Destination Core. Dutch Real Estate Market Bulletin

Transcriptie

1 Dutch Real Estate Market Bulletin Destination Core In terms of their approach to vacant offices, investors are becoming increasingly creative. From sustainability drives to renovation, expectations are higher than merely competing on price. The retail market is markedly more subdued than it was in A decline in consumer spending and a shift towards online shopping are causing investors to increase focus on major high streets in substantial retail towns/cities and well-equipped local shopping centres. Since the start of 2011, rental dwellings have been a serious alternative to owner-occupier dwellings. Investors' interest in this sector stems from increasing occupancy rates and rising rental prices. High-quality dwellings are limited in the rental sector, however.

2 2 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin 2012

3 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin Voorwoord Het Nederlandse investeringsklimaat is nog steeds zeer aantrekkelijk. Dat blijkt uit onze internationale analyses waarin Nederland steevast in de wereldwijde top-10 staat. Onze vastgoedmarkten zijn transparant en volwassen. Ons land kent een uitstekende infrastructuur en goede verbindingen met de ons omringende landen. Bovendien is de liquiditeit internationaal gezien nog steeds groot. Foreword The investment climate in the Netherlands retains its considerable appeal. This is evident from our international analysis, in which the Netherlands invariably features in the worldwide Top 10. Our real estate markets are transparent and mature. The country enjoys a first-rate infrastructure and good connections with surrounding countries. Furthermore, the nation's liquidity is still very high in international terms. Uiteraard voelen we in de vastgoedsectoren de druk die wordt veroorzaakt door de situatie van zowel de Europese als de Nederlandse economie. Voor beleggers betekent dit dat ze nadrukkelijker kiezen voor het core product als veilige haven voor hun fondsen. Met dit rapport willen we beleggers houvast en perspectief bieden in de zoektocht naar die veilige haven. Dat doen we door terug te kijken naar de ontwikkelingen op de kantoren-, winkel-, woning-, en bedrijfsruimtemarkt. Daarnaast kijken wij ook vooruit. Dat doen wij op basis van het jaarlijkse onderzoek naar het beleggingsbeleid van de grote Nederlandse vastgoedbeleggers, dat Jones Lang LaSalle dit jaar voor de 21e keer heeft uitgevoerd. Voor ons zijn er drie ontwikkelingen die er op dit moment uitspringen. Nederlandse beleggingen bevinden zich vrij stabiel op een laag niveau. Beleggers maken duidelijk pas op de plaats. Ze nemen heel bewust ruimte en tijd om weloverwogen te investeren in nieuwe objecten of het verbeteren van bestaand product. Core product heeft sterk de voorkeur. Als tweede zien we dat opvattingen over een aantal vastgoedsectoren behoorlijk zijn veranderd in het afgelopen jaar. Zo is de belangstelling voor winkelvastgoed afgenomen, de woningensector wordt momenteel breed gezien als zeer aantrekkelijk en beleggers op de kantorenmarkt gaan actief aan de slag met het aanpakken van de leegstand. Een trend die we ten slotte binnen alle sectoren zien is dat beleggers actief asset management steeds nadrukkelijker als instrument inzetten om de waarde van portefeuilles zeker te stellen. Met deze terug- en vooruitblik willen wij u helpen ontwikkelingen in de markt te signaleren en trends vroegtijdig op te pakken. Om naast uw cijfermatige analyses te dienen als verdere kwalitatieve onderbouwing voor uw beleggingsbeleid. Zodat u uw beleggingen naar veilige havens kunt loodsen. It goes without saying that the pressure generated by the state of both the European and Dutch economies seriously affects the real estate sectors. In terms of investor behaviour this means that investors are more deliberately opting for core product as a safe haven for their funds. In this report, we aim to provide investors with guidance and prospects in their efforts towards finding that safe haven. We will do so by reviewing developments in the retail, residential, office and industrial markets. In addition, we will look ahead at what is to come. We will do so on the basis of the annual survey of the investment policies of the major Dutch real estate investors, which has been conducted by Jones Lang LaSalle for the 21st time this year. In our view, three developments stand out at present. The level of Dutch investment is relatively stable and remains low. It is clear that investors are treading water. They are quite deliberately taking their time in making well-considered investments in new products or in improving existing products. There is a marked preference for core product. Secondly, we observe that the outlook with regard to a number of real estate sectors has changed considerably over the past year. Thus interest in retail premises has waned, with the residential sector widely viewed as having a great deal of appeal at present, and investors in the office market are actively working on tackling high levels of vacancy. Finally, a trend we are witnessing in all sectors is that investors are actively using asset management more and more pointedly as a tool to safeguard the value of portfolios. With our retrospective analysis and outlook to the future, we aim to help you spot market developments and pick up on trends in a timely fashion, as well as to provide additional qualitative substantiation for your investment policy on top of your numbercrunching analysis. This will enable you to move your investments into safe havens.. Vincent Querton Chief Executive Officer Michael Hesp Head of Research

