september 2005 HOOGBOUWVISIE MAASSLUIS 1

Transcriptie

1 september 2005 HOOGBOUWVISIE MAASSLUIS 1

2

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Wat is hoogbouw? 3. Waarom hoogbouw in Maassluis? 4. Bestaande hoogbouw in Maassluis 5. Plannen in ontwikkeling 6. Kwalitatieve aspecten van de structuur van Maassluis 7. Visie op hoogbouw 8. Specifieke hoogbouwlocaties 9. Samenvatting en conclusie Colofon

4 De toepassing van hoogbouw heeft altijd een sterke invloed op het imago en de beleving van een stad. Vooral in het grotendeels vlakke Nederland, waar de zichtbaarheid van hoge gebouwen en objecten zich meestal tot ver buiten het stedelijke gebied uitstrekt. De aard en locatie zijn derhalve zeer belangrijke aspecten bij de planning en ontwikkeling van hoogbouw. Hoogbouw hangt sterk samen met licht en lucht. Zij heeft ruimte nodig en vraagt om uitzicht en vergezichten, maar tevens om zelf gezien te worden. Hoogbouw steekt duidelijk boven het maaiveld uit en vangt daardoor, zowel letterlijk als figuurlijk, veel wind. Het is om deze redenen niet verwonderlijk dat de gemeente Maassluis het tot haar taak rekent om de aanwezige en nieuw te plannen hoogbouw te omvatten in een integrale visie. Historie Hoge bebouwing heeft, mede door haar omvang, van oudsher een aantal symbolische betekenissen meegekregen. Zo is bijvoorbeeld in de droomuitlegging hoogbouw het archetype van hoogmoed en arrogantie. Door de eeuwen heen heeft hoogbouw tevens symbool gestaan voor religieuze macht (kerktorens), politieke en financiële macht (onder ander de hoogste - competitie). Hoogbouw werd ook vaak gezien en gebruikt als verbeelding van de toekomst (zowel 4 GRAVURE MAASSLUIS - GEZICHT OP HAVEN & HOOFD

5 in positieve als negatieve zin in films, strips en dergelijke). Ook in Maassluis is dit van toepassing. De stad kent een lange historie die eeuwenlang is gekenmerkt door een geleidelijk groei, waarbij de torenspits van de Grote Kerk op het Schanseiland het stedelijke silhouet heeft gedomineerd. Hoogbouw is, na de toepassing in de periode van grootschalige modernistische woonwijken in de jaren zestig en zeventig, enige tijd taboe geweest, omdat zij vaak werd geassocieerd met uniformiteit, onveiligheid en een gebrek aan identiteit. Sinds het midden van de jaren tachtig wordt hoogbouw echter weer vaker toegepast in de Nederlandse stedenbouw. Deze tendens is ook duidelijk zichtbaar in de gemeente Maassluis. Daarbij wordt vaak het hoogbouw-initiatief op zich beoordeeld, zonder een expliciet hoogbouwbeleid, terwijl de ontwikkeling voor de gehele stad gevolgen heeft. Door de toepaasing van hoogbouw juist gericht en selectief in te zetten, kan het een bijdrage leveren aan de stedelijke structuur en het gewenste toekomstbeeld van Maassluis. Deze visie op hoogbouw beoogt dan ook op basis van een gedegen inventarisatie en analyse van de gemeente Maassluis allereerst de bestaande stad en haar structuur te benoemen. Hierbij worden tevens de verschillende toekomstige en in ontwikkeling zijnde plannen in ogenschouw genomen. Het 1 Inleiding KOKON architectuur & stedenbouw B.V., Rotterdam, september totale beeld van bestaande elementen en nieuwe ingrepen levert een reeks positieve en negatieve aspecten op. Voor zover deze van toepassing zijn op hoogbouw, worden ze vermeld en besproken. Er worden potenties gedefinieerd waarbij hoogbouw kan worden ingezet om de structuur en daarmee het functioneren van de gehele stad te verbeteren. De mogelijkheden zijn gevat in een algemeen deel en een specifiek deel dat uitspraken doet over waar en hoe de verschillende hoogbouw dient te worden toegepast. Aldus geeft de visie richtlijnen voor alle toekomstige plannen waarbij hoogbouw een rol speelt. GRONDGEBIED GEMEENTE MAASSLUIS.

