CONCEPT-BEELDKWALITEITPLAN HOTEL VAN DER VALK UDEN-NOORD Gemeente Uden oktober 2011

Transcriptie

1 CONCEPT-BEELDKWALITEITPLAN HOTEL VAN DER VALK UDEN-NOORD Gemeente Uden oktober 2011

2 Schets Uden Noord Met locatie van der Valk aan Rondweg en afslag A50

3 Inleiding Het voorontwerp-bestemmingsplan Hotel van de Valk Uden Noord ligt van vrijdag 6 mei tot en met donderdag 16 juni a.s. ter inzage. Het bestemmingsplan Hotel Van de Valk Uden Noord maakt de komst en huisvesting mogelijk van Hotel van de Valk naar een locatie in Uden Noord nabij de afslag van de A 50. Het betreft een ontwikkeling van een hotel met ca 100 hotelkamers, zaal- en congresfaciliteiten en een restaurant. Het plan bevat in 200 parkeerplaatsen. Voor deze locatie is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit beeldkwaliteitplan wordt inzicht gegeven in de ontwikkeling van de locatie voor Hotel van der Valk als onderdeel van het gebied Uden Noord. De bestemmingsplanregels en het ruimtelijk beeld zoals deze in het bestemmingsplan Hotel van de Valk Uden Noord zijn aangegeven en worden nagestreefd zijn in de vorm van ruimtelijke principes en beeldkwaliteitregels in het beeldkwaliteitplan zijn vastgelegd. Achterliggende doelstelling is dat de gebouwen en de openbare ruimte in het gebied voldoende ruimtelijke kwaliteit krijgen. In het beeldkwaliteitsplan is en kader met beeldkwaliteitregels opgenomen op basis waarvan welstandstoetsing kan plaatsvinden. Voorliggend beeldkwaliteitplan geeft de kaders aan voor de uiterlijke verschijningsvorm van de bebouwing in het plangebied. Het beeldkwaliteitplan gaat in op zaken als sfeer en kleur- en materiaalgebruik. Uiteindelijk is het een hulpmiddel om tot een passende architectuur van de bebouwing te komen. Het beeldkwaliteitplan zal door de welstandscommissie worden gebruikt als toetsingkader bij de beoordeling van bouwplannen.

4 De locatie Uden is ontstaan uit een aantal buurtschappen en bebouwingsconcentraties. Linten met daar aan gekoppelde bebouwing gaven de eerste bebouwingscontouren aan. In de loop der tijd zijn tussen de linten planmatig opgezette woonwijken ontstaan. Tegenwoordig is Uden een compacte kern, strak ingekaderd door een ringwegenstructuur. Binnen de kern dragen ruime groene profielen bij aan een ontspannen ruimtelijk beeld. Dit beeld wordt verder versterkt door parken en aaneengesloten groengebieden, zodat een groen, dorps beeld ontstaat. De ruimtelijke uitstraling van de rand van Uden is verschillend. De noord- en de zuidzijde van de stad laten een ander beeld zien. Aan de zuidzijde is de bebouwingscontour plaatselijk wat scherper en daardoor harder, aan de noordzijde ligt een groene zone tussen de bebouwde rand en de rondweg waardoor een meer rafelige rand is ontstaan.

