Nota van Inlichtingen Selectieprocedure Kavel 5 Overhoeks Fase 2

Transcriptie

1 Nota van Inlichtingen Selectieprocedure Kavel 5 Overhoeks Fase 2 Hieronder worden - conform paragraaf 2.2 van de Selectiebrochure - alle binnengekomen vragen vermeld en beantwoord. Daarna volgen inlichtingen vanuit de gemeente. Vragen en antwoorden 1 Vraag Hoe wordt de vuilafvoer georganiseerd? Met ondergrondse vuilcontainers? (Bij zelfstandige woningen betalen bewoners vuilafvoerbelasting en heeft de gemeente inzamelplicht). Ten behoeve van huisvuilinzameling van de woningen worden ondergrondse afvalcontainers geplaatst in de openbare ruimte, aan de Bercylaan én aan de Badhuiskade, welke door de gemeente worden geleegd. Voor niet-woonfuncties geldt dat deze partijen zelf verantwoordelijk zijn voor vuilinzameling en- afvoer, hiervoor zijn geen vuilcontainers beschikbaar. Zie voor meer informatie bijlage A: Afvalwijzer 2015 Gemeente Amsterdam Noord. 2 Vraag Geldt er een stadsverwarmingsplicht? Nee. 3 Vraag Het kavel wordt gedefinieerd door een viertal coördinaten, met aanvullend twee coördinaten die de zoekruimte voor parkeren definiëren. De omtrek van de hoogbouw en de verplicht te volgen kromming van het kavel aan de Badhuiskade worden echter niet gedefinieerd. Om mogelijke misverstanden tussen inschrijvingen te voorkomen, vragen wij om deze punten en kromming alsnog te definiëren, of de kavelkaart als dwg of dxf bestand te verstrekken. De kavelkaart in dwg-formaat is als bijlage B toegevoegd. 4 Vraag Om een goede inpassing op kavel 5 te borgen, is het van belang te weten hoe de directe (gevel)aansluitingen op de plannen op naastgelegen kavels zullen zijn. Daartoe vragen wij om de meest recente digitale plattegronden, gevels en doorsnede tekeningen van beide plannen. Het beoogde concept plan voor het naastgelegen congreshotel met bijbehorende woontoren vindt u in Bijlage C. Het beoogde concept plan voor de naastgelegen school vindt u in Bijlage D. 5 Vraag In de selectiebrochure, paragraaf 1.3, wordt gesproken over zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen voor studentenhuisvesting. De onzelfstandige woningen worden kamergewijs verhuurd met een maximale huur volgens het WWS. Deze kamers maken deel uit van een woning. Wij gaan ervan uit dat voor de WWS het huurniveau wordt bepaald door de individuele kamers en

