NOTA GRONDBELEID GEMEENTE SLUIS
|
|
- Louisa de Valk
- 7 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 NOTA GRONDBELEID GEMEENTE SLUIS 1
2 Inhoudsopgave: 1. Inleiding 2. Doelstellingen Grondbeleid 3. Rolverdeling binnen de gemeente: 3.1. Rol raad-college De gemeenteraad College van B&W Rolverdeling 3.2. Rol ambtelijk apparaat 4. Kaders grondbeleid: 4.1. Wettelijke kaders 4.2. Wettelijk instrumentarium en keuze instrumentarium Kostenverhaal en verevening Grondverwerving 4.3. Staatssteun / aanbestedingsregels 4.4. Vormen van grondbeleid en keuze grondbeleid Actief grondbeleid Faciliterend (passief) grondbeleid Overzicht kenmerken Keuze grondbeleid 5. Financiële kaders: 5.1. Beleidskaders gemeentelijke grondexploitaties 5.2. Financiële positie gemeente 5.3. Reserve grondexploitatie 5.4. Financiële grondslagen 6. Grondbeleid : 6.1. Beleidsstukken en doelen Wonen / herstructurering Bedrijventerreinen Vastgoedbeleid Landbouwgronden 6.2. Grondprijsbeleid Methodiek grondprijsbepaling en keuze 6.3. Grondverwerving en gronduitgifte Grondverwerving Gronduitgifte 7. Conclusies en doelstellingen grondbeleid Bijlage 1: kostensoortenlijst Bijlage 2: procedure verkoop gemeentelijke percelen, niet zijnde bouwgrond of snippergroen. 2
3 1. Inleiding: In de Financiële verordening Sluis 2007 is bepaald dat tenminste elke vier jaar een (bijgestelde) nota grondbeleid wordt vastgesteld. Daarnaast bestaat ook de wens voor een duidelijk en transparant grondbeleid waarbij alle zaken met betrekking tot grondbeleid op een rij worden gezet. Een nota grondbeleid is immers een belangrijk beleidsdocument voor een gemeente want grondbeleid biedt de gemeente goede mogelijkheden om op een effectieve en efficiënte manier publieke doelen in de fysieke omgeving te realiseren. Het is dan ook een belangrijk instrument bij locatie- en gebiedsontwikkeling. Tot slot is ook de wijziging in de wetgeving, de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en als onderdeel daarvan de grondexploitatiewet, aanleiding tot het vastleggen van kaders in een nota grondbeleid. Met de inwerkingtreding (per ) van deze nieuwe wet en de hierin opgenomen grondexploitatiewet (= hoofdstuk 6 van de Wro) is er nu meer keuze uit wettelijke instrumenten. Samenvattend is de nota grondbeleid bedoeld om: aan te geven wat grondexploitatie en grondbeleid inhoudt (hoofdstukken 4 en 5); inzicht te geven in de mogelijkheden en beperkingen van regelgeving en beleid (hoofdstuk 4); keuzes voor te leggen over de te hanteren instrumenten, methodieken en rollen (hoofdstukken 3, 4 en 6); een leidraad vast te stellen voor het college bij het voorbereiden en uitvoeren van grondexploitaties (hoofdstukken 4, 5 en 6). 3
4 2. Doelstellingen grondbeleid: Onder grondbeleid wordt verstaan: het op een zodanige wijze handhaven van het bestaande grondgebruik, dan wel het realiseren van gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen in het kader van de ruimtelijke ordening. Grondbeleid is het direct en indirect, met inzet van financiële en juridische instrumenten, bijdragen aan een evenwichtige en duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Het grondbeleid staat dus niet op zichzelf. Met het grondbeleid trachten we het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit te bevorderen. Dit houdt onder andere in dat het grondbeleid dienstbaar is aan de ruimtelijke ordening. De doelen van het ruimtelijk beleid die een gemeente wil bereiken, kunnen niet gerealiseerd worden wanneer de gemeente niet in enige zin zeggenschap heeft over de grond. Daarnaast zijn er zogenaamde facetdoelstellingen: er is ruimte nodig voor verschillende belangen, zoals wonen, bedrijven, infrastructuur en recreatie. Het grondbeleid dient de ruimtebehoefte van deze verschillende functies te faciliteren onder meer door grondproductie en prijsbeleid. Door het vastleggen van kaders in een nota grondbeleid kan in een vroegtijdig stadium bij planontwikkelingen de integraliteit van het te voeren (grond-)beleid en dan met name de financieel-strategische aspecten, voldoende worden gewaarborgd. Met de nota grondbeleid kan het college in staat worden gesteld om deel te nemen aan en de regie te voeren bij de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het grondbeleid schept de voorwaarden en bepaalt de financieeleconomische spelregels voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente. Met deze spelregels kan de gemeente op financieel-economisch verantwoorde wijze de in andere beleidsdocumenten opgenomen ruimtelijke doelstellingen realiseren. De hoofddoelstellingen van het grondbeleid kunnen als volgt worden geformuleerd: - met inzet van juridische en financiële instrumenten realiseren van het door de gemeenteraad geformuleerde ruimtelijke beleid (in visies en plannen); - invloed uitoefenen op de soort en de kwaliteit van het ruimtegebruik; - het bepalen van gemeentelijke strategieën voor locatieontwikkelingen; - het genereren van financiële middelen en kostenverhaal bij particulieren/ontwikkelaars ter dekking van de gemeentelijke investeringen in ruimtelijke ontwikkelingen; - een rechtmatige verdeling van kosten en baten; - transparantie aanbrengen in het gemeentelijk handelen bij grondexploitaties, zowel naar de interne organisatie als naar externen. In deze nota wordt beschreven op welke wijze met welk instrumentarium op adequate en efficiënte wijze tot activiteiten bij ontwikkelingen kan worden overgegaan. De nota geeft verder inzicht in de relatie tussen de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bevoegdheden van de gemeente op het gebied van grondbeleid. Zij vormt het kader voor het uitvoeren van grondexploitaties. Na vaststelling van de nota grondbeleid kan in de paragraaf grondbeleid in de begroting en de jaarrekening een goede koppeling gelegd worden met de wijze van uitvoering van het grondbeleid door de gemeente aan de hand van de gestelde beleidskaders. Een dergelijke paragraaf is verplicht conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting geeft het college aan wat het te voeren grondbeleid in het komende jaar zal zijn. In de paragraaf grondbeleid van de (programma) jaarrekening wordt aangegeven wat er van dat beleid is gerealiseerd. 4
5 3. Rolverdeling binnen de gemeente: In dit hoofdstuk wordt de rolverdeling binnen de gemeentelijke organisatie uiteengezet als het gaat om grondbeleid en de uitvoering daarvan. De gemeenteraad heeft op diverse zaken op het gebied van grondbeleid een beslissingsbevoegdheid en een controlerende taak. Het college voert het beleid uit. Binnen de gemeentelijke organisatie worden grotere planontwikkelingen op een projectmatige wijze voorbereid en uitgevoerd. wordt gewerkt met de systematiek projectmatig werken om grotere planontwikkelingen ten uitvoer te brengen. 3.1 Rol raad-college De gemeenteraad: De bestuurlijke lijn die de gemeenteraad hanteert moet met name leiden tot een gezondere financiële positie van de gemeente. Dit met perspectief op ontwikkelingen in de toekomst, die voor de omvang van de middelen die Sluis tot de beschikking heeft, beheersbaar en uitvoerbaar zijn. De raad heeft tot op heden geen specifieke bestuurlijke afspraken vastgelegd over het gemeentelijke grondbeleid. Raadspartijen zijn het er wel over eens, dat er kritisch naar de gemeentelijke projecten dient te worden gekeken, onder andere door nut en noodzaak opnieuw te af te wegen (doelen formuleren), door te bezien in hoeverre deze dienstig zijn aan het gemeentelijke beleid en door de onderlinge samenhang te bezien (toetsen aan de criteria: maatschappelijk nut economisch nut financiële voordelen - juridische positie van de gemeente), met als uitgangspunt dat de financiële positie van de gemeente leidend is. De raad stelt de nota grondbeleid, en daarmee de daarin gestelde kaders, vast. Vastgelegd hierin zijn de kaders voor actief en passief grondbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie. Vervolgens toetst hij het college bij de uitvoering van het beleid. Dit gebeurt aan de hand van de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening. Door het vaststellen van ruimtelijke visies geeft de gemeenteraad richting aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Deze visies zijn kaderstellend voor het grondbeleid. Een door de raad vast te stellen structuurvisie en bestemmingsplan bepaalt specifiek wat de kaders zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied zelf. Bij de besluitvorming maakt de raad een afweging tussen alle gemeentelijke doelstellingen ten aanzien van het gebied en het beoogde financiële resultaat. De raad heeft op basis van het budgetrecht de bevoegdheid tot het vaststellen van grondexploitaties en het beschikbaar stellen van de benodigde budgetten. Deze budgetten regelen de financiering en dekking van de uitvoering van de grondexploitatiebegroting en zijn bestemd voor aankopen, wegenaanleg, groenaanleg, riolering, enzovoort. Het college voert binnen de door de raad gestelde kaders de grondexploitaties uit College van burgemeester en wethouders: Het college voert het grondbeleid uit. Voor het ten uitvoer brengen van dit beleid baseert het college zich op de uitgangspunten zoals vastgelegd in de geldende bestemmingsplannen en geformuleerd in de thans van toepassing zijnde beleidsnota s, waaronder: - Het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal - De Woonvisie en de Uitvoeringsprogramma s woningbouw - De Structuurvisie Wonen 5