5 Beeld huidige situatie nabij Rondweg

6 Uden - Noord Een belangrijke opgave voor de ontwikkeling van Uden-Noord is het tot stand brengen van een integratie tussen stad en land. Al in de structuurvisie voor Uden Noord uit 0000, het structuurplan Uden noord uit 000 werd hieraan uitwerking gegeven. In beide beleidsdocumenten werd uitgegaan van een geleidelijke overgang van de stedelijke kern van Uden naar het landschap van de Maashorst. In de bijbehorende kaartbeelden is te zien dat in deze overgangszone gezocht is naar een evenwicht tussen rood en groen. De grootschalige verstedelijking van de kern van Uden loopt via het gebied Uden Noord over in de landelijke karakteristiek van de kleinschalige bebouwingsconcentratie Hengstheuvel en daarna in het natuurgebied van de Maashorst. Dit betekent dat in plangebied Uden-Noord de ontwikkeling van rode functies in het gebied gelijk op gaat met de ontwikkeling (versterking) van een robuuste stevige groenstructuur. Op deze wijze wordt de groenstructuur en de bebouwingsstructuur in het gebied met elkaar vervlecht en worden relatief grootschaligere elementen gelegen aan de rondweg zoals het nieuwe Hotel van der Valk maar ook het ziekenhuis ten oosten van de Nistelrodeseweg opgenomen in het gebied. Op deze wijze kan het gebied Uden-Noord in de overgang van het stedelijke gebied van Uden en het natuurpark en landschap van de Maashorst ontwikkelen als een als stedelijk uitloopgebied waarbij stedelijke functies, natuur, landschap en recreatie met elkaar verweven raken en waarbij rekening gehouden wordt met bestaande landschappelijke kwaliteiten. Het structuurplan Uden Noord heeft is voor het gebied ten oosten van de Nistelrodeseweg in de vorm van een gebiedsvisie uitgewerkt ten behoeve van het uiteindelijke bestemmingsplan Uden Noord I met het ziekenhuis. Voor het gebied ten westen van de Nistelrodeseweg gaat het structuurplan uit van een transformatie naar een kantoorachtig milieu en woningen in een groene setting. Achterliggend idee van deze groene setting was het reeds voelbaar maken van de aanwezigheid van de Maashorst tot aan de stadsentree van Uden-Noord. In maart 2010 heeft de gemeente een concept-uitwerking gepresenteerd voor het gebeid tussen de A50 en de Nistelrodeseweg. Hierin was sprake van 2 modellen waarin werd uitgegaan van een verweving van stedelijke functies in een groene setting met een sterke groenstructuur. In beide modellen was de insteek voor het gebied rondom de Rondweg dat hier een representatieve stadsentree zou ontstaan waarin het beoogde groene karakter van Uden Noord al voelbaar en zichtbaar zou zijn. In het bijbehorende functieprofiel is ook een hotelfunctie opgenomen. Op dit moment wordt gewerkt aan een visie-gebiedsdocument Hotel van der Valk voor Uden noord waarin de beoogde ontwikkeling van de verschillende deelgebieden in Uden Noord aan bos komen. Vooruitlopend op dit gebiedsdocument wordt in het vervolg van dit beeldkwaliteitplan beschreven hoe Hotel van der Valk als eerste nieuwe ontwikkeling in het gebied kan worden ingepast waarbij naast stedenbouwkundige en architectonische aspecten ook aandacht wordt besteed aan de gevraagde representatieve uitstraling en de groene uitstraling.

7 ANALYSE De locatie De locatie voor Hotel van der Valk ligt direct ten noorden van de Rondweg, nabij de afslag van de A50 vanuit de richting Eindhoven. Het maakt onderdeel uit van een gebied dat wordt begrensd door de A50 aan de westzijde, de Nistelrodeseweg aan de noordzijde en de Rondweg aan de zuidzijde. In de directe omgeving van dit gebied hebben de laatste jaren enkele nieuwe ontwikkelingen plaatsgevonden. Allereerst is de A50 als directe verbinding vanuit Eindhoven naar Arnhem-Zwolle aangelegd. De A50 heeft het oorspronkelijke agrarische gebied in twee delen verdeeld. De bebouwingsconcentratie het Loo ten westen van de A 50 heeft zijn oorspronkelijke agrarische karakter behouden. Het gebied tussen de A50 en de Nistelrodeseweg heeft veel meer zijn oorspronkelijke agrarische karakter verloren en heeft ruimte geboden aan allerlei ander functies. Zo ligt er meer in noordelijke richting een autodemontagebedrijf en een bedrijf waar kleine brom-auto s geproduceerd worden. Ook heeft een deel van dit gebied een tijd lang plaats geboden aan een kermisexploitant. Vanwege de doorsnijding van door de A50 is het gebied in ruimtelijk opzicht geïsoleerd komen te liggen. De combinatie van kleinschalige bedrijvigheid en vrijstaande woningen op ruime kavel s bepaald het beeld. Overall maakt het gebied een wat rommelige indruk. Direct achter de locatie van hotel van der Valk liggen een aantal woningen aan de Handwijzerstraat en de Looweg. Hier overheerst meer een landelijk woonmilieu. In de concept-visie zoals die door de gemeente in maart 2010 is gepresenteerd is aangegeven dat als gevolg van de transformatie van het gebied deze functie op termijn uit het gebied zou kunnen verdwijnen. Vanaf de Rondweg is er op dit moment een open zicht op de achterkanten van de tuinen en de woningen aan de handwijzerstraat. De locatie zelf bestaat op dit moment uit een akker. De locatie ligt hoog ten opzichte van de Rondweg. In feite ligt de Rondweg zelf relatief laag ten opzichte van het omliggende gebied. Aan de overzijde van de locatie ligt het A50 park en de woonwijk vijfhuis. Meer bij de rotonde ligt de elektronica en witgoedwinkel van Ben van Dijk.

