architecture living ecology research teamwork sociale huisvesting social housing

Transcriptie

1 alert architecture living ecology research teamwork 1 sociale huisvesting social housing

2

3 heeft het nieuwe exemplaar van de nieuwsbrief van BURO II & U ARCHI+I in handen. Vanaf nu wordt de newsletter meer dan een overzicht van de activiteiten van het bureau. De nieuwsbrief groeit uit tot een halfjaarlijks cahier onder de naam ALERT. Op die manier willen BURO II & ARCHI+I naast de informatie, een permanente bijdrage leveren bij het activeren van de reflectie over ruimte en architectuur. Deze verruiming van de nieuwsbrief is ook ingegeven door een nieuwe stap in de interne organisatie van de samenwerking tussen de verschillende partners. BURO II bvba, BURO Interior bvba en ARCHI+I bvba bestaan op vandaag niet langer als aparte entiteiten en worden opgenomen in de nieuwe samenwerkingsstructuur. Met deze nieuwe format kiezen wij ervoor om themagericht ALERT te zijn voor nieuwe ontwikkelingen en dieper in te gaan op actuele culturele, ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke vraagstukken. Werken aan ruimte en architectuur is een gedeelde verantwoordelijkheid en die willen we niet uit de weg gaan. Met deze nieuwe aanpak willen we meer ruimte geven aan onze partners: cliënten, ontwikkelaars, aannemers, overheden, collega s-architecten en studiebureaus. Format en inhoud moeten elkaar versterken en een grotere betrokkenheid met de lezer mogelijk maken. Elk nummer zal een thema naar voor brengen voor onderzoek en discussie. Tegelijk wil het bureau zich open opstellen, door recente opdrachten te toetsen aan het maatschappelijk debat. Centraal staat de bekommernis om in dialoog met de opdrachtgevers een antwoord te zoeken op de behoeften van vandaag en de ontwikkelingen van morgen. Deze uitgave is het eerste in een reeks en heeft als centraal thema de sociale huisvesting. Bij de start van deze vernieuwde aanpak nodigen wij onze partners uit om projecten en initiatieven uit hun isolement te halen en een plaats te geven in de gelaagde en meervoudige context van vandaag. Uiteindelijk hopen we met deze reeks een hele waaier aan sectoren te belichten, waarbij we de visies en het onderzoek uit de diverse vakgebieden kunnen bundelen, om te komen tot nieuwe analyses en methodieken. We hopen dat deze reeks voeding kan geven aan de inhoudelijke dialoog en debat, waardoor we ons werk als architectenbureau kunnen verrijken en plaatsen binnen onze snel evoluerende maatschappij. Hendrik Vermoortel en Philémon Wachtelaer Zaakvoerders BURO II & ARCHI+I In your hands you hold the new issue of the BURO II & ARCHI+I newsletter. From now on the newsletter will be more than an overview of the firm s activities. It is evolving into a half-yearly publication titled ALERT. Through this approach, BURO II & ARCHI+I hopes that, as well as providing information, they can make a permanent contribution to the reflection on space and architecture. This widening of the newsletter also reflects a new step in the internal organisation of cooperation between the different partners. BURO II bvba, BURO Interior bvba and ARCHI+I no longer exist as separate entities and will be absorbed into new cooperation structure. Through this new format we intend to be theme-focused ALERT to new developments and to examine in greater depth the prevailing cultural, spatial and social issues. Working on space and architecture is a shared responsibility that we do not want to avoid. By means of this new approach, we want to give greater latitude to our partners, i.e. clients, developers, contractors, authorities, colleague architects and engineering firms. Format and content must strengthen each other and create greater involvement with readers. Each issue will highlight a theme for research and discussion. At the same time, we want to adopt an open stance by checking recent commissions against the public debate. The central consideration is the effort to engage in a dialogue with clients so as to find answers to today s needs and tomorrow s developments. This issue is the first in a series and its central theme is social housing. At the start of this new way forward, we invite our partners to take their projects and initiatives out of isolation and give them a place in the layered and multiple context of today. Ultimately, we hope this series put an entire array of sectors in the spotlight, enabling us to bundle visions and research from various specialised fields in order to arrive at new analyses and methods. We hope that this series will feed the substantive dialogue and debate, making it possible for us to enrich our work as an architectural firm and to position it within our fast-evolving society. Hendrik Vermoortel and Philémon Wachtelaer Directors BURO II & ARCHI+I 1

