MKBA Water in de tuinsteden

Transcriptie

1

2 MKBA Water in de tuinsteden In opdracht van Gemeente Rotterdam Freddie Rosenberg Rob de Wildt Thijs Luijkx januari 2008 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

3

4 Inhoudsopgave SAMENVATTING EN CONCLUSIES I 1 INLEIDING 1 2 ALGEMENE BESCHRIJVING MKBA DOEL VAN DE MKBA ONTWIKKELING VAN DE MKBA STAPPEN IN DE MKBA UITGANGSPUNTEN 5 3 VAARTUINEN IN TWEE STAPPEN DE VRAAGSTELLING DRIE ALTERNATIEVEN EN TWEE STAPPEN EFFECTEN 11 4 STAP 1: DE MEERWAARDE VAN COMBINEREN WATER- EN HERSTRUCTURERINGSOPGAVE EFFECTMETING EN WAARDERING VERDELING OVER PARTIJEN GEVOELIGHEID, KANSEN EN RISICO S 23 5 STAP 2: MEERWAARDE PLANTAGE ZUID EFFECTMETING EN -WAARDERING VERDELING OVER PARTIJEN GEVOELIGHEIDSANALYSE 32 R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

5

6 Samenvatting en conclusies In opdracht van de gemeente Rotterdam hebben West8 en RIGO een studie verricht naar het integreren van de herstructureringsopgave van de Zuidelijke Tuinsteden en de wateropgave. Onderdeel van deze studie vormt een Maatschappelijke kostenbatenanalyse (MKBA) van de plannen. Dit rapport beschrijft de resultaten van de MKBA. MKBA Een MKBA berekent het maatschappelijk rendement van een investering. In dat rendement worden alle effecten meegenomen die de welvaart (inclusief welzijn) van de maatschappij beïnvloeden. Daarmee onderscheidt de MKBA zich van een bedrijfseconomische analyse waarin alleen de financiële effecten voor de investeerder worden meegenomen. De financiële effecten voor de investeerder 1 vormen echter wel onderdeel van de maatschappelijke effecten. Door de maatschappelijke effecten toe te delen naar actoren (gemeente, corporatie, waterschap, bewoners etc.) wordt duidelijk wie de voor- en nadelen van de investering ontvangt. In het procédé van de MKBA wordt eerst gekeken naar het totale maatschappelijk rendement en vervolgens naar de verdeling daarvan. Doel van het project Doel van het project Tuinsteden is plannen te ontwikkelen waarin herstructurerings- en wateropgave in samenhang worden aangepakt, zodat er een aantrekkelijk woonmilieu ontstaat waar ook midden- en hogere inkomens door aangetrokken worden. Doel van de MKBA is om de ontwikkeling van de plannen te ondersteunen door het maatschappelijke rendement en de verdeling van kosten en baten tussen betrokken partijen in kaart te brengen. De aanpak In een aantal werkateliers zijn de plannen besproken en verder uitgewerkt. Vertrekpunt waren bestaande herstructureringsplannen voor Zuidwijk en Lombardijen. Tijdens de werkateliers is een geheel nieuwe visie ontwikkeld, met de naam Plantage Zuid, waarin water een hoofdrol speelt bij het ontwikkelen van een woonmilieu dat aantrekkingskracht heeft op midden- en hogere inkomens. In de aanloop naar voetnoot 1 In de studie is dat een virtuele exploitatiemaatschappij die bestaat uit gemeente, corporaties en het waterschap. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V I

7 Plantage Zuid is gekeken naar de situatie waarbij wateropgave en herstructureringsopgave wordt gecombineerd zonder verdere ambities. Uiteindelijk zijn 3 alternatieven vastgesteld die in 2 stappen met elkaar zijn vergeleken, zoals in onderstaande figuur. In stap 1 zijn het alternatief Herstructureren zonder wateropgave en het alternatief Herstructureren met wateropgave tegen elkaar afgezet. Hiermee worden de maatschappelijke kosten en baten inzichtelijk gemaakt van het combineren van de herstructurerings- en wateropgave. In stap 2 zijn het alternatief Herstructureren met wateropgave en het alternatief Plantage Zuid met elkaar vergeleken. 3 alternatieven in 2 stappen H HW PZ Stap 1 Stap 2 H: Herstructureren HW: PZ: Herstructureren en wateropgave Plantage Zuid: aantrekken midden- en hogere inkomens met waterrijke woonmilieus Alternatieven Het eerste alternatief is Herstructureren volgens de bestaande plannen, zonder wateropgave. Dit alternatief is gebaseerd op het masterplan Zuidwijk uit 2005 en het concept masterplan Lombardijen 2 uit De herstructureringsplannen zijn fysieke plannen gericht op herontwikkeling van een aantal woonblokken met een totale oppervlakte van 17 hectare. Voorzien is de sloop van woningen en de nieuwbouw van 750 woningen. Zonder wateropgave komen er geen extra woningen aan het water te liggen en de waterkwaliteit blijft matig. In dit alternatief wordt niet voldaan aan de wateropgave, met name in Lombardijen blijft de waterkwaliteit daardoor matig. Het tweede alternatief Herstructureren met wateropgave is gebaseerd op de plannen voor herstructurering samen met de wateropgave. De herstructureringsopgave is gelijk aan het alternatief zonder wateropgave. De wateropgave is 11 ha extra oppervlaktewater, met name in Lombardijen (Spinozapark). In dit alternatief komt 30% van de nieuwe woningen aan het water te liggen. Er is minder groen en verharding en meer water. De waterkwaliteit is goed en de bergingscapaciteit is vergroot. voetnoot 2 Zonder de daarin reeds geformuleerde wateropgave. II R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

8 Het derde alternatief Plantage Zuid is gericht op de inzet van water voor het creëren van een waterrijk woonmilieu. 3 Daarbij is de ingreep niet langer beperkt tot een aantal locaties in de woonwijken maar omvat een groter gebied inclusief een strook Zuiderpark, de strook volkstuinen tussen Zuidwijk en Lombardijen en een deel van het Zuidelijk Randpark. De transformatieopgave beslaat daardoor een gebied van 250 hectare. In het plan worden woningen gesloopt en eengezinswoningen nieuw gebouwd met een gemiddelde woonoppervlakte van 150 m2. De nieuwe woningen worden verspreid gebouwd over een veel grotere oppervlakte waardoor de woningdichtheid van de woongebieden lager wordt. Om deze ruimte op geschikte locatie vrij te krijgen worden sportfuncties verplaatst uit het Zuiderpark en volkstuinen uit de strook tussen Lombardijen en Zuidwijk. De volkstuinen komen terug in het Zuidelijk Randpark in de vorm van vaartuinen met bestemming volkstuin. De woongebieden worden ook ingericht als vaartuin. De vaartuinen hebben een standaardverkaveling van 300 m2. Daarnaast wordt een hoofdwaterinfrastructuur aangelegd bestaande uit het Grand Canal langs de zuidkant van de wijken met waterwegen die dit Grand Canal verbinden met het watersysteem van het Zuiderpark en de vaartuinen. Kenmerken alternatieven Herstructurering Wonen en wateropgave Plantage Zuid Transformatiegebied (ha) Bestaande woningen 4 (won) Te slopen woningen (won) Nieuwe woningen (won) Nieuwe won aan water 5 (won) Bestemmingsverandering nee nee Ja Wateroppervlakte (ha) Waterkwaliteit Matig Goed Zeer goed Effecten De effecten bestaan uit het verschil in kosten en opbrengsten tussen de alternatieven. Hierna beschrijven we de belangrijkste effecten. voetnoot Dit alternatief is gebaseerd op de visie Plantage Zuid, zoals opgesteld door West 8. Voor nadere details zie deze visie. Zuidwijk en Lombardijen. Aangenomen is dat er geen bestaande woningen aan water komen te liggen die momenteel niet aan water liggen. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V III

