Raadsvoorstel BARCODE STICKER. Nr Houten, 10 maart 2009

Transcriptie

1 Raadsvoorstel BARCODE STICKER Nr Houten, 10 maart 2009 Onderwerp: Grondbeleid Beslispunten: De Nota Grondbeleid Houten vast te stellen. Samenvatting: De Nota Grondbeleid is de vierde bouwsteen van het nieuwe Grondbeleid van de gemeente Houten. Al eerder hebben wij de Inventarisatie Grondbeleid, het Reglement Grondzaken en de Herindeling van de Grondexploitatie vastgesteld. In de Nota Grondbeleid maken wij onze keuze uit de grondbeleidsinstrumenten die ons ter beschikking staan om onze ruimtelijke doelstellingen te bereiken. De komende jaren zijn die doelstellingen anders en minder eenduidig dan ten tijde van de bouw van de grootschalige Vinex-wijk Houten-zuid. In alle delen van Houten doen zich ontwikkelingen voor. Het zal daarbij vooral gaan om inbreiding in bestaand stedelijk gebied, herontwikkeling en ontwikkelen van gebieden voor voorzieningen, recreatie en landschappelijke waarden. Het grondbeleid is een krachtig instrument voor een gemeente als Houten, die de regie wil houden over haar eigen ruimtelijke ontwikkeling. Voorbeelden van keuzes die daarbij aan de orde komen zijn: kopen we in het Centrum of het Oude Dorp gebouwen om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken; met wie gaan we samenwerken in het Eiland van Schalkwijk: andere overheden of marktpartijen en hoe doen we dat; hoe zorgen we ervoor dat we de grond in handen krijgen voor de aanleg van belangrijke infrastructuur in het buitengebied; onder welke voorwaarden verkopen we reststukken openbaar groen aan omwonenden? De Nota Grondbeleid geeft een antwoord op deze en veel andere Houtense vragen. Inleiding: Positionering Nota Grondbeleid Het grondbeleid van de gemeente Houten is opgebouwd uit een aantal bouwstenen. Met de Inventarisatienota Grondbeleid hebben we het theoretische kader geschetst van het grondbeleid in het algemeen. Vervolgens zijn we gaan inzoomen op de Houtense werkelijkheid. In het Reglement Grondzaken wordt vastgelegd op welke manier de besluitvorming over het grondbeleid plaatsvindt en het college verantwoording aan de raad aflegt over de uitvoering van het beleid. Met de herindeling van de grondexploitatie in drie hoofdexploitaties die corresponderen met de geografische deelgebieden hebben we het raamwerk van de grondexploitatie afgesteld op de meer gedifferentieerde opgave. De laatste twee producten heeft u in december 2008 vastgesteld. Het vierde product is de nu voorliggende Nota Grondbeleid. Hierin wordt vastgelegd, welke grondbeleidsinstrumenten we willen gaan inzetten om onze specifieke ruimtelijke ambities te verwezenlijken. Hiertoe komen achtereenvolgens aan de orde het wettelijk instrumentarium, het gemeentelijk instrumentarium (verwerving, tijdelijk beheer, verkoop, grondexploitatie, samenwerking) en de toepasbaarheid van de gekozen instrumenten op de opgaven binnen de deelgebieden. Net zo min als onze omgeving is dit document statisch. Indien nodig, maar in ieder geval een keer per vier jaar, zal de Nota Grondbeleid worden geactualiseerd en weer gefocust op de veranderde omgeving en nieuwe doelstellingen. Aanleiding Aanleiding voor het opstellen van het grondbeleid is de nieuwe ruimtelijke o pgave van Houten en de context waarbinnen deze zich afspeelt. De afgelopen jaren was onze opgave vooral het bouwen van een omvangrijke Vinex-wijk: Houten-zuid. Inmiddels staat het post-vinex tijdperk voor de deur. Onze ontwikkeling verandert van karakter: van uitleg naar inbreiding, van ontwikkeling naar herontwikkeling van harde naar

