoek van Gerard van Middelaar was mede gebaseerd op vergelijkbare populaties, namelijk de aedex en ROZ/IPD cijfers over Voor 2003 bedroegen de kosten voor de aedex per VHE en 46,0% van de bruto-inkomsten, voor de ROZ/IPD en 27,2%. Hierin waren echter alle woningen van de beleggers begrepen, dus ook de geliberaliseerde woningen. Door deze samenstelling zijn de kosten ogenschijnlijk dicht bij elkaar gekomen. Want als alleen de gereguleerde woningen worden vergeleken is het verschil wellicht veel groter. Uit deze gegevens kan worden afgeleid dat de kosten per VHE voor de aedex woningen tussen 2003 en 2008 met 34,2% zijn gestegen van naar Voor de ROZ/IPD woningen (alle huursegmenten conform de samenstelling van Van Middelaar) zijn de kosten gedaald van in 2003 naar in Het verschil in de exploitatiekosten tussen de woningcorporaties en de beleggers blijkt derhalve in de afgelopen jaren sterk toegenomen. De analyse van de heren Conijn en Schilder is mede gebaseerd op VEX-standaarden. De beheerlasten worden hierin anders benaderd dan in de Vastgoed Exploitatiewijzer die uitgaat van 200 tot 260 per woning. In het onderzoek van Conijn en Schilder werd over 2007 uitgegaan van een gemiddelde beheerlast voor corporatiewoningen van en een marktconforme evenwichtswaarde van 730. In de aedex cijfers over 2008 is het gemiddelde 664 per woning, dus ruim onder de Voor een gemiddelde corporatiewoning berekenen zij onderhoudskosten. Uit de aedex cijfers over 2008 volgt een gemiddelde van en dat ligt dus 26,7% hoger. De marktconforme evenwichtswaarde van 875 ligt ongeveer op het niveau van de gereguleerde woningen uit de ROZ/IPD ( 911). De waardekloof lijkt daarmee nog groter geworden dan Conijn en Schilder hebben berekend. 17

19 6 Conclusies en slotopmerkingen De cijfers over de hoogte van de exploitatiekosten van het woningbezit van woningcorporaties in vergelijking tot die van institutionele beleggers geven een eenduidige conclusie. De woningcorporaties hebben fors hogere exploitatielasten dan de institutionele beleggers: gemeten als percentage van de bruto inkomsten en per m² ruim het dubbele, per VHE zijn de kosten ruim 50% hoger. Voor deze analyse zijn de woningen met een geliberaliseerde huur uit de populatie van de ROZ/IPD gehaald. Een belangrijkere conclusie is dat het verschil de afgelopen jaren sterk is toegenomen: de exploitatiekosten van de aedex woningen stegen van 2003 tot 2008 met 34,2%, gecorrigeerd voor inflatie met 31,5%. Vanzelfsprekend zijn er kanttekeningen te plaatsen bij de hier gepresenteerde kostenvergelijking: De samenstelling van de aedex en de dekkingsgraad van 33% kan afwijken van het woningbezit van alle woningcorporaties. De samenstelling van de woningen (ouderdom, metrage, regio) van de woningcorporaties wijkt af van het woningbestand van de institutionele beleggers. De woningen van de institutionele beleggers bevinden zich bijvoorbeeld niet