Onderwerp: Extra bouwimpuls om woningbouw in de sociale huur op korte termijn mogelijk te maken in Vollenhove. Locatie Drok.

Transcriptie

1 Voorstel aan de raad Aan de gemeenteraad Gemeente Steenwijkerland Vendelweg XE Steenwijk Voor raadsvergadering d.d.: Agendapunt: 4a Steenwijk, Nummer voorstel: 2012/58 Onderwerp: Extra bouwimpuls om woningbouw in de sociale huur op korte termijn mogelijk te maken in Vollenhove. Locatie Drok. Conceptbesluit: Aan de raad van de gemeente Steenwijkerland wordt voorgesteld te besluiten: 1. kennis te nemen van het nader overleg van burgemeester en wethouders met Wetland Wonen Groep over de doorstart van de woningbouwmogelijkheden op de locatie Drok aan de Kerkstraat hoek Heilige Geeststeeg te Vollenhove; 2. in te stemmen met het standpunt van burgemeester en wethouders dat het vanwege materiële en immateriële aspecten niet verantwoord is zeker 5 jaren te wachten met de uitvoering van het bouwplan door Wetland Wonen Groep; 3. daarom in te stemmen met een extra bouwimpuls om woningbouw in de sociale huur op korte termijn mogelijk te maken op de locatie Drok in Vollenhove; 4. hiervoor een krediet van beschikbaar te stellen en te dekken door te beschikken over de reserve Volkshuisvesting. In het kader van de gebiedsontwikkelingen Vollenhove heeft uw raad op 13 mei 2008 een besluit genomen over de locatie Drok en een uitvoeringskrediet beschikbaar gesteld. Het betreft hier de sanering en herinrichting van de locatie Kerkstraat hoek Heilige Geeststeeg. 1

2 Inleiding In 2004 is een eerste aanzet gegeven voor de herontwikkeling van de locatie Drok en de voormalige pastorie aan de Kerkstraat hoek Heilige Geeststeeg. De verwerving liep moeizaam en ook een sluitende exploitatie bleek bij lange na niet mogelijk. Wetland Wonen Groep en gemeente hebben toen de handen ineen geslagen in de overtuiging dat deze locatie een forse ruimtelijke kwaliteitsimpuls behoeft in het belang van de monumentale stad en de leefbaarheid van de bewoners. Dit heeft in 2007 geresulteerd in een stedenbouwkundige opzet voorzien van een positief advies door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschappen en Monumenten. Rekening houdende met de monumentale karakteristieken van Vollenhove en van de locatie is vervolgens een bouwplan uitgewerkt en omvat de bouw van 7 grondgebonden gezinswoningen aan de Kerkstraat en 6 (aanvankelijk 7) levensloopbestendige woningen aan de Heilige Geeststeeg. De bouw van gezinswoningen en levensloopbestendige woningen voor de doelgroepen starters en ouderen paste binnen de uitgangspunten van de Woonvisie. Exploitatiekosten grond Binnen deze exploitatie zijn de volgende onderdelen van belang. Verkoop grond Op 8 juli 2008 hebben Wetland Wonen Groep en gemeente een overeenkomst gesloten voor de verkoop van bouwrijpe grond. De afgesproken grondprijs is gebaseerd op de bouw van 7 grondgebonden gezinswoningen in de duurdere koopsfeer aan de Kerkstraat en de overige woningen in de sfeer van grondgebonden levensloop geschikte (starters) aan de Heilige Geeststeeg. De totale grondprijs bedraagt exclusief btw. Subsidie Bouwimpuls Vanuit de Bouwimpuls hebben Gedeputeerde Staten van Overijssel op 15 december 2008 voor de gebiedsontwikkeling locatie Drok subsidie verleend tot maximaal Dit als bijdrage in het tekort van de grondexploitatie van de herinrichting van de locatie. Garantstelling Wetland Wonen Groep heeft destijds aangegeven bij een eventuele toename van de kosten voor bouw- en woonrijp maken garant te zullen staan voor dekking in een eventueel tekort tot maximaal Gemeentelijk aandeel De gemeentelijke bijdrage van (aanvankelijk ) in het project is door uw raad beschikbaar gesteld. Probleemstelling In het najaar van 2011 hebben wij helaas moeten constateren dat Wetland Wonen Groep niet aan de bouwplicht kan voldoen, zoals vastgelegd in de in 2008 getekende overeenkomst. De afgelopen twee jaren is gebleken dat met name de 7 woningen in de duurdere koopsfeer aan de Kerkstraat op basis van de huidige marktsituatie, niet zijn te verkopen. Ondanks dat er verschillende pogingen hiertoe zijn gedaan en tevens naar andere invullingen is gezocht, zoals samenwerking met een zorgpartij of gedeeltelijke overdracht aan een private partij.

