Vastgoedvisie. Kiezen voor kernsteden. Kantorenmarkt en economie opname en aanbod in m 2 v.v.o. (x 1.000) 9.000

Transcriptie

1

2

3 Vastgoedvisie Vastgoed is ook emotie, het is meer dan een hoeveelheid te exploiteren stenen. Deze emotie komt terug in de analyse van de cijfers en typeringen van problemen en kansen. Aan het einde van de vorige eeuw was het sentiment in de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt bijzonder positief. Vanaf 2008 wordt wellicht te zwart-wit gedacht. Hoewel de gevolgen ook tot uiting komen in de winkel-, woning- en logistieke markt, is de ontwikkeling het sterkst in de kantorenmarkt. Veelal wordt betoogd dat de economische crisis de oorzaak is van het overaanbod aan kantoren, maar de cijfers tonen aan dat de aanzet van het probleem zijn oorsprong vindt in Vanaf 2001 raken aanbod en vraag steeds meer uit balans en daardoor is er een gestaag groeiende aanbod-opnameratio (zie figuur 1). De oorzaak is simpel: er is teveel gebouwd in relatie tot de ontwikkeling van de vraag. De conclusie is dat een gedeelte van het aanbod nooit meer als kantoorruimte zal worden gebruikt. Dat betekent ook dat voor een gedeelte van het aanbod geen andere optie zal zijn dan sloop. Voor sommige kanshebbende gebouwen in de kernsteden zijn er mogelijkheden tot vermindering van het overschot aan kantoorgebouwen door deze te transformeren naar een andere functie. Dat zijn dan wel functies waarvoor dezelfde stedelijke voorzieningen een voorwaarde zijn. Niemand wil bijvoorbeeld wonen op een industrieterrein. Twee jaar geleden heeft DTZ Zadelhoff een verdeling gemaakt van aanbod dat kansrijk, kanshebbend en kansarm is. De verdeling biedt een nuancering van de toen steeds vaker opkomende gedachte dat elke vierkante meter leegstand ook een vierkante meter probleem is. In dit rapport beschouwen we de problematiek en de kansen door de markt onder te verdelen in kernsteden en hun regio. Die kernsteden hebben, ieder op eigen schaal, een periferie waar in vergelijking met de kernstad sprake is van sterker toenemende leegstand. We constateren dat de al eerder ingezette tendens, dat kernsteden steeds belangrijker worden als het gaat om de kantooropname, zich versneld doorzet. Dat maakt de uitdaging bij het oplossen van het overaanbod in de periferie groter dan in de kernstad. Archimedeslaan, Utrecht Kantorenmarkt en economie opname en aanbod in m 2 v.v.o. (x 1.000) Opname (l.) Aanbod (l.) BBP (r. %) Aanbod-opnameratio (r.) Figuur 1 3 Kiezen voor kernsteden

4

5

6 Opname kantoren G4 als aandeel van landelijke opname (in %) Aanbod-opname ratio kern periferie en Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland G5 Satelliet G5 Amsterdam Diemen Den Haag Zoetermeer Rotterdam Capelle a/d IJssel Utrecht Nieuwegein Eindhoven Son en Breugel

7 Aanbod-opnameratio in Amsterdam per deelgebied Centrum Zuidas Centrumgebied Zuidoost Zuidelijke IJ-oever en IJburg Amstel Business Park Noord Zuidoost Paasheuvelweggebied Teleport - Sloterdijk Buitenveldert Westas