6 - De Integrale ontwikkelingsvisie bedrijventerreinen - De Notitie Snippergroen Zoals reeds eerder aangegeven, dient het college, conform het BBV, jaarlijks bij de begroting het beleid voor het komend jaar te verwoorden en bij de jaarrekening (jaarverslag) verantwoording af te leggen over het gerealiseerde. De financiële positie van de grondexploitaties is het centrale onderwerp in de jaarrekening. De wijze waarop in het afgelopen jaar invulling is gegeven aan het grondbeleid plus de effecten hiervan op de boekwaarde, het geprognosticeerd eindresultaat en de reserve grondexploitatie worden toegelicht Rolverdeling: De rolverdeling tussen de raad en het college van B&W is als volgt: Activiteit Raad College B&W Vaststellen / kaderstellend Uitvoeren Grondbeleid Nota grondbeleid Uitvoering Verwerving en beheer Beschikbaar stellen krediet voor strategische aankoop na voorafgaande vaststelling exploitatieopzet. Toepassing wetgeving Vaststellen structuurvisie, bestemmingsplannen en evt. exploitatieplannen Sluiten van koop overeenkomst Sluiten van (anterieure) overeenkomsten Bouw- en woonrijp maken Beschikbaar stellen krediet Aanbestedingsbeleid Uitvoering Uitgifte Algemene voorwaarden voor verkoop en uitgifte Sluiten van contracten Kostenverhaal Indien nodig, vaststellen exploitatieplan Grondexploitatie Sturing verantwoordelijkheid en Vaststellen grondexploitatieopzet resultaatbestemming Jaarrekening Meerjarenprognose en Bij geen exploitatieplan, sluiten van anterieure overeenkomsten Tussentijdse rapportages 3.2 Rol ambtelijk apparaat Een planontwikkeling kan zowel door de gemeente als door een particulier (grondeigenaar/ ontwikkelaar/ woningbouwcorporatie) worden geïnitieerd. Als er initiatieven zijn, wordt in de regel eerst een haalbaarheids- c.q. wenselijkheidsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek vindt plaats door de planeconoom in overleg met de medewerkers ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Op basis hiervan wordt aan het college een advies voorgelegd om al dan niet in principe medewerking (eventueel door vroegtijdige samenwerking in planvorming c.q. realisering) te verlenen aan de planontwikkeling. Aan de hand van een plan van aanpak besluit het college of het plan doorgang kan vinden en hoe het project wordt opgezet. Projectmatig werken: Als besloten is om een project op te zetten voor het doorloopt het een aantal procesfasen: ontwikkelen van een plangebied 6
7 - Initiatieffase: Planinitiatief (quickscan/haalbaarheidsanalyse) - Definitiefase: Plan van aanpak - Voorbereidingsfase: Planontwikkeling (programma van eisen, stedenbouwkundig plan, definitief ontwerp ruimtelijke inrichting, ruimtelijke onderbouwing, planologische procedure, kostenverhaal).uitvoeringsvoorbereiding (bestek, vergunningverlening) - De realisatiefase: Planuitvoering (toezicht en directievoering) - De slotfase: Planexploitatie (beheer) Door de projectmatige aanpak is helder hoe bevoegdheden en verantwoordelijkheden liggen en kan actief gestuurd worden op tijd, geld, organisatie, kwaliteit, informatie/communicatie, tijd en risico s. (GOKIT+R). Alvorens het college kan besluiten om een project te realiseren, moet het benodigde budget door de gemeenteraad beschikbaar zijn gesteld op basis van de opgestelde grondexploitatie. Nadat het plan en de grondexploitatie (met kostenverhaal) zijn vastgesteld (voorbereidingsfase), begint de feitelijke realisatie (realisatiefase). Hier vindt de eerste toets plaats of de uitvoering van het project nog past binnen het kader en de grondexploitatie. Bij geconstateerde afwijkingen wordt in overleg naar oplossingen gezocht binnen de overeengekomen kaders. Dit kan leiden tot heroverweging en bijstelling. Grondexploitatie: Nadat in de initiatieffase door het college (en de raad) het besluit is genomen tot ontwikkeling van een project worden de financiële randvoorwaarden vastgelegd in een grondexploitatie. Ook het resultaat van de grondexploitatie is een toets voor het al dan niet in uitvoering brengen van het plan (economische uitvoerbaarheid). In de grondexploitatie worden kosten en opbrengsten in beeld gebracht en in de tijd uitgezet. Door parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente over kosten en opbrengsten worden deze kosten en opbrengsten over de looptijd van de ontwikkeling in beeld gebracht. Eén en ander leidt tot een resultaat op eindwaarde van de ontwikkeling. De grondexploitatie wordt van globaal in de definitiefase tot gedetailleerd in de voorbereidingsfase steeds bijgesteld. De grondexploitatie dient vervolgens als basis voor het kostenverhaal aan derden. De grondexploitatie kan worden vastgesteld door de raad in de vorm van een exploitatieplan gekoppeld aan de planologische maatregel (bestemmingsplan, projectbesluit, ) of de exploitatieberekening kan dienen als basis voor het sluiten van een anterieure overeenkomst. In het eerste geval is het opstellen van een exploitatieberekening verplicht, in het tweede geval is het een vrijwillige keuze om een exploitatieberekening op te stellen. In laatstgenoemd geval worden de gemeentelijke kosten immers op een andere wijze gedekt zodat kan worden afgezien van een uitgebreid formeel vastgesteld exploitatieplan. De planeconoom samen met de afdeling Bedrijfsvoering draagt zorg voor de bewaking en actualisering van de grondexploitaties. De grondexploitaties als onderdeel van een exploitatieplan moeten eenmaal per jaar worden herzien. Het verdient echter aanbeveling ook de opgestelde exploitatieberekeningen die als basis hebben gediend voor het sluiten van anterieure overeenkomsten, jaarlijks te herzien voor een goede financiële bewaking van het project. 7
8 4. Kaders grondbeleid: 4.1 Wettelijke kaders De mogelijkheden en beperkingen van een eigen grondbeleid worden ingekaderd door regelgeving en reeds vastgesteld beleid, vooral van andere overheden. Ons eigen vastgesteld beleid schept ook kaders, zij het dat deze weer gewijzigd kunnen worden. Hieronder worden achtereenvolgens de wettelijke kaders behandeld en het hierbij geboden wettelijk instrumentarium. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In de Wro wordt bepaald dat rijk, provincie en gemeente(raad) voor hun grondgebied een structuurvisie moeten vaststellen, waarin de hoofdlijnen van een integrale ruimtelijke ontwikkeling worden vastgelegd. Een structuurvisie verwoordt tevens de wijze waarop de raad zich voorstelt de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling te (laten) verwezenlijken. Behalve richtinggevend voor het ruimtelijke beleid kan een structuurvisie ook een juridische basis zijn voor de vestiging van een voorkeursrecht. Naast deze structuurvisie(s) voor het grondgebied van de gehele gemeente moet de raad voor het hele grondgebied of voor alle te onderscheiden gebiedsdelen bestemmingsplannen vaststellen en deze minimaal eens per tien jaar herzien. Het bestemmingsplan vormt het (juridische) kader voor het type ruimtegebruik (incl. bouwen) dat in gebieden en op percelen wordt toegestaan. Tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan moet ook een zogenaamd exploitatieplan worden vastgesteld. Indien sprake is van een conserverend bestemmingsplan hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld daar het (herziene) bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden biedt. Het vaststellen van een exploitatieplan hoeft ook niet als het verhaal van kosten op een andere (privaatrechtelijke) wijze gegarandeerd is: door gemeentelijke grondverwerving en bouwgronduitgifte of door een anterieure overeenkomst met een particuliere grondeigenaar of projectontwikkelaar. Naast kosten en opbrengsten kan een exploitatieplan ook zogenaamde locatie-eisen bevatten. Het gaat dan met name om kwalitatieve eisen betreffende aanleg en inrichting van de openbare ruimte. Grondexploitatiewet (=GrexWet) In de Wet ruimtelijke ordening is ook de Grondexploitatiewet (= hoofdstuk 6 van de Wro) opgenomen. Met de nieuwe Grondexploitatiewet is de regiefunctie van de gemeente versterkt als zij de grond niet in handen heeft. Deze wet heeft invloed op de kostenverhaalmogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunt van de wet is dat de gemeente kostenverhaal moet toepassen. De verhaalbare kosten zijn vastgelegd in de kostensoortenlijst (zie bijlage 1). De doelstellingen van de GrexWet zijn meerledig: - duidelijke wettelijke inkadering privaatrechtelijk kostenverhaal (sluiten overeenkomsten); - verbetering publiekrechtelijk kostenverhaal (exploitatieplan); - mogelijkheid tot bovenwijkse verevening (vereveningsbijdragen) op basis van structuurvisie - wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen; - de mogelijkheid tot het stellen van eisen aan sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. 8
9 4.2 Wettelijk instrumentarium en keuze instrumentarium De Wro/GrexWet reikt een aantal instrumenten aan dat kan worden ingezet voor: - Kostenverhaal en verevening - Grondverwerving Kostenverhaal en verevening: Een van de belangrijkste vernieuwingen die de Wro brengt is het verplichtende karakter van het kostenverhaal. Een gemeente moet de kosten verhalen en mag er niet meer van afzien. De nieuwe wet onderscheidt hiervoor een tweetal instrumenten: 1. Het publiekrechtelijk exploitatieplan: het kostenverhaal is vastgelegd in een exploitatieberekening en opgenomen als voorwaarde bij een te verlenen bouwvergunning. De vaststelling van een exploitatieplan is een wettelijke verplichting tenzij ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit het kostenverhaal op andere wijze is verzekerd. 2. Het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij de overheid met de particuliere partij een overeenkomst sluit waarin het kostenverhaal is verzekerd. De Wro onderscheidt 2 soorten overeenkomsten: - De anterieure overeenkomst: de overeenkomst die een gemeente met één of meerdere particuliere eigenaren sluit op het moment dat er (nog) geen exploitatieplan is. - De posterieure overeenkomst: de overeenkomst die een gemeente met één of meer particuliere eigenaren sluit nadat de gemeente het exploitatieplan heeft vastgesteld. Privaatrechtelijk spoor: Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in het exploitatiegebied een overeenkomst te sluiten, is de gemeente verplicht via publiekrechtelijke weg de kosten te verhalen. Het publiekrechtelijk instrument voor het kostenverhaal is dan ook aanvullend bedoeld, als stok achter de deur. De gemeente geeft in alle opzichten voorrang aan het privaatrechtelijke spoor. Met name gaat de voorkeur uit naar het sluiten van overeenkomsten die als anterieur kunnen worden aangemerkt. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft een aantal voordelen. Ten eerste krijgt de gemeente al vroeg in het proces zekerheid over de (wijze van) ontwikkeling van de locatie en de hoogte van de te ontvangen bijdragen. In een anterieure overeenkomst kan een gemeente bovendien meer zaken regelen dan in een exploitatieplan of een posterieure overeenkomst. Zo biedt de anterieure overeenkomst de gemeente in beginsel mogelijkheden voor hogere opbrengsten omdat bovenplanse vereveningsbijdragen kunnen worden gevraagd. Bij een anterieure overeenkomst is er immers geen beperking op grond van profijt 1, toerekenbaarheid 2 en proportionaliteit 3. De volgende zaken komen minimaal aan bod in een anterieure overeenkomst: 1 Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen 2 Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan 3 Proportionaliteit: als meerdere locaties (ook bestaande wijken) profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten) 9