4 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin 2012 Nederlandse economie Dutch economy Figure 1: GDP growth eurozone & the Netherlands Figure 2: Household spending & consumer confidence % 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00-1,00-2,00-3,00-4,00-5,00-6,00 Forecast Eurozone the Netherlands Consumer confidence (LHS) Household spending (RHS) Source: Oxord Economics (August 2011) Source: CBS (August 2012) Nederlandse economie presteert beter dan verwacht De Europese economie als geheel laat vooralsnog geen tekenen van herstel zien. In het tweede kwartaal van 2012 kromp de economie in de eurozone wederom, waardoor er sprake is van een recessie. De economische krimp in het tweede kwartaal (-0,5%) werd voornamelijk veroorzaakt door zuidelijke landen zoals Portugal, Italië en Spanje. Daarentegen toonden de meer noordelijke landen zich veerkrachtig. Hoewel er nog steeds sprake is van krimp, verbeterden zowel de Duitse als de Nederlandse economie respectievelijk 0,3% en 0,2% ten opzichte van voorgaand kwartaal. Onzekerheid domineert huidige situatie In Nederland hebben de verkiezingen van september 2012 voor de Tweede Kamer mogelijk impact op de financiële situatie. Ook na de verkiezingen is er nog veel onzekerheid over de uiteindelijke coalitie die gevormd zal worden en de tijd die dit in beslag neemt. Deze onzekerheid is onder meer terug te vinden in het lage consumentenvertrouwen. Dat verkeerde in het tweede kwartaal van 2012 op het laagste niveau sinds Dit heeft direct effect op de bestedingen. Gezien het huidige (lage) vertrouwensniveau duurt het naar verwachting nog tot het eerste kwartaal van 2013 voordat de Nederlandse economie daadwerkelijk tekenen van herstel vertoont. Langetermijnverwachting Nederlandse economie Volgens het Centraal Planbureau komt de economische groei voor 2012 naar verwachting uit op -0,5%. De verwachting is dat de Nederlandse economie zich op de langere termijn, de periode , langzaam herstelt. Dutch economy performing better than expected The European economy as a whole is not yet showing any signs of recovery. In the second quarter of 2012, the economy in the eurozone contracted once again, reviving talk of a recession. The economic contraction in Q2 (-0.5%) was primarily caused by southern countries such as Portugal, Italy and, Spain. By contrast, the more northern countries proved more resilient. Although the economy is still contracting, both the German and the Dutch economies grew by 0.3% and 0.2% respectively, when compared with the previous quarter. Current situation dominated by uncertainty In the Netherlands, it is possible that the financial situation will be affected by the September 2012 elections for the Dutch Lower House ( Tweede Kamer ). Even in the aftermath of the elections a great deal of uncertainty will persist with regard to the coalition ultimately formed and the time this takes. This uncertainty can be observed in such phenomena as the low level of consumer confidence, which in Q fell to its lowest level since This directly affects household- and consumer spending. In view of the current (low) confidence level, the Dutch economy is expected to lack genuine signs of recovery until Q Long-term expectations with regard to the Dutch economy According to the Central Planning Office (Centraal Planbureau), the Dutch economy is expected to contract by 0.5% in 2012, with a gradual recovery anticipated in the longer term, over the period

5 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin Europese vastgoedbeleggingsmarkt European real estate investment market Figure 3: Capital flows into Europe EU: 32.8 Figure 4: EMEA direct real estate investment volumes EUR bn Global Sources of Funds 0 Europe Americas Middle East Asia Pacific Global Source: Jones Lang LaSalle; Property Data (UK); Akershus Eiendom (Norway), Athens Economics (Greece), Sadolin & Albaek (Denmark), RCA Analytics Source: Jones Lang LaSalle; Property Data (UK); Akershus Eiendom (Norway), Athens Economics (Greece), Sadolin & Albaek (Denmark), RCA Analytics (August 2012) Kapitaalstroom naar Europa neemt toe Europa zag de instroom van interregionaal kapitaal in de eerste zes maanden van 2012 toenemen. Dit in tegenstelling tot Amerika en Pacifisch Azië waar de interregionale kapitaalstromen juist afnamen. De historisch lage rendementen op obligaties en toenemende onzekerheid op de financiële markten maakten vastgoedbeleggingen in het eerste half jaar van 2012 aantrekkelijk. Dit vanwege het relatief hoge directe rendement en de inflatiebestendige waardeontwikkeling. Na een matig eerste kwartaal nam de beleggingsactiviteit in het tweede kwartaal toe tot 27,2 miljard, een stijging van 4% (jaar-op-jaar) en 17% (kwartaalop-kwartaal). Toch bleef het beleggingsvolume 7% achter bij het eerste half jaar van Focus op Duitsland, Frankrijk en Verenigd Koninkrijk Het aandeel van de drie grootste vastgoedmarkten in Europa (Duitsland, Frankrijk, Verenigd Koninkrijk) bedroeg in het tweede kwartaal van 2012 circa 70% van het totale Europese beleggingsvolume. In 2011 hadden deze landen nog een aandeel van minder dan 65%. Deze stijging kwam met name tot stand door een sterke groei van het beleggingsvolume in zowel het Verenigd Koninkrijk als Frankrijk, beide markten groeiden zowel kwartaal-opkwartaal als jaar-op-jaar. In tegenspraak met het positieve sentiment in Duitsland, is het beleggingsvolume daar in het eerste halfjaar van 2012 met 16% (jaar-op-jaar) afgenomen. Increasing inter-regional capital flows into Europe Europe witnessed an increase of inter-regional capital flows in the first half of the year, contrasting with declines in the Americas and Asia Pacific. With bond yields at record lows and uncertainty mounting in financial markets, real estate investment proved resilient in H1 12 offering real assets, reasonable yields and a perceived protection against inflation. After a slow start in Q1, direct real estate investment activity picked up in Q2 with 27.2 billion transacted, reflecting an increase of 4% year-on-year and 17% on Q1 12. Over the first half of the year, investment volumes were 7% lower when compared to the first half of Focus on Germany, France, and the UK The share of Europe s three largest markets increased to 70% of total European volumes in Q2 12 compared with less than 65% in This is due to the strong performance of the UK (mainly London) and France (mainly Paris), which saw increases both quarter-on-quarter and year-on-year. Perhaps unexpectedly given the positive sentiment coming from Germany, commercial direct real estate investment fell: over the first half of 2012 activity was down 16% year-on-year. The focus on these three countries reflects new global equity investors preference for core product in prime locations, available at large lot sizes. De focus op deze drie landen weerspiegelt de nieuwe wereldwijde voorkeur van beleggers voor core beleggingsproduct op toplocaties in grote volumes.

