Veiling Zuid Sint-Katelijne-Waver

Transcriptie

1 Veiling Zuid Sint-Katelijne-Waver informatievergadering 18/10/11 Terug in de tijd Januari februari 2011 Individuele gesprekken met de eigenaars Maart-april 2011 antwoorden peilingen ontvangen van de eigenaars - 64% (27) : interesse in passieve deelname - 10% (4) : interesse in actieve - 26% (11) : geen interesse of geen antwoord financiële doorrekeningen : positief Mei juni 2011 onderzoek vraagzijde en peiling interesse bedrijven Juli augustus 2011 onderzoek projectfinanciering en eventuele fasering 1

2 Stand van zaken 20 september 2011 : raad van bestuur van POM Antwerpen verleent haar goedkeuring aan de volledige ontwikkeling van het gebied voor agro-industrie Veiling Zuid door middel van een grondenbankontwikkeling, onder voorbehoud van het verkrijgen van een provinciale borgstelling voor de kredietlijn volledige ontwikkeling door middel van een grondenbankontwikkeling onder voorbehoud van het verkrijgen van een provinciale borgstelling 17 oktober 2011 : raad van bestuur van POM Antwerpen verleende haar goedkeuring aan - de principes verbonden aan de grondenbankontwikkeling - de standaard d verkoopsakte kt in functie van de verwerving van de goederen Grondenbankontwikkeling Aantal wijzigingen doorgevoerd De wijzigingen in t kort : - gebruiksvergoeding en gegarandeerde gebruiksperiode (genot) - gebruik is nu ook mogelijk indien u kiest voor onmiddellijke betaling (mits gebruiksvergoeding : 2% - 0,02%) - bij uitgestelde uitbetaling : - tot moment van uitbetaling : gebruiksvergoeding 0,3% - 0,03% - geen actualisatie van gebruiksvergoeding - gegarandeerde gebruiksperiode gronden : opgetrokken tot 1 juli aanpassingen statuut POM (risico% bij aandeel van 5% geschrapt) -voorschotten instap lange termijn geschrapt Juridisch en fiscaal advies : Stibbe 2

3 Aanbod eigenaars van onroerende goederen binnen het projectgebied excl. in gebruik zijnde-/ uitbreidingsgrond van aanwezige bedrijven agro-industrie Verkoopsovereenkomsten 1. Verkoop met onmiddellijke betaling 2. Verkoop met uitgestelde betaling op korte termijn 3. Verkoop met uitgestelde betaling op lange termijn 4. Combinatiemogelijkheid van bovenstaande Prijsbepaling - schattingen : onafhankelijk beëdigd schatter - afgetoetst met aankoopcomité VASTE WAARDE = geschatte waarde + vergoedingen vergoeding A ~ wederbeleggingsvergoeding (13,5% tot 24,5%) vergoeding B ~ incentive 6% afzonderlijke overeenkomst : vergoeding in functie van winstderving Enkele basisprincipes - het betreft steeds een verkoop (onmiddellijke of uitgestelde betaling) verkoopsakte POM Antwerpen wordt steeds eigenaar bij verlijden van akte - onroerend goed moet bij verkoop vrij en onbelast zijn (kosten voor lichten van hypotheek zijn ten laste van projectontwikkeling) t - gegarandeerde gebruiksperiode - onbebouwde goederen: tot 1 juli bebouwde goederen: tot 1 januari Bezetting ter Bede Beëindiging - eigenaars : kennisgeving 3 maanden - POM : gegarandeerde periode, specificatie in verkoopsovereenkomst, opzegperiode 6 maanden Kenmerken - POM onroerende voorheffing, eigenaarsrisico - eigenaar geen huurovereenkomst, gebruikersrisico, lasten en kosten Woningen zijn geschat incl. keuken, badkamer enz. alles wat vasthangt behoort in principe tot de woning en is inbegrepen in de geschatte prijs 3

