Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Vrijheidsstraat KX OUDE PEKELA Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 550,00 per maand wordt vanaf 1 oktober 2014 tijdelijk verlaagd tot 220,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 4 november 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 22 september 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 12 februari 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 7

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders en hun gemachtigde: De zaak (ontruiming) bij de kantonrechter loopt nog, staat voor vonnis; wij hebben protest ingediend tegen de vordering van verhuurder; ik heb geen uitstel van het vonnis gevraagd; in reconventie heb ik bij huurmatiging en herstel van gebreken gevorderd. Zodra de rechter vonnis heeft gewezen, zal ik de uitspraak aan de huurcommissie sturen. Inmiddels is er een monteur geweest die onderzoek aan de cv-ketel heeft uitgevoerd; hij heeft gebreken vastgesteld inzake de luchttoevoer, de condensafvoer en een lekkage; hierdoor valt de ketel geregeld in storing; Het rapport is duidelijk; De woonruimte is niet bewoonbaar, vies; radiatoren ontbreken, elektrische installatie is niet veilig; er is heel veel mis; er zit geen behang op de muren, er zijn volop resten van roet aanwezig en het stinkt; ook is een afvoer verstopt; dit geeft in het toilet problemen en bij regen staat de badkamer blank; De woning was uitgebrand; huurders verbleven op een camping waar ze weg moesten; de oplossing was om deze woning te betrekken; verhuurder heeft gezegd dat huurders er konden gaan wonen en dat er laten gestart zou worden met opknappen van de woning; later heeft verhuurder gezegd dat dit niet doorging omdat het te duur werd; Verhuurder kwam met 4 personen om naar de ketel te kijken; dit was een intimiderende situatie; verhuurder stelt dat de ketel 1 jaar oud is en dat deze door toedoen van huurders defect is, maar wellicht heeft de installateur de ketel niet goed gemonteerd; Huurders willen graag dat alles in orde komt; Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik heb beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd bij de rechter, omdat er vanaf april 2014 al geen huur is betaald; De cv-ketel is een jaar oud en is na de brand geïnstalleerd door een erkend installateur; de huurders hebben de ketel onklaar gemaakt; de contacten over de ketel liepen niet goed maar er is wel een monteur gestuurd; we hebben de politie ingelicht over de gang van zaken en de relatie met huurders, ons werd geadviseerd getuigen mee te nemen, daarom zijn we met meerdere personen naar de ketel komen kijken; Het behangen van muren is voor rekening van huurder; Over de verstopte afvoer heb ik documenten van de aannemer waaruit blijkt dat huurders niet meewerken aan de noodzakelijke werkzaamheden; de aannemer is door hen diverse keren weggestuurd; Huurders hebben heel veel in de woning zelf kapotgemaakt; De keuken is door ons geplaatst; de werkzaamheden konden niet afgerond worden want we mochten op zeker moment de woning niet meer in van huurder; zij hebben ons met de dood bedreigd; Na de brand is er een schoonmaakbedrijf geweest in de woning, daar hebben we een nota van; Pagina 2 van 7

3 Bij de rechtszaak was de deurwaarder onze gemachtigde; hij kan alle documenten aan huurders gemachtigde sturen die bewijzen dat huurder geen medewerking verleent aan het opheffen van gebreken. Zaaknummer Ter zitting heeft de commissie verhuurder toegestaan vóór 21 april 2015 aan de Huurcommissie en aan huurders gemachtigde documenten ten sturen waaruit blijkt dat huurder geen of onvoldoende medewerking heeft verleend aan het opheffen van gebreken. Huurders gemachtigde zal over die stukken vóór 20 april 2015 een schriftelijke reactie aan de Huurcommissie sturen. Op 29 april 2015 werd door de receptie aan de commissiesecretaris in het gebouw Cascadecomplex te Groningen een enveloppe met inhoud overhandigd. De afzender is verhuurder, de datum van de portozegel is 22 april Verhuurder heeft de stukken dus niet aan het correspondentieadres van de Huurcommissie gestuurd. De enveloppe bevat de volgende documenten: factuur van 7 oktober 2013 van aanbrengen van kunststof kozijnen; factuur van 23 oktober 2013 van aankoop van cv-ketel; factuur van 6 november 2013 van het vervangen van een ruit in de woonruimte; factuur van 11 november 2013 van brand- en roetreiniging; kostenoverzicht/rapportage van 22 maart 2013; huurcontract met ingang van 1 januari 2014; factuur van 17 januari 2014 herstel brandschade; factuur van 23 januari 2014 herstel brandschade; factuur van 16 april 2014 van doe het zelf zaak, diverse materialen; huuropzegging van 30 april 2014 door verhuurder; aanmaning huurbetaling van 30 april 2014 van verhuurder; brief van aannemer van 13 november 2014 aan verhuurder waarin hij het volgende schrijft: "U heeft ons opdracht gegeven voor diverse onderhoudswerkzaamheden bij uw woning. Onze werknemers hebben diverse keren bij u op de stoep gestaan (op afspraak), maar helaas werd de deur niet geopend. Voordat wij weer voor een dichte deur staan vragen wij u hoe we hiermee omgaan." Op 30 april 2015 heeft huurders gemachtigde aan de Huurcommissie per fax medegedeeld dat hij van verhuurder geen documenten heeft ontvangen. De commissie heeft haar rapporteur gevraagd naar zijn bevindingen tijdens het onderzoek in de woonruimte met betrekking tot de vuilwaterafvoer in de badkamer. Uit zijn nadere informatie blijkt dat er inderdaad sprake is van een ondeugdelijke vuilwater afvoer in de badkamer. Het water loopt moeilijk weg en niet volgens de geëigende weg. De riolering behoeft aandacht om een en ander te verhelpen. Abusievelijk is dit gebrek niet duidelijk in het rapport opgenomen. III Beoordeling De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 november Huurder heeft bij brief d.d. 22 september 2014 de klachten gemeld bij de verhuurder. De commissie geeft een oordeel over de klachten op 1 oktober Nu zeker op die Pagina 3 van 7