8 Plannen Hotel van der Valk Hotel van der Valk zal worden gebouwd tegenover de oostelijk op- en afrit van de A50. Het hotel krijgt een rechtstreekse aansluiting op de bestaande rotonde. Het hotelgebouw zal aan de oostzijde van het beschikbare kavel worden gebouwd. Het hotel krijgt 200 parkeerplaatsen die voor het grootste deel aan de westzijde en voor een klein deel aan de oostelijke zijde worden gerealiseerd. De oostelijke parkeerplaatsen zijn bedoeld voor personeel. Aan deze zijde bevindt zich ook de laad- en losplaats. In de plannen voor Hotel van der Valk wordt uitgegaan van een gebouw met 2 en 3 lagen met een meer openbaar gedeelte met restaurant, zalen en terras aan de zuidzijde en twee vleugels met hotelkamers aan de noordzijde.

9 Architectonisch Concept In architectonisch opzicht bestaat het gebouw uit een breed voorfront met twee achterliggende vleugels. In die zin heeft het gebouw een U-vorm waarbij de dichte zijde het front maakt naar de Rondweg en de afslag van de A50 en er tussen de twee poten van de U een half omsloten binnenruimte ontstaat. Het gebouw bestaat overal uit ca. 3 lagen met een centraal gelegen accent. Met name het concept voor het hoofdgebouw kenmerkt zich als een reeks van schijven die tegen elkaar geplaatst zijn en naar voren toe kleiner van omvang worden maar tevens een steeds opener karakter krijgen. In het architectonisch concept is het echter niet de bedoeling om deze schijven als sterk afzonderlijke bouwdelen af te kunnen lezen. Ondanks de opzet met verschillende schijven blijft het gebouw vanaf de voorzijde als een geheel afleesbaar. Voorzijde Hotel Het op het zuiden georiënteerde deel zoekt in ruimtelijk opzicht relatie met de afslag van de A50, de rondweg en loopt in die zin vooruit op de ontwikkeling van een nieuwe entree van Uden. In ruimtelijk opzicht wordt hier een beeld nagestreefd waarin aan weerszijde van de het hotel een tweetal groene bosschages gerealiseerd worden waartussen het hotel zich aan een meer open deel presenteert. Aan deze zijde bevat de gevel relatief veel openheid (glas) Er is op dit moment bij de initiatiefnemer de ambitie om tussen het gebouw en de weg een waterpartij te realiseren direct aan het terras. Dit terras sluit aan op het restaurantgedeelte in de hoofdbebouwing. Ook de aansluiting het terrein van hotel van der Valk op de rotonde wordt zo veel mogelijk groen ingericht zodat op termijn rond hotel van der Valk het beeld ontstaat van een groene stadsentree van Uden. Dit sluit ook aan bij het thema integratie stad land waarin in het gehele gebied groen en rood met elkaar in evenwicht zijn. Dit betekent ook dat het parkeerterrein van hotel der Valk net als het parkeerterrein bij het ziekenhuis Bernhoven waar mogelijk groen ingericht dient te worden. In aansluiting hierop dient het parkeerterrein als overgang naar de belendende percelen en vooruitlopend op de mogelijke ontwikkeling van deze terreinen in de toekomst met groen afgezoomd te worden. Met andere woorden de geparkeerde auto s staan niet tot op de perceelsgrens.