2 niet door de opgetelde huur van de kamers gezamenlijk. Dit in verband met - in het laatste geval - het overschrijden van de liberalisatiegrens. De huurprijzen van de onzelfstandige eenheden worden inderdaad als onzelfstandige eenheid apart berekend op basis van het WWS. 6 Individuele vraag De subsidiabele huurgrens boven de 23 jaar is 710,68. Is deze grens van toepassing mits het WWS het toelaat? Nee. De subsidiabele huurgrens boven de 23 jaar is hier niet relevant. Gemeentelijk beleid en uitgangspunt van deze tender is een huurgrens van 403,06. 7 Vraag Verandert de erfpacht als er in de toekomst een andere mix komt tussen woningen en studentenwoningen? De Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (AB 2000) zijn van toepassing. In artikel 12 van deze Algemene Bepalingen staat aangegeven hoe wordt omgegaan met de herziening van de canon in geval van wijziging van het gebruik of de bebouwing. In afwijking van de AB 2000 geldt voor de studentenwoningen een minimale exploitatietermijn van vijftien jaar. Binnen de termijn van vijftien jaar mogen studentenwoningen niet worden omgezet naar woningen. Na deze minimale exploitatietermijn van vijftien jaar geldt dat omzetting van studentenwoningen naar woningen, ondanks eventuele waardevermeerdering, niet zal leiden tot een aanpassing van de erfpacht. Andersom, dus omzetting van woningen naar studentenwoningen mag met bestuurlijke goedkeuring te allen tijde, maar leidt (bij waardevermindering) niet tot een aanpassing van de erfpacht. 8 Vraag Hoe is de verdeling woningen en studentenwoningen in het bestemmingsplan vastgelegd? Is er bestemmingsplantechnisch gezien een verschil tussen studentenwoningen en gewone woningen? De verdeling tussen woningen en studentenwoningen is niet vastgelegd in het bestemmingsplan. Er is geen verschil tussen studentenwoningen en gewone woningen volgens het bestemmingsplan. Studentenwoningen en woningen vallen in het vigerend bestemmingsplan onder de bestemming Gemengde functies (G2). 9 Vraag Overhoeks is straks een gebied met hoge dichtheid. Heeft de gemeente een integraal parkeerbeleid voor het gehele gebied en hoe vertaalt zich dat in het stedenbouwkundige programma? Is ondergronds parkeren voor het gehele gebied het beleid? Of worden slimme en praktische bovengrondse parkeeroplossingen gehonoreerd? Er is geen parkeerbeleid op een hoger schaalniveau dan het gebied van Overhoeks. Het stedenbouwkundig plan voor Overhoeks benoemt de wijk als autoluw en gaat uit van grotendeels ondergronds parkeren. Op maaiveld in de openbare ruimte is beperkt autoparkeren mogelijk, (het vigerend bestemmingsplan Overhoeks gaat uit van maximaal 300 autoparkeerplaatsen op maaiveld, waarvan 100 in de Strip). Bovengronds autoparkeren is voor kavel 5 niet toegestaan, autoparkeren moet ondergronds gesitueerd zijn. 2

3 10 Vraag Is het mogelijk om bovengronds een niet-woonfunctie te creëren zoals parkeren? Het is niet toegestaan om bovengronds parkeerplaatsen te creëren voor auto s. Zie antwoord op vraag 9. Minimaal 10 en maximaal 30 procent van het totale bouwoppervlak bestaat uit niet-woonfuncties. Mogelijke (niet-)woonfuncties zijn: consumentenverzorgende dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, winkels, bedrijven, kantoren. De volgende functies zijn uitgesloten: horeca, hotels, congresruimten en winkels voor dagelijkse goederen. 11 Vraag In het programma wordt uitgegaan van minimaal 70% wonen waarvan minimaal 6.500m2 studentenwoningen; hierbij worden verschillende parkeernormen opgegeven. Als in de toekomst bij een flexibel gebouw de soort woningen wordt aangepast; hoe wordt er dan omgegaan met de parkeernorm? Mogelijke omzetting van studentenwoningen naar ander soort woningen is pas toegestaan na een exploitatietermijn van vijftien jaar. Na deze termijn zal bij omzetting het vereiste aantal parkeerplaatsen geregeld worden middels de omgevingsvergunning, waarbij getoetst wordt op basis van het dan vigerende bestemmingsplan of het Bouwbesluit. Voor de volledigheid wijzen wij op het autoluwe karakter van de wijk Overhoeks met beperkt parkeren voor auto s op maaiveld in de openbare ruimte. 12 Vraag Kunt u ons informatie verstrekken over de bodemgesteldheid van het kavel en de onderliggende lagen? Is er een bodemrapport beschikbaar met sonderingen voor de juiste informatie omdat we vernomen hebben dat omliggende kavels mogelijk moeten worden gefundeerd tot de derde zandlaag. Nee, deze informatie is niet beschikbaar. Dit is een verantwoordelijkheid voor de ontwikkelende partij. 13 Vraag Is het toegestaan om met verschillende werkmaatschappijen vanuit 1 concern in te schrijven? Het is toegestaan om met verschillende werkmaatschappijen vanuit één concern meer dan één inschrijving te doen in het kader van onderhavige tender. Het is toegestaan om met verschillende werkmaatschappijen vanuit één concern een inschrijving te doen in het kader van onderhavige tender. 14 Vraag (per ontvangen, want via tendernet lukte niet/technisch probleem) Ik kan nog niet ontdekken of de studentenhuisvesting afgenomen en beheerd zou moeten worden door een TI of dat niet het geval is. Kunt u hier iets meer over vertellen? Studentenhuisvesting hoeft niet te worden afgenomen en/of te worden beheerd door een Toegelaten Instelling (TI). 3

