Adres : Westkanaalweg 17 Alphen aan den Rijn NOTITIE:

Transcriptie

1 Aanvraag Dossiernummer : H2010/017 Omschrijving : Diverse constateringen bij Westkanaalweg 17. Inspektie Datum inspektie : Tijd : Bevinding : Diverse constateringen. Adres : Westkanaalweg 17 Alphen aan den Rijn NOTITIE: Aanwezig De heer Thor Bouwman (beheerder; stichting@alphenseruiters.nl; , ) De heer L. Börger en de heer W. Thörig (bouwinspecteurs gemeente Alphen aan den Rijn) Probleemstelling Op 24 maart 2011 is door inspecteurs van de unit Inspectie een bezoek gebracht op het perceel Westkanaalweg 17 in Alphen aan den Rijn, kadastraal bekend als sectie C, nummer 7738 en sectie C, nummer Er is gekeken naar brandveiligheid, bouwgerelateerde zaken en het gebruik van de bouwwerken. Sectie C, nummer

2 West West kanaal West weg West West kanaal kanaal kanaal kanaal weg weg weg weg sectie C, nummer 8261 Situatie luchtfoto 2010 al Aarkana Aarkana al al al al Geconstateerde afwijkingen Tijdens de controle is het volgende geconstateerd: Woningwet 1. Delen van het asbestdak van de rijbaan achter de kantine verkeren in een slechte staat (artikel 1a Woningwet). Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) 2. er zijn bouwwerken zonder omgevingsvergunning geplaatst (artikel 2.1Wabo). 2

3 Besluit brandveilig gebruik bouwwerken (Gebruiksbesluit) 3. Er ontbreekt een niet-automatische brandmeldinstallatie (artikel Gebruiksbesluit). 4. Er ontbreekt een ontruimingsalarminstallatie (artikel Gebruiksbesluit). 5. Van de brandslangshaspel bij de toegang tot de manege is niet duidelijk of deze is onderhouden en goedgekeurd (artikel Gebruiksbesluit). 6. er is geen gebruiksvergunning (omgevingsvergunning deelactiviteit brandveilig gebruik) voor brandveiligheid verleend (artikel Gebruiksbesluit). Bouwbesluit 7. de brandcompartimentering voldoet niet (artikel Bouwbesluit). 8. de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag (wbdbo) voldoet niet overal bij symetrisch spiegelen naar het andere perceel (spiegelsymmetrie) (artikel Bouwbesluit). 9. De loopafstand van de als vluchtweg aangemerkte route bij de kantine (bouwvergunning nr. 1987/367) is door de bouw van de nieuwe rijbaan in 1993 te lang geworden (artikel Bouwbesluit). Bestemmingsplan 10. er wordt op de eerste verdieping bij de ingang tot de manege gewoond (artikel 6 manege met bijbehorende erven Rs(m)). Ad 1. Volgens de heer Bouwman is een schuifdeur door een verkeerde ophanging bij windvang gaan klepperen. Hierdoor raakten de asbestplaten bij die ophanging beschadigd. Verder zijn de asbestplaten beschadigd ter plekke van de parkeerplekken rondom de rijbaan. Volgens de heer Bouwman komt dit onder andere door het per ongeluk tegen de asbestplaten stoten van auto s van bezoekers. Beschadigde asbestplaten bij ophanging Beschadigde asbestplaten aan de gevel Een recentelijk rapport (proj.nr , concept dd 16 februari 2011) van Kontek Engineering, in opdracht van de gemeente Alphen aan den Rijn, laat zien dat de dakbedekking van de paardenstal lek en verouderd is. Er wordt geadviseerd om de dakbedekking te 3

