Verslag van de Algemene Ledenvergadering van Wovesto gehouden op 8 december 2015

Transcriptie

1 Verslag van de Algemene Ledenvergadering van Wovesto gehouden op 8 december 2015 Aanwezig Namens Wovesto Raad van Toezicht: De heer of mevrouw Braat, Bongenaar, vd Heuvel, Smulders, vd Ven Bestuur: De heer Overmars Medewerkers: De heer of mevrouw Kluijtmans, Ligtvoet, de Laat, vd Kooij, Colijn, v Kollenburg, v Rooij, vd Eerden en Veldman Leden De heer of mevrouw Keuzenkamp, v Erp, v Erp, Verheggen, Jeuken, Konings, Wijn, v Eck, Foolen, Stakenburg, Vermeer, Gaffert, Gaffert-Dortmans, vd Weijer, Marinus, Hoppenbrouwers-Latijnhouwers, Derks-Vroomans, v Acht, v Erp, v Erp-Hellings, v Breugel, v Breugel, v Roosmalen-de Jong, Verberk-Kusters, v Lieshout, v Dijk, Koenders, v Erp, v Erp-v Heeswijk, Raaijmakers-Jansen, Lathouwers, Vervoort, v Eindhoven, vd Heyden, Nouwens, v Empel, Kluytmans, Oerlemans, Daniëls, v Lieshout, vd Sande, vd Wijdeven, Kuipers, v Roosmalen, Vorstenbosch, vd Steen, v Erp, Dapperen, Smulders, Schouten, Aben, Gottenbos, v Breugel, Seegers, v Zon, Verheggen, Wouters, v Zon, Aarts, Hulsen-vd Heyden, v Driel 1 Opening De heer Braat, voorzitter van de vergadering, heet de aanwezigen welkom voor de tweede Algemene Ledenvergadering in 2015 en opent de vergadering. Tijdens deze vergadering wordt de begroting van 2015 aan u gepresenteerd. Daarnaast staat een aantal actuele onderwerpen op de agenda, zoals het nieuwe ondernemingsplan van Wovesto, de nieuwe prestatieafspraken met de gemeente en de samenwerking met Huis & Erf uit Schijndel. Vanavond vindt eerst de Algemene Ledenvergadering van Wovesto plaats. Na de pauze start de Algemene Ledenvergadering van de Huurdersbelangenvereniging. De rondvraagkaarten worden na bespreking van de begroting opgehaald en behandeld. De agenda wordt zonder wijzigingen vastgesteld. 2 Ingekomen stukken en mededelingen (incl. Klachtenadviescommissie) Er zijn geen ingekomen stukken. De huishoudelijke mededelingen luiden: Er mag niet gerookt worden in de zaal. Op de tafels liggen kaarten waarop vragen kunnen worden genoteerd, deze worden bij de rondvraag behandeld. Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december

