Haalbaarheidsonderzoek "Brede School Ameide"

Transcriptie

1 Haalbaarheidsonderzoek "Brede School Ameide" Meerkerk, 2 december 2014

2 Inleiding De twee basisscholen in Ameide, de Hendrik van Brederodeschool en de School met de Bijbel "De Kandelaar" zijn gebouwd in de jaren '70 en voldoen niet meer aan de huidige (en toekomstige) eisen die het moderne onderwijs aan schoolgebouwen stelt. Bovendien wordt er met leegstand gekampt en zijn de huidige basisscholen niet duurzaam en toekomstbestendig ingericht. Om het basisonderwijs in Ameide te waarborgen voor de toekomst zal er een "brede" school moeten worden ontwikkeld. Dit betekent dat er het onderwijs en de daarmee samenhangende functies zoals de voor- en buitenschoolse opvang en peuterspeelzaalwerk in elkaars onmiddellijke nabijheid worden gerealiseerd. Het realiseren van een brede school in Ameide kan op verschillende wijzen op verschillende locaties plaatsvinden. De bestaande scholen kunnen gerenoveerd worden en met aanvullende nieuwbouw tot een brede schoolvoorziening getransformeerd worden. Uiteraard kan er ook over worden gegaan tot volledige nieuwbouw. Dit is afhankelijk van het ambitieniveau van de gemeente Zederik. Deze rapportage geeft op hoofdlijnen inzicht in de verschillende opties en de kosten die daarmee gepaard gaan. Aan de hand van deze hoofdlijnen kan er vervolgens op bestuurlijk niveau een richting worden gekozen die verder uitgewerkt kan worden voor definitieve besluitvorming. Functies Brede School De functies die bij dit onderzoek naar een Brede School worden betrokken zijn het openbare basisonderwijs, het christelijke basisonderwijs, voor- en naschoolse opvang (VSO/BSO) en peuterspeelwerk. Er zijn meerdere functies die bij een brede school kunnen worden betrokken zoals kinderopvang (0-4 jaar), bibliotheekwerk en functies vanuit de WMO, maar die worden op dit moment buiten beschouwing gelaten. In het vervolgproces kunnen deze functies wel worden meegenomen. De ruimtebehoefte van de diverse functies kan aan de hand van landelijke normen worden bepaald. Deze ruimtebehoefte is het uitgangspunt in deze rapportage en niet de ruimte die de verschillende functies op dit moment hebben. De ruimtehoefte van de twee scholen wordt aan de hand van het leerlingenaantal bepaald. Beide scholen hebben in 2014 een totaal van 333 leerlingen. Op basis van de landelijke norm betekent dit een schoolgebouw van 1875 m² BVO 1 en een buitenruimte 2 van 999 m². In 2030 zal het leerlingenaantal zijn gedaald tot 307 leerlingen en zal er 130 m² aan ruimte "over" zijn. Deze ruimtebehoefte gaat wel uit van één geïntegreerde school en niet twee verschillende scholen die tegen elkaar worden "aangeplakt". De ruimtebehoefte voor de kinderopvang/bso en peuterspeelwerk is uitgaande van de huidig aanwezige 84 kindplaatsen 294 m² BVO 3 aan binnenruimte en 252 m² aan buitenruimte 4. Er dient tevens rekening te worden gehouden met 50 m² aan verschoningsruimte/slaapruimte. Hiermee komt de totale binnenruimtebehoefte op 2219 m². Mede gelet op de mogelijkheid van dubbelgebruik van de buitenruimte wordt er vanuit gegaan dat een buitenruimte van 999 m² voldoende zal zijn. De mate van multifunctionaliteit van flexibiliteit van een gebouw bepaalt uiteindelijke de werkelijke totale ruimtebehoefte. 1 basisafmeting 200 m² + (aantal leerlingen x 5,03) 2 3 m² per leerling 3 3,5 m² per kind 4 3 m² per kind 2