2 -2- zachte functies, kortom ook in de ruimtelijke ontwikkeling gaan we van groei naar bloei. Niet meer alleen in Houten-zuid, maar in alle delen van Houten doen zich ontwikkelingen voor, die naar hun aard kunnen worden ingedeeld in drie geografische gebieden: Houten Stedelijk (incl. Houten-Vinex), Houten Landelijk en Houten Eiland van Schalkwijk. Om onze nieuwe doelstellingen te kunnen realiseren, moeten we de middelen die we daarvoor hebben, opnieuw definiëren. Ons grondbeleidsinstrumentarium, dat tot nu toe integraal onderdeel was van de Vinex-opgave, moet worden gericht op de nieuwe opgave. Daarbij kunnen we gebruik maken van het wettelijk instrumentarium dat de nieuwe Grondexploitatiewet ons biedt. Daarnaast moeten we onze eigen gemeentelijke beleidskeuzes maken. Met een grondbeleid dat op de toekomst van Houten gemaakt is en op ons lijf geschreven is, hebben we als gemeente een krachtig instrument in handen om onze doelen te bereiken. Gezien de inhoud en de financiële context van de nieuwe opgave, is het des te noodzakelijker dat we alle middelen die ons ter beschikking staan, en het grondbeleid in het bijzonder, zo effectief mogelijk inzetten. Financiële context Houten-Vinex wordt binnen de grondexploitatie Vinex afgebouwd. In deze laatste fase van ontwikkeling wordt de planvorming- en uitvoering arbeids- en kapitaalsintensiever, terwijl de inkomsten grotendeels vastliggen. Dit wordt nog eens versterkt door de economische recessie, waardoor inkomsten naar achteren worden geschoven. Het weerstandsvermogen Vinex moet daarom vooralsnog worden geoormerkt als buffer voor de afbouw van Vinex. De keuze voor het ontwikkelen van inbreidingslocaties, gecombineerd met de keuze voor het ontwikkelen van functies als maatschappelijke voorzieningen, recreatie, landschappelijke waarde, levert weliswaar maatschappelijke opbrengsten, maar geeft geen zicht op substantiële verdienmogelijkheden in termen van de grondexploitatie. Al met al betekent dit, dat het verdienend vermogen van de grondexploitatie in post - Vinex Houten beperkt is. Het betekent ook, dat gemeentelijke regie op basis van grondposities of bouwclaims niet meer vanzelfsprekend is. Actief Houtens grondbeleid = situationeel grondbeleid Ondanks beperkte verdienmogelijkheden, zijn onze ambities voor de ruimtelijke ontwikkeling weliswaar anders dan hiervoor, maar onverminderd hoog. Willen we de regie blijven voeren en uit de ontwikkeling halen wat er voor Houten inzit, dan is de keuze voor een actief grondbeleid noodzakelijk. De Houtense definitie van actief grondbeleid is, dat we het hele scala aan door ons gekozen instrumenten in kunnen zetten, afhankelijk van de mate waarin ze bijdragen aan het bereiken van onze ruimtelijke doelstellingen. Situationeel grondbeleid is dus: proactief waar nodig en meer faciliterend waar mogelijk. Onder actief grondbeleid verstaan we nadrukkelijk ook het zoeken en uitdenken van samenwerkingsconstructies met andere overheden, marktpartijen, maatschappelijke instanties, zowel op gemeentelijk als op regionaal en landelijk niveau.. Hieronder worden de belangrijkste beleidskeuzes die we in de Nota Grond bdleid maken, opgesomd. Wettelijk Instrumentarium Ons beleid van de gemeente Houten is om zoveel mogelijk anterieur te contracteren, door middel van exploitatieovereenkomsten dan wel samenwerkingsovereenkomsten. Tegelijkertijd zetten wij de mogelijkheden van de Wro, waaronder de Grex-wet, in als stok achter de deur om te komen tot maximaal kostenverhaal binnen projecten die zich hiervoor lenen. Wij willen in de eerste instantie gronden verwerven op basis van minnelijke verwerving. We willen de onteigeningswet parallel aan het minnelijke traject inzetten, daar waar dat wenselijk is ten behoeve van het maatschappelijk belang en/of een onaanvaardbaar risico kan optreden voor de voortgang van een project