10 Locatie-eisen ten aanzien van de woningbouwcategorieën (sociale woningbouw, vrije kavels en particulier opdrachtgeverschap), bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Toerekening van kosten op basis van de kostensoortenlijst (publiekrechtelijk verhaalbare kosten) De hoogte van de te betalen vereveningsbijdrage(n) Fasering en planning van de ontwikkeling Voorwaarden tot verzekering van het kostenverhaal (bv. de vereiste tot het afgeven van een bankgarantie) Nadat het bestemmingsplan en het exploitatieplan zijn vastgesteld is een privaatrechtelijke overeenkomst ook mogelijk (posterieure overeenkomst) maar die moet dan overeenkomstig zijn hetgeen in het exploitatieplan is vastgelegd. Publiekrechtelijke spoor: Indien de gemeente niet tot een overeenkomst is gekomen met een private partij op het moment dat het bestemmingsplan dan wel projectbesluit vastgesteld gaat worden, zal de gemeente een exploitatieplan moeten vaststellen waarin de kosten worden gespecificeerd. Op basis van het exploitatieplan worden het kostenverhaal en de overige te stellen eisen afdwingbaar. Het exploitatieplan ligt gelijktijdig met het bestemmingsplan/projectbesluit ter inzage en is zelfstandig vatbaar voor zienswijzen, bezwaar en beroep. Wordt na vaststelling exploitatieplan geen posterieure overeenkomst gesloten dan zal het kostenverhaal via de bouwvergunning worden geregeld. In het publiekrechtelijk spoor kan echter geen bovenplanse vereveningsbijdrage worden gevraagd daar deze bijdrage geen afdwingbare kostensoort is op basis van de kostensoortenlijst. Het kan ook voorkomen dat meerdere partijen betrokken zijn bij één projectgebied. Als niet met alle partijen een overeenkomst kan worden gesloten, zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld. Daarnaast kunnen er redenen zijn om, naast een anterieure overeenkomst, toch een exploitatieplan vast te stellen, als er onvoldoende zekerheid bestaat over de uiteindelijke betaling van het kostenverhaal (bijvoorbeeld als de marktpartij failliet gaat en de contractpositie wordt verkocht). Fondsbijdragen bovenplanse voorzieningen (vereveningsbijdragen): In het privaatrechtelijk spoor kunnen vereveningsbijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen en bovenplanse voorzieningen worden gevraagd. De koppeling tussen de ontwikkelingen die bij moeten dragen en de te financieren ruimtelijke ontwikkeling of bovenplanse voorziening moet beleidsmatig onderbouwd worden in een structuurvisie. In deze visie moet de samenhang tot uiting komen tussen de onderscheiden ontwikkelingen. In de structuurvisie Wonen vastgesteld d.d. 26 november 2009 heeft de gemeente beleidsmatig de koppeling vastgelegd tussen de nieuwbouw van woningen en de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. De structuurvisie Wonen dient dan ook als basis voor het vragen van vereveningsbijdragen voor het herstructureringsfonds. Dit fonds wordt vervolgens ingezet voor de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast hanteert de gemeente een vereveningsregeling in het kader van rood-voor-groen gebaseerd op het gebiedsplan Natuurlijk Vitaal. Dit is dezelfde regeling die ook door de provincie Zeeland wordt gehanteerd voor ruimtelijke ontwikkelingen die plaatsvinden buiten de begrenzingen bebouwd gebied. Voor de plannen in Cadzand-Bad en de Baanstpolder is een afzonderlijke vereveningsregeling met ontwikkelaars overeengekomen waarbij ontwikkelaars 10
11 bijdragen in een Investeringsfonds wat vervolgens wordt ingezet voor ruimtelijke ontwikkelingen in en om respectievelijk Cadzand-Bad en Baanstpolder. Verevening kan plaatsvinden door de initiatiefnemer zelf (bv. in kader rood-voor-groen regeling waarbij initiatiefnemer een kwalitatief hoogwaardige groenzone realiseert op eigen terrein) of door bijdragen te leveren aan een fonds wat vervolgens door de gemeente wordt ingezet voor de herstructurering van de bestaande woningvoorraad (herstructureringsfonds) of ruimtelijke ontwikkelingen in Cadzand-Bad en Baanstpolder (Investeringsfonds). Indien de ruimtelijke ontwikkelingen resulteren in de toevoeging van één of meer permanente woningen, dan treden vereveningsbijdragen in het herstructureringsfonds in de plaats voor de vereveningsregeling rood-voor-groen. Beleidsuitgangspunten: De gemeente geeft de voorkeur aan het anterieur sluiten van een overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor wanneer zij niet over alle gronden binnen het exploitatiegebied beschikt. Indien de gemeente geen overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan sluiten zal een exploitatieplan worden vastgesteld (publiekrechtelijk spoor). Bij elke toevoeging van een permanente woning aan de woningvoorraad waarvoor een vereveningsplicht geldt, geeft de gemeente er de voorkeur aan dat de vereveningsbijdrage wordt ingezet voor de herstructurering van de bestaande woningvoorraad Grondverwerving Afhankelijk van het te voeren grondbeleid is het noodzakelijk gronden te verwerven. Gemeentelijke verwerving kan op twee verschillende manieren plaatsvinden, te weten via minnelijke aankoop en in uiterste gevallen via onteigening. Daarnaast bestaat nog de mogelijkheid om een voorkeurspositie te verkrijgen via het vestigen van voorkeursrechten. In dat geval is de koop echter alleen mogelijk als de eigenaar wil vervreemden. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Een voorkeursrecht is een grondbeleidinstrument voor de verwerving van gronden en opstallen door de overheid. Door het vestigen van een voorkeursrecht wordt de gemeente in staat gesteld bij voorrang de eigendom te verkrijgen van gronden en opstallen in een gebied waar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gepland worden. Dit voorkeursrecht kan als zodanig een ondersteuning zijn bij aankopen in het kader van actieve grondpolitiek. Het geeft de gemeente een meer regisserende rol bij de ontwikkeling van locaties. De gemeente kan niet dwingen tot verkoop maar als de betreffende eigenaar in het plangebied gronden wil verkopen, moeten deze eerst aan de gemeente worden aangeboden. Daarnaast is de gemeente door vestiging van het voorkeursrecht ook niet verplicht tot aankoop over te gaan. Als de grond door de eigenaar wordt aangeboden, kan de gemeente alsnog beslissen niet tot aankoop over te gaan. Onteigeningswet Deze wet biedt de mogelijkheid om grond in een nieuw exploitatiegebied te verwerven, indien de grondeigenaar niet via de minnelijke weg zijn grond, nodig voor de realisering van het betreffende bestemmingsplan, wil verkopen, noch met de gemeente een exploitatieovereenkomst wenst aan te gaan om tot zelfrealisatie van het plan over te gaan. Het is het juridische sluitstuk op actieve grondpolitiek. De gemeente kan onteigenen op basis van verschillende titels, te weten: 11
12 - Titel IIa, voor infrastructurele werken en/of - Titel IV, voor de ruimtelijke ontwikkeling Titel IV kan aangewend worden om het gehele gebied te onteigenen, voorzover de huidige bestemming echter niet overeenkomt met de toegedachte bestemming in de toekomst. Titel IIa is specifieker bedoeld voor de objecten die gelegen zijn op locaties die strikt noodzakelijk zijn voor de aanleg van infrastructurele werken als wegen e.d. Deze instrumenten zijn tot op heden nauwelijks in onze gemeente toegepast. Wanneer echter in de toekomst zou worden gekozen voor een actief grondbeleid, is het aan te raden dat de gemeente hiervoor ook het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten gebruikt, eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument in die gevallen waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden is uitgesloten. 4.3 Staatssteun en aanbestedingsregels Staatssteun De gemeente moet bij de gronduitgifte rekening houden met de Europese regelgeving inzake staatssteunelementen. De Commissie geeft aan dat grondtransacties moeten plaatsvinden ofwel via een onvoorwaardelijke biedprocedure, ofwel via een taxatie door een onafhankelijke deskundige. Wordt hieraan niet voldaan, dan is er een vermoeden van staatssteun wat ertoe kan leiden dat de Europese Commissie informatie gaat opvragen bij de betreffende lidstaat. Om dit te voorkomen, moet voor grondtransacties tussen overheden en marktpartijen één van beide wegen worden gekozen. Wil men dus een marktconforme prijs voor de grond afspreken, dan moet hieraan een taxatie door een onafhankelijke deskundige ten grondslag liggen. Deze taxatiewaarde tegen een marktconforme prijs vormt dan een indicatie voor de (minimale) verkoopprijs van die grond. In afwijking hiervan kan een openbare biedprocedure worden gevolgd (conform de Europese regels met betrekking tot staatssteun). Aanbestedingsregels Het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao) kan dwingen tot de openbare aanbesteding om een ontwikkelaar een werk of dienst te gunnen. Dit geldt met name bij de uitgifte van bouwkavels die bestemd zijn voor de realisatie van overheidsdiensten, maar ook bij de aanbesteding van de inrichting van openbaar gebied en de aanleg van infrastructuur. Indien niet een bepaalde selectiemethode wordt voorgeschreven door de Europese aanbestedingsrichtlijnen of het gemeentelijke aanbestedingsbeleid, is de publieke partij vrij in de keuze van een methode voor de selectie van een private partij voor de haalbaarheidsfase en/of de realisatiefase. Wel moeten publieke partijen altijd de basisprincipes van het Europese Verdrag in de gaten houden: selecties waarbij de uitvoering van publieke werken aan de orde is, moeten hoe dan ook transparant en non-discriminatief zijn. Op dit moment wordt binnen de gemeente gewerkt aan het opstellen van een inkoopprotocol. In dit protocol zullen het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid worden geborgd. Beleidsuitgangspunt: Bij elke aan- en verkoop en/of aanbesteding van diensten en werken zullen de criteria ter voorkoming van staatssteun en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht en gemeentelijk aanbestedingsbeleid in acht worden genomen. 12