3 Gerelateerd aan de functies van een brede school dient ook rekening te worden gehouden met de parkeerbehoefte die de functies met zich meebrengen. Voor een brede schoolvoorziening wordt deze ingeschat op ongeveer 20 parkeerplaatsen 5. Locaties Ameide In Ameide zijn diverse locaties voor een brede school aanwezig. In dit onderzoek worden vier locaties nader bekeken: 1. locatie Ranks Meel in het centrum van Ameide; 2. locatie Hogewaard aan de rand van Ameide; 3. locatie Hendrik van Brederodeschool aan de Liesveldweg; 4. locatie De Kandelaar aan de Meidoornlaan; De bovenstaande locaties zullen in de onderstaande tabellen worden getoetst op fysieke grootte, financieel/economische haalbaarheid en kwaliteit. In de fysieke toets wordt gekeken of een locatie groot genoeg is voor een nieuwe brede schoolvoorziening. Aangezien er op de locaties 3 en 4 schoolgebouwen staan wordt tevens getoetst of deze locaties geschikt zijn voor renovatie/aanvullende nieuwbouw tot een brede school. 5 1 pp per leslokaal en 0,8 pp per arbeidskracht in de kinderopvang/peuterspeelzaal 3

4 Haalbaarheidsonderzoek "Brede School Ameide" 2 december 2014 Tabel 1: Fysieke toets Locatie Grootte Toetsing 1. Ranks Meel 2702 m2 Gelet op de ruimtebehoefte van een brede schoolvoorziening is deze locatie te klein, mits er meerdere functies op verdieping worden gerealiseerd. 2. Hoge Waard m2 De locatie is groot genoeg om alle brede schoolfuncties en een deel van de parkeervoorzieningen te huisvesten. 4

5 Haalbaarheidsonderzoek "Brede School Ameide" 3. HvB schoollocatie Hengelsportlocatie 3649 m² 133 m² 916 m² (omvang bestaand schoolgebouw) 4. CBS De Kandelaar 5469 m² 2 december 2014 De locatie is groot genoeg om alle brede schoolfuncties en een deel van de parkeervoorzieningen te huisvesten. Bij renovatie/aanvullende nieuwbouw is er gelet op het bestaande schoolgebouw en de ligging op het perceel beperkte ruimte en flexibiliteit om het aantal leerlingen en de overige brede schoolfuncties te huisvesten. De locatie is groot genoeg om alle brede schoolfuncties te huisvesten, inclusief de benodigde parkeervoorzieningen. Dit geldt voor nieuwbouw en renovatie/aanvullende nieuwbouw. 5

6 Alle locaties zijn groot genoeg voor het ontwikkelen van een nieuwe brede school. De parkeervoorzieningen voor locatie 3 moeten worden gevonden in de parkeervoorzieningen van het nabij gelegen dorpshuis Het Spant. Voor de renovatie/aanvullende nieuwbouw-variant is vooral locatie 4 geschikt. De financiële en economische toets beoordeelt de locaties aan de hand van verwervingsmogelijkheden en de financiële impact op een ontwikkelingsbudget voor een brede schoolvoorziening in Ameide. Tabel 2: Financieel/economische toets Locatie Beoordeling 1. Ranks Meel De locatie is niet in gemeentelijk eigendom en zal verworven moeten worden. Mede gelet op het gebruik van het perceel in het verleden moet ook rekening worden gehouden met eventuele saneringskosten. Deze locatie heeft derhalve een substantieel kostenverhogend effect op een ontwikkelingsbudget voor een brede schoolvoorziening. Onlangs heeft het college de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor een herontwikkeling tot woongebied vastgesteld. Gelet op het woonlint langs de Prinsengracht is een woonbestemming voor deze locatie beter passend dan een schoolbestemming. 2. Hogewaard De locatie is in eigendom van de gemeente. De bereikbaarheid van de locatie is echter alleen mogelijk via het perceel Hogewaard 12. Dit perceel is reeds door de gemeente in het verleden aangekocht en heeft een boekwaarde van ,--. Aangezien deze afgeboekt moet worden als ontsluitingslocatie heeft dit een substantieel kostenverhogend effect op een ontwikkelingsbudget voor een brede schoolvoorziening. 3. HvB school (inclusief hengelsport) De locatie is grotendeels in eigendom van de Stichting Primair Onderwijs A/V. Het overige gedeelte van het perceel is in eigendom van de gemeente. Er zit geen boekwaarde op de grond. Deze locatie heeft geen kostenverhogend effect op een ontwikkelingsbudget voor een brede schoolvoorziening. Er dient wel vervangende huisvesting voor de hengelsportvereniging te worden gezocht. 4. CBS De Kandelaar De locatie is in eigendom van de Vereniging voor Protestants- Christelijk Primair Onderwijs. Deze locatie behoeft niet verworven te worden en heeft geen kostenverhogend effect op een ontwikkelingsbudget voor een brede schoolvoorziening. Afgezien van locatie 1 zijn de locaties financieel/economisch haalbaar als de gemeente bereid is om extra te investeren bovenop een ontwikkelingsbudget voor een brede schoolvoorziening. De kwaliteit van de locaties worden beoordeeld aan de hand van diverse criteria zoals stedenbouwkundige inpassingsmogelijkheden, strategische ligging en bereikbaarheid. In de 6