4 Sociale huisvesting op een keerpunt De verarming van de bevolking en de nieuwe vormen van gezinssamenstelling brengen de vraag naar betaalbare (huur)woningen steeds meer onder de aandacht. Groeiende armoede en achterstelling maken de woningnood tot een aanklacht op het recht op wonen die wij als maatschappij moeten garanderen. Daarom goochelt men al jaren met cijfers over de wachtlijsten, en over het aantal woningen dat dringend moet gebouwd worden. Tegelijk vergeet men dat een groot deel van het bestaande huisvestingspatrimonium ofwel moet gerenoveerd of vervangen worden. Met andere woorden: de nood is groot maar de oplossing blijft onduidelijk. Bovendien beschikt de overheid over te weinig geld en beschikt ze niet over de organisatorische capaciteiten om de hoogdringendheid aan te pakken. Net zoals in het verleden, loert het risico dus om de hoek om wijken te bouwen die kleine of grote slaapbuurten zijn. Slaapbuurten met een eenzijdig samengestelde bevolkingsgroep, die voor de buitenwereld het stigma sociale huisvesting opgekleefd krijgen. Met andere woorden: arme woningen voor arme mensen. Misschien moeten we het begrip sociaal terug in ere herstellen om de juiste betekenis van sociale huisvesting bespreekbaar te maken. Sociaal betekent volgens Van Dale: betrekking hebbend op de menselijke samenleving, de menselijke maatschappij en de verhoudingen, het gezamenlijk leven, de vormen, en toestanden daarin. Het gaat dus om het samenleven en niet in de eerste plaats over de sociale architectuur van een woning of een bouwblok. Juist omdat dit samenleven zo centraal staat, zeker in deze maatschappij, hebben ontwerpers als Renaat Braem, Le Corbusier en anderen, de gemeenschappelijke huisvesting geprofileerd als het speerpunt voor verandering en maatschappelijke ontwikkeling. Soms was het visionaire op het randje van het dwangmatige. Hun projecten zijn geen eenduidige wijken maar een zoektocht naar het opbouwen van welbepaalde stadsdelen. Het gaat om plekken die ontmoeting en samenleving mogelijk maken door het creëren van een ruimtelijke en architecturale aanleiding. Een wijk is meer dan een aaneenschakeling van woningen, architectuur is meer dan het inlossen van een woonbehoefte, en samenleven is meer dan het mengen van verschillende bevolkingsgroepen waardoor mensen schrik krijgen van elkaar. De dringende nood aan huisvesting mag daarom geen alibi zijn voor de bouw van niet-duurzame en goedkope woningen. Architecten moeten hier die sociale verantwoordelijkheid opnemen en aandacht vragen voor het verantwoord wonen als speerpunt van een ruimtelijke ontwikkeling. De nood aan sociale woningen moet in het kader van toekomstige ontwikkelingen gekaderd en onderzocht worden in een echt sociaal perspectief. Het betekent niet noodzakelijk dat er geen nood is aan sociale woningen, maar wel dat er nood is aan de juiste woningen die leefbaar zijn voor en bewoonbaar zijn door de kwetsbaren in de maatschappij. Misschien moeten ontwerpers duidelijk maken wat hierbij hun aanbod is. Kiel Antwerpen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen 2 Unitaswijk Deurne Vioe, foto Kris Vandevorst

5 Kiel Vioe, foto Kris Vandevorst Tuinwijk Floréal Brussel Wikimedia GNU Free documentation License 3

6 4

7 Social housing at a turning point Impoverishment of the population and new forms of family composition are increasingly highlighting the need for affordable (rented) homes. Growing poverty and exclusion make the shortage of housing a violation of the right to housing that we as a society must guarantee. It explains the years of juggling with figures about waiting lists and the number of homes that urgently need to be built. At the same time people forget that a large part of the existing housing stock must either be renovated or replaced. In other words, the need is pressing but the solution remains unclear. Moreover, the government has insufficient funds and lacks the organisational capabilities necessary to tackle the very urgent need that exists. There is a looming risk of building neighbourhoods that are small or large sleeping districts as occurred in the past. They become sleeping districts with a one-sided population to which the outside world assigns the stigma of social housing - or poor homes for poor people. Perhaps we need to re-elevate the term social to its rightful place to make the right meaning of social housing discussable. According to the Van Dale dictionary, social means concerning human community, human society and the relationships, living together and the forms and situations thereof. So it s about community and not primarily about the social architecture of a home or building block. Precisely because community is such a central consideration, especially in today s society, designers like Renaat Braem, Le Corbusier and others characterised public housing as the spearhead for change and for social development. This visionary approach sometimes came close to compulsion. Instead of uniform districts their projects were a quest for constructing clearly defined parts of a city. They are places that enable congregation and community by creating a spatial and architectural context. A district is more than a succession of homes, architecture is more than fulfilling housing needs, and community is more than mixing different population groups in such a way that people fear each other. The urgent need for housing must not become an alibi for building non-sustainable and cheap homes. Architects must take this social responsibility and call for attention to responsible housing as a spearhead of spatial development. The need for social housing must be set in the framework of future developments and examined from a truly social perspective. It doesn t necessarily mean that no need exists for social housing, but it does mean that a need exists for the right homes that are liveable and provide accommodation for the vulnerable people in society. Perhaps designers should make clear what they have to offer in this regard. Tuinwijk Floréal Brussel Wikimedia GNU Free documentation License < Kiel Antwerpen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen 5