13 4.4 Vormen van grondbeleid en keuze grondbeleid Om te komen tot ontwikkeling van gronden zijn verschillende mogelijkheden met betrekking tot de te voeren vorm van grondbeleid mogelijk. Per locatie zal een afweging gemaakt moeten worden. Aspecten die bij deze afweging een belangrijke rol spelen zijn: de grondpositie de acceptatie van risico s Er zijn op hoofdlijnen twee vormen van grondbeleid te onderscheiden, actief en passief. Passief grondbeleid wordt ook wel faciliterend grondbeleid genoemd Actief grondbeleid: Gemeente, provincie of rijksoverheid die een actief grondbeleid voeren bij het ontwikkelen van locaties, verwerven en verkopen zelf de gronden. Vervolgens kan men kiezen om grond zelf bouwrijp te maken en uit te geven of de grond in concessie te geven. Instrumenten voor actief grondbeleid zijn vrijwillige koopovereenkomsten, het voorkeursrecht en de onteigeningsbevoegdheid. Actief grondbeleid (traditioneel model), wordt gekenmerkt door de volgende uitgangspunten: - de gemeente verwerft alle gronden binnen een plangebied; - de gemeente doet planvoorbereiding; - de gemeente maakt bouw- en woonrijp; - de gemeente geeft bouwkavels uit aan geïnteresseerden; - de private partijen realiseren vastgoed volgens het vastgestelde bestemmingsplan en eventuele aanvullend beeldkwaliteitplan; - de gemeente draagt het volledige grondexploitatierisico; via de uitgifteprijzen wordt het exploitatieresultaat beïnvloed. Wanneer naast de gemeente ook projectontwikkelaars gronden in handen hebben, wordt veelal gekozen voor samenwerking met die projectontwikkelaars. De 2 meest gebruikte vormen van samenwerking is een publiek private samenwerking (PPS) of een bouwclaim overeenkomst. Een publiek-private samenwerking is een samenwerkingsverband waarbij overheid en bedrijfsleven, met behoud van eigen identiteit en verantwoordelijkheid, een project realiseren op basis van een heldere taak- en risicoverdeling. Bij een bouwclaim overeenkomst koop de gemeente de grond aan van een ondernemer, maakt deze grond bouwrijp en verkoopt de bouwrijpe grond op marktconforme wijze terug aan de oorspronkelijke eigenaar. Zeggenschap en risico blijven voor een groot deel bij de overheid Faciliterend (passief) grondbeleid: Er is een aantal aanleidingen om te kiezen voor faciliterend grondbeleid. Een voorbeeld is wanneer een overheid zelf geen grond in handen heeft of onvoldoende financiële armslag heeft om gronden in eigendom te krijgen. Bij faciliterend grondbeleid schept de gemeente de voorwaarden voor de locatieontwikkeling via de structuurvisie en het bestemmingsplan en sluit dan met een grondeigenaar een contract over de locatieontwikkeling. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening kunnen afspraken met de particuliere eigenaren worden gemaakt over de inrichting van de locatie. Nadat de werkzaamheden met betrekking tot de bouw van opstallen en de buitenruimte zijn afgerond worden de openbare ruimten meestal opnieuw overgedragen aan de gemeente. Van belang hierbij is dat de overdracht van deze gronden gebeurt tegen een bedrag wat de reële waarde van de aangelegde voorzieningen vertegenwoordigt. Indien overdracht gebeurt tegen een lagere waarde, kan er sprake zijn van een verschuldigde integratieheffing aan omzetbelasting over de werkelijke waarde van de aangelegde openbare voorzieningen. In een dergelijke situatie is het van belang om het risico op integratieheffing af te wentelen op de ontwikkelaar. 13
14 Voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan (=anterieur) kunnen afspraken worden gemaakt met de ontwikkelaar over kosten van publieke voorzieningen en eventuele vereveningsbijdragen. Wanneer men er niet in slaagt vooraf een overeenkomst af te sluiten kan kostenverhaal afgedwongen worden via het exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld dient te worden (zie ook 4.2) Overzicht kenmerken: In onderstaande tabel zijn de positieve en negatieve elementen weergegeven tussen de verschillende vormen van grondbeleid. Hierbij dient wel de kanttekening te worden gemaakt dat dit overzicht zeer algemeen is. Met name de financiële situatie en grondpositie bepalen de mate van voor- en nadeel. Regie Financieel Organisatie Risico Actief: PPS +/- + +/- +/- Bouwclaim /- Faciliterend Legenda: +positief voor resultaat / invloed gemeente - negatief voor resultaat / invloed gemeente Keuze grondbeleid: De afweging bij de te kiezen vorm van grondbeleid is dus afhankelijk van meerdere factoren. Deze factoren zijn onder andere: - de eigendomssituatie gemeente; - de eigenaren in het gebied; - het realiseren van voorzieningen; - de regie functie; - de mogelijkheden tot verhaal van kosten gemeente; - de opbrengstpotentie; - het risicoprofiel. De gemeente streeft ernaar om bij ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk de regie te voeren, zodat zij haar ruimtelijke doelstellingen zo goed mogelijk kan realiseren. Aan deze regierol van de gemeente kan mede invulling worden gegeven door het vastgelegde grondbeleid, waarmee de gemeente beter in staat wordt gesteld om haar ruimtelijke ambities en doelstellingen te realiseren en in te spelen en te anticiperen op de dynamiek van de grondmarkt. Uit bovenstaande tabel blijkt dat de gemeente de beste regie kan voeren bij een actief grondbeleid. De gemeente heeft dan immers zelf de gronden in eigendom. Op dit moment heeft de gemeente echter weinig gronden in eigendom en onvoldoende financiële armslag. Zoals reeds eerder aangegeven, kunnen dit zwaarwegende argumenten zijn om geen actief grondbeleid te voeren. Het uitgangspunt voor de gemeente is dan ook om met name faciliterend grondbeleid te voeren. Bij een faciliterend grondbeleid faciliteert de gemeente het ruimtelijk - en ontwikkelingsproces waarbij het kostenverhaal en eventuele vereveningsbijdragen bij voorkeur worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomsten kunnen ook locatie-eisen en andere aanvullende voorwaarden worden opgenomen zodat op die manier de gemeente alsnog naar een sterke regierol kan streven. Hoewel wij nu de keuze maken voor faciliterend grondbeleid, streven we in de toekomst naar een meer actief grondbeleid. Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, zijn de beste 14
15 resultaten voor de gemeente immers te behalen bij het voeren van een actief grondbeleid. De nota grondbeleid wordt elke 4 jaar herzien; in de volgende periode kan opnieuw worden bekeken wat op dat moment de beste beleidsuitgangspunten zijn. Beleidsuitgangspunten: De gemeente Sluis voert met name een faciliterend grondbeleid waarbij: - de gemeente naar een sterke regierol streeft en - het kostenverhaal en de vereveningsbijdragen worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst met dynamische vergoedingen. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente niet financieel bijdraagt in de kosten voor de ontwikkeling en de realisatie van bouwplannen en dat bij commerciële ontwikkelingen een deel van de opbrengst ten goede komt aan de gemeente. In incidentele gevallen kan de keuze worden gemaakt voor een actief grondbeleid. Grondverwerving vindt dan pas plaats na een vooraf vastgestelde exploitatieopzet. Bij een actief grondbeleid waarbij minnelijke verwerving van de gronden niet mogelijk blijkt te zijn de Wet voorkeursrecht gemeenten toepassen evenals na zorgvuldige afweging de Onteigeningswet. 15
16 5. Financiële kaders: 5.1 Beleidskaders gemeentelijke grondexploitaties Eerder is aangegeven dat bij een grondexploitatie voorwaarde is dat de grondexploitatie economisch uitvoerbaar dient te zijn. Dat betekent dat de economische uitvoerbaarheid moet worden aangetoond aan de hand van een becijfering van kosten en baten van een plan, waarin het ruimtelijke beleid is terug te vinden. De becijfering zal moeten voldoen aan een aantal elementaire voorwaarden, namelijk: a. alle kosten- en opbrengstelementen moeten in de becijfering zijn opgenomen; b. als er kostenelementen zijn, die niet of niet geheel op het plan horen te drukken, moeten deze afzonderlijk zijn aangegeven, alsmede de middelen tot dekking daarvan; c. indien niet een evenwicht van kosten en opbrengsten wordt bereikt, dient het tekort te worden aangegeven met de dekkingsmiddelen. In dit verband is het ook relevant te weten welke risico s er spelen en welke financiële buffers voorhanden zijn. Door het uitvoeren van een risicoanalyse kan de gemeente inzicht krijgen in de risico s en kansen van een plan. Indien de grondexploitatieberekening deel uitmaakt van een vastgesteld exploitatieplan, wordt de grondexploitatie jaarlijks herzien en geactualiseerd. Het verdient echter aanbeveling om dit ook te doen in gevallen dat een grondexploitatie is opgesteld voor het sluiten van een anterieure overeenkomst. De financiële bewaking van het grondexploitatieproces is namelijk van groot belang voor het uiteindelijke financiële resultaat van een project. Met behulp van de eindwaardeberekening is het mogelijk om te beoordelen of alle voorziene opbrengsten de kosten wel in voldoende mate dekken. Door het jaarlijks berekenen en vermelden van de eindwaarde 4 en contante waarde 5 van de grondexploitatie, wordt verantwoording afgelegd over de verschillen tussen de eindwaarde/contante waarde per grondexploitatie in de tijd. Met behulp van deze verantwoordingsinformatie kan dus eenvoudig worden geconstateerd of de einduitkomsten nog conform planning zijn en of bijsturing noodzakelijk is. Ook de in de jaarrekening op te nemen voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties zijn gebaseerd op de eindwaardeberekening per grondexploitatie. 5.2 Financiële positie gemeente Behalve bekendheid met de risico s is het ook van belang dat de gemeente over voldoende financiële mogelijkheden beschikt om risico s op te kunnen vangen. De financiële positie is dan ook mede bepalend voor de keuze van faciliterend grondbeleid. De afgelopen jaren is er sprake geweest van negatieve financiële ontwikkelingen. De voorraden nog niet in exploitatie genomen gronden en lopende grondexploitaties zijn in totaliteit sterk gestegen. Tegelijkertijd is bij een aantal locaties gebleken dat niet alle kosten kunnen worden terugverdiend. Tot en met 2009 heeft dit geleid tot afboekingen voor een bedrag van circa 6,4 miljoen waarvoor voorzieningen zijn gevormd. Verder wordt er voor diverse locaties geen rente meer bijgeschreven, omdat deze niet meer terugverdiend kan 4 De eindwaarde is de waarde die op het einde van de looptijd wordt bereikt door zowel aan de opbrengsten als aan de uitgaven rente toe te rekenen en door het jaarlijks toepassen van de rentefactor opbrengsten en kosten door te rekenen tot het einde van de looptijd. 5 De contante waarde is de waarde van toekomstige kasstromen uitgedrukt in euro s van nu. Het contant maken van een bedrag wil zeggen dat de eindwaarde afgewaardeerd wordt met toepassing van de rentefactor. Het bedrag van de eindwaarde wordt dus teruggerekend naar een contante waarde door de eindwaarde te delen door de rentefactor in de macht van het aantal jaren. 16
