Inhoudsopgave Voorwoord... 3 Wij staan bewust midden in de samenleving De wereld om ons heen verandert en wij veranderen mee

Transcriptie

1 Jaarverslag 2015.

2 Inhoudsopgave Voorwoord Wij staan bewust midden in de samenleving De wereld om ons heen verandert en wij veranderen mee Vooruit naar de kerntaak Met beide benen in Montferland We borgen onze plannen en stellen ze bij We werken samen met onze netwerkpartners Onze netwerkpartners en belanghouders in beeld In gesprek met onze belanghouders Wij werken actief samen Wij luisteren naar onze huurdersvereniging Wij luisteren naar onze bewonerscommissies Wij gaan naar onze huurders toe Wij werken samen op basis van afspraken Wij werken samen met zorg- en welzijnsinstellingen Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en hebben onze klant in beeld Onze klanten in beeld Hoe wijzen wij onze woningen toe? Hoeveel woningen verhuurden we en hoe lagen ze in de markt? Aan wie verhuren wij onze vrijkomende woningen? Verhuisstromen Huurverhoging Onze huurders zijn tevreden Wij stemmen vraag en aanbod af en passen onze woningvoorraad aan Onze woningen De samenstelling van onze woningvoorraad ontwikkelt zich Projecten in voorbereiding Hoe we onze woningen in goede staat houden Het aanpassen van woningen Asbestbeleidsplan VvE beheer Wij zetten in op duurzaamheid Duurzame bedrijfsvoering We zitten op koers Wij dagen onze partners uit Wij hanteren duurzaamheidscriteria Wij maken bewoners bewust en sturen op woonlasten Wij dragen bij aan leefbare wijken en dorpen Van woning naar wonen Wij pakken overlast aan Wij ondersteunen bewonersinitiatieven Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep Wonen met zorg en welzijn Wij ondersteunen mensen met sociale problematiek Wij pakken huurachterstanden aan...31

3 7.4 Wij bieden een laatste kans Wij professionaliseren onze organisatie Organisatorische integratie Verbindingen Wij ondernemen maatschappelijk verantwoord Onze medewerkers ontwikkelen zich Wij realiseren onze plannen en werken aan verbeteringen Verslag van het bestuur Onze directeur-bestuurder Bestuursbesluiten Zicht op risico s Verslag van de Raad van Commissarissen Basisdocumenten Taken van de Raad Het functioneren van de Raad Onze directeur-bestuurder De Raad stelt hoge eisen aan zichzelf De Raad is onafhankelijk en integer Afwijkingen Governancecode Wij hebben onze financiën op de rit Ons financieel beleid Waardering vastgoed Onze financiële continuïteit gegarandeerd Wij bewaken onze geldstromen Kwaliteit van het resultaat Toetsing WSW We bewaken onze treasury De cijfers Kengetallenoverzicht Fiscale positie Geconsolideerde Balans Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over Geconsolideerd Kasstroomoverzicht over Toelichting op de geconsolideerde Jaarrekening Toelichting op de geconsolideerde Balans Bedrijfswaarde Toelichting op de geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over Toelichting op het geconsolideerde Kasstroomoverzicht over Enkelvoudige Balans Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over Toelichting op de enkelvoudige Balans Toelichting op de enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over Ondertekening van de jaarrekening Bestuursverklaring Raad van Commissarissen Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

4 Voorwoord In dit jaarverslag leggen wij verantwoording af over onze financiële en maatschappelijke prestaties in Verantwoordingskader Plavei gebruikt dit jaarverslag om verantwoording af te leggen aan externe toezichthouders, de gemeenten Montferland en Zevenaar en huurdersverenigingen. In 2015 bouwden we samen aan Plavei. Na de bestuurlijke fusie op 1 januari werkten we een jaar onder de oude namen en werden onze organisaties samengevoegd tot één nieuw Plavei. We zagen de fusie als een kans om in een keer onze organisatie in te richten op wat moet, wat mag en wat belangrijk is. Deze pakten we met beide handen aan. We stelden nieuwe werkwijzen en processen vast. Beleidsmatige verschillen hebben we in overleg met huurdersverenigingen en andere belanghouders geüniformeerd en waar nodig geactualiseerd. Bij het vormgeven van de nieuwe organisatie, draait alles om de klant. Zo ook het nieuwe functiegebouw. We kiezen voor een bedrijf zonder management, waarin ieder individu zich verantwoordelijk voelt voor de klant. Elke medewerker krijgt van ons de ruimte om de dagelijkse vraagstukken volgens de visie van Plavei op te pakken en op te lossen. Alle medewerkers kregen in 2015 een nieuwe plek en vaak ook een nieuwe rol. Twee mensen verlieten afgelopen jaar het bedrijf, vier vacatures werden ingevuld. Het was een onrustige en spannende periode voor veel medewerkers. Maar ik heb ervaren dat ze -los van persoonlijke belangen- het hele jaar klaar stonden voor de klant. Naast de werkzaamheden rondom de fusie, was 2015 ook het jaar van de nieuwe Woningwet. Er werden maatregelen geïntroduceerd zoals passend toewijzen. Deze hebben een enorme impact op ons verdienmodel en de wijze van verdelen van woningen aan toekomstige huurders. Daarnaast waren er de wijzigingen in de financiering van de zorg. Het risico op ons zorgvastgoed is daardoor toegenomen en heeft om deze reden extra aandacht van onze toezichthouders. Zowel het passend toewijzen als de herwaardering van ons zorgvastgoed leiden tot substantiële aanpassingen van onze bedrijfswaarde. Maar Plavei is een organisatie met veerkracht, betrokkenheid en financiële robuustheid. Ik ben ervan overtuigd dat wij zelfs in deze zeer turbulente en soms onzekere tijden een eerste grote stap hebben gezet op weg naar de nieuwe corporatiewereld. Ik wil zowel de medewerkers, de leden van de Raad van Commissarissen als alle belanghouders (en met name de huurdersverenigingen) bedanken voor hun geweldige inzet en het constructieve meedenken in het afgelopen jaar. Arjan ter Bogt directeur-bestuurder 3

5 1. Wij staan bewust midden in de samenleving Het jaar 2015 stond vooral in het teken van de integratie van twee bedrijfsvoeringen en het leggen van een solide basis voor Plavei. Dit deden we met de blik naar buiten gericht. We gingen in gesprek met onze belanghouders, omdat zij weten wat er leeft en speelt. We implementeerden de nieuwe Woningwet. De nieuwe wet- en regelgeving hebben een grote impact. In de keuzes die we maakten voor onze nieuwe organisatie, hebben we hier al zo veel mogelijk rekening mee gehouden. 1.1 De wereld om ons heen verandert en wij veranderen mee Ontwikkelingen gaan snel. We leven niet meer in een tijdperk van veranderingen, maar beleven een verandering van tijdperk. We zien de volgende ontwikkelingen: Terug naar de kerntaak Toen op 1 juli de nieuwe Woningwet van kracht werd, gingen we als corporatie terug naar de basis: het verhuren van woningen aan onze primaire doelgroep. De nieuwe wet- en regelgeving grijpt sterk in op onze bedrijfsvoering. Om de Woningwet te implementeren, was het noodzakelijk om onze visie bij te stellen, procedures aan te passen en nieuw beleid (versneld) op te stellen. Met name het passend toewijzen grijpt in op onze bedrijfsvoering. Kort gezegd, betekent dit huren naar inkomen. We stelden onze streefhuren naar beneden bij om onze woningvoorraad toegankelijk te houden voor onze primaire doelgroep. In 2016 blijft de implementatie van de Woningwet, en het daarmee samenhangende beleid, veel aandacht vragen van onze organisatie. Het gaat dan vooral om de scheiding tussen Daeb en niet-daeb, aanpassing van statuten en reglementen en de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties. Uit zorg voor de aarde Aandacht voor duurzaamheid is bij Plavei een blijvende ontwikkeling. Wij vinden dat we hierin moeten blijven investeren uit zorg voor de aarde. Dat geldt niet alleen voor nieuwbouw, we zetten ook in op verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In 2014 dienden we een aanvraag in om deel te nemen aan de Robuuste Investeringsimpuls van de provincie Gelderland. Wij ontvingen de subsidie om energiebesparende maatregelen te nemen en startten hiermee in In dat jaar renoveerden we de eerste 31 woningen en in 2015 volgden 102 woningen in s-heerenberg. Deze maakten een labelsprong van twee stappen naar A of A+. In Didam vervingen we de daken en verbeterden we de isolatie van 39 woningen. Ook hier resulteerde dat in een labelsprong van twee stappen, naar C of D. Onze duurzaamheidsambities staan onder druk door het passend toewijzen. Investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen wij niet meer doorrekenen in de huurprijs, omdat woningen dan niet meer bereikbaar zijn voor onze doelgroep. In 2016 brengen we in kaart in hoeverre we onze duurzaamheidsambities, gelet op de nieuwe regelgeving, kunnen handhaven. Veranderingen op de woningmarkt De woningmarkt binnen ons werkgebied ontspant zich. De situatie op de koopmarkt stabiliseert. De daling van de huizenprijzen is gestopt en het aantal verkopen neemt toe. Wij leverden in 2015 nauwelijks nieuwe woningen op en zagen de mutatiegraad sterk dalen, met name in s-heerenberg en omliggende dorpen. Op 1 januari 2016 werd het passend toewijzen van kracht. Dit betekent dat huishoudens met recht op huurtoeslag, gehuisvest moeten worden in een woning met een voor hen passende huurprijs. De slaagkans van deze doelgroep mag met de invoering van passend toewijzen niet verminderen. Om dit te realiseren, hebben wij -net als veel andere corporaties- onze huurprijzen naar beneden bijgesteld. Naast het passend toewijzen veranderden ook de systemen voor woningtoewijzing sterk. Het is nog onduidelijk wat de impact is van deze ontwikkelingen op onder andere de woningtoewijzing, slaagkans en wachttijden. In 2016 zetten we in op (regionale) monitoring en stellen we ons beleid bij als dat nodig blijkt. 4

6 Verandering in de zorgmarkt Het kabinet-rutte heeft grote veranderingen in de zorgmarkt doorgevoerd. We merken dat het niet alle zorgpartijen lukt om zich aan al deze veranderingen aan te passen. Een relatief groot deel van onze portefeuille bestaat uit zorgvastgoed. Dit houdt een risico in. We hebben het contact met onze zorgpartners geïntensiveerd en bereiden ons zo goed mogelijk voor op alle mogelijke ontwikkelingen. Wij anticiperen op krimp Het aantal inwoners van de gemeente Montferland daalt. Als gevolg van de ontgroening en vergrijzing stijgt het aantal (kleine) huishoudens tot ongeveer Na een korte stabilisatie zal deze overgaan in een daling. Dit heeft gevolgen voor de verhuurbaarheid van onze woningvoorraad. We zien nu al dat delen van onze woningvoorraad lastiger te verhuren zijn. Deze ontwikkeling is een belangrijk vertrekpunt voor ons strategisch marktbeleid. We volgen de ontwikkelingen in de Achterhoek en de Liemers en anticiperen op deze krimp. Onze focus ligt de komende jaren op herstructurering van ons bestaande bezit. Nieuwbouw vindt vooral plaats op herontwikkelingslocaties en in Didam. We verkopen alleen versnipperde woningen. Zo blijft toekomstige herstructurering van ons overige bezit mogelijk. Belanghouders In 2015 legden we de basis voor Plavei. Dit deden we niet alleen. Op 28 april organiseerden wij de belanghoudersbijeenkomst Onderweg naar Plavei. We vroegen onze partners om mee te denken over de koers van Plavei. De resultaten van deze bijeenkomst vormden de basis voor ons Strategisch Beleidsplan. We hebben de samenwerking met de huurdersverenigingen geïntensiveerd. Zij leverden een actieve bijdrage in de totstandkoming van nieuw beleid. In 2016 borgen wij de positie van onze belanghouders en de mate van inspraak in ons belanghoudersbeleid. Gemeentelijke huisvestingsverordening Ons werkgebied ligt tussen Stad en Achterhoek en wij onderscheiden twee woningmarktgebieden binnen de gemeente Montferland. We geloven dat woonwensen gemeente- en regio-overschrijdend zijn en waren in 2015 in beide regio s actief. Wij werken in de woningmarktgebieden met twee verschillende systemen voor woonruimteverdeling. Voor het Berghse gedeelte van onze woningvoorraad maken we gebruik van Thuis in de Achterhoek (TidA). Voor onze woningen in de Liemers maken we gebruik van het woonruimteverdeelsysteem uit de Stadsregio: Enserve. In november 2015 stelde de gemeente Montferland de gemeentelijke huisvestingsverordening vast. Hierin maakt de gemeente de keuze om zich aan te sluiten bij de Stadsregio. De consequentie is dat alle vrijkomende woningen moeten worden aangeboden via het bijbehorende systeem: Enserve. Dit betekent dat wij voor het Berghse gedeelte van de woningvoorraad geen gebruik meer mogen maken van TidA. Wij verwachten dat dit gevolgen heeft voor de afzetbaarheid van onze woningen. In 2016 onderzoeken wij de consequenties van de huisvestingsverordening en gaan in overleg met de gemeente over een mogelijke overgang naar Enserve. Nieuwe Governancecode In 2015 is de nieuwe Governancecode Woningcorporaties 2015 vastgesteld. Dit komt voort uit het besef dat de kwaliteit en de transparantie van bestuur en toezicht aan hoge normen moet voldoen. Het belang van (toekomstige) bewoners en andere belanghebbenden staat voorop. Ook is er meer aandacht voor cultuur en gedrag, passend bij een transparante en integere organisaties. De nieuwe Governancecode heeft flinke gevolgen, omdat de veranderingen moeten worden doorgevoerd in de statuten en het beleid. 1.2 Vooruit naar de kerntaak Het nieuwe regeerakkoord dwingt corporaties terug te gaan naar de basis. Dit uitgangspunt is een van de pijlers van ons nieuwe Strategisch Beleidsplan (SBP) dat we in 2015 opstelden. Hierin hebben we onze missie en visie vastgelegd. Het SBP werd begin 2016 vastgesteld door de RvC. Onze missie Wonen is voor iedereen Wij vinden dat iedereen in de samenleving een plek moet hebben om te kunnen wonen. Ook degenen die hun leven niet (goed) op de rit hebben. Plavei is lokaal geworteld en is er primair voor de minst draagkrachtige groepen in de samenleving. Onze visie Mensen bepalen zelf hoe ze willen wonen. Wij geven onze klanten de ruimte om hun wensen zelf in te vullen. Plavei gaat voor betaalbaar en plezierig wonen in een duurzame, kansrijke en leefbare omgeving. Nu én in de toekomst. 5

7 1.3 Met beide benen in Montferland Wij zijn de lokaal verankerde corporatie in de gemeente Montferland. In Montferland staan woningen, waarvan 26% een huurwoning is. Plavei heeft hierin een marktaandeel van 92,5%. De overige huurwoningen zijn van enkele particuliere verhuurders, Vestia en Woonzorg Nederland. In de gemeente Zevenaar staan woningen. Hier is het aandeel huurwoningen 29%. Plavei heeft hierin een marktaandeel van 9%. Wij zijn alleen actief in de kernen Angerlo, Giesbeek en Lathum. In Westervoort verhuren wij een zorgcomplex. We verhuren in totaal woningen in de gemeenten waarin wij actief zijn. 1.4 We borgen onze plannen en stellen ze bij In 2015 legden we onze beleidsmatige basis middels het SBP. Onze opgaven in vastgoed zijn opgenomen in de onderhoudsbegroting voor de komende twintig jaar. Afhankelijk van de ontwikkelingen om ons heen, stellen wij onze plannen jaarlijks bij. We nemen deze op in het jaarplan en de financiële meerjarenbegroting. Tijdens de realisatie verantwoorden we ons handelen elke vier maanden in een voortgangsrapportage. 6

8 2. We werken samen met onze netwerkpartners Als woningcorporatie hebben wij een maatschappelijke rol. Vanuit deze rol nemen wij taken op ons ten gunste van de lokale samenleving. Hierin zit ons onderscheidend vermogen als toegelaten instelling. Het legitimeert ons bestaan. Centraal staat hierbij de vraag Doen wij de juiste dingen en doen we die goed? Wij geloven in de kracht van samenwerken en van een dialoog met onze netwerkpartners, ongeacht de formele verantwoordelijkheid en beslissingsbevoegdheid. We benutten elkaars kwaliteiten en bundelen onze krachten, zodat we elkaar versterken en aanvullen. 2.1 Onze netwerkpartners en belanghouders in beeld Om mensen prettig te laten wonen in Montferland, werken we samen met onze netwerkpartners en belanghouders. Belanghouders zijn partijen binnen ons werkgebied die direct belang hebben bij onze werkzaamheden en gerealiseerde opgaven. Netwerkpartners zijn partijen met wie wij samenwerken om onze opgaven te realiseren. Wij werken samen op basis van vertrouwen, samenwerkingsovereenkomsten en convenanten. 2.2 In gesprek met onze belanghouders Belanghoudersbijeenkomst In april 2015 vroegen wij onze belanghouders mee te denken over de koers van Plavei. Centraal stond de vraag waar wij ons als Plavei de komende jaren mee bezig moeten houden. De belanghouders brachten maar liefst 21 (hoofd)onderwerpen onder onze aandacht. Wij hebben deze ondergebracht in zeven hoofdonderwerpen en voegden er zelf een achtste aan toe: 1. Hoe doen we het goed voor onze klant? 2. Hoe onderhouden we contact met de klant? 3. Hoe werken we samen? 4. Wat is de invloed van belanghouders en huurders? 5. Hoe ziet de toekomstige woningvoorraad eruit? 6. Welke bijdrage leveren wij aan een vitale leefomgeving? 7. Voor wie werken wij en hoe bedienen wij deze doelgroep? 8. Hoe werken wij als Plavei? We namen deze (en vele andere) adviezen ter harte en verwerkten ze in ons SBP. Het verslag van onze belanghoudersbijeenkomst staat op onze website. 2.3 Wij werken actief samen Wij dragen op verantwoorde wijze bij aan de maatschappelijke opgaven in de gemeente Montferland. Dat doen we door vraagstukken actief op te halen. Op het gebied van wonen, leefbaarheid en in de keten wonen-zorg-welzijn zijn vraagstukken van onze netwerkpartners geagendeerd. Wij vinden het daarom belangrijk om belanghouders te betrekken bij ons beleid en onze activiteiten. 7

9 In 2015 hadden we op verschillende niveaus en met diverse partijen overleg Met wie spraken we? Hoe vaak? Hoe geborgd? Wat waren de belangrijkste gespreksonderwerpen en resultaten? In overleg met de gemeente en de overheid Bilateraal overleg Wethouder RO Onze directeur-bestuurder Bestuurlijk overleg Gemeente: wethouder RO, ambtenaren Corporaties: directeuren, managers Wonen Ambtelijk overleg Ambtenaar RO Managers Wonen Ambtelijk overleg Bouwen Ambtenaar RO Managers Bouwen & Beheer Stuurgroep regiovisie Wonen Bestuurder Achterhoekse gemeenten, corporaties en provincie Samenwerken met collega-corporaties Zes keer per jaar Eén keer per jaar Zes keer per jaar regulier Vier keer per jaar Twee keer bijgewoond Woonconvenant Woonconvenant Regionale Woonvisie Achterhoek Ontwikkelingen volkshuisvesting en woningmarkt, gemeentelijk reststrokenbeleid, nieuw Strategisch Beleidsplan Plavei, huisvesting statushouders. Regionale uitstroom woonvoorzieningen / maatschappelijke opvang, statushoudersvraagstuk, (verkenning) Masterplan Didam, woonvisie gemeente Zevenaar. Tijdens regulier overleg met de ambtenaar RO spraken we over: - Instroom bijstandsgerechtigden; - Woonvisie; - Gevolgen Woningwet en Huisvestingsverordening Voortgang nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. Regionale woonagenda, huisvesting statushouders in gemeente en bijdrage ACo aan regiovisie. ACo Bestuurders corporaties Kan Oost Bestuurders corporaties Kr8-overleg Bestuurders corporaties Zeven keer per jaar Vier keer per jaar - Vijf reguliere vergaderingen - Eén themabijeenkomst - Eén brainstormsessie Naar behoefte drie keer bijgewoond in 2015 Samenwerkingsovereenkomst Verslaglegging Portefeuilleverdeling, energiebesparing, taakstelling huisvesting vergunninghouders, onderzoek woonwensen en kansen voor jongeren, passend toewijzen en jaarlijkse huurverhoging. Ontwikkeling verschillende corporaties, voortgang organisatorische integratie Plavei, ontwikkelingen binnen Vryleve, Baston IJsselland, bestuurlijke en personele wijzigingen op managementniveau en samenwerkingsvormen voor 2016 en verder. De woonruimteverdeling en passend toewijzen, vaststelling eenduidige woonruimteverordening door gemeenten binnen Kr8-werkgebied, project keten van kansen en samenwerking over verduurzaming van de woningvoorraad. Nut, noodzaak en vorm van de (toekomstige) samenwerking. Europäische Tisch Twee keer per jaar Verslaglegging Woonzorgcomplexen en domotica, viering vijftigste bijeenkomst Europäische Tisch in Brussel. Overige overleggen Sociaal team (oud Zorgnetwerk) Naar behoefte Actuele dossiers met multi-problematiek. Wijk- en dorpsraden Jaarlijks Actuele zaken, vragen en wensen. Huurdersvereniging De Koepel Maandelijks Actuele zaken, vragen en wensen. Aedes Geen vaste frequentie Lidmaatschap Kennis halen en delen. Wij onderschrijven de Aedes Code en toetsten of onze manier van werken daarbij past. Directeurencontact Geen vaste frequentie Lidmaatschap Delen kennis en ervaring, bespreken actuele thema s als nieuwe Woningwet en Permanente Educatie 8

10 2.4 Wij luisteren naar onze huurdersvereniging Eind 2015 besloten de huurdersverenigingen (De Schakel en Bergh) gezamenlijk huurdersvereniging De Koepel op te richten. In De Koepel zijn beide huurdersverenigingen vertegenwoordigd en deze voert overleg met Plavei. Daarnaast besloten beide huurdersverenigingen afzonderlijk te blijven bestaan. Overleg over vast te stellen beleid We overleggen maandelijks en betrekken de huurdersvereniging actief bij de totstandkoming van nieuw beleid. Zij levert een waardevolle bijdrage en geeft daarmee invulling aan de nieuwe rol van huurders, zoals vastgelegd in de nieuwe Woningwet. De overleggen zijn intensief en worden door iedereen gewaardeerd. Instemming of een positief advies ontvingen we tot nu toe over de volgende onderwerpen: het strategisch marktbeleid; het incassobeleid; het overlastbeleid; de huurverhoging 2015; de klantprocessen; de huurcontracten en algemene voorwaarden van Plavei; het servicepakket en de glasservice; het huurbeleid; de afschaffing van de administratiekosten bij het afsluiten van een huurovereenkomst; advies over de invulling van het passend toewijzen volgens de nieuwe Woningwet. 2.5 Wij luisteren naar onze bewonerscommissies In ons gebied zijn diverse bewonerscommissies actief. In 2015 hebben we met de meeste commissies contact gehad. In de nieuwe organisatie zijn deze contacten ondergebracht bij de adviseur Participatie en Leefbaarheid. Hierdoor is er meer aandacht voor. 2.6 Wij gaan naar onze huurders toe We belonen trouwe huurders In 2015 ontvingen 33 huurders een bos bloemen met een kaart. Daarmee dankten wij hen voor 25 jaar goed huurderschap. Onze directeur-bestuurder ging drie keer met taart en bloemen op bezoek bij huurders die vijftig jaar van ons huurden. Deze acties worden door de huurders zeer gewaardeerd. 2.7 Wij werken samen op basis van afspraken Wij streven ernaar de afspraken met onze netwerkpartners vast te leggen in samenwerkingsovereenkomsten en convenanten. Wat spraken we af en wat was onze bijdrage? Samenwerkingsovereenkomst Woonconvenant Convenant Leerlingbouwplaatsen Hennepconvenant Betrokken organisaties Afspraken Onze bijdrage Gemeente, Plavei Corporaties ACo en Liemers, gemeenten, aannemers Politie, gemeente Montferland en sociale verhuurders woningen tot aftoppingsgrens een- en tweepersoonshuishoudens betaalbare woningen tot 710,68 (prijspeil 1 jan. 2016) - 30 % woningtoewijzing aan starters - nieuwbouwwoningen voor starters verkoopprijs < Bevorderen van het aantal leerlingbouwplaatsen. Afspraken over ontmanteling van hennepkwekerijen in huurwoningen woningen tot aftoppingsgrens een- en tweepersoonshuishoudens betaalbare woningen tot % woningtoewijzing aan Starters - geen nieuwbouwwoningen voor verkoop opgeleverd Hieraan is invulling gegeven in de Gelderse Impulsprojecten. In 2015 zijn vijf hennepkwekerijen gevonden die conform convenant zijn ontmanteld. 9