3 Opties voortgang Eind 2011 heeft Wetland Wonen Groep een aantal opties aan ons voorgelegd teneinde uit de impasse te geraken, zoals: - beëindiging van de koopovereenkomst - het perceel in principe wel van de gemeente af te nemen onder betaling van de koopsom. Wetland Wonen Groep verbindt hieraan wel de voorwaarde om de locatie gedurende een periode van zeker 5 jaren niet te bebouwen vanwege de marktomstandigheden. Andere woningbouwprojecten Op dit moment ondervindt de locatie Drok ook concurrentie van andere woningbouwprojecten in Vollenhove. Het gaat hierbij om projecten die reeds zijn gestart, op het punt staan om met de bouw te beginnen of die al in voorbereiding zijn, zoals; - bouw grondgebonden woningen en appartementen aan De Haven - bouw appartementen aan de Kerkstraat hoek Gasthuisstraat - herstructurering locatie Canneveltstraat e.o. - herstructurering locatie Molenberg Doelenstraat Clarenberglaan, inclusief de overheveling van 10 woningen vanuit het project Voorpoort - doorontwikkeling bestemmingsplan Noordwal. Gevolgen De door Wetland Wonen Groep voorgelegde twee opties inzake de voortgang zijn voor ons college niet aanvaardbaar. In beide gevallen zijn er grote financiële gevolgen zowel voor Wetland Wonen Groep als de gemeente. Te denken valt aan reeds gemaakte voorbereidingskosten, het zoeken van nieuwe gegadigden onder de huidige marktomstandigheden, de ontwikkeling van een nieuw bouwplan met als gevolg opnieuw een lang voorbereidingstraject. Bij de subsidie Bouwimpuls heeft de provincie als prestatie opgenomen de bouw van 7 grondgebonden gezinswoningen en 6 goedkope koopwoningen voor starters en ouderen. Verder hebben Gedeputeerde Staten bepaald dat het gehele project voor 15 juni 2015 dient te zijn afgerond. Deze datum is afgestemd op de afronding van de landelijke regeling Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Indien de bouw van de woningen niet voor half 2015 is gerealiseerd zal de bijdrage van aan de gemeente komen te vervallen. Naast de materiële aspecten is het van groot belang de holle kies in de straatwand van de monumentale Kerkstraat binnen afzienbare tijd weer gevuld te krijgen. Ook Belangenvereniging Vollenhove Stad heeft ons dringend verzocht alles in het werk te stellen om zo spoedig mogelijk met de bouw te starten. Nader overleg De afgelopen maanden hebben wij samen met Wetland Wonen Groep naar een nog werkbare oplossing gezocht, met de intentie om er uit te komen. Vanwege de algemene economische ontwikkelingen en gelet op de woningmarktsituatie in Vollenhove werd al vrij snel duidelijk dat, voor wat betreft de 7 woningen aan de Kerkstraat, alleen woningbouw in de sociale huursector momenteel als mogelijkheid overblijft. De 6 woningen aan de Heilige Geeststeeg kunnen in de starters koopsfeer blijven met een alternatieve uitwijkmogelijkheid naar eveneens sociale huur. Wij zijn verheugd dat wij u thans kunnen melden dat wij, behoudens uw instemming, met Wetland Wonen Groep afspraken hebben kunnen maken voor een totaal oplossing.