2 Er zijn afmeldingen binnen gekomen van de heer en/of mevrouw v Heeswijk, v Iersel, Vervoort, Veldmeijer, vd Laar, Jansen, Stroeken, vd Heijden, v Kollenburg, v Kollenburg, Verhagen-vd Ven, Deelen, Braun-Audenaerde, de Baaij, Jongbloets, Radema, v Boxtel, Rovers-v Gulik, v Gils, v Erp, v Dijk, Oerlemans, Koolen, v Oirschot, Vervoort en vd Brand. Er zijn bij de regionale Klachtenadviescommissie in de tweede helft van 2015 geen klachten binnengekomen over Wovesto. 3 Verslag vorige vergadering d.d. 23 juni 2015 De heer Braat neemt de notulen bladzijde voor bladzijde door. Het verslag wordt zonder op- of aanmerkingen goedgekeurd en vastgesteld met dank aan de notuliste. 4 Begroting 2016 De manager Financiën en Control, de heer Kluijtmans, geeft een toelichting bij de begroting. De begroting is een overzicht van de inkomsten en uitgaven van Wovesto voor het komende jaar. De begroting wordt gepresenteerd op basis van kasstromen. Dit kunt u vergelijken met een kasboekje. Ook de balans komt kort aan de orde. Een aantal posten is samengevoegd om een en ander compacter te kunnen presenteren. Voorafgaand aan de toelichting op de begroting 2016 staat de heer Kluijtmans stil bij enkele actuele zaken: De jaarlijkse huurverhoging is de laatste jaren inkomensafhankelijk geweest. De Woonbond en Aedes hebben nu een overeenkomst gesloten waarbij de huurverhoging inflatie + 1% bedraagt. Wij conformeren ons hier aan en hebben dit zo ingerekend in de begroting. Lasten: Wovesto bezuinigt op personeelslasten door een aantal vacatures niet in te vullen (natuurlijk verloop) De verhuurdersheffing is een grote last, deze bedraagt bijna 2 maanden huur, totaal ruim 1 miljoen euro. Woningcorporaties moeten vennootschapsbelasting afdragen. Tot 2023 betaalt Wovesto geen vennootschapsbelasting, door gebruik te maken van aftrekposten. Om financiële middelen te genereren verkoopt Wovesto huurwoningen. We begroten dit voor 2016 op 5 woningen. Er wordt geen nieuwbouw opgeleverd in 2016, wel wordt gestart met de bouw van 50 woningen: Mater Lemmensstraat (22), Azaleastraat (3), Het Binneveld (6), Sluitappel-Noord (8), Elzenpad (11). Het is steeds moelijker om leningen aan te trekken en te borgen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt steeds strengere eisen. Via het WSW krijgen we een lagere rente. Zowel het WSW als de Autoriteit woningcorporaties vindt dat onze leningenportefeuille naar beneden moet. Daar is de begroting ook op ingesteld. 2 Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december 2015

3 Kasstroomoverzicht (Bedragen x 1.000) Operationele kasstroom Begroting 2016 Ontvangsten Huren Overige ontvangsten Operationele kasstroom Begroting 2016 Uitgaven Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven 896 Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Heffing saneringssteun 0 Verhuurdersheffing Leefbaarheid 113 Vennootschapsbelasting Totaal operationele kasstroom De operationele kasstroom zijn de dagelijkse inkomsten en uitgaven. Ontvangsten: De grootste post ontvangsten betreft de huren. Overige ontvangsten zijn o.a. vergoeding servicekosten en renteontvangsten. Uitgaven: Personeelsuitgaven bestaan naast salarissen ook uit pensioenen en sociale lasten. Onderhoudsuitgaven bestaan uit reparaties, mutatieonderhoud, schilderwerk, onderhoud CVketels enzovoorts. Overige bedrijfsuitgaven bestaan uit o.a. de onroerende zaakbelasting, huisvestingskosten, automatiseringskosten, verzekeringen, drukwerk, telefonie etc. De rente-uitgaven bedragen 2,2 miljoen euro, dit was in 2010 nog 2,9 miljoen. Ten opzichte van 2010 besparen we hier dus 25% door het verlagen van de leningenportefeuille en de lage rentestand. De heffing saneringssteun is door de overheid voor 2016 op 0 gezet. De verhuurdersheffing bedraagt nu nog 1,1 miljoen, in 2017 is dit 1,3 miljoen. In verhouding tot de totale uitgaven is dit een zeer grote post. (Des) investerings kasstroom Begroting 2016 Ontvangsten MVA Verkoop huurwoningen 925 Doorverkoop VOV-woningen Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december