7 onderstaande tabel worden de locaties nader beoordeeld. Locatie 1 wordt op basis van de financieel-economische toets buiten beschouwing gelaten. Tabel 3: Kwalitatieve toets Locatie Beoordeling 1. Ranks Meel N.v.t. 2. Hogewaard De locatie is gelegen aan de rand van Ameide. De decentrale ligging ten opzichte van de gymgelegenheid in dorpshuis Het Spant is niet ideaal. De locatie is echter goed te ontsluiten voor het verkeer en is goed bereikbaar. 3. HvB school (inclusief hengelsport) De locatie is centraal gelegen in Ameide. De onmiddellijke nabijheid van dorpshuis Het Spant heeft diverse positieve strategische effecten voor een brede schoolvoorziening. Diverse functies zouden wellicht in het dorpshuis gevestigd kunnen worden zodat er minder nieuwe vierkante meters gerealiseerd behoeven te worden. Indien gekozen wordt voor nieuwbouw van een brede schoolvoorziening biedt het perceel voldoende ruimte om de voorziening ruimtelijk en in het groen in te passen. De locatie is goed te ontsluiten voor het verkeer en is goed bereikbaar. 4. CBS De Kandelaar De locatie is centraal gelegen in Ameide. Mede door de grootte van het perceel zijn er veel mogelijkheden om een brede schoolvoorziening inclusief benodigde parkeerplaatsen in te passen. De locatie is goed te ontsluiten voor het verkeer en is goed bereikbaar. Ambtelijke conclusie: Vanuit strategische ligging en ruimtelijke kwaliteit hebben de locaties 3 en 4 de voorkeur. Locatie 4 heeft de voorkeur indien er gekozen wordt voor een renovatie/aanvullende nieuwbouw-variant. Bij volledige nieuwbouw heeft locatie 3 de voorkeur vanwege de strategische ligging bij dorpshuis Het Spant. Bovendien zullen de tijdelijke huisvestingskosten lager zijn vanwege de grootte en (tijdelijke) gebruiksmogelijkheden van locatie 4. 7

8 Renovatie versus nieuwbouw In dit hoofdstuk worden schematisch de voor- en nadelen van renovatie en nieuwbouw van een brede schoolvoorziening in beeld gebracht. Daarnaast zal er ook grofmazig inzicht worden verschaft in de financiële consequenties van beide varianten. Renovatie en nieuwbouw hebben beide voor- en nadelen. De voor- en nadelen zullen aan de hand van een aantal thema's naast elkaar worden gezet. Thema Renovatie Nieuwbouw Flexibiliteit/aanpasbaarheid Door de bestaande bouwstructuur beperkt mogelijk. Vanaf het ontwerpproces kan maximale flexibiliteit worden gehaald. Toekomstbestendigheid Werk- en leefklimaat Door beperkte flexibiliteit kan beperkt worden ingespeeld op toekomstige ontwikkelingen in het onderwijs en andere maatschappelijke ontwikkelingen. Om aan de huidige eisen (bv. PvE Frisse Scholen) te voldoen is een substantiële investering noodzakelijk. Nader bouwkundig onderzoek is noodzakelijk om te bepalen of dit ambitieniveau technisch mogelijk is. Door de grote flexibiliteit wordt een gebouw multifunctioneler en voor meerdere functies geschikt. De toekomstbestendigheid is hierdoor groot en bovendien wordt de continuïteit van de voorziening voor de lange termijn geborgd. Vanaf het ontwerpproces kunnen de eisen voor een goed werk- en leefklimaat worden meegenomen. Hierdoor is het verhoudingsgewijs goedkoper om dit ambitieniveau te halen. Ruimtelijke kwaliteit Tijd Nauwelijks mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Renovatie kan in een korter tijdsbestek plaatsvinden. Dit geldt ook voor tijdelijke huisvesting. Door een andere inrichting van de locatie en nieuwe architectuur van een gebouw kan een grote ruimtelijke kwaliteitsslag worden gemaakt. De doorlooptijd van nieuwbouw is langer dan renovatie. Duurzaamheid Door de ouderdom van het gebouw en de bestaande bouwkundige Vanaf het ontwerpproces kan door inrichting en materiaalgebruik een hoog duurzaam ambitieniveau 8