11 2.8 Wij werken samen met zorg- en welzijnsinstellingen Wij verhuren zorgvastgoed aan diverse zorginstellingen in ons werkgebied. Veranderingen in de zorg en de nieuwe Woningwet maken dat deze samenwerking een andere invulling krijgt. De overheid zet in op het hervormen van de zorg. Dit betekent dat wonen en zorg gescheiden worden en dat zorgpartijen zelf het risico voor leegstand dragen. Dit raakt alle zorgpartijen die met ons samenwerken. Indirect loopt ook Plavei hierdoor een risico, zeker omdat we relatief veel zorgvastgoed in portefeuille hebben. Ook onze toezichthouders constateerden dit. In overleg met hen, voerden wij enkele maatregelen door om het risico te beheersen. Onderdeel hiervan is een intensiever contact met onze zorgpartners Wij lopen risico s Diafaan Diafaan huurde in 2015 op vier locaties woonruimte voor haar cliënten. Het betreft veelal langlopende huurcontracten, waardoor de wederzijdse afhankelijkheid groot was en regelmatig overleg tussen de bestuurders noodzakelijk was. Eind 2014 kwam onze goede relatie met Diafaan onder druk te staan door de plotselinge huuropzegging voor Hof van Varwijk in Zeddam. Dit is een project dat wij gezamenlijk ontwikkelden en opleverden in Plavei accepteerde deze opzegging niet. Diafaan verplaatste haar bewoners, zodat de 31 intramurale appartementen nagenoeg heel 2015 leeg stonden. Met het aantreden van nieuwe bestuurders bij Diafaan en Plavei, werd de problematiek rond Hof van Varwijk medio 2015 weer bespreekbaar. In het najaar verslechterden de resultaten bij Diafaan dusdanig, dat vergaande maatregelen in de organisatie noodzakelijk waren. Helaas bleek Diafaan niet in staat om noodzakelijke bezuinigingen snel en voortvarend door te voeren. Op 21 april 2016 vroeg Diafaan faillissement aan. De huurcontracten voor de vier locaties zijn per 28 april 2016 opgezegd. Inmiddels werken we samen met de overnemende partijen aan een oplossing. Stichting Woongroep Het Orakel Het Orakel huurde van Plavei een locatie in Didam en een locatie in Westervoort, waar zij zorg leverde aan jongeren met een stoornis in het autistisch spectrum. Gedurende 2015 zag Plavei de problemen bij Het Orakel toenemen. Begin 2016 werd het faillissement uitgesproken. In samenspraak met curator, (onder)huurders en een nieuwe zorgpartij hebben we gewerkt aan oplossingen. In april 2016 tekenden wij de nieuwe contracten met individuele huurders en Stichting Zozijn. Overige zorgpartijen Uit de gesprekken die wij voeren met andere zorgpartijen die bij ons huren, blijkt dat meerdere partijen te maken krijgen met nieuwe ontwikkelingen in de zorg. Hoe dit zich gaat ontwikkelen, is nu nog niet te zeggen. We volgen de situatie op de voet, zodat we mogelijke risico s in beeld hebben en we ons op alle scenario s kunnen voorbereiden Onderzoek naar ons zorgvastgoed In 2015 voerde de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een onderzoek uit naar de risico s van zorgvastgoed in de portefeuille van woningcorporaties. Door de omvang van onze zorgvastgoed portefeuille werden wij met veertien andere corporaties geselecteerd voor nader onderzoek. Naar aanleiding hiervan ontvingen wij van de ILT drie adviezen om onze organisatie te versterken. Deze hadden betrekking op: 1. Het samenspel tussen bestuur en Raad van Commissarissen. 2. Verbeteren van de interne informatievoorziening en risicobeheersing met betrekking tot het zorgvastgoed. 3. Herwaardering van het zorgvastgoed. In nauw overleg met de ILT en een externe deskundige, werkten we aan een passende opvolging. In 2016 constateerden we samen met de ILT dat wij de juiste maatregelen hebben genomen en dat we voldoende in control zijn Voorziening onder druk Wij hebben in 2015 overleg gehad met Welcom om tot een sluitende begroting te komen voor een ontmoetingsplek voor ouderen in de Averhof in Beek. Dit is helaas niet gelukt, waardoor Welcom begin 2015 genoodzaakt was het huurcontract (in verband met bezuinigingen) op te zeggen. 10

12 We onderzoeken de mogelijkheden om aan deze gemeenschappelijke ruimte/ontmoetingsplek een nieuwe bestemming te geven. In het verleden gaf de gemeente een kapitaalgarantie af voor de exploitatie van deze locatie. Deze is opgenomen in het Uitvoeringsplan Woonservicegebieden gemeente Montferland, waarin de Averhof als steunpunt staat benoemd. De afhandeling hiervan verloopt stroef. Inmiddels hebben we een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van een half jaar gesloten met KBO. Domotica Wij gaan terug naar onze kerntaak. Diensten die hier niet of onvoldoende bij aansluiten, bouwen wij af. Wij zijn betrokken bij een project, waarbij de toekomst van domotica in de complexen wordt bekeken. Plavei trekt zich terug als leverancier en beheerder en zoekt samen met de betrokken zorgpartners naar een geschikte oplossing. Om ons zo goed mogelijk op alle ontwikkelingen voor te bereiden, hebben we het contact met al onze zorgpartners geïntensiveerd. Nieuwe initiatieven De Stichting Welcom organiseert regelmatig een inloop waar nieuwkomers elkaar kunnen steunen bij de integratie in s-heerenberg. Nieuwkomers die bij ons huren, wijzen wij hier actief op. 11

13 3. Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en hebben onze klant in beeld Wij hebben de verantwoordelijkheid om vraag en aanbod op de woningmarkt goed op elkaar af te stemmen. Dit begint bij het in beeld brengen van onze doelgroepen en de vraag van de klant. 3.1 Onze klanten in beeld Met de nieuwe Woningwet zet de overheid in op het verder afbakenen van de corporatiedoelgroep. In ons nieuwe SBP zijn wij duidelijk over voor wie wij er zijn. Primaire doelgroep We zijn er primair voor huishoudens die door hun inkomen afhankelijk zijn van huurtoeslag. Door het terugdringen van het scheef wonen, groeit de omvang van deze groep binnen de bestaande woningvoorraad. Wij hebben 99% van alle vrijkomende woningen met een huurprijs tot 710,68 toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot % van deze huurders kwam in 2015 in aanmerking voor huurtoeslag. Secundaire doelgroep Dit zijn de huishoudens met een inkomen tussen het maximale inkomen voor de huurtoeslag en Uit verschillende onderzoeken blijkt dat met name alleenstaanden uit deze groep het financieel moeilijk hebben. Ze komen niet (meer) in aanmerking voor bepaalde toeslagen en besteden hierdoor een groot gedeelte van hun inkomen aan huur. Ze lopen een aanzienlijk betaalbaarheidsrisico en dreigen tussen wal en schip te vallen. 12% van alle vrijkomende woningen wezen wij toe aan deze groep. Middeninkomens Tot slot zijn we er voor de middeninkomens. Dit zijn huishoudens met een inkomen tot De komende vijf jaar krijgen woningcorporaties van de overheid extra ruimte om 10% van alle vrijkomende huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens, toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot Dit zijn de lage middeninkomens. We benutten de ruimte die de overheid ons geeft actief om deze huishoudens te bedienen. We hebben zes woningen toegewezen aan huishoudens met een zogenoemd middeninkomen en zeven woningen aan huishoudens met een inkomen boven de Naast de afbakening in doelgroepen stelt de overheid ook regels op voor de toewijzing van huurwoningen. Nieuwe wet- en regelgeving Tot 1 juli 2015 moesten wij 90% van onze woningen onder de sociale huurgrens toewijzen aan onze primaire en secundaire doelgroep. Op die datum werd de regeling van kracht. We moeten nu 80% van alle vrijkomende woningen tot de sociale huurgrens toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot We mogen 10% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen en en hebben 10% vrije ruimte. Passend toewijzen Op 1 januari 2016 werd het passend toewijzen van kracht. Dit houdt in dat 95% van de huishoudens met een inkomen tot de maximum inkomensgrens voor de huurtoeslag, gehuisvest wordt in een woning met een huurprijs tot de aftoppingsgrens ( 576,87 voor één- en tweepersoonshuishoudens, 618,24 voor drie- en meerpersoonshuishoudens). Het passend toewijzen geldt voor alle woningen van de toegelaten instelling. De minister doet een moreel appèl op corporaties om zo nodig maatregelen te nemen, zodat de slaagkans niet negatief wordt beïnvloed. Om ervoor te zorgen dat we voldoen aan de eisen voor het passend toewijzen, pasten wij ons huurprijsbeleid en de wijze van woonruimteverdeling aan. De maatregelen werden op 1 december 2015 van kracht. 12

14 Om invulling te kunnen geven aan het passend toewijzen, is de gewenste samenstelling van de woningvoorraad als volgt: Huurprijsklasse Benodigd o.b.v. doelgroep Goedkoop en betaalbaar (tot 576,87) 70% tot 75% Betaalbaar plus (tot 618,24) 10% tot 15% Middelduur (tot 710,68) 10% tot 15% We stelden de streefhuren naar beneden bij om voldoende woningen beschikbaar te krijgen voor de primaire en secundaire doelgroep. We rekenden de gevolgen door en borgden deze in onze financiële meerjarenbegroting. Huuropbrengsten Onderstaande grafiek maakt de consequenties van het aangepaste huurbeleid inzichtelijk. De ingerekende huuropbrengsten zijn conform de begroting 2015 en begroting 2016 (waarin het nieuwe huurprijsbeleid is verwerkt). 3.2 Hoe wijzen wij onze woningen toe? Bij de toewijzing van onze woningen maken we gebruik van de systemen Thuis in de Achterhoek (TidA) en Enserve. TidA is een samenwerkingsverband van diverse corporaties in de Achterhoek. Vrijkomende woningen in s-heerenberg, Zeddam, Braamt, Azewijn, Kilder, Beek en Stokkum worden met dit systeem aangeboden. Entree is een samenwerkingsverband in de stadsregio Arnhem. De vrijkomende woningen in Didam, Giesbeek, Angerlo, Lathum, Loil, Nieuw-Dijk en Westervoort adverteren we via deze website. Huurders zoeken vooral naar woningen in hun eigen omgeving. Wanneer het ons niet lukt om een woning te verhuren via het ene systeem, zetten we ook het andere platform in. Toewijzingsmodel en Woningzoekenden kunnen via de websites op woningen reageren. De systemen kennen drie aanbiedingsmodellen: Aanbodmodel De meeste woningen bieden we aan via het aanbodmodel. De inschrijfduur (TidA) of langste meettijd (Enserve) zijn hierbij bepalend voor de slagingskans van een huurder. Lotingmodel Hierbij verloten we de woning onder de inschrijvers. De inschrijfduur/meettijd is niet van belang. Direct wonen De huurder die zich als eerste meldt en aan alle voorwaarden voldoet, krijgt de woning toegewezen. 13

15 Door diverse modellen te hanteren, kunnen we huurders met een verschillende achtergrond aan een woning helpen. Daarnaast wezen we in 2015 ongeveer 25% van de woningen rechtstreeks toe. Dit betrof altijd huurders met een speciale indicatie: medisch of sociaal urgenten, statushouders of mensen met een laatste-kans-contract. In 2015 aangeboden woningen In totaal verhuurden we 311woningen in Hiervan werden er 230 via een van de aanbiedingsmodellen toegewezen: Bestaand bezit TidA Nieuwbouw TidA Bestaand bezit Entree Aanbodmodel Lotingmodel 4 21 Direct wonen Totaal Daarnaast wezen we 81 woningen rechtstreeks toe. Onderstaande tabel geeft een overzicht van deze toewijzingen, opgesplitst per type indicatie of urgentie. Indicatie - urgentie TidA Enserve Statushouders CIZ-indicatie 26 Sociale urgentie 2 2 Hulpverleningsinstantie 5 Directe toewijzing 11 Tijdelijk contract 1 Laatste kans in andere woning Hoeveel woningen verhuurden we en hoe lagen ze in de markt? Onze woningen kwamen vrij In 2015 kwamen 291 huurwoningen vrij doordat een huurder de woning verliet (mutatie). Afgezet tegen ons totale bezit op 1 januari 2015, betekent dit een mutatiegraad van 7,2%. Hiermee ligt de mutatiegraad een stuk lager dan in Dit komt onder meer doordat wij in 2015 minder nieuwbouwwoningen opleverden. Veel huurders van een nieuwbouwwoning schuiven door vanuit een bestaande huurwoning. De mutatie uit deze bestaande huurwoning telt mee in de mutatiegraad. We leverden achttien nieuwbouwwoningen op. Dit betroffen drie eengezinswoningen in s-heerenberg (Kellenstraat en Op den Brand) en vijftien appartementen aan de Zeddamseweg in s-heerenberg. De twee gemeenschappelijke ruimten maken onderdeel uit van dit appartementencomplex aan de Zeddamseweg. De eengezinswoningen hebben we regulier verhuurd en de appartementen aan de Zeddamseweg zijn toegewezen aan cliënten van zorgaanbieder Estinea. In 2015 verhuurden wij in totaal 311 woningen. Waarom vertrokken onze huurders? Onderstaande tabel geeft de top vijf van verhuisredenen: Aantal Reden vertrek huurder 37 Verhuizing naar een ander type woning 34 Overlijden 27 Verhuizing naar een koopwoning 25 Huwelijk of samenwonen 16 Opname in een verpleeg- of verzorgingshuis 14

16 Net als in 2014 zegden in 2015 veel huurders hun huurwoning op, omdat ze een woning kochten. De koopmarkt trekt net als in de rest van Nederland aan. Daarnaast blijven er veel ouderen die wegens overlijden of een gedwongen verhuizing naar een verzorgings- of verpleeghuis de huurwoning verlaten. Het aantal reacties op aangeboden woningen In totaal adverteerde Plavei 98 keer een woning op Hier werd keer op gereageerd. Het gemiddeld aantal reacties bedraagt 24. Dit is nagenoeg gelijk aan het aantal reacties in 2013 en een stijging ten opzichte van 2014, toen het gemiddelde op achttien reacties per advertentie lag. In totaal adverteerde Plavei 171 keer een woning op Dit aantal wijkt af van de eerder genoemde 132 mutaties. Dit komt, doordat we sommige woningen meerdere keren adverteerden via een ander toewijzingsmodel. In totaal werd keer gereageerd. Het gemiddeld aantal reacties bedraagt 37. Dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van 2013 en 2014, toen de gemiddelden 27 en 29 bedroegen. De introductie van het lotingmodel bij Entree heeft tot deze stijging geleid. Woningen worden geweigerd We boden onze woningen gemiddeld 2,6 keer aan een kandidaat-huurder aan, voordat ze werden geaccepteerd. Vorig jaar lag dit gemiddelde op 2,3 keer, in 2013 was het eveneens 2,6 keer. We boden onze woningen gemiddeld 3,2 keer aan een kandidaat-huurder aan, voordat ze werden geaccepteerd. In 2014 was dit 3,4 keer. Hoewel het minder is geworden, zien wij nog steeds dat woningzoekenden hun kansen uitproberen en niet altijd een aanbieding accepteren. De redenen van weigering zijn divers. Wij wijzen kandidaat-huurders soms af Helaas waren wij om verschillende redenen genoodzaakt om met sommige kandidaten geen huurovereenkomst aan te gaan. Zo constateerden we bij de inkomenstoets soms dat een woningzoekende een te hoog of juist een te laag inkomen had voor de woning. Het gebeurde ook regelmatig dat de gevraagde gegevens om tot verhuur te komen, incompleet of te laat werden ingeleverd. Woningzoekenden hadden veelal begrip voor de afwijzing. Drie mensen waren het daarmee oneens en wendden zich tot de bezwarencommissie. De bezwaren werden alle drie ongegrond verklaard. Wij wezen een deel van onze woningen toe aan huishoudens met een middeninkomen Uiteindelijk wezen wij zes woningen toe aan huishoudens met een middeninkomen tussen en Dat is slechts 1,9% van het totaal aantal toewijzingen en blijft ruimschoots onder de wettelijk toegestane 10%. We verhuren niet altijd aansluitend We willen woningen het liefst zo snel mogelijk verhuren om de leegstand te beperken. Bij sommige woningen lukte dat niet, omdat er geen nieuwe huurder was of omdat we mutatieonderhoud moesten uitvoeren. In 2015 hebben we het verhuurproces geoptimaliseerd, om zo de leegstand in 2016 te beperken. De eerste cijfers van 2016 laten zien dat dit over de eerste maanden is gelukt. 3.4 Aan wie verhuren wij onze vrijkomende woningen? In welke prijsklasse verhuurden wij onze woningen? Meer dan de helft van de woningen verhuurden we binnen het goedkope en betaalbare segment. Van alle woningen die we verhuurden, had 96% een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. We verhuurden 4% van onze woningen in het dure segment. De verhuur van deze woningen liep moeizaam, doordat de vraag naar woningen en appartementen in dit segment laag is. 15

17 Segment Huurprijs Verhuringen Percentage Goedkope segment < % Betaalbare segment > 403,06 en < % Betaalbaar plus segment > 576,87 en < 618, % Middeldure segment > 618,24 en < 710, % Dure segment > 710, % Aan wie verhuurden wij onze woningen? Van alle in 2015 verhuurde woningen, werd 90% toegewezen aan de primaire doelgroep. In totaal wezen we 132 woningen toe aan een starter (42%). Hiermee hebben we beide doelstellingen (respectievelijk 80% en 30%) ruimschoots gehaald. Statushouders gehuisvest Plavei heeft in de gemeente Montferland 28 woningen aan statushouders toegewezen: achttien in de omgeving van s- Heerenberg en tien in Didam en omgeving.in sommige gevallen ging het om meerpersoonshuishoudens. In totaal verwelkomden we zestig statushouders in onze woningen. We hebben geen invloed op het aantal statushouders dat wij moeten plaatsen. Als de gemeente een verzoek tot huisvesting ontvangt van het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA), wordt deze naar ons doorgezet. Medio 2015 verzocht de gemeente Montferland ons om een extra inspanning te doen en meer dan de reguliere taakstelling te realiseren. Alle daarvoor geschikte woningen hebben we toen aan statushouders verhuurd. Negen statushouders hadden we eind 2015 al aan een woning gekoppeld, die echter pas in januari beschikbaar kwam. De doelstelling voor 2015 hebben we daardoor niet gehaald, maar eind januari 2016 waren alle statushouders alsnog geplaatst. Statushouders die recht hebben op woonruimte in onze gemeente, komen vaak al op korte termijn voor gezinshereniging in aanmerking. De extra mensen die we dan in een woning plaatsen, noemen we nareizigers. Deze nareizigers tellen mee bij de taakstelling. Bij de toewijzing weten we vaak al dat er een gezinshereniging op komst is. Wij houden daarmee rekening bij de grootte van de toegewezen woning. Bij de gehuisveste statushouders van de laatste maanden zullen bijvoorbeeld nog gezinsleden overkomen. Deze worden pas meegeteld op het moment dat zij hier daadwerkelijk komen wonen en tellen dus mee voor de taakstelling van Geleverde woningen Gehuisveste statushouders 1e halfjaar e halfjaar Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij, zoals verwacht, een sterke toename van het aantal huisvestingsverzoeken voor statushouders. Gezien de problematiek in Syrië en Eritrea, verwachten wij dat het aantal te huisvesten statushouders de komende jaren blijft stijgen. Samen met de gemeente monitoren we de gevolgen van hun huisvesting. We nemen extra maatregelen om enerzijds de taakstelling te realiseren en anderzijds verdringing van regulier woningzoekenden te voorkomen. 3.5 Verhuisstromen Binnen ons woningmarktgebied zien wij twee grote verhuisstromen. Vanuit de Achterhoek trekken mensen naar s- Heerenberg en omgeving. Daarnaast zien we een verhuisstroom van de Liemers naar de Stadregio en omgekeerd. Actief in twee woonregio s Er verhuizen nauwelijks mensen tussen de voormalige gemeente Bergh en de Liemers. Ook zijn er nauwelijks verhuisstromen tussen Didam en s-heerenberg. De afgelopen drie jaar verhuisden acht huurders uit de kern Didam naar een huurwoning in s-heerenberg. Twaalf huurders vertrokken vanuit Bergh naar Didam. Van deze groep betrokken drie huishoudens een huurwoning, de rest verhuisde naar een verzorgingshuis of koopwoning. Herkomst bewoners Het percentage nieuwe huurders uit de eigen gemeente ligt in vergelijking met de Achterhoek en de Liemers lager dan bij andere corporaties. Montferland ligt zowel in de Achterhoek als in de Liemers aan de rand van de regio. Er is sprake van een meer ontspannen woningmarkt dan in de rest van de regio. Dit trekt relatief veel huishoudens van buiten aan die elders nog niet in aanmerking komen voor een huurwoning. Deze ontwikkeling maakt onze woningmarkt kwetsbaar 16

18 op het moment dat de meer gespannen woningmarkten in Doetinchem en Arnhem-Nijmegen zich ontspannen. Er zijn (vooralsnog) geen signalen dat het relatief grote aantal instromers van buiten de gemeente, de woningzoekenden uit Montferland verdringt. 3.6 Huurverhoging De minister gaf als richtlijn voor de huurverhoging in 2015 een maximum van 2,5% voor de laagste inkomens tot 5% voor de hoogste inkomens. Onze huurdersverenigingen wezen ons erop dat de betaalbaarheid onder druk staat. Ook organisaties als het NIBUD constateren dat de huurbetaling een groot beslag legt op het inkomen van onze huurders. Wij kozen daarom voor een gematigde huurverhoging, mede doordat ons nieuwe huurbeleid nog niet was vastgesteld. Na uitvoerig overleg met en instemming van de huurdersverenigingen voerden wij de volgende huurverhoging door: Inkomen Toegepaste huurverhoging < ,50% > en < ,00% > ,75% Vrije sector 2,00% Bezwaren tegen huurverhoging Dit jaar ontvingen we aanzienlijk minder bezwaren tegen het verhogingsvoorstel. Er kwamen 32 bezwaren binnen, tegen 112 vorig jaar. Onderstaande cirkeldiagram geeft aan wat de redenen waren voor het bezwaar en welk percentage gegrond is verklaard. Reden bezwaar Bezwaar gegrond? 17

19 3.7 Onze huurders zijn tevreden Regionale Geschillencommissie en Klachtencommissie Wij zijn in 2015 aangesloten bij de Regionale Geschillencommissie Oost-Gelderland en de Klachtencommissie woningcorporaties Arnhem. Voor de woningen in het woningmarktgebied s-heerenberg zijn we aangesloten bij de Regionale Geschillencommissie. In 2015 ontving de commissie één klacht over ons. De klacht had zijn oorsprong in onduidelijke afspraken tussen huurder en opzichter. Het geschil is uiteindelijk naar tevredenheid opgelost. De Klachtencommissie woningcorporaties Arnhem handelt klachten af over woningen in woningmarktgebied Didam. In 2015 waren dat er twee. De eerste had te maken met een vochtprobleem, de tweede betrof een klacht over de toewijzing van een woning. De commissie verklaarde beide klachten ongegrond. Huurcommissie In 2015 werd één bezwaarschrift over de huurverhoging voorgelegd aan de (landelijke) huurcommissie. Dit bezwaar werd door de commissie afgewezen. Klachtencommissie woonruimteverdeling Stadsregio Arnhem-Nijmegen In 2015 ontving de klachtencommissie woonruimteverdeling drie klachten. De eerste betrof uitgevoerde herstelwerkzaamheden en de eindoplevering hiervan. De klacht over de herstelwerkzaamheden bleek gegrond en we hebben de werkzaamheden hersteld. De klacht over de eindoplevering werd ongegrond verklaard. De tweede klacht ging over de handelwijze van de corporatie, de derde over woningtoewijzing. De Klachtencommissie verklaarde beide ongegrond. Wij ontvingen een beperkt aantal klachten In 2015 ontvingen wij drie klachten over onze dienstverlening, die we zelf afhandelden. De eerste klacht ging over de handelwijze van ons als corporatie. De huurder ontving een schriftelijke toelichting van de betrokken medewerker, waarmee de klacht was afgehandeld. De tweede klacht betrof de oplevering van een woning. Naar tevredenheid van de huurder hebben we hierop enkele aanpassingen en herstelwerkzaamheden verricht. De derde klacht had te maken met een ventilatieprobleem. Uit onderzoek van een onafhankelijk deskundige bleek de klacht ongegrond. Deze conclusie is gedeeld met de huurder. KWH Om de tevredenheid over onze dienstverlening te meten, maken we gebruik van het Huurlabel voor woningcorporaties van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Dit meet de volgende onderdelen van de dienstverlening: 1. klantcontact (bereikbaarheid en communicatie & informatie); 2. verhuizing (woning zoeken, nieuwe woning, huur opzeggen); 3. onderhoud (reparaties, onderhoud); 4. klachtenafhandeling. Deze thema's komen voort uit de top vier van onderwerpen die huurders belangrijk vinden. De verschillende onderdelen worden het hele jaar door gemeten, waardoor we direct inzicht hebben in de actuele beleving van klanten. Hierdoor kunnen we, waar nodig, meteen bijsturen. De mening van de klant bepaalt voor 80% de eindscore op de diverse onderdelen. Bij het meten van onze bereikbaarheid werd beoordeeld of wij binnen de gestelde termijn reageren en of we dit op de juiste manier doen. Daarnaast werden brieven, onze website en ons informatiemateriaal kwalitatief beoordeeld. 18

20 Onderdeel Score 2014 Score 2015 Bereikbaarheid * 7,6 Communicatie en informatie * 7,6 Contact * 7,7 Woning zoeken 8,3 7,8 Nieuwe woning 8,2 8,0 Huuropzegging 8,1 8,3 Reparaties 8,2 8,0 Onderhoud 8,6 7,9 Behandeling klachten 6,8 6,1 Gemiddelde score 8,0 7,7 *Met ingang van 2015 zijn de rubrieken Bereikbaarheid en Communicatie en informatie samengevoegd in de rubriek Contact Begin 2015 ontvingen we per de formele eindresultaten en de eindscore. We mochten het Huurlabel behouden. KWH feliciteerde ons met dit resultaat en noemde dit, gezien het drukke fusiejaar, een knappe prestatie. Onderdeel Score Plavei 7,6 Ranking in groep Totaal in groep KWH landelijk 7, Onze regio 7, Onze grootteklasse 7, Onze stedelijkheid 7,