8

9 Vastgoedbeleggingsmarkt: Nederland in Europees perspectief In tegenstelling tot de gebruikersmarkt is op de beleggingsmarkt sprake van veel dynamiek. Na een aantal jaren van neergaande beleggingsvolumes constateren wij dat het investeringsvolume groeit. Het investeringsvolume in commercieel vastgoed in Nederland is met EUR 5,5 miljard 28% hoger uitgekomen dan in De markt wordt nog steeds bepaald door enkele grotere transacties. Leken de transacties de afgelopen jaren meer incidenten, nu lijkt er een stroom van transacties op gang gebracht. Vooral met de komst van durfinvesteerders, die grote portefeuilles kopen, is een trend ingezet die ook komend jaar zal doorzetten. Opvallend is dat hierbij sprake is van een grensoverschrijdende dynamiek. Daar waar de afgelopen jaren het investeringsvolume werd gedomineerd door Nederlandse beleggers zien wij nu een grote diversiteit aan buitenlandse investeerders. Op de beleggingsmarkt geldt dat sprake is van een vergelijkbare dynamiek-keten als op de Nederlandse gebruikersmarkt. Deze keten begint op globaal of continentaal niveau. Tijdens de crisis lag in Europa de focus op het vastgoed in Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk. Hoewel banken nog steeds relatief weinig krediet verstrekken, zien wij dat de hoeveelheid kapitaal dat een weg zoekt naar vastgoed enorm toeneemt. Dynamiek-keten t ess Park Beleggingsmarkt Europa / Nederland Toplocaties overige kernsteden en secundaire locaties Amsterdam Londen Parijs Frankfurt Amsterdam Brussel Stockholm Opvallend is dat tot voor kort de Duitse beleggers voor het grootste gedeelte de buitenlandse investeringen in Nederlands vastgoed voor hun rekening namen. Nu is sprake van een grotere diversiteit. Voornamelijk Angelsaksische investeerders slaan hun slag in de Nederlandse kantorenmarkt. Zij zijn sterk gericht op kantoren (vaak portefeuilles) op goede locaties in kernsteden. Toch blijft ook een aantal Duitse investeerders onverminderd geïnteresseerd in Nederlandse kantoren. Zij lijken bijna uitsluitend geïnteresseerd in vastgoed in Amsterdam (figuur 5). Qua rendement vormen de kwalitatief hoogwaardige kantoren op de Zuidas immers een goed alternatief voor de kantoren in Londen West End en het CBD van Parijs. Het aandeel Amsterdam van het totale investeringsvolume kwam hierdoor in 2012 al uit op 21% en in 2013 zelfs op 32%. Het is te verwachten dat van de toenemende interesse in Amsterdam uiteindelijk ook andere kernsteden en regio s in Nederland profiteren. Zij vormen net als op de gebruikersmarkt de volgende schakel in de dynamiek-keten. Op dit moment is de concurrentie voor het beschikbare kwalitatief hoogwaardige vastgoed op de populaire locaties in Amsterdam groeiende, waardoor beleggers met hogere rendementseisen zich gaan focussen op gebieden waar minder concurrentie is en waar het vastgoed relatief gunstig is geprijsd. Goed nieuws voor bijvoorbeeld de IJ-oevers in Amsterdam, het stationsgebied in Utrecht, het Rotterdam Central District, het centrum van Eindhoven en het Paleiskwartier in Den Bosch. Zuidas Centrum Centrumgebied Zuidoost De Omval Molenwerf, Haarlemmerweg, Amsterdam Doordat de concurrentie toeneemt, zoekt een aantal beleggers heil in andere gebieden dan de traditionele hotspots Londen, Parijs en Frankfurt. Daardoor neemt ook de dynamiek in de omringende landen toe. Het vastgoed in deze landen is relatief gunstig geprijsd en beleggers gaan op zoek naar hogere rendementen en zijn bereid vastgoed en locaties met een hoger risicoprofiel te accepteren. Hoogste percentage buitenlandse investeerders in Nederland sinds 2007 Deze opleving is voor een groot deel te danken aan de toegenomen activiteit van buitenlandse investeerders. Zij zorgden voor circa 40% van het investeringsvolume en dat is het hoogste percentage sinds Aandeel landelijke investeringsvolume in Amsterdam (in %) Figuur 5 9 Kiezen voor kernsteden