9 structuur en het materiaalgebruik is een verduurzaming verhoudingsgewijs aanmerkelijk kostbaarder dan nieuwbouw. worden gehaald. Financieel Over het algemeen zijn de investeringkosten lager dan nieuwbouw, maar de uiteindelijke exploitatielasten hoger. Over het algemeen zijn de investeringskosten hoger dan renovatie, maar de uiteindelijke exploitatielasten lager dan na renovatie. De investeringskosten van nieuwbouw worden onderverdeeld in drie componenten: grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. De grondkosten en de bijkomende kosten zijn sterk locatieafhankelijk. Aangezien er nog geen locatiekeuze is gemaakt worden in eerste instantie alleen de bouwkosten in beeld gebracht zodat er een principebesluit kan worden genomen omtrent nieuwbouw of renovatie/aanvullende nieuwbouw. De bouwkosten van een school worden berekend aan de hand van de landelijk geldende normbedragen van de VNG uit 2013 en zijn gerelateerd aan de leerlingenprognoses voor Zoals eerder in deze nota is aangegeven zal een bredeschoolvoorziening een omvang hebben van 2219 m² bvo (exclusief buitenruimte). Volgens de normen van de VNG worden de bouwkosten, alsmede de aanleg en inrichting van het schoolterrein als volgt bepaalt: Startbedrag, voor de realisatie van de eerste 350 m² bvo ,28 Elke volgende m² bvo (2219 m²-350 m²) kost 1221, ,-- Aan de hand hiervan komen de totale bouwkosten (inclusief inrichting schoolplein) uit op ,--. Door efficiënt/multifunctioneel ruimtegebruik kan er bezuinigd worden en op de bouwkosten bespaard kunnen worden. Naar verwachting zal dit maximaal 15% zijn van het budget waarmee het bouwkostenbudget voor nieuwbouw van een brede schoolvoorziening op ,-- komt. Er zijn geen normbedragen voor het renoveren van een bestaande schoolvoorziening tot een brede schoolvoorziening. Dit hangt sterk af van de kwaliteitsambities en de technische staat van de bestaande schoolvoorziening 6. Een aantal vragen moeten op voorhand beantwoord worden: Ga je de bestaande voorziening alleen bouwkundig renoveren? Moet het gebouw duurzamer worden? Zijn er investeringen op het gebied van veiligheid noodzakelijk? Is er een ongezond klimaat voor leerlingen en docenten en moet het gebouw zodanig aangepast worden zodat er ingespeeld kan worden op het toekomstige onderwijsklimaat? Meerdere gemeenten 7 in Nederland hebben in de afgelopen jaren gebogen over het vraagstuk renovatie versus nieuwbouw van schoolvoorzieningen. Hieruit kan een globale lijn worden getrokken waarin op basis van het laagste ambitieniveau (bouwkundig renoveren + veilig maken van de schoolvoorziening) tot het hoogste ambitieniveau de renovatiekosten in de bandbreedte van 65%-75% van de nieuwbouwkosten uitkwamen. Dit betekent voor een brede schoolvoorziening in Ameide een kostenplaatje tussen ,-- en ,-- voor een renovatie/aanvullende nieuwbouw tot een brede schoolvoorziening. 6 in 2010 heeft de gemeente intern een bouwkundig vooronderzoek, waarbij ook de onderhoudskosten zijn betrokken 7 nieuwbouw/renovatieprojecten in Den Bosch, Wijk bij Duurstede, Gilze-Rijen en Raalte, in totaal 9 scholen 9