4 Uitgaven MVA Investeringen Terugkoop VOV-woningen 426 Externe kosten bij verkoop FVA (Financiële vaste activa) 66 Totale (des) investerings kasstroom -/ Ontvangsten MVA: Doorverkoop VOV-woningen (verkoop onder voorwaarden), dit zijn de Slimmer Kopen woningen. Deze woningen zijn in het verleden met korting verkocht. De woning moet aan ons aangeboden worden als men wil verhuizen. Als wij de woning terugkopen wordt de korting verrekend en de woning wordt door Wovesto doorverkocht. Over het algemeen worden woningen niet meer via Slimmer Kopen verkocht, omdat Wovesto deze portefeuille van het WSW moet afbouwen. Uitgaven MVA: Investeringen: dit betreft uitgaven voor nieuwe projecten en groot onderhoud. Terugkoop: dit zijn de Slimmer Kopen woningen. Externe kosten bij verkoop: dit betreft makelaarskosten, notariskosten etc. FVA: Dit betreft inkomsten uit subsidies. Financieringskasstroom Begroting 2016 Ontvangsten Waarborgsommen 9 Nieuwe leningen Uitgaven Aflossingen Totale financieringskasstroom -/ Ontvangsten: Waarborgsommen: dit zijn de waarborgsommen die nieuwe huurders betalen als zij een woning huren. Nieuwe leningen: dit betreft leningen die we gaan aantrekken in Uitgaven: Aflossen leningen: we gaan in 2016 meer leningen aflossen dan aantrekken, waardoor de leningenportefeuille ongeveer 3,7 miljoen euro kleiner wordt. 4 Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december 2015

5 Totaal kasstroom Begroting 2016 Totaal operationele kasstroom Totale (des)investeringskasstroom -/ Totale financieringskasstroom -/ Mutatie liquide middelen -/ Als we alle kasstromen onder elkaar zetten zien we dat de liquide middelen (met andere woorden het geld wat je op de bank hebt staan) terugloopt. We verwachten dat we eind dit jaar ruim 5 miljoen aan liquide middelen op de bank hebben staan. Dit besteden we in 2016 aan nieuwbouwprojecten en aflossingen. Balans (Bedragen x 1.000) Activa Begroting 2016 Vaste activa Vlottende activa Passiva Reserve (=eigen vermogen) Langlopende schulden Kortlopende schulden De balans is een overzicht van de bezittingen en schulden. Activa: Vaste activa betreft de waarde van de huurwoningen. Vlottende activa zijn de liquide middelen op de bank en vorderingen die binnen 1 jaar opeisbaar zijn. Passiva: Reserve staat vermeld onder de schulden, maar dit is geen daadwerkelijke schuld. Het is het verschil tussen de bezittingen en schulden (het eigen vermogen). Langlopende schulden bestaan uit leningen t.b.v. het financieren van woningen. Kortlopende schulden zijn leningen die het komende jaar afgelost moeten worden. Kengetallen Onze toezichthouders beoordelen de kengetallen. Dit zijn verhoudingsgetallen waarmee het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en de Autoriteit woningcorporaties, maar ook wij zelf, een oordeel kunnen geven over de financiële positie van Wovesto. Een van de kengetallen is bijvoorbeeld de solvabiliteit (eigen vermogen uitgedrukt in percentage van het totale vermogen). Deze bedroeg in % en stijgt in 2016 naar ruim 45%. Wovesto heeft positieve operationele kasstromen; met andere woorden, in de normale bedrijfsvoering houden we geld over. De begroting kan beïnvloed worden door verkopen, huurverhoging en bezuinigingen. Wovesto maakt van deze mogelijkheden gebruik. Wovesto zet haar middelen maximaal in voor de volkshuisvesting. Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december

