Residentieel vastgoed België Ontwikkeling, waardering & toekomstvisie

Transcriptie

1 Residentieel vastgoed België Ontwikkeling, waardering & toekomstvisie November 2014 Johan Van Gompel, senior economist Chief Economist Department (GCE), KBC Groep

2 Belgische vastgoedmarkt Bij de meest overgewaardeerde ter wereld? 2

3 Belgische vastgoedmarkt ja, althans volgens de traditionele maatstaven Overwaardering Verhouding huizenprijs/inkomen Verhouding huizenprijs/huurprijs Onderwaardering 3 Bron: OESO (Economic Outlook, 2013)

4 Belgische vastgoedmarkt Waarover we het zullen hebben Prijsontwikkeling & vraag- en aanbodkenmerken Waarderingsmethoden & verklaringsmodel Scenarioanalyse & vooruitblik

5 Langgerekte periode van prijsstijging Belgische woningmarkt heeft financiële crisis goed doorstaan 320 België Duitsland 300 Frankrijk 280 Nederland Oostenrijk 260 Ierland Italië 240 Spanje 220 Portugal Finland Woningprijzen in de eurozone (1995Q1 = ) Vastgoedprijzen in België (1995Q1 = ) Nominale woningprijzen Reële woningprijzen Consumptieprijsindex 5 Bron: ECB Bron: FOD Economie

6 Langgerekte periode van prijsstijging Met behoorlijke verschillen tussen segmenten 320 België Duitsland 300 Frankrijk 280 Nederland Oostenrijk 260 Ierland Italië 240 Spanje 220 Portugal Finland Woningprijzen in de eurozone (1995Q1 = ) Vastgoedprijzen in België (1995Q1 = ) Gewone woonhuizen Villa's, bungalows & landhuizen Appartementen & studio's Bouwgronden 6 Bron: ECB Bron: FOD Economie

7 Langgerekte periode van prijsstijging en tussen de drie regio s 500 Vastgoedprijzen in België naar regio (cumulatieve stijging in , in %) Gewone woonhuizen Vastgoedprijzen in België (1995Q1 = ) Gewone woonhuizen Villa's, bungalows & landhuizen Villa's, bungalows & landhuizen Appartementen & studio's Bouwgronden Appartementen & studio's Bouwgronden Brussel Vlaanderen Wallonië 0 7 Bron: FOD Economie Bron: FOD Economie

8 Demografisch gedreven vraag naar huisvesting Sterke toename van het aantal gezinnen Bevolking en aantal gezinnen in België (1980 = ) Extern migratiesaldo (per 0 inwoners) Bevolking Aantal gezinnen Aantal personen per gezin (rechtse as) EMU België Ierland Spanje Bron: Federaal Planbureau, FOD Economie Bron: Eurostat

9 Eigenwoningbezit met hypotheeklening (in % van de gezinnen) Dreef de woonbonus de vraag & prijzen op? Veronderstelde prijsverhogend effect moet worden gerelativeerd 1.8 Mate van fiscale begunstiging hypotheeklening (OESO-indicator, 2009) Nederland België Fiscale begunstiging hypotheeklening (OESO-indicator) 9 Bron: OESO Bron: OESO, Eurostat

10 Geen excessieve bouwwoede in België Woningtoename niet groter dan stijging aantal gezinnen Aandeel bouwnijverheid in de totale economische activiteit (in %) 1.1 Woningaanbod in België 60 12% België Frankrijk 11% 10% Duitsland Ierland Nederland % 8% Spanje EMU % 6% % 4% % Aantal woongelegenheden per 0 gezinnen (linkse schaal) Nieuwbouw (begonnen bouwprojecten in '000, rechtse schaal) 10 Bron: FOD Economie, FOD Financiën, Eurostat Bron: FOD Economie, Federaal Planbureau

11 Traditionele waarderingsmaatstaven Price-to-income & price-to-rent ratio s 11

12 Traditionele waarderingsmaatstaven wijzen op forse overwaardering 160 Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid) Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt (periodegemiddelde = ) Verhouding huizenprijs/huurprijs Overwaardering Onderwaardering Ontwikkeling huurprijs in de eurozone (1996 = ) België Duitsland Frankrijk Nederland Oostenrijk Ierland Italië Spanje Portugal 12 Bron: eigen berekening Bron: Eurostat

13 Uitgebreide waarderingsmaatstaven Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf 13

14 Uitgebreide waarderingsmaatstaven wijst op veel geringere overwaardering Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt (periodegemiddelde = ) Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid) Verhouding huizenprijs/huurprijs Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf Belgische hypotheekrente (in %) Overwaardering Onderwaardering Bron: eigen berekening Bron: NBB

15 Econometrisch verklaringsmodel KBC Principe van coïntegratie en error correctie Lange termijn evenwichtsvergelijking Korte termijn foutencorrectievergelijking 15

16 Econometrisch verklaringsmodel KBC Normale verklaarbare ontwikkeling, markt nagenoeg correct gewaardeerd Waarderingsmaatstaven Belgische woningmarkt (periodegemiddelde = ) Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid) Verhouding huizenprijs/huurprijs Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf Econometrisch model Overwaardering Verhouding huizenprijs/huurprijs Verhouding huizenprijs/inkomen (betaalbaarheid) Rentegecorrigeerde betaalbaarheidsmaatstaf Econometrisch model 54% 48% Onderwaardering 12% % overwaardering Q Meest omvattende en betrouwbare benadering -0,4% 16 Bron: eigen berekening