9 Het grootste effect wordt gevormd door de transformatiekosten. Dit zijn de kosten voor fysieke ingrepen en bestaan uit: het slopen van woningen, inrichten van de openbare ruimte en bouwen van woningen. Tevens zijn er kosten voor aanpassingen in het watersysteem en kosten voor aanleg en aanpassing van de riolering. De tweede post betreft de kosten gemoeid met de inbreng van grond en woningen. Indien meer grond wordt ingebracht leidt dat tot hogere kosten. Maar zolang grond eenzelfde bestemming behoudt vallen kosten en opbrengsten tegen elkaar weg. 6 In het alternatief Plantage Zuid wordt extra grond bij het project betrokken die bovendien qua bestemming verandert. Hierdoor nemen de inbrengkosten toe. De opbrengsten van grond nemen echter iets meer toe doordat de grond nuttiger wordt gebruikt. Inbreng (en opbrengsten) van woningen wordt in de MKBA gebaseerd op de markwaarde. Die marktwaarde vertegenwoordigt het woongenot van de consument. De corporatie hanteert weliswaar een bedrijfswaarde gebaseerd op sociale huurprijzen maar deze vertegenwoordigen niet het totale nut dat bewoners er aan ontlenen. 7 Uitgangspunt is dat de te slopen woningen kleine appartementen van corporaties zijn. Doordat het aantal woningen en de kwaliteit van de woningen verschillen veranderen ook de opbrengsten van woningen en grond. Ligging aan het water 8 en herstructurering zorgen voor een waardestijging van de woningen. Herstructurering heeft ook een positief effect op het woongenot van mensen in bestaande woningen die blijven wonen in het gebied. Dit komt tot uitdrukking in de woningwaarde van bestaande woningen. Het aantal woningen waarop dit effect van toepassing is verschilt per alternatief. Onderhoud en beheer van water is goedkoper dan van groen en verharding. De kosten voor onderhoud van tuinen door particulieren is ook goedkoper dan wanneer de gemeente dit doet. Het veranderende ruimtegebruik beïnvloedt de kosten voor onderhoud en beheer. De waarde van een besparing lopen op omdat onderhoud en beheer jaarlijks terugkomende kosten zijn. Door toename van de ruimte voor water neemt het risico voor wateroverlast af. Dit vormt dan ook de belangrijkste reden voor uitvoering van de wateropgave. In het alternatief Plantage Zuid is de verwachting dat een deel van de bewoners van nieuwe woningen nu al in Rotterdam werkt en buiten Rotterdam woont. Deze mensen hebben een kortere reisafstand naar hun werk. Dit levert een besparing op voor het milieu, de verkeersveiligheid, geluidshinder en congestie. In het alternatief Plantage Zuid wordt het mogelijk om met een boot rond te varen door een groot gebied. Bij alle nieuwe woningen kan een bootje worden afgemeerd. voetnoot Grond die bestemd blijft voor woningen wordt om deze reden om niet ingebracht. Het verschil tussen bedrijfswaarde en maatschappelijke waarde is overigens wel van belang voor de verdeling van baten tussen bewoner en corporatie. In corporatieland wordt dit verschil ook wel geduid als onrendabele top. In alle alternatieven liggen alleen nieuwe woningen aan het water. IV R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

10 Dit levert een extra voordeel voor dat deel van de bewoners op die een bootje willen aanhouden. De waterkwaliteit en de waterberging zijn bepalend voor de kosten van schoonhouden van het water respectievelijk voor de bemalingkosten. Een betere waterkwaliteit betekent minder eutrofiëring. Een grotere waterberging betekent dat het systeem beter beheersbaar is. Deze effecten kunnen niet gekwantificeerd worden op basis van de alternatieven. In het alternatief Plantage Zuid nemen het aantal inwoners en het inkomensniveau toe. Een deel van deze inwoners woont nu buiten de regio. Deze inwoners gaan meer geld uitgeven in Rotterdam. De extra bestedingen zorgen voor meer werkgelegenheid en extra winst. Dit is een positief effect voor Rotterdam, maar niet voor Nederland als geheel. Stap 1 In stap 1 vergelijken we het alternatief herstructureren met wateropgave met het alternatief herstructurering. De baten van deze stap zijn 10,2 mln hoger dan de kosten. De hogere woningopbrengsten (door de waterligging van 224 nieuwe woningen), de besparingen op onderhoud en beheer (vanwege de relatieve toename van water t.o.v. groen en verharding) en de risicobeperking op wateroverlast wegen op tegen de extra kosten voor de aanleg van 11 hectare water. MKBA stap 1 Effecten Transformatie en inbreng grond en woningen Alternatief herstructureren Alternatief herstr+ water Woningopbrengsten Waardestijging bestaande woningen Besparing onderhoud en beheer groen en verharding Fysieke verschillen Stap 1: Meerwaarde water ha water extra won aan water ha water ipv groen en verharding Risicobeperking wateroverlast ha meer water 5 Betere waterkwaliteit/extra waterberging pm pm pm Saldo Inkomenseffect 0 0,3 0,3 7 8 Het combineren van herstructurering en de wateropgave kost de exploitatiemaatschappij (gemeente, waterschap en corporatie) 5 mln. De woningopbrengsten van koopwoningen en huurwoningen tegen bedrijfswaarde wegen niet op tegen de kosten voor aanleg van 11 hectare water. Voor de corporatie is stap 1 gunstig, om- R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V V