17 worden. Op de huidige totale voorraad gronden is tot en met 2009 circa aan rente bijgeschreven Nog niet in exploitatie genomen gronden: Grondexploitaties: Saldo Af: voorzieningen Af: sanering via resultaatbestemming Saldo grond Reserve grondexploitatie Af: sanering via resultaatbestemming Saldo reserve grondexploitatie Door de sanering met ca 3,7 miljoen per ultimo 2009 is er geen reserve grondexploitatie meer. In totaal is er t/m 2009 voor ca 6,4 miljoen gesaneerd. Daardoor is er per eind 2009 geen ongedekt risico in de grondexploitaties. We kunnen dan ook concluderen dat er sprake is van een zwakke financiële positie. Dit in combinatie met een zeer lage algemene reservepositie betekent dat er geen ruimte is voor projecten waarbij er sprake is van een negatief resultaat. 5.3 Reserve grondexploitatie De aard van de activiteiten grondexploitaties maakt het noodzakelijk dat er een reserve grondexploitatie is die een bufferfunctie heeft. Via een dergelijke reserve worden verliezen en winsten samenhangend met nog niet in exploitatie genomen gronden en grondexploitaties afgewikkeld. Bij het bepalen van de hoogte van de reserve dient rekening te worden gehouden met de lopende grondexploitaties, de op korte termijn op te starten grondexploitaties en een risico-analyse. Verder streven we ernaar om in de paragraaf grondbeleid meer aandacht te besteden aan risicobeheersing inhoudende dat de bestaande risico s goed in beeld worden gebracht en vergezeld gaan van een pakket aan beheersmaatregelen. Deze beheersmaatregelen kunnen o.a. bestaan uit het bijstellen van de grondprijs of het vormen van een voorziening. De reserve grondexploitatie is momenteel nihil. Wanneer er sprake is van voordelige eindsaldi bij de afwikkeling van plannen, wordt eerst het saldo van de algemene reserve aangevuld met het bedrag wat bij de laatste sanering per ultimo 2009 uit de algemene reserve is gehaald. 17
18 5.4 Financiële grondslagen Het resultaat van de grondexploitaties wordt voor een belangrijk deel beïnvloed door de financiële grondslagen. Hierbij dient gedacht te worden aan het moment van het nemen van verliezen en winsten, het vormen van voorzieningen, rentetoerekening en toerekening eigen apparaatskosten. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft hiervoor een aantal spelregels die in artikel 38, 63, 65 lid 2 en 70 BBV zijn uitgewerkt. Belangrijkste spelregels voortvloeiend uit het BBV zijn dat: - voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs; - voorraden moeten worden afgewaardeerd, wanneer de marktprijs lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs; - voor verliesgevende (deel)grondexploitaties dient een voorziening te worden opgenomen in de balans - winsten op (deel)grondexploitaties worden genomen op het moment dat de verkopen zijn gerealiseerd. - Voor eventuele nog te maken kosten wordt een inschatting gemaakt, welk bedrag als voorziening op de balans wordt opgenomen. - Een redelijk deel van de indirecte kosten (uren plus rente) wordt toegerekend aan de grondexploitatie in het kader van het vervaardigingsproces 6. Voorbereidingskosten gemaakt vóór de start van het bouwrijp maken, vallen niet onder het vervaardigingsproces. Bij niet in exploitatie genomen gronden gelden andere spelregels. Hier is nog geen sprake van een vervaardigingsproces. Deze worden daarom als volgt gewaardeerd: - tegen verkrijgingsprijs gewaardeerd bestaande uit de inkoopprijs (verwervingsprijs grond); - bijkomende verwervingskosten; - geen toerekening: indirecte kosten zoals uren en rente kunnen niet worden toegerekend, er is immers geen vervaardigingsproces. - bij verworven gronden geldt daarnaast dat jaarlijks de gronden worden getoetst aan de marktwaarde. Wanneer deze lager is, dient de grond te worden afgewaardeerd. Uitgangspunt is dat de waarde bij de huidige bestemming wordt gehanteerd en niet die bij de toekomstige bestemming. Beleidsuitgangspunten: Een grondexploitatieberekening wordt altijd jaarlijks herzien, ook al maakt deze geen onderdeel uit van een vastgesteld exploitatieplan. Bij de jaarlijkse herziening van de exploitatieberekening wordt bekeken of de rente wordt bijgeschreven op de boekwaarde van het project dan wel ten laste wordt gebracht van de jaarrekening. Er wordt gestreefd naar het gelijkschakelen van de hoogte van de reserve grondexploitatie met het geschatte financiële risico. In de paragraaf grondbeleid worden de bestaande risico s in beeld gebracht en gaan deze vergezeld van een pakket aan beheersmaatregelen. 6 De fase waarin de gronden bouwrijp worden gemaakt 18
19 6. Grondbeleid : Het college dient, conform het BBV, jaarlijks bij de begroting het beleid voor het komende jaar te verwoorden en zal bij de jaarrekening (jaarverslag) verantwoording afleggen over het gerealiseerde grondbeleid. 6.1 Beleidsstukken en doelen. Dit beleid is vastgelegd in een aantal beleidsstukken. Daarnaast is de gemeente Sluis op dit moment bezig met het opstellen van een gebiedsdekkende structuurvisie. Een overzicht aan beleidsstukken per taakveld: Wonen en herstructurering Het college heeft voor de ontwikkeling van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid gekozen voor een drie-sporenbeleid, te weten: 1. Het ontwikkelen van beleid, waarbij een reële groei wordt nagestreefd; 2. Het zo snel mogelijk uitvoeringsgereed maken van bouwplannen zodat daadwerkelijk aan de slag kan worden gegaan; 3. Het ontwikkelen van een promotie- en acquisitiebeleid, voornamelijk gericht op de Randstad. Het eerste spoor heeft geresulteerd in de Woonvisie Sluis (2004). In de visie wordt ruimte geboden voor een toename van het woningbestand met gemiddeld 155 woningen per jaar (100 eigen inwoners, 55 bovenlokaal) gecombineerd met een sloopopgave van 25 woningen per jaar. Er is gekozen voor een vijftal groeikernen waarin de meeste woningbouw zal worden gerealiseerd zijnde Oostburg, Sluis, Breskens, Aardenburg en IJzendijke. In de overige kernen wordt voorzien in nieuwbouw van gemiddeld 3 à 4 woningen per jaar. Samenvattend is in de Woonvisie gekozen voor het beleidsscenario Selectieve groei en zorgvuldig beheer. Het tweede spoor heeft zijn uitwerking gekregen in de uitvoeringsprogramma s woningbouw voor de kernen Breskens, Aardenburg, Oostburg, Sluis en IJzendijke. In een uitvoeringsprogramma wordt het beleid zoals verwoord in de woonvisie vertaald naar concrete nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. De Woonvisie Sluis d.d. 24 februari 2005 is aan herziening toe. De herziening dient met name plaats te vinden op de geplande aantallen nieuwbouwwoningen. Het krimpen van het inwoneraantal in de gemeente is immers een feit en noodzaakt tot een meer realistisch beeld van de toename van de woningvoorraad. Daarnaast leidt de krimp tot een noodzakelijke aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Deze aanpassing van de bestaande woningvoorraad ofwel herstructurering kost veel geld. Voor een aantal projecten heeft de provincie middelen beschikbaar gesteld uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Deze bijdrage is echter niet toereikend en is bovendien gekoppeld aan slechts een klein aantal projecten (bv. Haven Aardenburg). De gemeente Sluis heeft dan ook gekozen voor een financiële koppeling tussen nieuwbouw en herstructurering. Dit is door de raad vastgelegd in de structuurvisie Wonen. Deze structuurvisie Wonen zal later onderdeel uitmaken van de gebiedsdekkende structuurvisie. Doelstelling beleid wonen en herstructurering: Het beleidsscenario Selectieve groei en zorgvuldig beheer blijft gehandhaafd maar de aandacht zal meer uitgaan naar de aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast zal alleen medewerking worden verleend aan woningbouwprojecten indien de gemeente hieraan niet financieel hoeft bij te dragen, het kostenverhaal is verzekerd èn bij de toevoeging van permanente woningen een bijdrage wordt geleverd in het herstructureringsfonds. 19
Nota Grondbeleid. Presentatie forum Ruimte 13 januari 2015
Nota Grondbeleid. Presentatie forum Ruimte 13 januari 2015 Nota Grondbeleid Opbouw presentatie 1 Inleiding 2 Waar gaat het om bij grondbeleid 3 Visie 4 Beheersen instrumenten en risico s 1 Inleiding Wat
Nadere informatieAGENDAPUNT NO.12. Voorstel tot vaststelling Nota Grondbeleid AAN DE RAAD
Voorstel tot vaststelling Nota Grondbeleid AGENDAPUNT NO.12 AAN DE RAAD Samenvatting/Advies Het gemeentelijk grondbeleid is een beleidsterrein waar omvangrijke uitgaven worden gedaan en waarbij de risico
Nadere informatieActualisatie globaal exploitatieplan Driessen
Actualisatie globaal exploitatieplan Driessen 2017 1 Inhoudsopgave Inleiding 1. Aanleiding voor de actualisatie van het globaal exploitatieplan 2. Plangebied en ruimtegebruik 3. Kosten exploitatiegebied
Nadere informatieOntwerp-structuurvisie Prinses Beatrixlaan
Ontwerp-structuurvisie Prinses Beatrixlaan maart 2011 Deel B Uitvoeringsprogramma Ontwerp-structuurvisie Prinses Beatrixlaan deel B 1 2 deel B Ontwerp-structuurvisie Prinses Beatrixlaan Inleiding 1. Ambitie