10 Kwaliteit vastgoed bepalend In het Verenigd Koninkrijk neemt sinds het uitbreken van de financiële crisis zowel op de gebruikersmarkt als op de beleggingsmarkt het verschil tussen toplocaties en secundaire locaties toe. Ook in Nederland nemen de verschillen toe. Het lijkt erop dat de tijdelijkheid van de levenscyclus van vastgoed wordt ingeprijsd. Voor een kansrijk kantoor dat lang zijn functie behoudt, wordt nog steeds door Duitse investeerders een scherp rendement betaald. In enkele gevallen lijkt zelfs weer sprake van een bruto aanvangsrendement dat zich kan meten met het hoogtepunt van de markt in Omdat topgebouwen op toplocaties schaars zijn er is immers niet veel nieuw gebouwd is dan weer sprake van concurrentie en lopen prijzen op. Tegelijkertijd is zeker in vergelijking met voorgaande jaren namelijk ook veel meer kapitaal beschikbaar voor investeringen in (Nederlands) vastgoed. De Angelsaksische durfinvesteerders hebben meer belangstelling voor kanshebbende kantoren, die met een kwaliteitsimpuls kansrijker kunnen worden gemaakt. Ook omdat deze gebouwen vaak in portefeuilles worden verkocht, staan de prijzen van deze gebouwen wel onder druk. Kansarm vastgoed lijkt verder in een neerwaartse spiraal te zitten. Hier telt geen rendement maar wordt de prijs bepaald per vierkante meter. Dit is soms niet veel meer dan enkele tientallen euro s. Deze verschillen in prijs en de keuze voor vastgoed komen ook terug in de interesse van beleggers voor verschillende segmenten van de markt. Binnen de kantorenmarkt komen de verschillen nu duidelijk tot uiting. Maar we zien ook verschillen tussen de diverse sectoren. Er is een stuk minder geïnvesteerd in retail. Werd dit in het verleden vaak veroorzaakt door een gebrek aan beleggingsaanbod, nu lijkt de onzekerheid in het winkellandschap een rem op investeringen te vormen. Logistiek vastgoed daarentegen lijkt populair als nooit tevoren. Opvallend vaak gedreven door kapitaal uit grondstofrijke landen (Canada, Noorwegen, Rusland). De gebruikersmarkt is vrij stabiel en de goede locaties zijn makkelijk te onderscheiden. Dit geldt voor Europa maar ook voor Nederland. De positie van Nederland in de logistieke keten is onomstreden (zie pagina 16). Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume per jaar naar vastgoedsegment (x miljoen EUR) Ook woningen blijven onverminderd populair bij beleggers. Er is opnieuw sprake van een groot volume aan investeringen in woningcomplexen. Binnen dit segment worden de prijsverschillen groter. Buiten de kernsteden en groeigebieden staan de prijzen onder druk. Kwaliteitsimpuls taxaties Het platform taxateurs en accountants (PTA) heeft 28 aanbevelingen gedaan die moeten zorgen voor een nieuwe kwaliteitsimpuls in het waarderen van vastgoed in Nederland. Kwaliteitsborgingen in het proces bevorderen een toenemende kans op een kwalitatief goede taxatie en dat is goed voor het vertrouwen. Voor een goede waardering van de marktwaarde zijn referenties nodig. In de huidige markt vinden minder transacties plaats dan vroeger. Inmiddels zijn de redenen waarom een transactie niet heeft plaatsgevonden een even belangrijk referentiekader. Er worden in Nederland transacties gerealiseerd, die qua prijsniveau lager liggen dan de grondprijs. Voorbeelden hiervan zijn gebouwen in Emmen en Schoonebeek, die voor enkele tientallen euro s per vierkante meter werden verkocht. Deze voorbeelden lijken te illustreren dat de bodem in Nederland is bereikt. De eindwaarde van vastgoed is het toekomstig nut, dat is altijd zo geweest. Het toekomstig nut wordt nu door de markt echter anders ingeschat dan voorheen. Strengere eisen aan waardering van vastgoed Toezichthouders willen meer inzicht in de risico s van vastgoedfinancieringen en daarmee dus inzicht in de marktwaarde van het vastgoed in verhouding tot de hoogte van de uitstaande financieringen. De Nederlandsche Bank is, aangespoord door de Europese Centrale Bank, strengere eisen gaan stellen ten aanzien van de risicoanalyse van vastgoedfinancieringen die door Nederlandse banken zijn verstrekt. Banken worden hierdoor verplicht frequenter en kwalitatief beter te taxeren met hulp van externe taxateurs Figuur 6 Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overige Kiezen voor kernsteden 10