21 4. Wij stemmen vraag en aanbod af en passen onze woningvoorraad aan Om ervoor te zorgen dat ons woningbezit ook op lange termijn aansluit bij de wensen van onze doelgroep, maken wij via kleinschalige projecten ons woningbezit toekomstbestendig. De focus verschuift van uitbreiding van onze woningvoorraad naar transformatie van ons bestaande bezit. De afgelopen drie jaar investeerden we vooral in het energiezuiniger maken van ons woningbezit. We houden de kwaliteit van onze woningen op peil door onderhoud en renovatie. 4.1 Onze woningen Huidige samenstelling woningvoorraad Ons woningbezit zag er op 31 december 2015 als volgt uit: BBSH-groep Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur Woningtype < 403,06 403,06 618,24 < 618,24 < 710,68 > 710,68 Eengezinswoning Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Levensloopbestendig (slaapkamer en natte cel op woonverdieping) HAT-eenheid Totaal De rest van onze vastgoedportefeuille bestond op 31 december 2015 uit: Omschrijving vastgoedtype Aantal Parkeerplaatsen/Garages 168 Commerciële ruimten 31 Eenheden in woon/zorg complexen 102 Maatschappelijk vastgoed 23 Overig (WKO) 2 Toevoegingen en onttrekkingen woningvoorraad In 2015 voegden we achttien woningen toe en verkochten we veertien woningen: Vastgoedtype Nieuwbouw Verkoop Goedkope huurwoningen -1 Betaalbare huurwoningen -10 Middeldure huurwoningen 18-2 Dure huurwoningen -1 Overig (t.b.v. verkoop) Totaal Gewenste samenstelling woningvoorraad Binnen ons strategisch marktbeleid (SMB) brengen wij de gewenste samenstelling van onze woningvoorraad in beeld. Op basis van bevolkingsprognoses voorspellen we hoe onze doelgroep zich op lange termijn ontwikkelt. We kunnen dan binnen bandbreedtes bepalen hoe onze woningvoorraad eruit moet zien en welke maatregelen we moeten nemen om deze bij de toekomstige vraag te laten aansluiten. In 2015 voerden we ter voorbereiding een woningmarktoriëntatie uit en startten we met het opstellen van onze portefeuillestrategie. 20

22 4.2 De samenstelling van onze woningvoorraad ontwikkelt zich Verkoop van woningen De doelstelling was om in 2015 tien woningen te verkopen uit ons bestaande huurwoningbezit. Er kwamen dankzij mutaties meer woningen beschikbaar die bestemd waren voor verkoop. In een aantrekkende woningmarkt leidde dit tot de verkoop van veertien woningen. Hiervan verkochten we er zes aan een zittende huurder en acht, na vertrek van de huurder, aan derden. We kochten vier koopgarantwoningen terug. Drie daarvan verkochten we meteen weer door zonder koopgarantkorting, één woning stond eind 2015 nog te koop. Ook deze woning bieden we zonder koopgarantkorting aan. Opgeleverde nieuwbouwwoningen In 2015 leverden we de volgende nieuwbouwwoningen op: s-heerenberg Zeddamseweg Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 15 Appartementen huur 710,68 2 gemeenschappelijke ruimten Start bouw: eind 2013 Oplevering: eerste tertiaal 2015 Toelichting: Samen met Estinea werkten we aan een plan voor de realisatie van vijftien appartementen en twee gemeenschappelijke ruimten voor mensen met een verstandelijke beperking. Begin 2014 is gestart met de bouwactiviteiten en deze verliepen volgens planning. In september 2014 vierden we samen met de vaklieden het hoogste punt en op 1 oktober werd de eerste steen gelegd. Op 6 februari 2015 vond de oplevering plaats, de sleuteluitgifte was op 11 februari s-heerenberg Kellenstraat-Op den Brand Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 3 Stadswoningen huur 710,68 Start bouw: eerste kwartaal 2014 Oplevering: eerste tertiaal 2015 Toelichting: Deze binnenstedelijke herontwikkelingslocatie is in het verleden aangekocht om een impuls te geven aan de leefbaarheid in het centrum van s-heerenberg. Mede door de financiële bijdrage van de gemeente Montferland en stichting Het Gasthuis is de planontwikkeling tot stand gekomen. Begin 2014 startten we met de realisatie. Vanwege archeologische vondsten heeft de bouw wat vertraging opgelopen. Kort voor de bouwvak vierden we met de vaklieden het hoogste punt. Op 26 januari 2015 vond de oplevering plaats, de sleuteluitgifte was op 28 januari Didam Kerkstraat 7 (Pandje Peperkamp) Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 1 stadswoning koop Start bouw: eerste tertiaal 2015 Oplevering: derde tertiaal 2015 Toelichting: Met de restauratie van het pand heeft Plavei een beeldbepalend object in de kern van Didam voor de toekomst weten te behouden. Dit leverde in de zomer van 2015 een royaal, vrijstaand woonhuis op, waarin de authentieke details zo goed mogelijk zijn behouden. In oktober stemde de Raad van Commissarissen in met het voorstel tot verkoop van dit gemeentelijk monument. In de periode tot 1 maart 2016 vonden diverse bezichtigingen met kandidaat-kopers plaats. 21

23 Opgeleverde bouwkavels In 2015 hebben we onderstaande bouwkavels in de verkoop gedaan: Zeddam Grondpositie Europaplein Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 6 Stadswoningen Start bouw: Oplevering: Toelichting: De locatie werd in 2005 aangekocht en heeft een onherroepelijke bouwvergunning voor zes vrijstaande woningen. Vanwege de nieuwe richtlijnen voor woningcorporaties (Woningwet) besloten wij eind 2015 om de grondpositie met bouwtitel voor zes woningen in een keer te verkopen aan een aannemer. De opbrengst bedraagt ,-, exclusief BTW. De financiering door de aannemer wordt naar verwachting medio juni 2016 afgerond, waarna de overdacht plaatsvindt. Zeddam Grondpositie Kerkweg Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 9 kavels Grond Start bouw: Oplevering: Toelichting: In Zeddam ligt de uitbreidingslocatie Kerkweg. We besloten deze locatie op te delen in verschillende bouwkavels en te verkopen. Zowel het bestemmingsplan Kom Zeddam als het Beeldkwaliteitsplan werd in maart 2014 onherroepelijk vastgesteld. De locatie is in 2015 verder bouwrijp gemaakt. Doordat we veel meer asbest aantroffen dan verwacht, is het proces vertraagd. Ook het archeologisch onderzoek nam meer tijd in beslag dan voorzien. De verkoop is op 12 december 2015 van start gegaan. Begin mei 2016 hebben we één kavel verkocht en is op meerdere kavels een optie genomen. Herontwikkeling bestaande woningvoorraad Om ons woningbezit op langere termijn aan te laten sluiten op de vraag van onze klanten, moeten we onze voorraad aanpassen. We noemen dit onze transformatieopgave. s-heerenberg Grote Nekkum Touwslagerbaan Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 17 woningen Levensloopbestendige (+1 particuliere woning) woningen huur nog niet bekend eengezinswoningen Start bouw: Oplevering: Toelichting: De locatie bestaat uit vier seniorenwoningen aan de Grote Nekkum en 14 eengezinswoningen aan Touwslagersbaan te s-heerenberg. De woningen zijn aan het einde van de technische levensduur. Momenteel loopt er een onderzoek naar de mogelijke ingreepvarianten voor deze woningen. De huurders en omwonenden worden nauw bij de planvorming betrokken, eind 2016 verwachten wij het haalbaarheidsonderzoek te kunnen afronden. De bouwkundige voorbereidingen staan (vooralsnog) gepland voor 2017, waarna we in 2018 kunnen starten met de uitvoering. Dit onder voorbehoud van instemming RvC en financiering. Braamt Graaf Hendrikstraat en Pastoor te Rielestraat Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 16 woningen Levensloopbestendige woningen huur nog niet bekend eengezinswoningen Start bouw: Oplevering: Toelichting: De locatie bestaat uit zestien twee-onder-één-kapwoningen uit De woningen zijn aan het einde van de technische levensduur. In 2011 spraken wij met de bewoners over de toekomst van de woningen. Omdat er veel verdeeldheid was onder de bewoners spraken we af om de keuze voor verkoop of sloop/nieuwbouw uit te stellen tot eind Tijdens een informatieavond gaven wij eind 2015 aan opnieuw de mogelijkheden te gaan onderzoeken. Hierbij bekijken we ook de optie om tot duurzame renovatie te komen. We spraken af dat we proberen bewonerswensen zo veel mogelijk mee te nemen. Het streven is om in 2016 het haalbaarheidsonderzoek af te ronden. 22

24 4.3 Projecten in voorbereiding In 2015 werkten wij aan de voorbereiding van twee projecten. Zeddam s-heerenbergseweg 34 (Hotel Willy) Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 5 woningen Levensloopbestendige woningen huur 710,68 eengezinswoningen Start bouw: Oplevering: Toelichting: De locatie betreft een voormalige noodopvang van stichting De Lichtenvoorde. Omdat het pand sterk verouderd is en geen woonbestemming heeft, is er in 2014 een verkennend onderzoek gedaan naar de bouw van vier levensloopbestendige woningen of vijf eengezinswoningen. Doordat de vraag naar huisvesting voor statushouders sterk is toegenomen, besloten we om de mogelijkheden voor realisatie van vijf eengezinswoningen nader te onderzoeken. Daarvoor hebben we een voorbereidingskrediet van ,- incl. BTW aangevraagd. Beek Averhof Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 1 of 2 appartementen Levensloopbestendige appartementen huur 710,68 Start bouw: onbekend Oplevering: onbekend Toelichting: We onderzoeken de mogelijkheid om deze gemeenschappelijke ruimte/ ontmoetingsplek om te bouwen tot één of twee appartementen. Voorlopig hebben we een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van een half jaar gesloten met KBO. 4.4 Hoe we onze woningen in goede staat houden In 2015 waren de onderhoudsadministraties van de fuserende corporaties nog niet op elkaar afgestemd. De zienswijzen op onderhoud verschillen van elkaar en daardoor is het soms lastig om als één organisatie verantwoording af te leggen. We hebben hier desondanks wel voor gekozen, omdat afzonderlijke verantwoording nog veel meer onduidelijkheid geeft. Bedragen * 1000 Jaarrekening 2015 Begroting 2015 Verschil Reparatie onderhoud Mutatie onderhoud Contract onderhoud Planmatig onderhoud Bedragen * 1000 Jaarrekening 2015 Begroting 2015 Verschil Woonservice / servicepakket Glasservice Contract onderhoud Om de kwaliteit en veiligheid van een woning en algemene ruimten te garanderen, voeren we periodiek onderhoud uit. Denk hierbij aan onderhoud van cv-ketels, groen- en liftonderhoud. Dit soort onderhoud kent een één- of tweejaarlijkse cyclus en wordt verantwoord onder contract onderhoud. Een deel van deze kosten belasten we door aan de zorgpartijen. Dit verklaart grotendeels het positieve resultaat. Planmatig onderhoud Met een gedegen onderhoudsbeleid houden we de kwaliteit van onze woningen op peil. Aan de hand van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) stellen we elk jaar een jaarbegroting op. Vooraf voeren we inspecties uit aan de woningen om vast te stellen of de geplande maatregelen ook daadwerkelijk nodig zijn. In 2015 voerden we aan 34 complexen schilderwerk uit. Dit betrof groot en klein onderhoud aan 528 woningen. De totale kosten bedroegen In Didam hebben we bij 88 woningen de dakvensters vervangen. Bij ruim

25 woningen werd de cv-ketel vervangen en bij 118 woningen hebben we het straatwerk aangepakt. Daarbij werd het achterpad verbreed en plaatsten we nieuwe straatkolken voor de afwatering. In 2015 is ook een start gemaakt met de vervanging van 39 daken in en rond de Windstraat, dit is begin 2016 afgerond. Hierbij zijn de daken compleet vernieuwd, is dakisolatie aangebracht en zijn de schoorstenen verwijderd. We hebben in minder uitgegeven aan planmatig onderhoud dan begroot. Dit heeft verschillende oorzaken. Ten eerste zijn we niet ingeloot voor een verbetertraject in het kader van de Robuuste Investeringsimpuls. Dit is een initiatief van de provincie, die subsidie geeft aan projecten voor energetische verbeteringen. We hebben hiervoor meerdere aanvragen ingediend. De laatste aanvraag voor negentig woningen is niet toegekend. Hierdoor gaven we minder uit, een bedrag dat gereserveerd was voor aanvullende werkzaamheden. Ten tweede hebben we aan onderhoudskosten geactiveerd, omdat die de levensduur verlengden of een kwaliteitsverbetering gaven. Bij het opstellen van de begroting hielden we hier maar gedeeltelijk rekening mee. In het kader van de Robuuste Investeringsimpuls waarvoor we wel werden ingeloot, pleegden we in 2015 groot onderhoud aan 102 woningen in s-heerenberg. Het ging hierbij om de tweede en derde tranche van in 2014 gestarte werkzaamheden. We kiezen ervoor om verbeteringen aan de woning niet direct door te berekenen in de huurprijs. We doen dat pas als huurders verhuizen, dus bij mutatie. Inkomsten en activeringen Uitgaven Subsidie Robuuste Investeringsimpuls Geactiveerde kosten Overige onderhoudskosten Totaal De werkzaamheden bestonden uit energetische maatregelen, zoals het aanbrengen van isolatie in de kapconstructie en onder de begane grond en het aanbrengen van mechanische isolatie. Daarnaast hebben we meteen groot onderhoud uitgevoerd, waarbij wand- en vloertegels, keukenblokken en sanitair zijn vervangen. We hebben bovendien geschilderd. De bewoners ontvingen na afronding van de werkzaamheden een ongeriefvergoeding. Door bij verbetertrajecten geen huurverhoging door te voeren, stimuleren we huurders om deel te nemen en realiseren wij onze ambities. Reparatieverzoeken Wij onderhouden onze woningen goed, maar soms gaat er wat stuk. We streven ernaar om reparatieverzoeken zo snel mogelijk af te handelen. Buitensluitingen worden direct door onze eigen vakmensen afgehandeld en spoedverzoeken handelen we binnen 24 uur af. Buiten kantoortijden zijn wij via een 24-uursservicedienst zeven dagen per week bereikbaar. In 2015 hebben we reparaties uitgevoerd en daarbij het budget met ruim 10% overschreden. Daarvoor zijn twee oorzaken aan te wijzen. Ten eerste is het aantal reparatieverzoeken vooraf moeilijk is in te schatten. Daarnaast hebben we ook de definitie van reparatieonderhoud en het servicepakket aangescherpt. Hierdoor verantwoorden we nu vaker iets als een reparatieverzoek. Onderhoud bij mutatie Bij mutatieonderhoud streven we ernaar een woning zo snel mogelijk klaar te maken voor verhuur. Bij elke mutatie controleren we de staat van de woning aan de hand van standaard servicepunten. Naast kleine onderhoudspunten zoals schilderwerk en herstel van hang- en sluitwerk, valt hieronder ook -indien noodzakelijk-de vervanging van keukens en sanitair. In 2015 zijn er 291 woningen gemuteerd. Gemiddeld hebben we aan mutatiekosten besteed. De totale kosten vallen bijna 30% lager uit dan begroot. Dit komt doordat er minder mutaties waren dan we vooraf inschatten. Badkamer, keuken en toilet Er kunnen verschillende aanleidingen zijn voor het vervangen van een badkamer of sanitair. Naast een woningmutatie kan dit ook onderdeel zijn van groot onderhoud of het gevolg van specifieke woonwensen van een huurder. Buiten de woonwensen om hebben we 98 badkamers, 83 keukens en 82 toiletten vervangen in De keukens en het sanitair zijn standaard, waarbij de huurder keuzevrijheid heeft in tegels, deurtjes en aanrechtbladen. Verdere aanpassingen zijn mogelijk, maar vallen dan onder meerwerk. Onderhoud via het servicepakket Bij huurders die deelnemen aan het servicepakket, worden kleine reparaties aan de woning kosteloos uitgevoerd. Het gaat om reparaties waarvoor huurders volgens de huurovereenkomst zelf verantwoordelijk zijn. Er zijn op dit moment deelnemers op een totaal van woningen. Dit betekent dat bijna 80 % van alle huurders deelneemt. In 2015 hebben we opdrachten uitgevoerd die vielen onder het servicepakket. De opbrengsten van het servicepakket waren voor Plavei hoger dan de onderhoudsuitgaven. In 2015 zijn de voorwaarden voor onderhoudsservice 24

26 op elkaar afgestemd, zodat ze nu gelijk zijn binnen Plavei. De kosten voor het onderhoud zijn vastgesteld op het niveau van het woningmarktgebied Achterhoek. Voor huurders in het woningmarktgebied Liemers betekent dit met ingang van 2016 een verlaging van 39%. Onderhoud via de glasservice Naast het servicepakket, hebben huurders standaard de mogelijkheid om deel te nemen aan onze glasservice. Hiermee zijn ze gedekt voor glasschade als gevolg van ongelukjes in en om de woning. Opzet is hierbij uiteraard uitgesloten huurders maken gebruik van deze service, dat is 83 % van de huurders. In 2015 werden er 160 opdrachten verstrekt. De opbrengsten van de glasservice waren voor Plavei hoger dan de onderhoudsuitgaven. Ook de voorwaarden voor glasservice zijn voor Plavei geüniformeerd en dit leidt voor huurders in het woningmarktgebied Liemers vanaf 2016 tot een verlaging van 29%. 4.5 Het aanpassen van woningen Door de huurder Wij geven huurders de ruimte om van hun huis hun thuis te maken. Onderdeel hiervan is dat huurders zelf wijzigingen in hun woning mogen aanbrengen. Het gaat hier bijvoorbeeld om het plaatsen van een nieuwe keuken of een bad. In ons beleid Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) liggen de uitgangspunten vast. In 2015 ontvingen wij 65 aanvragen van huurders, waarvan er acht op basis van ons beleid niet zijn gehonoreerd. Het betroffen veelal aanvragen voor het aanbrengen van rolluiken, het plaatsen van schotelantennes, tuinhuisjes, keukens en plavuizen of laminaat. In alle gevallen gaven we aan in welke mate de voorzieningen bij het verlaten van de woning weer in oorspronkelijke staat moeten worden teruggebracht. In het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) Dankzij wijzigingen in ons zorgstelsel blijven mensen met een beperking steeds langer in hun eigen woning. Om dit mogelijk te maken, zijn aanpassingen in de woning noodzakelijk. Huurders kunnen hiervoor een beroep doen op de Wmo en een aanvraag indienen bij de gemeente. In 2015 zijn binnen onze woningvoorraad negen aanvragen goedgekeurd door de gemeente. Wij hebben conform aanvraag de woningen aangepast. In de gemeente Zevenaar hebben we deelgenomen aan het Aangenaam Wonen Project in het dorp Giesbeek. Als onderdeel van dit pilotproject hebben wij in driewoningen voorzieningen aangebracht. 4.6 Asbestbeleidsplan In ons Asbestbeleidsplan hebben we verschillende scenario s uitgewerkt voor als we asbest aantreffen. De wettelijke kaders vormen de basis voor het plan. Hierin staan verder de taken en verantwoordelijkheden van Plavei in de asbestketen beschreven. Plavei acht zich verantwoordelijk voor het minimaliseren van asbestrisico s voor de huurder, onze medewerkers en medewerkers van derden. In 2015 gaven we uit aan asbestmaatregelen, zoals het vervangen van golfplaten. Daarnaast hebben we voor de veiligheid bij planmatig onderhoud aan de Windstraat de aanwezige asbestkanalen bouwkundig afgeschermd en gemarkeerd met een asbeststicker. Als onderdeel van de Robuuste Investeringsimpuls is alle bij onderhoud aangetroffen asbest verwijderd. 4.7 VvE beheer In 2015 onderzochten we of het wenselijk is dat Plavei op lange termijn actief blijft als beheerder van Verenigingen van Eigenaren (VvE s). De conclusie is dat het verstandiger is om het beheer uit te besteden. Het belang van de huurders wordt daarmee niet geschaad. Door onze bestuurdersrol goed in te vullen, houden we als eigenaar van een deel van het vastgoed toch voldoende invloed. Voor de overige eigenaren in een complex geeft een scheiding van de rollen meer duidelijkheid. Na een gedegen selectieprocedure hebben we Intrema BV uit Scherpenzeel geselecteerd als nieuwe beheerder. Deze heeft met ingang van 1 januari 2016 het beheer van vier VvE s overgenomen. Acht woningen in het project Molenpoortstaete zijn ondergebracht in een bestaande VvE. Het beheer hiervan ligt bij een externe beheerder. We hebben de jaarvergaderingen van de VvE s waarin wij bezit hebben, bezocht in

27 5. Wij zetten in op duurzaamheid We voelen ons als woningcorporatie verantwoordelijk voor het terugdringen van het energieverbruik en het stimuleren van het gebruik van schone energie, duurzame producten en - materialen. We geven graag het goede voorbeeld. Waar mogelijk, jagen we innovaties aan, inspireren we bouwpartijen en stimuleren we samenwerking binnen de keten. Dat doen we niet alleen bij nieuwbouw en renovatie, ook binnen onze bedrijfsvoering handelen we duurzaam. 5.1 Duurzame bedrijfsvoering Vanuit ideologisch oogpunt vinden we dat duurzaamheid op allerlei manieren in onze bedrijfsvoering verankerd moet zijn. Daarom stellen wij strenge eisen aan onszelf en kopen we duurzaam in. Indien beschikbaar, maken we gebruik van fairtrade producten. Zowel bij nieuwbouw als bij onderhoud gebruiken we zo veel mogelijk duurzame materialen, zoals aluminium en kunststof kozijnen, ramen en deuren en recyclebare gevelschroten. Bij aanbestedingen gaat onze voorkeur uit naar regionale bedrijven en leveranciers. Voorbeelden van duurzame keuzes in onze eigen bedrijfsvoering zijn: bedrijfsfietsen; twee energiezuinige bedrijfsauto s, een elektrische leaseauto en bussen op aardgas; digitale verspreiding jaarverslag, jaarkrant, begroting en belanghoudersbrieven en bewuster printen; digitaal post- en archiefsysteem; gebruik van chloorvrij FSC-papier. 5.2 We zitten op koers Een groen energielabel We willen dat al onze woningen een goede energieprestatie leveren. Door goede isolatie, energiezuinige en energie opwekkende installaties dringen we het gasverbruik in de woningen terug. Op termijn hebben we daardoor alleen nog woningen met een A-, B-, C- of D-label. In 2015 namen we de volgende energiebesparende maatregelen binnen onze woningvoorraad: 102 woningen voorzien van HR++ beglazing op de begane grond; 44 spouwmuren na-geïsoleerd; 83 woningen voorzien van dakisolatie; 44 woningen voorzien van vloerisolatie; 66 wisselstroom ventilatieboxen vervangen door gelijkstroom ventilatieboxen; 23 wisselstroom ventilatieboxen vervangen voor vraaggestuurde ventilatieboxen; 79 woningen voorzien van vraaggestuurde mechanische ventilatie; 63 woningen voorzien van PV-panelen; 2 woningen voorzien van PVT-installatie; 234 bestaande cv-ketels in woningen vervangen door HR cv-ketels; 2 cv-installaties aangebracht. Deze maatregelen leidden tot een labelsprong zoals grafisch weergegeven op de volgende pagina. De grootste sprongen werden gemaakt binnen de Robuuste Investeringsimpuls, waar in woningen een sprong van twee stappen maakten naar A of A+. De vervanging van 39 daken door versies met een verbeterde isolatie, zorgde eveneens voor een labelsprong van twee stappen: naar C of D. 26

28 De genomen maatregelen resulteren in een labelsprong zoals weergegeven in onderstaande grafieken. Energielabels Plavei 2014 Energielabels Plavei 2015 In juni 2012 werd in het Convenant Energiebesparing Huursector opgenomen dat alle woningen in 2020 (gemiddeld) een Label B met een EI van 1,25 moeten hebben. Hoe we hier binnen Plavei mee omgaan, nemen we op in het in 2016 op te stellen duurzaamheidsbeleid. De invloed van de nieuwe Woningwet hierop is nu nog niet duidelijk, maar zeker is dat passend toewijzen ons beperkt in het doorvoeren van huurprijsverhogende investeringen. 5.3 Wij dagen onze partners uit Om onze duurzaamheidsambities te realiseren, zoeken we samen met consortia actief naar nieuwe oplossingen en passen deze toe. Door mede gebruik te maken van de aanbestedingsmethodiek Design, Build & Maintain dagen we marktpartijen uit om binnen vooraf vastgestelde financiële kaders zo duurzaam mogelijk aan onze vraag te voldoen. Op deze manier stimuleren wij ook de samenwerking tussen bouwbedrijven, opdrachtgevers en andere partners. We constateren dat aannemers dit oppakken en meedenken om ambities te verwezenlijken. Ze doen aanbiedingen die (ver) boven ons programma van eisen liggen. Een goed voorbeeld hiervan is het aanbestedingstraject dat we doorliepen voor de Robuuste Investeringsimpuls. De gepresenteerde plannen waren creatief en vernieuwend en toonden aan dat deze manier van samenwerken loont. 5.4 Wij hanteren duurzaamheidscriteria Duurzaamheidscriteria Sinds 2014 beoordelen we de ingediende nieuwbouwplannen via een beoordelingsmatrix. We kijken onder andere kritisch naar het onderdeel duurzaamheid. Dat gebeurt aan de hand van de volgende methodieken: BREEAM Dit is een methodiek om de duurzaamheidprestatie van bestaande gebouwen op een eenduidige wijze vast te stellen. GPR GPR is vergelijkbaar met BREEAM. Het verschil is dat GPR ook beoordeelt hoe betrokken partijen met duurzaamheid omgaan. Bij de materiaalkeuze werken we volgens het principe van cradle-to-cradle. Gebruikte materialen kunnen na hun leven in het ene product, nuttig worden ingezet in een ander product. De drie basisregels van het cradle-to-cradle principe zijn: afval is grondstof; de zon is de energiebron; respect voor diversiteit. Bij de gerealiseerde projecten in 2015 speelden bovengenoemde criteria een minder prominente rol, omdat hier sprake was van een turn-key afname, inbreidingslocaties met monumentale uitstraling en huisvesting voor een zorginstelling. 27