4 1. Verkoop met onmiddellijke betaling Betaling - wat : VASTE WAARDE + eventuele vergoeding winstderving - wanneer : op het ogenblik van verlijden van verkoopsakte Gebruik - gegarandeerde gebruiksperiode, bezetting ter bede - jaarlijkse gebruiksvergoeding : - woningen : 2% van geschatte waarde - andere : 0,2% van de geschatte waarde - maandelijks te betalen, per begonnen maand - steeds in overleg met POM Antwerpen - vooropzegperiode gebruik : - POM : 6 maanden (respecteren gegarandeerde periode) - eigenaars : 3 maanden 2. Verkoop met uitgestelde betaling op korte termijn Betaling - wat : VASTE WAARDE (+ ev. winstderving) + actualisatievergoeding - wanneer : op verzoek van eigenaars of POM - op vraag van eigenaars : kennisgevingsperiode van 3 maanden - op vraag van POM : steeds respecteren van gegarandeerde gebruiksperiode, verkoopsovereenkomst en kennisgeving van 6 maanden Gebruik - gegarandeerde gebruiksperiode, bezetting ter bede - tot moment van betaling - jaarlijkse gebruiksvergoeding : - woningen : 0,3% van de geschatte waarde - andere : 0,03% van de geschatte waarde - afgetrokken op moment van betaling Vaste Waarde - opzegging : zie hierboven Hypotheek - goed moet bij ondertekening van akte vrij en onbelast zijn - mogelijkheid om voorschot te vragen 4

5 3. Verkoop met uitgestelde betaling op lange termijn Betaling - wat : VASTE WAARDE (+ ev. winstderving) + actualisatievergoeding + winstdeelnamevergoeding winstdeelnamevergoeding : op basis van individueel aandeel bij eventueel verlies : winstdeelnamevergoeding = 0 euro, verlies POM - wanneer : - VASTE WAARDE + actualisatievergoeding : einde van projectontwikkeling (20d) en ten laatste 10 jaar na verlijden van de akte - Winstdeelnamevergoeding : op het einde van de projectontwikkeling (20d) Gebruik - gegarandeerde gebruiksperiode, bezetting ter bede - jaarlijkse gebruiksvergoeding : - woningen : 0,3% van de geschatte waarde - andere : 0,03% van de geschatte waarde - afgetrokken op moment van betaling Vaste Waarde - vooropzegperiode : - POM : 6 maanden (respecteren gegarandeerde periode) - eigenaars : 3 maanden Vervroegde uitbetalingen - omwille van successie - volledige of gedeeltelijke uitstapmogelijkheid Statuut POM POM Antwerpen : zelfde principes als uitgestelde betaling op lange termijn met uitbreiding of uitzondering van : - deelname met - onroerende goederen k it l - kapitaal - projectkosten (voorafgaand en tijdens) - VASTE WAARDE naar analogie : - onroerende goederen : geschatte waarde + vergoeding A + B - kapitaal en kosten : kapitaal/kosten + vergoeding B - uitbetaling - Wat : VASTE WAARDE + actualisatievergoeding + winstdeelnamevergoeding - Wanneer : pas op einde van de projectontwikkeling (geen garantie 10 jaar) - beheer grondenbank - kan kosten prefinancieren of doorrekenen - lening aangegaan door POM, kosten doorgerekend/geprefinancierd - transparante en open boekhouding 5

6 Projectontwikkeling Inschatting kosten : 41,7 MIO euro Verwerving : 14,6 MIO euro (excl. ca. 2 MIO lange termijn) Aanleg en infrastructuur : 12,5 MIO euro Projectbeheer : 3,0 MIO euro Leningkosten : 5,5 MIO euro Gegarandeerde terugbetalingen : 6,1 MIO euro Inschatting inkomsten : 46,6 MIO euro Verkoop : 41,4 MIO euro Subsidies : 3,2 MIO euro Kapitaal POM : 2 MIO euro Inschatting IRR : ca.5 à 6% Timing Individuele gesprekken eigenaars : 24 oktober 2011 november 2011 verkoopsakten (compromis) eind 2011, begin 2012 uitbetalingen begin 2012 en later Inrichting (indicatieve data): - begin 2012 : aanbesteding inrichtingsopdracht (inrichtingsplan, vergunningen, ) - midden 2012 : opmaak onteigeningsplan - midden 2012 : informatievergadering m.b.t. inrichting - midden 2013 : vermoedelijke gunning rotonde en basisinfrastructuur - midden 2013 : vermoedelijke start verkoopsronde 6

7 Bijkomende opmerkingen Fiscaliteit : Stibbe Meerwaardebelasting (beroepsvermogen) actualisatievergoeding en winstdeelnamevergoeding: 15% onroerende voorheffing Individuele gesprekken Individuele gesprekken afspraken bedragen geschatte prijs en vergoedingen individuele bekommernissen afstemmen andere verkoopsakten gebruiksperiode Voor alle vragen Karolien Heirman karolien.heirman@pomantwerpen.be tel