Sociaal Plan Sloop. In dit document staat beschreven hoe het proces verloopt indien sprake is van sloop en nieuwbouw van woningen.

Transcriptie

1 Basis Sociaal Plan Sloop In dit document staat beschreven hoe het proces verloopt indien sprake is van sloop en nieuwbouw van woningen. datum bestuursbesluit 14 april 2014 versie definitief auteur Esther Vooren

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aangenaam Intermaris, volkshuisvester Basis sociaal plan Doel sociaal plan Looptijd sociaal plan Kaders Leesbaarheid 6 2 Proces Sloopvoornemen Sloopbestemming Sloopbesluit Huuropzegging Opzegtermijn huurders 8 3 Herhuisvesting Voorbereidende gesprekken Uitvoering herhuisvesting Inschrijving woonruimteverdeelsysteem Voorrang bij terugkeer nieuwbouw huurwoningen Voorrang bij terugkeer nieuwbouw koopwoningen Aandachtsgroepen Bijzondere ondersteuning 11 4 Financiële bepalingen Huurbevriezing Vergoeding bij verhuizen Vergoeding bij terugkeer 14 5 Staat van de woning Onderhoud door verhuurder Onderhoud door huurder Oplevering van de woning 16

3 6 Leefbaarheid Overleg met betrokken partijen Beheerplan Leegstandsbeheer Onrechtmatige bewoning 18 7 Overleg en communicatie Bewonerscommissie Overleg met uitkerende instanties Beknopte versie sociaal plan Contactpersoon Informatiemomenten Internet 19 8 Overige bepalingen Geschillen Bijzondere omstandigheden huurder Hardheidsclausule Intermaris Evaluatie en bijstelling 20 9 Begrippenlijst Bijlagen Overzicht stappen Voorbeelden rekenhuur Stroomschema voor huurders Hoorn Stroomschema voor huurders Purmerend 28

4 1 Inleiding Om de kwaliteit van de woningvoorraad op peil te houden besluit Intermaris soms tot sloop met vervangende nieuwbouw van woningen. Vaak vindt dit plaats in het kader van een grootschalige aanpak van een wijk, buurt of kern. Intermaris is zich ervan bewust dat dit veel betekent voor de huurders van deze woningen en hecht dan ook waarde aan het vastleggen van de positie, rechten en plichten van zowel de huurders als Intermaris als verhuurder. Het sociaal plan biedt huurders duidelijkheid over wat zij van Intermaris kunnen verwachten wanneer hun woning gesloopt wordt. 1.1 Aangenaam Intermaris, volkshuisvester In haar missie&visiedocument heeft Intermaris over sloop en vervangende nieuwbouw het volgende opgenomen: De nieuwbouwproductie verschuift van de uitleggebieden naar de stad. Steeds vaker zal hierbij sprake zijn van sloop, vervangende nieuwbouw en herstructurering. Bij herstructurering gaat het naast fysiek ingrijpen om het aanpassen van de sociale structuur in de wijk. Getracht wordt de sociale en economische vitaliteit van de wijk te vergroten. Uitgangspunt is een gedifferentieerde woningvoorraad, ook op wijkniveau. Een woningvoorraad die voldoet aan de huidige vraag en is gericht op de vraag van morgen. (juli 2012) Intermaris wil een goed verhuurder zijn, nu en in de toekomst. Waarbij wij staan voor gelijke behandeling van onze huurders. In ons beleid geven wij hier op een heldere en duidelijke manier uiting aan, waarbij wij onze betrokkenheid bij onze huurders laten zien. 1.2 Basis sociaal plan Dit basis sociaal plan is in goed overleg met de huurdersorganisaties tot stand gekomen en vastgesteld. Dit document dient als basis voor het sociaal plan dat specifiek voor een project wordt opgesteld. In dat sociaal plan kunnen zaken worden opgenomen die specifiek voor dat project gelden. Ten opzichte van het basis sociaal plan kan alleen nadelig voor de huurders worden afgeweken, als de huurders daarmee instemmen. 1.3 Doel sociaal plan Een sociaal plan heeft als doel rechten van huurders vast te leggen en regels af te spreken met betrekking tot de herhuisvesting en vergoedingen. Een ander belangrijk doel is in hoofdlijnen een eenduidige en heldere communicatie naar alle betrokken partijen te bewerkstelligen. Het sociaal plan geldt voor alle huurders van Intermaris die een huurcontract hebben voor onbepaalde tijd en die op de afgesproken ingangsdatum van dit sociaal plan (=peildatum) in een woning wonen die op initiatief van Intermaris wordt gesloopt. De huurder moet op de peildatum op het betreffende adres in de gemeentelijke basisadministratie staan ingeschreven. Basis Sociaal Plan Sloop 5

5 Huurders met een huurovereenkomst naar de aard van korte duur en bewoners met een bruikleenovereenkomst kunnen geen aanspraak maken op de regelingen zoals opgenomen in dit sociaal plan. Ook de huurder die voor de peildatum reeds een andere woning heeft aanvaard, kan geen aanspraak maken op het sociaal plan. 1.4 Looptijd sociaal plan Alle rechten en plichten die zijn opgenomen in het sociaal plan zijn geldend vanaf de peildatum tot aan de datum waarop de laatste nieuwbouwwoning binnen het project aan Intermaris is opgeleverd. Nog niet gebruikte rechten vervallen op dat moment, tenzij daarover expliciet en schriftelijk andere afspraken over zijn gemaakt. De rechten die aan het sociaal plan kunnen worden ontleend, zijn niet overdraagbaar. Bij overlijden van de huurder na de peildatum is het sociaal plan niet langer van toepassing. 1.5 Kaders Uitgangspunt is de bestaande wet- en regelgeving op landelijk, regionaal en lokaal niveau. De belangrijkste zijn: Burgerlijk Wetboek, Huursubsidiewet, Huisvestingswet, Woningwet, Overlegwet en de Regionale Huisvestingsverordening. Daarnaast wordt rekening gehouden met de afgesloten prestatieovereenkomsten tussen Intermaris en het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeentes waar Intermaris bezit heeft. Indien wijzigingen op bestaande weten regelgeving dwingend regelend van aard zijn, worden deze direct doorgevoerd in het basis sociaal plan en de uitwerking daarvan. 1.6 Leesbaarheid In dit document worden veel begrippen gebruikt. Om het goed te kunnen lezen, wordt in hoofdstuk 9 de definitie gegeven van de gebruikte begrippen. Voor de leesbaarheid wordt in veel gevallen de huurder aangeduid als hij, waar ook nadrukkelijk zij wordt bedoeld.. Met de huurder wordt altijd de huurder die valt onder het sociaal plan bedoeld. Basis Sociaal Plan Sloop 6