29 5.5 Wij maken bewoners bewust en sturen op woonlasten Energielasten vormen een belangrijk deel van de totale woonlasten. De betaalbaarheid van onze woningen hangt hier mede van af. Daarom is het van belang dat huurders bewust met het verbruik van energie omgaan. Wij helpen onze klanten door middel van voorlichting en het onderling delen van ervaringen. Hiervoor zijn we de afgelopen jaren twee monitoringstrajecten gestart, waarvan de eerste in 2015 is afgerond. We leren van elkaar door middel van monitoringstrajecten Het doel van de monitoringstrajecten is om de bewoners extra te motiveren bewust met hun energieverbruik om te gaan. Op verschillende locaties lopen trajecten en per locatie is een leuke geldprijs te verdienen voor de Beste Bespaarder. Dit is de huurder die procentueel het meest bespaart op het jaartotaal van gas en elektra ten opzichte van de referentiewaarde. Er zijn twee monitoringstrajecten. De eerste -aan de Steegsere- is in 2015 is beëindigd. De ervaringen zijn positief en dit wordt onderstreept door de resultaten van de evaluatie. Monitoringstraject Steegseweg Ongeveer 75% van de bewoners heeft minder verbruikt dan de voorgaande jaren, 25% verbruikte iets meer. De volgende punten kwamen hierbij onder onze aandacht: Positieve bevindingen Het lage gasverbruik (gemiddeld 600 m3) en iets lagere elektraverbruik (3000 kwh) geeft lage energielasten voor de bewoner; De woningen worden als comfortabel ervaren; De woningen zijn door de grote luchtdichtheid van gevels en dak en het ontbreken van roosters in de gevel zeer geluidsarm; Door de goede isolatie en lage temperatuurverwarming wordt de thermostaat weinig gebruikt. Aandachtspunten Ondanks extra informatieavonden moeten bewoners langer wennen aan de nieuwe installaties, zoals vloerverwarming, ventilatiesysteem en energiedisplay; Om oververhitting in de zomer te voorkomen, is zonwering noodzakelijk; De temperatuur in de slaapkamers moet onafhankelijk van de kamerthermostaat regelbaar zijn en de minimale temperatuur moet lager (kunnen) zijn. Monitoringstraject Plantsoensingel, Delweg en Cedric Mardonstraat Begin 2014 startten we met de energiemonitoring voor huurders en kopers aan de Delweg in Zeddam. Deze groep is stapsgewijs uitgebreid met bewoners van de Plantsoensingel Midden, Eltenseweg in Stokkum en de Cedric Mardonstraat in Kilder. Het monitoringstraject loopt tot en met april Op dat moment worden de winnaars bekend gemaakt en vindt een evaluatie plaats. We gaven nieuwe huurders van bestaande woningen een Wattcher in bruikleen In 2013 startten wij met het uitgeven van Wattchers. Dit zijn vereenvoudigde energiedisplays die in het stopcontact worden gestoken en het energieverbruik in de woning meten en weergeven. We gaven deze uit aan nieuwe huurders van onze bestaande woningen. Na de evaluatie van dit project in 2015 besloten we om hiermee te stoppen. De interesse van onze huurders nam steeds verder af, ondanks onze promotieacties. De plaatsing en begeleiding nam veel tijd in beslag en woog niet op tegen de resultaten. Wij ondersteunen de stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen De stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen (ADV) werkt met onder andere woningcorporaties, gemeenten en bouw- en installatiebedrijven aan de verduurzaming van de Achterhoek. In dat kader had de stichting een rol bij de Robuuste Investeringsimpuls. Daarnaast benadert ADV woningeigenaren om energetische maatregelen te treffen en geeft, waar nodig, adviezen. Eigenaren kunnen vaak een financieel voordeel behalen, doordat de aanbiedende partij toch al in de wijk aanwezig is. De praktijk is echter weerbarstig. Particuliere eigenaren zijn nagenoeg niet te enthousiasmeren om ook daadwerkelijk energetische maatregelen door te voeren. 28

30 6. Wij dragen bij aan leefbare wijken en dorpen We zetten in op duurzaamheid. Dit gaat verder dan alleen het verduurzamen van onze woningvoorraad. Het betekent ook dat we een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van wijken en dorpen in ons werkgebied. Een duurzame wijk betekent altijd een kansrijke wijk met toekomstwaarde. Onze wens is dat de woonomgeving aantrekkelijk is en blijft voor onze doelgroepen. Sleutelwoord hierbij is samenwerking, zowel met onze huurders als onze netwerkpartners. We nemen geen initiatieven zonder onze huurders en netwerkpartners hierin te betrekken. We ondersteunen huurders bij initiatieven die zij zelf willen ontplooien. In dit hoofdstuk staan de acties die wij ondernamen. 6.1 Van woning naar wonen Wij willen onze huurders meer bieden dan alleen een goede woning. Dit begint met het schoon, heel en veilig houden van de directe woonomgeving, voor zover we dit kunnen beïnvloeden. We gaan met onze huurders in gesprek, zodat ook zij zich verantwoordelijk gaan voelen voor hun omgeving. We stimuleren hen deze verantwoordelijkheid te nemen, indien nodig met onze hulp. Ons grootste aandachtsgebied ligt rond de flats aan de Maria van Nassaulaan en Bergherveld in s-heerenberg en in de Bloemenbuurt in Didam. Met name in s-heerenberg is onze huismeester met de huurders in gesprek, waardoor de wijk de afgelopen jaren leefbaarder werd. We constateren dat blijvende aandacht noodzakelijk is. Elke acht weken vindt een leefbaarheidsoverleg plaats, waarin we met politie en Bijzondere Opsporingsambtenaren overleggen over aandachts- en probleemsituaties. Deze extra aandacht is vooral voor onze flatwoningen in s- Heerenberg gewenst, gezien de instroom van huurders met een verleden elders en de vele huurderswisselingen. De inzet voor de leefbaarheid in deze straten, heeft het aantal probleemsituaties aanzienlijk verminderd. 6.2 Wij pakken overlast aan Overlastbeleid Medio 2015 hebben we het nieuwe overlastbeleid van Plavei vastgesteld. Onze doelstelling is het oplossen van overlastproblemen, in situaties waarin huurders niet in staat zijn deze zelf in onderling overleg te beëindigen. Essentieel in ons overlastbeleid is de zelfredzaamheid van de huurders. Wij wijzen al op hun eigen verantwoordelijkheid op het moment dat ze de melding doen. De medewerkers van het Klantcontactpunt informeren huurders hoe zij zelf de overlast kunnen oplossen of verwijzen hen door naar het project Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling In 2010 startten wij in samenwerking met de gemeente Montferland en stichting Welcom het project Buurtbemiddeling. Het is een project in het kader van Burgers voor Burgers. Bij beginnende klachten wordt als eerste Buurtbemiddeling ingezet. Zo leren bewoners dat zij vooral zelf verantwoordelijk zijn voor prettig wonen. Veel problemen worden hiermee in een vroeg stadium opgelost. Jaarlijks wordt het project met gemeente, Welcom, politie en Plavei geëvalueerd. In 2015 verwezen we 41 huurders door naar het project. Niet alle doorverwijzingen werden in behandeling genomen. Dat kwam doordat er meerdere problemen speelden en Buurtbemiddeling niet geschikt was om die te behandelen. Met 33 huurders werd een bemiddeling gestart, waarvan 32 met succes werden afgerond. We zien een toename in het aantal succesvolle bemiddelingen. Overlastmeldingen handelen we af Wanneer de inzet van Buurtbemiddeling geen optie is, gaan we over tot actieve bemiddeling. Op één na, leidden alle gesprekken met huurders tot een positief resultaat. Eén melding uit december is nog in behandeling. Overlastmeldingen in e tertiaal 2e tertiaal 3e tertiaal Totaal

31 6.3 Wij ondersteunen bewonersinitiatieven Het leefbaarheidsfonds In 2015 maakten de huurdersverenigingen nauwelijks gebruik van het leefbaarheidsfonds. De reden hiervoor is ons niet helemaal duidelijk. We verwachten dat met de benoeming van onze functionaris Participatie en Leefbaarheid, het fonds in 2016 weer actief zal worden gebruikt. Doelstelling van het leefbaarheidsfonds is het (financieel) ondersteunen van bewonersinitiatieven die een positieve invloed hebben op het woongenot. 30

32 7. Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep We streven na dat mensen zelf de verantwoordelijkheid nemen voor hun leven. Onze speciale aandacht gaat uit naar mensen die door allerlei oorzaken niet in staat zijn deze verantwoordelijkheid te nemen. Daarnaast zorgen wij dat ons woningbezit ook is afgestemd op de vraag van mensen met een handicap of (andere) beperking. 7.1 Wonen met zorg en welzijn Langer zelfstandig wonen Door de nieuwe Zorgwet zijn mensen genoodzaakt langer thuis te wonen. Het is belangrijk dat de woning ook in die levensfase aansluit bij de behoeften van de huurder. Ook in 2015 participeerden we in het project Thuis in Montferland, dat opnieuw met een jaar is verlengd. Dit project stimuleert inwoners van de gemeente Montferland om vroegtijdig aanpassingen in hun woningen te doen, zodat ze langer zelfstandig kunnen wonen. Scheiden Wonen en Zorg Mensen houden steeds langer de regie over hun eigen leven. Daarom zochten we met Estinea, een instelling die mensen met een beperking ondersteunt, naar een formule voor begeleid wonen. In 2015 leverden wij aan de Zeddamseweg vijftien appartementen op, waar cliënten met begeleiding van Estinea zelfstandig kunnen wonen. Dit is voor Estinea en voor ons het eerste project waarin Wonen en Zorg worden gescheiden. Estinea huurt de algemene ruimten en geeft van daaruit begeleiding aan haar cliënten. Deze cliënten sluiten met ons een huurovereenkomst voor hun appartement af, waarbij ze aanspraak maken op huurtoeslag. Het persoonsgebonden budget hoeft hiervoor niet te worden ingezet en komt volledig ten goede aan de zorg. 7.2 Wij ondersteunen mensen met sociale problematiek Soms zijn huurders niet in staat de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Vaak liggen hieraan meerdere problemen van uiteenlopende aard aan ten grondslag. Huurders die bereid zijn om hun problemen aan te pakken, ondersteunen wij bij het vinden van begeleiding. Vaak gaat dit in samenwerking met het Sociaal Team van de gemeenten Montferland of Zevenaar. De sociale teams zijn de opvolgers van het Zorgnetwerk en gingen in 2015 van start. Op basis van een specifieke casus komen betrokken instanties samen om gerichte ondersteuning te geven. 7.3 Wij pakken huurachterstanden aan Lichte stijging van de armoede In het Armoedesignaal geeft het Centraal Planbureau (CPB) jaarlijks inzicht in de inkomensontwikkeling van de laagste inkomens. Vanaf 2014 zagen we de koopkracht voor het eerst weer een beetje stijgen en begon de werkloosheid licht te dalen. Het absolute aantal werklozen is echter nog steeds hoog. Zoals ook het aantal huishoudens met risico op armoede ten opzichte van eerdere jaren nagenoeg gelijk is gebleven. Het grootste gedeelte van deze groep woont in een sociale huurwoning. Het voorkomen van achterstanden blijft een topprioriteit, omdat deze groep niet of moeilijk in staat is deze weer in te lopen. Achterstanden worden al snel structureel en dan stapelen problemen zich op. Onze achterstanden Eind 2015 bedroeg het percentage huurachterstanden bij onze zittende huurders 0,87%. Omdat de voorgangers van Plavei de achterstanden op verschillende manieren berekenden, is het moeilijk om dit met eerdere jaren te vergelijken. Wel hebben we de ontwikkeling over 2015 in beeld gebracht. De totale achterstand nam licht af. Bij zittende huurders zien we die afname vooral bij achterstanden die langer dan negentig dagen open stonden. Dit betekent dat oude schulden werden afgelost. Kortlopende schulden namen wel toe en dat vraagt onze aandacht komend jaar. 31

33 jan feb mrt apr mei juni juli aug sep okt nov dec Achterstanden zittende huurders Betalingsregelingen en deurwaarderszaken We hebben 754 huurders met een betalingsachterstand. Van hen zijn er 107 inmiddels vertrokken en niet langer huurder bij Plavei. Van de754 (oud-) huurders is met 110 (15%) een betalingsregeling getroffen. 107 vorderingen zijn overgedragen aan de deurwaarder. De meeste deurwaarderszaken betreffen vertrokken huurders. Ontruimingen Helaas leidt huurachterstand soms tot een ontruiming. In 2015 moesten wij 37 ontruimingen aanzeggen. In zeven gevallen hebben we de ontruiming ook daadwerkelijk moeten doorzetten. Elf huurders verlieten na de aanzegging uit eigen beweging de woning. Voordat we overgaan tot ontruiming, nodigen wij een huurder altijd uit op kantoor om hem nogmaals op de komende ontruiming te wijzen. In acht gevallen leidde dit in 2015 tot een laatste-kanscontract. Nieuw incassobeleid Eind 2015 stelden wij een nieuw incassobeleid op. Na het ontstaan van de eerste achterstanden gaan we sneller tot actie over. De termijn voor aanmaningen is ingekort. Als een huurder niet reageert, dragen we een dossier na 22 dagen over aan een gerechtsdeurwaarder. Met dit nieuwe beleid hopen we in 2016 de achterstanden te beperken. 7.4 Wij bieden een laatste kans In 2015 stelden we een nieuw laatste-kansbeleid vast. We willen hiermee zo veel mogelijk voorkomen dat wanbetalers en veroorzakers van extreme overlast dak- en thuisloos worden. De essentie van het beleid is dat Plavei een bewoner een laatste kans geeft om onder strikte voorwaarden een woning te (blijven) huren, waarmee hij dakloosheid voorkomt. Deze voorwaarden worden meestal opgesteld in samenwerking met begeleidende instanties, zoals het sociaal team, Stadsbank, GGNet en Iriszorg. Acht huurders kregen in 2015 op deze manier een laatste kans, waarmee ze ontruiming voorkwamen.. 32

34 8. Wij professionaliseren onze organisatie 8.1 Organisatorische integratie Op1 januari 2015 fuseerden Laris Wonen en diensten en Woningstichting Bergh tot Plavei. Het jaar 2015 gebruikten we voor de organisatorische integratie. Samen bouwden we aan Plavei. Samen legden we het fundament, om vanaf1 januari 2016 vanuit een stevige basis als Plavei naar buiten te treden Evalueren en verbeteren De interne processen en werkwijzen van Bergh en Laris zijn samengesmolten tot de werkwijze van Plavei. Doordat we nu het beste van beide organisaties gebruiken, hebben we de belangrijkste processen dankzij de fusie kunnen optimaliseren. Hier ging een grondige evaluatie aan vooraf. Ook startten we in 2015 met de implementatie van de nieuwe Woningwet en richtten we onze automatisering opnieuw in Project organisatorische integratie Vanuit het project organisatorische integratie stuurden we de integratie tussen Bergh en Laris aan. Dit project bestond uit de diverse deelprojecten: personeel & organisatie, beleid & processen, huisvesting & facilitair, communicatie, financiën, informatisering & automatisering. Daarnaast voegden we tijdelijk het deelproject Ontwikkelteam Klant toe. Ontwikkelteam Klant Vanuit het Ontwikkelteam Klant ontwikkelden we nieuwe werkwijzen voor klantprocessen bij Plavei. Deze processen hebben betrekking op verhuurmutatie, dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud en de besturing en facturatie hiervan. Het belangrijkste uitgangspunt was een optimale balans tussen efficiënt werken, lage kosten en klantwaarde. Elke werkgroep bracht de toenmalige situatie met knelpunten in kaart. Van daaruit ontwikkelden we nieuwe werkwijzen, hulpmiddelen en procesindicatoren. Plaatsing medewerkers Parallel aan de procesoptimalisatie en de implementaties van de Woningwet en het informatiesysteem ViewPoint, startte de plaatsingsprocedure voor onze medewerkers. We stelden interne kwartiermakers aan om het organigram van Plavei op te stellen. Dit kenmerkt zich door de platte structuur zonder management en stelt de huurders daarmee centraal. Dit zorgde voor een andere functieverdeling en -invulling dan bij Bergh en Laris. Desondanks konden we vrijwel iedereen plaatsen volgens de eerste of tweede voorkeur. Ook volgden geen gedwongen ontslagen. 33

35 8.1.3 Wat we al hebben bereikt We werkten intensief samen om alle processen volgens planning af te ronden. Samen bepaalden we de prioriteiten en legden we nieuwe uitgangspunten ter besluitvorming voor. Dit is wat we onder andere bereikten: Interne kwartiermakers gaven invulling aan de organisatorische inrichting van Plavei; Per 1 januari 2016 is Plavei een platte organisatie, zonder managers, met de verantwoordelijkheden laag in de organisatie; Alle medewerkers zijn geplaatst conform hun eerste of tweede voorkeur; De huisstijl van Plavei is geïmplementeerd; Een nieuw strategisch beleidsplan vormt de basis voor Plavei; We hebben een huurbeleid dat is afgestemd op de nieuwe Woningwet; We hebben een duidelijk beleid voor huurincasso, belonen van trouwe huurders, overlast, laatste kans, klantvisie, asbest, ZAV en lokale verankering; De kantooraanpassingen in Didam zijn afgerond, zodat alle medewerkers hier kunnen werken; We hebben nieuwe huurvoorwaarden en servicepakketten voor onze huurders; Administratiekosten zijn afgeschaft en nog bestaande waarborgsommen zijn aan huurders terugbetaald; We hebben een interne bereikbaarheidsdienst ingericht voor calamiteiten buiten kantoortijden; De openingstijden van onze locaties in Didam en s-heerenberg zijn gehandhaafd; We hebben nieuwe uitgangspunten voor onze processen en werkwijzen rondom reparatieonderhoud, planmatig onderhoud (betreffende vervanging badkamers, keukens, toiletten), verhuurmutatie, inkomende facturen en incasso Wat we nog willen bereiken Per 1 januari 2016 zijn we echt Plavei. Maar we zijn er nog niet. In 2016 werken we aan toekomstvaste plannen. Waar liggen onze interne en externe opgaven en hoe gaan we hiermee om? Waar we relatief eenvoudig efficiencyslagen kunnen maken, pakken we dit direct op. Dus zo snel als het kan, zo langzaam als het moet. 34

36 Borging Vanaf 1 januari 2016 werken we daadwerkelijk volgens onze nieuwe processen en werkwijzen. Doordat de medewerkers deze zelf mede ontwikkelden, zijn zij optimaal betrokken. Daarmee zijn zij ook de aangewezen personen om collega s te instrueren en mogelijke verdere verbeteringen aan te dragen. Zij weten als geen ander wat er op de werkvloer speelt en wat de verschillen zijn ten opzichte van de oude situatie. We begeleiden en ondersteunen medewerkers, zodat zij zich de nieuwe processen en werkwijzen snel eigen kunnen maken. Hetzelfde geldt voor het verhogen van het eigenaarschap, de actiegerichtheid en de optimalisatiekracht van Plavei. Dit met als uiteindelijke doel om een optimale balans tussen klantwaarde, effectiviteit en financiën te creëren en te borgen. Professionaliseren en optimaliseren van onze processen en werkwijzen In de loop van 2016 zal blijken of de bedachte processen en werkwijzen daadwerkelijk het gewenste resultaat geven. Afhankelijk van de eerste resultaten stellen we onze werkwijzen bij, zodat deze echt bijdragen aan verbetering van effectiviteit, klantwaarde en financiën. Verbetering automatisering We richtten onze automatisering zo effectief mogelijk in, maar moesten ook keuzes maken. In 2016 gaan we hiermee verder. We verbeteren in elk geval de financiële inrichting, het proces van inkomende facturen en de informatievoorziening. Ook bekijken we hoe aanvullende mogelijkheden in de automatisering voor ons en onze klanten toegevoegde waarde kunnen hebben. We gaan hierover in gesprek met onze leverancier en andere corporaties. Daarna nemen we hier een besluit over. Resterend beleid De meeste beleidszaken pakten we in 2015 al op. Het resterende deel werken we in 2016 uit. Het gaat hierbij onder andere over communicatie, klachten, beveiliging, KWH, inkoop, participatie, leefbaarheid, belanghouders en verkoop. Aanbestedingstraject De uitvoering van werkzaamheden rondom mutaties, badkamers, keukens en toiletten leggen we via een aanbesteding bij enkele hoofdpartners neer. Deze hoofdpartners worden voor Plavei het aanspreekpunt. Zij coördineren de samenwerking met huidige en mogelijk nieuwe leveranciers. We streven ernaar om dit aanbestedingstraject medio 2016 af te ronden. Vanaf dat moment werken we samen op basis van resultaatgericht samenwerken. Afhankelijk van de ervaringen bekijken we samen met onze geselecteerde partners of we de uitbestede werkzaamheden in een later stadium wellicht uitbreiden. Onze medewerkers Ons personeelsbestand ziet er eind 2015 als volgt uit: Peildatum 31-dec dec-15 Fulltime equivalenten (fte's) 43,1 38,0 Aantal medewerkers Percentage parttimers 40% 47% Percentage vrouwen 36% 39% Percentage mannen 64% 61% Aantal indiensttredingen 3 2 Aantal uitdiensttredingen 5 7 Aantal medewerkers in de leeftijdscategorie jaar 14 8 Aantal medewerkers in de leeftijdscategorie jaar Aantal medewerkers in de leeftijdscategorie jaar Gemiddelde leeftijd 41,3 jaar 45,2 jaar In 2015 traden zeven medewerkers uit dienst. Drie van hen als gevolg van het aflopen van een tijdelijk contract. Drie medewerkers gingen met pensioen en één medewerker koos ervoor om elders een uitdaging te zoeken. In 2015 gaven we twee nieuwe medewerkers een tijdelijk contract. 35

37 Ruimte voor ontwikkeling Wij vinden het belangrijk dat onze medewerkers zich blijven ontwikkelen. Daarom stellen wij jaarlijks een opleidingsplan op. In 2015 investeerden wij in de ontwikkeling en opleiding van ons personeel. Een verwachte extra opleidingsinspanning om medewerkers voor te bereiden op hun nieuwe functie, bleef uit. Dit komt doordat medewerkers pas in september over hun nieuwe functie werden geïnformeerd. Op grond van de cao-bepalingen heeft een werknemer die op 1 januari 2010 in dienst was, recht op een loopbaanontwikkelingsbudget van maximaal Dit bedrag is afhankelijk van dienstverband en arbeidsduur (periode 2010 tot en met 2014). De regeling is per 1 januari 2015 verlengd. Tot nu toe is hier weinig gebruik van gemaakt. Arbo en verzuim In 2015 bedroeg het ziekteverzuim 0,83% van het totaal aantal arbeidsuren. Het verzuimpercentage in 2014 is vanwege de fusie herberekend en bedroeg 3,62%. Het aantal verzuimmeldingen in 2015 bedroeg veertig, de gemiddelde verzuimduur was 5,2 dagen. Bij langdurig verzuim wordt in samenwerking met de Arbodienst een plan van aanpak voor re-integratie opgesteld. Onze medewerkers praten mee In verband met de fusie zijn beide ondernemingsraden per 1 januari 2015 verder gegaan als Bijzondere Ondernemingsraad (BOR). Het was een druk en hectisch jaar, waarin 23 keer werd vergaderd. De BOR bracht advies uit over diverse onderwerpen, zoals het fusieplan, het hoofdontwerp en het formatieplan. Daarnaast vroeg de BOR onze instemming voor de secundaire arbeidsvoorwaarden en het voorstel voor bedrijfsauto s. We hebben ons in dit traject laten adviseren door de vakbond. We spraken regelmatig met de bestuurder en twee keer met de RvC. Eén keer kwamen wij samen met alle medewerkers om ieders mening te vragen over het sociaal plan. Eind 2015 waren er verkiezingen voor een nieuwe OR. Deze is gestart op 1 januari Op die datum werd de BOR opgeheven. 8.2 Verbindingen Eén van de rechtsvoorgangers van Plavei, Laris Wonen en diensten, heeft een ondernemingsstructuur met een holding. Dit om haar risico s te beperken. Onder de holding staan vier dochtermaatschappijen, waarin Laris Wonen en diensten direct of indirect een belang heeft van 100%. In twee dochters zitten geen registergoederen en voeren we geen activiteiten meer uit. In 2015 zijn we een onderzoek gestart met de vraag of we de ondernemingsstructuur kunnen vereenvoudigen, zonder dat dit leidt tot meer risico s. Verkoop of liquidatie bleek niet wenselijk. Dit zou leiden tot activa-passiva transacties en daarmee tot extra kosten. Onze juristen adviseerden om de bestaande dochters (Laris BV, Laris Project- en Ontwikkelingsgroep BV, Larishof BV en Sterrenspoor BV) op te rollen naar de bestaande holding. Fiscaal gezien de beste keuze, omdat hierbij geen sprake is van directe belastingheffing. Verder hebben we voor deze (juridische) fusie gekozen, omdat de overgang van de vermogensbestanddelen onder algemene titel gebeurt. Hierdoor zijn geen transacties of andere overdrachten noodzakelijk. Voor de dochters die nog registergoederen bevatten (Larishof BV, Laris Project- en Ontwikkelingsgroep BV en Sterrenspoor BV), hebben we een due diligence onderzoek uitgevoerd. Op basis hiervan stelde HvG Juristen een Juridisch Red Flag Rapport op. De benodigde acties en vervolgstappen om de dochters op te rollen naar de bestaande holding, leiden niet tot extra risico s. In februari 2016 keurde de Raad van Commissarissen het Voorstel tot fusie van de dochterondernemingen goed. De Rabobank heeft inmiddels goedkeuring gegeven om het pandrecht op de aandelen van Sterrenspoor BV te laten vervallen. In de komende maanden wordt de fusie met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 geëffectueerd. Vervolgens passen we in 2016 nog de naam van de onderneming en de statuten aan. 36