11 dat de corporatie geen kosten hoeft te dragen voor de aanleg van het water. Het waterschap draagt alle kosten van aanleg. 9 Verdeling kosten en baten exploitatiemaatschappij, stap 1 Gebiedsexploitatie Totaal Gemeente Waterschap Corporatie Transformatiekosten Opbrengsten woningen en grond 7 7 Woongenot niet in huurprijs Betere waterkwaliteit/extra waterberging pm Pm Saldo exploitatiemaatschappij Verdeling additionele kosten en baten overige belanghebbenden Additionele effecten Totaal Bewoners Dienstonderhoud Woongenot niet in huurprijs 2 2 Besparing onderhoud en beheer 8 8 Risicobeperking wateroverlast 5 5 Betere waterkwaliteit Pm pm Saldo additionele effecten Stap 1 valt ook gunstig uit voor bewoners en dienst onderhoud, maar negatief voor het waterschap. Gezien haar voordeel zou de corporatie kunnen overwegen bij te dragen aan de kosten voor de benodigde ingreep, het aanleggen van extra water. Hetzelfde geldt voor de dienst onderhoud. Afroming van het extra woongenot ligt minder eenvoudig, zeker in zoverre huurprijzen vastliggen. Stap 2 Stap 2 geeft inzicht in het verschil tussen de kosten en baten van het alternatief Herstructureren met wateropgave en het alternatief Plantage Zuid. Plantage Zuid valt maatschappelijk gezien 33 mln. gunstiger uit dan Herstructureren met wateropgave. De kosten voor extra woningen en ruimtelijke ingrepen, waaronder het aanleggen van water vormen de belangrijkste kostenposten. Daartegenover staan vooral extra woningopbrengsten. Belangrijke overige effecten zijn de waardestijging van bestaande woningen, besparing op onderhoud en beheer van openbare ruimte en een extra risicobeperking voor wateroverlast. 10 Naast deze maatschappelijke effecten treedt ook een inkomenseffect op van 29 mln. Dit hangt samen met de toename van het aantal midden- en hogere inkomens huishoudens in het gebied. Dit effect is positief voor Rotterdam maar negatief voor de rest van Nederland. voetnoot 9 10 Dit betreft alleen de realisatie van het water. Bij het verleggen van kabels en leidingen hebben ook andere partijen een rol. Bijvoorbeeld minder water op straat. VI R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

12 MKBA stap 2 Effecten Transformatie en inbreng grond en woningen Opbrengsten grond en woningen Alternatief herstr+ water Alternatief Plantage Zuid Fysieke verschillen 11 Stap 2: meerwaarde Plantage Zuid 230 ha plangebied, 100 woningen meer slopen, extra nieuwe won, 36 ha extra water 139 ha vaartuinen met bestemming volkstuin, nieuwe woningen meer extra bestaande woningen 28 Oa -120 ha Randpark, ha uitgeefbaar, + 36 ha water Waardestijging bestaande woningen 9 37 Besparing onderhoud buitenruimte 8 43 Risicobeperking wateroverlast ha water 12 Beperken mobiliteit mln reizigers km 20 Bootje voor de deur Betere waterkwaliteit pm pm 36 ha extra water pm Saldo Inkomenseffect 0,3 29 Inkomen bewoners + 25 mln door meer huishoudens 29 Het saldo van kosten en baten voor de exploitatiemaatschappij is 89 mln. negatief. Het waterschap voldoet reeds aan zijn verplichtingen met het realiseren van de wateropgave in het alternatief herstructureren met wateropgave. Op die grond zijn in de hierna volgende verdeling de kosten voor aanleg van extra water niet aan het waterschap maar aan de gemeente toegedeeld. Anderzijds valt te beargumenteren dat het waterschap een voordeel ontvangt door de verbeterde waterkwaliteit. De uiteindelijke verdeling van kosten is uiteraard onderwerp van onderhandeling. Stap 2 levert de corporatie een positief saldo op. Dit hangt samen met de hogere woningwaarde van nieuwe woningen. Verdeling kosten en baten exploitatiemaatschappij stap 1 Gebiedsexploitatie Totaal Gemeente Waterschap Corporatie Transformatiekosten Opbrengsten woningen en grond Woongenot boven huurprijs Betere waterkwaliteit/meer waterberging pm pm Saldo exploitatiemaatschappij pm 19 Stap 2 is eveneens gunstig voor de overige belanghebbenden. Bewoners wonen in een leefbaarder wijk met een kwalitatief goede openbare ruimte. Deze meerwaarde wordt niet in rekening gebracht bij huurders. Ook is het risico op wateroverlast vervoetnoot 11 Afgeronde getallen. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V VII

13 der gereduceerd. Wel krijgen zij te maken met hogere kosten voor onderhoud en beheer van tuinen. Voor de dienst onderhoud en beheer valt stap 2 ook gunstig uit, omdat de oppervlakte openbare ruimte is afgenomen en omdat water minder onderhoudskosten met zich meebrengt dan groen en verharding. Additionele effecten Totaal Bewoners Dienstonderhoud Woongenot boven huurprijs Verlies woongenot gesloopte woningen Waardestijging blijvende woningen Onderhoud en beheer buitenruimte Risicobeperking wateroverlast Beperken mobiliteit Bootje voor de deur 2 2 Betere waterkwaliteit pm pm Saldo additionele effecten Zowel de opbrengsten uit woningen als het extra woongenot van huurders is ook in deze stap een argument voor de corporatie om een deel van de benodigde fysieke ingrepen in het watersysteem en de openbare ruimte te betalen. Gevoeligheidsanalyse In de gevoeligheidsanalyse is nagegaan in hoeverre de uitkomsten van de MKBA gevoelig zijn voor gehanteerde aannames. Voor stap 1 waren de belangrijkste gevoeligheden de omvang van de transformatiekosten, de waardestijging van woningen aan water en de kostenbesparing op onderhoud en beheer van groen en verharding. Bij variatie in deze grootheden bleef het saldo van kosten en baten positief. Als zodanig zijn de uitkomsten van deze KBA robuust. In stap 2 is onderscheid gemaakt tussen de gevoeligheid voor aannames en kengetallen en de gevoeligheid voor variatie in de uitgangspunten van het plan. Variatie in de hoogte van kosten van transformatie en kunstwerken hebben weliswaar invloed op de uitkomsten van de KBA maar het saldo blijft positief. Bovendien lijkt de aanname over de opbrengsten van woningen redelijk conservatief. Variatie in uitgangspunten van het plan heeft een grotere impact op het saldo van kosten en baten. Indien gewerkt wordt met een lagere woningdichtheid en een grotere gebied van herstructurering wordt het rendement van het plan negatief. Conclusie Uit de maatschappelijke kosten-batenanalyse blijkt dat het combineren van Wateropgave en Herstructurering een positief maatschappelijk rendement oplevert in vergelijking met het alleen uitvoeren van Herstructurering. De uitvoering van het Plantage Zuid alternatief heeft op haar beurt een maatschappelijk rendement dat weer hoger ligt dan dat van de combinatie Wateropgave en Herstructurering. Daar- VIII R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

14 bij geldt echter dat het rendement van Plantage Zuid nog sterk afhankelijk is van de precieze vorm en uitvoering van de plannen. In het algemeen geldt dat Plantage Zuid een veel hoger ambitieniveau heeft en daarvoor ook een veel groter deel van het gebied op de schop neemt. Daarmee nemen kansen en onzekerheden toe. Voor het optimaliseren van kansen en het beperken van risico s dienen de plannen verder te worden uitgewerkt en de uitvoering van de plannen in fases plaats te vinden. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V IX