10 Accent Als centraal element bevatten de plannen voor hotel van der Valk een bar met een grote glazen pui die als 3 e bouwlaag aan de voorzijde voor een architectonisch accent zorgt. Deze ruimte bevindt zich boven de techniekruimte van gebouw. De toekan, het logo van het bedrijf van der Valk, bevindt zich daar weer boven. Deze toekan zal straks zichtbaar zijn vanaf de snelweg. Dit betekent dat de toekan zich bevindt op een hoogte van ongeveer 12 tot 15 meter boven maaiveld. Op dit moment wordt bekeken welke hoogte nodig is om de toekan zichtbaar te maken boven de snelweg en het geluidsscherm.

11 Zijgevels

12 Achterzijde hotel De achterzijde van het hotel bestaat uit een tweetal vleugels met hotelkamers. Hoewel deze vleugels 3 bouwlagen beslaan is de totale bouwhoogte niet hoger dan het hoofdgebouw van het hotel waar de verdiepingshoogtes hoger zijn. Tussen de twee vleugels van het hotel bevindt zich een groene binnentuin. Deze zijde ligt veel minder in het zicht en zal een meer gesloten karakter krijgen. Typering groen Het beeld van en dergelijke groene inkadering refereert aan de cultuurlijk opgezette boscomplexen en heidegebieden aan de noordoostzijde van Uden, waar plaatselijk ook uitsparingen binnen het geheel zijn gemaakt. Op deze wijze ontstaat er synergie tussen de bebouwing en de omgeving. In de soortenkeuze kan met de beplanting aansluiting gezocht worden met de Maashorst. Voorgesteld wordt om verspreid over het terrein bomen toe te voegen ter versterking van de groene uitstraling. In de verdere uitwerking van de inrichtingsplannen voor het terrein dient het gemeentelijk programma van eisen voor inrichtingplannen als richtsnoer. Op structuurniveau is het in de verdere uitwerking van het inrichtingsplan van belang dat aan beide zijden van het gebouw halfopen bosschages ontstaan. De ruimte voor het hotel krijgt wel een groen karakter maar blijft open zodat het hotel ook daadwerkelijk als blikvanger functioneert gezien vanaf de afslag van de A50. Aan de achterzijde bevindt zich een groene binnentuin tussen beide vleugels met hotelkamers. De geluidwal aan de noordzijde van het terrein wordt groen ingeplant en vormt in dien zin op termijn een groene coulisse voor het Hotel maar ook een groene en natuurlijke grens met de woningen aan de noordzijde. De parkeerplaats dient naar analogie van de parkeerplaatsen van het ziekenhuis ook zo veel mogelijk een groen karakter te krijgen.

13 Beeldkwaliteit Ambitiegebied beeldkwaliteit De ambitie van de gemeente Uden is erop gericht om voor toekomstige ontwikkelingen op de meest representatieve plekken van Uden een beeldkwaliteitplan op te stellen. De meest representatieve plekken betreffen vooral de percelen grenzend aan de hoofdstructuren van Uden, Volkel en Odiliapeel. Ook dit entreegebied nabij de A 50 is een gebied waar het ambitieniveau voor de toekomst hoog ligt. Op dit moment de is de kwaliteit van de bebouwing in op deze locatie en de directe omgeving aan de Rondweg bijzonder hoog. Bij toekomstige ontwikkelingen in dit entreegebied van Uden dient een beeldkwaliteitplan gemaakt te worden, om op die manier de kwaliteit te verhogen. De begrenzing van het gebieden en doorgaande routes waarbinnen de gemeente Uden de ambitie heeft een beeldkwaliteitplan op te stellen is opgenomen op de welstandskaart als 'Ambitiegebied beeldkwaliteit' (aangegeven met blauwe lijn in afbeelding hieronder). Om te komen tot een kader met beeldkwaliteitsregels is vooral gezocht naar criteria die zich richten op de bebouwing zelf. Achterliggende reden is dat Hotel van der Valk de eerste nieuwe ontwikkeling is in het gebied. Dit betekent dat het nog niet echt mogelijk is om veel criteria in te zetten die uit gaan van onderlinge samenhang. Wel heeft de welstandscommissie voor dit soort nieuwe ontwikkelingen indien nodig de algemene welstandscriteria uit de welstandsnota te gebruiken. Daarbij dient echter wel te worden opgemerkt dat de welstandsbeoordeling zich hier primair richt op het handhaven of gericht veranderen en verbeteren van de basiskwaliteit van het gebied. Daarbij wordt zorgvuldig gekeken naar de invloed op de omgeving en de architectonische uitwerking van het bouwplan. Detaillering en materialisatie worden op hoofdlijnen bekeken.