38 *De in het groene vlak dochterondernemingen worden opgerold tot één werkmaatschappij, waarna Holding Woonbeheer BV als enige dochtermaatschappij onder de toegelaten instelling valt. 8.3 Wij ondernemen maatschappelijk verantwoord Wij bieden stageplaatsen aan Wij willen jaarlijks jongeren de kans bieden om stage te lopen binnen onze organisatie. Doel is studenten te boeien en te binden aan de volkshuisvestingssector. Wij zijn een erkend leerbedrijf voor de opleiding Administrateur en Secretarieel medewerker (ECABO). In 2015 liepen zes studenten van het Graafschap College in Doetinchem stage bij Plavei. Wij nemen deel aan NL-Doet Wij geloven in de maatschappelijke betrokkenheid van onze medewerkers en vinden dit belangrijk. Door mee te doen aan NL-Doet willen wij vrijwilligerswerk promoten. Samen met het Steunpunt Vrijwilligers Montferland, onderdeel van Welcom, gaven we hier in 2015 invulling aan. We voerden klussen uit bij het Spölhuuske in s-heerenberg en Landgoed Huis Sevenaer in Zevenaar. Daarnaast assisteerden we bij een spelletjesmiddag voor ouderen. Wij zijn lokaal betrokken Uit de verdere uitwerking van de nieuwe Woningwet zal blijken in hoeverre lokaal maatschappelijke ondersteuning in de leefbaarheid nog mogelijk blijft. 8.4 Onze medewerkers ontwikkelen zich Ontwikkeling van onze medewerkers Voor 2015 was het maken van prestatieafspraken in verband met de fusie facultatief. Medewerkers zijn in de gelegenheid gesteld om evaluatiegesprekken te voeren. In 2015 hebben wij, in overleg met de BOR, een beoordelingsen beloningssystematiek uitgewerkt. Die is gebaseerd op het uitgangspunt dat Plavei een topbedrijf wil zijn: ambitieus en innovatief. Wij realiseren ons dat iedere medewerker bijdraagt aan de realisatie van dit streven. Wij geloven dat betrokken en bevlogen medewerkers de verantwoordelijkheid voelen om het werk voor de klant zo goed mogelijk uit te voeren. Plavei legt daarom de verantwoordelijkheden laag in de organisatie en wil het zelfsturend vermogen versterken. We willen onze medewerkers een ontwikkeltraject aanbieden, zodat ze persoonlijke groei doormaken en bijdragen aan de realisatie van de organisatiedoelstellingen. We willen de resultaten per medewerker meetbaar maken en deze jaarlijks evalueren. We zetten dit uiteen in een beoordelingsmethodiek. Plavei kiest ervoor om haar medewerkers structuur en kaders te bieden met betrekking tot de ontwikkeling en beoordeling. In 2016 starten we met het opstellen van Persoonlijke Ontwikkelplannen (POP) en Waarderend Evalueren (WE). Waarderend Evalueren Bij het evalueren van de resultaten hanteren we de volgende uitgangspunten: Elke medewerker moet in staat zijn om persoonlijke groei door te maken binnen de afgesproken doelstellingen; De organisatiedoelen zijn ambitieus en uitdagend, maar wel realistisch voor onze medewerkers. 37

39 8.5 Wij realiseren onze plannen en werken aan verbeteringen Eind 2014 stelden we het jaarplan 2015 op. In onderstaande tabel zijn de doelstellingen uit dit plan weergegeven, met daarachter de behaalde resultaten. Evaluerend kunnen we stellen dat de meeste doelstellingen zijn gerealiseerd. In een druk en hectisch jaar is dit een mooi resultaat. Onze klant centraal Doelstelling/activiteit Resultaat Oplevering van vijftien appartementen aan de Woningen werden begin 2015 opgeleverd aan de Zeddamseweg in s-heerenberg voor bewoners met bewoners van Estinea. een verstandelijke beperking. Wij wijzen een woning toe aan een bewoner die Geen verzoek ontvangen. uitstroomt uit een maatschappelijke instelling. We huisvesten de statushouders in de gemeente Montferland. Wij wijzen tenminste 30% van alle vrijkomende huurwoningen toe aan starters. Komend jaar bekijken we of we het KWH gaan inzetten voor de fusieorganisatie. De digitale klantportalen en websites van de beide corporaties worden in de loop van het jaar samengevoegd. Target huurachterstand WsBergh 0,9%. We voeren een woningmarktoriëntatie uit. Wij hebben zestig statushouders geplaatst. Voor negen anderen wezen we in 2015 de woning toe en lag de ingangsdatum van het contract na 1 januari. Ruim 40% van de woningen wezen we toe aan starters. In 2015 hebben we KWH ingezet om te monitoren of onze dienstverlening gedurende het fusietraject op peil bleef. Dat was het geval. Onze nieuwe website en het klantportaal gingen eind december live. Voor 2015 komt WsBergh uit op 0,92%. Plavei als geheel komt uit op 0,87%. Deze is uitgevoerd en vormde mede de basis voor ons Strategisch Markt Beleid. WsBergh start een pilotproject, waarbij de kredietwaardigheid en het betaalgedrag van kandidaat-huurders vooraf wordt gecontroleerd. Invoering is afhankelijk van het advies van de huurdersvereniging en Thuis in de Achterhoek. Wij betrekken belanghouders bij het opstellen van ons nieuwe Strategisch Beleidsplan. We willen belanghouders tijdig betrekken, heldere afwegingskaders maken en een duidelijke terugkoppeling geven. Er is structureel overleg met bewonersgroepen in de complexen Hof van Varwijk, Binnenrijk, Odahof, Panhuis, Waverlo/Tesma en Albertusgebouw. In 2015 hebben wij contact met alle wijk- en dorpsraden vanwege de op handen zijnde fusie. Met de gemeente Montferland zijn gezamenlijke prestatieafspraken ( ) gemaakt die dit jaar geëvalueerd worden. Betaalbaarheid geborgd Overleg met de huurdersverenigingen over huurverhoging. Verkoopdoelstelling is tien woningen. Renovatie in het kader van de Investeringsimpuls aan 106 woningen. Geprognotiseerde labelsprong Bergh. De huurdersvereniging adviseerde positief. Deze werkwijze is uiteindelijk niet opgenomen in het nieuwe proces voor verhuurmutatie. In april organiseerden wij een belanghoudersbijeenkomst om input op te halen. Met de huurdersbelangenkoepel Montferland (HkM) overleggen wij maandelijks over alle ontwikkelingen bij Plavei. We halen input op, presenteren beleid en nemen adviezen van HkM mee of wijken hiervan gemotiveerd af en kennen het bestuur hierin. Op Mariahof na hebben we in 2015 met alle bewonersgroepen overleg gehad. Wij hebben de raden niet actief geïnformeerd. Raden die contact met ons zochten, zijn wel geïnformeerd. Deze evaluatie heeft niet plaatsgevonden, maar zal als onderdeel van de vaststelling nieuwe woonvisie (2016) alsnog worden uitgevoerd. We voerden overleg met beide huurdersverenigingen over de jaarlijkse huurverhoging en bereikten overeenstemming. Wij verkochten veertien woningen. We voerden het grootste deel van de werkzaamheden in 2015 uit. In 2016 wordt het project afgerond. We voerden bij 133 woningen energetische maatregelen door en realiseerden een totale labelsprong van 266 stappen. 38

40 Geprognotiseerde labelsprong Laris. In het kader van de Energiesprong Montferland worden in 2015 per locatie twee bewonersavonden belegd om ervaringen te delen. In 2014 werden Wattchers ook aan zittende huurders aangeboden. Eind 2014 evalueert WsBergh deze actie en besluit ze of en hoe dit in 2015 wordt doorgezet. De aanvraag voor de Impulssubsidie werd afgewezen, waardoor we de labelsprong van 198 stappen niet konden realiseren. We gingen 78 stappen vooruit. Per locatie organiseerden we één bewonersavond, omdat uit de evaluatie bleek dat een extra avond niet tot meer bewustzijn zou leiden. De actie is geëvalueerd en we hebben vanwege beperkte respons besloten deze actie te beëindigen. Opstellen strategisch marktbeleid. Implementatie van Vabi voor het gedeelte van het bezit dat van Laris was en borgen van dit systeem in de planning- en controlcyclus. Vervanging van het dak van 39 woningen in Didam. Onderhoud pandje Peperkamp. Een haalbaarheidsonderzoek naar de ontwikkeling van de woningen aan de Graaf Hendrikstraat en Pastoor ter Rielestraat in Braamt. Voorbereidingsbesluit voor haalbaarheidsonderzoek RvC in verband met het realiseren van woningen in voormalig Hotel Willy. Onderzoek naar de mogelijkheden voor alternatief gebruik van de bibliotheekruimte in de Averhof in Beek als twee appartementen. Asbestsanering en sloop locatie Kerkweg in Zeddam. Medio 2015 worden negen bouwrijpe kavels op de markt gebracht. Een topbedrijf Personeel & organisatie: inrichting organisatiestructuur, harmonisering arbeidsvoorwaarden, plaatsing medewerkers, voorbereiding medewerkers op nieuwe functie. Communicatie: opstellen en uitvoeren communicatieplan en -kalender, communicatiebeleid, naamgeving en implementatie nieuwe huisstijl. Woningmarktoriëntatie is afgerond, portefeuillestrategie is begin 2016 vastgesteld door de RvC. We implementeerden Vabi en zetten deze tool in bij de totstandkoming van de begroting Dit is uitgevoerd. Onderhoud werd uitgevoerd en het pand is in de verkoop gegaan. Vanwege de fusie is het onderzoek uitgesteld. Bewoners werden hierover geïnformeerd tijdens een bewonersavond. In verband met het opstellen van het smb en de prioritering van de opgaven, is de planontwikkeling even on hold gezet. Hangt samen met behoud voorziening voor ouderen. Het onderzoek is tijdelijk gestaakt tot we overeenstemming vinden met gemeente over exploitatie van de gemeenschappelijke ruimte. Asbest is gesaneerd en de kavels werden in december in de vrije verkoop gebracht. De organisatiestructuur werd ingericht en het functiegebouw is vormgegeven. De medewerkers werden geplaatst conform hun eerste of tweede voorkeur. Opleidingsbehoeften werden in beeld gebracht en afspraken hierover zijn vastgelegd in de plaatsingsovereenkomsten. We namen afscheid van één collega. Er is geen overeenstemming bereikt over de secundaire arbeidsvoorwaarden. In 2015 implementeerden we onze nieuwe naam en huisstijl en pasten al onze communicatiemiddelen aan. We kozen er bewust voor om pas op 1 januari 2016 definitief als één bedrijf naar buiten te treden. Communicatiebeleid wordt opgesteld in Financiën: begroting en jaarplan (afstemmen), inventariseren financiële aandachtspunten en fiscale gevolgen integratie, voorbereiding conversie en integratie financiële administraties, planning & controlcyclus, managementrapportage, treasury en risicomanagement. Beleid & processen: inventariseren huidig beleid en synchroniseren beleid, bestuurlijke- en governance structuur. Inventariseren van processen en inzichtelijk maken welke aanpassingen noodzakelijk zijn om de processen te synchroniseren of nieuwe werkwijzen te implementeren. Training en opleiding medewerkers. Gestelde doelen zijn in 2015 grotendeels gerealiseerd. Per 1 januari 2016 werken we in een geïntegreerde administratie. Jaarplan en begroting zijn geïntegreerd en in 2015 lag er een integrale tertiaalrapportage. De planning & controlcyclus pakken we in 2016 op in de nieuwe organisatie. De hoofdprocessen van Laris en Bergh en de mogelijke verbeteringen brachten we in beeld met betrokken medewerkers en ondersteuning van P5COM. De input gebruikten we bij het herzien van alle processen, waarbij medewerkers intensief betrokken werden. Nadrukkelijke aandacht voor training medewerkers. We implementeerden de Governancecode. Alle onderdelen die voortvloeien uit de Woningwet worden conform de wettelijk gehanteerde termijn geïmplementeerd. 39

41 ICT & middelen: afstemming kantoorapplicaties (hardware, software, netwerk en licenties), ICT/ telefonie, middelen (o.a. laptops en telefoons), training en opleiding medewerkers. Huisvesting & facilitair: programma van eisen voor huisvesting, opstellen huisvestingsplan en verhuisplan afdelingen, inventariseren facilitaire zaken (o.a. schoonmaak, BHV en integraal jaarplan 2015 en FMJB Laris en Woningstichting Bergh 35 beveiliging), contractenbeheer, parkeerbeleid/wagenpark, inrichting werkplek en telefonie(in samenwerking met ICT). Vanwege de fusie verwachten we een stijging van het opleidingsbudget. Dit gebruiken we om medewerkers voor te bereiden op hun nieuwe functie en werkzaamheden. In totaal begroten we voor Het Centraal Fonds Volkshuisvesting voert een landelijke inventarisatie uit naar risico s die woningcorporaties lopen als gevolg van de verhuur van zorgvastgoed. Laris is één van de geselecteerde corporaties waarvan de specifieke risico s in kaart worden gebracht. De automatisering van beide partijen werd samengevoegd en geïntegreerd in één omgeving. Het oppakken van de telefonie en middelen is uitgesteld tot Op basis van de inrichting van de nieuwe organisatiestructuur is een huisvestingsplan opgesteld. Eind november zijn alle medewerkers verhuisd naar hun nieuwe werkplek op de locatie Didam en werd een servicepunt ingericht op locatie Bergh. In 2015 gaven wij uit aan opleidingen. In 2015 en 2016 vielen wij onder een verscherpt toezichtsonderzoek en ontvingen wij drie interventies. We voerden een aantal acties uit en ITL was tevreden over de uitkomsten. 40

42 9. Verslag van het bestuur Per 1 januari 2015 zijn Laris Wonen en diensten en Woningstichting Bergh juridisch en bestuurlijk gefuseerd. De gefuseerde stichting is per 1 januari 2015 doorgegaan onder de naam Stichting Plavei. Het jaar van de fusie (2015) was een opbouwjaar waarin we nog werkten onder de oude bedrijfsnamen. Per 1 januari 2016 opereert Plavei als één sterke organisatie, met één gezicht en met duidelijkheid over de koers die zij vaart. 9.1 Onze directeur-bestuurder Sinds de fusie op 1 januari 2015 is Arjan ter Bogt onze directeur-bestuurder. Hij heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De directeur-bestuurder wordt niet herbenoemd conform de nieuwe Woningwet. Onze directeurbestuurder bekleedt geen relevante nevenfuncties. Doorlopende kennisontwikkeling Het besturen van een woningcorporatie in een snel veranderende maatschappij vraagt om actuele kennis en vaardigheden. Onze directeur-bestuurder volgt trainingen en cursussen om zich te laten bijscholen en zijn kennis te ontwikkelen. Daarmee voldoet hij aan de richtlijnen vanuit de Governancecode en het Reglement Permanent Educatie van Aedes. De directeur-bestuurder moet zich eind 2017 verantwoorden over de behaalde punten. Het vereiste aantal PE-punten over de periode bedraagt 108. In 2015 behaalde onze directeur-bestuurder er 46. Vergaderen en samenwerken met belanghouders In hoofdstuk 2 ( We werken samen met onze netwerkpartners ) zijn we uitgebreid ingegaan op de samenwerking met belanghouders. Er staat wie we als belanghebbende partijen beschouwen en we beschrijven de kwantiteit en de kwaliteit van de bestuurlijke en ambtelijke overleggen. Actief in twee regio s We werken in verschillende regio s samen met collega-corporaties, zowel op bestuurlijk als op uitvoerend niveau. De directeur-bestuurder is actief betrokken bij deze regionale overleggen. In paragraaf 2.3 is een overzicht opgenomen van externe overleggen waarbij Plavei is betrokken. Hierin zijn ook de overleggen opgenomen waarbij de directeurbestuurder betrokken is. 9.2 Bestuursbesluiten Onze directeur-bestuurder neemt zijn besluiten binnen de kaders van de contourennota en de vastgestelde meerjarenbegroting. De belangrijkste bestuursbesluiten in 2015 betroffen: jaarstukken 2014; begroting 2016; meerjarenbegroting ; organisatorische integratie, waaronder het organogram, functieprofielen, nieuwe processen; personele aangelegenheden; vaststellen van diverse beleidsstukken, waaronder het huurprijsbeleid. 9.3 Zicht op risico s Risicomanagement Wij kennen op dit moment geen integraal risicomanagement. Wij zijn ons bewust van onze kwetsbaarheid, met name van de risico s die samenhangen met de omvang van onze organisatie. Dit vormde voor ons een van de redenen om te fuseren. We werken inmiddels hard aan het ondervangen van de nog aanwezige kwetsbaarheden door onze organisatie en onderlinge procedures efficiënt op elkaar af te stemmen. Het risico op fraude vangen we op door het vier-ogenprincipe, heldere statuten, beleidsstukken en procedures en het delen van informatie met meerdere personen. 41

43 We hebben in 2015 aan de hand van het risicobeheersingsmodel van WSW een foto gemaakt van de organisatie. De uitkomsten hiervan gebruiken wij bij het opstellen van nieuw beleid en bij de inrichting van de organisatie. We beoordeelden de risico s over het algemeen als gemiddeld, met uitzondering van risico s met betrekking tot ons zorgvastgoed. De uitkomsten van de foto zijn verwerkt in dit verslag. Een samenvatting per risicogebied staat hieronder: Portefeuillestrategie In 2015 hebben we een nieuwe portefeuillestrategie opgesteld. Deze is begin 2016 door de RvC goedgekeurd en vormt de basis voor de begroting en het uitgangspunt bij nieuw beleid. In 2016 wordt de portefeuillestrategie vertaald naar de transformatieopgave en gebiedsvisies per kern. In 2016 herzien wij ook de planning- en controlcyclus en integreren wij de strategische en tactische doelstellingen. Vastgoedvoorraad Plavei heeft een stevige marktpositie in haar woningmarktgebied. Dankzij de fusie hebben wij qua omvang en opbouw van de voorraad een betere geografische spreiding. Het aandeel zorgvastgoed in de portefeuille is groot: in 2015 voerden we op verzoek van de Inspectie Leefomgeving en Transport(ILT) een onderzoek uit naar de risico s. Op basis van de resultaten namen wij aanvullende beheersmaatregelen. In 2016 brengen we de conditie van ons bezit in beeld en laten we de onderhoudsbegroting valideren. Marktontwikkelingen In de toekomst krijgen we te maken met krimp van het aantal huishoudens. Daarnaast zien we een waardedaling van ons zorgvastgoed. We houden hier rekening mee in onze begroting Economische en politieke ontwikkeling De nieuwe Woningwet heeft een grote impact op de bedrijfsvoering van de corporatie. In 2015 hebben we al de eerste maatregelen genomen om hierop te anticiperen. Financiële besturing en beheersing Alle financiële indicatoren staan ruimschoots in het groen. Op basis van verschillende basisscenario s hebben we doorberekend wat de gevolgen zijn als deze scenario s optreden. Alleen in de uitzonderlijke situatie dat alle scenario s zich gelijktijdig voordoen, komen twee indicatoren in het rood te staan. In 2016 ontstaat een tijdelijk liquiditeitstekort, maar hiervoor zijn inmiddels afspraken gemaakt. Governance Per 1 januari 2015, de fusiedatum, is de Raad van Commissarissen (RvC) uitgebreid naar zeven commissarissen. De aandachtsgebieden zijn opnieuw verdeeld en samen met het nieuwe organisatiemodel bevordert dit kennisdeling tussen organisatie en RvC. Dit komt een uitgebalanceerde besluitvorming ten goede. Begin 2016 is één lid van de RvC vertrokken en besloten we om de bezetting terug te brengen naar vijf commissarissen. We zijn in 2015 gestart met de implementatie van de nieuwe Governancecode. Dit proces ronden we in 2016 af. Corporate in control In 2015 is het nieuwe organisatiemodel uitgewerkt en geaccordeerd. De nieuwe organisatie kent onder andere de functie van business controller. Deze staat naast de organisatie om namens de RvC onafhankelijk toezicht te houden. 42

44 De RvC heeft begin 2016 een voorstel goedgekeurd om de dochterondernemingen op te rollen naar de bestaande holding. We hebben Thésor is in 2015 aangewezen om te adviseren over de treasury activiteiten van de organisatie en ons hierbij te ondersteunen. Risicomanagement in ontwikkeling In 2016 gaan we verder met de inrichting van integraal risicomanagement. In 2015 werden de eerste bouwstenen gelegd, waardoor de eerste contouren zichtbaar zijn. Stap voor stap werken we verder aan de invulling. Het nieuwe organisatiemodel legt de verantwoordelijkheden laag. Dit betekent dat een algemeen risicobewustzijn essentieel is. Met de aanstelling van leidinggevende coaches en de beschikbaarheid van een ruim opleidingsbudget, investeren we in de ontwikkeling van het risicobewustzijn. De aangestelde business controller ziet toe of gestelde doelen op dit vlak ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. 43

45 10. Verslag van de Raad van Commissarissen Plavei wil een transparante organisatie zijn. We verantwoorden ons volgens de actuele wet- en regelgeving. Ook communiceren we over onze prestaties volgens de richtlijnen van Good Governance, oftewel goed bestuur. Zo ontstaat een goed samenhangend geheel van het besturen van een organisatie, het toezicht daarop en de verantwoording over het beleid, het bestuur en het toezicht. Voor de Raad is binnen Plavei een rol weggelegd als werkgever, toezichthouder en klankbord. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur en de Raad zijn vastgelegd in artikel 9 lid 4a en artikel 20 van onze statuten. De Raad onderschrijft en handelt conform de Governancecode Woningcorporaties Als lid van de branchevereniging voor woningcorporaties, Aedes, onderschrijven we ook de Aedescode. Hierin staan afspraken over onder andere onze doelstellingen, belanghouders, klanten, inzet van middelen en integer ondernemen Basisdocumenten We zijn transparant en publiceren daarom de volgende documenten op onze website: Aedescode; Governancecode Woningcorporaties; Integriteitscode; Klokkenluidersregeling; Statuten; Reglement RvC; Reglement directie Plavei; Rollen en profielen RvC Plavei; Investeringsstatuut; Reglement Remuneratiecommissie; Reglement Auditcommissie; Reglement Volkshuisvestingscommissie Taken van de Raad De Raad houdt toezicht De directeur-bestuurder stuurt de organisatie aan, de Raad is verantwoordelijk voor het interne toezicht. De Raad houdt toezicht op de algemene gang van zaken binnen onze organisatie, de financiële continuïteit en de uitvoering van het goedgekeurde beleid. De Raad houdt onder meer toezicht op: de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; de strategie en de risico s die de activiteiten van de corporatie met zich meebrengen; de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; het proces van financiële verslaglegging; de naleving van wetten en regels. De belangrijkste documenten voor het houden van toezicht zijn: jaarbegroting en meerjarenbegroting; treasurystatuut; financieel beleidsplan; Strategisch Beleidsplan; portefeuillestrategie. 44

46 De Raad geeft advies De Raad geeft de directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd advies en ondersteunt hem waar nodig. De Raad fungeert als klankbord voor de directeur-bestuurder. De Raad besluit Alle zaken die afwijken van de meerjarenbegroting en het strategisch beleidsplan, worden ter beoordeling en goedkeuring voorgelegd aan de Raad. De belangrijkste besluiten in 2015 waren: BESLUITENOVERZICHT Datum Jaarstukken 1 Goedkeuring jaarverslag 2014 Laris 10-jun 2 Goedkeuring jaarverslag 2014 Bergh 10-jun 3 Goedkeuring begroting 2016 en meerjarenbegroting 2016 t/m dec 4 Goedkeuring Treasury jaarplan okt Nieuwbouw en herontwikkeling 5 Goedkeuring aan gevraagde besluiten tot aan -en verkoop van verscheidene woningen en grond 24-feb 4-aug 2-okt Beleidszaken 6 Directiereglement 7-jan 7 RvC-reglement 7-jan 8 Treasurystatuut 7-jan 9 Investeringsstatuut 7-jan 10 Klokkenluidersregeling 7-jan 11 Integriteitscode 7-jan 12 Benoeming nieuwe accountant: BDO, door middel van benoemingsprocedure 11-mei 13 Benoeming nieuwe fiscalist: EY 11-mei 14 Plan van aanpak zorgvastgoed 12-okt 15 Reglement volkshuisvestingscommissie 12-okt 16 Huurprijsbeleid 12-okt Personele zaken 17 Stopzetting onderhandelingen met vakbonden over het sociaal plan en ruimte 11-mei voor individuele beëindigingsovereenkomsten. 18 Vaststelling hoofdontwerp Plavei 11-mei 19 Aanstelling leidinggevende coaches conform een sollicitatieprocedure 11-mei 20 Aanstelling van zeven in plaats van vijf commissarissen 16-dec De Raad wordt geïnformeerd In 2015 kozen we ervoor om met ingang van 2016 een business controller aan te stellen. Dat betekent dat naast de directeur-bestuurder ook de business controller de Raad informeert over de gang van zaken binnen en buiten onze organisatie. Om goed te kunnen functioneren, is het van belang dat de Raad tijdig goede en actuele informatie ontvangt. De Raad ontvangt onder andere tertiaalrapportages en elk kwartaal bestuursbesluiten. Daarnaast ontvangt de Raad informatie van: het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW); de Vereniging van Toezichthouders voor Woningcorporaties (VTW); Aedes; huurdersvereniging De Koepel; de OR; mediaberichten en nieuwsbrieven. 45