4 vervangen door asbestvrije golfplaten met daklichten. De rijbaan was niet in het rapport meegenomen. Zij is in hetzelfde jaar gebouwd. Het is aannememlijk dat het dak van de rijbaan in dezelfde staat verkeert. Conclusie - Het advies uit het rapport van Kontek Engineering moet worden opgevolgd. Het asbestdak van de paardenstal moet gesaneerd worden. - De duidelijk beschadigde asbestplaten bij de ophanging en de gevel van de rijbaan direct achter de kantine moeten worden verwijderd en vervangen voor asbestvrij materiaal. Er moet tevens een asbestinventarisatie gedaan worden voor deze rijbaan. Deze moet uitsluitsel geven over de gesteldheid van het asbestdak en de asbestgevels hiervan. Als het advies leidt tot asbestsanering dan dient dat opgevolgd te worden. Ad2. De volgende bouwwerken zijn geplaatst zonder een omgevingsvergunning: - de bouwwerken met golfplaten daken ter plekke van de bergingen naast de bedrijfswoning van Westkanaalweg een ronde paardrijbak. 17 Dit is in strijd met artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Dit artikel zegt: Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk. Legaliseringstoets Er is in strijd met de bebouwingsbepalingen uit het bestemmingsplan gebouwd. Ter plaatste geldt volgens het vigerende bestemmingsplan Zegersloot-Noord de bestemming manege met bijbehorende erven, Rs (m). De op de kaart aangewezen gronden zijn ingevolge artikel 6 van het bestemmingsplan bestemd voor: Een manege, met de daarbijbehorende bouwwerken, een dienstwoning, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en erven. 4

5 Legenda 5

6 Volgens artikel 6 lid 2 onder b mag de gezamenlijke grondoppervlakte van de gebouwen ten hoogste 3500m 2 bedragen. Deze grondoppervlakte wordt al overschreden met de vergunde gebouwen uit de oprichtingsvergunning uit 1988 en de uitbreidingsvergunning (nieuwe rijbaan) uit 1993 (minstens 3600m 2 ). Elke ander nieuw gebouw zou in strijd zijn met het bestemmingsplan. De bouwwerken met golfplaten ter plekke van de bergingen zijn in strijd met het bestemmingsplan omdat zij zijn aan te merken als gebouwen en de 3500m 2 -grens wordt overschreden. Er zijn hiervoor geen vrijstellingsbepalingen opgenomen in het bestemmingsplan. De ronde paardrijbak is niet in strijd met het bestemmingsplan omdat het geen gebouw betreft en het wel binnen de bebouwingsgrens ligt. 6

7 Conclusie - Voor de bouwwerken met golfplaten ter plekke van de bergingen advies vragen bij de afdeling Ruimtelijke Ordening of buitenplanse vrijstelling kan worden verleend. Als dat advies negatief is, moeten deze bouwwerken alsnog worden verwijderd omdat zij als gebouwen zijn aan te merken en de 3500m 2 -grens wordt overschreden. - Voor de ronde paardrijbak moet een omgevingsvergunning aangevraagd worden. Ad6. De mogelijkheid is er dat dagverblijf wordt verschafd aan meer dan 10 personen jonger dan 12 jaar. Dat betekent dat een een aanvraag om gebruiksvergunning moet worden ingediend. De heer Bouwman geeft aan dat het bedrijf Gesman dit zal oppakken. Conclusie Er moet een aanvraag om gebruiksvergunning worden ingediend. Ad7. De heer Bouwman geeft aan dat Stichting Alphense Ruiters een sportaccomodatie is met kantine. De vanuit het Bouwbesluit gehanteerde functies zijn sportfunctie en bijeenkomstfunctie. 17a 17a Met de bouw van de nieuwe rijbaan in 1992 is sprake van een groot brandcompartiment. Alle gebouwdelen zijn met elkaar verbonden zonder brandscheidingen ertussen (ca. 3400m 2 ). Volgens artikel lid 4 geldt voor de sportfunctie dat de gebruiksoppervlakte van een brandcompartiment niet groter mag zijn dan 3000 m 2. Voor de bijeenkomstfunctie mag dat niet groter zijn dan 2000 m 2. De toets op bijeenkomstfunctie is dus zwaarder. Aangezien bij het ontvluchten van de bijeenkomstfunctie gebruik kan worden gemaakt van het gehele pand, zal het gehele pand moeten worden opgedeeld in brandcompartimenten van 2000 m 2. 7