6 Hoewel hoogbouw in de volksmond gestapelde bouw betekent, kan deze term verwarrend werken. Dit geldt vooral bij de lagere hoogbouw, de overgang van laagbouw cq. gestapelde bouw naar hoogbouw. Bij bestudering van de vakliteratuur en verschillende publicaties blijkt dat er geen duidelijke definitie van de term hoogbouw bestaat of bijvoorbeeld een hoogteaanduiding waarboven gebouwen kunnen worden aangeduid als hoogbouw. Ook het woordenboek is hierover niet behulpzaam; Van Dale zegt over hoogbouw: hoge bouw, hoge gebouwen. Tegenovergestelde van laagbouw. PROGRAMMA Wel blijkt onder andere uit vergelijkbare studies, dat het fenomeen hoogbouw niet middels één duidelijke definitie valt te omschrijven of in te delen. Zo zijn er een aantal aspecten die gecombineerd een breed scala bestrijken waarbinnen hoogbouw zich kan begeven. De gehanteerde kenmerken in deze visie worden hier beschreven: Hoogte Binnen het kader van deze hoogbouwvisie wordt over hoogbouw gesproken als zijnde bebouwing bestaande uit minimaal vier gestapelde bouwlagen, met een minimale hoogte van 12 meter, die ook horizontaal uitgevoerd zou kunnen worden. Onder hoogbouw kunnen dus woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen vallen. Kerktorens, schoorstenen, lichtmasten en dergelijke vallen niet binnen de 2 Wat is hoogbouw? 6 ZICHTLIJN MOSKEE & SERINGENFLAT ACCENT RIJ / WAND COMPLEX

7 definitie, aangezien zij niet horizontaal te realiseren zijn. Zij zijn wel degelijk van invloed en worden, waar relevant, ook behandeld in deze visie, maar worden niet integraal binnen de toekomstvisie ten aanzien van hoogbouw meegenomen. Verschijningsvorm Er worden drie verschillende verschijningsvormen onderscheiden bij hoogbouw, namelijk: een stedenbouwkundig accent; een begeleidende rij of wand; een complex en/of samengestelde vorm. Hoogbouw kan solitair voorkomen, ofwel in combinatie met andere gebouwen. Bij herhaling van hetzelfde type gebouw in een repeterend patroon wordt gesproken van een stempel. Locatie De plaatsing van hoogbouw binnen een bestaande stad of als onderdeel van een nieuwe ontwikkeling bepaalt voor een groot deel de verschijningsvorm ervan. Samen met de twee voorgaande aspecten hoogte en verschijningsvorm is de locatie van grote invloed op het stadssilhouet van Maassluis, zowel op lokale als regionale schaal. Belangrijke punten zijn behoud, versterking en creëren van zichtlijnen SLECHTE RELATIE PLINT MET MAAIVELD op gemeentelijk niveau. Daarbij behoeft de skyline van Maassluis tevens een regionale inpassing, met name langs de Nieuwe Waterweg. WIND EN SLAGSCHADUW BIJ HOOGBOUW FUNCTIE IN PLINT 7 Programma Bij hoogbouw wordt tegenwoordig nog vaak een sterke functiescheiding toegepast. Hoge gebouwen bieden plaats aan veel mensen. Als de benedenverdieping(en) bestaan uit publieksfuncties, zoals bijvoorbeeld winkels, horeca en andere openbare voorzieningen, ontstaat er door alle mensen en activiteiten een levendige stedelijke sfeer op straat. De situering van bij woningen behorende bergingen, garages en dergelijke levert een tegengesteld effect op door de neiging het contact met het aangrenzende maaiveld te verliezen. Inrichting openbare ruimte De inzet van hoogbouw stopt niet bij het gebouw zelf. Daarbij hoort tevens de vormgeving en inrichting van het omliggende openbaar gebied. Zowel vanuit een kwantitatief (aantal gebruikers, ontsluiting) en kwalitatief (esthetisch) aspect als vanuit milieutechnisch oogpunt (bezonning en windhinder).