11

12 Woningbeleggingen: Nu ook buitenlandse interesse voor Nederlandse woningen Net als vorig jaar zorgen aan- en verkopen van woningcomplexen na kantoren (35%) voor het op één na grootste segment op de Nederlandse beleggingsmarkt. Met een aandeel van 27% is in totaal EUR 1,5 miljard in woningen geïnvesteerd. Vooral Nederlandse particuliere en institutionele beleggers zijn actief. Institutionele beleggers verkopen oudere woningcomplexen uit de jaren 70, 80 en 90 en kopen nieuwe complexen van projectontwikkelaars. Doordat de verkoop van particuliere koopwoningen sterk is afgenomen, maken projectontwikkelaars deze doorgaans minder lucratieve keuze. De Nederlandse instituten maken daarbij heldere keuzes in kwaliteit en vooral locatie. Ook hier zien wij duidelijk het verschil tussen kernsteden en groeigebieden en de locaties die daarbuiten vallen. De verwachting was dat veel beleggers zouden kunnen kopen van woningcorporaties. Zij kunnen nu meer verkopen vanwege de gewijzigde Ministeriële regelgeving. In de praktijk is echter zichtbaar dat corporaties vooral veel aan elkaar verkopen of ervoor kiezen woningen individueel uit te ponden. Daarnaast sluit de vraag van beleggers vaak niet aan op het aanbod van corporaties. Ook woningen in kernsteden populair De interesse voor woningen kent duidelijk geografische voorkeuren. In 2013 constateren we een toenemende aantrekkingskracht van de volgende gebieden: 1. Grote steden noordvleugel Randstad (Amsterdam, Utrecht, Haarlem, Hilversum). 2. Middelgrote steden (> inwoners) met monumentaal centrum (Groningen, Zwolle, Enschede en Maastricht). 3. Grote steden zuidvleugel Randstad (Rotterdam, Den Haag) 4. Overige middelgrote steden (> inwoners). Ook in de woningbeleggingsmarkt worden de stedelijke centrumlocaties aantrekkelijker gevonden, dan de woningen in de stadsranden. Als beleggingsproduct blijft er een voorkeur voor grondgebonden woningen boven appartementen. In 2013 constateren we een groeiende interesse van private equity partijen zowel van binnen als van buiten Nederland. De interesse vanuit het buitenland wordt gewekt door de grote volumes (vaak portefeuilles), die in de markt worden aangeboden. Enkele grote Duitse beleggers hebben daadwerkelijk aankopen gedaan tegen voor Nederlandse beleggers vergelijkbare prijsniveaus. Angelsaksische beleggers tonen ook concrete interesse, maar zijn vooral opportunistisch van aard met dito prijsverwachtingen. De verwachting is dat de eerste transacties van deze beleggers niet lang meer op zich laten wachten. Door de komst van deze relatief nieuwe spelers verandert de dynamiek op de woningmarkt. Investeringsvolume naar segment 2013 (in %) 14% 27% Figuur 7 11% 13% 35% Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overige Nederland Kiezen voor kernsteden 12 Perzikstraat, Assen

