Een woongebouw op maat voor 55+ -ers

Transcriptie

1 Een woongebouw op maat voor 55+ -ers Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en toekomstige bewoners Woonwensen onderzoeken via conjunct meten 23 mei 2012: Dag van de Projectontwikkeling

2 Inhoudsopgave Wie zijn wij? Wat is Second Bloom? Project Keijzersveste (de Boventuinen) Proces medeopdrachtgeverschap in 2 fasen Conjuctmeten Vragen? Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 1

3 CBRE Global Investors (voorheen ING REIM) CBRE Global Investors is wereldwijd actief als vastgoedinvesteerder In de EMEA regio heeft CBRE GI bijna EUR 29 mld aan vastgoedbeleggingen onder management In Nederland is het CBRE Dutch Residential Fund een van de grootste institutionele woningbeleggingsfondsen met een beleggingsvolume van EUR 1,5 mld en bijna 9000 huurwoningen verspreid door heel Nederland Huurwoningen in middeldure huursegment in de vrije sector met langjarige exploitatiedoelstelling Beleggingsstrategie met focus op product/klantverhouding waarbij als belangrijkste doelgroepen gelden: 55 + ers / senioren één- en tweepersoonshuishouden jonge gezinnen Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 2

4 Heijmans Beursgenoteerde onderneming (opgericht 1923) Actief in vastgoed, woningbouw, utiliteitsbouw, installatietechniek, wegen en civiel Sturend op: Verbetering van kwaliteit Integrale projecten Duurzaamheid (apart duurzaamheidsverslag ieder jaar) en winstgevendheid Nederland, België en Duitsland Klanten: overheden, bedrijven, woonconsumenten medewerkers 2011: 2,4 mld. omzet Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 3

5 Waarom Second Bloom? 43% van de bevolking in NL 50+ in > toenemende vergrijzing Inspelen op persoonlijke benadering en individuele woonwens Woning is voorbereid op de latere leeftijd (levensloopbestendig) Een doelgroep die verleid wil worden en anders blijft zitten Kortom: een doelgroep die nog niet het eindstation in zicht heeft, maar juist toe is aan een tweede bloei Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 4

6 Uitgangspunten Second Bloom Het aansluiten van het aanbod op de kwalitatieve vraag (als gevolg van vergrijzing) Het vergroten van de keuzevrijheid en kwaliteit voor die doelgroep Consumentgericht ontwikkelen, zowel in huur als in koop Intentieverklaring aangegaan met CBRE Global Investors in 2008 om Second Bloom ook toe te passen voor huurwoningen Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 5

7 Wat is Second Bloom? Woonconcept voor de babyboomer Betrokkenheid tijdens ontwikkeling Kleinschalige projectgrootte Regie op uitstraling, kwaliteit Samen ontwikkelen Zie ook: Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 6

8 Second Bloom en Keijzersveste Gestart met PVE op basis Second Bloom concept Enquête met vragen over woonwensen Informatiebijeenkomst met terugkoppeling van wensen en ideeën Ruimte om mee te denken aan indeling individuele woning Ruimte om mee te denken over invulling van gemeenschappelijke ruimte en daktuin Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 7

9 De locatie Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 8

10 Het project: Keijzersveste Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 9

11 Keijzersveste en Second Bloom (medeopdrachtgeverschap in 2 fasen) 1e Fase van schetsontwerp naar DO In stappen met architect, (concept)ontwikkelaar en belegger om tafel Duidelijk focus op doelgroep Scheppen randvoorwaarden door belegger etc 2e Fase van DO t/m uitvoering De woonwensen van de consument Enquête o.b.v. conjunctmeten Informatiebijeenkomst Resultaten conjunctmeten verwerkt in ontwerp Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 10

12 1e Fase focus op het concept (PVE) ontwikkelaar i.o.v. belegger Daktuin Gemeenschappelijke ruimte (of extra appt.) Grote terrassen (balkons 7,5 x 2,5) Plattegrondvariatie: Aantallen slaapkamers Doorzonwoningen v.s. dwarsvariant Keukenpositie en indeling Grootte woningen: van 90 m2 tot 115 m2 1 Berging per woning / scootmobielruimte Automatisch te openen deuren naar galerijen Parkeren op maaiveld voor de deur Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 11

13 1e fase details uit het concept (doorsnede en variant plattegronden) Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 12

14 2 e fase Conjunctmeten de uitgangspunten voor onderzoek Enquête op internet Conjunct Meten draait om het nabootsen van de woningkeuze. Door respondenten te laten kiezen uit paren van woningen, is af te leiden welke woningkenmerken doorslaggevend zijn geweest in het maken van de keuze. In het verlengde daarvan kan ook het onderling belang kenmerken bepaald worden, waarbij de zogenaamde prijselasticiteit (wat heeft men over voor een bepaalde kwaliteit) een van de meest interessante vergelijkingen is. In totaal konden 77 van de 102 waarnemingen gebruikt worden in de Conjunct Meten analyse. Doorslaggevend in deze schifting was de enquêteduur. Enquêtes die in minder dan 7 minuten ingevuld waren, werden als niet bruikbaar bestempeld (althans, voor dit meer tijdsintensieve deel van de enquête). 77 x 8 conjunctmetingen = 616 x kiezen tussen 2 woningalternatieven Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 13