6 2 Proces Voordat daadwerkelijk tot het slopen van woningen wordt overgegaan, wordt eerst een zorgvuldig proces doorlopen. In dit hoofdstuk wordt dit proces nader uitgewerkt. 2.1 Sloopvoornemen Intermaris beoordeelt jaarlijks haar vastgoedportefeuille op basis van onderzoeken en kennis van haar vastgoed. Na deze beoordeling worden woningen binnen een complex voorzien van een strategisch label. Dit label wordt vastgelegd in het complexbeheerplan. Na de afweging kan voor sommige woningen de uitkomst zijn dat het beter is om ze te slopen. Zo n woning wordt dan voorzien van het label sloopvoornemen. Voor de woningen met dit label wordt intern een projectgroep opgericht om nader onderzoek te doen. De opzet van dit onderzoek wordt vastgelegd in een Initiatiefdocument, welke door het bestuur van Intermaris moet worden goedgekeurd. Na goedkeuring start de projectgroep met het project en het participatietraject. Per project wordt de mate van participatie vastgesteld. De standaard werkwijze staat opgenomen in het Participatiehandboek van Intermaris. 2.2 Sloopbestemming Nadat het participatietraject is opgestart en er draagvlak is om daadwerkelijk tot sloop over te gaan, stelt de projectgroep een Startdocument op. Dit Startdocument moet door het bestuur en door de RvC van Intermaris worden goedgekeurd. Na goedkeuring worden de woningen voorzien van het label sloopbestemming. Voor woningen met een sloopbestemming geldt dat de woningen wel gesloopt gaan worden, maar nog niet duidelijk is wanneer dit plaatsvindt. In dit stadium kunnen de huurders van de betreffende woningen nog geen aanspraak maken op de regelingen uit het sociaal plan. Een concreet sloopbesluit volgt later. De bewoners van deze woningen en de betrokken huurdersorganisatie worden schriftelijk op de hoogte gebracht van het feit dat de woningen voorzien zijn van het label sloopbestemming. Woningen met een sloopbestemming die vrijkomen (muteren) worden in principe opnieuw verhuurd. In de advertentie wordt nadrukkelijk aangegeven dat de woning een sloopbestemming heeft. De nieuwe huurders worden voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst nogmaals op dit feit gewezen. Verder ontvangen zij dezelfde informatie als de overige bewoners en worden zij behandeld als huurders met een contract voor onbepaalde tijd. 2.3 Sloopbesluit Nadat het Startdocument is geaccordeerd, wordt door Intermaris een sloopmelding gedaan bij de gemeente. Nadat de gemeente de sloopmelding heeft ontvangen, heeft zij vier weken de tijd om aan te geven of zij haar medewerking verleent aan de sloopplannen. Basis Sociaal Plan Sloop 7

7 Na ontvangst van deze verklaring neemt het bestuur van Intermaris een besluit over het verdere verloop van het project. Het definitieve besluit om de woningen te slopen wordt door Intermaris bekrachtigd door het nemen van een sloopbesluit. Bij het nemen van het sloopbesluit wordt ook de ingangsdatum van het sociaal plan vastgesteld. Deze ingangsdatum wordt de peildatum genoemd. Binnen twee weken na het nemen van het sloopbesluit ontvangen de betreffende huurders de startbrief waarin de peildatum staat vermeld. Binnen een maand na het sloopbesluit ontvangen de betrokken huurders en de betrokken huurdersorganisatie een uitnodiging voor een bewonersbijeenkomst of een persoonlijk gesprek. Tijdens de bijeenkomst of het gesprek worden zij nader geïnformeerd over het besluit, de wijze waarop herhuisvesting plaats zal vinden en de overige procedures uit het sociaal plan. 2.4 Huuropzegging Na het nemen van het sloopbesluit wordt het verhuren van de woningen aan de zittende bewoners vooralsnog voortgezet. Van de woning die gesloopt gaan worden, moet Intermaris de huur opzeggen. Hierbij worden de wettelijke termijnen in acht genomen. De betrokken huurders ontvangen uiterlijk zes maanden voor de geplande sloopdatum een aangetekende brief waarin Intermaris op grond van dringend eigen gebruik de huur van de woning opzegt. In de opzeggingsbrief wordt de huurder verzocht om binnen zes weken al dan niet toe te stemmen met de beëindiging. Indien de huurder niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst of niet reageert op de huuropzegging, zal Intermaris een vordering tot beëindiging van het huurovereenkomst indienen bij de rechter. Als de rechter de vordering toewijst, wordt tevens de einddatum van de huurovereenkomst vastgesteld. 2.5 Opzegtermijn huurders De huurder kan ook beslissen zelf de huur op te zeggen, bijvoorbeeld als al vervangende woonruimte is gevonden. De opzegtermijn voor huurders bedraagt minimaal 28 dagen, te rekenen vanaf de ontvangst van het opzeggingsformulier door Intermaris. De opzegging kan elke willekeurige werkdag van de maand ingaan. Om aanspraak te maken op de regelingen zoals opgenomen in dit sociaal plan dient de opzegdatum na de peildatum te vallen. Basis Sociaal Plan Sloop 8