6 De Autoriteit Woningcorporaties beoordeelt Wovesto positief. Als aandachtspunt is de leningenportefeuille genoemd, deze moet afgebouwd worden. Vragen uit de zaal over de begroting: De heer Wouters U geeft aan dat de rente-uitgaven met 25% omlaag gaan. In 2014 waren de uitgaven ,=; dan is het begrote bedrag van ,= geen besparing van 25%. De 25% besparing is in vergelijking met 2010, toen bedroegen de rente-uitgaven 2,9 miljoen euro. 4a Besluit Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft de begroting van 2016 uitvoerig beoordeeld. De Raad van Toezicht houdt scherp toezicht op de resultaten, de inkomsten en de uitgaven. Hiertoe onderhoudt zij intensieve contacten met de financieel verantwoordelijken bij Wovesto, en ook met de externe accountant. Volgens artikel 23, sub 3d en artikel 39 van de statuten stelt het bestuur (de directeurbestuurder) de begroting vast, met voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht. Dit betekent dat de algemene ledenvergadering niet hoeft in te stemmen de begroting. Dit is wel het geval bij de jaarrekening, welke in de ledenvergadering in juni aan u wordt voorgelegd. De Raad van Toezicht heeft de begroting 2016 goedgekeurd. Wovesto gaat in 2016 werken volgens de begroting zoals deze vandaag is gepresenteerd. 5 Actualiteiten Aedes Benchmark De Aedes Benchmark is een jaarlijkse vergelijking van prestaties van woningcorporaties op het gebied van huurderstevredenheid en bedrijfslasten. Deze benchmark wordt door brancheorganisatie Aedes uitgevoerd. Er worden scores A, B en C gegeven (A is het hoogste). Vorig jaar scoorden we AA. Dit jaar (het jaar 2014 is beoordeeld) scoren we BC. De B scoort Wovesto voor huurderstevredenheid en de C voor bedrijfslasten. Wat wij hier terugzien is dat stilstand achteruitgang is. Anderen worden beter waar wij gelijk blijven of licht dalen. Dit betekent dat we ingehaald worden en geen A score meer halen. Op huurderstevredenheid zijn we heel licht gedaald, van 7,7 naar 7,6, maar omdat anderen beter scoren vallen we buiten de A-groep. Op het onderdeel bedrijfslasten zijn we gedaald van een A-score naar een C-score. Dit heeft vooral te maken met onze schaalgrootte. Als kleine corporatie kennen we lasten die er het ene jaar wel zijn, en het andere jaar niet. In 2014 hadden we deze lasten wel en zien we dat direct terug in de score. Onze schaalgrootte houdt ook in dat we geen grote bezuinigingen meer kunnen bewerkstelligen. Wovesto is tevreden met deze BC-score. Ondernemingsplan Het ondernemingsplan is de strategische koers van Wovesto. Het biedt gelegenheid de voortgang van Wovesto te volgen en het is tegelijkertijd een instrument om tot bijsturen te komen. In 2015 is een nieuw ondernemingsplan vastgesteld. Jan de Laat geeft een toelichting: 6 Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december 2015

7 Het nieuwe ondernemingsplan behelst de periode en draagt de titel Wovesto in Balans. Missie: Wovesto voorziet in de huisvesting van mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien. De missie en visie zijn onveranderd ten opzichte van het vorige ondernemingsplan. Dat wil zeggen dat we door blijven gaan op koers die we de afgelopen jaren gevaren hebben. We willen een bijdrage blijven leveren aan leefbaarheid in de wijken en dorpen. Wovesto wil als corporatie betrouwbaar en betrokken zijn. Wovesto wil enerzijds financieel gezond blijven, maar we willen ook dat de huurwoningen betaalbaar blijven. Proces: Voor de totstandkoming van het nieuwe ondernemingsplan zijn gesprekken gevoerd met de raadsfracties. Ook zijn de aanbevelingen uit het visitatierapport meegenomen. De medewerkers en Raad van Toezicht van Wovesto, en ook huurders (via het woonwensen- en klanttevredenheidsonderzoek) hebben meegedacht. Al deze inbreng heeft geleid tot een sterkte-zwakte analyse. Onze sterke punten proberen we verder te versterken. De zwakke punten proberen we aan te pakken. Doelstellingen: Er zijn zes doelstellingen geformuleerd in het nieuwe ondernemingsplan. Hier probeert Wovesto steeds de balans te zoeken tussen een aantal afwegingen die we maken. 1 Wovesto is er met name voor de primaire doelgroep Minimaal 80% van de woningen toewijzen aan mensen met een smalle beurs en zorgbehoevenden Verkoop van minimaal vijf woningen per jaar (om nieuwbouw te kunnen realiseren) 2 Wovesto staat voor kwaliteit (duurzaamheid) Gemiddeld woningen jaarlijks toevoegen Nieuwbouw heeft energielabel A In 2018 heeft 90% van de bestaande voorraad een groen energielabel (een goede energetische kwaliteit) 3 Wovesto investeert in de leefbaarheid van buurten/wijken Inzet complexbeheerder Ondersteuning van buurtactiviteiten Aanpak van overlast / buurtbemiddeling Overleg met bewonerscommissies 4 Wovesto staat voor kwaliteit in dienstverlening Dienstverlening op hoog niveau houden Onderzoeken of we dienstverlening uitbreiden met meer digitale dienstverlening, door het gebruik van internettoepassingen 5 Wovesto werkt aan efficiency door samenwerking Samenwerking met maatschappelijke instellingen zoals Welzijn de Meierij, BrabantZorg en andere zorginstellingen Samenwerking met Gemeente en HBV Samenwerking met collega corporatie Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december