15

16 1 Inleiding In opdracht van de gemeente Rotterdam hebben West8 en RIGO een studie verricht naar het integreren van de herstructureringsopgave van de Zuidelijke Tuinsteden en de wateropgave. Onderdeel van deze studie vormt een Maatschappelijke kostenbatenanalyse (MKBA) van de plannen. Dit rapport beschrijft de resultaten van de MKBA. Het project staat in het kader van de actie ruimtelijk ontwerpen met water dat deel uitmaakt van het interdepartementale actieprogramma Ruimte en Cultuur. Doel van de actie is ruimtelijke ontwerpen te versterken door de wateropgave nadrukkelijk tijdens het ontwerpproces te betrekken. Water speelt van oudsher een belangrijke rol in de laaggelegen havenstad Rotterdam. Rotterdam zoekt naar innoverende methoden om het wassende water af te voeren, naast de gebruikelijke oplossingen van het rioolstelsel en afkoppeling op het oppervlaktewater. Door water te gebruiken als een van de vertrekpunten bij het ruimtelijk ontwerp van stedelijke locaties kan dit fysiek ruimtelijk gegeven worden aangegrepen als kans voor de stad. Rotterdam investeert komende jaren veel in zowel onderwijs, zorgvoorzieningen, economie en infrastructuur als in groen en water in het zuidelijk deel van de stad. Hier liggen aanknopingspunten om water te gebruiken voor het creëren van kwalitatief hoogwaardige woonmilieus. Voorwaarde (en verwachting) is dat integratie van de wateropgave en de ruimtelijke opgave in stedelijke gebieden een meerwaarde oplevert. Doel van het project Doel van het project Tuinsteden is plannen te ontwikkelen waarin herstructurerings- en wateropgave in samenhang worden aangepakt, zodat er een aantrekkelijk woonmilieu ontstaat waar ook midden- en hogere inkomens door aangetrokken worden. Doel van de MKBA is om de ontwikkeling van de plannen te ondersteunen door het maatschappelijke rendement en de verdeling van kosten en baten tussen betrokken partijen in kaart te brengen. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V 1

17 De aanpak In een aantal werkateliers zijn de plannen besproken en verder uitgewerkt. Vertrekpunt waren bestaande herstructureringsplannen voor Zuidwijk en Lombardijen. Tijdens de werkateliers is een geheel nieuwe visie ontwikkeld waarin water een hoofdrol speelt bij het ontwikkelen van een woonmilieu dat aantrekkingskracht heeft op midden- en hogere inkomens. Als tussenstap is gekeken naar een situatie waarbij wateropgave en herstructureringsopgave worden gecombineerd zonder verdere ambities. Leeswijzer Het rapport begint met een algemene beschrijving van de maatschappelijke kostenbatenanalyse MKBA in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt beschreven hoe de specifieke opgave in de Zuidelijke Tuinsteden verder uitgewerkt wordt in 3 alternatieven en 2 stappen. Daarbij worden de doelen en effecten beschreven. In de hoofdstukken 4 en 5 worden vervolgens per stap de resultaten beschreven, de verdeling van kosten en baten over partijen en belanghebbenden en er wordt een gevoeligheidsanalyse gemaakt. 2 R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

18 2 Algemene beschrijving MKBA De Maatschappelijke KostenBatenAnalyse (MKBA) is een instrument om kosten en baten van alternatieven af te wegen voor alle betrokken partijen en belanghebbenden in de maatschappij. Dit hoofdstuk bevat een beknopte beschrijving van het instrument MKBA. In de vervolghoofdstukken wordt dit instrument gebruikt om 3 alternatieven tegen elkaar af te wegen. 2.1 Doel van de MKBA De MKBA onderzoekt in welke mate een project een positieve bijdrage levert aan de maatschappelijke welvaart. 12 Daarbij wordt welvaart breed geïnterpreteerd: zowel (financiële) welvaart als welzijn. Het effect op de welvaart wordt berekend door alle kosten en baten van het project mee te nemen en deze (zoveel mogelijk) in geld uit te drukken. Een positieve uitkomst van een MKBA wil nog niet zeggen dat een project automatisch tot stand komt. De maatschappij verkrijgt wel voldoende baten maar zolang deze niet terugvloeien naar de initiatiefnemer zal deze laatste weinig geneigd zijn om te investeren. Er is dus een verschil tussen de (bedrijfseconomische) kosten en baten van individuele partijen en de totale maatschappelijke kosten en baten. Dit geeft ook precies de bestaansgrond van de MKBA aan: een bedrijfseconomisch onrendabel project kan door inzicht in het maatschappelijk rendement toch aantrekkelijk zijn. De totstandkoming van een dergelijk project kan bovendien vergemakkelijkt worden door een goed inzicht in de verdeling van de totale (maatschappelijke) kosten en baten over individuele partijen. 2.2 Ontwikkeling van de MKBA De MKBA is goed verankerd in de Welvaartstheorie en wordt beschreven in menig economisch tekstboek. Met de totstandkoming van de OEI-leidraad (Overzicht Effecten Infrastructuur) is de toepassing ervan in Nederland nieuw leven ingeblazen. Maar ook in andere landen (UK, EU) is er veel aandacht voor social cost-benefit analyses. Het draagvlak is bovendien vergroot omdat in de OEI-leidraad en haar voetnoot 12 CPB, 2003, MEV 2003:speciale onderwerpen, p. 148 e.v. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V 3

19 aanvullingen ook niet-geprijsde effecten (bijv. op het milieu of de natuur die niet op een markt verhandeld worden) worden meegenomen. In navolging op de OEIleidraad die met name gericht is op infrastructurele investeringen zijn er leidraden ontwikkeld op vele andere terreinen, waaronder stedelijke vernieuwing. 2.3 Stappen in de MKBA De verschillende leidraden beschrijven een reeks stappen in de MKBA. Deze zullen per onderwerp en per project enigszins verschillen maar de grote lijnen daarvan zijn steeds hetzelfde. De belangrijkste stappen zien er als volgt uit. De vraagstelling: hierin wordt aangegeven welk probleem we willen oplossen of welk ambities we met het project koesteren. Een goede probleemanalyse draagt er toe bij dat de juiste set van alternatieve oplossingen gezocht wordt. Toekomstige omgeving: de MKBA gaat over toekomstige effecten van een investering. Die effecten kunnen gevoelig zijn voor toekomstige ontwikkelingen in de economie of de bevolkingssamenstelling. In dat geval dient men verschillende toekomstscenario s te hanteren om onzekerheden in toekomstige effecten in kaart te brengen. Dit element is niet opgenomen in deze studie. Project- en nulalternatieven: naast het samenstellen van een geschikte set van projectalternatieven is het noodzakelijk na te gaan wat er zou gebeuren indien er geen project wordt uitgevoerd. Zonder vaststelling van dit zogenaamde nulalternatief weten we niet wat de meerwaarde (en meerkosten) van het project zijn. Deze stap blijkt vaak lastig omdat de focus over het algemeen op het project is gericht. Effectbepaling: de investering zal een reeks van effecten tot gevolg hebben. Deze stap is erop gericht elk van die effecten in kaart te brengen, waarbij dubbeltellingen worden vermeden. De effecten worden vaak ingedeeld in direct (effecten op bewoners en corporaties), indirect (effecten op omliggende gebieden en op andere delen van de economie) en extern (niet-geprijsde effecten waterkwaliteit, milieu, leefomgeving etc.). De directe effecten kunnen we verder onderscheiden in bedrijfseconomische effecten die toevallen aan de initiatiefnemers (gemeente, corporaties) en de meerwaarde (consumentensurplus) die bewoners aan de investering ontlenen. 13 Effectmeting en -waardering: De omvang van het effect wordt bepaald door het verschil tussen project- en nulalternatief. 14 De meeste effecten worden in een aantal stappen bepaald. Bijvoorbeeld: omvang van het aantal eenheden en waarde van de eenheden. Bij de waarde gebruiken we zoveel mogelijk de marktwaarde als meest objectieve waarderingseenheid. Maar niet in alle gevallen bestaat er een duidelijke marktwaarde. In die gevallen wordt teruggevallen op andere waarderingsmethoden zoals het gebruik van alternatieve markten (de waarde van geluidsvoetnoot Het consumentensurplus is gedefinieerd als de meerwaarde die consumenten ontlenen aan een dienst of goed boven de prijs die ze voor die dienst of goed betalen. Let wel: een variabele kan tussen nu en de toekomstige situatie met project sterk veranderen (projectsituatie) maar ook zonder project zou die variabele mogelijk sterk zijn veranderd (nulsituatie). In dat geval is het effect van het project nihil. 4 R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