8 Twee verschillende wijken, twee verschillende benaderingen In dit eerste nummer stellen we twee sociale huisvestingsprojecten voor die dateren uit dezelfde periode (einde jaren 50, begin jaren 60): de Modelwijk in Laken en de wijk Venning in Kortrijk. Beide wijken zijn dringend aan opwaardering toe. Ze staan model voor de uiteenlopende ideeën over de toekomst van volkshuisvesting uit die tijd. Deze wijken zijn niet alleen exemplarisch voor de tijdgeest, maar hebben tegelijk ook een uitgesproken couleur locale. Geïnspireerd door het model van de Garden city, werd door de Kortrijkse sociale huisvestingsmaatschappij Goedkope Woning een tuinwijk opgericht volgens een typisch naoorlogs verkavelingschema. Hierbij werd gestreefd naar een ruimtelijke en harmonieuze samenleving tussen de verschillende bevolkingscategorieën. De toenmalige burgemeester en minister Alfred De Taeye drukte vanuit een conservatieve visie zijn stempel op deze wijk. De verkaveling met brede betonnen straten, gelegen in de gezonde groene stadsrand is ingevuld met kleine pseudoboerderijtjes in een romantische, historiserende stijl. De Modelwijk in Laken is eerder een emanatie van een grootse utopische socialistische maatschappijvisie, die zocht naar de juiste woonvorm in een ideale arbeidersmaatschappij. Beide stromingen richtten zich op een toekomst van vooruitgang en welvaart en moeten gekaderd worden in een internationale context. In 1928 werd de CIAM opgericht (Congrès Internationaux d Architecture Moderne), een platform dat een grote stempel heeft gedrukt op het architectuurdebat, op de verspreiding van de moderne architectuur in Europa en op de sociale huisvesting in het bijzonder. Als uitgangspunt voor een eigentijdse architectuur- en stedenbouwkundige praktijk werd gesteld dat architectuur en stedenbouw gerelateerd moesten worden aan de politieke en economische realiteit, aan de veralgemeende industrialisatie en de ermee verbonden maatschappelijke structuurveranderingen. In de eerste fase tot 1933, hadden de congressen in Frankfurt am Main (Woning voor het bestaansminimum) en in Brussel (Rationele aanleg van woonwijken) veel invloed op de vorming en overtuiging van modernistische architecten. De tweede fase (tot 1959) legde vooral de nadruk op de stedenbouwkundige aanpak en werd gedomineerd door de linkse overtuiging van Le Corbusier, zoals uitgelegd in De functionele stad en het later gepubliceerde Charter van Athene. Uit het ideaalbeeld vloeit een strikte scheiding voort van de vier hoofdfuncties van het maatschappelijk leven: wonen, werken, verkeer en recreatie. Net die scheiding zadelt ons nu, 50 jaar later, op met een mobiliteitsprobleem en kan ook mee aan de basis liggen van de sociale segregatie. Na de Tweede Wereldoorlog was de sociale huisvesting in België een dankbare experimenteerruimte voor het modernistisch gedachtegoed. Binnen deze stroming neemt Renaat Braem een bijzondere plaats in. Als fervente aanhanger van Le Corbusier nam hij bewust stelling tegen gevestigde bouwgewoonten en zette hij zich in voor een totale architectuur gekoppeld aan een totale inrichting van het menselijk leefmilieu. Deze totale architectuur moest dienen als sociale hefboom voor de realisatie van een bevrijde samenleving, wat in zijn ogen overeenkwam met een socialistische samenleving. In deze context kwamen beide projecten, de Modelwijk in Laken en de wijk Venning in Kortrijk tot stand. Beide wijken worden 50 jaar later grotendeels bewoond door inwijkelingen van allerhande nationaliteiten, die zich geen zorgen maken over wie het destijds bij het rechte einde had. Zij hebben nood aan goede en goedkope huisvesting en een leuke buurt. Opvallend hierbij is dat de sociale huisvesting destijds niet enkel bestemd was voor de kansarmen, want dat begrip bestond niet. Het woonbeleid richtte zich op een brede en diverse doelgroep als een afspiegeling van de maatschappij. Het opwaarderen van dergelijke wijken vraagt dus meer dan het louter vervangen van de woningen door comfortabeler en beter geïsoleerde exemplaren. Voor welke opwaardering moeten wij architecten dan zorgen en hoe kunnen we hierbij best tewerk gaan? Beide voorbeeldprojecten proberen hier een antwoord op te geven. Daarom gaan we nu wat uitgebreider in op beide opdrachten. 6

9 Persoonlijk archief Marc Santens 7

10 Le Corbusier, Contemporary City FLC-Sabam Belgium 2011 Uit: Het lelijkste land ter wereld Francis Strauven, p49 8

11 Modelwijk Laken Vioe, archief Renaat Braem Aucasou3 Archives d Architecture Moderne, Bruxelles 9

12 Modelwijk Laken Archives d Architecture Moderne, Bruxelles Aucasou6 Vioe, archief Renaat Braem 10

13 Two different neighbourhoods, two different approaches This first issue features two Belgian social housing projects dating from the same period (late 1950s/early 1960s). They are Modelwijk in Laken and the Venning neighbourhood in Kortrijk. Both urgently require upgrading. They stand as models of the diverse ideas that prevailed in that era about the future of public housing. The districts not only exemplify the spirit of the times, they also have pronounced local colour. Inspired by the Garden City model, the Kortrijkbased social housing company Goedkope Woning created a garden district using a typical post-war parcelling pattern. The objective was a spatial and harmonious community of different sections of the population. Former mayor and minister Alfred De Taeye set his stamp on this district based on a conservative vision. The parcelling - with wide concrete streets, situated in the healthy green periphery of the city - was fleshed out with small pseudo farms in a romantic, days-gone-by style. Modelwijk in Laken is more of an emanation of a grand utopian socialistic vision of society that sought the right residential setting in an ideal workers society. Both schools focused on a future of progress and prosperity and they need to be placed in an international context. In 1928, the CIAM (Congrès Internationaux d Architecture Moderne) was established as a platform that was to make a big impact on the architectural debate, the dissemination of modern architecture in Europe and social housing in particular. The basic principle that was asserted for contemporary architecture and urban construction was that architecture and urban planning had to be related to the political and economic reality, to the widespread industrialisation and to the associated changes in the social structure. In the first phase until 1933, the conferences in Frankfurt am Main (housing for the poverty line) and in Brussels (rational construction of residential districts) greatly influenced the education and conviction of modernistic architects. The second phase (until 1959) put the emphasis mainly on the approach to urban planning and was dominated by the left-leaning convictions of Le Corbusier, as expressed in The functional city and the subsequently published Charter of Athens. The ideal picture spawned a strict separation of the four main functions of society: housing, employment, transport and recreation. Today, 50 years later, it is precisely this separation that has burdened us with mobility problems and may have been instrumental in causing social segregation. After the Second World War, social housing in Belgium was a welcome experimental garden for modernistic ideas. Renaat Braem occupies a special place within this school. As a fervent supporter of Le Corbusier, he adamantly took a stand against established construction practices and promoted total architecture coupled to a total organisation of the human living environment. This total architecture had to serve as a social lever for creating a liberated society, which he saw as synonymous with a socialist society. This is the context in which the two featured projects, Modelwijk in Laken and the Venning district in Kortrijk, came about. Fifty years down the road, the two districts are home to immigrants of multiple nationalities who are not worried about who was right all those years ago. They need good and inexpensive housing and a nice neighbourhood. Interestingly, social housing in that era was not intended solely for the underprivileged, because the term didn t even exist at that time. Housing policy was focused on a wide and diverse target group as a reflection of mainstream society. So upgrading districts like these requires more than simply replacing the homes by more comfortable and better insulated copies. What kind of upgrading should we - architects - provide and how can we best set to work? The two model projects attempt to provide answers to these questions. Therefore, we will take a more detailed look at the two commissions. 11