6 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q H1 6 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin 2012 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Figure 5: Dutch direct real estate investment volumes EUR bn 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0-1,9 1,0 1,7 4,8 3,7 3,3 1,4 3,2 4,5 1,4 2,2 Source: Jones Lang LaSalle, July ,2 1,4 1,0 0,7 2,2 1,3 1,4 1,2 2,3 1,1 1,2 1,0 1,6 1,2 1,0 Dutch real estate investment market Figure 6 : Dutch real estate investment volume per sector EUR bn Office Retail Residential Industrial Mixed Hotel Other Source: Jones Lang LaSalle, July 2012 Beleggingsniveau blijft op laag niveau In 2011 werd voor 4,8 miljard in Nederlands direct vastgoed belegd, een daling van circa 22% vergeleken met Dit betekent dat het beleggingsvolume is teruggezakt tot onder het niveau van In het eerste en tweede kwartaal van 2012 werd respectievelijk voor 1,19 miljard en 1,04 miljard belegd op de Nederlandse vastgoedmarkt. Waar het eerste kwartaal van 2012 een lichte stijging (6%) liet zien ten opzichte van dezelfde periode in het voorgaande jaar, liet het tweede kwartaal van 2012 een daling zien van 14% ten opzichte van dezelfde periode in Investment level remains subdued In 2011, 4.8 billion was invested in Dutch direct real estate, a decrease of around 22% when compared to This means that the volume of investment has declined to below the level of The first and second quarters of billion and 1.04 billion have been invested in the Dutch real estate market, respectively. Whereas Q witnessed a slight increase (6%) compared to the same period of the previous year, Q saw a decrease of 14% in comparison with the same period in Daling beleggingsvolume gedempt door grote transacties In het eerste halfjaar van 2012 werd in totaal voor 2,23 miljard belegd op de Nederlandse vastgoedmarkt. Vergeleken met het eerste halfjaar van 2011 is het beleggingsvolume met 4% afgenomen. De daling van het beleggingsvolume werd beperkt door grote transacties, waaronder de verkoop van de High Tech Campus (HTC) in Eindhoven door Philips aan Chalet Group voor 425 miljoen in het eerste kwartaal van Fall investment volume cushioned by sizeable transactions During the first half of 2012 a total of 2.23 billion was invested in the Dutch real estate market. This signifies a 4% fall in the investment volume in comparison with the first half of The fall in investment was cushioned by sizeable transactions, including the sale of the High Tech Campus (HTC) in Eindhoven by Philips to Chalet Group for 425 million in Q

7 2006 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q2 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin Gebruikersmarkt kantoren Occupier market Offices Figure 7: Office supply & vacancy rate G5 '000 m²lfa 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Q Q Q Q Q Q3 Supply 2009 Q1 Source: Jones Lang LaSalle, July Q Q Q3 Vacancy Rate 2011 Q Q Q1 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Figure 8: Dutch office take-up volume by region '000 m² lfa Randstad Non Randstad Source: Jones Lang LaSalle, July 2012 Kantorenvoorraad blijft groeien De totale kantorenvoorraad in Nederland is de afgelopen jaren gestaag blijven groeien. Sinds 2011 is circa m² vvo toegevoegd aan de totale voorraad, die daarmee medio 2012 uitkwam op 48,8 miljoen m² vvo. Speculatief ontwikkelen van kantoorgebouwen is in Nederland vrijwel niet meer aan de orde. Toch wordt er in Nederland naar verwachting circa m² vvo aan nieuwe kantoren opgeleverd in de periode tot en met Bijna 20% daarvan is nog niet verhuurd. Aanbodontwikkeling stabiliseert door onttrekkingen De economische crisis in Europa is een belangrijke katalysator voor het fors toegenomen aanbod. Zo kende de vijf grootste steden in Nederland in 2008 een gemiddeld leegstandspercentage van circa 9%. Eind 2011 was dit opgelopen tot circa 15%. Hoewel herstel van de gebruikersmarkt vooralsnog uitblijft, is het aanbod gedurende de afgelopen vier kwartalen licht gedaald naar 7,23 miljoen m² vvo medio Deze daling kwam onder meer door grootschalige onttrekkingen in de Randstad vanwege transformatie van kantoren tot studentenwoningen of hotels. Inkrimping ruimtebehoefte en verduurzaming In de afgelopen vijf jaar kende de kantorenmarkt in Nederland een gemiddeld opnamevolume van circa 1,5 miljoen m² vvo per jaar. Gedurende deze periode daalde het opnamevolume van circa 1,7 miljoen m² vvo in 2007 naar 1,3 miljoen m² vvo in Consolidatie van bedrijfsactiviteiten als gevolg van de economische teruggang en inkrimping van de ruimtebehoefte die voortkomt uit werkplekinnovatie hadden een drukkend effect op de vraag naar kantoorruimte. Deze daling zette door in het eerste halfjaar van 2012, het transactievolume kwam met m² vvo bijna 25% lager uit dan in dezelfde periode in Office stock continues to grow In recent years the overall supply of offices in the Netherlands has continued to grow steadily. Since 2011 around 600,000 m² lfa has been added to the overall supply, resulting in a total of 48.8 million m² lfa mid Speculative development of office buildings is no longer market practice in the Netherlands. Nonetheless, in terms of new office space, it is anticipated that around 725,000 m² lfa will be added to the office stock in the Netherlands by Almost 20% of this has not yet been leased. Supply trend stabilizing due to market withdrawals The economic crisis in Europe is proving to be an important catalyst when it comes to the vigorous increase in supply. The percentage of vacant premises in the five largest cities in the Netherlands was on average 9% in By the end of 2011 this had climbed to 15%. Although signs of recovery in the occupier market have yet to emerge, supply has dipped slightly over the past four quarters to 7.23 million m² lfa as by mid This dip is partly due to largescale withdrawals from the market in the Randstad area owing to the transformation of offices into student residences or hotels. Contraction in terms of need for space and sustainability Over the past five years the office market in the Netherlands has shown an average take-up volume of some 1.5 million m² lfa per annum. During this period the take-up volume decreased from around 1.7 million m² lfa in 2007 to 1.3 million m² lfa in Consolidation of commercial activities as a consequence of the decline in economic activity and a fall in space requirements stemming from workplace innovation had a pressing effect on demand for office space. This decline continued into the first half of 2012, with the transaction volume proving to be nearly 25% lower than in the same period of 2011, at 420,000 m² lfa.