8 3 Herhuisvesting In dit hoofdstuk wordt het proces van herhuisvesting beschreven, met daarin aandacht voor de voorbereidende gesprekken, de woonruimteverdeling en de voorrangregels bij terugkeer naar de nieuwbouw. Tevens staat vermeld welke groepen Intermaris erkent als aandachtsgroepen, waarvoor bijzondere ondersteuning nodig of gewenst is. 3.1 Voorbereidende gesprekken Voor de gesprekken die de medewerker van Intermaris met de bewoner voert, hanteert Intermaris een gespreksprotocol. In het protocol wordt tevens een vertrouwensrol gecreëerd voor huurders. Vanaf de peildatum wordt de huurder binnen vier maanden door Intermaris uitgenodigd voor een gesprek. Uitgangspunt daarbij is dat het gesprek bij de huurder thuis plaatsvindt. Op verzoek van de huurder kan dit gesprek ook elders plaatsvinden. Het gesprek, dan wel huisbezoek, heeft de volgende doelen: het informeren over het besluit tot sloop door Intermaris; het informeren over de rechten en plichten van de huurder en van Intermaris, mede op basis van dit sociaal plan; het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het aangeven van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen; het verhelderen van de procedure voor woningtoewijzing; het inventariseren van eventueel zelf aangebrachte veranderingen in de woning; het inventariseren van de aanwezige woningaanpassingen op grond van de Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning (WMO); het inventariseren van mogelijke knelpunten. De huurder heeft het recht zich tijdens deze gesprekken op eigen kosten te laten bijstaan door een derde. Alle afspraken die tijdens de individuele gesprekken worden gemaakt, evenals de rechten en plichten die in dit Sociaal plan staan vermeld, worden schriftelijk vastgelegd. 3.2 Uitvoering herhuisvesting Intermaris verleent voorrang aan degene die op het moment van de startbrief als huurder voor onbepaalde tijd woonachtig is in de te slopen woning. Zij worden herhuisvestingkandidaat. Doordat in Hoorn e.o. en in Purmerend e.o. een ander woonruimteverdeelsysteem wordt gehanteerd, is het proces rondom de herhuisvesting iets afwijkend. Het is wenselijk dat de huurder zelf actief naar vervangende woonruimte zoekt. Indien gewenst of noodzakelijk kan de huurder bij het zoeken naar een nieuwe woning rekenen op hulp van Intermaris. Op verzoek kan Intermaris ook trachten te bemiddelen naar een huurwoning van een andere corporatie in de regio. Als de huurder direct wil worden bemiddeld, zal Intermaris maximaal drie geschikte woningen aanbieden. Basis Sociaal Plan Sloop 9

9 In hoofdstuk 10 staan de verschillende processen verder uitgewerkt. 3.3 Inschrijving woonruimteverdeelsysteem De huurder die onder dit sociaal plan valt, hoeft geen inschrijfgeld te betalen bij het aanmelden in het woonruimteverdeelsysteem van Intermaris. Bij de acceptatie van de nieuwe woning blijft de inschrijving behouden. Indien in de inschrijving woonduur is opgenomen, vervalt deze bij het verhuizen naar een andere woning. 3.4 Voorrang bij terugkeer nieuwbouw huurwoningen Huurders die in een te slopen woning woonden en terug willen verhuizen naar een nieuwbouw huurwoning binnen hetzelfde project, krijgen voorrang op andere belangstellenden. De volgorde voor terugkeer wordt bepaald door de fasering van de herstructurering. Binnen de fase wordt de volgorde bepaald door de opgebouwde woonduur in de oude (gesloopte) woning. Bij gelijke woonduur wordt de volgorde van terugkeer bepaald door loting. Tijdens het realisatieproces worden de betrokken huurders schriftelijk gevraagd of zij in aanmerking willen komen voor een nieuwbouw huurwoning van Intermaris. Binnen een door Intermaris gestelde termijn moeten de huurders hierop schriftelijk reageren. Indien deze termijn wordt overschreden, gelden de reguliere voorwaarden van woonruimteverdeling. Als de huurder terugkeert naar een nieuwbouw huurwoning, blijft de inschrijving nogmaals behouden. De woonduur wordt niet meer in de inschrijving opgenomen. 3.5 Voorrang bij terugkeer nieuwbouw koopwoningen Huurders die in een te slopen woning woonden en terug willen verhuizen naar een nieuwbouw koopwoning binnen hetzelfde project, krijgen voorrang op andere belangstellenden. Per project worden hierover afspraken gemaakt. Indien nodig, wordt de volgorde van terugkeer bepaald door de fasering van herstructurering. Binnen de fase wordt de volgorde bepaald door de opgebouwde woonduur in de oude (gesloopte) woning. Bij gelijke woonduur wordt de volgorde van terugkeer bepaald door loting. Dit alles voor zover in dezelfde buurt dit aanbod aanwezig is. Zodra de verkoopprijzen bekend zijn, worden de betrokken huurders schriftelijk gevraagd of zij in aanmerking willen komen voor een nieuwbouw koopwoning van Intermaris. Binnen een door Intermaris gestelde termijn moeten de huurders hierop schriftelijk reageren. Indien deze termijn wordt overschreden, gelden de reguliere bepalingen voor verkoop van het betreffende project. 3.6 Aandachtsgroepen Intermaris erkent vooralsnog twee aandachtsgroepen waarvoor op voorhand actie wordt ondernomen. Dit zijn de ouderen van en de mensen met een beperking. Deze huurders krijgen speciale aandacht bij herhuisvesting. Voor huurders die dit niet zelf kunnen, bieden wij ondersteuning bij kleine klusjes. Voor de ouderen (70 jaar of ouder) maakt Intermaris, in samenspraak met de gemeente, afspraken met zorginstellingen voor het (tijdelijk) huisvesten van ouderen in woonzorgwoningen. Basis Sociaal Plan Sloop 10

10 Voor de huurders met een beperking die een aangepaste woning verlaten, worden specifieke afspraken gemaakt. Dit zijn afspraken over eventuele vervanging of verhuizing van woningaanpassingen naar de nieuwe woning. Ook worden er afspraken gemaakt over de kosten die hiermee gepaard gaan. Intermaris en de betreffende gemeente treffen hiervoor gezamenlijk een regeling. 3.7 Bijzondere ondersteuning Huurders kunnen, indien zij in problemen komen als gevolg van de noodzakelijke verhuizing, verzoeken om bijzondere ondersteuning. Deze bijzondere ondersteuning wordt slechts geboden in die situaties waarin geen andere mogelijkheden voor handen zijn. In principe wordt de ondersteuning in de vorm van diensten en goederen verstrekt. Intermaris beoordeelt aanvragen voor deze bijzondere ondersteuning en draagt in goed overleg zorg voor de realisatie ervan. Basis Sociaal Plan Sloop 11