14 12

15 13

16 14

17 ECO-Life werkt aan duurzame wijkontwikkeling in Europa ECO-Life strives for sustainable neighbourhood development in Europe Einde 2009 haalde de sociale huisvestingsmaatschappij Goedkope Woning uit Kortrijk de belangrijke Europese Concertosubsidies voor energiezuinig en toekomstgericht bouwen voor het eerst naar België. Het Concertoprogramma legt vooral de nadruk op energiezuinig bouwen. Het ECO-Life project voor sociale huurwoningen werd uit de vele internationale inzendingen uitverkoren. In ECO-Life werken drie landen intensief samen: Denemarken (woon- en renovatieproject in Høje - Taastrup bij Kopenhagen), Litouwen (renovatieproject van bestaande appartementen in Birstonas) en België (pilootprojecten voor sociale huurwoningen in Kortrijk). Goedkope Woning staat er niet alleen voor om dit ambitieuze project te realiseren. Partners zijn BURO II & ARCHI+I (architectuur) en evr-architecten (masterplan en kwaliteitsmonitor), aangevuld met e ster (energieberekeningen), Universiteit Gent (nameten), Ecopower (leveren van duurzame energie) en de Stad Kortrijk. Reto Hummelshøj (COWI.dk) staat in voor de algemenen coördinatie van ECO Life. De Vlaamse pilootprojecten Pottenbakkershoek en Venning gaan uit van een doorgedreven nul-energie-optie voor de nieuwbouw en een laag-energie-optie voor gerenoveerde woningen, waarbij men minstens dubbel zo goed wil doen als de huidige reglementering verplicht. Bedoeling is te komen tot CO2-neutrale projecten. Het project heeft een looptijd van maximum 6 jaar. Het laatste jaar is voorzien om na te meten of de doelstellingen daadwerkelijk gehaald werden. Towards the end of 2009 the Kortrijk-based social housing company Goedkope Woning brought the important EU Concerto subsidies for low-energy and future-focused construction to Belgium for the first time. The Concerto scheme emphasises low-energy building. The ECO-Life project for rented social housing was chosen from numerous international entries. Three countries are cooperating intensively in ECO-Life: Denmark (with the Høje-Taastrup residential and renovation project near Copenhagen), Lithuania (with a project to renovate existing apartments in Birstonas) and Belgium (with pilot projects for rented social housing in Kortrijk). Goedkope Woning does not have to accomplish this ambitious project on its own. Partners in the project are BURO II & ARCHI+I (architecture) and evr-architects (master plan and quality monitor), plus e ster (energy calculations), the University of Ghent (post-project measurements), Ecopower (supply of renewable energy) and the City of Kortrijk. Reto Hummelshøj (COWI.dk) is responsible for overall coordination of ECO Life. The Flemish pilot projects Pottenbakkershoek and Venning are based on a rigorous zero energy option for new-builds and a low energy option for renovated houses, with the aim of doing at least twice as well as prescribed by current regulations. The intention is to realize CO2-neutral projects. The maximum duration of this project is six years. The final year will be used to measure whether the targets have actually been met. 15

18 Interview met Ilse Piers, Directeur Goedkope Woning Voor welke uitdagingen staat Goedkope Woning vandaag? Bij een doorlichting van het patrimonium van 1433 huurwoningen van Goedkope woning werd vastgesteld dat veel woningen en wijken werden gebouwd in de jaren 50, 60 en 70, de babyboomjaren. De snel groeiende wachtlijst omvat op vandaag meer dan 1000 kandidaathuurders voor een sociale woning. De huidige vraag is door de gezinsverdunning en de steeds meer vergrijzende bevolking geëvolueerd naar een behoefte van 70% aan appartementen in de binnenstad, daar waar het bestaande patrimonium 70 % woningen met tuin omvat in de rand. Kortom, we hebben niet alleen een technisch probleem, maar ook een structureel probleem. We beschikken over een verouderd patrimonium en een onaangepast aanbod. We moeten, als grootste verhuurder van woningen in Kortrijk, zo snel mogelijk het roer omgooien. We houden daarbij twee belangrijke doelstellingen voor ogen: goede en duurzame woningen bouwen of verbouwen, en initiatieven nemen om de bestaande wijken leefbaarder te maken. Het volstaat immers niet om de kwaliteit van de woningen te verbeteren, als daarnaast ook geen antwoord wordt gezocht op de andere problemen die zich in de wijken voordoen. Van de beide doelstellingen is goede woningen bouwen de gemakkelijkste. De strategische keuze ligt voor de hand: een zo hoog mogelijke kwaliteit nastreven met de huidige beschikbare middelen. Maar leefbare wijken maken is een veel complexer gegeven. Hoe hoog moet of kan de lat gelegd worden? Om te weten te komen in welke wijken best nog geïnvesteerd wordt en in welke niet, hebben we al in 2008 aan evr-architecten de opdracht gegeven een kwaliteitsmonitor op te maken, specifiek gericht op sociale huurwoningen. De monitor is in de eerste plaats bedoeld als een praktische hulp bij het definiëren van de opdracht en bij het ontwerpen. Maar het is ook een bruikbaar instrument en aftoetsingskader om zowel de zwakke punten in bestaande wijken bloot te leggen, als om op een evenwichtige wijze ambitieuze doelstellingen te formuleren bij renovatie of nieuwbouw. Hij houdt o.a. rekening met de juiste inplanting, mobiliteits- en milieufactoren, de natuurlijke omgeving, water en energie, grondstoffen en afval, veiligheid en gezondheid, leefbaarheid en toegankelijkheid, en met de onderhouds- en beheerskosten. De monitor zal ons ook leiden bij eventuele toekomstige dossiers binnen het Grond- en Pandenbeleid. Hij vormde daarnaast een belangrijke aanzet bij het formuleren van ons ECO-Life project. We willen een praktisch instrument, dat steeds mee evolueert. 16