4 De gemaakte afspraken zijn als volgt; om geen tijd te verliezen wordt het bestaande stedenbouwkundig plan en bouwplan voor de 13 woningen gehandhaafd; dit betekent dat de voorgestane kwaliteit van het bouwplan op deze locatie overeind blijft; na instemming van uw raad, zal Wetland Wonen Groep op eigen risico en zonder voorverkoop / verhuureis in oktober 2012 starten met de daadwerkelijke woningbouw; vanwege eerdergenoemde woningmarktomstandigheden en ter voorkoming van te veel concurrentie met andere woningbouwprojecten in Vollenhove zijn er afspraken gemaakt met Wetland Wonen Groep over de planning van woningbouwprojecten, waarbij Wetland Wonen Groep en gemeente gezamenlijk zijn betrokken; ten opzichte van de oorspronkelijke ramingen hebben wij vastgesteld dat de totale kosten voor bouwrijp en woonrijp maken niet zijn toegenomen, maar met zijn afgenomen. De destijds door Wetland Wonen Groep aangegeven garantie kan dan ook komen te vervallen; de grondprijs voor de 6 starters koopwoningen aan de Heilige Geeststeeg blijft gehandhaafd; om 7 woningen in de sociale huursfeer aan de Kerkstraat te kunnen exploiteren verlaagt de gemeente de grondprijs naar exclusief btw per woning, conform hetgeen in de prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties is afgesproken; de totale grondprijs voor de 13 woningen wordt hierdoor met verlaagd van naar exclusief btw; Wetland Wonen Groep krijgt de mogelijkheid om in de toekomst de 7 sociale huurwoningen aan de Kerkstraat te verkopen. Hierbij is afgesproken dat Wetland Wonen Groep alsdan de verlaagde grondprijs ad per woning (in totaal ) aan de gemeente zal terugbetalen. Op basis van voorgaande afspraken zal een totaalbedrag van voor de gemeente aan dekking wegvallen in dit project. Overigens neemt Wetland Wonen Groep zelf ook een aanzienlijk deel in de vorm van de onrendabele top voor haar rekening. Voorstel Om een aantal redenen vinden wij het dringend gewenst om op korte termijn een extra bijdrage uit de reserve Volkshuisvesting aan te wenden als bouwimpuls. Vollenhove is aangewezen als beschermd stadsgezicht als bedoeld in de Monumentenwet. De locatie Drok is nu een open plek en doet forse afbreuk aan de historische straatwand. Het is noodzakelijk een kwaliteitsslag te maken waarbij er een directe relatie ligt met de leefbaarheid. Daarnaast betekent op korte termijn bouwen dat de provinciale Bouwimpuls subsidie ad niet verloren zal gaan. Bij eventuele verkoop van de 7 woningen aan de Kerkstraat zal het als extra bouwimpuls geïnvesteerde bedrag ad door de gemeente worden terug ontvangen. Het gaat dan om per woning. Gelet op de vele belangen die gemoeid zijn bij een doorstart van dit project stellen wij u voor in te stemmen met een extra bouwimpuls in de vorm van een aanvullende bijdrage uit de reserve Volkshuisvesting om woningbouw in de sociale huur op korte termijn mogelijk te maken op de locatie Drok in Vollenhove en hiervoor een krediet van beschikbaar te stellen. Na aftrek van deze bijdrage heeft de reserve Volkshuisvesting nog een vrije bestedingsruimte van

5 Bijlagen bij het voorstel Geen. Ondertekening De secretaris De burgemeester S.S. Weistra M.A.J. van der Tas Betrokken partijen afdeling adviseur behandeld in raadscommissie CS Alex Dzuba / Hans Mintjes, tel.: , alex.dzuba@steenwijkerland.nl 4 september

6 Raadsbesluit Steenwijk, Nummer: 2012/58 De raad van de gemeente Steenwijkerland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van , nummer 2012/58; b e s l u i t : 1. kennis te nemen van het nader overleg van burgemeester en wethouders met Wetland Wonen Groep over de doorstart van de woningbouwmogelijkheden op de locatie Drok aan de Kerkstraat hoek Heilige Geeststeeg te Vollenhove; 2. in te stemmen met het standpunt van burgemeester en wethouders dat het vanwege materiële en immateriële aspecten niet verantwoord is zeker 5 jaren te wachten met de uitvoering van het bouwplan door Wetland Wonen Groep; 3. daarom in te stemmen met een extra bouwimpuls om woningbouw in de sociale huur op korte termijn mogelijk te maken op de locatie Drok in Vollenhove; 4. hiervoor een krediet van beschikbaar te stellen en te dekken door te beschikken over de reserve Volkshuisvesting; 5. de gemeentebegroting, dienstjaar 2012, dienovereenkomstig te wijzigen. De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter, A. ten Hoff M.A.J. van der Tas 1