Nadere informatieGrondexploitatiewet. Hendrik van Sandick. projectcoördinator Grondexploitatiewet Ministerie van VROM
Grondexploitatiewet Hendrik van Sandick projectcoördinator Grondexploitatiewet Ministerie van VROM Waarover gaat het bij grondexploitatie? Onderwerpen die de gemeente wil regelen bij grondexploitatie van
Nadere informatieNota Kostenverhaal Gemeente Drimmelen. Conceptt
Nota Kostenverhaal 2016-2020 Gemeente Drimmelen 1. Inleiding Aanleiding Met de komst van de Wro (1 juli 2008) hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om te sturen op de ontwikkeling van ruimtelijke
Nadere informatieVOORBEELD STANDAARD OPZET EXPLOITATIEPLAN
VOORBEELD STANDAARD OPZET EXPLOITATIEPLAN 1 INLEIDING 1.1 Algemeen Aangeven met welk doel het exploitatieplan wordt gemaakt: om onderhandelingen met één of meerdere grondeigenaren te starten, met als doel
Nadere informatieexploitatieplan LOCATIE CASTOR
LOCATIE CASTOR Locatie Castor (vastgesteld) Locatie Castor Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 3 Inleiding 3 Hoofdstuk 2 Deel A Omschrijving Exploitatiegebied 2.1 Planbeschrijving 2.2 Ligging van het
Nadere informatieGrondbedrijf. Introductie voor nieuwe raadsleden
Grondbedrijf Introductie voor nieuwe raadsleden Grondbedrijf Yvonne Verkleij Paul van Die Rik Tuitert Planning & control Juridica (privaatrecht) Planeconomie Agenda Taken Beleid Financiële instrumenten
Nadere informatieNOTA GRONDBELEID 2013 (Gewijzigd)
NOTA GRONDBELEID 2013 (Gewijzigd) Vastgesteld door de gemeenteraad van Stichtse Vecht op: 29 januari 2013 1 Inleiding De nota Grondbeleid geeft de beleidsuitgangspunten weer die het grondbeleid van de
Nadere informatieRaadsvoorstel: Nummer: Onderwerp: Nota Grondbeleid Gorinchem
Raadsvoorstel: Nummer: 2011-655 Onderwerp: Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014 Datum: 2 mei 2011 Portefeuillehouder: B.J.P. van der Torren Raadsbijeenkomst: 31 mei 2011 Raadsvergadering: 16 juni 2011
Nadere informatieRaadsvoorstel. Datum collegevergadering: 12 mei 2015 Onderwerp: Nota grondbeleid 2015-2018
Raadsvoorstel Agendanr: CR2 Kenmerk: 15-0114128 Datum collegevergadering: 12 mei 2015 Onderwerp: Nota grondbeleid 2015-2018 0.Samenvatting: Conform vastgesteld beleid dient het grondbeleid elke raadsperiode
Nadere informatiecategorie/agendanr. stuknr. B. en W RA A 16 08/486
o~~çëîççêëíéä= låçéêïéêéw= beleidsnotitie: mogelijkheden Grondexploitatiewet Portefeuillehouder: G. Evenhuis Dienst Beleid Sociaal Economische Ontwikkeling Margreet Harmsma, telefoon ((0591)68 54 57) =
Nadere informatieBouwgrondexploitatie Rapportage 3e kwartaal 2010
Bouwgrondexploitatie Rapportage 3e kwartaal 2010 1 Inleiding Naar aanleiding van de bespreking van het rapport van bevindingen van de accountant over de controle van de jaarrekening 2009 heeft het audit
Nadere informatieOUD vs NIEUW beleid. Toelichting op de Kadernota Grond: deel I Grondbeleid
OUD vs NIEUW beleid Toelichting op de Kadernota Grond: deel I Grondbeleid Beleidsregel was wordt Grondpolitiek Besluit start project Besluit openen Waar toereikend passief grondbeleid, daar waar nodig
Nadere informatieAanvullingsbesluit planvorming Plateelgebied [Vastgesteld door college op 16 januari 2018, registratienummer ]
Aanvullingsbesluit planvorming Plateelgebied [Vastgesteld door college op 16 januari 2018, registratienummer 1410634] 1. Inleiding 1 2. De noodzakelijke investeringen in infrastructuur in het Plateelgebied
Nadere informatieHandreiking Grondbeleid voor Raadsleden
Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 1 2 Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden Deze Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden is bedoeld als
Nadere informatieNota Kostenverhaal gemeente Dalfsen Deel 1
Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen Deel 1 Maart 2013 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 2 1 Inleiding 3 1.1 Aanleiding 3 1.2 Doel van de nota 3 1.3 Grondbeleid gemeente Dalfsen 3 1.4 Opbouw van de nota 4 1.5
Nadere informatieG e m e e n t e S l u i s
Raadsvoorstel Pag. 1 Datum vergadering 16 juli 2009 Nr. Omschrijving agendapunt Portefeuillehouder Voorstel tot het opstarten van de inspraakprocedure voor de Structuurvisie Wonen conform de gemeentelijke
Nadere informatieNota Kostenverhaal. Gemeente Hardinxveld-Giessendam
gemeente Hardinxveld-Giessendam Nota Kostenverhaal Gemeente Hardinxveld-Giessendam November 2014 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel van de nota 1.3 Leeswijzer 2 Theoretisch
Nadere informatieActualisering Nota Grondbeleid Gemeente Hof van Twente 2011-2015
Actualisering 2011-2015 1 INHOUD Conclusies en samenvatting... 4 1... 8 1.1 Aanleiding... 8 1.2 Doel... 9 1.3 Leeswijzer... 10 2 Vormen van grondbeleid... 11 2.1 Inleiding... 11 2.2 Actief grondbeleid...
Nadere informatieExploitatieplan De Afhang
Exploitatieplan De Afhang Herziening 2016-2 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 1 Datum: 20 juni 2016 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober
Nadere informatieRaadsstuk. Nummer 2018/ Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.3 Grondexploitaties Afdeling
Raadsstuk Onderwerp Nota Grondbeleid 2018 e.v. Nummer 2018/753507 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.3 Grondexploitaties Afdeling BE Auteur S. Metselaar Telefoonnummer 023-5113992
Nadere informatieHandleiding exploitatieplan. Regiobijeenkomsten maart 2011 T.J.E.A. van der Heijden, directeur VD2 Advies b.v.
Handleiding exploitatieplan Regiobijeenkomsten maart 2011 T.J.E.A. van der Heijden, directeur b.v. Inhoud Exploitatieplan diverse thema s Ervaringen Jurisprudentie th/2008702/110096 2 Exploitatieplan (1):
Nadere informatieInhoudsopgave. 1 Inleiding Planning en control cyclus Instrumenten Projecten en Financiën... 10
2 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 4 1.1 Aanleiding... 4 1.2 Status eerste uitvoeringsparagraaf... 4 1.3 Samenhang Structuurvisie, uitvoeringsparagraaf c.a... 5 2 Planning en control cyclus... 7 2.1 Inleiding...
Nadere informatieNota Fondsen Ruimtelijke Ontwikkelingen
Nota Fondsen Ruimtelijke Ontwikkelingen 1 november 2009 M. Roobol / P. Bakker Openbare Werken en Ruimtelijke Zaken 1 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 1.1 Inleidend 3 1.2 Aanleiding 3 1.2 Leeswijzer 4 2 Huidige
Nadere informatiePrivaatrechtelijk spoor; overeenkomsten over grondexploitatie
Actualiteiten Grondexploitatiewet 2011 VNG Privaatrechtelijk spoor; overeenkomsten over grondexploitatie mr. Jan Frans de Groot & mr. Arjen de Snoo 1 Indeling Aanleiding Verordening m.b.t. de grondexploitatie
Nadere informatieNOTA GRONDBELEID
NOTA GRONDBELEID 2014-2018 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 1.1 Doel 3 1.2 Aanleiding actualisatie Nota Grondbeleid 3 1.3 Leeswijzer 3 2 Relevante beleidskaders en wetgeving 4 2.1 Inleiding 4 2.2 Aanbesteding
Nadere informatieDe nieuwe Wro. Wet ruimtelijke ordening: een fundamentele herziening
De nieuwe Wro Wet ruimtelijke ordening: een fundamentele herziening Inhoud van deze presentatie WRO Wro: de uitgangspunten De grootste veranderingen eruit gelicht WRO vs. Wro: een overzicht Wat betekent
Nadere informatieNota Grondbeleid Gemeente Brummen Februari 2016
Nota Grondbeleid 2016-2020 Gemeente Brummen Februari 2016 Inhoudsopgave Inhoudsopgave...2 Samenvatting...3 Inleiding...4 1 Grondbeleid...5 1.1 Vormen van grondbeleid...5 1.1.1 Passief grondbeleid...5 1.1.2
Nadere informatieStructuurvisie deel 2 Uitvoeringsparagraaf fonds Noordse Buurt en Woonfonds
Structuurvisie deel 2 Uitvoeringsparagraaf fonds Noordse Buurt en Woonfonds 1 Inleiding Deze notitie, in de vorm van een uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie, bestaat uit twee onderdelen; namelijk
Nadere informatieAdviesnota voor het college. Burg. Weth L. Weth Z. Weth B. Weth P. Secr. Vertrouwelijkheid: Niet openbaar
Adviesnota voor het college Primaat team: Vastgoed Steller: Franca Diels Portefeuillehouder: G. van Leeuwen Mede-adviseur: Ingekomen d.d. Nr. poststuk Nr. BBV 402632 Conf. Bespr. Aantekeningen Burg Weth
Nadere informatieParagraaf 7: Grondbeleid
Paragraaf 7: Grondbeleid Beleid Uitgangspunt vormt de in 2015 vastgestelde Nota Grondbeleid. Het uitgangspunt is hierbij dat de gemeente, uitgezonderd de ontwikkeling van eigen gronden, een faciliterende
Nadere informatieJoost Loeffen raad januari 2010
7 Joost Loeffen 040-2083405 jlo@valkenswaard.nl Wet voorkeursrecht gemeenten Venbergseweg e.o. 09raad00862 28 januari 2010 Gronden, in de omgeving van de Venbergseweg welke in de toekomst benodigd zijn
Nadere informatieNieuwe wet ruimtelijke ordening; verbeterde gereedschapskist
Nieuwe wet ruimtelijke ordening; verbeterde gereedschapskist Presentatie Marleen Sanders 2009 Adviesgroep Planeconomie & Grondstrategie inhoud presentatie Doelen van de veranderingen Wat is er veranderd?
Nadere informatieOpinieronde / peiling
Aan de Raad OPINIE Made, 30 oktober 2015 Regnr.: 15int04492 Aan de commissie: Fout! Onbekende naam voor documenteigenschap. Datum vergadering: Fout! Onbekende naam voor documenteigenschap. Agendapunt :
Nadere informatieNotitie: zienswijzenbehandeling ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen
Notitie: zienswijzenbehandeling ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen Het ontwerp-exploitatieplan Lage Heide, wonen heeft in overeenstemming met de voorgeschreven wettelijke procedure volgens de Wet
Nadere informatieIn dit advies wordt uw raad gevraagd om een aantal kaders vast te stellen ten aanzien van het grondbeleid.
Agendapunt : 6 Voorstelnummer : 01-02 Raadsvergadering : 26 januari 2010 Naam opsteller : V. Pirovano Informatie op te vragen bij : V. Pirovano Portefeuillehouders : J. Stam Onderwerp: Uitwerking nota
Nadere informatieExploitatieplan De Afhang
Exploitatieplan De Afhang Herziening 2015 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 17 Datum: 2 april 2015 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober 2011
Nadere informatieKadernota Ontwikkeling
GRONDBELEID Kadernota Ontwikkeling Gemeente Velsen Beheer & Ontwikkeling Afdeling Gebiedsontwikkeling Vastgesteld door de gemeenteraad op xx (versie 14-05-2012) Inhoudsopgave 1. Inleiding... 2 1.1 Aanleiding...