11 4 Financiële bepalingen Voor alle huurders van woningen met de bestemming sloop is binnen het kader van dit Sociaal plan een tegemoetkoming in de huur-, verhuis- en inrichtingskosten van kracht. Vanaf de peildatum heeft men bij verhuizing recht op deze vergoedingen. De genoemde bedragen uit dit hoofdstuk blijven gedurende de gehele periode voor de betreffende huurder van kracht. Dit houdt in dat de bedragen na ontvangst van de startbrief niet meer worden geïndexeerd. In dit hoofdstuk worden de verschillende vergoedingen nader uitgewerkt. 4.1 Huurbevriezing Zodra een woning een sloopbestemming heeft (akkoord bestuur op Startdocument), worden de jaarlijkse huurverhogingen niet meer doorgevoerd. Dit betreft alleen de verhoging van de netto huren. Indien nodig worden de servicekosten wel verhoogd. De huurders worden hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld. In het geval dat de sloopbestemming vervalt, omdat het project niet doorgaat, wordt de huur bij de eerstvolgende huurverhogingsronde verhoogd met het geldende percentage van dat jaar. Er vindt geen cumulatieve verhoging plaats. 4.2 Vergoeding bij verhuizen De vergoeding bij verhuizen bestaat uit een aantal onderdelen. Verhuiskostenvergoeding De wettelijke eenmalige verhuiskostenvergoeding bedraagt 5.799,- (prijspeil ). Op dit bedrag is geen BTW van toepassing. De verhuiskostenvergoeding is een vergoeding voor de verhuiskosten, de herstelkosten van de oude woning en de herinrichtingskosten van de nieuwe woning. Intermaris betaalt de verhuiskostenvergoeding na ontvangst van de huuropzegging. Deze vergoeding wordt niet betaald indien Intermaris nog een vordering op de huurder heeft. In dat geval zal Intermaris de vergoeding verrekenen met de openstaande vordering. Intermaris zal zoveel als mogelijk maatwerk verrichten om te voorkomen dat onnodige (incasso)kosten worden gemaakt. Het recht op een tegemoetkoming in de kosten vervalt als er sprake is van wanprestatie van de huurder. Van een wanprestatie is sprake als de rechter daarover een uitspraak heeft gedaan. Basis Sociaal Plan Sloop 12

12 Vergoeding administratiekosten Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst brengt Intermaris normaliter administratiekosten in rekening. De huurder die valt onder dit sociaal plan hoeft deze kosten niet te betalen als de huurder verhuist naar een huurwoning van Intermaris. Vergoeding dubbele maandhuur In de regel hebben huurders een maand nodig om te verhuizen. Deze maand kan de huurder worden geconfronteerd met een dubbele huur, namelijk van de oude woning en van de nieuwe woning. Voor de huurders die vallen onder dit sociaal plan brengt Intermaris onder overlegging van het nieuwe huurcontract de laatste netto maandhuur van de oude woning niet in rekening,. Dit geldt ook voor verhuizing naar een huurwoning die niet van Intermaris is. Na het inleveren van de sleutels wordt na overlegging van het nieuwe huurcontract de vergoeding bepaald. Deze vergoeding wordt verrekend via de eindafrekening. De eventuele servicekosten van de genoemde maand moeten wel door de huurder worden voldaan. Er is dus geen sprake van een vergoeding van dubbele maandhuur als de huurder bij iemand gaat inwonen of verhuist naar een koopwoning. De huurder die verhuist naar een koopwoning van Intermaris krijgt korting op de koopsom. Tegemoetkoming in de huur na verhuizing Intermaris wil de huurders die vallen onder dit sociaal plan en verhuizen naar een huurwoning van Intermaris, indien nodig, tegemoet komen in de nieuwe huur. De meeste huurders wonen al langere tijd in hun woning. In dat geval is de netto huur die men voor de woning betaalt vaak lager dan de streefhuur 1. Om de redelijke netto huur van de nieuwe woning te bepalen, is onderstaand stappenplan opgesteld: 1. Eerst wordt van de oude woning het percentage van de netto huur t.o.v. de maximale huur vastgesteld. 2. Vervolgens wordt dit percentage afgezet tegen de maximale huur van de nieuwe woning. De waarde die daaruit komt wordt de rekenhuur genoemd. 3. Als de rekenhuur lager is dan de netto huur van de oude woning, is de rekenhuur gelijk aan de oude netto huur. 4. De huurder reageert op een nieuwe woning. Deze woning heeft een streefhuur (nieuwe netto huur). Er zijn dan twee mogelijkheden: a. Indien de rekenhuur hoger is dan de streefhuur van de nieuwe woning, betaalt de huurder de streefhuur van de nieuwe woning. b. Indien de rekenhuur lager is dan de streefhuur, betaalt de huurder de rekenhuur. 1 De streefhuur is de netto huur die Intermaris vraagt bij het opnieuw verhuren van de woning. De streefhuur wordt door Intermaris berekend door een percentage te nemen van de huur die maximaal mag worden gevraagd. Deze maximale huur wordt bepaald door wet- en regelgeving (WWS-punten). Basis Sociaal Plan Sloop 13

13 Tijdens het huisbezoek zal voor de huurder een rekenvoorbeeld met betrekking tot zijn eigen situatie worden gemaakt. Bij de aanbieding van een woning geeft Intermaris de nieuwe netto huur aan. De huurder kan dan besluiten de woning te accepteren of van de aanbieding af te zien. Toelichting: Als een huurder kiest voor verhuizing naar een gelijksoortige woning, zal de huur van die andere woning nagenoeg gelijk zijn aan de oude netto huur. Als de huurder kiest voor een grotere woning of een woning met meer comfort, betaalt de huurder meestal een hogere huur dan zijn oude netto huur. Op de nieuwe huur krijgt de huurder dan een korting die in verhouding staat tot de korting die hij kreeg in de oude woning. Gaat de huurder naar een kleinere woning of een woning met minder comfort, dan kan de nieuwe huur ook lager zijn dan de oude netto huur. In hoofdstuk 10 zijn rekenvoorbeelden opgenomen. 4.3 Vergoeding bij terugkeer Een aantal huurders zal na verhuizing terug willen keren naar het nieuwbouwplan dat op de oude locatie door Intermaris is gerealiseerd. Intermaris komt deze huurders op twee onderdelen tegemoet in de kosten. Verhuiskostenvergoeding extra verhuizing Huurders die binnen het betreffende nieuwbouwplan terugkeren naar een nieuwbouw huurwoning van Intermaris, ontvangen een tegemoetkoming. Deze vergoeding wordt uitgekeerd bij het tekenen huurovereenkomst van de nieuwbouw huurwoning. De tegemoetkoming voor de extra verhuizing bedraagt 1.143,- (prijspeil ; op dit bedrag is geen BTW van toepassing). Tegemoetkoming in de huur bij terug verhuizing Intermaris komt de huurders die terug verhuizen, indien nodig, tegemoet in de nieuwe huur. De meeste huurders woonden al langere tijd in hun gesloopte woning. In dat geval is de netto huur die men voor die woning betaalde vaak lager dan de streefhuur van de nieuwbouw huurwoning. Om een redelijke netto huur voor de nieuwbouw huurwoning te bepalen, is onderstaand stappenplan opgesteld: 1. Eerst wordt van de gesloopte woning het percentage van de netto huur t.o.v. de maximale huur vastgesteld. 2. Vervolgens wordt dit percentage afgezet op de maximale huur van de nieuwbouw huurwoning. De waarde die daaruit komt wordt de rekenhuur genoemd. 3. Als de rekenhuur lager is dan de netto huur van de gesloopte woning, is de rekenhuur gelijk aan die oude netto huur. 4. De huurder krijgt de nieuwbouw huurwoning aangeboden. Deze woning heeft een streefhuur. Er zijn dan twee mogelijkheden: a. Indien de rekenhuur hoger is dan de streefhuur van de nieuwbouwwoning, betaalt de huurder de streefhuur. b. Indien de rekenhuur lager is dan de streefhuur, betaalt de huurder de rekenhuur. Basis Sociaal Plan Sloop 14