20 overlast of uitzicht op water kunnen we vaak herleiden in de waarde van vastgoed), de kwaliteit van het water kunnen we waarderen door functies en aspecten van het water te onderzoeken en te waarderen (water voor pleziervaart, zwemmen, vissen, drinkwater, landbouw en biodiversiteit, maar ook stankoverlast). Elk van die aspecten kan vervolgens worden gemeten en in meer of mindere mate gewaardeerd. Vaak blijkt daarbij dat het bepalen van de omvang van het effect (hoeveel mensen gaan vissen, zwemmen etc.) veel lastiger is dan het vinden van een waarderingsgetal. De MKBA: nadat alle effecten zijn bepaald en zoveel mogelijk in geld zijn omgezet kan het overzicht van effecten worden opgesteld. Daarbij wordt veel aandacht aan de inzichtelijkheid van de MKBA besteed. In feite willen we in 1 of 2 A4-tjes een helder overzicht van effecten en saldi per alternatief. De effecten worden voor een lange reeks van jaren bepaald. Om die jaarlijkse effecten op te kunnen tellen worden de getallen naar 1 jaar teruggerekend (verdisconteerd) met een standaard discontovoet die eens in de zoveel jaren door de regering wordt vastgesteld. 15 Het resultaat van deze berekening zijn zogenaamde çontante waarden die voor de meeste mensen weinig inzichtelijk zijn. Om die inzichtelijkheid te vergroten worden de effecten vaak ook uitgedrukt in andere eenheden (bijv. aantal decibellen geluid, of de opbrengst voor 1 specifiek jaar). Gevoeligheid en actoranalyse: De laatste stap uit de MKBA bestaat uit het inzichtelijk maken van de robuustheid van de berekeningen voor allerlei aannames die tijdens het onderzoek zijn gemaakt. Tevens is het van belang om inzicht te verschaffen hoe de kosten en baten zijn verdeeld over de verschillende actoren. 2.4 Uitgangspunten De start van het project is gesteld op 1 januari Alle bedragen zijn opgenomen op prijspeil De doorlooptijd van de projecten is 4 jaar. Jaarlijks terugkerende kasstromen zijn voor 50 jaar in de berekening opgenomen. Er is gerekend met een discontovoet van 2,5% voor alle kosten en baten. voetnoot 15 De officiële discontovoet betreft een zogenaamde reële discontovoet. Daarin is nog geen inflatie verwerkt noch zijn daarin mogelijke risico s meegenomen. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V 5

21

22 3 Vaartuinen in twee stappen In het project Zuidelijke Tuinsteden wordt de combinatie onderzocht van herstructureren en oplossen van de wateropgave en de mogelijkheid om midden- en hogere inkomens aan te trekken door het creëren van een waterrijk woonmilieu. Er wordt al naar mogelijkheden gezocht om de wateropgave in te passen in de herstructurering. West 8 heeft een visie ontwikkeld waarbij naast inpassen van de wateropgave ook een waterrijk woonmilieu wordt gecreëerd waarmee midden- en hogere inkomensgroepen worden aangetrokken. De MKBA is daarom opgedeeld in twee stappen. De eerste stap maakt inzichtelijk wat de meerwaarde is van het combineren van herstructurering en de wateropgave ten opzichte van herstructureren zonder dat de wateropgave wordt opgelost. De tweede stap brengt de meerwaarde van Plantage Zuid in beeld. In hoofdstuk 2 is beschreven hoe een MKBA moet worden opgesteld. In dit hoofdstuk wordt de vraagstelling van beide stappen nader beschreven (paragraaf 3.1), worden de kenmerken van de drie alternatieven beschreven (paragraaf 3.2) en worden de effecten benoemd die kunnen optreden. 16 In de hoofdstukken 4 en 5 worden de effecten gewaardeerd voor stap 1, van herstructurering zonder wateropgave naar herstructurering met wateropgave (H4) en stap 2, van herstructurering met wateropgave naar de visie van West 8 (H5). 3.1 De vraagstelling voetnoot De gemeente, corporaties en het waterschap 17 willen de herstructurerings- en wateropgave in de Zuidelijke Tuinsteden in samenhang aanpakken. Men verwacht dat het in samenhang uitvoeren tot extra baten leidt in de vorm van kwalitatief hoogwaardiger en meer gedifferentieerde woonmilieus (met water) en daarmee een hogere waardering van de buurt De stap toekomstige omgeving uit de OEI-leidraad wordt niet gemaakt in deze MKBA. Er zijn 3 partijen betrokken met een maatschappelijke doelstelling: de gemeente (Rotterdam en deelgemeenten IJsselmonde en Charlois), woningcorporaties (Vestia en Com.Wonen) en het waterschap (Hollandse Delta). R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V 7