Nadere informatieGrond voor betaalbaar wonen
Grond voor betaalbaar wonen De positie van de gemeente Naam, Afdeling Willem Korthals Altes 07/01/2009 Gemeentelijke positie De basics: positie, vormen grondbeleid De crisis: enkele cijfers Nota s grondbeleid
Nadere informatieNota vereveningsfonds sociale woningbouw
Nota vereveningsfonds sociale woningbouw 1. Samenvatting Op basis van de Structuurvisie Ruimte voor wensen Leidschendam-Voorburg 2040 (herijking 2012) kan de gemeente een vereveningsfonds voor sociale
Nadere informatieDatum vergadering gemeenteraad Voorstelnummer Agendapunt
6 Datum vergadering gemeenteraad Voorstelnummer Agendapunt 31 januari 2017 RV/16/00717 Z12-18101 Voorstel ingebracht door H. Achterberg Portefeuillehouder Begrotingsprogramma H.N. de Ronde 02 Beheerproduct
Nadere informatieBijlagen: 1. Nota Grondbeleid
NOTA VOOR DE RAAD Datum: 20 maart 2008 Nummer raadsnota: Onderwerp: Nota Grondbeleid 2008-2012 Portefeuillehouder: De Boer Bijlagen: 1. Nota Grondbeleid 2008 2012 Ter inzage: 1. stukken opiniërende raadsvergadering
Nadere informatieBIJLAGEN: Nota Grondbeleid
Aan de raad van de gemeente Olst-Wijhe. Raadsvergadering d.d. 16 juli 2018 Agendapunt 14 Opiniërend besproken d.d. 28 mei 2018 Portefeuillehouder wethouder M. Blind Zaaknummer 3763-2018 Datum B&W-besluit
Nadere informatieexploitatieplan 4E HERZIENING EXPLOITATIEPLAN '1E MELMSEWEG'
4E HERZIENING EXPLOITATIEPLAN '1E MELMSEWEG' 4e herziening '1e Melmseweg' (ontwerp) Inhoudsopgave Exploitatieplan 1e Melmseweg 3 Hoofdstuk 1 3 Inleiding Hoofdstuk 2 Deel A Omschrijving exploitatiegebied
Nadere informatieExploitatieplan De Afhang
Exploitatieplan De Afhang Herziening 2014 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 17 Datum: 1 april 2014 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober 2011
Nadere informatieBeoogd effect: Het voldoende bouwrijpe grond beschikbaar hebben voor het vestigen van bedrijven en daarmee genereren van arbeidsplaatsen.
Voorstel aan de raad Nummer: B11-15396 Portefeuille: Economie, Wonen, Cultuur & Dienstverlening Programma: 2.4 Sterke stad Programmaonderdeel: 2.4.1 Werken aan de basis Steller: M.R. Roeffel Afdeling:
Nadere informatieNotitie Grondexploitaties 2016 Commissie BBV
1 Notitie Grondexploitaties 2016 Commissie BBV In de volgorde zoals deze ook in gehanteerd in de notitie staan hieronder de stellige uitspreken en aanbevelingen. Omdat sommige aanbevelingen samenhangen
Nadere informatie10raad juli 2010
10 A.Visser / C.Sandkuijl 040-2083435/2083647 avi@valkenswaard.nl csa@valkenswaard.nl 10raad00443 29 juli 2010 Actualisatie bouwgrondexploitatie Lage Heide (voormalig Valkenswaard-Zuid) Nadat uw raad in
Nadere informatieRealisatie maatschappelijke doelstellingen met lokale partijen bij gebiedsontwikkeling
Realisatie maatschappelijke doelstellingen met lokale partijen bij gebiedsontwikkeling George de Kam Oktober 2008. Inhoud Inleiding... 1 Belang structuurvisie... 1 Afspraken met lokale corporaties?...
Nadere informatieNOTA KOSTENVERHAAL VERHAAL BINNENPLANSE KOSTEN VERHAAL BOVENPLANSE KOSTEN BOVENPLANSE VEREVENING BIJDRAGE RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGEN Besluit college van burgemeester en wethouders: 2 november 2010 Besluit
Nadere informatienieuwe regels voor de ontwikkeling van bouwlocaties
De Grondexploitatiewet: nieuwe regels voor de ontwikkeling van bouwlocaties April 2007 VROM geeft overheden en private partijen de ruimte om hun eigen verantwoordelijkheid te kunnen nemen. Decentraal wat
Nadere informatieCVDR. Nr. CVDR423471_1
CVDR Officiële uitgave van Brummen. Nr. CVDR423471_1 17 oktober 2017 Nota Grondbeleid 2016-2020 De raad van de gemeente Brummen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van
Nadere informatieOntwikkelingen rond het grondbeleid
Ontwikkelingen rond het grondbeleid Inleiding voor wooncongres 3 november 2015 Herman de Wolff (H.W.deWolff@tudelft.nl) Delft University of Technology Challenge the future Opzet Grondbeleid: waarom ook
Nadere informatieDe gemeente hanteert marktconforme prijzen. De gemeente mag winst maken ten bate van de gemeenschap en de ontwikkeling van kostbare voorzieningen.
De gemeente maakt gebruik van de instrumenten verwerven, Wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening. Vanuit de positie van actief grondbeleid richt de gemeente zich, indien nodig, op samenwerking met
Nadere informatieProjecten (MJP) en grondbeleid
Projecten (MJP) en grondbeleid Ralph van Erp Suzanne den Dulk (teamleider Grondzaken) (wethouder Financiºn en Grondzaken) Agenda presentatie Meerjarenperspectief grondexploitaties : Grondexploitaties Den
Nadere informatieBestemmingsplan Weideveld 2016, 1 e herziening. (ontwerp 25 januari 2019)
Bestemmingsplan Weideveld 2016, 1 e herziening (ontwerp 25 januari 2019) Pagina 2 van 13 2019-01-25 Toelichting - Weideveld 2016 1e herziening Bestemmingsplan Weideveld 2016, 1 e herziening Toelichting
Nadere informatieRichtlijnen van de commissie BBV
Richtlijnen van de commissie BBV Stellige uitspraken gelden met ingang van begrotingsjaar T+1, het jaar nadat de uitspraak is gepubliceerd. 1. Notitie Software, mei 2007 1.1 Software (als afzonderlijk
Nadere informatieNota Bovenwijkse en Bovenplanse Voorzieningen. Gemeente Nijkerk
Nota Bovenwijkse en Bovenplanse Voorzieningen Gemeente Nijkerk 1 Inhoud 1 Inleiding....3 1.1 Algemeen 1.2 Doel van de nota 1.3 Opbouw van de nota in twee delen, mandaat 2 Wettelijk kader 2.1 Wet ruimtelijke
Nadere informatieStudiedag Onderzoek Ruimte Vlaanderen AUDITORIUM HADEWYCH, CONSCIENCEGEBOUW, BRUSSEL, 28/11/2013
Studiedag Onderzoek Ruimte Vlaanderen Gebiedsontwikkeling in tijden van crisis: nieuwe strategieën en instrumenten als de oplossing? PROF. DR. ERWIN VANDERKRABBEN Nederland: Vinex-wijken Gebiedsontwikkeling
Nadere informatieGrondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A
Grondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A ... 1 Grondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A... 1 1. Samenvatting...3 2. Analyse Ruimtegebruik...4 3. Bouwprogramma...5 4. Investeringen...6 5. Opbrengsten...8
Nadere informatieVERORDENING GRONDBANK GEMEENTE GRONINGEN 2018
VERORDENING GRONDBANK GEMEENTE GRONINGEN 2018 Begripsomschrijving Artikel 1 1. Onder Grondbank I en II wordt verstaan een financieringsbron, waarmee aankopen in onroerende zaken en roerende opstallen worden
Nadere informatieNOTA GRONDBELEID Gemeente Leusden
NOTA GRONDBELEID 2013-2017, Grondbedrijf Oktober 2012, reg.nr. 193874 Inhoudsopgave 1. INLEIDING... 3 1.1 Aanleiding... 3 1.2 Leeswijzer... 4 2. GRONDBELEID... 5 2.1 Actief en faciliterend grondbeleid...
Nadere informatieBijlage 3: toelichting overige projecten op hoofdlijnen
Bijlage 3: toelichting overige projecten op hoofdlijnen Algemeen De grote grondexploitaties zijn toegelicht in de Toelichting bouwgrondexploitatie 2015. Voor de overige projecten schetsen we in deze bijlage
Nadere informatieIB â fa. Oranjewijk, fase I. Grondexploitatie, bestuurlijke samenvatting
IB 2016 00398 â fa Oranjewijk, fase I Grondexploitatie, bestuurlijke samenvatting u Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE 2 1. INLEIDING 3 1.1 VAN HISTORIE NAAR DE HUIDIGE SITUATIE 3 2. UITGEEFBAAR GEBIED EN PROGNOSE
Nadere informatieRapportage Onderzoek Grondbeleid Vaste grond onder de voeten? Gemeente Wijk bij Duurstede
Rekenkamercommissie Gemeente Wijk bij Duurstede Oktober 2010 Rapportage Onderzoek Grondbeleid Vaste grond onder de voeten? Gemeente Wijk bij Duurstede 1. Inleiding... 3 1.1. Aanleiding... 3 1.2. Doel en
Nadere informatieDe herziene residuele grondwaarden zijn hieronder vetgedrukte aangegeven.
Nummer : 12-10.2010 Onderwerp : Herziening exploitatieopzetten Korte inhoud : Herziening exploitatieopzetten Uithuizen, 27 mei 2010 AAN DE RAAD. Inleiding Jaarlijks dienen de exploitatieopzetten van de
Nadere informatieGrondexploitatiewet & Externe Veiligheid
Grondexploitatiewet & Externe Veiligheid nwro/grex - jaarcongres Relevant 1 Waarom de nwro/grex? verouderde WRO (1965) gelegenheidsplanologie ontwikkelingsplanologie regie bij de gemeente visie en transparantie
Nadere informatieBEGROTING 2019 GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING BEDRIJVENPARK RENGERS
BEGROTING 2019 GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING BEDRIJVENPARK RENGERS April 2018 1 I N H O U D 1. Voorwoord 2. Beleidsbegroting a. Beleidsbegroting b. Paragrafen 1. Grondbeleid 2. Financiering 3. Weerstandsvermogen
Nadere informatieDuurzame kansen nieuwe grondexploitatiewet
Duurzame kansen nieuwe grondexploitatiewet Kansen voor energiezuinige en duuzame aanleg Workshop grondexploitatie SenterNovem, 10 oktober, Martijn Blom Inhoud presentatie Huidige situatie exploitatie grond
Nadere informatieDatum collegebesluit : 6 november 2012 Corr. Nr.:
Preadvies Portefeuillehouder : R.A.J.M. van Eijkeren Datum collegebesluit : 6 november 2012 Corr. Nr.: 2012.10602 Onderwerp : Voorstel inzake geactualiseerde grondexploitatie en geactualiseerd exploitatieplan
Nadere informatieParagraaf blz. 20 van de nota Grondbeleid Paragraaf blz. 24 van de nota Grondbeleid 2008.