of nauwelijks in de oudere wijken van de grote steden. Met name het aandeel van de woningen uit 1970 en ouder wijkt sterk en dit heeft een kostenverhogend effect voor de aedex woningen (maar uit de data blijkt ook dat de onderhoudskosten bij de aedex voor oudere woningen nauwelijks afwijken van die van jongere woningen). Er is gekozen voor één meetjaar (2008) en er kunnen ondanks de grote aantallen woningen in de populatie en het aantal participanten toch afwijkingen tussen de jaren optreden. De beheeractiviteiten lijken niet vergelijkbaar want de afwijking tussen de twee indices is enorm. De geconstateerde grote verschillen roepen natuurlijk vragen op. Betreft het hier weloverwogen extra uitgaven voor de doelgroep of is er ook sprake van inefficiency? In ieder geval vergt het een uitgebreidere kostenregistratie naar soorten activiteiten in de aedex (op basis van kostenverbijzondering in de financiële administraties van de woningcorporaties) zodat men aan de hand van die registratie in staat is om verantwoording af te leggen over de financiële consequenties van deze activiteiten en de effectiviteit daarvan. De benadering dat lagere exploitatiekosten leiden tot een betere financierbaarheid is risicovol: met een direct rendement van 2,5% (uitgaande van de aedex waardedefinitie) is de afhankelijkheid van de renteontwikkeling al erg groot en dit beeld wijzigt nauwelijks bij een als gevolg van kostenbesparingen hoger direct rendement van bijvoorbeeld 3%. Een positieve hefboomwerking wordt dan al snel afhankelijk van het kunnen realiseren van verkoopresultaten. De kostenverschillen zitten met name in onderhoud en beheer. De ROZ/IPD heeft sinds 2002 een managementkostenindex waarin de managementkosten (beheer, courtage, overhead) van de participanten worden gebenchmarkt. Het is te overwegen om een dergelijke index ook voor de corporaties in te voeren. 18

20 Een ander punt is dat de definities en segmentaties van de aedex en de ROZ/IPD niet geheel uniform zijn. Te denken valt aan de definitie van de metrages en de segmentatie naar bouwperioden. Daarnaast zal de aedex behoefte hebben aan een nadere uitsplitsing van de onderhoudskosten en de beheerkosten zodat de extra activiteiten zich laten onderscheiden van de reguliere activiteiten. 19

21 Bijlage 1 Overzicht data aedex en ROZ/IPD 2008 KOSTENVERGELIJKING 2008 AEDEX 2008 Exploitatiekosten in per m2 Exploitatiekosten als % van de bruto inkomsten Exploitatiekosten in per VHE Kapitaalsuitgaven Kapitaalswaarde Aantal Kale huur in per m2 Onderhoud Beheer Verhuu r Vast Overig Totaal Onderhoud Beheer Verhuur Vast Overig Totaal Onderhoud Beheer Verhuur Vast Overig Totaal per m2 als % bi per VHE objecten in x mln objecten MGW voor ,2 12,1 0,1 7,8 1,5 43,8 32,3 17,6 0,2 11,4 2,2 63, ,0 11,7 456, MGW ,7 11,8 0,2 4,2 1,0 38,9 32,0 17,4 0,2 6,2 1,4 57, ,5 5,2 203, MGW ,0 10,4 0,2 4,1 0,7 42,4 40,4 15,6 0,3 6,2 1,0 63, ,4 