8 6 Wovesto is financieel gezond We moeten voldoen aan alle eisen die ons opgelegd worden Balans tussen financiële gezondheid en betaalbaarheid nastreven Prestatieafspraken In de nieuwe woningwet is opgenomen dat de prestatieafspraken een overeenkomst is tussen drie partijen: de gemeente, de corporatie en de huurdersbelangenvereniging. De inhoud van de nieuwe overeenkomst is dan ook in goede samenspraak met de gemeente en huurdersbelangenvereniging tot stand gekomen. Op 2 december 2015 zijn de prestatieafspraken door de drie partijen ondertekend. De belangrijkste onderwerpen uit de prestatieafspraken: Streven nieuwbouwwoningen per jaar 80% van onze woningen zijn bereikbaar voor mensen met recht op huurtoeslag Groot onderhoud bij 125 woningen Woningen Wovesto eind 2020 gemiddeld energielabel B Streven naar realisatie energie-0-woningen Nieuwbouw is levensloopbestendig Voldoende woningen voor statushouders Wovesto ondersteunt huurders waar mogelijk bij leefbaarheidsactiviteiten Voortgang samenwerking met Huis & Erf De heer Overmars geeft een toelichting. Tijdens voorgaande vergaderingen is het onderwerp samenwerking al vaker aan de orde geweest. In juni hebben wij u verteld dat wij onderzoeken of samenwerking met Huis & Erf uit Schijndel een meerwaarde oplevert. Hier zijn diverse aanleidingen voor. De nieuwe gemeente Meierijstad is hier een van. Ook de steeds strakker wordende financiële kaders waarbinnen woningcorporaties moeten opereren geven aanleiding om krachtenbundeling te onderzoeken. Wovesto en Huis & Erf lijken op elkaar. We hebben dezelfde visie op de volkshuisvesting en maatschappelijke vraagstukken. Beiden zijn we een vereniging met sterke wortels in de samenleving. We werken nu al samen via het woonruimteverdeelsysteem Daar wil ik wonen. Dit werkt erg efficiënt. Er zijn verschillende vormen van samenwerking. Nu is er al een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem. Ook werken we al samen via een gezamenlijk inkoopbeleid en zou je samen kunnen werken via een gezamenlijke administratie. Bij deze vormen van samenwerking blijft het woningbezit en vermogen gescheiden. Je hebt dan een zwakkere positie in de gemeente, bij bijvoorbeeld het maken van prestatieafspraken. Een andere vorm van samenwerking is krachtenbundeling. Ons uitgangspunt is dat de samenwerking voor de huurders een meerwaarde moet opleveren. Dat is wat voorop staat tijdens de gesprekken met Huis & Erf. Een ander belangrijk punt is financieel sterker worden, waardoor we meer kunnen investeren. Als grotere organisatie kunnen we gemiddeld goedkoper werken. Ook zaken als continuïteit en kennisdeling zijn van belang voor de organisatie en haar medewerkers. Er is een startnotitie gemaakt. Hierin worden de ontwikkelingen waarmee Wovesto en Huis & Erf te maken hebben geanalyseerd. De gezamenlijke visie op de volkshuisvesting wordt hierin beschreven, en ook de meerwaarde van het samengaan komt naar voren. 8 Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december 2015