17 Waarderingsmaatstaven ECB Gemiddelde ECB-schatting voor België wijst op 24% overwaardering ECB-schatting van de over-/onderwaardering van de huizenmarkt (Q2 2014) (*) Gemiddelde Duurste waardering Goedkoopste waardering (*) Schatting gebaseerd op vier waarderingsmethodes: price-to-income ratio, price-to-rent ratio, econometrisch model en bond yield to rental earnings ratio

18 Uitgebreide waarderingsmaatstaven Bond yield to rental earnings ratio wijst op onderwaardering 18

19 Waarderingsmaatstaven Wat zegt de NBB? 19 Bron: Trends (6 november 2014)

20 Niveau Belgische woningprijzen Niet overdreven hoog in internationaal perspectief Gemiddelde verkoopprijs (in 000 EUR, laatst beschikbare cijfers) Woonhuizen (*) Appartementen bestaande nieuwe bestaande nieuwe Bron: Periode: Vlaanderen FOD economie (ADSEI) Q Wallonië FOD economie (ADSEI) Q Brussel FOD economie (ADSEI) Q België FOD economie (ADSEI) Q Nederland CBS (Centra a l Burea u voor de Statis tiek) Q Duitsland BulwienGes a AG Q Frankrijk INSEE & Minis tre de L'équipement (MEEDDM) Q Luxemburg Statec Q VK Na tionwide & Ha lifa x Q Ierland Depa rtment of the environment, heritage & loca l government Q Denemarken StatBa nk Denma rk Q Finland Statis tics Finla nd Q Zweden Statis tics Sweden Q Portugal Minis try for Environment a nd Spa tia l Pla nning Q Italië Minis tero delle Infra s trutture Q Spanje Minis terio de Vivienda Q (*) Gewone woonhuizen en villa's 20 Bron: National statistical offices

21 Niveau Belgische woningprijzen zeker niet gegeven relatief hoge woningkwaliteit en -comfort Indicatoren wooncomfort Gemiddeld aantal kamers per persoon (linkse as) Eurostat-maatstaf overbezetting (rechtse as) (*) Bron: Eurostat (*) % of people living in a dwelling where the family does not have access to a minimum number of rooms, determined as follows: - one room for the family - one room for each couple in the family - one room for each person aged 18 or more -one room for each child aged 12 to 17 if not of the same gender -one room for each two children less the 12 years old

22 Tekenen van zwakkere verkoopactiviteit Recente opsprong (a.g.v. woonbonus-aanpassing) is tijdelijk fenomeen Activiteit op de Belgische woningmarkt Vlotheid verkoop Belgisch vastgoed Aantal verkopen bestaande woningen (linkse schaal) Nieuwe productie hypotheekleningen (excl. nieuwbouw en herfinancieringen, rechtse schaal) Bron: FOD Economie, BvK Aantal dagen te koop (linkse schaal) Verschil vraagprijs-verkoopprijs (in %, rechtse schaal) Bron: ERA

23 Tekenen van zwakkere verkoopactiviteit Uit zich vooralsnog slechts beperkt in de prijsontwikkeling Woningprijzen België (2011Q1 = ) FOD Economie (woonhuizen) FOD Economie (appartementen) Notarisbarometer (woonhuizen) Notarisbarometer (appartementen) ECB-index (bestaande woningen) FOD-index (bestaande woningen) FOD-index (nieuwe woningen) Bron: ECB, FOD Economie Bron: FOD Economie, Koninklijke Federatie van he Belgisch Notariaat

24 Scenarioanalyse Wat zegt het KBC-model over de verwachte prijsontwikkeling? Basisscenario nominale en reële woningprijsontwikkeling België (in %) Reëel besch. Reële Aantal Consumptie- Woningprijzen inkomen hypotheekrente gezinnen prijsindex Nominaal Reëel (gem. jaarwijz.) (jaargem.) (einde jaar) (gem. jaarwijz.) (gem. jaarwijz.) (gem. jaarwijz.) Alternatieve scenario s reële woningprijsontwikkeling België (jaarwijziging, in %) Scenario 1: Scenario 2: Scenario 3: Scenario 4: reële rente eind 2017 reële daling groei gezins- drie scenario's doen dubbel zo hoog beschikbaar inkomen vorming halveert zich samen voor

25 Scenarioanalyse Resultaten moeten voorzichtig worden geïnterpreteerd Een model is altijd een vereenvoudigde weergave van werkelijkheid Dat het erin slaagt het verleden te verklaren en voldoet aan alle econometrische vereisten, is nog geen garantie voor een goede voorspelling Scenario s geven prijsontwikkeling weer in veronderstelling dat relaties uit verleden blijven gelden Veranderingen die trendbreuk veroorzaken kunnen vastgestelde relaties verstoren (bijv. significante aanpassing aan de vastgoedfiscaliteit), modelvoorspelling is dan niet langer accuraat Schokken beroeren variabelen doorgaans extremer dan vastgesteld verband voor verleden doet vermoeden Voorbije jaren was volatiliteit in Belgische woningprijzen vrij gering; langgerekte prijsontwikkeling die netjes door het model wordt gecapteerd Eenmaal correctie zich inzet, kan undershooting optreden, wat aanleiding kan geven tot onderwaardering (cf. Spanje, Ierland en Nederland) Beleidsingrepen (mildering woonbonus) impacteren prijs, in welke mate is moeilijk in te schatten Wellicht prijsdaling in 2015 (en mogelijk nog 2016), maar in de mate dat lage rente en stevige gezinsvorming steun blijven bieden, lijkt een crash onwaarschijnlijk 25

26 26 19/11/2014