8

9 Naast de vraag hoe hoogbouw effectief kan worden omschreven, is er tevens de essentiële vraag Waarom wordt hoogbouw toegepast bij de stedelijke ontwikkeling van Maassluis? Deze vraag is direct gekoppeld aan het beeld dat Maassluis voor ogen heeft ten aanzien van de toekomst. Als het pad van ontwikkeling voor de komende decennia duidelijk is, kan worden beantwoord welke positie hoogbouw binnen dit beeld kan innemen. Wat zijn nu eigenlijk enkele belangrijke algemeen geldende voordelen van hoogbouw? Op het niveau van het gebouw en zijn omgeving Verbetering kwaliteit openbare ruimte en/of meer kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Hoogbouw maakt meer en beter ingericht openbaar gebied mogelijk. Door hoogbouw wordt een groter programma op een geringer oppervlak gerealiseerd. De zogenaamde footprint van een gebouw wordt kleiner, waardoor variatie binnen een gebied kan toenemen door kortere en gevarieerdere gebouwen of bouwblokken; Er kunnen interessante publieksfuncties op de begane grond worden gerealiseerd, die anders niet of moeilijk mogelijk zouden zijn. Dit doordat de gestapelde functie erboven ze mede rendabel kan maken; Hoogbouw is een instrument om stedelijkheid te creëren zowel in functies als in sfeer en dynamiek. 3 Waarom hoogbouw in Maassluis? 9 Op het niveau van de wijk en de stad Verbetering van de structuur en vooral de leesbaarheid en herkenbaarheid ervan. Met name de verhoging van de oriëntatiemogelijkheden binnen Maassluis; Toevoegen van meer contrasten waardoor de morfologie van Maassluis meer divers wordt. Er kan identiteit worden gegeven aan plekken en/of gebieden; Een positieve bijdrage leveren aan bereikbaarheid per openbaar vervoer. Het vervoer van, naar en binnen de stad is efficiënter te organiseren. Met name door de vergroting van het draagvlak van de openbaar vervoersverbindingen binnen een beperkt gebied; Middels hoogbouw kan een specifiek deel van de woningvraag bedient worden. Hiermee kan vergroting van woonmilieudifferentiatie worden bewerkstelligd; Bijdrage leveren aan de realisering van Maassluis als compacte stad. Door verdichting kan groen en landschap voor nu en in de toekomst worden gespaard; Versterking van de positie van Maassluis binnen de regio. Bijvoorbeeld ten aanzien woonmilieus, vestigingsfactoren, detailhandelsstructuur, etc. Binnen een gebiedsontwikkeling kan hoogbouw ten opzichte van geen hoogbouw een positiever financieel resultaat opleveren.

10 10 Lange lijnen 1. A20 2. oude zeedijk 3. hoofdontsluitingsroute 4. spoor 5. water Gebieden 1. Maassluis Oost 2. Dijkpolder 3. Maassluis West 4. t hoofd en bedrijventerrein 5. binnenstad 6. rivierzone

11 Plekken 1. binnenstad 2. winkelcentrum Koningshoek 3. kruising Westlandseweg / Mozartlaan 4. kruising Laan / PC Hooftlaan 5. A20: afrit 7-Maassluis 6. ns-station Maassluis 7. ns-station Maassluis West Bestaande hoogbouw in Maassluis 11 Stedelijk weefsel De belangrijkste lange structuurlijnen in Maassluis bestaan uit de A20, de oude zeedijk, het spoortracé en het water van de Nieuwe Waterweg, welke grotendeels parallel aan elkaar liggen. Gedeeltelijk de dijk volgend en dan om het historische centrum heen buigend, ligt de hoofdontsluitingsroute: de Westlandse weg, Mozartlaan, Industrieweg en Laan Deze lange lijnen zijn zowel structurerend als gedeeltelijk barrièrevormend. Zij verdelen de bebouwde kom van Maassluis daarmee in een aantal verschillende gebieden met elk een eigen karakter en identiteit. Als derde is er nog sprake van een aantal belangrijke plekken binnen het stedelijk weefsel. Allereerst een aantal verschillende punten waar de structuurlijnen elkaar kruisen of samenkomen, zoals bijvoorbeeld de afslagen A20 en de NS-stations Maassluis en Maassluis-West. Tevens vormen in historisch en functioneel opzicht de binnenstad en het winkelcentrum Koningshoek twee belangrijke plekken binnen Maassluis.