15 Een voorbeeld van een conjunct meting Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 14

16 2 e fase Conjunctmeten (1) In totaal hebben 108 personen meegedaan aan de enquête. Het merendeel hiervan bestond uit mannen (65%) Meer dan de helft van de respondenten (56%) is afkomstig uit de beoogde leeftijdsgroep voor deze appartementen (50-70 jarigen) De meeste enquêtes zijn ingevuld door respondenten die een partner hebben, maar geen thuiswonende kinderen (meer). Daarnaast bestond bijna een kwart van de respondenten uit paren met kind(eren). N.B.: Omdat er geen informatie beschikbaar was over de achtergrondkenmerken van het geïnteresseerdenbestand (die de bruto steekproef van deze enquête vormt), zijn in de analyse ongewogen aantallen gebruikt. Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 15

17 2 e fase Conjunctmeten (2) De geïnteresseerden in de Keijzersveste hebben overwegend veel contact met hun directe buren en ontplooien hun activiteiten liever buiten dan binnen. Wat betreft het contact met de buurtbewoners is de verdeling meer in evenwicht en geeft een kleine meerderheid oneens te zijn met de stelling ik heb veel contact met andere buurtbewoners. Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 16

18 2 e fase Conjunctmeten (3) Over de invulling van de gemeenschappelijke binnentuin en binnenruimte zijn de meningen verdeeld. Bij de binnenruimte is er nog sprake van een kleine meerderheid voor de gemeenschappelijke binnenruimte (ja: 53%). Over de bestemming van de tuin zijn de meningen nagenoeg gelijk. Men had ook de mogelijkheid om zelf een suggestie te doen ( anders ). Bij deze open antwoordmogelijkheid gaven veel mensen aan dat een gemengde functie, dus zowel tuin als recreatie, de voorkeur had Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 17

19 2 e fase Conjunctmeten (4) Net als bij de gemeenschappelijke ruimte, zijn de meningen over de indeling van de keuken hoekopstelling of eiland verdeeld. Dit geldt niet voor de wijze waarop de woning verwarmd zou moeten worden. Hierbij heeft namelijk 4 op de vijf geënquêteerden de voorkeur voor vloerverwarming zonder radiatoren. Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 18

20 2e fase Conjunctmeten (5) Respondenten konden kiezen uit twee segmenten: Woningen met een huur van 750 tot 875 euro per maand met een woonoppervlak van 80 tot 100 m2. Woningen met een huur van 875 tot euro per maand met een woonoppervlak van 100 tot 120 m2. Daarbinnen kreeg men woningen voorgelegd die waren samengesteld uit de volgende kenmerken: Indeling woning Oppervlakte woonkamer (3 klassen*) Indeling woning (woonk. + 1, 2 of 3* slaapkamers) Keuken (hoek of eiland) Terras (nee/ja) Verwarming (radiator / vloerverwarming) Voorzieningen: Tuin (recreatie / sier) Gemeenschappelijke ruimte Huismeester Prijs (6 klassen)* Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 19

21 Tuin Woonkamer Gem. ruimte Huismeester Indeling app. Keuken Badkamer Terras Verwarming Prijs 2 e fase Conjunctmeten (6) Invloed op de woningkeuze Voorkeur kenmerken van de woning -1,00-0,80 Negatieve -0,60-0,40invloed -0,20 0,00 Positieve 0,20 0,40 invloed 0,60 0,80 1,00 Gem. ruimte Tuin Terras 875 / / / 950 Woonkamer 800 / / 900 Indeling app. Prijs 750 / 875 1e voorkeur 2e voorkeur ja nee Voorkeur kenmerken van het gebouw 1e voorkeur -1,00-0,80-0,60 Negatieve -0,40 invloed -0,20 0,00 Positieve 0,20 0,40 invloed 0,60 0,80 1,00 douche+bad douche eiland hoek 2e voorkeur 1e voorkeur woonk.+2/3 slaapk. woonk.+1 slaapk. 2e voorkeur groot 1e voorkeur midden 2e voorkeur -1,00-0,80-0,60-0,40-0,20 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 klein -1,00-0,80-0,60-0,40-0,20 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 20

22 Poll (1) Stel uw appartement is 90 m2 groot, en uw terras ligt op het westen -> wilt u dan een doorzonwoning (licht uit oost en west) of een woonkamer over de breedte op het westen? (3 kmr appt) Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 21

23 Poll (2) Recreatie of Siertuin? Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 22

24 Poll (3) Inrichting algemene ruimte: Modern (licht, tafels, bar) Klassiek (biljart, fauteuils, lambrisering) Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 23

25 2 e fase Acties n.a.v. de resultaten (inclusief geïnteresseerden avond) Keuze voor plattegronden met meer slaapkamers (dus zo veel mogelijk 4 kamerappartementen) Daktuin zal een mix van sier- en recreatietuin worden De vraag naar een gemeenschappelijke ruimte is er wel / beheer is een aandachtspunt, inrichting -> modern Liever woonkamer over de breedte dan doorzonwoning Vloerverwarming -> goede keuze Scootmobielruimte is een pré / ook vraag naar stroom in berging (t.b.v. opladen elektrische fiets) Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument 24

26 Vragen? 23 mei 2012: Dag van de Projectontwikkeling