10 Aangezien het verschil in afschrijfduur (25 jaar voor renovatie en 50 jaar voor nieuwbouw) de kapitaallasten van renovatie en nieuwbouw heel dicht bij elkaar brengt wordt mede gelet op de voor- en nadelen vaak gekozen voor nieuwbouw. De doorslaggevende factor bij een keuze tot renovatie zijn de tijdelijke (hoge) huisvestingskosten die bij renovatie tot een minimum kunnen worden beperkt. Dekkingsmogelijkheden investering De opbrengsten van de schoollocaties en de locatie van peuterspeelzaal Ot en Sien kunnen dienen als dekkingsmogelijkheid voor de investering in een brede schoolvoorziening. De opbrengstpotentie per locatie worden hieronder weergegeven. Tabel 4: Opbrengstpotentieel Ot en Sien HvB school De Kandelaar Uitgangspunten Omvang locatie in m² Groen en andere openbare voorzieningen 30% 1094,7 1640,7 Netto uitgeefbaar 70% 2554,3 3828,3 Netto = bruto uitgeefbaar 100% 760 Opbrengsten woningbouw 1-laags prijs per m² 300, woningbouw duur prijs per m² 400, Totale opbrengsten Kosten Sloopkosten Boekwaarde per Bouw- en woonrijp maken per m² Ov. plankosten (% v/d totale opbrengst.) 25% Totale kosten Saldo opbrengstpotentieel Uit het voorgaande overzicht kan worden opgemaakt dat de opbrengstpotenties van de locaties de totale investering van renovatie en nieuwbouw niet dekken. 10

11 Vervolgtraject Het proces voor een nieuwe brede schoolvoorziening in Ameide bevindt zich nog in initiatieffase. Ik stel de volgende stappen voor om te komen tot de volgende fase: Initiatieffase 1. principebesluit college over locatiekeuze en ambities (nieuwbouw of renovatie/aanvullende nieuwbouw) 2. principebesluit Raad over locatiekeuze en ambities (januari 2015) Definitiefase 3. uitwerken bestuurlijke keuze en ambitie door extern bureau 4. go-no go besluit college/raad (april/mei 2015) 5. opstellen Programma van Eisen brede schoolvoorziening 6. PvE vaststellen en budget beschikbaar stellen door Raad Ontwerpfase Voorbereidingsfase Realisatiefase 11

12 Samenvatting/conclusie haalbaarheidsonderzoek Beide basisscholen in Ameide zijn verouderd, voldoen niet meer aan de huidige eisen en kampen met leegstand. Om het onderwijs in Ameide toekomstbestendig te maken is een nieuwe schoolvoorziening als essentieel onderdeel van de leefbaarheid in een kern noodzakelijk. De duurzaamheid van de schoolvoorziening wordt vergroot als er aan onderwijs gerelateerde functies aan worden toegevoegd, zoals opvang en peuterspeelwerk. Op basis van het locatieonderzoek zijn alleen de huidige locaties van de Hendrik van Brederodeschool en De Kandelaar reële opties voor een brede school. Gelet op de strategische ligging bij dorpshuis Het Spant en de financiële consequenties is de locatie van de HvB school de meest logische optie voor een nieuwe brede schoolvoorziening. Qua voor- en nadelen is een nieuw te bouwen brede schoolvoorziening de beste optie. De investering ligt 30-40% hoger dan bij renovatie, maar vanwege het verschil in afschrijvingstermijnen (25 en 50 jaar) zijn de kapitaallasten bij nieuwbouw waarschijnlijk zelfs lager dan bij renovatie. Uiteindelijk kost renovatie veel geld en blijf je de beperkingen van het oude gebouw houden. Kortom, voor een duurzaam en toekomstbestendig onderwijs in Ameide is een nieuwe brede schoolvoorziening -in samenwerking met dorpshuis Het Spant- op de Hendrik van Bredeschoollocatie de meest logische optie die nader onderzocht zou moeten worden als de financiële consequenties op voorhand bestuurlijk haalbaar worden geacht. 12