Concept tekst prestatieafspraken gemeente Waterland. Prestatieafspraken

Transcriptie

1 Concept tekst prestatieafspraken gemeente Waterland Prestatieafspraken Inleiding In deze prestatieafspraken zijn de afspraken vastgelegd die de gemeente Waterland en de corporaties Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam, Eigen Haard, Intermaris, Wooncompagnie en Woonzorg Nederland afspreken over hun bijdragen aan het wonen en de kwaliteit van de leefomgeving in Waterland. Dat doen ze vanuit een gezamenlijk streven naar de verdere ontwikkeling van Waterland als aantrekkelijke woongemeente. De gemeente en de corporaties zien de kwaliteit van wonen en leven als doelstelling van het beleid. In deze prestatieafspraken zijn de bijdragen van de zes partijen aan deze doelstelling benoemd. Artikel 1. Begripsbepalingen In deze prestatieafspraken wordt verstaan onder: a. Prijzen woningvoorraad a.1. Sociale huur: woning met een subsidiabele huur tot de huurtoeslaggrens. a.2. Sociale koop: sociale koopwoning: een woning met een aanschafwaarde van maximaal tweeduizendvijfhonderd euro ( 2.500,00) per vierkante meter gebruiksvloeroppervlak, een totale aanschafwaarde van tweehonderdduizend euro ( ,00) niet overschrijdende. a.3. Sociale koop-plus: een sociale koopwoning als bedoeld in artikel a.2. een totale aanschafwaarde van tweehonderdvijfentwintigduizend euro ( ,-) niet overschrijdende. a.4. Vrije Sector: alle huurwoningen met een subsidiabele huurprijs boven de 664,66 per maand (prijspeil 2013). a.5. Sociale huur-plus: alle huurwoningen met een huurprijs tussen de 664,66 en (bedrag nog nader te bepalen) per maand. b. Maatschappelijk Vastgoed Gebouwen waar maatschappelijke functies gehuisvest zijn en/of maatschappelijke activiteiten plaatsvinden (eventueel aangevuld met commerciële functies), bijvoorbeeld brede scholen, kinderopvang, welzijnsinstellingen, sportvoorzieningen, wijkcentrum, wijksteunpunten, etc.). c. Nul-tredenwoning Een nul-tredenwoning is een woning die zonder trappen van buitenaf bereikbaar is en waarbij zogenaamde 'primaire ruimtes' (de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken. d. Huishouden Een alleenstaande met of zonder kinderen, dan wel twee personen met of zonder kinderen die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. e. Primaire doelgroepen van beleid Huishoudens met een laag inkomen. Voor de inkomensgrenzen wordt aangesloten bij de grenzen uit de Wet op de Huurtoeslag. Per 1 januari 2013 gelden de volgende inkomensgrenzen: Alleenstaand jonger dan 65 jaar: ,- Alleenstaand ouder dan 65 jaar: ,66 Meerpersoonshuishouden jonger dan 65 jaar: ,- Meerpersoonshuishouden ouder dan 65 jaar: ,15 f. Doelgroepen voor de woningtoewijzing Doelgroepen zoals die genoemd zijn in het BBSH. 1

2 g. Seniorenlabel (regionaal) Woonruimte die is aangewezen voor de huisvesting van ouderen, wordt met voorrang toegewezen aan woningzoekenden die tenminste 55 jaar of ouder zijn of aan huishoudens waarvan ten minste één van de leden 55 jaar of ouder is. h. Jongerenlabel In het regionale convenant Woonruimteverdeling is een label voor jongerenhuisvesting gedefinieerd. Woningen waarvoor dit label geldt, worden uitsluitend toegewezen aan woningzoekenden met een leeftijd onder de 26 jaar, die niet zijn ingeschreven voor een studentenwoning. i. Starter Een starter op de woningmarkt is een persoon die voor het eerst de woningmarkt betreedt en geen zelfstandige woning achterlaat. Het kan dus enerzijds gaan om een jonger iemand, maar ook bijvoorbeeld om iemand die een echtscheiding achter de rug heeft en een andere woning zoekt. Onder starters op de koopwoningmarkt wordt een ieder verstaan die voor het eerst een woning wil gaan kopen. Artikel 2. Algemene uitgangspunten 2.1. De bedragen genoemd in de artikelen 1.a, 1.e en f en 3.a worden van rechtswege aangepast aan de jaarlijkse wijziging van de huurtoeslaggrens De volgende beleidsdocumenten liggen ten grondslag aan de prestatieafspraken: a. Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013; b. Het Volkshuisvestingsplan gemeente Waterland ; c. De nota Grondbeleid gemeente Waterland 2012; d. WMO-beleidsplan ; Waterland voor elkaar; e. AWM, missie a. Convenant Woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013 In het convenant is de woonruimteverdeling in de Stadsregio geregeld. 2.2.b. Volkshuisvestingsplan De voornaamste conclusies van het Volkshuisvestingsplan zijn: De groep middeninkomens met een inkomen tot ,- bruto is op de woningmarkt tussen wal en schip beland. Deze groep komt sinds januari 2011 niet meer in aanmerking voor woningtoewijzing in de sociale sector, door de regel dat 90% van de woningen wordt toegewezen aan mensen met een inkomen tot ,-. Mensen met een hoger inkomen komen dus niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, terwijl het kopen van een huis vaak niet haalbaar is. Deze groep is aangewezen op huurwoningen in het middensegment. Deze woningen zijn schaars binnen de gemeente. 40% van alle bewoners van een sociale huurwoning binnen de gemeente kan vanwege de inkomensgrens geen aanspraak meer maken op een woning in de sociale sector. Deze groep stroomt, mede om die reden niet door. Van deze 40% heeft 25% een inkomen dat hoger ligt dan ,-. De ervaring heeft ook geleerd dat ouderen zo lang mogelijk thuis willen blijven wonen, totdat het niet meer gaat. Het beleid in de zorg is er op gericht om ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Het gevolg is dat zij niet doorstromen naar andere woningen. Uit eigen onderzoek van de gemeente is gebleken dat er binnen de gemeente een grote vraag is naar jongerenwoningen. 2

3 2.2.c. De nota Grondbeleid gemeente Waterland 2012 In de nota Grondbeleid is het gemeentelijk beleid over samenwerkingsverbanden bij planontwikkeling, de definitie van sociale woningbouw en de bijdrage in de gemeentelijke projectkosten vastgelegd. 2.2.d. WMO-beleidsplan In dit beleidsplan staan de gemeentelijke beleidsvoornemens voor het wonen en de leefomgeving voor kwetsbare doelgroepen. Artikel 3. De prestatieafspraken Wij onderscheiden voor de prestatieafspraken de volgende thema s: A. Doelgroepen voor woningtoewijzing; B. Differentiatie van de woningvoorraad; C. Opdrachtgeverschap bij nieuwbouw; D. WMO en Wonen, zorg en welzijn; E. Leefbaarheid. 3.A. Doelgroepen voor woningtoewijzing Sinds 1 januari 2011 is Europese regelgeving van toepassing. Dit betekent dat de corporaties 90% van alle sociale huurwoningen moet toewijzen aan inkomens tot ,-. De corporaties zullen een groot deel van de overige 10% middels een regionaal label toewijzen aan gezinnen met minimaal één kind aan inkomens boven de ,-. De gemeente streeft naar het bieden van goede woonmogelijkheden voor diverse groepen woningzoekenden op de woningmarkt binnen de gemeente Waterland. De gemeentelijke doelgroepen staan genoemd op pagina 5 van het Volkshuisvestingsplan en bij artikel 1e en 1f van de prestatieafspraken. 3.A.1. Woonruimteverdeling 70% van alle sociale huurwoningen wordt met voorrang aangeboden aan ingezetenen van de gemeente Waterland of binding met de gemeente Waterland. Dit is conform het Convenant Woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam De lokale beleidsruimte voor de gemeente Waterland blijft ongewijzigd. 3.A.2. Maatwerkregeling op grond van het Convenant Woonruimteverdeling voor de corporaties Corporaties hebben het recht om 5% van de woningen ten behoeve van maatwerk, toe te wijzen. De ruimte die niet wordt benut schuift door naar de regionale ruimte. De corporaties rapporteren achteraf aan de gemeente hoe deze ruimte is ingezet. De corporaties beoordelen elke situatie apart. 