19 Monitor voor duurzame sociale woningprojecten - doelstelling evr-architecten Kan je wel goed bouwen met de beperkte middelen waarover je beschikt? Tot voor enkele jaren kon men bij de VMSW 1 nog een beroep doen op een echt subsidiesysteem. De Vlaamse overheid kwam voor 60% tussen in de bouwkost van de nieuwbouwprojecten. Nu werkt men met renteloze leningen. Het uitbreiden of verbeteren van het patrimonium is altijd een volgehouden financiële evenwichtsoefening. Door het steeds zwakkere profiel van onze huurders blijken de lage sociale huurinkomsten niet langer te volstaan voor het aflossen van de renteloze leningen. Alleen een huisvestingsmaatschappij met voldoende huurwoningen kan dit bolwerken. Is duurzaam bouwen (energiezuinig, ecologisch, onderhoudsvriendelijk, ) dan wel mogelijk binnen de sociale huisvesting? Volgens mij kunnen we heel wat beter dan wat we de voorbije decennia hebben getoond. Je moet de vraag anders formuleren: wat is een haalbaar niveau binnen de sociale huursector? Wie duurzaam en ecologisch bouwt, ziet weliswaar de bouwkosten stijgen, maar krijgt hiervoor ook veel terug: de woningen zijn gezonder en de kosten voor onderhoud en energie zijn opmerkelijk lager. Wie denkt op langere termijn, maakt hiermee zeker een betere keuze, net zoals men kan veronderstellen dat een gezonde voeding ook leidt tot een aangenamer en langer leven. Soms ontstaat de indruk dat aandacht voor milieu een zaak wordt voor wie het kan betalen, of met andere woorden, economisch en cultureel gebonden is. Dit is niet correct. Er zijn geen uitvluchten om in de sociale sector deze verantwoordelijkheid te ontlopen. Helaas bieden de vastgelegde sociale huurtarieven slechts een beperkte financiële ruimte om resoluut voor een nieuwe aanpak te kiezen. Maar we mogen ons ook niet langer blijven fixeren op de huurkost. We moeten vertrekken van de woonkost. Als we het professioneel aanpakken, dan moet het mogelijk zijn de woonkost voor de huurder (vastgelegde inkomensgerelateerde huur en de kosten voor verwarming en elektriciteit) drastisch te verlagen, zonder de bouwkost substantieel te verhogen. Waar de sociale huisvestingssector ooit de proeftuin was van vooruitstrevende en vernieuwende architectuurconcepten, zou ze nu in de actuele maatschappelijke context opnieuw een voorbeeldfunctie moeten opnemen op het vlak van energiezuinig en ecologisch bouwen. Architecten moeten minder met zichzelf bezig zijn en zich meer toeleggen op waar het werkelijk om gaat. 1 VMSW staat voor Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen 17

20 Is dit waar het in hoofdzaak om gaat in beide ECO-Life projecten? Wij hebben ons afgevraagd of er nog andere mogelijkheden zijn om extra middelen toe te voegen, kanalen die normaal gezien niet worden bevaren in de sociale huisvesting. Deze vraag heeft ons er toe aangezet mee te dingen voor de Europese Concertoprojectsubsidie. ECO-Life laat ons toe om wat te experimenteren met nieuwe technische oplossingen in twee of meer pilootprojecten en op hetzelfde moment ook de weerslag ervan te meten op de bouwkosten en op de onderhouds- en exploitatiekosten. We willen ook samen met onze partners het ganse ontwerp- en uitvoeringsproces eens volledig herbekijken. We moeten leren besparen op wat we niet nodig hebben, zodat we middelen kunnen vrijmaken voor wat we wel nodig hebben. We moeten ook nagaan welke oplossingen de huurders het best liggen. Vanuit deze conclusies willen we de komende jaren de andere wijken opwaarderen. We willen samen met de VMSW nagaan hoe andere bouwmaatschappijen nut kunnen halen uit onze aanpak en of de bestaande reglementeringen desnoods kunnen worden aangepast. En de bewoners? Het is op het eerste gezicht een nadeel dat het energieverbruik van sociale huurders moeilijk binnen de perken te houden is. De meeste bewoners hebben wel andere zorgen aan hun hoofd, dan zich met energieverbruik bezig te houden. Net die vaststelling geeft een bijzondere betekenis aan het project. We zullen als bouwmaatschappij in de toekomst helemaal anders moeten omgaan met onze bewoners dan in het verleden het geval was. Verhuurder en huurder zullen samen afspraken moeten maken en oplossingen bedenken. Wij weigeren onze huurders nog langer te behandelen als onmondige zorgenkindjes, die zo nodig moeten gepamperd en beschermd worden. Wij willen ze een actieve rol geven in hun eigen woonomgeving. Als we duurzame wijken willen maken, moeten zowel de bewoners als Goedkope Woning hun verantwoordelijkheid opnemen. Dit zal de onderlinge communicatie grondig veranderen en aan de bewonersbegeleiding een volledig andere inhoud en imago geven. De wijk kan pas een echte modelwijk worden als de bewoners erin slagen er een eigen positieve inkleuring aan te geven. Ze moeten zich direct betrokken voelen bij hun wijk en hun woning. Goedkope Woning is vast van plan anders te communiceren en wil ook op sociaal-maatschappelijk vlak het roer volledig omgooien. We krijgen inmiddels zeer goede respons van onze bewoners. Hoe maak je die overgang? Verandering van cultuur moet je behoedzaam aanpakken, maar wel consequent doorzetten. Het eerste wat je moet verwezenlijken is wederzijds respect. Voor de persvoorstelling van het ECO-Life project in december 2009 hebben we een korte film gemaakt, waarin we de bedoelingen van Goedkope Woning opnamen, de goede voornemens en stevige beloften van de lokale politici en last but not least ook een aantal interviews met bewoners, waarin gepeild werd naar hun verwachtingen rond het project. Dit initiatief kreeg veel bijval. De dynamische intro, ongewoon voor Goedkope Woning, werd gemaakt door Cookie Collective, een paar jonge enthousiastelingen. De interviews en de film zelf werden door Karl Vannieuwkerke gemaakt, de bekende presentator en sportjournalist bij de VRT. Het klikte meteen tussen hem en de bewoners en op onze vraag heeft Karl toegezegd het peterschap van het project tijdens de komende 5 jaar op zich te nemen. Er worden nu regelmatig samenkomsten met de huurders belegd, waarin de evolutie van het project wordt besproken. Ook bij de presentatie van de eerste bouwplannen zijn we bewust afgeweken van de gekende paden. Om de mensen niet te vervelen met moeilijk verstaanbare plannen en veel technische uitleg, hebben we een beroep gedaan op professionele ondersteuning van Hooox (Real Estate Communication) uit Gent, die met een korte animatiefilm het project introduceerde. We weten dat deze bijzondere aanpak tijd en middelen kost, maar stellen vast dat dit van bij de start het nodige enthousiasme teweeg brengt en de basis legt voor een hartelijke betrokkenheid in de toekomst. En de samenwerking met de overheden? Een innovatief project vraagt noodgedwongen een innovatieve aanpak. Conservatisme is immers de vijand van creativiteit. Iedereen zou het enthousiasme van de initiatiefnemers moeten kunnen delen. Willen we van beide projecten echte modelprojecten maken, dan is veel meer vereist dan goede woningen alleen. Het aanpassen van het rioleringsnet, het beperken van de verkeersdruk, het herprofileren van de straten, de herinrichting van de woonomgeving, een voetgangersbrugje over het kanaal, het zijn allemaal factoren waaraan gelijktijdig moet gewerkt worden. 18