12 Hoogte in bouwlagen HISTORISCHE HOOGBOUW 12

13 De aanwezige hoogbouw in Maassluis is ingedeeld volgens twee methodes. Allereerst op grond van de maximale hoogte (in bouwlagen). Daaruit blijkt dat de bestaande hoogbouw in Maassluis overwegend redelijk laag is. Een groot deel bestaat namelijk uit bebouwing van vier t/m zes en zeven t/m tien bouwlagen. Hoogbouw van meer dan 11 bouwlagen is relatief spaarzaam. Als tweede methode is de hoogbouw tevens onderverdeeld naar locatie en betekenis: Langs hoofdontsluiting Langs de hoofdontsluitingsroute bevindt zich in beperkte mate hoogbouw (voornamelijk langs de Westlandse weg) die echter nauwelijks ter begeleiding van de route functioneert. De entrees van de hoogbouw liggen voornamelijk aan de kant van de aanliggende wijk en zijn niet zichtbaar vanaf de route. HOOGBOUWPROJECT PARKHOF, COMPONISTENBUURT 13 Rondom centra (Binnenstad en Koningshoek) Als ijkpunt van hoogte kan de Grote Kerk op het Schanseiland worden genomen, deze reikt tot circa 55 meter. Tot dusverre is deze kerk het hoogste gebouw van de stad. De Grote Kerk is echter vaak niet zichtbaar vanaf de hoofdontsluitingsroute en de rest van de stad en speelt daardoor niet meer de centrale rol van weleer. Bij de twee entrees vanaf de hoofdontsluiting naar het historische centrum bevindt zich hoogbouw, namelijk aan de rotonde bij de Wagenstraat en ter hoogte van de Mesdaglaan. Deze laatstgenoemde hoogbouw bevindt zich echter aan de zijde van Sluispolder-Oost in plaats van aan de centrumzijde en wekt daardoor meer verwarring dan duidelijkheid. Het andere belangrijke punt, winkelcentrum Koningshoek, ligt verborgen tussen de woonwijken en is niet tot nauwelijks zichtbaar vanaf de hoofdstructuur. Zowel de positie van het winkelcentrum als de entrees er naar toe worden nauwelijks versterkt door hoogbouw.