23 Gezien het grote aandeel sociale huurwoningen zal een hogere waardering echter niet meteen tot hogere prijzen leiden en zullen de baten slechts in beperkte mate bij de initiatiefnemers terechtkomen. De vraagstelling in de MKBA is tweeledig: in hoeverre is het maatschappelijk economisch aantrekkelijk om de beide opgaven in samenhang uit te voeren; hoe ziet de verdeling van kosten en opbrengsten tussen de betrokken partijen er uit. 3.2 Drie alternatieven en twee stappen De wateropgave heeft geen plaats in de herstructureringsplannen die momenteel worden uitgevoerd. In nieuwe plannen en bij het herontwikkelen en uitwerken van plannen krijgt de wateropgave wel een plaats waar mogelijk. De stap van herstructureren zonder en met wateropgave is stap 1 die wordt onderzocht in deze MKBA (zie Figuur 1). West 8 heeft met het alternatief Plantage Zuid een visie ontwikkeld naast deze plannen, waarin niet alleen de wateropgave en herstructureringsplannen worden gecombineerd, maar waarin door het toevoegen van water een waterrijk woonmilieu wordt gecreëerd. De verwachting is dat midden- en hogere inkomens aangetrokken worden door dit hoogwaardige woonmilieu (Figuur 1). Figuur 1 MKBA in 2 stappen van herstructureren tot visie West 8 H HW PZ Stap 1 Stap 2 H: Herstructureren HW: PZ: Herstructureren en wateropgave Plantage Zuid: aantrekken midden- en hogere inkomens met waterrijke woonmilieus Alternatief: Herstructureren met natte voeten Doel van de MKBA is om zicht te krijgen op het effect van de combinatie van water en herstructurering. Het vigerende masterplan vernieuwing Zuidwijk en het concept masterplan Lombardijen zijn hierbij als uitgangspunt genomen. Onomkeerbare 8 R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

24 plannen zijn niet meegenomen. 18 Dit geldt met name in Zuidwijk waar een deel van het masterplan al gerealiseerd is. Het saldo van de plangebieden in het nulalternatief is 17 ha en bestaat uit de oppervlakte van de grotere transformatielocaties (De Lo s, Petrarca, Homerus/Dante, Smeetsland Noord). Daarnaast is er op een aantal locaties een transformatie waarvoor is aangenomen dat de openbare ruimte niet ingrijpend wordt aangepakt. Er worden totaal 1529 woningen gesloopt. Alternatief: Herstructureren en oplossen wateropgave De wateropgave van Rotterdam is geformuleerd in Waterplan 2. De kwantitatieve opgave in de berekening is gebaseerd op de actuele plannen op wijkniveau. 19 De wateropgave wordt waar mogelijk ingepast in de herstructureringsplannen in de Zuidelijke Tuinsteden. De wateropgave in Zuidwijk is 0,7 ha 20 en in Lombardijen 9,9 ha.. Nieuwe woningen liggen vaak aan het water in de plannen. Geschat is dat 224 van 746 nieuwe woningen aan het water komen te liggen. In Waterplan 2 zijn watergangen door de wijken voorzien die nog niet verwerkt zijn in plannen op wijkniveau. In het alternatief is daarom het uitgangspunt dat er geen extra bestaande woningen aan het water komen te liggen. Het effect van water aanleggen langs bestaande woningen is in beeld gebracht in de gevoeligheidsanalyse. Alternatief: Plantage Zuid West 8 heeft in het alternatief Plantage Zuid een visie ontwikkeld op Zuidelijke Tuinsteden waarin een waterrijk woonmilieu wordt gecreëerd. Niet alleen de wateropgave wordt opgelost, water wordt ook ingezet om een aantrekkelijk woonmilieu te realiseren. In de visie wordt voorgesteld om op grote schaal vaartuinen te introduceren in Rotterdam Zuid. Deze vaartuinen worden ontsloten door middel van 3 noordzuid waterverbindingen en een oost-west waterverbinding op de plek van de oude havenspoorlijn. De vaartuinen hebben een kavelgrootte van 300 m2 en er staat een woning op met 150 m2 woonoppervlak, waar dit mogelijk is (bijlage standaardverkaveling). Vaartuinen zijn ook gepland in het Zuidelijk Randpark, waar de tuinen een meer recreatieve bestemming krijgen, vergelijkbaar met volkstuinen (met een verblijfsfunctie). De standaardverkaveling bevat 27% water en 57% uitgeefbaar gebied. De overige ruimte is openbare ruimte en bestaat voornamelijk uit infrastructuur en parkeerplaatsen. voetnoot Uit het masterplan Zuidwijk zijn meegenomen de integrale ontwikkeling van de Lo s, Meyenhage, Harkulo, Oldenkamp en Boekenrode. Daarnaast zijn de voorzieningen Larenkamp, de Evangelische school Zuiderparkweg, kantoren lans de Zuiderparkweg, de sporthal Asterlo en de sanering van de winkelstrip Heijkerveld meegenomen. In de openbare ruimte zijn de herprofilering van de Slinge en de Zuiderparkweg meegenomen. Concept Masterplan Lombardijen, 2007 en Masterplan Zuidwijk, 2 e fase wateronderzoek, november Reef en Boekenrode. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V 9

25 Overigens betekent de standaardverkaveling niet dat er alleen maar woningen van 150 m2 komen. Aanname is dat midden- en hogere inkomens het interessant vinden om een vaartuin te hebben met een woning, of als buitenverblijf. De woningen gaan concurreren met wonen in Breda of de kernen rond Rotterdam (Barendrecht e.a.). Er is in de vaartuinen ook ruimte voor de mensen die nu op Zuid wonen en er willen blijven wonen. De visie voorziet een aantal herstructureringslocaties voor vaartuinen. Daarnaast worden bestaande volkstuinen uitgeplaatst naar het Zuidelijk Randpark. Ook een aantal sportterreinen wordt verplaatst en een aantal open ruimten (park) wordt ingevuld met vaartuinen. Tabel 1 Bestemmingswijzigingen tussen de huidige situatie en de visie in hectare Bestemming Herstructureren met en zonder wateropgave Plantage Zuid Wonen 20 4 Vaartuin, wonen 93 Vaartuinen, volkstuin 139 Volkstuin 53 Sport Park 30 Randpark 133 Totaal Het totale plangebied waar een transformatie optreedt is 250 hectare groot. Er worden woningen gesloopt en nieuwe woningen voorzien in de visie, waarvan 30% sociale huurwoningen. De nieuwe woningen liggen allemaal aan het water. In de berekening is aangenomen dat er geen bestaande woningen aan het water komen te liggen. De visie impliceert een aantal grote civieltechnische ingrepen naast de standaardverkavelingen en bestemmingswijzigingen. In de MKBA is rekening gehouden met het Grand Canal 10 ha, waterverbindingen Grand Canal en Zuiderpark 2,3 ha, 2 sluizen, 10 bruggen (auto s) en 1 brug voor de tram. voetnoot 21 Wordt verplaatst. 10 R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