4 Inlichtingen gemeente 1. Ten aanzien van de Bouwenvelop Kavel 5 d.d. 1 december 2015 geldt de volgende aanvullende informatie: a. in bijlage E de nieuwe versie van de Bouwenvelop Kavel 5 d.d. is een ruimtereservering opgenomen t.b.v. ondergrondse afvalcontainers voor huishoudelijk afval. Er dient rekening te worden gehouden met een ondergronds ruimtebeslag voor de afvalcontainers die een diepte nodig hebben van 4 meter onder maaiveldniveau ( m NAP). Bij eventuele realisatie van een ondergrondse parkeergarage op deze locatie dient in die garage ruimte te worden gereserveerd voor de ondergrondse afvalcontainers. Het gaat om een ruimtereservering van maximaal 11 meter lang (parallel aan de Bercylaan) en 5 meter breed (vanaf 4 meter uit de rooilijn), totaal circa 55 vierkante meter. De exacte locatie en aantal containers wordt door de gemeente in overleg met de ontwikkelaar bepaald tijdens het ontwerpproces. b. De parkeergarage mag maximaal twee lagen ondergronds zijn; dit is toegevoegd in de nieuwe versie van de Bouwenvelop Kavel 5 d.d. (bijlage E). c. Ten behoeve van de verkeersveiligheid moet voor het uitrijden van de ondergrondse parkeergarage inpandig een vlakstand aanwezig zijn van minimaal 5 meter lengte welke direct aansluit op de openbare ruimte; dit is toegevoegd in de nieuwe versie van de Bouwenvelop Kavel 5 d.d. (bijlage E). 2. Er is een nieuwe versie van het Actualiserend bodemonderzoek en asbestonderzoek deellocatie Tolhuistuin, MWH, kenmerk: B07G0146, d.d. 21 januari 2009 toegevoegd als bijlage F. (De vorige versie van dit onderzoek was onvolledig). 3. Om de volledige breedte (33 meter) van het kavel 5 te kunnen benutten ten behoeve van een ondergrondse parkeergarage, uitgaande van conventionele bouwmethoden, zal de volledige bouwkuip ontgraven moeten worden in combinatie met damwanden op beide kavelgrenzen. Aangezien op de kavelgrenzen (in aanbouw zijnde) gebouwen zullen staan, wordt het toepassen van damwanden op de kavelgrens onmogelijk. Op basis van overleg zijn beide ontwikkelende partijen van naastgelegen kavels bereid om in de bouwstroom van de naburige kavels verloren damwanden onder de aangrenzende kelders tegen kostprijs op te nemen, mits direct na gunning daarover afspraken worden gemaakt. In verband met de planning van de naastgelegen kavels dient de winnende inschrijver van onderhavige tender direct na gunning te besluiten om deze mogelijkheid wel of niet te benutten (tegen nader overeen te komen bedrag, buiten de inschrijving) en daarover contact op te nemen met beide ontwikkelende partijen. Het benutten van deze mogelijkheid en het maken van afspraken hierover met de naastgelegen partijen is een volledige verantwoordelijkheid voor de ontwikkelende partij/winnende inschrijver van onderhavige tender. Eén en ander mag niet leiden tot vertraging voor de ontwikkelende partijen van naastgelegen kavels; de afspraken tussen deze partijen en de gemeente ten aanzien van planning van die bouwprojecten dienen te worden gerespecteerd. 4. Met betrekking tot de studentenwoningen gelden voor corporaties dezelfde voorwaarden, zoals die benoemd zijn in de selectiebrochure, als voor marktpartijen. Indien sociale huurwoningen worden gerealiseerd door een corporatie, gebeurt dat op basis van de Algemene Bepalingen erfpacht 1998 voor woningcorporaties. 4

5 Bijlagen A. Afvalwijzer 2015 Gemeente Amsterdam Noord B. Kavelkaart kavel 5 in dwg-formaat C. Concept tekeningen Maritim Congreshotel, woontoren D. Concept tekeningen Hyperion Lyceum E. Nieuwe versie Bouwenvelop Kavel 5 Overhoeks, d.d. F. Versie : Actualiserend bodemonderzoek en asbestonderzoek deellocatie Tolhuistuin, MWH, kenmerk: B07G0146, d.d. 21 januari