8 8 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin 2012 Figure 9: Prime versus net effective rents G Figure 10: Development pipeline G5 '000 m² lfa Amsterdam Eindhoven Rotterdam The Hague Utrecht Net Effective Rent Prime Rent Source: Jones Lang LaSalle, July Amsterdam Eindhoven Rotterdam The Hague Utrecht Source: Jones Lang LaSalle, July 2012 Opmerkelijke transacties in het eerste halfjaar van 2012 zijn de aanhuur van Nuon en Capgemini in respectievelijk de regio Amsterdam en de regio Utrecht. Beide bedrijven maken deze keuze vanwege een afname van de ruimtebehoefte door het invoeren van Het Nieuwe Werken. Nuon verhuist eind 2013 van m² vvo naar m² vvo in het bestaande kantoorgebouw Nieuw Amsterdam in Amsterdam Zuidoost. Capgemini gaat van m² vvo naar m² vvo in een hoofdkantoor dat nieuw wordt gebouwd in Leidsche Rijn Centrum. Beide bedrijven kiezen voor verduurzaming van hun nieuwe onderkomen, waarbij ze in samenwerking met de verhuurder streven naar het behalen van het predicaat Very Good volgens de BREEAM-certificering. Huurprijzen stabiel, kwalitatieve kantoorruimte schaars Tophuren in de vijf grote steden van Nederland zijn de afgelopen vier kwartalen relatief onveranderd gebleven. Alleen in Rotterdam is de tophuur in het vierde kwartaal van 2011 licht gestegen. Hoewel de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte op toplocaties blijft toenemen, staan de tophuurprijzen onder druk en vindt er veel ondersteuning plaats met incentives. Op basis van een vijfjarige huurovereenkomst komt het bedrag voor incentives overeen met een huurvrije periode van gemiddeld 9 tot 15 maanden. Gebruikerstrends korte en lange termijn Het verlengen van het huurcontract biedt de gebruiker aantrekkelijke mogelijkheden om te besparen op de huisvestingskosten. Verhuurders zijn niet alleen bereid om incentives in de vorm van een huurvrije periode te geven, maar staan ook open voor gezamenlijke verduurzaming van het kantoorgebouw. Met de afnemende ontwikkeling van nieuwbouw en toenemende interesse van gebruikers in duurzaam vastgoed, zal kwalitatief hoogwaardig vastgoed op korte termijn schaars worden. Dit biedt kansen voor herontwikkeling van bestaande kantoorgebouwen. Notable transactions completed in the first half of 2012 include Nuon and Capgemini leasing premises in the regions of Amsterdam and Utrecht, respectively. Both firms made this decision due to a decrease in their space requirements as a result of introducing home and flexible working arrangements. By the end of 2013, Nuon will be scaling down from 38,000 m² lfa to 26,000 m² lfa in an existing office building, Nieuw Amsterdam in Amsterdam Southeast. Capgemini will be scaling down from 54,000 m² lfa to 21,000 m² lfa in a new headquarters that will be built in Leidsche Rijn Centrum. Both firms decided to make their new premises more sustainable, striving in association with the lessor to achieve a Very Good rating according to BREEAM certification criteria. Rents stable, high-quality office space scarce Over the past four quarters, prime rents in the five major cities of the Netherlands have remained relatively unchanged. Rotterdam alone saw a slight increase in the level of prime rent during the fourth quarter of Although demand for high-quality office space in prime locations is continuing to grow, prime rents remain under pressure and there is a good deal of support offered in the form of incentives. Based on a five-year lease contract, the amount of incentives being offered corresponds to a rent-free period of on average 9-15 months. Occupier trends short and long term Extending the lease provides the occupier with beneficial opportunities to save on the occupation costs. Lessors are not only willing to offer incentives in the shape of a rent-free term, but are also open to the idea of engaging in joint efforts to make buildings more sustainable. In the short term, the declining number of new developments and the increasing interest in sustainable offices on the part of occupiers will lead to a lack of available high-quality offices. This will provide opportunities for redevelopment of existing office buildings.