26 Tabel 2 Kenmerken van de 3 alternatieven Herstructurering Wonen en wateropgave Plantage Zuid Transformatiegebied (ha) Bestaande woningen 22 (won) Te slopen woningen (won) Nieuwe woningen (won) Nieuwe won aan water 23 (won) Bestemmingsverandering nee Nee Ja Wateroppervlakte 24 (ha) Waterkwaliteit Matig Goed Zeer goed 3.3 Effecten De effecten van de alternatieven zijn alle kosten en baten die optreden als gevolg van uitvoering. Hieronder vallen de gebruikelijke kosten en baten van een grondexploitatie en een vastgoedexploitatie. Daarnaast worden effecten onderscheiden zoals het effect op de kosten voor onderhoud en beheer van de openbare ruimte en het waarde-effect op bestaande woningen dat optreedt als gevolg van een betere buurt. In deze paragraaf worden alle effecten in beeld gebracht die meegenomen zijn in de berekening. In de volgende hoofdstukken wordt de mate waarin de effecten optreden bepaald voor de afzonderlijke stappen. Transformatiekosten De transformatiekosten bestaan uit alle kosten die nodig zijn voor de fysieke aanpassingen. Hieronder vallen de kosten voor tijdelijk beheer en sloop, grondkosten en bouwkosten. De belangrijkste kengetallen zijn opgenomen in tabel 3. voetnoot Zuidwijk en Lombardijen. Aangenomen is dat er geen bestaande woningen aan water komen te liggen die momenteel niet aan water liggen. In het totale plangebied dat meegenomen is in alternatief Plantage Zuid. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V 11

27 Tabel 3 Kengetallen transformatiekosten 25 Uitplaatsen en slopen woning per woning Aanleg m2 groen en verharding Aanleg m2 water 70 Bouwkosten mgw (m2 bvo) Bouwkosten egw (m2 bvo) 900 Riolering expliciet in beeld brengen De aanleg van riolering is onderdeel van de grondkosten. Kenmerk van het projectalternatief is dat er veel oppervlaktewater wordt toegevoegd. Regenwater wordt afgevoerd via dit oppervlaktewater. Er wordt volstaan met de aanleg van rioolwaterafvoer (geen hemelwaterafvoer). Deze post is expliciet in beeld gebracht omdat dit een duidelijk verschil is tussen nul- en projectalternatief. Inbrengwaarde woningen en grond Zowel bij de herstructurering als in de visie worden woningen gesloopt. Dit zijn allemaal woningen van een woningcorporatie. In de MKBA worden de woningen ingebracht tegen de WOZ-waarde van 80 duizend. Dit is de waarde van woningen zoals deze nu gesloopt worden op herstructureringslocaties in Zuidwijk, kleine appartementen. De voorziene bestemmingsveranderingen in het project brengen een aanpassing van de grondwaarde met zich mee. 27 De grond wordt ingebracht in de berekening tegen de waarde van de huidige bestemming en uitgenomen tegen de waarde van de nieuwe bestemming. De gehanteerde grondwaarden staan in Tabel 4. Grondopbrengsten voetnoot De grond die in exploitatie wordt genomen na realisatie heeft een andere bestemming gekregen. Deze grond wordt uitgenomen tegen de waarde van de nieuwe bestemming. De opbrengsten voor woningen vloeien direct het project in. De bestemmingen die verplaatst worden (met name sport) worden uitgenomen tegen dezelfde prijs per m2 als waartegen ze zijn ingebracht. De enige nieuwe bestemming is vaartuinen met bestemming volkstuin. De waarde van deze grond is afgeleid van de grondwaarden voor volkstuinen in Rotterdam Noord, waar deze zeer gewild zijn. Het uitgangspunt van het plan is om een nieuw concept neer te leggen met deze vaartuinen. De meerwaarde ten opzichte van de grondwaarden van volkstuinen in Rotterdam Noord ( 46/m2) is op 30% gesteld Afgeronde bedragen. Relatief laag door hoog percentage uitgeefbaar en geen leidingen voor regenwaterafvoer (regenwater via oppervlaktewater). De waarde van de grond wordt bepaald door de functie/bestemming. 12 R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

28 Tabel 4 Grondwaarden bestemmingswijzigingen Inbreng volkstuin 28 31/m2 Grondwaarde sport 80/m2 Grondwaarde park/overige ruimte 50/m2 Grondwaarde Zuidelijk Randpark 29 5/m2 Uitname vaartuin met bestemming volkstuin 60/m2 Woningopbrengsten Uitgangspunt voor de woningwaarden zijn de marktwaarden van woningen. Voor eengezinswoningen is gerekend met per m2 woonoppervlakte gemiddeld in Zuidwijk en Lombardijen, afgeleid van Funda-vraagprijzen begin De prijzen voor appartementen liggen op per m2 woonoppervlakte. Tabel 5 Woningprijzen per m2 woonoppervlakte Woningtype Prijs per m2 woonoppervlakte Eengezinswoningen Appartementen Woongenot huurders De marktwaarde van een woning is een maat voor het woongenot. Voor de MKBA is alleen deze waarde van belang. Corporaties brengen huren in rekening lager dan de marktwaarde. Hierdoor treedt een verdeling op van het woongenot tussen corporatie en huurder. Een huurder geniet 100% van de woningen maar betaalt slechts een deel daarvan. De corporatie betaalt in feite de rest. voetnoot Afgeleid van Rekenkamer Rotterdam, 2006, Vergeet-mij-nietjes aan de Maas: Volkstuinenbeleid Rotterdam. De inbrengwaarde voor grond van het Zuidelijk Randpark is gesteld op 5/m2. De grond wordt momenteel niet intensief gebruikt voor recreatieve activiteiten. Residueel levert dit weinig op. Bij herstructurering wordt grond vaak om niet ingebracht. De vaartuinen leveren residueel een tekort op. Anderzijds zou de mogelijkheid onderzocht kunnen worden om de ruimte anders in te richten. Landbouwgrond levert bij een mogelijke bestemming woningbouw al gauw in de orde van 10 tot zelfs 30 per m2 op. In dat geval worden de opbrengsten uit woningbouw ook hoger. In het nieuwbouwproject Hof van Zuidwijk worden prijzen gevraagd voor eengezinswoningen van 2.200/m2 gbo incl parkeerplaats. Woningen met 2 parkeerplaatsen hebben een m2 prijs, die gelijk is aan woningen met 1 parkeerplaats. Daaruit valt af te leiden dat de waarde van parkeerplaatsen laag is in Zuidwijk. Stel dat een parkeerplaats opbrengt, dan is de m2-prijs voor eengezinswoningen in Hof van Zuidwijk. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V 13