47 De Raad wordt via de tertiaalrapportages geïnformeerd over het aantal ingediende klachten. In 2015 ontvingen wij tien klachten. Deze zijn binnen de gestelde termijnen afgehandeld. Het betrof klachten via de volgende kanalen: twee klachten bij de Klachtencommissie Woningcorporaties; één klacht bij de Regionale Geschillencommissie; één klacht bij de (landelijke) huurcommissie; drie klachten bij de Beroepscommissie Woonruimteverdeling; vier klachten in eigen beheer. In hoofdstuk 3.8 zijn we inhoudelijk ingegaan op de ontvangen klachten. De Raad werkt samen met belanghouders Belanghoudersbijeenkomst In 2015 organiseerden we voor al onze belanghouders een bijeenkomst met als onderwerp Onderweg naar Plavei. We hebben onze partners verzocht mee te denken over de koers die Plavei de komende jaren moet varen. De bijeenkomst heeft een aantal (hoofd)onderwerpen opgeleverd, die we verwerkten tot de basis van ons Strategisch Beleidsplan. Op bestuurlijk niveau is het Strategisch Beleidsplan in concept besproken met de wethouders van de gemeente Montferland. Het zal in 2016 worden vastgesteld. Overleg huurdersvereniging De Koepel De Raad overlegt jaarlijks met huurdersvereniging De Koepel. In 2015 vergaderde de huurdersvereniging eenmaal met de voltallige Raad en eenmaal met de huurderscommissarissen. Ze spraken onder andere over de voortgang van de fusie en de wijzigingen in de samenstelling van de Raad. Overleg BOR De Raad vergaderde in 2015 tweemaal regulier met de BOR over onder meer de voortgang van de fusie, de wijzigingen in de samenstelling van de Raad, het hoofdontwerp en het sociaal plan Het functioneren van de Raad De Raad vergadert met de directeur-bestuurder De Raad vergaderde in 2015 zeven keer regulier met de directeur-bestuurder. In juli vond een beleidsdag plaats, waarbij zowel de directeur-bestuurder als de MT-leden aanwezig waren. De Raad benoemt een externe accountant In 2015 benoemde de Raad BDO tot externe accountant voor de nieuwe fusieorganisatie Plavei. Voorafgaand aan het benoemingstraject, gaven beide accountantskantoren van de fusiepartners (BDO en EY) aan af te zien van eventuele rechten op basis van nog lopende afspraken over In overleg met beide kantoren zijn we een nieuw selectietraject opgestart (in principe voor een termijn van vier jaar met mogelijkheid tot eenmalig verlengen). De Raad ziet toe op de controlewerkzaamheden van de accountant. De externe accountant wordt, samen met de auditcommissie, betrokken bij het opstellen van het werkplan voor de controle. De externe accountant rapporteert aan de Raad en de directeurbestuurder over zijn bevindingen. In 2015 was de externe accountant aanwezig bij de bespreking van de jaarrekening met de voltallige Raad. De accountant gaf aan dat hij het niet noodzakelijk vond om te overleggen met de Raad zonder aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Themabijeenkomst Toezicht houden Op 6 november hielden we met de Raad en de directeur-bestuurder en onder leiding van een externe deskundige een themabijeenkomst Toezicht houden. Centraal stonden de verschillende rollen van de Raad, de werkwijze en het belang van eenduidig toezicht. Er was aandacht voor het belang van een goede directeur-bestuurder en daaraan gerelateerd de wisselwerking tussen directeur-bestuurder en de Raad. De afstand tot de directeur-bestuurder hangt af van het thema en de risicogevoeligheid daarvan. Ook de omvang van de corporatie bepaalt de ideale afstand. Checks en balances liggen bij een kleine corporatie eerder op het niveau van de Raad. Wanneer de Raad te nauw betrokken raakt bij een plan of oplossing, kan hij niet meer onafhankelijk toezicht uitoefenen. Aan de hand van een aantal casuïstieken vond verdere verdieping plaats. De Raad en de directeur-bestuurder stonden tijdens deze themabijeenkomst uitvoerig stil bij de Governancecode. Het belang en de naleving werden unaniem onderschreven. 46

48 De Raad heeft commissies Sinds de fusie op 1 januari 2015 heeft de Raad, met inachtneming van de aanwezige deskundigheid en competenties, commissies gevormd om de reguliere Raadsvergaderingen te ontlasten. De Raad kent de volgende commissies: Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer H. Oosterhuis en de heer H.W.A.M. Meuleman. De commissie beoordeelt het functioneren van de directeur-bestuurder. Dit deed zij met een overleg op 7 januari 2015 en een functionerings- en beoordelingsgesprek op 16 december De commissie heeft een reglement. Zij legt besluiten ter goedkeuring voor aan de gehele Raad. Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit de heer R.J.W.M. Frerix en de heer R.J.T. Vierwind. Ter voorbereiding op de vergaderingen van de Raad bespreken zij alle financiële vraagstukken. Afhankelijk van het onderwerp schuift de directeur-bestuurder, de business controller en eventueel de beleidsadviseur Financiën aan. In 2015 kwam de auditcommissie vijf keer bijeen. Ze behandelde onder andere het jaarverslag 2014, het controleverslag, de managementletter en budgetbespreking De commissie heeft een reglement. Besluiten worden ter goedkeuring voorgelegd aan de gehele Raad. Volkshuisvestingscommissie De volkshuisvestingscommissie bestaat uit mevrouw Y.H. Beenen-Louwerse, mevrouw H. van den Broek-Hanskamp en mevrouw C.M.J.T. Baartmans. Deze commissie richt zich expliciet op de lokale gemeenschappen in het werkgebied van Plavei en het onderhouden van de relatie met bewonersvertegenwoordigingen en zorginstellingen/zorgverleners. De commissie spreekt de taal van de huurder en vertegenwoordigt deze binnen de Raad. Zij ziet toe op het huurdersbeleid en de bijbehorende (maatschappelijke) opgave voor Plavei. De volkshuisvestingscommissie kwam in 2015 twee keer bijeen, respectievelijk voor een kennismaking en een jaarlijks overleg met de huurdersverenigingen. De commissie heeft een reglement. Zij legt besluiten ter goedkeuring voor aan de gehele Raad. De Raad beoordeelt zichzelf In september evalueerde de Raad zijn eigen functioneren en zijn effectiviteit. Hiervoor haalde de Raad input op bij de directeur-bestuurder en stelde een gedegen werkplan op. Aan de hand van een evaluatiemodel (vragenlijst) stond de Raad onder andere stil bij de huidige en de gewenste samenstelling en de benodigde kwaliteiten. De leden beschikken over specifieke deskundigheid die noodzakelijk is om hun taak conform de profielschets te vervullen. De rolverdeling is helder. Er zijn drie commissies gevormd, waarin de deskundigheid, competenties en (bestuurlijke) ervaring van de leden goed tot hun recht komen. Sommige kennis- en ervaringsgebieden zijn zelfs over meerdere leden verdeeld. Tijdens de evaluatie zijn geen uitgesproken tekortkomingen of hiaten in het functioneren van de Raad gesignaleerd. De Raad ervaart het samenspel met de directeur-bestuurder als gezond kritisch. Om de gewenste ontwikkelingen te volgen en te borgen, hebben we besloten om de komende twee jaar de jaarlijkse zelfevaluatie uit te voeren onder leiding van een externe deskundige. De Raad ontvangt een vergoeding De honorering van de Raad vindt plaats conform de maximaal toegestane vergoedingen volgens de WNT. De leden van de Raad ontvangen een vaste jaarlijkse vergoeding die is opgenomen in de tabel op pagina

49 10.4 Onze directeur-bestuurder Beoordeling door de Raad Jaarlijks beoordeelt de remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen het functioneren van onze directeurbestuurder. De Raad evalueerde in september tijdens een interne vergadering de voortgang en het functioneren van de directeur-bestuurder. In december vond het functionerings-en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder plaats. De Raad is tevreden over het functioneren van onze directeur-bestuurder. Gedurende het hele jaar stond het fusieproces centraal. Hierdoor was 2015 een bijzonder intensief jaar met extra druk. De Raad complimenteerde de directeur-bestuurder voor de grote hoeveelheid werk die de organisatie heeft verzet. In 2015 werden goede resultaten geboekt. De Raad benoemde in zijn beoordeling onder meer dat hij grote stappen heeft waargenomen en trots is op het voorlopige resultaat van de fusie. Het was een compliment voor de directeurbestuurder en alle medewerkers. Een gepaste beloning De Raad stelt de beloning van onze directeur-bestuurder vast. Hiertoe stelde de Raad op basis van de uitgangspunten Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties een functieprofiel op. Op grond van de tabel Bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 is Plavei ingedeeld in bezoldigingsklasse E. Hierbij hoort een maximale bezoldiging van de directeur-bestuurder van ,-. Het salaris van onze directeur-bestuurder is vooruitlopend op de fusie al bevroren en bedraagt over ,- (exclusief de netto pensioenregeling). Gezien het huidige maximum in de klasse ( ,-) en de maximering van het pensioengevend salaris tot ,- maken we per 1 september gebruik van een aanvulling op het salaris in de vorm van een netto pensioenregeling met een netto jaarpremie van 765,31. Dit is in de jaarrekening op pagina 110 verder uitgewerkt De Raad stelt hoge eisen aan zichzelf Profielschets deskundigheid op minimaal HBO-niveau; het vermogen om op afstand toezicht te houden op het functioneren van het bestuur; affiniteit met de doelstellingen van onze organisatie; ruime bestuurlijke- en/of managementervaring; aanwezigheid van voldoende financiële expertise (binnen de Raad); binding met de regionale samenleving in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder. De Raad streeft naar een gemengde en uitgebalanceerde samenstelling. Voor elke (her)benoeming beziet de Raad of het opgestelde profiel nog voldoet. Indien nodig wordt het aangepast. Om zijn taak als interne toezichthouder effectief en verantwoordelijk uit te voeren, probeert de Raad zijn vakkennis, beroepsvaardigheden en houding en gedrag te ontwikkelen. De leden volgen hiertoe trainingen en cursussen. Daarmee voldoet de Raad aan de richtlijnen van de Governancecode en de notitie PE-systeem commissarissen van VTW. De Permanente Educatie-systematiek (PE) is hierop van toepassing. De Raad moet zich eind 2016 verantwoorden over de behaalde punten in de periode Het vereiste aantal PE-punten per commissaris bedraagt tien. In 2015 werden er per commissaris drie behaald. Werving en selectie commissarissen In 2015 besloten we om de RvC tot eind 2018 uit zeven in plaats van vijf leden te laten bestaan. Dit deden we om na de fusie voldoende historische kennis van Laris Wonen en diensten en Woningstichting Bergh te behouden, alsmede een evenwichtige balans tussen kennis en kunde met betrekking tot de bestaande profielen. In het najaar van 2015 heeft één RvC-lid besloten op eigen initiatief af te treden en besloot één lid zich niet meer beschikbaar te stellen voor herbenoeming. We stelden twee vacatures open. De werving- en selectiecommissie bestond uit twee zittende commissarissen. De vacatures werden gepubliceerd op de website van Plavei en in enkele dagbladen. In de laatste fase werd de huurdersvereniging bij de selectieprocedure betrokken. Zij sprak met de beschikbare kandidaten. 48

50 Na het onverwachtse vertrek van een commissaris begin 2016, wegens het aanvaarden van een functie welke onverenigbaar is met zijn functie als RvC-lid, besloot de RvC af te zien van een tijdelijke bezetting van zeven leden. De uit de wervingsprocedure voortgekomen kandidaat is conform de nieuwe Woningwet voorgedragen aan de minister, waarna de Autoriteit Woningcorporaties deze toetste op geschiktheid en betrouwbaarheid. Inmiddels is een positief standpunt van de minister ontvangen en zal zijn benoeming worden bekrachtigd in de RvC vergadering van juni Beoordeling bij herbenoeming Commissarissen worden niet meer automatisch herbenoemd. Bij herbenoeming wordt eerst bekeken of de betreffende commissaris nog past in het profiel dat voor de eerstvolgende vier jaar nodig is. Op 1 januari 2015 zijn drie commissarissen herbenoemd. Vanaf 1 juli 2015 zullen we de herbenoemingsprocedure conform de nieuwe Woningwet volgen. Samenstelling Raad van Commissarissen Naam Deskundigheidsgebied Beroep Nevenfuncties Periode Dhr. R. Vierwind (1970) Dhr. H. Oosterhuis (1967) Mw. C.M.J.T. Baartmans (1958) Mw. H. van den Broek-Hanskamp Dhr. H.W.A.M. Meuleman (1959) Dhr. R.J.W.M. Frerix (1966) Mw. Y.H. Beenen- Louwerse (1950) Financiën Adviseur Geen relevante nevenfuncties Juridisch, bestuurlijk, Jurist Geen relevante vastgoedontwikkeling en nevenfuncties beheer Volkshuisvesting Adviseur Geen relevante nevenfuncties Volkshuisvesting, governance Personeel en organisatie, communicatie en PR, sociaal-maatschappelijk Volkshuisvesting, personeel en organisatie, financiën, governance Sociaal-maatschappelijk, personeel en organisatie Directeurbestuurder Chef redacteur Directeur Gepensioneerd dierenarts Voorzitter Stichting Muziekscholen Oost- Gelderland, vice-voorzitter Het Assink Lyceum, voorzitter Stichting Oeuvre Herman van den Broek Geen relevante nevenfuncties Geen relevante nevenfuncties Geen relevante nevenfuncties Eerste benoeming: Aftredend: 2017 (herbenoembaar) Eerste benoeming: Aftredend: 2018 (herbenoembaar) Eerste benoeming: Afgetreden: Op eigen verzoek. Eerste benoeming: Afgetreden: Niet beschikbaar voor herbenoeming. Eerste benoeming: Herbenoemd: Afgetreden: 2016 (vervroegd) Eerste benoeming: Herbenoemd: Aftredend: 2019 (niet herbenoembaar) Eerste benoeming: Herbenoemd: Aftredend: 2019 (niet herbenoembaar) 10.6 De Raad is onafhankelijk en integer In 2015 vonden geen zaken plaats, waarbij tegenstrijdige belangen van RvC-leden een rol speelden of waarbij de onafhankelijkheid van de leden in het geding was. De Raad handelde conform principe 3 van de Governancecode Afwijkingen Governancecode De Governancecode 2015 geeft richting aan het functioneren van bestuur en Raad van Commissarissen en de wijze waarop zij verantwoording afleggen over hun resultaten. De code kent vijf principes: 1. Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht. 2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af. 3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak. 4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen. 5. Bestuur en RvC beheersen de risico s die aan hun activiteiten verbonden zijn. De Raad onderschrijft deze Governancecode en handelt daar zonder uitzondering naar. 49

51 11. Wij hebben onze financiën op de rit 11.1 Ons financieel beleid Het jaar 2015 stond vooral in het teken van het organisatorisch samenvoegen van de twee organisaties. We beoordeelden kritisch de hoofdprocessen en richtten deze indien nodig opnieuw in. De primaire systemen van Woningstichting Bergh en Stichting Laris waren nog niet samengevoegd. Daardoor voerden we twee administraties. Vanaf januari 2016 voeren we een integrale administratie. In 2015 hebben we geen nieuw financieel beleid ontwikkeld, maar sloten we aan bij de gehanteerde financiële parameters van het WSW. In de meerjarenbegroting hebben we bepaald dat we moeten voldoen aan deze vijf ratio s: Solvabiliteit weerstandsvermogen > 25%; Dekkingsratio < 50%; Loan to Value < 75%; Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1; Interest Coverage Ratio (ICR) > 1,4. Plavei voert voor de komende jaren een soberder beleid. Dat doen we om de lastenstijging van onder meer de verhuurdersheffing in onze begroting te compenseren. In de begrotingen voor 2015 en 2016 zijn als doelstelling voor onze nieuwe organisatie tevens enkele bezuinigingsoperaties doorgerekend. Voor de posten personele lasten en overige organisatiekosten hebben we bezuinigingen ingerekend van respectievelijk 15% en 10%. De auditcommissie kreeg in 2015 een presentatie over de fiscale strategie voor de langere termijn. Vanaf 1 januari 2015 moet bij Plavei winstsplitsing plaatsvinden ter verrekening van de voorfusieverliezen per 31 december 2014 bij Laris en Bergh. De nafusiewinst van Plavei wordt gesplitst in twee delen: 65% wordt toegekend aan Laris, 35% aan Bergh. De belastingdienst heeft deze verdeelsleutel geaccepteerd. Deze verliezen kunnen tot en met boekjaar 2022 worden verrekend. De fiscale strategie van Plavei is er vooral op gericht om eind 2022 zo min mogelijk verliezen te laten verdampen. Vóór 1 september 2016 moet elke corporatie een reglement financieel beleid en beheer indienen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De deadline is verschoven naar 1 oktober 2016 voor corporaties die het voorgeschreven model van de Aw gebruiken. Met het financieel reglement beoogt de Aw dat het financieel beleid en beheer van corporaties en dochtermaatschappijen dienstbaar zijn aan de volkshuisvestelijke doelstellingen. Bovendien borgt het de financiële continuïteit door een optimale beheersing van financiële risico s en het voorkomen van misbruik en oneigenlijk gebruik van wettelijke voorschriften. In het reglement staan de doelstellingen van het financiële beleid en beheer en de samenhang met de doelstellingen van de corporatie. Het treasurystatuut is een afgeleide van het financieel reglement. Het geeft voorschriften voor het aantrekken en uitzetten van leningen, beleggingen, derivaten en liquiditeiten en de organisatie die daarbij komt kijken. Scheiden Daeb/niet-Daeb Vóór 1 januari 2017 ontvangt de minister van ons een ontwerpvoorstel scheiding Daeb/niet-Daeb. We leggen het scheidingsvoorstel vooraf voor aan de gemeenten, huurdersverenigingen en het WSW. Dit betekent dat het ontwerpvoorstel uiterlijk medio 2016 het besluitvormingstraject ingaat. Het definitieve voorstel moet aan de hand van de door de accountant gecontroleerde jaarcijfers 2016 worden opgesteld en vóór 1 mei 2017 aan de minister worden aangeboden. In dit jaarverslag houden we nog geen rekening met de mogelijke scheiding van Daeb/niet-Daeb. De basis voor dit besluit ligt in de in 2016 vast te stellen portefeuillestrategie. Vooruitlopend hierop hebben we voor de dure huurwoningen waarvoor onvoldoende vraag uit de markt bestaat (Loil, Nieuw-Dijk en Bloemenbuurt) de streefhuren omlaag gebracht tot het Daeb-segment Waardering vastgoed Stichting Plavei waardeert haar vastgoed in 2015 tegen de historische kostprijs of de verkrijgingsprijs. Voor het sociaal vastgoed (Daeb-bezit) doen we per complex een afwaardering indien de bedrijfswaarde lager uitvalt dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs. Voor het commercieel vastgoed (niet-daeb bezit) vindt afwaardering plaats indien de taxatiewaarde in verhuurde staat lager is dan de boekwaarde. 50

52 Marktwaarde in verhuurde staat Vanaf 2017 zijn alle corporaties verplicht om hun vastgoed te waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Vanaf verslagjaar 2016 wordt deze waardering verplicht voor de jaarrekening, dus ook voor de vergelijkende cijfers. Voor de verantwoordingsinformatie 2015 (Dvi 2015) dient voor het eerst gerapporteerd te worden tegen marktwaarde. In 2015 zijn we met behulp van adviseurs van Ernst & Young gestart om te komen tot de marktwaarde in verhuurde staat. Per object moet hiervoor gedetailleerde informatie beschikbaar zijn, zoals oppervlakten, aanwezigheid van cvinstallaties en energielabels. We berekenen de marktwaarde met behulp van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Er is onderscheid tussen een basisversie en een zogenoemde full-versie. Bij de basisversie volgt Plavei het handboek volledig. Tussenkomst van een (externe) taxateur is daarbij niet verplicht. Bij de full-versie mogen corporaties op specifieke onderdelen van het handboek afwijken, maar tussenkomst van een taxateur is dan wel verplicht. Aangezien Plavei een groot aandeel zorgvastgoed in haar bezit heeft, eist de Aw waarschijnlijk dat we de full-versie gebruiken. Voor de Dvi 2015 hanteert Plavei de basisversie. De marktwaardebenadering wordt op complexniveau toegepast. Bij de complexindeling moeten we rekening houden met de volgende onderdelen: type, bouwjaar, locatie, wel / niet gereguleerd en de mogelijkheid om een complex in zijn geheel aan een derde te verkopen. Met behulp van een extern adviseur hebben we ons bezit kritisch tegen het licht gehouden. Uiteindelijk hebben we het bezit van Plavei in 132 marktwaardecomplexen verdeeld, bestaande uit 99 complexen met woningen, twaalf bedrijfsmatig onroerend-goedcomplexen, acht maatschappelijke complexen, acht zorgcomplexen, twee complexen met garages en parkeerplaatsen en drie restcomplexen. De marktwaarde in verhuurde staat is voor corporaties een belangrijke waarderingsgrondslag voor de toekomst. De Aw hanteert voor haar ratio s de marktwaarde. Tevens is de marktwaarde bepalend voor het doorrekenen van de Daeb en niet-daeb activiteiten bij zowel administratieve scheiding als juridische splitsing. Bedrijfswaarde Het WSW verlangt dat we ook in 2016 blijven rapporteren tegen bedrijfswaarde. Deze waarderingsgrondslag krijgt geen invloed meer op de financiële cijfers in het jaarverslag, maar zal nog wel van invloed zijn op de te rapporteren parameters. De bedrijfswaarde van ons totale woningbezit bedraagt 286,5 miljoen (2014: 325,1 miljoen). Dit is gemiddeld per object (2014: per object). Door wijzigingen in de financiering van de zorg is het risico op ons zorgvastgoed toegenomen. Mede op advies van de ILT hebben wij de bedrijfswaarde van ons zorgvastgoed herrekend. Dit leidde tot aanpassingen in de toekomstige huurprijzen (na afloop van de huidige huurcontracten), een hogere onderhoudslast voor onze zorgcomplexen en een lagere restwaarde. Tevens hebben wij rekening gehouden met de zorgelijke financiële situatie van twee zorgpartijen. Naast de herwaardering van ons zorgvastgoed, hebben ook de huurverlagingen als gevolg van het passend toewijzen een rol gespeeld bij de verlaging van onze bedrijfswaarde. 51

53 De verlaging van de bedrijfswaarde zorgde voor een afboeking van ruim 13,0 miljoen op ons sociaal vastgoed. Deze afboeking is als volgt per complex uit te splitsen: Bedrijfswaardeberekening x Begroting 2016 Boekwaarde 2015 voor afboeking Af-/Bijboeking in jaarrekening 2015 Zorgcomplexen: (alleen sociaal vastgoed) Binnenrijk Hof van Varwijk Meulenvelden (Waverlo en Tesma) Kerkwijk Spoorstraat 13 + woningen Lockhorst Hamerstaete Berghstede Benedendorpstraat 20c TOTAAL Zorgcomplexen Overige complexen met verwachte afwaardering Panhuis Meulenvelden, incl.woningen GC Molenveld Angerlo Zeddamseweg / Kellenstraat / Stadspark Overige complexen TOTAAL Overige complexen TOTAAL AFBOEKING OP HISTORISCHE KOSTPRIJS De afwijkingen in de bedrijfswaarde ten opzichte van de begroting zijn als volgt veroorzaakt: In de begroting werden verbeteringen ingerekend. Volgens de Richtlijnen van de Jaarverslaggeving mogen verbeteringen in beginsel geactiveerd worden vanaf het moment dat de investering is gerealiseerd. In de jaarrekening zijn de toekomstige investeringen, met uitzondering van enkele investeringen in onze zorgcomplexen, daarom buiten beschouwing gelaten. In de begroting is gerekend met 0,7% inflatie. In de jaarrekening is de inflatie op 0,6% gezet. Voortschrijdend inzicht in de financiële situatie bij enkele zorgpartijen. Planmatig onderhoud in de begroting werd voor einde looptijd in tien jaar afgebouwd, voor de jaarrekening is dit gecorrigeerd en veranderd in vijf jaar voor einde looptijd afbouw ineens. In de begroting is geen rekening gehouden met mogelijke terugname van afboekingen uit het verleden. We hebben geconstateerd dat in het verleden bij het complex Meulenvelden een afboeking heeft plaatsgevonden van 2,5 miljoen. Doordat vanaf 2015 de bedrijfswaarde wordt gepresenteerd volgens de marktwaardecomplex indeling, zijn de gebouwen Panhuis en Waverlo / Tesma gesplitst in twee complexen. Dit resulteerde in een terugname van de afwaardering op de complexen Waverlo / Tesma en een afwaardering van Panhuis Onze financiële continuïteit gegarandeerd De operationele kasstroom van Plavei is bijzonder goed te noemen. In 2016 stellen we een nieuwe meerjarenonderhoudsbegroting op en brengen we onze renovatie- en nieuwbouwplannen in beeld. Onze opgave voor de komende jaren is een goede balans vinden in de uitgaven voor onderhoud en investeringen en het terugdringen van de schuldenlast per verhuureenheid. De Aw hanteert een schuldenlast per verhuureenheid van maximaal , terwijl het WSW een maximum van aanhoudt. Eind 2015 bedroeg de schuldenlast bij Plavei (enkelvoudig). Om onze financiële continuïteit te garanderen, bewaken wij de normen van het WSW. Daarbij kiest Plavei ervoor om de ICR- en DSCR-norm met 10% te verhogen. Tevens hanteren wij de zwaardere financieringsnorm per verhuureenheid van het WSW. Bij de tussentijdse rapportages wordt op deze normen gerapporteerd. 52

54 Uitgangspunten Plavei Omschrijving Norm /Waarde ICR norm (intern) > 1,54 DSCR norm (intern) > 1,1 Solvabiliteit weerstandsvermogen > 20% Loan to Value < 75% Financiering per vhe (WSW) < ,- Rente op nieuwe financiering 1,99% - 4,75% Huurstijging 0,70% - 2,00% Stichtingskosten per vhe < ,- In onze meerjarenbegroting hebben wij enkele risico s voor onze bedrijfsvoering geformuleerd. We hebben de mogelijke gevolgen van deze risico s in een aantal scenario s berekend (gevoeligheidsanalyse). De geformuleerde risico s zijn: Alle woningen die voorheen door twee zorgpartijen werden gehuurd, moeten we nu in de particuliere markt aanbieden. Vanwege het passend toewijzen, kunnen we hiervoor een lagere huurprijs vragen en we dragen het leegstandrisico. Streefhuurverlaging leidt tot verhuisstromen en een toenemend aantal woningruilen. De regels van passend toewijzen zetten de verhuurbaarheid van woningen tussen de 628,76 en 710,68 onder druk. Dit vormt een risico voor de verhuurbaarheid van met name onze appartementen in de zorgcomplexen. Stijging van de variabele rente met 2%. Verkopen worden niet gerealiseerd. Ook na het doorrekenen van deze scenario s, blijven de indicatoren op groen. Pas als alle risico s gelijktijdig werkelijkheid worden, voldoen we in 2025 niet aan de interne norm van de ICR en DSCR. Door de risico s te blijven beheren en te monitoren en onze plannen uit te voeren zoals in de begroting geformuleerd, houden wij grip op onze continuïteit Wij bewaken onze geldstromen In onze tertiaalrapportage rapporteren wij de geldstromen die zich in het boekjaar hebben voorgedaan en kijken wij op maandbasis een jaar vooruit. Op deze wijze bewaken wij onze geldstromen op maandbasis en constateren we tijdig mogelijke liquiditeitsrisico s. Deze wijze van bewaken, zorgt ervoor dat we tijdig kunnen bijsturen. We stellen de kasstroomoverzichten op basis van de directe methode op(dus op basis van de werkelijke mutaties). Ze zijn opgebouwd uit de volgende onderdelen: kasstromen uit de exploitatie van ons bestaande bezit; kasstromen uit vernieuwing van de voorraad (nieuwbouw, aankopen en verkopen); kasstromen uit treasury-activiteiten (leningen en beleggingen). Bedragen * Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen Jaarrekening Plavei 2014 Jaarrekening Plavei 2015 Begroting Plavei 2016 Begroting Plavei 2017 Begroting Plavei 2018 Begroting Plavei 2019 Begroting Plavei Saldo liquide middelen

