Titel: Verordening Starterslening

Transcriptie

1 Titel: Verordening Starterslening Beschrijving: Het is voor starters moeilijk om een passende koopwoning te bemachtigen. Om dit maatschappelijk probleem te bestrijden hebben wij, in samenwerking met de Nederlandse gemeenten, de Starterslening ontwikkelt. De Starterslening biedt een opstap om een eerste koopwoning te verwerven. Het verschil tussen de verwervingskosten van de woning en de toegekende Starterslening dient middels een eerste hypotheek bij een bank naar keuze volgens de actuele normen van NHG te worden gefinancierd. De Starterslening wordt verstrekt uit een revolverend fonds van de gemeente bij SVn en is bij aanvang renteloos en aflossingsvrij. Na afloop van drie jaar wordt op basis van een inkomenstoets de hoogte van de rente en aflossing voor een volgende periode vastgesteld. De Productspecificaties, Procedures en Uitvoeringsregels kunnen niet worden aangepast. De gemeente bepaalt het beleid en stelt in de Verordening doelgroep en het toepassingsbereik vast. Per 1 januari 2013 heeft het Rijk extra middelen beschikbaar gesteld voor de Starterslening. Met de rijksbijdrage legt het Rijk de ene helft van de Starterslening in. Gemeenten en/of provincies leggen de andere helft in. Gemeenten die de Starterslening voeren of gaan voeren komen in aanmerking voor de rijksbijdrage indien wordt voldaan aan de volgende criteria: 1. de uiteindelijke hoogte van de hoofdsom van de Starterslening wordt door de gemeente vastgesteld en bedraagt niet meer dan 20% van de verwervingskosten; 2. de totale kosten van de woning mogen niet hoger zijn dan de verwervingskostengrens volgens actuele NHG normen (tot 1 juli euro, vanaf 1 juli euro); 3. de starter is niet eerder eigenaar geweest van een koopwoning; 4. u heeft een revolverend fonds bij SVn (de afkoopmethodiek komt dus niet in aanmerking). Opmerking: Het is verstandig een (concept) Verordening vooraf te bespreken met een accountmanager van SVn. Voor contactgegevens, zie onze website: Disclaimer: Deze (voorbeeld)verordening is door SVn met uiterste zorg samengesteld. Deelnemers zijn echter zelf verantwoordelijk voor de inhoud en redactie van hun regelingen en daarbij behorende (artikelsgewijze) toelichting. Gepubliceerd: januari 2013

2 De raad van de gemeente <gemeente>; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. <datum>; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; b e s l u i t : vast te stellen de volgende: LET OP: Aangezien de Provincie Limburg participeert in de Starterslening dient uw verordening voorgelegd en afgestemd te worden met de Provincie Limburg. U kunt hiervoor contact opnemen met Mw. K. Zafarin-van der Valk via of via kml.vander.valk@prvlimburg.nl. Verordening Starterslening Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a) aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins; b) college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente <gemeente>; c) Gemeenterekening Starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort; d) Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning; e) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd s-gravenhage, verstrekte borgtocht; f) SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente <gemeente> heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. doelgroep <zie tekstvoorstellen na artikel 12> b. markt-/woning en prijssegment <zie tekstvoorstellen na artikel 12> 3. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. 2

3 Artikel 3 Budget 1. De raad van de gemeente <gemeente>stelt <optie: jaarlijks> het budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. Artikel 4 Deelnemingsovereenkomst Op deze verordening is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente <gemeente> en SVn. Artikel 5 Bevoegdheid college 1. Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen. 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten <met een maximum van bedrag>. De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG normen. 3. Het college wijst op advies van SVn een aanvraag Starterslening af indien: a. een Koopsubsidie BEW+ of een ander koopinstrument is toegekend met betrekking tot dezelfde woning, of b. een (rente)kortings- of andere financiële regeling van toepassing is op de woning waarbij de maandlasten toenemen of fluctueren, of c. een (rente)kortings- of andere financiële regeling van toepassing is die strijdig is met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 4. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG. Artikel 6 Procedure aanvraag en toekenning 1. Een aanvrager die, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen. 2. De verdere afhandeling en besluitvorming vinden plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzing-of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager. Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; 3

4 d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 8 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: Algemene bepalingen voor geldleningen, Productspecificaties Starterslening, Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening, Productspecificaties Bouwkrediet en Toelichting op een SVn Financieringsplan (Starterslening), zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente <gemeente> en SVn. Artikel 9 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 10 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van <datum>. 2. <keuze: Met de inwerkingtreding van de Verordening Starterslening wordt de verordening <naam verordening> ingetrokken.>toelichting: Lid 2 is alleen van toepassing als de gemeente al eerder een verordening heeft gehad Artikel 11 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als Verordening Starterslening gemeente <gemeente>. Aldus vastgesteld te <plaats> op <datum> 4