14 In hoofdstuk 10 staan rekenvoorbeelden opgenomen. Tijdens het huisbezoek zal voor de huurder een rekenvoorbeeld met betrekking tot zijn eigen situatie worden gemaakt. Bij de aanbieding van een woning geeft Intermaris de nieuwe netto huur aan. De huurder kan dan besluiten de woning te accepteren of van de aanbieding af te zien. Basis Sociaal Plan Sloop 15

15 5 Staat van de woning In dit hoofdstuk wordt beschreven wat de gevolgen zijn voor het onderhoud van de te slopen woning en de oplevering van de woning nadat het sloopbesluit is genomen. 5.1 Onderhoud door verhuurder Reparatieverzoeken worden uitgevoerd volgens het reguliere klachtenonderhoud tot tenminste twee maanden voorafgaand aan sloop; daarna vindt afhandeling plaats in overleg met huurder. Intermaris zorgt ervoor dat haar woningen er redelijk onderhouden, schoon, heel en veilig bij staan. Vanaf het moment dat de sloopdatum is vastgesteld, worden er geen ingrijpende woningverbeteringen meer uitgevoerd. De mate van onderhoud (minimale kwaliteit) is vastgelegd in het beleidsdocument Basiskwaliteit. Een uitzondering kan worden gemaakt als het medisch noodzakelijk is en er geen alternatief beschikbaar is. 5.2 Onderhoud door huurder De huurder blijft tot de verhuisdatum verantwoordelijk voor het normale huurdersonderhoud. 5.3 Oplevering van de woning Voor woningen met een sloopbestemming gelden de normale regels bij mutatie. De onderhoudswerkzaamheden bij mutatie richten zich voornamelijk op instandhouding. Hierbij worden door Intermaris geen extra investeringen meer gedaan. Intermaris houdt hierbij het minimale niveau van haar vastgestelde basiskwaliteit aan. Over de oplevering van de woning door de huurder worden de volgende afspraken gemaakt: De woning dient schoon, veilig en wind- en waterdicht achtergelaten te worden. Waterpunten en gaskranen dienen te blijven zitten en installaties dienen intact te zijn. Vloerdelen mogen niet worden verwijderd. De woning moet voor kortdurende bewoning geschikt zijn, dus gordijnen, rails en zonwering mogen blijven zitten. Ook erfafscheidingen mogen worden achtergelaten. De huurder geeft zelf de meterstanden met betrekking tot gas, water en elektra aan de nutsbedrijven door. Indien de huurder zelf veranderingen (ZAV) in zijn woning heeft aangebracht die door sloop worden vernietigd, kan de huurder conform het ZAV-beleid in aanmerking komen voor een vergoeding. De huurder kan deze vergoeding aanvragen, waarop Intermaris een inspectie zal inplannen. De bevindingen van deze inspectie worden schriftelijk vastgelegd. Uitgesloten worden ZAV s die gemakkelijk verwijderd of meegenomen kunnen worden. In dat geval is er geen sprake van vergoeding. ZAV s mogen verwijderd/meegenomen worden indien dit geen gevaar/hinder oplevert voor derden. Basis Sociaal Plan Sloop 16

16 6 Leefbaarheid In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de leefbaarheid van de buurt waar de woningen worden gesloopt wordt gewaarborgd. 6.1 Overleg met betrokken partijen In een buurt waar sloop en nieuwbouw plaatsvindt, is het van belang extra aandacht te besteden aan de leefbaarheid. Daarom zullen alle betrokken partijen in de wijk zich inzetten voor de leefbaarheid. Hierbij is het nadrukkelijk de bedoeling de huurders en netwerkpartners actief te betrekken. De netwerkpartners bestaan uit vertegenwoordigers van de gemeente, politie, de huurdersorganisatie en overige maatschappelijke/welzijnsinstellingen. Intermaris neemt tijdig het initiatief om het overleg met de genoemde betrokken partijen op te starten, doch uiterlijk op het moment dat het sociaal plan van kracht wordt. Intermaris zorgt ervoor dat er gedurende het project regelmatig wordt overlegd. 6.2 Beheerplan Als onderdeel van de uitwerking van de plannen wordt door Intermaris, in samenwerking met de betrokken partijen, een beheerplan opgesteld. Het doel van het beheerplan is het regelen van het tijdelijke beheer en de leefbaarheid. Zaken die daarin worden vastgelegd zijn onder meer maatregelen ten aanzien van: het leefbaar houden van het complex tot uiterlijke termijn voor sloop; hoe te handelen, met name in de laatste maanden voor sloop; toezicht in de wijk/op het complex; het tegengaan van vervuiling; het tegengaan van hennepplantages; het tegengaan van onrechtmatige bewoning en oneigenlijk gebruik; bereikbaarheid van de straten; het beperken van overlast door bouwwerkzaamheden. Sloop volgt op een zo kort mogelijke termijn na ontruiming van alle woningen in een woonblok. 6.3 Leegstandsbeheer Intermaris zorgt ervoor dat de woningen zo lang mogelijk bewoond blijven. Tot zes maanden voor de geplande sloopdatum kunnen woningen bij mutatie op basis van een tijdelijke huurovereenkomst opnieuw worden verhuurd of in gebruik worden gegeven aan een - leegstandsbeheerder. Is de periode tot de geplande sloopdatum korter dan zes maanden, dan wordt de woning na mutatie niet meer verhuurd. De woning kan wel in gebruik worden gegeven aan een leegstandsbeheerder. Basis Sociaal Plan Sloop 17