9 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q On Point Dutch Real Estate Market Bulletin Beleggingsmarkt kantoren Figure 11: Office investment volume & prime net initial yield EUR Bn 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0, ,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% Investment market Offices Figure 12: Office investment volume H by type of purchaser and vendor 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Other Government Non-Profit Organisation Unlisted Developers/Prop. Co. Corporate Institution Listed REIT German Special Fund Third Party Fund Manager Open-Ended Fund Quarterly Office Volume Prime Net Initial Yield Figures above the columns refer to the number of transactions Source: Jones Lang LaSalle, July % 0% Vendor Type Purchaser Type Source: Jones Lang LaSalle, July 2012 Closed-Ended Fund Private In 2011 werd op de Nederlandse kantorenmarkt in totaal 1,4 miljard belegd. Dit volume komt overeen met een derde van het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed. Het beleggingsvolume in kantoorruimte is met 35% gedaald ten opzichte van het beleggingsvolume in Ondanks de aanhoudende economische crisis en een terughoudende financieringsmarkt is er in de eerste helft van 2012 voor 48% meer geïnvesteerd in kantorenvastgoed dan in dezelfde periode in Het beleggingsvolume in de eerste helft van 2012 kwam uit op 1,02 miljard. Grootste single asset transactie in vastgoedgeschiedenis De stijging van het investeringsvolume in kantorenvastgoed in de eerste helft van 2012 komt voornamelijk door drie grootschalige kantoorbeleggingen. De verkoop van de High Tech Campus (HTC) in Eindhoven door Philips voor 425 miljoen aan de private investeringsgroep Chalet Group was de grootste single asset transactie in de Nederlandse vastgoedgeschiedenis. Het HTCterrein heeft een omvang van 103 hectare met daarop m² vvo kantoren, m² vvo research centra en m² vvo met ontwikkelpotentie. Daarnaast hebben er sinds lange tijd weer grote transacties plaatsgevonden op de Amsterdamse Zuidas. Het betrof de aankoop van de kantoorgebouwen Viñoly en The Rock door Deka Immobilien. Credit Suisse Euroreal verkocht kantoorgebouw Viñoly ( m² vvo) voor circa 139 miljoen. Radans BV verkocht kantoorgebouw The Rock ( m² vvo) voor een bedrag van circa 133 miljoen. Overigens zijn beide objecten in twee verschillende open fondsen van Deka Immobilien geplaatst. A total of 1.4 billion was invested on the Dutch office market in This volume corresponds to a third of the overall investment volume in commercial real estate. The office investment volume fell by 35% in comparison with the investment volume of In spite of the persisting economic crisis and a reserved lending market, 48% more was invested in office premises in the first half of 2012 compared with the same period in The investment volume in the first half of 2012 came to 1.02 billion. Biggest single asset transaction in real estate history The increase in office investment volume during the first half of 2012 is primarily due to three large-scale office investments. The sale of the High Tech Campus (HTC) in Eindhoven by Philips to private investment group Chalet Group for 425 million was the largest single asset transaction in Dutch real estate history. The grounds of the HTC span 103 hectares and include office space totalling 185,000 m² lfa, research centres encompassing 43,000 m² lfa and a development potential of 150,000 m² lfa. Furthermore there have been some sizeable transactions in Amsterdam's the Zuidas, including Deka Immobilien's purchase of office buildings Viñoly and The Rock. Credit Suisse Euroreal sold the Viñoly building (29,600 m² lfa) for approximately 139 million. Radans BV sold the office building The Rock (27,600 m² lfa) for approximately 133 million. Moreover, both properties were incorporated into two different open funds belonging to Deka Immobilien.

10 10 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin 2012 Focus kopers op hoogwaardig vastgoed binnen toplocaties De grootste kopers van kantoorvastgoed in het eerste halfjaar van 2012 waren private beleggers en open fondsen. Het aandeel van private beleggers ( 586 miljoen) bestaat voornamelijk uit de aankoop van de High Tech Campus in Eindhoven door de private investeringsgroep Chalet Group. Open fondsen, gesloten fondsen en speciaal fondsen kochten in de eerste helft van 2012 voor circa 366 miljoen aan vastgoed. De focus van deze fondsen lag voornamelijk op hoogwaardige multi-tenant kantoorgebouwen op toplocaties in Amsterdam en Rotterdam. Top aanvangsrendementen onder opwaartse druk Na aanscherping van de top netto-aanvangsrendementen eind 2010 zijn de rendementen in het derde kwartaal van 2011 licht gestegen met 10 basispunten in allev ijf de grote steden. De rendementen bleven gedurende de afgelopen vier kwartalen stabiel. Vanwege de onzekerheid op de financieringsmarkten staan de rendementen in alle steden onder opwaartse druk. Offices prime net initial yields % Q-o-Q Y-o-Y Amsterdam bp +10bp Rotterdam bp +10bp The Hague bp +10bp Utrecht bp +10bp Eindhoven bp +10bp De top netto-aanvangsrendementen van Nederland vallen momenteel binnen een bandbreedte van 5,55% tot 6,05% voor kantoorruimte van A-kwaliteit en gelden voor objecten op de Amsterdamse Zuidas. Beleggingstrends korte en lange termijn De transactieprijzen van leegstaande kantoren worden veelal gebaseerd op meterprijzen en nog slecht in beperkte mate op rendementen. Voor gedateerde kantoren op secundaire kantorenlocaties worden transactieprijzen gerealiseerd die liggen tussen 250 tot 500 per m² vvo. Internationale beleggers focussen in toenemende mate op binnen de prime locaties multi-tenant gebouwen ten opzichte van single-tenant gebouwen. Nieuwe (internationale) kopersgroepen treden toe tot de Nederlandse vastgoedmarkt, een voorbeeld hiervan zijn private equity partijen die in toenemende mate actiever worden. Purchasers focus on high-quality real estate in prime locations Private investors and open funds constituted the biggest buyers of office premises in the first half of The proportion of investment on the part of private investors ( 586 million) predominantly comprises the purchase of the High Tech Campus in Eindhoven by private investment group Chalet Group. Open funds, closed funds and special funds purchased around 366 million's worth of real estate in the first half of These funds focussed primarily on high-quality multi-tenant offices in prime locations in Amsterdam and Rotterdam. Prime initial yields under upward pressure Following contraction of the top net initial yields by the end of 2010, yields in Q rose slightly by 10 base points in all five of the major cities. Yields have remained stable over the past four quarters. Due to the uncertainty on the lending markets, yields in all cities are under upward pressure. At present, prime net initial yields in the Netherlands are falling within a margin running from 5.55% to 6.05% for top-quality office space and apply to premises in Amsterdam's Zuidas. Investment trends short and long term Transaction prices for vacant offices are predominantly based on rates per square meter and still only to a limited extent on yields. For the purposes of dated offices in non-prime office locations, transaction prices between 250 to 500 per m² lfa are being achieved. International investors are increasingly focusing on multi-tenant buildings within prime locations as opposed to single-tenant buildings. New (international) purchasers are entering the Dutch real estate market, for example private equity firms, which are becoming more and more active.