3.B. Differentiatie van de woningvoorraad 3.B.1. Jongerenwoningen De gemeente Waterland streeft er naar om minstens 20 jongerenwoningen te bouwen in de periode tot Burgemeester en wethouders en corporaties kunnen, krachtens het convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam, in overleg woonruimten aanwijzen die uitsluitend of met voorrang zullen worden toegewezen aan jongeren tot 26 jaar.. In de gemeente Waterland worden woningen die hiervoor naar aard en grootte geschikt zijn gelabeld als jongerenwoning, mits de locatie van de woning hiervoor geschikt wordt geacht. Hierbij gaat het ook om bestaande bouw. Afgesproken wordt om dit onderwerp in het komende jaar nader uit te werken. 3

4 3.B.2. Verkoop huurwoningen De corporaties hebben aangegeven dat de verkoop van sociale huurwoningen nodig is om te zorgen voor de benodigde financiële middelen en rekenen het tot hun eigen bedrijfsvoering. Jaarlijks wordt vooraf een overzicht verzonden aan de gemeente, welke woningen per corporatie in de verkoop worden gedaan en vindt achteraf een rapportage plaats van het aantal verkochte woningen. De volgende woningen zullen niet worden onttrokken aan de sociale voorraad: Jongerenwoningen. Ouderenwoningen. In bijzondere gevallen zal er overleg plaatsvinden tussen de desbetreffende corporatie en de gemeente. 3.B.3. Grondprijzen voor sociale (koop)woningen. Per project en programma wordt bekeken hoe de residuele grondprijsberekening uitvalt conform de nota Grondbeleid. Deze worden met de projectkosten doorberekend aan de corporatie. Voor de projectkosten geldt dat in de nota Grondbeleid is vastgesteld dat voor sociale woningbouw de bijdrage van de ontwikkelaar in de gemeentelijke projectkosten is vastgesteld op een prijs per woning van 3.000,-. 3.C. Opdrachtgeverschap nieuwbouw Het huidige gemeentelijke beleid is gericht op gelijke behandeling van corporaties en commerciële ontwikkelaars binnen de door de gemeente geformuleerde uitgangspunten. Voor locaties die bestemd zijn voor een substantieel deel sociale huurwoningen kunnen zowel corporaties als ontwikkelaars inschrijven. De gemeente komt per project/locatie met een goede nota van uitgangspunten met daarin specifieke eisen op het gebied van het beheer van de woningen en verantwoordelijkheden ten aanzien van de leefomgeving. Bij gelijke beoordeling van de plannen weegt de gemeente de maatschappelijke bijdrage zoals bijvoorbeeld investeringen in leefbaarheid, de woonkwaliteit etc. van de betreffende partij mee in haar afweging. Corporaties verwerven het opdrachtgeverschap in onderlinge concurrentie.. Een commerciële ontwikkelaar kan ook zelf een corporatie zoeken als partner bij een project. 3.C.1. Achtervangovereenkomst met de corporaties Met de ongelimiteerde achtervangovereenkomst neemt de gemeente deel aan de garantiestructuur. Door het innemen van de achtervangpositie ondersteunt de gemeente de corporaties bij de uitoefening van de taak op het gebied van sociale huisvesting. 3.D. WMO, wonen, zorg en welzijn 3.D.1 Toename woningvoorraad voor mensen met een zorgvraag In verband met de toenemende vergrijzing dient de woningvoorraad voor mensen met een zorgvraag waar mogelijk toe te nemen. Dit kan door nieuwbouw, maar ook door het aanpassen en opplussen van de bestaande woningen. De toegankelijkheid en voorzieningen in de woonomgeving worden meegenomen in de keuze voor het al dan niet ontwikkelen of aanpassen van een complex woningen. De gemeente en de corporaties streven er naar om per bouwlocatie/project te bekijken of er nog woningen voor specifieke doelgroepen gerealiseerd kunnen worden. Aangezien de gemeente zelf geen actief grondbeleid voert, is de gemeente afhankelijk van de markt. Er vindt net als met ontwikkelaars overleg plaats met zorgaanbieders over de mogelijkheden voor zorgwoningen binnen het woningbouwprogramma. 4