55 Verkoop van huurwoningen Vanuit financieel oogpunt is verkoop van huurwoningen nauwelijks nodig om onze opgaven te betalen. In 2015 verkochten wij veertien bestaande huurwoningen. De komende jaren voert Plavei een beperkt verkoopbeleid. We stellen ons ten doel om onze woningvoorraad niet verder te laten dalen. Dit houdt in dat we behalve verkopen, ook zullen uitbreiden middels sloop en vervangende nieuwbouw. De verkoopopbrengst zetten we in om onze opgaven te financieren. Hierdoor hoeven we minder vreemd vermogen aan te trekken en krijgen we lagere rentelasten. Onrendabele investeringen Bij het bouwen van nieuwe woningen, is sprake van een zogenoemde onrendabele top. Dit is het gedeelte van de investering dat we niet terugverdienen met het innen van huren. De regels voor het passend toewijzen zorgen ervoor dat onze verdien- en investeringscapaciteit onder druk staan. Het terugverdienen van een investering wordt bemoeilijkt, doordat er duidelijke grenzen zijn gesteld aan de hoogte van de huren. In 2015 en 2016 zijn we geen nieuwbouwprojecten gestart. Er was daardoor nog geen directe aanleiding om onze huidige normen te herzien. In 2016 zullen we bij het vormen van ons investeringsbeleid een duidelijk standpunt innemen over de hoogte van de onrendabele top die Plavei acceptabel vindt. Hierbij houden wij rekening met een basiskwaliteit, verduurzaming en levensloopbestendigheid van ons bezit binnen een beperkt budget Kwaliteit van het resultaat Het beeld van de resultatenrekening wordt in sterke mate beïnvloed door waarderingseffecten van het woningbezit en door fiscale effecten. In de hierna opgenomen opstelling is de volgorde ten opzichte van de resultatenrekening in de jaarrekening licht aangepast. Het bedrijfsresultaat zonder deze effecten wordt dan zichtbaar. * Huren en vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten excl. woningverkopen Afschrijvingen ten dienste van de exploitatie Personeelskosten incl. pensioenen Onderhoudslasten Overige bedrijfskosten Totaal bedrijfskosten Saldo bedrijfsopbrengsten -/- bedrijfskosten Financiële baten en lasten Operationeel saldo na rente Afschrijven op mva in exploitatie Boekwinst verkoop onroerende zaken Waardeverminderingen vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa 29 0 Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen Toelichting Bedrijfsopbrengsten excl. woningverkopen Oplevering van de woningen aan de Stadsparklaan in 2014 en begin 2015 en de oplevering aan de Zeddamseweg en Kellenstraat hebben, naast de reguliere huurverhoging, gezorgd voor een hogere huuromzet in

56 Bedrijfskosten In 2015 gaven we een vervolg aan de Robuuste Investeringsimpuls. Tevens gaven we ruim uit aan dakrenovatie in de Bloemenbuurt in Didam. De post overige bedrijfskosten laat een forse daling zien van ruim 1 miljoen. Deze wordt deels veroorzaakt doordat in 2015 sprake was van Stichting Plavei, terwijl in 2014 nog twee separate organisaties bestonden. In 2014 zijn er bijvoorbeeld twee jaarrekeningen gecontroleerd en zijn er twee fiscale aangiften opgesteld. Daarnaast maakten we in 2014, door het wegvallen van personeel, veel gebruik van ingehuurde medewerkers en externen. De accountantskosten, advieskosten en inhuurkosten lagen daarmee ruim hoger dan in Aan heffingen is in 2015 ruim minder betaald, aangezien we geen saneringsheffing hoefden af te dragen. Financiële baten en lasten Door aflossingen en door de lage rente nemen de financiële lasten af. Activa-gerelateerde lasten De effecten van passend toewijzen en de herberekening van de bedrijfswaarde van ons zorgvastgoed zorgen voor een forse afwaardering van ons sociaal bezit, als gevolg van de minimumwaarderingstoets. Op ons commercieel vastgoed vond in 2015 een opboeking van eerdere afwaarderingen plaats van En was een afwaardering van Belastingen In de aangifte vennootschapsbelasting over het boekjaar 2013 is een deel van de WOZ-waardedaling verantwoord als fiscaal verlies. Hierdoor kregen de rechtsvoorgangers van Plavei te maken met forse compensabele verliezen. In de jaarverslagen 2014 van zowel WS Bergh als Laris zijn fiscale latente belastingvorderingen opgenomen, waardoor er een fiscale bate werd verantwoord. In 2015 is een deel van deze vordering komen te vervallen, waardoor over dit jaar een latente belastinglast wordt gepresenteerd. Resultaat- en vermogensontwikkeling Het vermogen per verhuurbaar object daalt door het negatief resultaat van in 2014 naar in De solvabiliteit op basis van de historische kostprijs daalt van veertien naar tien. Deze daling wordt volledig veroorzaakt door de afwaardering van ons sociaal vastgoed. De lage solvabiliteit komt ook doordat Plavei nog waardeert tegen historische kostprijs. Vanaf boekjaar 2016 waarderen we al het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Het valt te verwachten dat het vermogen en ook de solvabiliteit van Plavei hierdoor aanzienlijk verbeteren. Op dit moment heeft Plavei de impact van het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat nog niet in beeld gebracht. Deze nieuwe waarderingsgrondslag is voor 1 juli 2016 geïmplementeerd. Het opnemen van mogelijke verwachtingen kan een verkeerd beeld schetsen en daardoor tot verkeerde conclusies leiden. Om die reden nemen we in dit verslag nog geen voorlopige cijfers op. Wel is de verwachting reëel dat we ruimschoots aan de solvabiliteitsindicator van het WSW zullen voldoen. De resultaatontwikkeling in de meerjarenbegroting , opgesteld op basis van historische kostprijs, geeft een gemiddeld jaarresultaat weer van ruim positief (na belastingen en afwaarderingen). In de meerjarenbegroting gaan we er vanuit dat Plavei de komende jaren fors zal aflossen op haar leningportefeuille. In 2016 krijgen de investerings-, onderhouds- en renovatieplannen bij Plavei verder vorm. De nieuwe plannen worden financieel doorgerekend, waarbij we tevens kijken naar de jaarlijkse aflossingscapaciteit van Plavei. De financiële uitgangspunten zijn de komende jaren als volgt: een financieel gezonde organisatie; voldoen aan de ratio s van het WSW; het voeren van een sobere bedrijfsvoering (besparingen op personeel en overige kosten); transparantie in de financiële bedrijfsvoering. 55

57 11.6 Toetsing WSW Plavei is een dynamische corporatie. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Het deelnemen aan het maatschappelijk verkeer brengt risico s op velerlei gebieden met zich mee. Risico s zijn er onder meer op het gebied van wet- en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën en personeel en organisatie. Maar denk ook aan risico s zoals een stagnerende woningmarkt en financiering van projecten. Het beleid van Plavei is erop gericht deze risico s zo veel mogelijk te minimaliseren en te beheersen. In 2014 ging het WSW over op een aangepast beoordelingskader. Het hanteert een risico scoremodel dat is onderverdeeld in business risks en financial risks. De beoordeling van de business risks geschiedt op basis van 24 kwalitatieve vragen. Deze zijn gericht op de portefeuilles strategie, vastgoedvoorraad, -beheer en -transitie, marktontwikkelingen, economische en politieke ontwikkelingen, governance en corporatie in control. In 2015 heeft Plavei geen gesprek gehad met het WSW over de invulling van deze 24 kwalitatieve vragen. Plavei heeft ervoor gekozen in de meerjarenbegroting uitvoerig bij deze vragen stil te staan en deze op te nemen in het verslag. In 2015 heeft Plavei haar organisatiestructuur gepresenteerd en ervoor gekozen om de functie van business controller in het leven te roepen. De business controller bewaakt en beheert de 24 kwalitatieve vragen binnen onze organisatie. De beoordeling van de financial risks geschiedt primair op basis van in de bijgaande tabel opgenomen financiële ratio s. In deze tabel zijn de normen van het WSW opgenomen, de ratio s van Plavei in 2015, alsmede de ratio s van Plavei voor de jaren 2016 tot en met 2020 (gebaseerd op de begroting van Plavei). Norm WSW Solvabiliteit bedrijfswaarde >25,0% 40,5% 41,9% 43,3% 44,6% 46,0% 47,1% Loan to Value bedrijfswaarde <75,0% 60,2% 60,3% 58,9% 54,2% 51,9% 50,7% Loan to Value WOZ-waarde <50,0% 34,2% 31,2% 29,7% 26,6% 24,9% 24,0% Financiering per gewogen VHE ICR 1,4 2,5 2,3 2,4 2,3 2,6 2,3 DSCR 1 1,5 1,4 1,4 1,5 1,6 1,7 Het WSW had voorafgaand aan de fusie enkele opmerkingen, waarvoor in de nieuwe fusieorganisatie aandacht wordt gevraagd: een uitwerking van een gezamenlijk strategisch voorraadbeleid, vertaald naar een meerjarenbegroting en overig beleid. Het WSW is vóór 1 november 2015 geïnformeerd over de voortgang hiervan; waarborgen dat we in de nieuwe fusiebegroting voldoen aan de financiële ratio s; uniformering van het huur- en onderhoudsbeleid; verwerken van de noodzakelijke transitieopgave en investeringen in duurzaamheid. Deze waren in de voorgaande begroting van Laris Wonen en diensten nog onvoldoende verwerkt; strikt monitoren van de doelstellingen op het gebied van ontdubbelen van functies en de bijbehorende kostenbesparingen. In 2015 voldoet Plavei aan alle WSW-normen, met uitzondering van de (officieuze) norm financiering per gewogen verhuurbaar object. Hetzelfde geldt voor de normen die we aan onszelf stellen (zie paragraaf 11.3). In 2016 zal Plavei ruim 15 miljoen aflossen en trekken we geen nieuwe financiering aan. Met deze aflossing voldoen we in 2016 volledig aan alle door het WSW gestelde criteria. Met name de eis dat we niet meer dan aan financiering per gewogen verhuurbaar object op de balans willen hebben staan, beperkt onze investeringscapaciteit voor de komende jaren. Investeringen en alle overige uitgaven moeten vanuit de bestaande kasstromen worden gefinancierd. We moeten hierbij rekening houden met de bestaande aflossingsverplichtingen. Onze leningportefeuille bouwen we de komende jaren af, om voor de toekomst weer nieuwe investeringen mogelijk te maken. 56

58 In 2015 zijn we gestart met de uniformering van huurbeleid binnen Plavei. In de begroting 2016 is het nieuwe huurbeleid ingerekend. De uniformering van het onderhoudsbeleid ronden we voor de zomer van 2016 af. In onze transitieopgaven en investeringen houden wij zo veel mogelijk rekening met de verduurzaming van ons vastgoed. Aan de hand van de definitieve cijfers over 2015 zullen we verantwoording afleggen over de kostenbesparingen op het personeel en overige bedrijfslasten. In de meerjarenbegroting is op dit onderdeel gerapporteerd We bewaken onze treasury Actuele wet- en regelgeving en het Treasurystatuut bepalen de spelregels voor de treasury-activiteiten van Plavei. Wij stellen jaarlijks een treasury jaarplan (TJP) op, waarin we de activiteiten voor het komende jaar beschrijven. Het TJP 2016 is gebaseerd op de begroting 2016 en de bijbehorende prognoses voor de jaren Het TJP wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen (RvC) van Plavei. In 2016 moet het Treasurystatuut voldoen aan het Reglement Financieel Beheer. Het huidige statuut van Plavei voldoet al deels aan de eisen van dit reglement. We passen dit in 2016 aan de eisen van de Herzieningswet aan. De treasurycommissie van Plavei bestaat uit de directeur-bestuurder, de business controller en de beleidsmedewerker financiën. De commissie wordt ondersteund en geadviseerd door een extern bureau. De treasurycommissie vergadert minstens twee keer per jaar. Ze legt de verslagen hiervan voor aan de auditcommissie van Plavei. Financiering Daeb-activiteiten Het is van belang dat Plavei te allen tijde over voldoende middelen beschikt om aan haar financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Indien nodig trekken we leningen aan die door het WSW worden geborgd. Voorwaarden voor deze borging zijn dat het bestedingsdoel een Daeb-activiteit betreft en dat we voldoen aan de regels en normen van het WSW. Het WSW geeft middels een borgingsplafond aan wat, voor een maximale periode van drie jaar, de maximale omvang (per einde jaar) van de geborgde leningenportefeuille mag zijn. De hoogte wordt mede bepaald door de financieringsbehoefte uit de dpi, die wij in december 2015 bij CorpoData hebben aangeleverd. Deze financieringsbehoefte is gebaseerd op de door de RvC goedgekeurde begroting en de bijbehorende meerjarenprognoses. Het huidige borgingsplafond kent eind 2016 een negatieve ruimte onder het borgingsplafond van 1,3 mln. Wanneer het WSW het nieuwe plafond afgeeft (op basis van dpi2015), wordt dit leidend bij de bepaling van de borgingsruimte voor 2016 (en verder). Financiële instrumenten Plavei heeft vier roll-over leningen lopen. De hoofdsom van deze leningen bedraagt 17,7 miljoen. Eind 2015 is voor een bedrag van 16,9 miljoen op deze leningen volgestort. Eén roll-over lening (hoogte 3,1 miljoen) loopt tot 16 juli 2018, de overige moeten in december 2019 zijn afgelost. Om het renterisico van de roll-over leningen te dekken, had Plavei uitsluitend een rente cap ter grootte van 15,0 miljoen. Deze cap liep in december 2015 af. Ons beleid is erop gericht het jaarlijkse renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille (norm WSW). Hiervoor maken we uitsluitend gebruik van een rente cap, er zijn geen andere derivaten aanwezig. Plavei gebruikt deze instrumenten uitsluitend als er een onderliggende lening aanwezig is. Daarnaast moet de positie van de totale leningenportefeuille vergelijkbaar blijven met een situatie waarbij deze instrumenten níet worden gebruikt. Hierbij past Plavei kostprijshedge-accounting toe. Het beleid van Plavei is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. De belangrijkste risico s uit hoofde van de financiële instrumenten van Plavei zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid om deze risico s te beperken, is als volgt: Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Plavei kunnen voldoen. Verder verstaan we hieronder het risico dat we huren niet kunnen innen. Plavei maakt gebruik van meerdere banken om dit risico te beperken. Verder handelen we enkel met kredietwaardige partijen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico. Liquiditeitsrisico Hieronder verstaan we het risico dat Plavei over onvoldoende middelen beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Plavei dit wel kan, zijn (naast het aantrekken van langlopende leningen) kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een totaalbedrag van (2014: ). Valutarisico Plavei loopt geen valutarisico. We werken alleen binnen Nederland, waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro s zijn. 57

59 Renterisico (prijs- en kasstroomrisico) Plavei loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa) en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende leningen lopen we het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen daalt respectievelijk stijgt als gevolg van renteschommelingen (i.c. prijsrisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Onze leningenportefeuille Het liquiditeitssaldo per 1 januari 2016 bedroeg circa 7,4 miljoen. Daarnaast beschikt Plavei over een kredietfaciliteit van 1,2 miljoen bij Rabobank. Opgeteld kan Plavei per aanvang 2016 over een totaalbedrag van ruim 8,6 miljoen beschikken. In 2015 zijn we geen nieuwe leningen aangegaan. Wel trokken we vanuit een bestaande roll-over lening 1,5 miljoen aan. In 2015 losten we twee leningen regulier af en drie leningen losten we versneld af. Op deze drie leningen vond een renteconversie plaats Aantal leningen Bedrag aan leningen (x 1.000) Gem. rentevoet leningportefeuille 3,6% 3,9% Aflossingsverplichting < 2 jaar Aflossingsverplichting < 5 jaar

60 Jaarrekening

61 12. De cijfers 12.1 Kengetallenoverzicht STICHTING PLAVEI, DIDAM KENGETALLEN Aantal verhuureenheden Stichting Plavei Deab N-Deab Totaal Deab N-Deab Totaal wegingsfactor *** Totaal huurwoningen Eenheden in verzorgingshuizen* Overige woongelegenheden** Totaal aantal woongelegenheden Garages 0, Bedrijfsruimten/winkels 1, Overig bezit 0, Maatschappelijk vastgoed 2, Totaal aantal VHE's ongewogen Totaal aantal VHE gewogen Totaal aantal VHE gewogen (gem.) n.b Mutaties gedurende het jaar Mutaties 2015 Mutaties 2014 Totaal aantal verkochte eenheden Totaal aantal gesloopte eenheden 0 0 Totaal aantal nieuwbouw eenheden (incl. aankoop) Totaal overige mutaties Verdeling huurwoningen Goedkoop (< 403, Betaalbaar ( 403,06-618,24) Duur tot huurtoeslaggrens ( 618,24-710,68) Duur boven huurtoeslaggrens (> 710,68) * Eenheden in verzorgingshuizen. Dit is conform de oude terminologie van Corpodata. Dit betreft het aantal bedden in Waverlo / Tesma, Binnenrijk en Westervoort gehuurd door diverse zorginstellingen. ** Overige woongelegenheden. Dit betreft de Spoorstraat 13 gehuurd door Fatima. In totaal worden op dit adres 9 bewoners gehuisvest. *** Dit is de wegingsfactor die Corpodata hanteert. 1 garage staat gelijk aan 0,2 verhuureenheid, terwijl 1 maatschappelijk vastgoed gelijk staat aan 2 verhuureenheden. Corpodata hanteert bij alle berekeningen per verhuureenheid deze gewogen gemiddelde. 60

62 STICHTING PLAVEI, DIDAM KENGETALLEN (vervolg) KENGETALLEN Stichting Plavei Totaal aantal VHE gewogen (gemiddelde) Personeelsbezetting (aantal) Beleid en Staf 4,9 5,4 Bouwen & Beheer, toezicht 11,9 12,9 Bouwen & Beheer, uitvoerend 2,0 2,0 Directie 1,0 2,0 Financiën 6,6 6,9 ICT 1,0 3,0 Wonen 10,6 10,9 Fulltime equivalenten (ultimo jaar) 38,0 43,1 Totaal aantal medewerkers Verhuur en incasso (geconsolideerd) Huurachterstand in % 1,34 1,32 Huurderving leegstand in % 1,00 1,00 Huurderving oninbaar in % 0,57 0,96 Gemiddelde huur op maandbasis Per verhuureenheid (maand december) Huurverhoging in % per 1 juli (excl. inkomensafhankelijk) 2,5 2,5 Financiële continuïteit (geconsolideerd) Liquiditeit (current ratio) 0,48 0,43 Solvabiliteit 10,1 14,0 Rentabiliteit eigen vermogen -47,1 21,3 Rentabiliteit vreemd vermogen 3,6 3,7 Rentabiliteit totaal vermogen -7,9 0,0 Balans en winst- en verliesrekening WOZ-waarde per VE Bedrijfswaarde per VE totaal Bedrijfswaarde per VE Sociaal vastgoed Bedrijfswaarde per VE Commercieel Vastgoed Boekwaarde per VE Eigen vermogen per VE Financiering per VE Personeelskosten per VE Organisatiekosten per VE Rentelasten per VE Jaarresultaat per VE Kwaliteit woningbezit Niet cyclisch onderhoud per VE Cyclisch onderhoud per VE Aantal mutaties Mutatie kosten per opdracht (incl. toerekening aan activa)

63 12.2 Fiscale positie STICHTING PLAVEI, DIDAM FISCALE POSITIE Algemeen Per zijn Stichting Laris wonen en diensten en Woningstichting Bergh juridisch gefuseerd tot Stichting Plavei. Als gevolg van deze fusie is het vermogen van WS Bergh onder algemene titel overgegaan en maakt dit deel uit van het vermogen van de fiscale eenheid Laris c.q. Plavei. Op 26 november 2014 is door de belastingdienst goedkeuring verleend dat de fusie kon plaatsvinden zonder heffing van vennootschapsbelasting. Plavei is hoofd van de fiscale eenheid waarvan verder Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Sterrenspoor B.V., Larishof B.V. en Laris Project- en ontwikkelingsgroep B.V. onderdeel uitmaken. Alle entiteiten die deel uitmaken van de fiscale eenheid zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. De vennootschapsbelasting van de fiscale eenheid wordt verantwoord bij Plavei. De overige ondernemingen verantwoorden geen vennootschapsbelasting in de jaarrekening. Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2015 dient bij Plavei winstsplitsing plaats te vinden ter verrekening van de voorfusie verliezen van Laris ad 52,6 miljoen en Bergh ad 18,7 miljoen per 31 december De nafusiewinst van Plavei dient jaarlijks te worden gesplitst in 2 delen. Een gedeelte dat toerekenbaar is aan Laris en een deel dat toerekenbaar is aan WS Bergh. Doordat beide ondernemingen administratief zijn geïntegreerd tot 1 onderneming en administratie is er een forfaitaire verdeelsleutel bepaald. Van de nafusiewinsten van Plavei zal conform deze verdeelsleutel 65% worden toegerekend aan het verlies van Laris en 35% aan het verlies van WS Bergh. Op 30 juli 2015 heeft de belastingdienst met deze verdeelsleutel ingestemd. Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, discussie over de hoogte van de afwaardering bij afwaardering van het vastgoed op basis van gedaalde WOZ-waarde en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog veranderen. 62

64 Belastbaar bedrag over 2015 Het belastbaar bedrag van Stichting Plavei geconsolideerd is als volgt samengesteld: x 1000 Resultaat voor belastingen Bij: Afschrijving commercieel vastgoed in exploitatie Afschrijving commercieel roerende zaken ten dienste van de exploitatie 328 Afwaardering onrendabele top en lagere bedrijfswaarde (sociaal) Afwaardering commercieel vastgoed op basis van taxatiewaarde 470 Verkoopresultaat vastgoedportefeuille (fiscaal) Af: Afschrijving fiscaal vastgoed in exploitatie Afschrijving fiscaal roerende zaken ten dienste van de exploitatie 258 Terugname onrendabele top en lagere bedrijfswaarde (sociaal) Terugname commercieel vastgoed op basis van taxatiewaarde 648 Verkoopresultaat vastgoedportefeuille (commercieel) Vrijval leningen o/g (fiscaal) 202 Waardeveranderingen commercieell van financiële vaste activa Fiscaal resultaat Plavei geconsolideerd Bij: Aftrekbeperking gemengde kosten 10 Belastbaar bedrag 2015 geconsolideerd Te verrekenen verlies Belastbaar bedrag - Laris Ws Bergh Saldo verrekenbaar verlies conform concept aangifte Belastbare winst Saldo verrekenbaar verlies De acute belastinglast voor boekjaar 2015 bedraagt nihil. Deze verliezen kunnen tot en met boekjaar 2022 worden verrekend. Waarbij voor Laris een bedrag van 2,5 miljoen en voor Ws Bergh een bedrag van 2,3 miljoen in 2023 is te verrekenen aan de hand van het fiscaal verlies over het boekjaar

65 12.3 Geconsolideerde Balans 2015 STICHTING PLAVEI, DIDAM GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 * (na resultaatbestemming) VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële vaste activa 6. Actieve belastinglatenties Te vorderen BWS-subsidies 0 5 VLOTTENDE ACTIVA Voorraad Vorderingen 9. Debiteuren Groeps- en gelieerde maatschappijen Overlopende activa Liquide middelen

66 STICHTING PLAVEI, DIDAM * Eigen vermogen 13. Overige reserve Voorzieningen 14. Garantievoorziening Voorziening energiecentrales Voorziening latente belastingen Jubileumvoorziening Langlopende schulden 18. Leningen overheid en kredietinstellingen Verplichting verkoop onder voorwaarden Waarborgsommen Kortlopende schulden 21. Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

67 12.4 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2015 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting Bedrijfsopbrengsten 1. huuropbrengsten opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedport geactiveerde productie eigen bedrijf overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Bijzondere waardevermindeirng van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Algemene beheerskosten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Sanerings- en verhuurderheffing Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiele baten en lasten 18. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Waardeveranderingen FVA en verpl Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Geconsolideerd jaarresultaat na belastingen

68 12.5 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht over 2015 Kasstroomoverzicht (directe methode) Jaarrekening Jaarrekening * Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvansten overige Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen aan heffingen Betalingen aan overige Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen / betaalde vpb Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in sociaal vastgoed Desinvesteringen in sociaal vastgoed Investeringen in vastgoedbelegggingen Desinvesteringen in vastgoedbelegggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa 5 20 Kasstroom uit investeringsactviteiten Mutatie rc-schuld kredietinstellingen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Kassstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Saldo Saldo Mutatie

69 12.6 Toelichting op de geconsolideerde Jaarrekening 2015 Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december Alle bedragen luiden in euro s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt op 27 juni Activiteiten De activiteiten van Stichting Plavei, statutair gevestigd en kantoor houdende in Kerkstraat 47, Didam zijn erop gericht mensen te huisvesten in zowel de gemeente Montferland als de gemeente Zevenaar. Juridische fusie Per 1 januari 2015 is Laris Wonen en diensten te Didam gefuseerd met Woningstichting Bergh te s-heerenberg. De gefuseerde organisatie gaat verder onder de naam Stichting Plavei, statutair gevestigd te Didam. De jaarrekening 2015 geeft de verantwoording van Stichting Plavei weer. Groepsverhoudingen Stichting Plavei te Didam staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Per 1 januari 2016 vindt er een juridische fusie plaats tussen de volgende rechtspersonen: Holding Woonbeheer B.V., Larishof B.V., Laris Project- en Ontwikkelingsgroep B.V., Sterrenspoor B.V. en Laris B.V. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen: Geconsolideerde maatschappijen: Naam Statutaire zetel Deelnemingspercentage Hoofdactiviteit Holding Woonbeheer Didam B.V. Didam 100% Holding Larishof B.V. Didam 100% Dienstverlening Sterrenspoor B.V. Didam 100% Verhuur Laris Project- en Ontwikkelingsgroep B.V. Didam 100% Projectontwikkeling Laris B.V. Didam 100% Geen activiteit Alle deelnemingen zijn volledig geconsolideerd. De activiteiten van Holding Woonbeheer Didam B.V. bestaan voornamelijk uit directievoering en financiering van de overige B.V. s. De activiteiten van Larishof B.V. bestaan voornamelijk uit het beheer van bedrijfsmatig onroerend goed en de exploitatie van commerciële diensten, zoals levering van energie, domoticadiensten en het beheer van de gebouwautomatisering van diverse woonzorgcomplexen in de regio. De activiteiten van Laris Project- en Ontwikkelingsgroep B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling van te verkopen onroerend goed, waaronder starterswoningen binnen het statutair werkgebied. De activiteiten van Sterrenspoor B.V. zijn volledig gericht op het beheer van woningen en bedrijfsmatig onroerend goed, welke bestemd zijn voor toekomstige ontwikkelingen in de groep van stichting Plavei. Laris B.V. is opgericht voor de vennootschapsbelasting 2006 (VSO1) en onderneemt verder geen activiteiten. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens van Plavei en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee Plavei een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen opgenomen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Over het algemeen betreft dit deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings-/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment waarop zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. Bij de consolidatie van de deelnemingen zijn de cijfers van de deelnemingen op basis van de waarderingsgrondslagen van Plavei opgenomen. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. 68