5 Tekstvoorstellen<cursief> Artikel 2 Toepassingsbereik In artikel 2 wordt het toepassingsbereik van de verordening Starterslening bepaald. Het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling en anderzijds het markt-, woning en prijssegment waarop de regeling van toepassing is. Bij het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid. De gemeentelijke woonvisie is een mogelijke bron voor het bepalen van de doelgroep en het marktsegment. In lid 2 sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een Starterslening. In alle gevallen gaat het om natuurlijke personen, die niet in bezit zijn van een koophuis en dit niet eerder zijn geweest. Aanvullende criteria kunnen betrekking hebben op de leeftijd en het zelfstandig wonen en/of inwonend zijn. Met inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag in de GBA van de desbetreffende gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandig wonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bij ouders inwonende kinderen. Ook is het mogelijk de verordening van toepassing te verklaren op afgestudeerde studenten die willen terugkeren naar hun oorspronkelijke woonplaats. 2 a Doelgroep Hieronder vindt u een aantal tekstvoorstellen. Het is geheel aan de gemeente overgelaten de juiste mix te vinden. Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn. Van in de gemeente <gemeente> woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel minimaal een jaar inwonend zijn. In geval er sprake is van twee aanvragers geldt hiervoor genoemde bindingseis voor één van beide aanvragers. Van in de gemeente <gemeente> woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel minimaal een jaar inwonend zijn en maximaal <30> jaar zijn op het moment van het indienen van de aanvraag Starterslening. In geval er sprake is van twee aanvragers geldt hiervoor genoemde<leeftijd>eis voor beide aanvragers. Van in de gemeente <gemeente> woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning bewonen, blijkend uit zowel de GBA als uit een door aanvrager te overleggen schriftelijk huurcontract. De huurwoning moet vrijkomen voor verhuur als gevolg van de verhuizing naar de te verwerven woning die als onderpand dient voor de Starterslening. In geval er sprake is van twee aanvragers geldt hiervoor genoemde eis voor <één van> beide aanvragers. Van in de gemeente <gemeente> woonachtige meerderjarige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar inwonend zijn en niet eerder zelfstandig hebben gewoond. In geval er sprake is van twee aanvragers geldt hiervoor genoemde bindingseis voor <één van> beide aanvragers. Van studerende/schoolgaande kinderen van in <gemeente> woonachtige verblijfsgerechtigde personen, die binnen een jaar na afronding van de studie of school zich opnieuw in <gemeente> willen vestigen en voor dat zij de studie of school aanvingen minimaal drie aaneengesloten jaren in <gemeente> hebben gewoond. In geval er sprake is van twee aanvragers geldt hiervoor genoemde bindingseis voor één van beide aanvragers. 5

6 2 b Markt-/woning en prijssegment In lid 2 sub b bepaald de gemeente het marktsegment waarvoor een starter, omschreven in sub a, een Starterslening kan aanvragen. Hieronder vindt u een aantal tekstvoorstellen en de bijbehorende toelichting. Van belang is dat het maximale verwervingskosten de actuele normen van de NHG niet mogen overstijgen. De gemeente kan de maximale verwervingskosten lager vaststellen dan de actuele normen van de NHG. Het actuele bijkomende kosten percentage bedraagt zowel voor bestaande als nieuwbouwwoning 5%. Dat opslagpercentage zal de komende jaren waarschijnlijk stapsgewijs worden ingeperkt. De som van de totale verwervingskosten (zie NHG Norm a. tot en met e.) mag niet meer bedragen dan de verwervingskostengrens voor woningen. Voor het verwerven van <nieuwe en bestaande> koopwoningen in de gemeente <gemeente> waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan < bedrag of het maximum volgens de meest actuele normen van NHG>. Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. Voor het verwerven van bestaande koopwoningen in de gemeente <gemeente> waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan < bedrag of het maximum volgens de meest actuele normen van NHG > of voor het verwerven van nieuwe koopwoningen in de gemeente <gemeente> waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan < bedrag of het maximum volgens de meest actuele normen van NHG >.Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. Voor het verwerven van <nieuwe en bestaande > koopwoningen in de gemeente <gemeente>, waaronder niet begrepen (huur)woningen, die van een woningcorporatie, ontwikkelaar of belegger worden verkregen, en waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan < bedrag of het maximum volgens de meest actuele normen van NHG>.Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. Voor het verwerven van woningen die deel uitmaken van een door <keuze: de gemeenteraad><het college> geselecteerd nieuwbouwproject en waarbij de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan < bedrag of het maximum volgens de meest actuele normen van de NHG>.Meerwerk is toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. 6