8 Conclusie Er moet een opdeling gemaakt worden van de gebouwdelen in brandcompartimenten van maximaal 2000m 2. Ad8. Ter plekke van de bergingen naast de bedrijfswoning van Westkanaalweg 17 zijn nieuwe bouwwerken met golfpaten daken gemaakt. Hiervoor is nog geen omgevingsvergunning verleend. Toetsend aan nieuwbouwniveau geldt hier een wbdbo-30 ten aanzien van spiegelsymetrie. Hierbij wordt uitgegaan van toetsing op overige gebruiksfunctie. De wbdbo-30 wordt niet gehaald. 17 Conclusie Als de nieuwe bouwwerken met golfplaten daken ter plekke van de bergingen naast de bedrijfswoning van Westkanaalweg 17 volgens het advies van de afdeling ROV verwijderd moeten worden (zie punt 2), dan hoeft ook niet meer te worden voldaan aan de eis ten aanzien van spiegelsymetrie (deze zou wbdbo-30 zijn; overige gebruiksfunctie). Als de bouwwerken volgens het advies van ROV wel kunnen blijven, dan moeten zij met een wbdbo-30 worden uitgevoerd. Ad9. De loopafstand van de als vluchtweg aangemerkte route bij de achterkant van de kantine is door de bouw van de nieuwe rijbaan in 1993 te lang geworden. Ervan uitgaande dat er feestjes met een hoge bezettingsgraad B1 in de kantine aanwezig zijn, kan de daarbij behorende loopafstand voor nieuwbouw niet worden gehaald. Deze is voor een bijeenkomstfunctie, bij bezettingsgraad B1, 30 meter (artikel Bouwbesluit). Na deze 30 meter dient men bij een brand op een veilige wijze het aansluitende terrein te hebben bereikt. Conclusie Er moet bepaald worden wat de vluchtwegen in het pand zijn en of zij voldoen aan de geldende loopafstanden. 8

9 Ad10. Er wordt op de eerste verdieping van de manege gewoond. Dit is niet de volgens het bestemmingsplan toegelaten dienstwoning. Ter plaatste geldt volgens het vigerende bestemmingsplan Zegersloot-Noord de bestemming manege met bijbehorende erven, Rs (m). De op de kaart aangewezen gronden zijn ingevolge artikel 6 van het bestemmingsplan bestemd voor: Een manege, met de daarbijbehorende bouwwerken, een dienstwoning, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en erven. Volgens artikel 6 lid 2 onder b mag er één dienstwoning met een inhoud van ten hoogste 600m 3, een goothoogte van ten hoogste 3m en een bouwhoogte van ten hoogste 9m worden gebouwd. De woning op de eerste verdieping van de manege is in strijd met het bestemmingsplan. Conclusie De bewoning van de eerste verdieping van de manege moet gestaakt worden. Dossieronderzoek De Alphense Ruiters is een stichting die paardrijlessen organiseert. De manege beschikt over twee binnenbakken (rijbanen), een buitenbak, een stro- en machineberging en een stal met ca 40 paardenboxen, paardendouche, poetsplaat, trainingsmolen, zadelkamer en kantine. De manege is eigendom van de gemeente Alphen aan den Rijn. Zij verpachten aan de Stichting Alphense Ruiters. In 2010 is de staat van de panden van de manege onder de aandacht gekomen. In september 2010 is een eerste contact gelegd tussen de Stichting en de gemeente. Op 2 maart is in het laatste gesprek tussen Stichting en gemeente oa het volgende besproken: - de paardenstal moet een aanzienlijke onderhoudsbeurt krijgen. Dit is op basis van het rapport van Kontek Engineering (proj.nr , concept dd 16 februari 2011). - Gesman zal de aanvraag om een gebruiksvergunning (brandveiligheid) verzorgen. 9