5 3.D.2. Voorkomen woninguitzetting en schuldhulpverlening In de vorige periode is een stappenplan opgesteld als er sprake is van huurachterstanden. Dit stappenplan is nog steeds van toepassing. De corporatie en de gemeente houden elkaar op de hoogte van zaken die spelen rondom cliënten met huurschulden. De precieze kosten en het aantal gevallen zijn jaarlijks moeilijk in te schatten. Het aantal wordt echter steeds groter. De corporaties betalen totaal samen ter voorkoming van huisuitzetting ,-. De gemeente Waterland draagt hier jaarlijks 1/10 e van dat bedrag ( 2.000,-) aan bij. Daarnaast zal er bij schulden nauw worden samengewerkt met de gemeente die sociaal.nl inschakelt, om huisuitzetting te voorkomen. De corporaties en de gemeente maken afspraken over het 2 e kans beleid. De corporaties schakelen casemanagers in als mensen te maken hebben met grote schulden, waarbij er ook nog andere problematiek speelt. 3.D.3. Aanpassen bestaande voorraad in het kader van de WMO De gemeente en de corporaties staan in principe positief ten aanzien van aanpassingen in (eigen) woningen en/of complexen die ertoe leiden dat mensen met een handicap en/of ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen, indien men dat wil. In de WMO-verordening staat opgenomen wat de inhoud is van het gemeentelijke beleid en hoe het wordt uitgevoerd onder welke criteria. Bij geringe woningaanpassingen staat het nemen van eigen verantwoordelijkheid voor de eigen woonsituatie voorop, zowel voor de gemeente als voor de corporaties. 3.D.4. Complexmatige verbeteringen Bij complexmatige verbeteringen doen de corporaties een voorstel aan de gemeente, om een bijdrage in de kosten te leveren. Per geval wordt door de afdeling Zorg en Welzijn bekeken of een bijdrage kan worden verleend door de gemeente als er sprake is van een individuele aanvraag. Er wordt dan maatwerk geleverd. De gemeente verleent geen standaard bijdrage aan corporaties bij bijv. het verhogen van toiletten in complexen voor ouderen. Uitzondering kan gemaakt worden voor voorzieningen in gezamenlijke ruimten, die meerdere personen kunnen gebruiken. Bijv. elektrische deuropeners, een traplift in een gezamenlijke ruimte of het ophogen van een galerij (i.p.v. oprijplaten). De gemeente doet dit alleen als er een individuele aanvraag ligt en de kostenverdeling is 50%. Deze uitzondering geldt niet als een gebouw gerenoveerd wordt. In dat geval zijn de kosten van het aanbrengen van voorzieningen onderdeel van de totale renovatie. 3.D.5. Individuele aanpassingen in de woning De corporaties melden woningen met aangebrachte voorzieningen altijd eerst bij de gemeente, alvorens publicatie plaatsvindt bij Woningnet. De woning wordt dan met voorrang verleend aan een gegadigde die in het bezit is van een indicatie voor een WMO-urgentie en voldoet aan de overige voorwaarden. Mocht er geen gegadigde zijn voor de aangepaste woning, dan zullen aangebrachte voorzieningen waar mogelijk worden behouden en opgeslagen. Het bedrag voor het begeleiden bij het aanbrengen van een aanpassing in woningen, bedraagt 5% van de offerte, waarbij een minimale vergoeding van 70,- geldt per woningaanpassing en een maximale vergoeding van 350,-. De gemeente benadrukt dat voor aanpassingen binnen de woningen en het zoeken naar geschikte huisvesting, burgers ook een eigen verantwoordelijkheid dragen. Het zorg dragen voor een goed passende huisvesting en/of het tijdig verhuizen naar een andere woning als er sprake is van verslechtering van de fysieke gesteldheid is hiervan een voorbeeld, zowel voor huurders als kopers. 5