A. Het startpunt van een Bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend
Nadere informatieNieuw grondbeleid en nieuwe woningnood (in diverse smaken)
Nieuw grondbeleid en nieuwe woningnood (in diverse smaken) Wooncongres 11 oktober 2016 Herman de Wolff (TU Delft) en Rogier Titulaer (gemeente Amersfoort) Delft University of Technology Challenge the future
Nadere informatieWijziging op de Nota Grondbeleid Lisse Aanleiding/Inleiding
Lisse Aanv ulling nota gro ndbeleid Lisse 2016-2020 26 novembe r 2018 Wijziging op de Nota Grondbeleid Lisse 2016-2020 Aanleiding/Inleiding Gemeente Lisse Heereweg 254 Postbus 200 2160 AE Lisse T 14 0252
Nadere informatieRaadsvoorstel Raadsvoorstel Bestemmingsplan 'Didam, Kerkijk fase V, VI en VII Raadsvoorstel. Registratienummer: 18INT01953
Raadsvoorstel Raadsvoorstel Bestemmingsplan 'Didam, Kerkijk fase V, VI en VII Raadsvoorstel Registratienummer: 18INT01953 Onderwerp: Bestemmingsplan 'Didam, Kerkijk fase V, VI en VII Portefeuillehouder:
Nadere informatieGrondexploitatie Boswonen Emmelhage. behorend bij herziening bestemmingsplan 2015
Grondexploitatie Boswonen Emmelhage behorend bij herziening bestemmingsplan 2015 Maart 2015 1 Inhoudsopgave Grondexploitatie Boswonen Emmelhage... 1 1. Samenvatting... 3 2. Analyse Ruimtegebruik... 4 3.
Nadere informatie2. GEVRAAGDE BESLISSING:
*Z0103DC8E8A* Voorstel voor de gemeenteraad Voorstelnummer Voorstellen Raad Directeur : mevr. S. van Heeren Zaakgericht\395 Behandelend ambtenaar A.W.M. van den Dungen Zaaknummer Z.16-17596 Datum: 25 oktober
Nadere informatieNota Grondbeleid Gemeente Staphorst
Nota Grondbeleid 2014-2017 Gemeente Staphorst Vastgesteld door de gemeenteraad op 4 maart 2014 Inhoudsopgave Inleiding... 3 Hoofdstuk 1 Actief en faciliterend grondbeleid... 4 Inleiding... 4 Actief grondbeleid...
Nadere informatieSchuytgraaf Made in [Arnhem]
Schuytgraaf Made in [Arnhem] Een nieuwe BASISGREX voor Schuytgraaf 02-04-2012 DIENST STADSONTWIKKELING 1 1. Inleiding In het onderhandelingstraject over de toekomst van de constructie rond de GEM Schuytgraaf,
Nadere informatieNOTA GRONDBELEID Nota Grondbeleid
NOTA GRONDBELEID Nota Grondbeleid Kenmerk : BR11.0025/HPe Versiedatum : Auteur/Afdeling : Hanneke Peters, afdeling Ruimte Vastgesteld : in de vergadering van de gemeenteraad van 15 december 2011 bij besluit
Nadere informatieNummer : Onderwerp : Actualisatie exploitatie opzetten 2017
Nummer : 11-05.2017 Onderwerp : Actualisatie exploitatie opzetten 2017 Korte inhoud : Jaarlijks worden de exploitatieopzetten ( Almersma, LTSlocatie en Scherphorn-Noord ) geactualiseerd en ter besluitvorming
Nadere informatieNota Grondbeleid Gemeente Kampen
Nota Grondbeleid 2009 Gemeente Kampen Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Inleiding... 3 Hoofdstuk 1 Actief en faciliterend grondbeleid... 4 Ruimtelijk beleid... 4 Actief en faciliterend grondbeleid... 4
Nadere informatieBeleidsnotitie grondbeleid en vastgoedbeleid
Behoort bij raadsbesluit d.d. 22 februari 2018 tot vaststelling van aanvullend grondbeleid en vastgoedbeleid. Beleidsnotitie grondbeleid en vastgoedbeleid GEMEENTE DE BILT, BILTHOVEN, JANUARI 2018 Inhoud
Nadere informatieNota Grondbeleid 2012 Gemeente Voorst
Nota Grondbeleid 2012 Gemeente Voorst Nota Grondbeleid 2012 Opgesteld door: Arjan Klein, vakgroep Economie en grondzaken Vastgesteld: Raadsvergadering dd. 17 september 2012 Corsa nummer: 2012-16182; versie
Nadere informatieArgumenten 1.1 Wooninc. realiseert een gedifferentieerd aanbod van huurwoningen, waaronder een aantal met een maximale huursom van 450,- per maand.
Raadsvoorstel Vergadering Gemeenteraad Oirschot Vergaderdatum: 21 februari 2017 Registratienummer: 2017/05 Agendapunt nummer: 7 Onderwerp Woningbouwproject Barcelona Voorstel 1. Een krediet beschikbaar
Nadere informatie1. Waarom een nieuwe Nota Grondbeleid? 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Doelstelling van de Nota Grondbeleid 5
Inhoudsopgave 1 Leeswijzer 3 1. Waarom een nieuwe Nota Grondbeleid? 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Doelstelling van de Nota Grondbeleid 5 2. Grondbeleid Goirle 6 2.1 Beleidsvisies en doelstellingen 6 2.2 Ambitie
Nadere informatieGrondexploitatie via het publiekrechtelijk spoor: het exploitatieplan
Grondexploitatie via het publiekrechtelijk spoor: het exploitatieplan Rob de Boer Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) 9 maart, Den Haag Hoe was het ook al weer? De gemeenteraad stelt een exploitatieplan
Nadere informatieWie betaalt de ruimtelijke kwaliteit? Verbetering kostenverevening in herstructurering bedrijventerreinen Dr. Demetrio Muñoz Gielen
Wie betaalt de ruimtelijke kwaliteit? Verbetering kostenverevening in herstructurering bedrijventerreinen Dr. Demetrio Muñoz Gielen Literatuur Capturing value increase in urban redevelopment (proefschrift-dissertatie)
Nadere informatie1.2.2 Materiële wet- en regelgeving 1.2.3 Historie kaders grondbeleid gemeente Coevorden. 9 9 9 10 2.2 Grondbeleid in de gemeente Coevorden
Nota Grondbeleid 1 2 Inhoud 1 Visie en kaders 5 1.1 1.2 Visie en doelstellingen Kaders en criteria 6 6 1.2.1 Formele wetgeving 6 1.2.2 Materiële wet- en regelgeving 6 1.2.3 Historie kaders grondbeleid
Nadere informatieReserve Ontwikkelingsprojecten Spelregels. Gemeente Albrandswaard
Reserve Ontwikkelingsprojecten Spelregels Gemeente Albrandswaard Reserve Ontwikkelingsprojecten Spelregels Gemeente Albrandswaard Datum: 18 mei 2012 Afdeling: Bestuur, team ontwikkeling Afdelingshoofd:
Nadere informatieGrondbeleid Kadernota Ontwikkeling
Grondbeleid Kadernota Ontwikkeling Grondbeleid Kadernota Ontwikkeling Beheer & Ontwikkeling Afdeling Gebiedsontwikkeling Vastgesteld door de gemeenteraad op 20 september 2012 inclusief amendement. Inhoudsopgave
Nadere informatieBELEIDSREGEL SOCIALE WONINGBOUW
BELEIDSREGEL SOCIALE WONINGBOUW Gemeente Zoeterwoude Vastgesteld door college: 28 maart 2017 Vastgesteld door gemeenteraad: Gemeente Zoeterwoude Beleidsregel sociale woningbouw 2 Aanleiding In 2010 heeft
Nadere informatieNota Prijsbeleid 2013
Nota Prijsbeleid 2013 Vastgesteld door de gemeenteraad van Reimerswaal bij besluit van 28 mei 2013 13.009450 1 Inhoudsopgave 1. INLEIDING...3 1.1 STATUS NOTA PRIJSBELEID 2013...3 2. ALGEMENE UITGANGSPUNTEN...4
Nadere informatieGrondexploitatiewet in de gemeentelijke praktijk
Grondexploitatiewet in de gemeentelijke praktijk Steven Adriaansen wethouder Roosendaal Marlies Pietermaat juriste RBOI Bart van Well planeconoom RBOI 9 maart 2011 Opbouw - presentatie 1. Inleiding Proces
Nadere informatieBijlagen behorend bij de nota integraal grondbeleid Sint Anthonis
Bijlagen behorend bij de nota integraal grondbeleid Sint Anthonis 2015-2019 BIJLAGE 1 RELEVANTE WETGEVING GRONDBELEID 1. Europese regelgeving Europa wordt steeds belangrijker. Dit geldt ook voor het lokale
Nadere informatieIn opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ministerie van Infrastructuur en Milieu
Onderzoek forfaitaire bijdrage Bovenplanse kosten en Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen In opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ministerie van Infrastructuur en Milieu
Nadere informatie: Vestiging voorkeursrecht percelen Vorden
Raadsvoorstel Datum : 24-5-2018 Kenmerk Portefeuillehouder Nee Onderwerp : Z101697/Raad-00343 : A.A.L.M. Spekschoor : Vestiging voorkeursrecht percelen Vorden Geachte leden van de gemeenteraad, Voorstel
Nadere informatieNota Grondbeleid Gemeente Rijswijk 2012 t/m 2015
Nota Grondbeleid Gemeente Rijswijk 2012 t/m 2015 Gemeente Rijswijk Afdeling Stad en Samenleving, Vastgesteld door de gemeenteraad op: Sectie Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling 20 maart 2012 Nota Grondbeleid
Nadere informatieParagraaf 7 Grondbeleid
Paragraaf 7 Grondbeleid Grondbeleid algemeen Binnen de grondexploitatie wordt een onderscheid gemaakt tussen actief- en passief grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente de grond, maakt
Nadere informatie