11 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin Gebruikersmarkt winkels Occupier market Retail Figure 13: Turnover internet retailing EUR Bn H1 Source: Thuiswinkel.org (July 2012) In heel Nederland is in kleine en middelgrote gemeenten als gevolg van de recessie en internetwinkelen een dalende trend te zien in het aantal winkelbezoeken en de hoogte van de bestedingen. De economische situatie is momenteel de grootste zorg voor retailers en beleggers in winkelvastgoed. Zowel het consumentenvertrouwen als de koopbereidheid bereikte eind 2011 een dieptepunt en daar is in het eerste halfjaar van 2012 weinig verandering in gekomen. De Nederlandse detailhandelsomzet lag in 2011 circa 1% hoger dan in Deze toename is volledig toe te schrijven aan prijsstijgingen, het omzetvolume kromp namelijk met 1,6%. Gedurende de eerste zes maanden van 2012 is het volume verder afgenomen, met name in de non-foodsector. Herstel van de detailhandelsomzet blijft naar verwachting voorlopig uit. De omzet van de onlinebestedingen is in 2011 fors toegenomen. Met een stijging van 9,8% kwam de omzet uit op 9 miljard (thuiswinkel.org). Inmiddels wordt bijna een op de drie aankopen via het internet gedaan (31% in 2011 ten opzichte van 22% in 2010). De groei van het aantal internetaankopen gaat ten koste van de aankopen op de fysieke winkelvloer. Toch fungeren winkels nog steeds als het belangrijkste aankooppunt en wordt het merendeel (64%) daar gekocht. Huurprijsgroei alleen op toplocaties Evenals in 2010 en 2011 is er in 2012 een groot verschil tussen de vraag naar winkelunits in A1-winkelgebieden in de grote steden en in middelgrote en kleine steden. De tophuurprijzen voor solitaire winkelruimte binnen de grote winkelsteden zijn in de afgelopen jaren blijven stijgen, ondanks de economische situatie. Dit geldt met name voor Rotterdam en Amsterdam. In de eerste helft van 2012 liep de tophuurprijs in Maastricht licht terug. H2 Throughout small and medium-sized municipalities in the Netherlands, the recession and internet shopping have led to a declining trend in footfall and the level of purchases. At present, the economic situation is the biggest concern held by retailers and investors in retail premises. Both consumer confidence and consumer willingness to spend reached its ebb by the end of 2011 and little has changed in this respect during the first half of Retail turnover in the Netherlands was around 1% higher in 2011 than it was in This increase is entirely due to price increases, since turnover volume contracted by 1.6%. During the first six months of 2012 turnover volume decreased further, particularly in the non-food sector. For the time being, retail turnover is not expected to show any signs of recovery. In terms of online spending, turnover increased strongly in 2011, rising by 9.8% to emerge at 9 billion (thuiswinkel.org). One in three purchases are now made over the internet (31% in 2011 in comparison with 22% in 2010). The growth of the number of internet purchases is to the detriment of purchases in physical retail premises. Nevertheless, shops still maintain their role as the most important point of sale and account for the majority (64%) of purchases. Rental growth only in prime locations As was the case in 2010 and 2011, there was a significant difference in 2012 between demand for retail units in prime retail areas in the major cities and in small and medium-sized towns. Prime rents for solitary retail space within the major shopping cities have continued to climb in recent years, despite the economic situation. This holds true particularly for Rotterdam and Amsterdam. During the first half of 2012, the top lease price in Maastricht fell slightly. The prognosis for growth in the case of top rents for solitary retail units in the Netherlands remains cautious for the period (1-2% per annum). De groeiprognose van tophuurprijzen voor solitaire winkelunits in Nederland is voor de periode beperkt (1% tot 2% per jaar).

12 12 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin 2012 Figure 14: Vacancy rate per location segment Figure 15: Prime rents retail unit shops A1-locations 1,7% Amsterdam A2-locations 3,5% Rotterdam B1-locations 7,4% Maastricht B2-locations 12,6% C-locations 15,1% Other Locations 7,2% 0% 5% 10% 15% 20% % m² retail floor area of total % sales points of total Source: Locatus (August 2012), edited by Jones Lang LaSalle (2012) Utrecht The Hague Eindhoven Source: Jones Lang LaSalle (July 2012) Door de economische omstandigheden neemt het aantal faillissementen binnen de detailhandel toe en is het aantal retailers dat uitbreidt afgenomen. In 2010 en 2011 waren er minder vastgoedtransacties terwijl het aanbod aan winkelvastgoed is gegroeid. Medio 2012 bedroeg het leegstandspercentage in Nederland circa 6,8%. Dit is een stijging ten opzichte van het voorgaande jaar (6,4%). De ontwikkeling van de leegstand varieert sterk per segment en winkelgebied. In A1- en A2-winkelgebieden blijven de straten goed gevuld. Owing to economic circumstances, the number of retailers going into liquidation is on the up, and the number of retailers seeking to expand is declining. In 2010 and 2011 there were less transactions, whereas the supply of retail premises grew. Mid 2012 the percentage of premises standing vacant in the Netherlands was approximately 6.8%. This signifies an increase in comparison with the previous year (6.4%). The development of vacancy varies considerably depending on the segment and the retail area. In prime and off-prime retail areas footfall remains good. Gebruikerstrends korte en lange termijn Veel retailers maken pas op de plaats wat betreft de uitbreiding naar middelgrote en kleine steden. Hierdoor is er sprake van een dalende vraag naar winkelvastgoed, minder concurrentie en een oplopende leegstand. Te veel leegstand maakt een winkelgebied minder aantrekkelijk. Internationale retailers zijn als geen ander in staat een positieve impuls te geven aan passantenstromen in een winkelgebied en daarmee aan de concurrentiepositie van de winkellocatie. Daarom is het voor winkelgebieden belangrijk om aan te sluiten bij de wensen van internationale retailers als het gaat om oppervlakte en uitstraling. Winkelstraten hebben gemiddeld genomen minder winkels met een groter vloeroppervlak. Deze grotere winkels sluiten beter aan bij de diverse doelgroepen. De kwaliteit van het winkelgebied is doorslaggevend voor het succes van een bepaalde winkel. Ook intensief management en actief onderhoud dragen daar direct aan bij. Occupier trends short and long term Many retailers are treading water with expansion to small and medium-sized towns. The upshot of this is falling demand for retail premises, less competition and increased vacancy. An excessive vacancy rate detracts from a retail area's appeal. More than others, international retailers are capable of boosting footfall in a retail area, thereby improving the competitive position of the retail location. Consequently it is important for retail areas to connect with the wishes of international retailers when it comes to retail space and image. On average, shopping streets have fewer shops with a larger shop floor area. These larger shops tie in better with the various target groups. The quality of the retail area is of decisive importance for the success of a certain shop. In this regard, also intensive management and active maintenance contribute directly.