3 -3- Gemeentelijk instrumentarium Aankoop, tijdelijk beheer, verkoop Naast het wettelijk instrumentarium, wordt ook het gemeentelijk instrumentarium ingezet, met als doel een optimale regie en de kans op verdienend vermogen van de grondexploitatie. Planmatige verwerving is aan de orde, als de verwervingskosten gedekt kunnen worden in de betreffende grondexploitatie. De kosten maken deel uit van de grondexploitatie. Strategische verwerving is aan de orde als het dient om te sturen in de realisatie van maatschappelijke doelstellingen of het voorkomen van ongewenste otnwikkelingen Van strategische aankopen wordt vooraf het risicoprofiel bepaald en wordt aan de hand van dit risicoprofiel door het college bepaald of de aankoop verantwoord is. De gemeenteraad stelt een strategisch verwervingsbudget beschikbaar ten behoeve van strategische aankopen; de omvang van het strategisch verwervingsbudget wordt jaarlijks, aan de hand van de geactualiseerde risicoprofielen en de beschikbare middelen in het weerstandsvermogen, bepaald. Hiermee wordt het systeem dynamisch. Daarbij geldt als spelregel dat het gezamenlijk risicoprofiel van het strategisch bezit mag nooit meer zijn dan 10% van het weerstandsvermogen grondexploitatie en dat iedere afzondelijke aankoop het bedrag van 2,5 mln niet te boven mag gaan. Voor aankopen boven dat bedrag is vooraf een raadsbesluit nodig. We gaan actief om met de objecten die we in tijdelijk beheer hebben, dat wil zeggen dat we, afhankelijk van de termijn waarop de grond beschikbaar moet zijn, het financiële resultaat van zelf beheren, dan wel in gebruik geven/verhuren aan derden tegen elkaar afwegen. Het voortgezet gebruik door de verkoper heeft, in geval wordt gekozen voor het tijdelijk in gebruik geven, de voorkeur. Uitgangspunt van het grondprijzenbeleid van de gemeente Houten is een marktconforme grondprijs. In de vastgestelde grondexploitatie liggen de grondprijzen vast voor de verschillende commerciële en niet-commerciele functies. Als vervolgens, bijvoorbeeld vanuit sectorale beleidsdoelstellingen, grondprijsverlaging noodzakelijk wordt geacht, dan moet zorgvuldig worden afgewogen of deze subsidiëring het best kan plaatsvinden via de grondprijs (objectsubsidie), of via doelsubsidie. Bij het bepalen van de grondprijzen in de gemeente worden residuele berekeningen als uitgangspunt genomen. Daarnaast wordt gekeken of de uitkomsten van deze berekeningen marktconform zijn (comparatieve methode). Dit leidt tot de grondprijzennota die, afhankelijk van de marktsituatie, minimaal tweejaarlijks wordt herijkt. Indien we grip wil houden op gevoelige en toekomstige bestemmingen wordt gebruik gemaakt van erfpacht als gronduitgiftevorm. We gaan onderzoeken, of erfpacht een geschikt instrument is om in te zetten voor de uitgifte van grond voor woningen in de sociale sector Voortaan wordt de koopgarantregeling, of een andere vorm van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, ingezet als instrument om koopwoningen, die voor een bepaalde doelgroep zijn bedoeld, zo lang mogelijk binnen die doelgroep te kunnen aanbieden We voeren een overhoekenbeleid; het bestaande beleid wordt geëvalueerd met als doel een eenduidige en actueel overhoekenbeleid voor de totale gemeente kan worden op te stellen Grondexploitatie Binnen de grondexploitatie van Houten, bestaande uit de hoofdgrondexploitaties Stedelijk, Landelijk en Eiland van Schalkwijk is sprake van verevening. De verevening vindt in de eerste instantie plaats binnen de hoofdgrondexploitatie. Deelgrondexploitaties met een negatief saldo worden verevend met deelgrondexploitaties met een positief saldo. Eventueel gewenste verevening van saldo s tussen hoofdgrondexploitaties loopt via het Weerstandsvermogen Grondexploitatie. Indien binnen grondexploitatiegebieden projecten of gebouwen worden ontwikkeld in opdracht ten behoeve van specifiek sectoraal beleid, dan wordt dit in principe

4 -4- niet ten laste van de grondexploitatie gebracht maar wordt gezocht naar dekking vanuit de betreffende sector. Over de strategische inzet van het weerstandsvermogen grondexploitatie zullen jaarlijks voorstellen aan de raad worden voorgelegd. Samenwerking Er wordt naar gestreefd, om samenwerkingsverbanden aan te gaan daar waar die effectief zijn, dus bijdragen aan het bereiken van onze ruimtelijke doelstellingen, en risico s beperken. Per situatie moet maatwerk worden gemaakt en bekeken worden welke samenwerkingsvorm de voorkeur geniet. Als uitgangspunt wordt gehanteerd, dat eerst wordt gezocht naar gemeenschappelijke belangen en samenwerking tussen betrokken publieke partijen, voordat met externe partijen wordt onderhandeld. Beoogd effect: Vaststellen van de Nota Grondbeleid, de vierde bouwsteen van het grondbeleid van de gemeente Houten. Hiermee richten we onze eigen gereedschapskist voor het grondbeleid in, en hebben daarmee een belangrijk middel in handen om onze ruimtelijke ambities te verwezenlijken. Argumenten: 1.1. De nieuwe ruimtelijke opgave vereist een nieuw grondbeleidsinstrumentarium De nieuwe ruimtelijke opgave is meer gedifferentieerd en minder eenduidig dan de Vinex opgave. Dit vereist een daarbij passend, gedifferentieerd, beleid Houten wil regie houden, ook bij beperkte verdiencapaciteit en hoge ambities De keuzes die we hebben gemaakt voor onze toekomstige ruimtelijke ontwikkeling, noodzaken ons tot het ontwikkelen van een grondbeleid dat ons op de huid is geschreven en tot een geraffineerde toepassing ervan 1.3. We komen hiermee tegemoet aan de behoefte van de raad om transparante kaders en beleidsuitgangspunten Naar aanleiding van het onderzoek van de rekenkamercommissie van begin 2008, heeft het college toegezegd op zo kort mogelijke termijn het grondbeleid gestalte te zullen geven. Participatie: Het betreft hier de vaststelling van zelfstandig gemeentelijk beleid, waarbij participatie niet aan de orde is, maar waar het bestuur wel informatie over verschaft. Communicatie: Over dit besluit is door middel van het persgesprek en een persbericht gecommuniceerd. Financiën: Grondexploitatie en weerstandsvermogen De financiële consequenties van de vaststelling van de Nota Grondbeleid zijn enerzijds gelegen in de grondexploitatie. Zoals geschetst onder financiele context staat het Weerstandsvermogen Vinex in de afbouwfase onder druk. Tegelijkertijd is het de intentie, dat het nieuwe weerstandvermogen ruimtelijke ontwikke ling een bruidsschat meekrijgt van het weerstandsvermogen Vinex. Daartoe moet eerst worden bepaald, wat het actuele resultaat van de grondexploitatie Vinex is en wat er nodig is als risicobuffer om op een verantwoorde wijze Vinex te kunnen afbo uwen. Immers, in het kader van afbouw Vinex moeten nog steeds zo n 2000 woningen op inmiddels binnenstedelijke locaties worden gebouwd, een substantiële opgave dus. Zoals het er nu naar uit ziet, komt het Weerstandsvermogen Vinex uit op ongeveer 7 mln. Op basis van een risicoanalyse van de afbouwtaak Vinex concluderen we, dat