6 3.D.6. Wonen Plus De corporaties, met uitzondering van Woonzorg Nederland hebben aangegeven bij te willen dragen aan Wonen Plus met een maximum van 2.500,- per jaar elk. De gemeente draagt met een subsidie van ,- (prijspeil 2013) per jaar bij aan de activiteiten van Wonen Plus. Dit is onder voorbehoud van het vaststellen van de begroting door de gemeenteraad. Als de gemeente substantiële veranderingen in de subsidiëring overweegt, wordt het standpunt van de corporaties hierover gevraagd en meegenomen als onderdeel van de overwegingen. 3.D.7. Onrechtmatige bewoning Indien er zaken binnenkomen van oneigenlijke bewoning bij de gemeente, wordt dit direct aan de corporaties doorgegeven en vice versa. De corporaties hebben eigen beleid voor de bestrijding van woonfraude en nemen vaak een paragraaf op in het huurcontract dat bij woonfraude de huurovereenkomst eenzijdig wordt ontbonden. 3.E. Leefbaarheid en de kwaliteit van de leefomgeving 3.E.1 Activiteiten leefbaarheid in samenhang met dagelijks beheer Insteek van de gemeente en de corporaties is dat de inspanningen zijn gericht op buurten en wijken binnen de gemeente en het leefbaar houden van de kernen van de gemeente Waterland. Uitgangspunt is, dat activiteiten op dat gebied plaatsvinden in samenhang met het dagelijks beheer van het bestaande woningbezit en de omgeving daarvan. Een dergelijke samenhang heeft een gunstige invloed op de resultaten die met inspanningen ter bevordering van de leefbaarheid kunnen worden geboekt. Gemeente en corporaties streven naar een omgeving die schoon, veilig en heel is. 3.E.2. Afstemmen beheerplannen. De gemeente en de corporaties zullen naast het uitvoeren van hun reguliere taken, initiatieven van bewoners en dorpsraden waar mogelijk stimuleren en ondersteunen. Jaarlijks wordt in het begin van het nieuwe jaar een afspraak gemaakt met de afdeling Openbare Werken en de corporaties om de plannen van de gemeente en de beheerplannen van de corporaties met elkaar af te stemmen. Artikel 4. Monitoring en overlegstructuur Jaarlijks wordt door de corporaties een kort verslag opgesteld waarin zoveel mogelijk de resultaten van deze prestatieafspraken worden weergegeven. Het gaat hierbij om: - de totale toewijzing van woningen; - de beleidsruimte van de corporaties (5%); - de toewijzing van woningen in het kader van de lokale beleidsruimte; - het aantal verkochte woningen (al dan niet onder voorwaarden); - het verslag wordt besproken in het bestuurlijk overleg Overlegstructuur Gedurende de looptijd van de prestatieafspraken vindt drie keer per jaar een bestuurlijk overleg plaats. Deze overleggen worden gepland in januari, mei en september. De gemeente verzorgt het bestuurlijk overleg. De agenda voor het bestuurlijk overleg zal altijd voorbereid worden in samenwerking met de beleidsadviseur van de Samenwerkende woningcorporaties Zaanstreek Waterland. Artikel 5. Inwerkingtreding en overige bepalingen 5.1. De prestatieafspraken treden in werking per 1 oktober 2013 en gelden voor 4 jaar. 6

7 5.2. Prestatieafspraken en toekomstige ontwikkelingen voor corporaties en gemeente Als er sprake is van ontwikkelingen die van invloed zijn op de prestatieafspraken, bespreken de partijen met elkaar in hoeverre het nakomen van de prestatieafspraken nog redelijk en billijk is. Op het moment van het opstellen van deze prestatieafspraken is er veel onzekerheid over de toekomst van de sociale woningbouw. Zowel de corporaties als de gemeente hebben te maken met de economische crisis en met veranderingen in landelijke wet- en regelgeving. Per 1 januari 2013 en de jaren erna moeten corporaties hoge verhuurdersheffingen afdragen aan het rijk. Dit heeft consequenties voor de investeringen die de komende jaren worden gedaan door de corporaties. De gemeente heeft te maken met de gevolgen van (mogelijk toekomstige) bezuinigingen voor het gemeentefonds. Indien er aanleiding is om de afspraken te wijzigen of niet na te komen dan kunnen beide partijen elkaar beargumenteerd verzoeken om van de afspraken af te wijken of deze te herzien. Beoordeling van het verzoek vindt plaats in onderling overleg, waarbij op basis van redelijkheid en billijkheid een afweging wordt gemaakt. Totdat overeenstemming bestaat over afwijken of wijzigen van de bestaande afspraken gelden de afspraken zoals geformuleerd in dit document. 7