21 19

22 Er moet veel aandacht gaan naar overleg. Een eerste belangrijke partner in het project is de stad Kortrijk. De samenwerking is echter niet zo vlekkeloos verlopen als verwacht. De goede wil bij de politici was gelukkig wel aanwezig, maar we hebben vastgesteld dat er nog heel veel werk aan de winkel is om de bestaande overlegstructuren aan te passen aan ambitieuze toekomstgerichte projecten zoals het onze. Wat in Denemarken al jaren evident is - het werken met vooraf vastgelegde prestatieafspraken bij bouwprojecten - is in Vlaanderen niet of nauwelijks bespreekbaar. Ook voor de VMSW is dit een belangrijk project, waaruit veel kan geleerd worden, zowel naar nieuwe normering als naar financiële en technische haalbaarheid. De administratie levert extra inspanningen om dit project te doen slagen en daar zijn we heel blij mee. Het is de bedoeling om over het ganse traject vlotter samen te werken en administratieve hinder of vertragingen zoveel mogelijk te vermijden. Gezien het internationale karakter van het project is ook een goede support van Vlaanderen noodzakelijk. De samenwerking met Høje Taastrup en Birstonas verloopt voorbeeldig, al moeten we toegeven dat we het aanleveren van de beloofde taken aan Europa wat onderschat hebben. Hoe verloopt de samenwerking met het ontwerpteam en welk belang hecht je daar zelf aan? Ik wil hier niet ingaan op de rol van de andere partners, daar is in de komende jaren nog tijd genoeg voor. De architecten van BURO II & ARCHI+I kregen een moeilijke, haast onmogelijke opdracht, maar zijn er het eerste jaar wel heelhuids doorgekomen. Er was een zeer strikte timing opgelegd en die werd correct opgevolgd. De eerste fase van Venning, werd aanbesteed op 10 november 2010 en dit terwijl de contracten met BURO II & ARCHI+I pas in januari 2010 werden afgesloten. Vergeet niet dat architecten die aan onze projecten werken, de opdracht krijgen te werken met de kwaliteitsmonitor. Het projectteam belegde elke week op een vaste dag de nodige workshops, waarin het project werd ontwikkeld en bijgestuurd en waarop ik als bouwheer ook werd uitgenodigd. Zo blijf je direct betrokken bij het nemen van moeilijke beslissingen over de te volgen strategie in de lopende procedures, of over de interpretatie van verschillende normeringen en reglementen, of over de uiteenlopende technische mogelijkheden en vooral bij de budgetbewaking. Als je die volgehouden multidisciplinaire inspanning in al haar complexiteit van dichtbij kunt meemaken, besef je dat de bescheiden VMSW-erelonen eigenlijk niet helemaal in verhouding zijn tot het gepresteerde werk. Ik moet toegeven dat zonder deze uitzonderlijke inzet van het ganse team het project niet haalbaar zou zijn en wil iedereen hiervoor bedanken, ook het uitvoeringsteam. Het lijdt geen twijfel dat de werking van de ruimere groep met alle ECO-Life partners te lijden heeft gehad onder de opgelegde planning, maar we hadden geen alternatief. Ik hoop dat we het in de volgende fasen wat rustiger aan kunnen doen en meer aandacht kunnen geven aan de taken en de rapportering die Europa ons heeft opgelegd. 20