4 datum, partijen zijn in afwachting van een uitspraak van de rechter over het verzoek tot ontbinding, nog een huurovereenkomst bestaat, is zij bevoegd uitspraak op het verzoek van huurder te doen. De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 oktober Op die datum was de huurprijs 550,00 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor, tijdens en op haar verzoek na de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De riolering in de badkamer vertoont zodanige gebreken dat er lekkage van afvalwater in de woonruimte plaatsvindt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer M1). Tijdens de zitting verschilden partijen van mening over de vraag of huurder voldoende medewerking heeft verleend aan de door verhuurder in de arm genomen aannemer om de werkzaamheden te laten uitvoeren. Verhuurder stelde dat dit niet het geval was en dat hij daarvan bewijs kon leveren. Volgens gemachtigde van huurder willen huurders dat alles in de woning in orde komt en zij hebben geen medewerking geweigerd. Verhuurder is in de gelegenheid gesteld om zijn bewijs dat huurder niet dan wel onvoldoende zou hebben meegewerkt, vóór 21 april aan de Huurcommissie te leveren, met een kopie aan huurders gemachtigde. COUGB ENV Pagina 4 van 7

5 Verhuurder heeft een enveloppe met documenten kennelijk pas op 22 april 2015 gestuurd, niet aan het postadres van de Huurcommissie maar naar het Cascadecomplex te Groningen. In dit gebouw huurt de Huurcommissie regelmatig een ruimte om zitting te houden. Dit is echter geen kantoor- of werkruimte van de Huurcommissie. Daarnaast heeft verhuurder kennelijk verzuimd een kopie te sturen aan huurders gemachtigde gelet op diens brief per fax van 30 april De commissie gaat daarom voorbij aan verhuurders stelling dat hij door huurder onvoldoende in de gelegenheid is gesteld de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren. Overigens blijkt uit deze stukken ook niet ondubbelzinnig dat huurders geen medewerking verleenden, de aannemer heeft kennelijk een keer voor de dichte deur gestaan, maar anderzijds is hij in januari 2014 wel in de gelegenheid geweest om werkzaamheden te verrichten (facturen van 17 en 23 januari 2014). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden waarbij in aanmerking moet worden genomen dat de gestelde verstopping van de afvoer in de keuken niet in de klachtenmelding is vermeld en huurder geen klacht over de cv heeft gemeld. Deze zijn daarom niet in de beoordeling betrokken. Over het schoonmaken en behangen in de woonruimte hebben huurder en verhuurder kennelijk een afspraak gemaakt dat verhuurder dit zal (laten) uitvoeren. Dit is volgens huurder niet of onvoldoende uitgevoerd. Dit, de situatie na een door brand vervuilde woning, acht de commissie echter geen gebrek en dus geen reden op deze grond de huurprijs tijdelijk te verlagen. De commissie merkt hierbij nog op dat huurders de huurovereenkomst hebben gesloten en de woning hebben betrokken nadat er brand was geweest en voordat er werkzaamheden om de brandschade te verhelpen, waren uitgevoerd. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 550,00. De huurder betaalt dus 220,00 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 november Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 oktober Pagina 5 van 7

6 De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 550,00 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 oktober 2014 het volgende ernstige gebrek: De riolering in de badkamer vertoont zodanige gebreken dat er lekkage van afvalwater in de woonruimte plaatsvindt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer M1). De geldende huurprijs van 550,00 wordt vanaf 1 oktober 2014 tijdelijk verlaagd tot 220,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. COUGB ENV Pagina 6 van 7

7 Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, 7 mei 2015 De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Schuurman en T.H. Coehoorn Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7