17 Indien nodig en mogelijk besteedt Intermaris de tijdelijke verhuur uit aan een leegstandsbeheerder. De leegstandsbeheerder kan ervoor kiezen om de woningen te verhuren met een tijdelijke huurovereenkomst of door het afsluiten van een bruikleenovereenkomst van tijdelijke aard. De huurders met een huurovereenkomst naar de aard van korte duur zijn zich bewust van de beperkte duur. De sloopdatum is al redelijk concreet voor deze huurders. Ook de bruikleenovereenkomsten van tijdelijke aard moeten door Intermaris worden opgezegd. De leegstandsbeheerder krijgt van Intermaris tijdig, doch uiterlijk zes weken voor de geplande sloopdatum, bericht dat de woningen leeg opgeleverd moeten worden. De leegstandsbeheerder zorgt ervoor dat dit gebeurt. 6.4 Onrechtmatige bewoning In een wijk waar sloop en nieuwbouw plaatsvindt, vindt soms onrechtmatige bewoning plaats. Als onrechtmatige verhuur wordt geconstateerd, wordt hiertegen opgetreden. Indien onrechtmatige verhuur wordt geconstateerd vervallen van de huurder die hiervoor verantwoordelijk is de rechten uit dit sociaal plan. Basis Sociaal Plan Sloop 18

18 7 Overleg en communicatie Om alle betrokkenen goed te informeren is overleg en communicatie van essentieel belang. In dit hoofdstuk staat beschreven hoe dat wordt vormgegeven. 7.1 Bewonerscommissie Intermaris stelt extra budget ter beschikking voor huurders die zich in een complex organiseren in een bewonerscommissie, indien deze nog niet aanwezig is. Voor dit extra budget dient de bewonerscommissie een gemotiveerde begroting in. De gewenste mate van participatie met de bewonerscommissie en de huurders wordt per project vastgelegd in het participatieplan. De huurdersorganisatie VH De Boog of HV InterWhere kan voor de bewonerscommissie als aanspreekpunt fungeren. 7.2 Overleg met uitkerende instanties Er worden door Intermaris, zo mogelijk, afspraken gemaakt met uitkerende instanties zodat er geen vergoedingen in mindering worden gebracht op uitkeringen van huurders. Indien de huurder onder bewindvoering valt, zal gedurende het traject ook de bewindvoerder bij de financiële afspraken worden betrokken. 7.3 Beknopte versie sociaal plan De belangrijkste punten uit dit sociaal plan worden voor de huurder op een flyer goed leesbaar samengevat. 7.4 Contactpersoon Intermaris stelt vanuit de projectgroep een contactpersoon aan die gedurende het gehele proces van herhuisvesting het vaste aanspreekpunt is. Deze contactpersoon zal behulpzaam zijn bij alle procedures en regelingen. Indien gewenst kan op het kantoor van Intermaris een vast spreekuur worden ingesteld. 7.5 Informatiemomenten De huurder wordt regelmatig op de hoogte gehouden van de uitvoering van het sociaal plan en de voorbereiding en uitvoering van het nieuwbouwplan. Ook omwonenden en andere belanghebbenden worden regelmatig op de hoogte gehouden van de werkzaamheden, de planning en mogelijke overlast met betrekking tot de nieuwbouw. Dit wordt gedaan door middel van het uitgeven van nieuwsbrieven en het houden van bijeenkomsten. 7.6 Internet Op de website van Intermaris komt per project een aparte projectpagina, waarop de belanghebbenden de belangrijkste informatie van het project terug kunnen vinden. Basis Sociaal Plan Sloop 19

19 8 Overige bepalingen In dit hoofdstuk worden de overige bepalingen met betrekking tot geschillen, hardheidsclausules en de bijstelling van het sociaal plan beschreven. 8.1 Geschillen Indien er een geschil tussen partijen ontstaat over de toepassing, uitvoering en interpretatie van dit sociaal plan, dient deze klacht in eerste instantie te worden voorgelegd aan het bestuur van Intermaris. Indien dit geschil na voorlegging aan het bestuur blijft bestaan, kan dit geschil schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de Regionale Geschillencommissie. Meer bijzonderheden met betrekking tot de Regionale Geschillencommissie staan in het Reglement van de Regionale Geschillencommissie, dat is te vinden op de website van Intermaris of op aanvraag kan worden toegezonden. 8.2 Bijzondere omstandigheden huurder Het kan voorkomen dat een huurder als gevolg van de sloop wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin het sociaal plan niet voorziet. Ook kan toepassing van dit sociaal plan voor een huurder gevolgen hebbent die aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor andere huurders. In dat geval kan de huurder schriftelijk verzoeken om voor hem van het sociaal plan af te wijken of aanvullende maatregelen te nemen. Dit verzoek wordt binnen zes weken na ontvangst van het sociaal plan ingediend bij het bestuur van Intermaris. Intermaris zal een dergelijk verzoek in behandeling nemen en binnen vier weken de huurder schriftelijk en met redenen omkleed de beslissing meedelen. Intermaris zal de betreffende huurdersorganisatie regelmatig informeren over het aantal personen dat een beroep heeft gedaan op de hardheidsclausule en hoe Intermaris hiermee is omgegaan. Met oog op de privacy zal dit in algemene bewoordingen worden gedaan. 8.3 Hardheidsclausule Intermaris Intermaris vindt het van groot belang om plannen uit te voeren die op draagvlak kunnen rekenen van alle betrokken partijen. Intermaris zal daarbij alle belangen zo goed mogelijk behartigen en goed afgewogen en uitlegbare beslissingen nemen. Intermaris houdt zich echter het recht voor om in het algemene belang van de wijk of de stad een plan door te zetten, dat niet op de volledige instemming van de huidige bewoners kan rekenen. 8.4 Evaluatie en bijstelling Intermaris en de huurdersorganisaties spreken af dat het basis sociaal plan elke drie jaar wordt geëvalueerd en wordt bijgesteld, of zoveel eerder als noodzakelijk. Een nieuw sociaal plan is niet geldend voor reeds bestaande plannen en wordt niet met terugwerkende kracht toegepast. Basis Sociaal Plan Sloop 20