23 21

24 22

25 Interview with Ilse Piers, Managing Director of Goedkope Woning Which challenges does Goedkope Woning face today? An examination of the stock of 1,433 rented dwellings of Goedkope Woning revealed that many homes and districts were built in the 1950s, 60s and 70s, the baby boom years. The rapidly growing waiting list now numbers over 1,000 prospective social housing tenants. Smaller families and an increasingly ageing population have led to an evolution in demand to a need for 70% inner-city apartments, whereas 70% of the existing stock consists of suburban homes with gardens. So besides a technical problem we also face a structural one. We have an outdated stock and an unadjusted offering. As the largest landlord in Kortrijk, we must turn this around as quickly as possible. To do this, we have set ourselves two major objectives. One is to build or renovate good and sustainable homes; the other is to take initiatives to make the existing neighbourhoods more liveable. It s not enough simply to improve the quality of homes unless we also look for answers to the other problems in neighbourhoods. Building good homes is the easier of the two objectives. The strategic decision is logical: pursue the highest possible quality within the available funding. Making districts more liveable is a far more complex issue. How high must (or can) the bar be set? To identify the districts where it is and is not advisable to invest, we commissioned evr-architects back in 2008 to produce a quality monitor, focused specifically on rented social housing. The monitor is intended primarily as a practical tool for defining the commission and for designing. But it is also a functional tool as a framework both for uncovering the weaknesses in existing districts and for formulating ambitious objectives in a balanced way for renovations or new-builds. The monitor covers such matters as the right implantation, mobility and environmental factors, the natural surroundings, water and energy, raw materials and waste, health and safety, liveability and accessibility, but also maintenance and management costs. The monitor will guide us in any future projects within the Land and Buildings Policy. It was also an important driver for formulating our ECO-Life project. We want a practical tool that is always evolving. But is it possible to build properly with your limited funding? Until a few years ago it was possible to use a true subsidy system operated by VMSW 2. The Flemish government granted 60% of the construction costs of new-build projects. Now they use a system of interest-free loans. Enlarging or improving the housing stock is always a question of a continued striving to maintain a financial balance. Due to the increasingly weaker profile of our tenants, the low income obtained from social rents is no longer enough to repay the interest-free loans. It is feasible only for a housing company with sufficient rented homes. So is sustainable construction (low energy, ecological, maintenance-friendly) possible for social housing? I believe we can do an awful lot better than what we ve shown in the previous decades. You have to ask the question differently: what is an attainable level within the social rented sector? If you build sustainably and ecologically, your construction costs will increase but you ll also get a lot in return: the homes will be healthier and the maintenance and energy costs will be substantially lower. If you think in the long term you will definitely make a better choice, just as you can say that healthy eating results in a more pleasant and longer life. The impression is sometimes created that attention to the environment is something for those who can afford it, or in other words that it s determined economically and culturally. That is not correct. There are no excuses for avoiding this responsibility in the social sector. Unfortunately, the prescribed social rents provide only limited financial scope for resolutely adopting a new approach. But we must not remain fixated on the rental cost alone. Our point of departure should be the cost of housing. If we tackle this professionally, it should be possible to drastically reduce the housing costs for the tenant (the prescribed income-linked rent and the costs of heating and electricity) without substantially increasing the cost of construction. 2 VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen or Flemish Social Housing Company. 23

26 Where the social housing sector was once an experimental garden for forward-looking and innovative architectural concepts, it should today stand again within the present social context as an example of low-energy and ecological construction. Architects should be less concerned with themselves and focus more on the things that really matter. Is this the crux of the two ECO-Life projects? We asked ourselves whether there were other ways of adding extra funding through channels that you would not normally use for social housing. This question resulted in our competing for the European CONCERTO project subsidy. ECO-Life allows us to experiment with new technical solutions in two or more pilot projects and at the same time measure how they affect construction costs and maintenance and operating expenses. Together with our partners we want thoroughly to re-examine the entire design and building process. We must learn to make savings on things that we don t need so as to free up funding for things that we do need. We also have to look at the solutions that are best suited to the tenants. Based on these conclusions we want to upgrade the other districts in the coming years. In association with VMSW we hope to learn how other housing companies can benefit from our approach and whether existing regulations can be amended if necessary. What about the tenants? At first sight it s a disadvantage that it s difficult to control the energy consumption of social tenants. Most tenants are concerned about things other than how much energy they are consuming. This is precisely the observation that gives the project special significance. As a housing company we will have to deal with our tenants in the future in an entirely different way than in the past. Landlord and tenant will jointly have to agree arrangements and come up with solutions. We refuse to go on treating our tenants as uncommunicative problem children who have to be pampered and protected if necessary. We want to give them an active role in their own residential environment. If we are to build sustainable neighbourhoods, both the tenants and Goedkope Woning will have to take their responsibilities. This will thoroughly change communication between the two parties and give the assistance provided to tenants an entirely different content and image. The neighbourhood can only become a true model neighbourhood if the tenants themselves succeed in giving it a positive look and feel. They must feel directly involved in their neighbourhood and their home. Goedkope Woning is determined to communicate differently and also wants to make a complete turnabout in the socio-public field. After all, we are already getting a very good response from our tenants. 24

27 How do you make this transition? You have to approach a cultural change cautiously, but persevere consistently. The first thing you must bring about is mutual respect. For the presentation of the ECO-Life project to the press in December 2009, we made a short film to explain the objectives of Goedkope Woning, the good intentions and the firm promises of local politicians and, last but not least, conducted several interviews with tenants to gauge their expectations of the project. This initiative mustered considerable support. The dynamic intro, unusual for Goedkope Woning, was made by Cookie Collective, a small group of enthusiastic young people. The interviews and the film itself were done by Karl Vannieuwkerke, the well-known TV presenter and sports journalist of the Flemish broadcasting company. It clicked immediately between him and the residents and at our request Karl promised to act as the project s godfather for the coming five years. Today, regular meetings are organised with the tenants to discuss the evolution of the project. Similarly, we purposely departed from the familiar paths when presenting the initial building plans. To avoid boring people with plans that are difficult to understand and a load of technical details, we sought professional support from Hooox (Real Estate Communication) of Ghent. They used a short animated film to unveil the project. We realise that this special approach costs time and money, but we ve seen that it drums up a lot of support and enthusiasm right from the start and provides a foundation for amiable involvement in the future. What about cooperation with the authorities? By necessity an innovative project requires an innovative approach. Conservatism is the enemy of creativity after all. Everybody should be able to share the enthusiasm of the people behind the initiative. If we are to make both projects true model projects, a lot more is required besides just good homes. Modification of the sewer network, reduction of traffic, relaying of streets, rearrangement of the residential environment and a pedestrian bridge across the canal are among the factors that need to be addressed simultaneously. A lot of attention needs to be given to consultation. An important partner in the project is the city of Kortrijk. The cooperation was not as smooth as expected, however. Fortunately the politicians did have good intentions, but we saw that an awful lot of work still needs to be done to adapt to the existing consultative structures to ambitious future-focused projects like ours. Something commonplace in Denmark for many years - working with predefined performance arrangements in building projects - is discussible little if at all in Flanders. For VMSW this is an important project from which much can be learned in terms of new standards and financial and technical feasibility. The management is making a lot of extra ef- 25