29 De waarde van huurwoningen is in de MKBA gesteld op de marktwaarde. Door het niveau van de sociale huren vertegenwoordigen de woningen voor de corporaties bedrijfseconomisch een lagere waarde. 31 Deze waarde wordt ook wel bedrijfswaarde of boekwaarde genoemd afhankelijk van de waarderingsmethodiek. Bij de sloop van woningen wordt woongenot vernietigd. Ook hier geldt een verschil tussen de ingebrachte marktwaarde ( 80 duizend) in de MKBA en de waarde waartegen de corporatie de woningen in de boeken heeft staan. Aangenomen is dat de boekwaarde van ingebrachte woningen 15 duizend is. De sloop van de woning betekent het verlies van woongenot voor de huurder die gelijk is aan de marktwaarde. De corporatie boekt, bedrijfseconomisch, alleen de boekwaarde af. De rest van de (gesloopte) waarde is een additioneel effect voor de huurders. Voor de MKBA zijn alleen de marktwaarden van de woningen relevant. Het verschil tussen de bedrijfseconomische waarde en de marktwaarde is enkel van belang voor de verdeling van effecten over belanghebbenden. Sloop betekent voor de corporatie dat de waarde waartegen de woningen in de boeken staan verloren gaat. De overige waarde (verschil marktwaarde en bedrijfswaarde) is een ongunstig effect voor de huurders. Dezelfde redenering geldt voor nieuwe huurwoningen. Ze vertegenwoordigen een marktwaarde die gelijk is aan koopwoningen, maar de corporatie brengt een huur in rekening die niet marktconform is. De bedrijfseconomische waarde voor de corporatie is de bedrijfswaarde gebaseerd op het lage huurniveau. Het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde is een maat voor het woongenot dat de huurder wel geniet en waar hij niet voor betaalt. Waardestijging door herstructurering Herstructurering beoogt de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Dit effect straalt op termijn af op de woningwaarde van woningen die blijven bestaan. Dit effect is ook terug te zien in de waarde van nieuw te bouwen woningen, maar kan bij de eerste verkoop vaak nog niet in rekening worden gebracht. Er zijn verschillende onderzoeken gedaan naar het effect van herstructurering op woningwaarde. 32 Het effect wordt vaak beschreven als een prijsstijging in relatie tot de afstand tot de herstructurering. Hier is gerekend met 3% waardestijging in een deel van de wijk waar herstructurering plaatsvindt. Tabel 6 Invloed van herstructurering op woningwaarde in de wijk 33 Hoogvliet, Rotterdam 1-5% Zuilen, Utrecht 3,5-6% Vinkhuizen, Groningen 3,6-6,5% voetnoot In de berekening benaderd door te rekenen met 80% van de bouwkosten van de woning. Zie onder andere CPB, 2006, Kostenbatenanalyse Zuidas Amsterdam. CEBEON, SEO en RIGO, 2006, Stedelijke Vernieuwing: kosten en baten. 14 R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V

30 Waardestijging door waterligging Waterligging heeft een positief effect op woningwaarde. Er zijn verschillende onderzoeken gedaan naar deze relatie, waarbij waardestijgingen tussen de 5% en 15% worden gevonden. 34 Ook vergelijkingen van vraagprijzen op Funda liggen in deze orde van grootte. Er is gerekend met een effect van 10% op de woningwaarde. De waardestijging van huurwoningen komt ten goede aan huurders en wordt niet doorberekend in de huurprijzen. Onderhoud en beheer van buitenruimte De buitenruimte kan worden opgedeeld in groen en verharding, water en (onbebouwd) uitgeefbaar terrein. Het onderhoud en beheer van deze typen ruimtegebruik verschilt zeer. De frequentie van schoonmaken en vervangen van toegankelijke groengebieden en veelgebruikte verharding is niet vergelijkbaar met onderhoud van watergangen. Eigenaren en huurders zullen zelf ook de nodige werkzaamheden verrichten om hun tuinen netjes te houden. Naast de genoemde indeling moet ook onderscheid gemaakt worden tussen typen gebieden als het gaat om onderhoud en beheer. Het CROW maakt onderscheid tussen onderhoud en beheer in het centrum van steden, in woonwijken en op bedrijventerreinen. 35 Gangbaar onderhoud in woonwijken kost 35 duizend per hectare openbare ruimte per jaar, ofwel 3,5 per m2. Voor het gebied tussen de huidige woonwijken en de ring, het Randpark, gaan we uit van een lagere frequentie van onderhoud en beheer. Schatting is dat de kosten 2/3 zijn van de kosten in een woonwijk, dus 2,3 per m2 per jaar. Onderhoud en beheer van water bestaat uit uitbaggeren van vaarwegen en herstelwerkzaamheden van de waterkant. Er is gerekend met kosten voor onderhoud en beheer van water van 8 duizend per hectare. 36 Dit bedrag is ook gehanteerd voor het onderhoud en beheer van het extra water in het alternatief herstructureren met wateropgave. Tabel 7 Kosten onderhoud en beheer van verschillende type ruimtegebruik Type ruimtegebruik /m2 /m2 cw 50 jr Groen en verharding woonwijk 3,5 99 Water 0,8 66 Tuinen (uitgeefbaar) 1,8 23 Randpark (voor transformatie) 5,3 50 voetnoot Zie onder andere Alterra, 2004, De invloed van groen en water op de transactieprijzen van woningen; RIGO, 2006, Munt uit Water. Stedelijk Interieur, Opgave Waterschap Hollandse Delta. R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V 15

31 Risico wateroverlast Het wassende water vergroot het risico van overstromingen in de tuinsteden. Dit risico wordt beperkt door aanleg van extra oppervlaktewater. In het nulalternatief wordt hier al een grote slag gemaakt ten opzichte van het alternatief herstructureren. Voor de aanleg van het extra wateroppervlak in het nulalternatief is gerekend met een positief effect door verminderd inundatierisico van 50 per extra aangelegde m2 water. De extra berging die daar weer bovenop komt heeft minder effect per extra aangelegde m2. Voor deze extra oppervlakte is gerekend met een vermindering van het inundatierisico van 25 per extra m2 water. Tabel 8 Besparing door risicobeperking wateroverlast per extra aangelegde m2 water 37 Tot niveau wateropgave 50/m2 Boven niveau wateropgave 25/m2 Mobiliteit Mobiliteit brengt negatieve externe effecten met zich mee voor het milieu, verkeersveiligheid, congestie en onderhoud en beheer van wegen. De besparing voor milieu, verkeersveiligheid en onderhoud en beheer is 0,045 per reizigerskilometer. Daarnaast komt een besparing voor het afnemen van congestie bij afname van mobiliteit. Bootje voor de deur Zuidwijk, Lombardijen, het Zuiderpark en het Zuidelijk Randpark worden in de visie zo ingericht dat het mogelijk wordt om rond te varen met een boot in dit gebied. Er is gerekend met een standaardboot waaraan in 50 jaar 10,7 duizend wordt uitgegeven. 38 Het consumentensurplus van 20% over deze kosten is een maat voor het economische effect van de bootjes. Extra waterkwaliteit De projecten in het kader van het waterplan en het extra water in het projectalternatief hebben ook een positief effect op de waterkwaliteit. In deze fase kan maximaal een kwalitatieve inschatting worden gemaakt van het effect van de plannen op de waterkwaliteit. Ingeschat wordt dat de huidige matige waterkwaliteit in het nulalternatief al goed wordt en in het project erg goed, maar zeker geen zwemwaterkwaliteit. Voorwaarde is dat het regenwater in het hele gebied, inclusief de delen waar geen transformatie plaatsvindt, afgevoerd wordt via het oppervlaktewater waar mogelijk. Hiermee worden de overstorten ontlast. voetnoot Opgave Waterschap Hollandse Delta. Elke 20 jaar vervangen, vergunning, onderhoud en brandstof. 16 R I G O R e s e a r c h e n A d v i e s B V