20 9 Begrippenlijst In dit hoofdstuk worden de begrippen uit het sociaal plan nader toegelicht. Beheerplan Een document waarin wordt beschreven welke doelen met welke middelen worden nagestreefd voor de instandhouding van de leefbaarheid in de buurt ten tijde van de werkzaamheden. Bewonerscommissie Een groep huurders die zich organiseert in een buurt of wijk en namens de bewoners als gesprekspartner van Intermaris optreedt. Direct bemiddelen Dit betekent dat Intermaris samen met de huurder op zoek gaat naar een andere woning. Intermaris biedt ten hoogste drie woningen aan die naar redelijkheid en billijkheid aansluiten bij het huishoudengrootte, het inkomen en (zo mogelijk) de woonwensen. Dringend eigen gebruik Dit betekent dat Intermaris de woning nodig heeft om een bepaald plan te kunnen uitvoeren. Hiervan is sprake als de verhuurder de woning wil slopen om nieuwbouw te realiseren. Eindafrekening De afrekening die de huurder ontvangt na opzeggen van het huurcontract. Geschillenregeling Dit is een regeling ter beslechting van geschillen zonder dat de rechter daaraan te pas komt. Hardheidsclausule Een bepaling die de uitzonderingen op het sociaal plan formuleert. Herhuisvesting Noodzakelijke verhuizing naar een andere woning. Huishoudengrootte De gezinssamenstelling die staat opgenomen in de Gemeentelijke Basisadministratie. Huisvestingsverordening Een gemeentelijke regeling om de huisvestingswet uit te voeren. Huurbevriezing De netto huur wordt vanaf een vastgestelde datum niet meer verhoogd. Basis Sociaal Plan Sloop 21

21 Huurder Degene die op grond van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met Intermaris, gerechtigd is tot bewoning van een woongelegenheid uit het bezit van Intermaris en op het betreffende adres is ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie van zijn woonplaats. Huurdersonderhoud Artikel 9 van de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Onderhoud en reparaties. Huurdersvereniging / huurdersorganisatie Dit is een vereniging die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van de huurders van Intermaris en die voldoet aan het gestelde in de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd Dit begrip wordt gebruikt voor normale huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte, die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. Inspanningsverplichting De uitvoerende partij doet zijn best om een bepaald doel te bereiken zonder dat het behalen van dit doel gegarandeerd kan worden. Leegstandsbeheerder De vastgoedbeheerder die toeziet op de leegstaande woningen en de woningen eventueel tijdelijk verhuurt of in bruikleen geeft totdat de woningen worden gesloopt. Medehuurder De bewoner die met een ander of met anderen een woning heeft gehuurd en door Intermaris als medehuurder is erkend. Een medehuurder krijgt de positie van huurder als de huurder overlijdt of verhuist, zoals is vastgelegd in boek 7 van het BW in de artikelen 266, 267 en 268. Medisch noodzakelijke aanpassingen Soms is een aanpassing van een woning om medische redenen noodzakelijk. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om het plaatsen van een onderrijdbare keuken of een traplift. Oplevering nieuwbouwwoning Het moment waarop de aannemer de nieuwe woning `geheel gereed voor bewoning` overdraagt aan Intermaris. Onrechtmatige bewoning Het onderverhuren van de woning zonder toestemming van Intermaris. Participatie Het betrekken van bewoners en betrokken partijen bij een project of een proces. Basis Sociaal Plan Sloop 22

22 Passende vervangende woonruimte Een woning die passend is bij de huishoudengrootte en het verzamelinkomen, zoals vastgelegd in de gemeentelijk huisvestingsverordening. Peildatum De ingangsdatum van het sociaal plan en die staat vermeld in de startbrief. Sloopbesluit Als het sloopbesluit door Intermaris is genomen gelden voor de bewoners met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de afspraken zoals opgenomen in het sociaal plan. Sloopmelding Voor het slopen van woningen of andere bouwwerken moet een sloopmelding bij de gemeente worden ingediend. De gemeente toetst de melding en geeft voorschriften op veiligheid en milieu. Sloopurgentie Huurders verkrijgen met ingang van de peildatum een sloopurgentie waarmee zij een voorrangspositie hebben op overige urgente woningzoekenden en niet-urgente woningzoekenden. Zij worden herhuisvestingkandidaat. Sloopvoornemen Intermaris koppelt dit label aan een complex waarvoor zij denkt dat sloop de beste optie is. Herhuisvestingkandidaat Herhuisvestingkandidaten zijn huurders die een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben en wonen in een woning waarvoor een sloopbesluit is genomen en een sociaal plan is goedgekeurd. Herhuisvestingkandidaten hebben voorrang boven niet-urgente woningzoekenden. Startbrief Een brief waarin staat dat het sloopbesluit is genomen. In de brief is ook de peildatum vermeld. Streefhuur Dit is de netto huur die Intermaris vraagt bij de nieuwe verhuur van een woning. De streefhuur wordt door Intermaris bepaald en is een percentage van de maximale huur van de woning. Verhuiskostenvergoeding Financiële tegemoetkoming voor de verhuizing naar een andere woning. Vervangende nieuwbouwwoning Een nieuwbouwwoning die in de plaats komt van de gesloopte woning en die qua bestemming, doelgroep en woningtype daaraan gelijk is. Vordering Een te innen schuld. Basis Sociaal Plan Sloop 23

23 Woonduur De onafgebroken periode waarin een huurder de huidige woonruimte zelfstandig bewoont en op dat adres ingeschreven staat in de Gemeentelijke Basisadministratie. Woonruimteverdeelsysteem Het systeem waarin woningzoekenden staan ingeschreven en Intermaris haar woningaanbod adverteert, zodat een woningzoekende daarop kan reageren. Woonruimteverdeling Een stelsel van regels om huurwoningen te verdelen. ZAV-beleid In de folder Klussen en verbouwen staat het ZAV(Zelf Aangebrachte Veranderingen) -beleid van Intermaris omschreven. Basis Sociaal Plan Sloop 24

24 10 Bijlagen 10.1 Overzicht stappen In onderstaande tabel staan de genoemde stappen uit het sociaal plan overzichtelijk opgenomen. Wat Sloopvoornemen Eerste informatiebijeenkomst en start participatietraject Sloopbestemming en sloopmelding richting gemeente Sloopbesluit en vaststelling ingangsdatum sociaal plan (=peildatum) Startbrief Tweede informatiebijeenkomst Huisbezoek Intermaris Huurder zoekt zelf andere woning Intermaris bemiddelt naar andere woning Huuropzegging door verhuurder van contract voor onbepaalde tijd Huuropzegging van contract naar aard van korte duur of van bruikleenovereenkomst Termijn Na akkoord op het complexbeheerplan wordt het Initiatiefdocument opgesteld Na akkoord op Initiatiefdocument Na akkoord op Startdocument Na verklaring van medewerking aan de sloopplannen door gemeente Uiterlijk 2 weken na peildatum Uiterlijk een maand na peildatum Uiterlijk 4 maanden na peildatum Tot 12 maanden na peildatum Vanaf 12 maanden na peildatum Uiterlijk 6 maanden voor sloop Uiterlijk 6 weken voor sloop Basis Sociaal Plan Sloop 25