13 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q On Point Dutch Real Estate Market Bulletin Beleggingsmarkt winkels Figure 16: Retail investment volume & prime net initial yield EUR Bn 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0, Figures above the columns refer to the number of transactions Source: Jones Lang LaSalle (July 2012) Afname van het winkelbeleggingsvolume De winkelbeleggingsmarkt in Nederland liet in 2010 nog een forse groei zien, maar liep in 2011 terug naar ruim 1,4 miljard. Dit komt overeen met circa 29% van het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed. Vanwege de relatief ongunstige marktomstandigheden voor kantorenvastgoed in Nederland groeit het beleggingsaandeel in winkelvastgoed en woningen. Binnen de sector winkelvastgoed waren in 2011 de beleggingen in solitaire winkelunits het hoogst, namelijk circa 673 miljoen. 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Investment market Retail Figure 17: Retail investment volume H by type of purchaser and vendor 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Vendor Type Purchaser Type Source: Jones Lang LaSalle (July 2012) Other Government Corporate Third Party Fund Manager Unlisted Developers/Prop. Co. Non-Profit Organisation Listed REIT Open-Ended Fund Retail investment volume decreases In 2010, the retail investment market in the Netherlands saw considerable growth, but fell to over 1.4 billion in This corresponds to approximately 29% of the overall investment volume in commercial real estate. Due to the relatively unfavourable market circumstances for offices in the Netherlands, the proportion of investments in retail premises and residential real estate is on the rise. Within the retail sector, investments in retail unit shops were the highest in 2011, at around 673 million. In het eerste halfjaar van 2012 is bijna 266 miljoen belegd in winkelvastgoed. Dit volume is laag vergeleken met dezelfde periode in voorgaande jaren en ligt circa 64% onder het vijfjarig gemiddelde. De grootste interesse ging uit naar winkelcentra en solitaire winkelunits. Hierin werd voor respectievelijk circa 121 miljoen en circa 116 miljoen belegd. In het segment retail warehousing werd circa 11,4 miljoen belegd in het eerste halfjaar van In the first half of 2012 approximately 266 million was invested in retail premises. This volume is low when compared with the same period of previous years and is around 64% below the five-year average. The greatest interest was in shopping centres and retail unit shops, with some 121 million and 116 million being invested in these respectively. Around 11.4 million was invested in the retail warehousing segment during the first half of De twee grootste beleggingen in retailvastgoed in de eerste helft van 2012 hadden beide betrekking op (her)ontwikkelingsprojecten. ASR Vastgoed Vermogensbeheer investeerde circa 45 miljoen in het project Waagblok op de Aalmarkt in Leiden. Ontwikkelaar Provast is de initiator van dit project waarbij de herontwikkeling van warenhuis V&D centraal staat. VastNed kocht een solitaire winkelunit op de Wagenstraat in Den Haag van particuliere vastgoedbelegger Movement Real Estate. Het betreft circa m² winkelruimte die na herontwikkeling langjarig wordt verhuurd aan H&M. De koopsom bedroeg naar schatting 25 miljoen. The two largest investments made in the retail sector during the first half of 2012 both pertained to (re)development projects. ASR Vastgoed Vermogensbeheer invested around 45 million in the Waagblok project on the Aalmarkt in Leiden. Developer Provast is the initiator of this project, which centres on the redevelopment of department store V&D. VastNed purchased a retail unit shop on the Wagenstraat in The Hague from private real estate investor Movement Real Estate. The purchase related to around 3,000 m² of retail space, which will be leased to H&M on a long-term basis following the redevelopment. The purchase price was estimated at 25 million.