14 Hoogbouw per locatie HOOFDONTSLUITING CENTRA WIJKGEBONDEN RAND - A20 RAND - BOONERVLIET RAND - NIEUWE WATERWEG 14

15 Randen Nieuwe Waterweg Langs de Nieuwe Waterweg bevinden zich momenteel reeds een negental hoge woongebouwen langs de Merellaan. Tevens zijn er een drietal woontorens in aanbouw die in de nabije toekomst het zicht vanaf de Waterweg mede zullen gaan bepalen. Vervolgens gaan nieuwe ontwikkelingen, zoals het plan voor het Balkon, plaats bieden aan hoogbouw van 16 à 17 lagen met een accent van 30 lagen. A20 Langs de snelweg en bij de entrees bevindt zich momenteel geen hoogbouw; de Orangerie zorgt voor het eerste markante punt aan de westzijde van Maassluis, maar is nauwelijks zichtbaar vanaf de snelweg. De nieuwe ontwikkelingen in de Dijkpolder zullen voor een aantal hoogteaccenten zorgen die wel zichtbaar zijn vanaf de A20. Boonervliet Langs de Boonervliet bevindt zich een viertal torens van twaalf lagen in combinatie met rijen vijflaagse bebouwing, in een zogenaamde stempelsetting. Dit ensemble markeert duidelijk de oostelijke stadsrand van Maassluis. DE ORANGERIE 15 Wijkgebonden hoogbouw Op verschillende plaatsen in Maassluis bevindt zich (naoorlogse) hoogbouw die in de vorm van clusters, rijen en stempels uit voornamelijk woningbouw bestaan. Deze hoogbouw is beperkt van hoogte en over het algemeen sterk gerelateerd aan de directe (laagbouw)omgeving. Logischerwijs is veel hoogbouw op de voorgaande locaties ook wijkgebonden, maar hier niet als zodanig aangegeven vanwege het bovenwijks belang. Vigerend beleid Ten aanzien van hoogbouw is er momenteel geen sprake van een specifiek beleidskader binnen de Structuurvisie Maassluis uit Voor wat betreft de structuur is onder andere het detailhandelsbeleid, neergelegd in de Structuurvisie detailhandel 2005, van belang. Het winkelcentrum Koningshoek wordt hierin gezien als primair hoofddetailhandelscentrum van Maassluis. De binnenstad heeft daarbij een kernpositie naast Koningshoek, maar met een duidelijk ander karakter, namelijk als historisch en cultureel centrum met horecavoorzieningen en mogelijkheden tot fun-shopping.

16 ONTWIKKELING BURGEMEESTERSWIJK Burgemeesterswijk Voor verschillende locaties in Maassluis zijn plannen in ontwikkeling waar hoogbouw verdwijnt, wordt vervangen en/of toegevoegd. In enkele gevallen gaat het om een herstructurering, zoals de Burgemeesterswijk, waar bestaande flats uit de jaren vijftig en zestig worden vervangen door voornamelijk appartementen in de sociale sector, met hoogbouw variërend in hoogte tot maximaal 21 verdiepingen. Momenteel zijn de Waterwegtorens in aanbouw langs de Merellaan. De Jacob Roggeveen van 18 verdiepingen, de Abel Tasman van 21 verdiepingen en Willem Barentz van 14 verdiepingen. 5 Plannen in ontwikkeling 16 PLANNEN IN ONTWIKKELING Het Balkon Op deze nieuwbouwlocatie worden circa 1000 woningen gebouwd. De helft hiervan zal uit hoogbouwappartementen bestaan, direct aan de Nieuwe Waterweg, in de vorm van hoge torens van 16 à 17 lagen met een accent van 30 lagen. Plan Dijkpolder De nieuwe ontwikkeling Dijkpolder zal voornamelijk bestaan uit eengezinswoningen maar er zal plaats zijn voor enkele hogere accenten. Deze hoogbouw zal zich in de noordoostelijke hoek van de Dijkpolder bij de Westgaag bevinden (zichtbaar vanaf de snelweg) en in de twee wijkcentra. PLAN DIJKPOLDER Hier zorgen de wijkgebonden voorzieningen gecombineerd met woningen voor een dichtere bebouwing van vier à vijf lagen met een accent van maximaal zeven lagen. Langs de A20 is tevens de mogelijkheid tot enkele hoogbouwaccenten van zes lagen.

17 Koningshoek Het bestaande winkelcentrum Koningshoek is momenteel onderwerp van planvorming aangaande de herstructurering van het gebied. Hierbij wordt onder andere de renovatie van bestaande centrumbebouwing gecombineerd met de ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige woningbouw. Havenhof Appartementencomplex in de binnenstad van vier á vijf lagen hoog tussen Haven en Fenacoliuslaan. Palet Het huidige plan gaat uit van een renovatie van het bestaande appartementencomplex. (Vervangende) hoogbouw is momenteel niet aan de orde. IMPRESSIE WATERWEGTORENS 17 Corridor In eerdere onderzoeken naar de structuur van de stad zijn suggesties gedaan om de binnenstad en de Koningshoek aan een groene corridor te leggen die Maassluis in lengte bindt via routes, groene pleinen en parkachtige binnentuinen met daaraan gekoppeld een groot aantal voorzieningen. Delen van deze zone zijn al zichtbaar in de Componistenbuurt met grote, goed aangelegde groengebieden tussen de deels opgewaardeerde flatgebouwen. De Dijk en de Kade Toekomstige woningbouwontwikkelingen langs de Nieuwe Waterweg, invulling is nog onbekend. Hier kunnen kansen liggen voor hoogbouw als onderdeel van het waterfront van Maassluis.