14 uitsnede kaartbeeld welstandsnota Uden 2009 met locatie Hotel van der Valk

15 Hotel van der Valk is de eerste ontwikkeling in dit gebied. Duidelijk is dat het thema integratie stad en land belangrijk is voor Uden Noord en daarmee de inpassing van stedelijke bebouwing in een groene omgeving. Op dit moment wordt binnen de gemeente gewerkt aan een gebiedsdocument voor Uden Noord met daarin een samenhangende visie op de verdere ontwikkeling van het gebied. Het plan voor Hotel van der Valk loopt daar dus op vooruit. Tegelijkertijd bevat de welstandsnota nog geen criteria voor dit soort gebieden. De verwachting is dat er straks op basis van de al eerder genoemde gebiedsvisie beeldkwaliteitplannen gemaakt kunnen worden voor als kader voor concrete ontwikkelingen in het gebied. Dit betekent ook dat op dit moment vooral gebruik wordt gemaakt van de algemene welstandscriteria die zijn opgenomen in de welstandsnota. Op enkele onderdelen zoals op het onderdeel van de groene inpassing van het gebouw zijn deze algemene welstandscriteria aangevuld. Vermeld dient te worden dat de algemene criteria als het ware zijn op maat zijn vertaald ten behoeve van de plannen voor het hotel. Algemene criteria Relatie tussen vorm, gebruik en constructie de verschijningsvorm van het gebouw dient een relatie te hebben met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft. Relatie tussen bouwwerk en omgeving het gebouw dient een positieve bijdrage te leveren aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is. Het bestaansrecht van het gebouw ligt niet in het eigen functioneren alleen, maar ook in de betekenis die het gebouw heeft in zijn stedelijke of landschappelijke omgeving. Ook van een gebouw dat contrasteert met zijn omgeving mag worden verwacht dat het zorgvuldig is ontworpen en de omgeving niet ontkent. Betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context verwijzingen en associaties moeten zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. Evenwicht tussen helderheid en complexiteit In het bouwplan is structuur aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat.

16 Schaal en maatverhoudingen het ontwerp voor het hotel heeft een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. Materiaal, textuur, kleur en licht het materiaal, de textuur, de kleur en het licht ondersteunen het karakter van het bouwwerk zelf en ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of verduidelijken de te verwachten ontwikkeling. In aanvulling op deze algemene welstandscriteria voor het ontwerp van het hotel zijn de volgende specifieke welstandscriteria opgesteld : Beeldkwaliteit Bebouwing Bebouwing en omgeving In de karakteristiek dient aansluiting te worden gezocht bij het beeld van een gebouw in enkele bouwlagen met een horizontale ordening. Dit gebouw met het parkeerterrein is gelegen tussen groene bosschages aan weerszijden van het terrein. Het parkeerterrein dient zoveel mogelijk een groene uitstraling te krijgen Architectuur en oriëntatie: Een heldere bebouwingskarakteristiek met een heldere vormgeving. Hotel van der Valk krijgt een representatieve voorgevel en oriënteert zich primair naar de Rondweg. Het gebouw heeft een 2e oriëntatie naar de A50. Hiervoor mag een architectonisch accent ingezet worden. Kleur en materiaalgebruik: Felle kleuren en onnatuurlijke kleuren zijn niet toegestaan. Rekening dient gehouden te worden de groene uitstraling van de omgeving. Het logo en de reclame-uiting als beeldmerk van de firma van der Valk vormt hierop een uitzondering. Natuurlijke materialen zoals baksteen, stucwerk, hout, zink.

17 Reclame Het gebouw wordt voorzien van het logo van de van der Valk. Dit logo is zichtbaar vanaf de A50. Het logo mag de verhoudingen van het gebouw als geheel niet verstoren. Eventuele reclame0elementen die aangebracht worden op de gevel dienen een logische positie te krijgen en in die zin als een onderdeel van het gebouw te worden ontworpen.