5 -5- ongeveer de helft hiervan moet worden geoormerkt als risicobuffer afbouw. Dat betekent dat we nu, vooruitlopend op de definitieve afwikkeling van Vinex, 50% van het weerstandsvermogen Vinex op verantwoorde wijze kunnen inzetten als voeding voor het nieuwe algemene weerstandsvermogen grondexploitatie, ca. 3,5 mln dus. Dit jaar wordt, in de paragraaf Weerstansvermogen Grondexploitatie, voor de laatste keer gerapporteerd volgens de oude Vinex-grondexploitatiesystematiek. Vanaf 2009 wordt vanuit de nieuwe systematiek gerapporteerd. Het nieuwe weerstandsvermogen kan op termijn verder worden gevuld met positieve saldi vanuit de hoofdgrondexploitaties en/of met dotaties vanuit de algemene reserves van de gemeente. Dit weerstandsvermogen kan dienen als voorziening voor grondexploitaties met een negatief saldo die de komende tijd in exploitatie kunnen worden genomen. Ook kan het dienen als risicoafdekking voor het str ategisch bezit en kan het ingezet worden als lump-sum bijdrage in regionale ontwikkeling. Jaarlijks wordt over de stand van het Weerstandsvermogen gerapporteerd in de Notitie Weerstandsvermogen en in de paragraaf Weerstandsvermogen Grondexploitatie, die onderdeel uitmaakt van de Jaarrekening. Zoals vastgelegd in het Reglement Grondzaken worden op dat moment aan de raad ook de keuzes voorgelegd over de strategische inzet van het weerstandsvermogen grondexploitatie. Personele capaciteit Anderzijds kan de extra capaciteit die bij de afdeling POW nodig is om het nieuwe grondbeleid te implementeren, financiële consequenties hebben. Het gaat dan niet om de capaciteit van POW ten behoeve van projecten, deze wordt immers ten laste van de exploitatie gebracht. Het gaat om de capaciteit die nodig is voor de uitvoering van het beleid, met name bij het onderdeel planeconomie. Door de planeconomen moeten exploitatieplannen, risicoanalyses en voortgangsrapportages worden gemaakt. De verwachting is, dat hiervoor 1 fte extra bij het onderdeel planeconomie nodig is. Dit is 0,5 fte vervanging van externe inhuur, en een uitbreiding met 0,5 fte. Pas als we daadwerkelijk aan de slag gaan, is het mogelijk de personele consequenties in te schatten. Bij vaststellling van het Reglement Grondzaken is afgesproken, dat we de nieuwe werkwijze, voortkomend uit de implementatie van het nieuwe beleid, na een jaar zullen evalueren. Onderdeel van de evaluatie is ook de benodigde capaciteitsinzet Houten, (datum) het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten de secretaris, de burgemeester, J. Wiegel C.H.J. Lamers Bijlagen die voor de leden van de raad ter inzage liggen op de gebruikelijke wijze: Meegezonden bijlagen bij dit voorstel: Nota Grondbeleid

6 -6-

7 Raadsbesluit Nr De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 10 maart 2009 nr. BWV gelezen en besluit; 1. De Nota Grondbeleid Houten vast te stellen. Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op De raad van de gemeente Houten, de griffier, de voorzitter, P.M.H. van Ruitenbeek C.H.J. Lamers