6,5 283, MGW ,2 12,0 0,3 4,7 0,9 43,1 31,8 15,1 0,4 5,9 1,1 54, ,7 3,4 156, MGW na ,3 10,6 0,3 4,5 0,7 31,5 18,5 12,8 0,4 5,5 0,9 38, ,0 3,6 196, MGW gem 74 23,1 11,2 0,3 4,7 0,9 40,1 31,1 15,1 0,3 6,3 1,2 54, ,8 5,1 229, EGW voor ,4 9,2 0,2 4,8 0,5 39,2 37,2 14,0 0,3 7,4 0,8 59, ,6 10,0 427, EGW ,1 8,5 0,4 4,0 0,5 35,5 34,5 13,3 0,6 6,3 0,8 55, ,7 12,0 541, EGW ,2 6,9 0,9 3,5 0,3 31,8 32,9 11,2 1,5 5,7 0,5 51, ,5 9,0 470, EGW ,9 8,1 0,9 3,7 0,4 30,0 24,8 11,9 1,3 5,5 0,5 43, ,5 5,1 277, EGW na ,2 8,8 0,5 4,0 0,4 23,9 13,9 12,0 0,7 5,4 0,6 32, ,1 4,2 247, EGW gem 66 18,6 8,0 0,7 3,9 0,4 31,6 28,2 12,2 1,0 5,9 0,6 47, ,0 7,6 388, Totaal alle huurniveaus 71 20,4 9,7 0,4 4,2 0,6 35,3 28,4 13,7 0,6 5,9 0,9 49, ,2 5,9 289, Totaal gereguleerd 70 21,3 10,1 0,4 4,3 0,7 36,8 30,1 14,3 0,6 6,1 0,9 52, ,2 6,0 287,6 Totaal geliberaliseerd 93 11,4 5,9 0,1 2,4 0,2 20,0 12,2 6,3 0,1 2,6 0,3 21, ,6 5,0 431,3 ROZ/IPD 2008 MGW voor ,2 2,6 0,6 3,7 0,1 24,2 22,4 3,5 0,8 5,0 0,1 31, ,8 10,9 657, MGW ,2 2,9 0,8 4,4 0,5 18,8 12,5 3,5 0,9 5,1 0,6 22, ,6 8,6 536, MGW ,0 3,5 0,8 3,7 0,3 20,3 14,4 4,3 1,0 4,5 0,4 24, ,0 7,4 470, MGW ,7 3,3 0,9 3,7 0,5 19,1 12,9 3,8 1,2 4,5 0,9 23, ,4 4,5 301, MGW na ,1 3,8 1,3 4,7 3,2 24,1 9,4 3,8 1,5 5,1 3,7 23, ,1 2,9 176, MGW gem 82 10,0 3,2 0,8 3,9 0,5 18,4 14,6 3,8 1,0 4,7 0,8 24, ,1 7,1 448, EGW voor ,6 2,0 0,3 2,8 0,1 12,8 12,2 3,2 0,5 4,7 0,4 21, ,2 6,7 421, EGW ,1 1,8 0,4 2,4 0,0 12,7 14,6 3,3 0,8 4,3 0,1 23, ,1 4,6 304, EGW ,2 2,1 0,6 2,6 0,3 13,8 13,7 3,4 1,0 4,2 0,2 22, ,8 4,0 269, EGW ,9 2,1 0,8 3,1 0,5 13,4 10,4 3,2 1,2 4,8 0,8 20, ,9 1,2 81, EGW na ,0 2,3 0,6 3,2 0,2 8,9 3,6 3,6 0,8 4,8 0,1 12, ,5 0,8 57, EGW gem 60 7,9 2,0 0,5 2,6 0,2 13,2 13,3 3,3 0,9 4,4 0,2 22, ,8 4,1 274, Totaal gereguleerd 70 10,0 2,5 0,7 3,2 0,3 16,7 14,0 3,6 1,0 4,6 0,5 23, ,4 5,7 368, Totaal alle huurniveaus 79 11,1 2,5 0,9 3,4 2,8 20,7 13,5 3,2 1,2 4,3 3,8 26, ,8 5,2 424, AEDEX minus ROZ/IPD MGW gem 8,1 13,1 8,0 0,5 0,8 0,4 21,7 16,5 11,3 0,7 1,6 0,4 29,1 481,8 442,9 50,1 15,8 3,3 862,1 2,4 2,0 219,4 EGW gem 5,7 10,7 6,0 0,2 1,3 0,2 18,4 14,9 8,9 0,1 1,5 0,4 25,8 559,7 405,2 7,2 10,3 17,1 985,1 2,2 3,5 114,2 Gereguleerd 0,3 11,3 7,6 0,3 1,1 0,4 20,1 16,1 10,7 0,4 1,5 0,4 28,3 515,2 430,9 33,1 6,3 11,1 917,7 0,1 0,3 80,9 Alle huurniveaus 7,6 9,3 7,2 0,5 0,8 2,2 14,6 14,9 10,5 0,6 1,6 2,9 23,4 392,0 402,8 73,3 65,5 9,4 646,7 0,9 0,2 6,3 Aedex gedeeld door ROZ/IPD MGW gem 90% 231% 351% 32% 120% 171% 218% 213% 398% 35% 134% 144% 217% 152% 282% 24% 95% 107% 154% 61% 71% 51% EGW gem 109% 236% 402% 136% 149% 200% 240% 212% 369% 114% 133% 303% 217% 163% 283% 88% 104% 222% 167% 176% 185% 142% Gereguleerd 100% 213% 404% 63% 135% 219% 220% 215% 396% 62% 133% 186% 220% 157% 285% 47% 98% 134% 160% 97% 105% 78% Alle huurniveaus 90% 184% 388% 46% 123% 23% 171% 210% 427% 48% 136% 24% 190% 138% 254% 29% 82% 83% 136% 113% 113% 68% 20