9 Krachtenbundeling levert ons de volgende voordelen op: Opvangen van negatieve gevolgen van de nieuwe Woningwet (heffingen en administratieve druk) Lagere en minder sterk stijgende woonlasten Betere dienstverlening Sterkere partner binnen de gemeente Meierijstad Waardevollere samenwerking met andere organisaties Meer investeringen mogelijk Aantrekkelijke woningen op lange termijn Prettiger woon- en leefklimaat Stand van zaken in proces: we denken dat krachtenbundeling, fusie, de meeste winst oplevert. Er is een intentieovereenkomst opgesteld waarin Wovesto en Huis & Erf aangeven in 2017 te willen fuseren. Het gehele jaar 2016 gebruiken we om dit te onderzoeken. Dit doen we niet alleen. We starten binnenkort met ronde tafel gesprekken. We nodigen de leden van harte uit hier aan deel te nemen en met ons mee te denken. Ook met de huurdersbelangenverenigingen, van zowel Sint-Oedenrode als Schijndel gaan we om tafel. Wilt u deelnemen aan de ronde tafel gesprekken? U kunt zich vanavond aanmelden of bellen of en naar ons kantoor. Vragen vanuit de zaal over samenwerking: De heer Wouters De heer Wouters geeft zich op voor de ronde tafel gesprekken. Daarnaast wil hij opmerken dat er op dit moment bij Huis & Erf geen goede Raad van Toezicht is. Wovesto zou haar vingers branden als zij nu in onderhandeling gaat met Huis & Erf. De heer Wouters kan zich voorstellen dat samenwerking wordt gezocht, maar benadrukt dat het woningbezit en de financiën gescheiden moeten blijven. De heren Braat en Overmars antwoorden dat er in de gesprekken met Huis & Erf een goed gevoel is ontstaan. Zij herkennen de woorden van de heer Wouters niet. Het is goed dit onderwerp in de ronde tafel gesprekken aan de orde te laten komen. De heer Wijn Is het mogelijk een verkorte versie van de zojuist besproken actualiteiten uit te geven. Ja, we zorgen er in goed overleg met de HBV voor dat alle leden hiervan op de hoogte worden gebracht. 6. Rondvraag Allereerst worden de schriftelijk ingediende vragen behandeld. De heer Kluijtmans Worden er ook woningen voor mensen met een verstandelijke beperking gebouwd? Ja, verstandelijk beperkten behoren tot onze doelgroep. De heer Overmars nodigt de heer Kluijtmans uit in de pauze samen over dit onderwerp te praten. Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december

10 Diverse bewoners Meierij Is het mogelijk een camera te plaatsen bij de entree voor het complex, om het gevoel van veiligheid op deze manier te vergroten? Ja, dit is mogelijk. We gaan in direct overleg met deze bewoners om te kijken wat helpt om dit gevoel van veiligheid daadwerkelijk te vergroten. Ook wordt er gekeken naar een aanpassing van de sloten op de deuren. 7. Sluiting De voorzitter bedankt de leden voor hun aanwezigheid en actieve bijdrage. Niets meer aan de orde zijnde sluit de voorzitter de vergadering. Na de pauze volgt de vergadering van de Huurdersbelangenvereniging. In de pauze verzorgt Nico van de Wetering een optreden. Hij heeft een lied gemaakt over de nieuwe gemeente Meierijstad. R. Braat - Voorzitter 10 Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. 8 december 2015