18 Ontsluiting De structuur van de stad valt te karakteriseren als een gebied dat zich heeft ontwikkeld tussen de lange structuurlijnen. Er is sprake van één primaire ontsluitingsstructuur voor geheel Maassluis. Door de langgerekte vorm van het grondgebied van de gemeente ligt het voor de hand om de hoofdontsluiting te spannen tussen de beide aansluitingen op de A20. Deze route over Laan , Industrieweg, Mozartlaan en Westlandseweg is overwegend breed uitgevoerd in een twee of vier rijbanen, hetgeen een kwaliteit meegeeft die behoort bij een dergelijke route. Het deel ter plekke van de Industrieweg en de Mozartlaan strookt echter niet met dit beeld. Hier heeft de weg het karakter van een wijkontsluitingsweg, terwijl het feitelijk de hoofdontsluiting van Maassluis betreft. Naast de hoofdontsluitingsweg is er sprake van een tweede route; de Rozenlaan vormt een kortsluiting naar de A20. Over het grondgebied van de gemeente Midden-Delfland kunnen grote delen van Maassluis bereikt worden op een verkeerskundig complexe manier. Deze sluiproute levert door zijn vele bochten en hindernissen geen positieve bijdrage aan de helderheid van de verkeersstructuur. 18 PASSEND PROFIEL (2X2 RIJBANEN) SMAL PROFIEL (2X1 RIJBAAN)

19 Centra De centra, de historische binnenstad en het winkelcentrum Koningshoek, liggen grotendeels verscholen binnen het stedelijke weefsel en liggen net niet aan de hoofdontsluitingsroute. Vanaf de hoofdontsluiting zijn beide centra slechts op een zeer beperkt aantal plekken tastbaar of zichtbaar. Op een groot aantal plekken langs de hoofdontsluiting is geen helder zicht te krijgen op zowel de binnenstad als de Koningshoek. Ook de Grote Kerk als herkenningspunt van de binnenstad is slechts beperkt zichtbaar. De historische beeldkwaliteit van de binnenstad komt op deze manier niet tot zijn recht. Het unieke karakter van de binnenstad met een getijdenhaven en vlieten is in het verleden dan ook onvoldoende onderkend. De directe toegang voor snelverkeer naar het winkelcentrum Koningshoek laat veel te wensen over. Uit niets blijkt dat er een groot voorzieningencentrum direct achter de bebouwing langs de Westlandseweg ligt. De Uiverlaan en Van Beethovenlaan sluiten op een zelfde manier aan op de Westlandseweg als de overige dwarsverbindingen. HISTORISCHE BINNENSTAD 6 Kwalitatieve aspecten van de structuur van Maassluis 19 Onderling hebben de Koningshoek en de binnenstad geen direkte relatie. Een werkelijke fysieke verbinding tussen beide centra (in de vorm van de groene corridor) zou de betekenis van beide voorzieningencentra versterken. Hierbij dient er wel recht worden gedaan aan de verschillende betekenissen van beide polen, Koningshoek als primair detailhandelscentrum en de binnenstad als historisch en cultureel centrum met horecavoorzieningen en mogelijkheden tot fun-shopping. Dit sluit aan bij het geformuleerde beleid in de Structuurvisie detailhandel De corridor heeft in de aanwezige plannen nog geen duidelijke verankering ter plaatse van het historische centrum. Door de ontwikkeling van de Dijkpolder zal onder andere een groot woongebied worden toegevoegd. De Koningshoek komt dan zowel functioneel als geografisch meer centraal binnen Maassluis te liggen. De gemeente overweegt om uiteindelijk een rangorde aan te geven tussen de beide centra. Afhankelijk hiervan kunnen vervolgens randvoorwaarden worden afgeleid voor de ontwikkeling van bouwplannen. WINKELCENTRUM KONINGSHOEK