22 Bijlage 2 Samenvatting onderhoudskosten VEX 2009 Voor de onderzochte populaties zijn de onderstaande woningtypen het meest relevant. EGW Type Omschrijving Dak Bouwperiode Basisonderhoud + CV 1 Eengezinswoning Hellend < Eengezinswoning Hellend Eengezinswoning Hellend Eengezins-seniorenwoning Hellend Eengezinswoning Hellend Eengezinswoning Hellend > MGW Type Omschrijving Dak Bouwperiode Basisonderhoud + CV 14 Open portiekwoning Hellend < Open portiekflat Vlak < Etagewoning Hellend < Etagewoning Vlak < Trappenhuisflat Hellend < Trappenhuisflat t/m 4 lagen Hellend < Trappenhuisflat t/m 4 lagen Hellend Trappenhuisflat t/m 4 lagen Vlak < Trappenhuisflat t/m 4 lagen Vlak Trappenhuisflat t/m 4 lagen Vlak Trappenhuisflat t/m 4 lagen Vlak > Trappenhuisflat > 4 lagen Vlak > Trappenhuisflat > 4 lagen Vlak > Trappenhuis-/ corridorflat t/m 4 lagen Vlak > Trappenhuis-/ corridorflat > 4 lagen Vlak Trappenhuis-/ corridorflat > 4 lagen Vlak Galerijflat t/m 2 lagen Vlak Galerijflat t/m 4 lagen Vlak Galerijflat t/m 4 lagen Vlak Galerijflat t/m 4 lagen Vlak > Galerijflat > 4 lagen Vlak Galerijflat > 4 lagen Vlak Galerijflat > 4 lagen Vlak > Bovenwoning Vlak Vinexwoning Vlak > Galerijflat 2 lagen Hellend > Uitgangspunten voor deze samenvatting: Houten kozijnen (dus geen kunststof kozijnen die in onderhoud per jaar goedkoper zijn) Exclusief groot vervangingsonderhoud (GVO), exclusief vervanging kozijnen (frequentie: 40 jaar), dakpannen (60 jaar) en voegwerk (40 jaar). Voor een gemiddelde woning is dit totaal circa 350 per jaar Individuele CV bij MGW (geabstraheerd van hydroforen en ww-installaties): standaard 138 per woning (collectief is circa 100 duurder) Geen zogenaamde R types (gerenoveerde woningen) met circa 100 lagere onderhoudskosten in bovenstaande referenties meegenomen Er is geen rekening gehouden met liftonderhoud Gevelonderhoudsinstallaties kosten ruim per jaar maar zullen waarschijnlijk niet veel voorkomen in de onderzochte populaties 21

23 Geraadpleegde literatuur Centraal Fonds Volkshuisvesting ( 2005). Onderzoek Bedrijfslasten Woningcorporaties. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting Centraal Fonds Volkshuisvesting ( 2006). Vervolgonderzoek Bedrijfslasten Woningcorporaties. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting Conijn J. en F. Schilder (2009). Hoe woningcorporaties hun waarde verliezen. ESB 94 (4567), Conijn J. en F. Schilder (2009). How housing associations lose their value: the value gap in the Netherlands. ERES Conference Paper. Stockholm: ERES FGH (2009). Vastgoed Exploitatiewijzer Den Haag: Sdu Uitgevers Gerard van Middelaar (2005). Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties: Bedrijfseconomische verkenning en vergelijking van de bedrijfslasten in de corporatiesector in de periode Master thesis voor de Amsterdam School of Real Estate Ministerie van VROM (2009). Cijfers over Wonen, Wijken en Integratie Den Haag: Ministerie van VROM 22