14 14 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin 2012 Retail prime net initial yields % H Q-o-Q Y-o-Y Amsterdam Shopping Centre bp 10bp Amsterdam Retail Unit Shops bp 0bp Den Haag Shopping Centre bp 10bp Den Haag Retail Unit Shops bp 0bp Rotterdam Shopping Centre bp 10bp Rotterdam Retail Unit Shops bp 0bp Utrecht Shopping Centre bp 10bp Utrecht Retail Unit Shops bp 0bp Eindhoven Shopping Centre bp 10bp Eindhoven Retail Unit Shops bp 0bp Figure 18: Retail investment volume by subsector EUR Bn H1 Shopping Centre Retail Unit Shop Retail Warehousing Source: Jones Lang LaSalle (July 2012) Lichte stijging top aanvangsrendementen De top aanvangsrendementen voor solitaire winkelunits bleven in 2011 en ook in de eerste helft van 2012 onveranderd. De top aanvangsrendementen voor winkelcentra lieten gedurende deze periode een lichte stijging zien van gemiddeld 10 basispunten. Ook de aanvangsrendementen voor retail warehouses stegen gedurende deze periode met gemiddeld 10 basispunten. Beleggingstrends korte en lange termijn De huurwaarde van retailvastgoed staat onder druk door afnemende consumentenbestedingen. De leegstand neemt over de gehele linie toe, met uitzondering van toplocaties in de grootste winkelsteden. Beperkte financieringsmogelijkheden en economische onzekerheid zorgen voor een historisch lage beleggingsactiviteit. Daarnaast uit zich dit in een neerwaartse druk op de waarde. Voorlopig blijven totaalrendementen voor topproduct consequent hoog. Retailvastgoed wordt steeds meer een regionale markt. Lokale winkelcentra verliezen het van grotere centra in de regio. Institutionele en internationale beleggers hebben met name interesse voor kwalitatief hoogwaardig vastgoed op de best lopende winkellocaties; dit is nog steeds schaars. Prime yields slightly increase Prime initial yields for retail unit shops remained unchanged in 2011 and in the first half of The prime initial yields for shopping centres showed a slight increase of on average 10 base points during this period. Even the initial yields for retail warehouses rose by an average of 10 base points over this period. Investment trends short and long term The rental value of retail premises is under pressure due to a decrease in consumer spending. The percentage of vacant premises is increasing across the board, with the exception of prime locations in the largest shopping cities. Lending restrictions and economic uncertainty are producing an historic low in terms of investment activity. This is also expressed by a downward pressure on value. For the time being, overall return for prime product remains consistently high. Retail real estate is increasingly becoming a regional market. Local shopping centres are losing out to bigger shopping centres in the wider region. Institutional and international investors are particularly interested in high-quality premises in those retail locations with the highest footfall - something that remains scarce.

15 2002 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q H1 On Point Dutch Real Estate Market Bulletin Gebruikersmarkt bedrijfsruimte Figure 19: Supply Dutch warehouse market '000 m² lfa Industrial occupier market Figure 20: Take-up Dutch warehouse market '000 m² lfa Noord-Brabant Zuid-Holland Noord-Holland Gelderland Overijssel Limburg Utrecht Flevoland Drenthe Groningen Zeeland Friesland Source: Jones Lang LaSalle (July 2012) Noord-Brabant Zuid-Holland Noord-Holland Gelderland Overijssel Limburg Utrecht Flevoland Drenthe Groningen Zeeland Friesland Source: Jones Lang LaSalle (July 2011) De afgelopen dertig jaar is Nederland nog sterker verweven geraakt met de wereldhandel dan het al was. Dat betekent dat wereldwijde hoogconjunctuur en groei in opkomende markten positief hebben bijgedragen aan de economische groei in Nederland. Maar door die verwevenheid is Nederland ook kwetsbaar voor een neergang in de internationale vraag naar producten en diensten. Over the past three decades Dutch involvement in world trade has become even more pronounced than it already was. As a result, a global economic boom and growth in emerging markets have had a positive effect on economic growth in the Netherlands. But due to this involvement, the Netherlands is also vulnerable to a fall in international demand for products and services. Aanbod bedrijfsruimte toont lichte daling Het aanbod op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is vrij stabiel. Ondanks een teruggang van de economische groei en een verslechtering van het marktsentiment. Het totale aanbod aan bedrijfsruimte in Nederland bedroeg medio 2012 bijna 9,9 miljoen m² vvo. Er is een licht dalende trend waarneembaar. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012 is het aanbod met slechts 1% afgenomen, de daling ten opzichte van 2011 bedraagt 3%. Het huidige aanbod van bedrijfsruimte concentreert zich voornamelijk in de provincies Noord- en Zuid-Holland en Noord- Brabant. Gezamenlijk nemen deze drie provincies meer dan 50% van het totale aanbod voor hun rekening. Belangrijke kanttekening hierbij is dat deze drie provincies ook de meeste opnamedynamiek aan zich weten te binden. Speculatief ontwikkelen De totale pijplijn harde en zachte planvoorraad voor grootschalige (> m² vvo) nieuwbouwontwikkeling van bedrijfsruimte in Nederland omvat ruim 2,2 miljoen m² vvo. Medio 2012 is m² vvo in aanbouw, waarvoor geldt dat het al is voorverhuurd of ontwikkeld voor eigen gebruik. Het verwachtte opleveringsvolume voor de tweede helft van 2012 komt uit op m² vvo. Samen met de m² vvo die is opgeleverd in de eerste helft van 2012 komt het totale volume voor 2012 op bijna m² vvo aan opgeleverde grootschalige bedrijfsruimte. Slight decline in industrial supply Supply on the Dutch industrial occupier market is fairly stable, despite a decrease in economic growth and deterioration in market sentiment. Overall supply of industrial space in the Netherlands was nearly 9.9 million m² lfa by mid A slight falling trend is perceptible. In comparison with Q1 2012, supply has only decreased by 1%, with a contraction coming to 3% in comparison with The current supply of industrial space is primarily concentrated in the provinces of Noord-Holland, Zuid-Holland and Noord-Brabant. Together these three provinces constitute over 50% of the overall supply. In this regard it is important to note that these three provinces are also applicable for the highest take-up dynamics. Speculative development The overall development pipeline of hard and soft development plans for large-scale (> 5,000 m² lfa) new-build warehouses in the Netherlands encompasses in excess of 2.2 million m² lfa. Mid ,000 m² lfa is under construction, which has been leased in advance or developed for owner-occupiers. The anticipated volume of completed development projects for the second half of 2012 will encompass 261,000 m² lfa. Together with the 134,000 m² lfa completed in the first half of 2012, the total volume of large-scale warehouses completed in 2012 will come to nearly 400,000 m² lfa.