25 10.2 Voorbeelden rekenhuur Uitgangspunten nieuwbouwwoning: Nieuwe maximale huur is 850,- Nieuwe streefhuur is 630,- Nieuwe percentage is 74% Voorbeeld 1: Oude netto huur is 400,- Oude maximale huur is 700,- Percentage is 57% Rekenhuur: 57% x 850,- = 485,- De rekenhuur is lager dan nieuwe streefhuur, dus de herhuisvestingkandidaat betaalt de rekenhuur ( 485,-). Voorbeeld 2: Oude netto huur is 600,- Oude maximale huur is 900,- Percentage is 67% Rekenhuur: 67% x 850,- = 567,- De oude netto huur is hoger dan de rekenhuur en lager dan de nieuwe streefhuur, dus de herhuisvestingkandidaat betaalt de oude netto huur ( 600,-). Voorbeeld 3: Oude netto huur is 640,- Oude maximale huur is 800,- Percentage is 80% Rekenhuur: 80% x 850,- = 680,- Zowel de rekenhuur als de oude netto huur zijn hoger dan de nieuwe streefhuur, dus de herhuisvestingkandidaat betaalt de nieuwe streefhuur ( 630,-). Basis Sociaal Plan Sloop 26

26 10.3 Stroomschema voor huurders Hoorn Startbrief < 2 weken Nadat Intermaris het sloopbesluit heeft genomen ontvangt u binnen twee weken een startbrief met daarin de ingangsdatum van het sociaal plan (= peildatum). Huisbezoek < 4 maanden U wordt, zo snel mogelijk, doch uiterlijk binnen vier maanden, bezocht door een medewerker van Intermaris om uw woonwensen en mogelijkheden tot herhuisvesting te bespreken. U ontvangt hiervan een verslag. Herhuisvestingkandidaat U wordt vanaf de peildatum herhuisvestingkandidaat. Dit betekent dat u een extra inschrijftijd van 99 jaar krijgt om zelf te reageren op huurwoningen van Intermaris in Hoorn eo. U kunt bij het zoeken naar een nieuwe woning rekenen op hulp van Intermaris, maar omdat u het beste weet waar u wilt wonen, is het wenselijk dat u zelf actief zoekt. Vanaf twaalf maanden voor de geplande sloopdatum zal Intermaris u zo nodig direct bemiddelen naar een andere woning. Intermaris zal u maximaal 3 passende woningen aanbieden. Indien u van het aanbod geen gebruik maakt, moet u op eigen initiatief aan een andere woning komen. Indien noodzakelijk kan Intermaris voor u bemiddelen met een andere woningcorporatie in de regio. Huuropzegging Als u zelf de huur opzegt, bijvoorbeeld omdat al vervangende woonruimte is gevonden, bedraagt de opzegtermijn minimaal 28 dagen te rekenen vanaf de ontvangst van het opzeggingsformulier door Intermaris. De opzegging kan elke willekeurige werkdag van de maand ingaan. Als de huur nog niet door u zelf is opgezegd, moet de huur door Intermaris worden opgezegd. Hierbij worden de wettelijke termijnen in acht genomen. Dit betekent dat u in ieder geval zes maanden voor de geplande sloopdatum een aangetekende brief ontvangt waarin Intermaris de huur van de woning opzegt op grond van dringend eigen gebruik. In de opzeggingsbrief wordt u verzocht om binnen zes weken al dan niet toe te stemmen met de beëindiging. Indien u niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst of niet reageert op de huuropzegging, zal Intermaris een vordering tot beëindiging van het huurovereenkomst indienen bij de rechter. Als de rechter de vordering toewijst, zal tevens de einddatum van de huurovereenkomst worden vastgesteld. Basis Sociaal Plan Sloop 27

27 10.4 Stroomschema voor huurders Purmerend Startbrief < 2 weken Nadat Intermaris het sloopbesluit heeft genomen ontvangt u binnen twee weken een startbrief met daarin de ingangsdatum van het sociaal plan (= peildatum). Huisbezoek < 4 maanden U wordt zo snel mogelijk, doch uiterlijk binnen vier maanden, bezocht door een medewerker van Intermaris om uw woonwensen en mogelijkheden tot herhuisvesting te bespreken. U ontvangt van dit gesprek een verslag. Herhuisvestingkandidaat U wordt vanaf de peildatum herhuisvestingkandidaat. Dit betekent dat u recht heeft op een directe bemiddeling naar een passende woning. De regels hieromtrent zijn opgenomen in de huisvestingsverordening van de gemeente Purmerend. Intermaris zal u maximaal 3 passende woningen aanbieden. Indien u van het aanbod geen gebruik maakt, moet u op eigen initiatief aan een andere woning komen. Indien noodzakelijk kan Intermaris voor u bemiddelen met een andere woningcorporatie in de regio. Huuropzegging Als u zelf de huur opzegt, bijvoorbeeld omdat al vervangende woonruimte is gevonden, bedraagt de opzegtermijn minimaal 28 dagen te rekenenn vanaf de ontvangst van het opzeggingsformulier door Intermaris. De opzegging kan elke willekeurige werkdag van de maand ingaan. Als de huur nog niet door u zelf is opgezegd, moet de huur door Intermaris worden opgezegd. Hierbij worden de wettelijke termijnen in acht genomen. Dit betekent dat u in ieder geval zes maanden voor de geplande sloopdatum een aangetekende brief ontvangt waarin Intermaris de huur van de woning opzegt op grond van dringend eigen gebruik. In de opzeggingsbrief wordt u verzocht om binnen zes weken al dan niet toe te stemmen met de beëindiging. Indien u niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst of niet reageert op de huuropzegging, zal Intermaris een vordering tot beëindiging van het huurovereenkomst indienen bij de rechter. Als de rechter de vordering toewijst, zal tevens de einddatum van de huurovereenkomst worden vastgesteld. Basis Sociaal Plan Sloop 28