28 forts to ensure that the project is a success and we are very happy about that. The intention is to work more smoothly across the entire spectrum and to avoid administrative barriers or delays as far as possible. Given the international nature of the project there is also a need for good support from Flanders. The cooperation with Høje-Taastrup and Birstonas is exemplary, although we must admit that we slightly underestimated doing the promised tasks for Europe. How is the cooperation with the design team and what importance do you attach to it? I don t want to talk here about the role of the other partners. There will be time enough for that in the coming years. The architects of BURO II & ARCHI+I were given a difficult, almost impossible task, but they came through the first year unscathed. A very stringent schedule was imposed but it was met correctly. The first phase of Venning was put out to tender on 10 November 2010, even though the contracts with BURO II & ARCHI+I were not signed until January Don t forget that architects who work on our projects are instructed to use the quality monitor. Each week the project team organised workshops on a fixed day to develop and adjust the project. I was invited to attend in my capacity as the client. This keeps you directly involved in the taking of difficult decisions about the strategy to be followed in the procedures in progress, or about the interpretation of different standards and regulations, or about the various technical possibilities, especially, the monitoring of the budget. If you can experience first-hand this concerted multidisciplinary effort in all its complexity, you realise that the modest VMSW fees are completely disproportionate to the work performed. I must admit that the project would not have been feasible without this exceptional effort by the entire team, so I wish to thank everybody, also the implementation team. There s no doubt that the working of the larger group with all ECO-Life partners suffered from the imposed schedule, but we had no alternative. I hope we will have it a little easier in the following phases and are able to give more attention to the tasks and reporting that Europe has imposed on us. 26

29 27

30 Een pilootproject met geïntegreerde aanpak in Kortrijk Toekomstgericht bouwen vraagt een geïntegreerde aanpak en dit met alle partijen. Eens het project gedefinieerd en opgestart is, moet het voortdurend worden bijgestuurd om aan alle parameters te kunnen voldoen: als bij het ontwerpen technische keuzes gemaakt worden, moet onmiddellijk de weerslag op droom en budget worden nagegaan. Het hangt van die doorgedreven discipline af, om steeds bij te sturen en in evenwicht te houden, of het project uiteindelijk haalbaar zal zijn of niet. Het moeilijke bij die oefening ligt niet zozeer bij het projectteam zelf, want dat heeft intussen al wat ervaring opgedaan, of ook niet direct bij de bouwheer, want die wil actief meewerken om de eigen doelstellingen te halen. De zwakke schakel ligt bij de afstemming met de andere betrokkenen, nl. de bewoners en de overheden. Die bepalen immers zelf of ze in dergelijke werkwijze willen meestappen of niet, of ze zo wie zo in het project geloven of niet. Europa confronteert met haar Concerto-subsidieprojecten ieder deelnemend land met deze problemen. Dat is immers de achterliggende bedoeling van deze subsidiepolitiek. Men is er zich zeer goed van bewust dat de plaatselijke beleid- en beslissingstructuren niet altijd zijn afgestemd op een nieuwe aanpak. En CO2-neutraal bouwen is niet zomaar een andere aanpak, het vraagt een omwenteling in de bestaande werkwijzen. Men heeft vanuit Europa ook niet de ambitie om hierop in te grijpen. Toch had niemand van de partners vooraf ingeschat dat dit zo n moeilijk energie- en tijdverslindend aspect van ECO-Life zou worden. We hopen dat onze projectaanpak op een positieve wijze kan bijdragen tot een betere en efficiëntere afstemming van de overheid op dergelijke toekomstgerichte projecten. Het zal in elk geval nodig zijn, wil men het gebouwenpatrimonium in korte tijd op een hoger niveau tillen. Projectdefinitie: waar staan we bij de start van een project? Voor we een project starten, houden we samen met de bouwheer een uitgebreide workshop, waarin we het project zo goed mogelijk definiëren, rekening houdend met de bestaande ambities en verwachtingen. Tegelijk wordt ook het beoogde kwaliteitsniveau en het budget vastgelegd. We bekijken de opdracht vanuit vier invalshoeken en herhalen deze oefening later opnieuw, op alle sleutelmomenten in het project. 1. Droom Hier wordt nagegaan welke doelstellingen en ambities de bouwheer heeft. In dit project zijn die beschreven in de ECO-Life subsidieaanvraag aan Europa. Het gaat hier hoofdzakelijk om strenge ecologische randvoorwaarden (een nul-energieconcept voor de nieuwbouw en een laag-energie-optie voor de renovatie), om een aantal sociale doelstellingen en om een zeer kort tijdsbestek van 5 jaar om het volledige project te bouwen en op te leveren. Ook de kwaliteitsmonitor komt hier ruim aan bod met de aanduiding van de belangrijkste aandachtspunten. Daarna volgt het onderzoek naar de historiek van de wijk en zijn omgeving. De sociale woonwijk Venning zelf werd in de jaren 60 grotendeels gebouwd in een achterliggend waterziek veengebied dat op één plaats aansluit met het kanaal. Om het subsidiedossier voor te bereiden werd in 2008 samen met evr-architecten een stedenbouwkundig masterplan van de wijk opgemaakt, dat uitging van een betere inbedding van de wijk in zijn omgeving en een voorkeur voor renovatie boven nieuwbouw. De bestaande wijk is te weinig compact en heeft een te lage densiteit om aan de energetische randvoorwaarden te kunnen voldoen. De woningen zijn ook veel te klein voor de normen van VMSW. De bouwmaatschappij wil graag appartementen in de wijk, o.a. om de oudere bewoners de kans te geven er te blijven wonen. Na de werken moet de wijk een evenwichtig geheel vormen, met flats en huizen voor alle leeftijdscategorieën en met bijzondere aandacht voor zorgbehoeftige bewoners en oudere alleenstaanden. 2. Team BURO II & ARCHI+I beschikt over medewerkers met verschillende competenties: urban planners, architecten, interieurontwerpers, bestekkenmakers, ingenieurs, tekenaars, werfleiders. Binnen het bureau wordt het meest geschikte en beschikbare team samengesteld om dit project te ontwerpen en te bouwen. In samenspraak met de bouwheer worden diverse werkgroepen voorgesteld, waarvan de werking in de planning moet worden ingepast. In dit 28