13 13 Kiezen voor kernsteden

14 Kiezen voor kernsteden 14

15 Winkelen Warenhuis De Bijenkorf verraste dit jaar vriend en vijand door vijf van de twaalf winkels te sluiten, hoewel ze allemaal winstgevend zijn. In een interview gaf CEO Giovanni Colauto aan de successtory van Amsterdam over heel Nederland te willen kopiëren. De vijf te sluiten filialen voldoen onvoldoende aan de voorwaarden van premium excellence, waarmee de focus komt te liggen op zeven flagshipstores en een webshop van internationaal topniveau. Kalverstraat In Amsterdam gebeurt het, ook op het gebied van retail. Meer dan ooit is het trendsettende karakter van de stad bepalend voor de vestigingsplaatsstrategie van retailers. Dat geldt vooral voor het internationale grootwinkelbedrijf. Als een winkelketen naar Nederland komt, wordt de eerste winkel in Amsterdam geopend. Daarna richt het vizier zich op andere steden. Zo opende het Spaanse Inditex in 2001 haar eerste ZARA winkel in de Kalverstraat in Amsterdam. In de jaren daarop heeft de keten 25 winkels geopend in 22 Nederlandse steden. Primark, Mertropolestraat, Almere Belangrijke kernen voor retailers Retailers selecteren alleen nog maar steden met een groot potentieel bereik (het verzorgingsgebied neemt toe). Daarnaast moeten bezoekers lang en prettig in een winkelstad kunnen verblijven. Hierbij wordt de combinatie gezocht van prettig wonen, werken en gevarieerd winkelen. Joel Kotkin (professor urban development aan de Chapman University in Orange, Californië) omschrijft deze combinatie met het begrip Boutique City. De verblijfsfunctie van een stad in combinatie met de aanwezigheid van goede winkelpanden in winkelstraten met veel passanten zijn essentieel voor retailers. Minder passanten Net als op de kantorenmarkt is op de winkelmarkt sprake van minder vraag, waardoor juist de beste locaties belangrijker worden. De passantenstromen zijn tussen 2005 en 2012 met gemiddeld tien procent afgenomen, blijkt uit cijfers van Locatus. Door de recessie zijn bestedingen van consumenten teruggelopen en de toegenomen verkopen via internet zijn mede debet aan de structurele afname van het aantal passanten. Winkeliers anticiperen op deze daling door alleen nog maar in de beste winkelstraat van een stad gevestigd te willen zijn. Hierdoor neemt de druk op de A1-locatie in Boutique Cities toe. Deze toenemende vraag naar de beste winkelpanden zorgt op deze locaties voor een stabiel of zelfs stijgend winkelhuurprijsniveau. Fast Fashion Doordat winkeliers in branches zoals kleding, steeds sneller moeten inspelen op de trends van het moment, richten zij zich op nieuwe productieconcepten zoals Fast Fashion. Hierdoor ligt een product steeds sneller van de tekentafel in de winkel. Deze kortere Bijenkorf, Amsterdam omlooptijd van collecties maakt een plek op de beste A1-locatie noodzakelijk, omdat dit de winkeliers verzekert van passanten. Daardoor zijn zij bereid een hogere huurprijs te betalen. Koppositie voor Amsterdam Het Amsterdamse kernwinkelgebied (A1 plus omliggend gebied) is de belangrijkste winkelconcentratie van Nederland. Van alle steden in Nederland is het verzorgingsgebied hier het grootst en bovendien heeft Amsterdam een grote aantrekkingskracht op winkelende dagjesmensen uit heel Nederland en delen van Duitsland en België. De strijd om de beste locaties manifesteert zich in Amsterdam het duidelijkst. Een strijd waaraan ook de grote internationale retailers meedoen. De concentratietendens zal ertoe leiden dat vooral in de vier grote steden (Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam) en daarnaast ook Maastricht, winkelen deel uitmaakt van een dagje uit. De bezoekers zullen dan ook van verder komen en meer besteden aan luxere producten. De combinatie van beleving en een gevarieerd winkelaanbod zal ten koste gaan van de huidige winkelsteden in de provincie. De sluiting van De Bijenkorf-vestigingen is hiervan het eerste concrete signaal. 15 Kiezen voor kernsteden

16

17

18

19

20