10 Algemene conclusie c Omgevingsvergunning aanvragen (constateringen 2,6) Het is noodzakelijk om een nieuwe aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen. Hierin dient alle informatie te worden verschafd rondom brandveiligheid in het gebouw (brandveilig gebruik vanuit het Gebruiksbesluit en bouwkundig vanuit het Bouwbesluit). Hiermee kan de deelactiviteit voor brandveilig gebruik van de omgevingsvergunning worden getoetst. De bouwwerken waarvoor nog niet eerder een omgevingsvergunning is verleend zullen ook in de nieuwe aanvraag om een omgevingsvergunning meegenomen moeten worden. Het gaat om de bouwwerken met golfplaten ter plekke van de bergingen en de ronde paardrijbak. Voor de bouwwerken met golfplaten is het noodzakelijk eerst nog advies te vragen bij de afdeling Ruimtelijke Ordening of buitenplanse vrijstelling kan worden verleend. Brandveilig gebouw (constateringen 7,8,9) Het voornaamste aspect rondom brandveiligheid van het gebouw is dat er een opdeling noodzakelijk is van de gebouwdelen in brandcompartimenten van maximaal 2000m 2. Het is noodzakelijk dat aangegeven wordt welke functies in het pand aanwezig zijn en deze functies te toetsen aan het Bouwbesluit. Dit is van groot belang voor het halen de loopafstanden in het pand. Ook de uitvoering van (rookvrije) vluchtroutes in het pand is afhankelijk van de compartimentering. Voor wat betreft de nieuwe bouwwerken met golfplaten daken ter plekke van de bergingen naast de bedrijfswoning van Westkanaalweg 17 is eerst nog advies nodig van de afdeling ROV. Als dat advies positief is kunnen de bouwwerken blijven, maar is het wel noodzakelijk te voldoen aan de eis ten aanzien van spiegelsymetrie (wbdbo-30 bij overige gebruiksfunctie). Bij een negatief advies is verwijdering van de bouwwerken het gevolg. Brandveilig gebruik (constateringen 3,4,5,6) Er moet voldaan worden aan de voorschriften uit het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken (Gebruiksbesluit). Dat betekent dat onder andere een niet-automatische brandmeldinstallatie en een ontruimingsinstallatie in het pand noodzakelijk is. In de nieuwe aanvraag om omgevingsvergunning moet duidelijk worden aangegeven voor welke functies het pand in gebruik zal zijn. Asbest (constatering 1) Het advies uit het rapport van Kontek Engineering moet worden opgevolgd. Het asbestdak van de paardenstal moet gesaneerd worden. Voor wat betreft de rijbaan direct achter de kantine moeten de duidelijk beschadigde asbestplaten bij de ophanging en bij de gevel worden verwijderd en vervangen voor asbestvrij materiaal. Er moet tevens een asbestinventarisatie gedaan worden voor deze rijbaan. Deze moet uitsluitsel geven over de gesteldheid van het 10

11 asbestdak en de asbestgevels hiervan. Als het advies leidt tot asbestsanering dan dient dat opgevolgd te worden. Bewoning (constatering 10) De bewoning van de eerste verdieping van de manege moet gestaakt worden. Advies Het is noodzakelijk dat Stichting Alphense Ruiters: - binnen 4 weken een aanvraag om een nieuwe omgevingsvergunning indient en daarbij in een plan van aanpak aangeeft hoe zij de constateringen aangaande brandveiligheid (bouw en gebruik) wilt verhelpen. Ook geldt dat voor de constateringen rondom asbest. Uiterlijk binnen een half jaar zullen de constateringen moeten zijn verholpen. - binnen 1 week de bewoning van de eerste verdieping staakt. Advies van ROV vragen rondom de wenselijkheid van de bouwwerken met golfplaten. Werner Thörig. 11