70 Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Plavei is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer socialehuursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (hierna: Richtlijn 645). De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden alleen opgenomen als zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden vóór het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen als zij vóór het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Continuïteit van de activiteiten De jaarrekening is opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling. Eind december 2015 diende Stichting Plavei de Prospectieve informatie verslagjaar 2015 in bij CorpoData. Bij het doorrekenen van de begrotingscijfers voor de komende vijf jaar zijn we uitgegaan van de consequenties van het Woonakkoord. De kasstroomontwikkeling van Plavei over de jaren 2016 tot en met 2020, waarbij volledig rekening wordt gehouden met de huurtoeslagheffing en saneringsheffing, laat een positieve operationele kasstroom zien. Deze varieert tussen de 7 miljoen en 9,5 miljoen. Alle kengetallen, zoals de ICR, DSCR, LTV en de solvabiliteit tegen bedrijfswaarde, liggen de komende vijf jaar boven de gestelde normen van het WSW. Deze kengetallen blijven ook positief na het doorrekenen van diverse negatieve scenario s. Gezien de ontwikkeling van de toekomstige kasstromen, zijn wij in de veronderstelling dat de continuïteit van Plavei is gewaarborgd. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten verstaan we zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen, effecten en schulden) als afgeleide financiële instrumenten. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa, worden opgenomen per transactiedatum. Dit is de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Eind 2015 heeft Plavei geen financiële instrumenten. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die we kunnen kwalificeren als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer namens de corporatie uitingen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders over verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake als de formalisering van de definitief-ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 69

71 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening, vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Schattingswijziging Woningstichting Bergh en Laris wonen en diensten hanteerden met betrekking tot de waardering van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en met betrekking tot de waardering van de actieve belastinglatentie inzake verliesverrekening verschillende uitgangspunten. In 2015 zijn deze verschillen geharmoniseerd. Het effect van de harmonisatie van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is een verhoging van de actiefpost met , alsmede een verhoging van de passiefpost (terugkoopverplichting) met Het verschil ad is als positief resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt. Bij Laris Wonen en diensten werd de actieve belastinglatentie inzake verliesverrekening berekend tegen een nominaal tarief van 25%, terwijl Woningstichting Bergh bij de waardering uitging van de contante waarde tegen een disconteringsvoet van 3% en een belastingtarief van 25%. Met ingang van 2015 wordt de contante waarde methode gehanteerd. Door deze wijzing in berekening wordt een lagere latentie verantwoord van Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden uitsluitend gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen, indien en voor zover: een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; én het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2015 bedraagt deze grens 710,68 (2014: 699,48). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, en culturele instellingen en dienstverleners. Het is tevens vermeld op de bijlage, zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Plavei kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien het beleid van Plavei is gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie waarderen we op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en -indien van toepassing- bijzondere waardeverminderingen. Om te bepalen of sprake is van een bijzondere waardevermindering, toetsen we jaarlijks op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Dit verwerken we direct in de winst- en verliesrekening onder de post Overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. We waarderen de afschrijvingen op de geschatte economische levensduur en berekenen deze op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Afschrijving vindt plaats met ingang van het nieuwe boekjaar vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond schrijven we niet af. Bedrijfswaarde We bepalen de bedrijfswaarde door de contante waarde van toekomstige exploitatieopbrengsten te verminderen met de contante waarde van toekomstige variabele lasten. De aanschafwaarde of de lagere marktwaarde van de grond nemen we op als restwaarde. Voor de berekening is aangesloten bij de marktwaardecomplexen, die gebruikt worden voor de marktwaardeberekening. Dit bezit is geclusterd op type verhuureenheid (eengezinswoning, seniorenwoning, appartement met en zonder lift, Hat-woning) en op bouwjaar. Bij de bepaling van de waarderingsgrondslag hebben we geen rekening gehouden met de marktpositie. In de berekening hebben we geen rekening gehouden met de kosten voor toekomstige renovaties, de hieruit voortvloeiende levensduurverlenging. Bij de berekeningen zijn de algemene parameters, gepubliceerd door WSW, en de uitgangspunten conform de begroting 2016 van Stichting Plavei gehanteerd. Voor zover het voortschrijdend inzicht dit rechtvaardigt, zijn we afgeweken van de begroting. 70

72 Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud brengen we ten laste van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Als de onderhoudswerkzaamheden zorgen voor een verbetering van het bestaand bezit, activeren we de uitgaven volgens de componentenbenadering. Afschrijvingen De afschrijvingen zijn conform Richtlijn 645 lineair berekend. Voor de berekening van de afschrijvingen zijn we uitgegaan van de volgende gebruiksduur (in jaren): Vastgoed in exploitatie Grond Casco Installaties Renovatie/geriefsverbetering/grootonderhoud/woningverbetering Inrichting Lineair geen jaar jaar jaar 15 jaar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw waarderen we tegen vervaardigingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend. Als de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, waarderen we de onroerende zaak op nihil en nemen we een voorziening voor het restant aan de creditzijde van de balans op. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten of lagere marktwaarde. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Bijzondere waardeverminderingen Bijzondere waardeverminderingen verantwoorden we in de jaarrekening bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Intern geformaliseerd, houdt in: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Onder extern gecommuniceerd, verstaan we: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Als de vastgoedontwikkeling onderdeel is van de bestaande kasstroomgenererende eenheid (marktwaardecomplex), concreet bij woningverbetering of herstructurering, houden we bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering rekening met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenererende eenheid. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met afschrijvingen die op basis van de verwachte economische levensduur zijn bepaald. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Voor de berekening van de afschrijvingen zijn we uitgegaan van de volgende gebruiksduur (in jaren): (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw Inventarissen Automatiseringsapparatuur Installaties ten dienste van exploitatie Lineair jaar jaar jaar jaar Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De afschrijving vindt plaats op lineaire basis met een verwachte gebruiksduur van vijftig jaar. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie waarderen we op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks toetsen we of er sprake is van een bijzondere waardevermindering aan de hand van de reële waarde van het vastgoed. Concreet is dit de marktwaarde in verhuurde staat. Een onafhankelijke en gecertificeerde makelaar taxeert hiervoor een deel van ons bezit. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. We verwerken dit direct in de winst- en verliesrekening onder de post Overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. Wat betreft onderhoud en afschrijvingen, is de grondslag gelijk aan die van het sociaal vastgoed. 71

73 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting heeft, merken we aan als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken waarderen we tegen actuele waarde. Concreet: de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering)- en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van deze onroerende zaken. We verantwoorden deze in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Dat doen we onder de post Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde nemen we aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting op. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging, betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw waarderen we tegen vervaardigingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De vervaardigingprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, zo nodig onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van niet-gedekte stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (bedrijfswaarde) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, waarderen we de onroerende zaak op nihil en nemen we voor het restant een voorziening op aan de creditzijde van de balans. Ingenomen grondposities verwerken we onder deze post tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening) Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin we invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid uitoefenen, waarderen we op de nettovermogenswaarde. We doen dat nooit lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Plavei. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde waarderen we op nihil. Als Plavei geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening houden we rekening met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. Overige vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen (enkelvoudige jaarrekening) De vorderingen op maatschappijen waarin we deelnemen, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Actieve belastinglatenties Onder de financiële vaste activa hebben we actieve belastinglatenties opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is we de belastingclaims te zijner tijd daadwerkelijk kunnen realiseren. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde met een disconteringsvoet van 3% en een belastingtarief van 25% en hebben over het algemeen een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De opgenomen latentie heeft betrekking op de langlopende schulden en op toekomstige verliesverrekening. Eind 2016 zijn er geen concrete plannen om verhuureenheden te slopen en herontwikkelen. Voor het overige bezit kunnen we de toekomstige bestemming nog niet duiden. Uit voorzichtigheid hebben we de latentie op nihil gewaardeerd. Overige Onder de overige financiële vaste activa hebben we een rente cap (financieel instrument) opgenomen. De betaalde premie hebben we gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, verminderd met een lineaire afschrijving in tien jaar of tegen lagere marktwaarde. Eind 2015 was de looptijd van de rente cap verstreken. Plavei past hedge-accounting toe op basis van generieke documentatie. Plavei heeft vastgesteld dat de cap gekoppeld is aan variabele leningen met dezelfde kritische kenmerken, waarmee we de hedge als effectief kunnen aanmerken. Hierdoor wordt het derivaat gewaardeerd middels kostprijs hedge-accounting. Het effect van eventuele ineffectiviteit zullen we verwerken in de winst- en verliesrekening. 72

74 Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop, betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) en voorraad kavels. Vastgoed bestemd voor verkoop waarderen we tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde bepalen we door afzonderlijke beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs is het totaal aan bouwkosten, directe loonkosten en overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, met aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop waarderen we tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde bepalen we door afzonderlijke beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs is het totaal aan bouwkosten, directe loonkosten en overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, met aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onderhanden projecten in opdracht van derden De onderhanden projecten in opdracht van derden, betreffen onroerende zaken verkocht in aanbouw. We waarderen deze tegen de gerealiseerde projectkosten, vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Als we het resultaat op een onderhanden project niet betrouwbaar kunnen inschatten, rekenen we geen winst toe. De projectkosten zijn het totaal van kosten die direct betrekking hebben op het projectkosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die we contractueel aan de opdrachtgever kunnen toerekenen. Bij de onderhanden projecten zijn ook inbegrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten, indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten, verwerken we als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Die bepalen we door de tot balansdatum gemaakte projectkosten af te zetten tegen de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten met een debetsaldo presenteren we onder de vlottende activa. Onderhanden projecten met een creditsaldo presenteren we onder de kortlopende schulden. Vorderingen De overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, met aftrek van een benodigde voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Als middelen niet ter vrije beschikking staan, houden we hiermee rekening bij de waardering. De liquide middelen zijn, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking. Voorzieningen Voorziening latente belastingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer sprake is van voorwaarts verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de aan het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij de wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen -ook die voortvloeien uit voorwaartse verliescompensatie- worden gewaardeerd voor zover het waarschijnlijk is dat we kunnen beschikken over fiscale winst, waarmee we verliezen kunnen compenseren en verrekeningsmogelijkheden benutten. Belastinglatenties waarderen we tegen nominale waarde. Latente belastingvorderingen hebben we opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen onder de voorzieningen. 73

75 Voorziening onrendabele top Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeveranderingen in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, nemen we voor dit meerdere een voorziening op. Met verwachte verliezen bedoelen we hier de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven, met aftrek van de aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening pensioenen De pensioenregeling van Plavei is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste elementen van deze pensioenregeling zijn: Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middenloonregeling. De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW-pensioenleeftijd. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze bedraagt maximaal 31% van de ouderdomspensioengrondslag, gecorrigeerd met de deeltijdfactor. Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, past het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aan overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening kan plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist elk jaar in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste elementen van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Plavei en haar groepsmaatschappijen. Plavei en haar groepsmaatschappijen zijn uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. Er bestaat geen recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van de SPW bedraagt eind % (2014:114%). De vereiste dekkingsgraad bedraagt in %. Het fonds heeft dus een klein overschot. Overige voorzieningen De overige voorzieningen hebben we, voor zover van toepassing, tegen nominale waarde opgenomen. Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde, met aftrek van de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. De effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden, verwerken we in de winst- en verliesrekening. Plavei heeft bij de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting waarderen we jaarlijks op actuele waarde. Als we verwachten dat de terugkoop binnen één jaar plaatsvindt, verantwoorden we de verplichting onder de kortlopende schulden. Kortlopende schulden De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen hebben we gewaardeerd tegen de nominale waarde. De waarborgsommen (langlopend) en de kortlopende schulden hebben we gewaardeerd tegen de nominale waarde. 74

76 Resultaatbepaling jaarrekening Het resultaat is de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties minus de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2015 heeft Plavei het huurverhogingsbeleid als volgt vastgesteld: Inkomenscategorieën % verhoging Huishoudinkomen 2013 < ,50% < huishoudinkomen < ,00% Huishoudinkomen > ,75% Vrije sector (huur > 710,68) 2,00% Bij het doorvoeren van de verhoging bij de sociale huurwoningen, hebben we rekening gehouden met het aftoppen van huren op streefhuur en/of liberalisatiegrens. De opbrengsten uit hoofde van verhuur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, aangezien bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders. Deze worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn onder andere voor de dekking van servicekosten. Verrekening van de servicekosten op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten verantwoorden we onder de lasten Servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Deze post betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bij bestaand bezit) of vervaardigingsprijs (bij projecten voor derden). Opbrengsten verantwoorden we op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten verantwoorden we zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten verwerken we als opbrengsten in de winst- en verliesrekening, naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere de opbrengst wegens inschrijfgelden en vergoeding voor het opmaken van huurcontracten. We hebben hier ook de opbrengst voor het voeren van het VVE-administratiebeheer verantwoord. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille zijn gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde (de grondwaarde) is bereikt. Binnen de afschrijving op het vastgoed in exploitatie maken we onderscheid tussen componenten met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Er is sprake van een afzonderlijke component als deze een waarde van meer dan 10% vertegenwoordigd over het totale actief en/of wanneer de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie waarin geen component zou zijn onderkend. In 2015 is de afschrijvingssystematiek van Plavei nog niet geharmoniseerd. Het verschil tussen Woningstichting Bergh en Stichting Laris zit met name in de afschrijvingstermijn. Woningstichting Bergh rekende bijvoorbeeld voor een geriefverbetering met een afschrijvingstermijn van twintig jaar, terwijl Laris vijftien jaar hanteerde. Vanaf boekjaar 2016 werkt Plavei met één uniforme activamodule en worden de termijnen aan elkaar gelijk gesteld. We hebben hiervoor gekozen omdat vanaf boekjaar 2016 waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat verplicht is gesteld. De harmonisatie kan dan in één keer plaats vinden op basis van de nieuwe grondslag. Overige waardeverandering van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De waardering van de materiële vaste activa geschiedt tegen historische kostprijs, onder toepassing van de minimum waarderingsregel. Als de bedrijfswaarde duurzaam lager is dan de oorspronkelijk gekozen grondslag, waarderen we tegen de lagere bedrijfswaarde. De bijbehorende mutatie is onder deze post verantwoord. 75

77 Lonen en salarissen, sociale lasten Deze verwerken we op grond van de arbeidsvoorwaarden in de winst- en verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Voor de grondslagen verwijzen we naar de paragraaf Voorziening pensioenen. Onderhoudslasten Onder deze post verantwoorden we alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten voor onderhoud. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Alle aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet op de balansdatum zijn uitgevoerd, verwerken we onder de overlopende passiva. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten, doordat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid Onder deze post verantwoorden we gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten en kosten voor woonservice en glasservice voor huurders, verantwoorden we onder deze post in het verslagjaar waarop de (service)kosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten rekenen we toe aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Dit betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten verwerken we tijdsevenredig, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten houden we rekening met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Commercieel worden er geen rentelasten verantwoord aan de projecten. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en -schulden. Resultaat deelnemingen (enkelvoudige jaarrekening) Als resultaat van deelnemingen waarin we invloed van betekenis uitoefenen op het zakelijke en financiële beleid, nemen we het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat op. Dit resultaat bepalen we op basis van de bij Plavei geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin we geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid uitoefenen, merken we het dividend aan als resultaat. We verwerken dit onder de financiële baten en lasten. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en het saldo kredietinstellingen. Winstbelastingen en interest zijn opgenomen onder kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financial leasing, hebben we niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. 76

78 12.7 Toelichting op de geconsolideerde Balans 2015 STICHTING PLAVEI, DIDAM TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 * Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen: Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende Sociaal bestemd voor zaken ten Vastgoed in eigen dienste van exploitatie exploitatie de exploitatie Totaal 1 januari 2015 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cumulatieve afschrijvingen Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Afwaardering in het boekjaar Terugnames in het boekjaar Herclassificatie (AW) van niet-daeb naar DAEB Herclassificatie (CA) van niet-daeb naar DAEB Herclassificatie (AW) van DAEB naar niet-daeb Herclassificatie (CA) van DAEB naar niet-daeb Totaal mutaties december 2015 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo boekjaar afgerond 257 miljoen. De toelichting op de bedrijfswaarde is opgenomen onder hoofdstuk De WOZ waarde van het sociaal vastgoed met waardepeildatum bedraagt 456 mijoen (2014: 475 miljoen). Sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen - Oplevering vanuit nieuwbouw (Kellenstraat en Zeddamseweg) Woonwensen 37 - Geriefverbeteringen 55 - Nagekomen kosten Project Hamerstaete 22 - Geactiveeerd onderhoud van uit impulsgelden 745 Totaal overige investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie Desinvesteringen Vervaardigingprijs 13 verkochte woningen 315 Cumulatieve afschrijving 13 verkochte woningen Boekwaarde 13 verkochte woningen

79 Afwaardering en terugnames in het boekjaar De afwaardering wordt veroorzaakt doordat de bedrijfswaarde van een complex lager is dan de verkrijgingsprijs minus afschrijvingen per 31 december De terugname wordt veroorzaakt doordat (een deel) van de in het verleden verantwoorde afwaardering kan worden teruggedraaid, doordat de bedrijfswaardevan het complex duurzaam hoger is dan de verkrijgingsprijs minus afschrijvingen en minus afwaardering uit het verleden. De terugname bedraagt maximaalde verantwoorde afwaardering uit het verleden. De afwaardering van ruim 16 miljoen wordt onder andere veroorzaakt door gewijzigde uitgangspunten in de bedrijfswaardeberekening voor onze zorgcomplexen, door een verwachte correctie in de huurbedragen van enkele zorgcontracten en door het toepassen van passend toewijzen in het huurbeleid van Plavei. De terugname van ruim 3 miljoen, heeft voor ruim 1,8 miljoen betrekking op het complex Meulenvelden waarvoor in 2007 een onrendabele top is verantwoord. De overige terugnames worden voor een belangrijke deel veroorzaakt doordat in de bedrijfswaardeberekening 2014 verbeteringen zijn meegenomen, die in 2015 buiten beschouwing blijven. Herclassificaties In de jaarrekening 2015 hanteert Plavei voor de scheiding Daeb / Niet-Daeb nog de oude systematiek gebaseerd op de huurtoeslaggrens per Op basis van deze uitsplitsing zijn 5 objecten verschoven van Daeb naar Niet-Daeb en 77 objecten van Niet-Daeb naar Daeb. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling - Project Kellenstraat / Op den brand Project Zeddamseweg Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan - Project Kerkweg verantwoorden onder "voorraad" Project Averhof verantwoorden als haalbaarheidsonderzoeken 6 - Project Grotte Nekkum verantwoorden als haalbaarheidsonderzoeken Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Desinvesteringen - Verkoop unit kantoor Ws Bergh 2 Totaal investeringen roerende zaken 2 78

80 4+5 Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: Onroerende Vastgoed in zaken ontwikkeling Commercieel verkocht bestemd voor vastgoed in onder eigen exploitatie voorwaarden exploitatie Totaal 1 januari 2015 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cumulatieve afschrijvingen Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Afwaardering in het boekjaar Terugnames in het boekjaar Herclassificatie (AW) van niet-daeb naar DAEB Herclassificatie (CA) van niet-daeb naar DAEB Herclassificatie (AW) van DAEB naar niet-daeb Herclassificatie (CA) van DAEB naar niet-daeb Totaal mutaties december 2015 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december De bedrijfswaarde van het comercieel vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo boekjaar enkelvoudig afgerond 29 miljoen en geconsolideerd 34 miljoen. De toelichting op de bedrijfswaarde is opgenomen onder hoofdstuk De actuele waarde in verhuurde staat is circa 23 mijoen enkelvoudig en geconsolideerd circa 28 miljoen. Toelichting op de mutatieoverzichten van Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Investeringen - Kerkstraat Kinderboerderij Didam 36 - Parallelweg Geriefverbeteringen 6 - Subsidie Martinusmolen Investeringen gebouwen Larishof 20 - Investeringen Installaties Larishof 34 Totaal investeringen commercieel vastgoed 341 Desinvestering Vervaardigingprijs 1 verkochte woningen 146 Cumulatieve afschrijving 1 verkochte woningen -10 Totaal overige waardeveranderingen

81 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Aantal eenheden 1 januari Verkopen boekjaar 4 2 Terugkopen boekjaar 0 0 Aantal eenheden 31 december Bij de contracten gebaseerd op het Koopgarant -principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen variërend tussen de 10 en 30%. Daarnaast heeft Plavei een terugkoopverplichting. Het aandeel van Plavei in de waardeontwikkeling van de woningen varieert tussen de 15 en 45%. In 2015 zijn 4 woningen teruggekocht. Van deze woningen zijn er 3 zonder verdere voorwaarden doorverkocht aan derden. 1 woning is onder de voorraden opgenomen. Eind 2015 heeft Plavei 38 koopgarant woningen verkocht onder voorwaarden. Financiële vaste activa Actieve belastinglatentie Verrekenbare verliezen Fiscaal afwijkende waardering langlopende geldleningen De portefeuillestrategie van Plavei is begin 2016 herzien. Als gevolg hiervan gaan wij eind 2016 / begin 2017 het verkoopbeleid herijken. Om deze reden is er geen latentie opgenomen voor het commerciele en fiscale verschil van de toekomstige verkopen voor 5 jaar. De hoogte van deze latentie bedraagt afgerond (contante waarde). In 2015 is de waardering van de latentie voor verrekenbare verliezen geharmoniseerd. De latentie wordt in 2015 volledig tegen contante waarde berekend, terwijl in 2014 nog het deel van Laris Wonen en diensten nominaal werd berekend. Deze schattingswijziging heeft een lagere latentie van afgerond tot gevolg. 7. Te vorderen BWS-subsidie Stand per 1 januari 5 31 Mutaties in het boekjaar: 0 bij: vergoeding rente 0 1 af: ontvangen subsidie Stand per 31 december 0 5 Rentecap Het renterisico van de Roll-over leningen is afgedekt tot een nominaal bedrag van 15 miljoen door middel van een rentecap. De ingangsdatum van de rentecap is 1 december 2005 en de looptijd bedraagt 10 jaar (einddatum: 1 december 2015) Voor de rentecap is een premie betaald van De marktwaarde van de cap bedroeg eind 2014 nihil. Eind 2015 is de rentecap opgeheven en staat niet meer op de balans. 8. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Kavel bestemd voor verkoop (Kerkweg 7) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, Zeddam Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, Giesbeek Voorraad strippen ten behoeve van domotica 3 6 Onderhoudsmaterialen Onder 'Vastgoed bestemd voor Verkoop' staan 3 woningen van Stichting Plavei, te weten: Nieuwe Meursweg 15 (164k), Lengelseweg 46 (168K) en Pastoor van Angerenstraat 10F (6K) Lengelseweg 46 en Pastoor van Angerenstraat 10F zijn in 2016 verkocht. Daarnaast heeft Larishof BV de woning Heulakkerstraat 4 ( ) op de voorraad staan. In 2016 zal hier een plan voor opgesteld worden. 80

82 Vorderingen Debiteuren Huurdebiteuren Overige debiteuren Af: voorziening debiteuren In de huurachterstanden zitten de achterstanden van zowel zittende als vertrokken huurders. De debiteurenachterstanden, inclusief betalingsregelingen zijn naar ouderdom als volgt te specificeren: T/m 2 maanden T/m 3 maanden maanden of meer (incl. betalingsregelingen) Totaal Met betrekking tot de oninbaarheid is in 2015 een voorziening getroffen van Groeps- en gelieerde maatschappijen Rekening-courant Stichting Serviceloket (gelieerde maatschappij) De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen. Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingsregeling overeengekomen. 11. Overlopende activa Nog te ontvangen subsidie impulsplan Vooruitbetaalde bedragen (oa rente lening) Nog te ontvangen subsidie energiesprong Nog te ontvangen bedragen BTW (Pro Rata) Nog te ontvangen bedragen zorginstellingen vanuit SLA 81 0 Af te rekenen servicekosten Afrekening Beheersorgansatie Larishof BV 23 0 Rente liquide middelen 5 11 Nog te ontvangen pensioenpremies 0 17 Nog te ontvangen verzekeringsgelden 0 12 Te ontvangen Vennootschapsbelasting Inzake de nog te ontvangen subsidie energiesprong heeft Plavei een voorstel ontvangen dat er minder subsidie uitgekeerd gaat worden. Plavei heeft een betoog gehouden bij de adviseur van het ministerie waarom Plavei het niet eens is met dit voorstel. Bij het opmaken van de jaarrekening was hier nog geen uitsluitsel over ontvangen. 12. Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas 1 1 Rabobank lopende rekeningen Rabobank spaarrekening BNG 3 0 ABN Amro Bank

83 Eigen vermogen Overige reserves Stand per 1 januari Bij: jjaarresultaat Stand per 31 december Het ongerealiseerde cumulatieve resultaat op de VOV koopwoningen, welke is opgenomen in de reserves per balansdatum bedraagt: (2014: ). Voorzieningen 14. Garantievoorziening Stand per 1 januari Bij/Af: mutaties boekjaar -9-4 Stand per 31 december Voorziening energiecentrales Stand per 1 januari 0 0 Bij/Af: mutaties boekjaar 80 0 Stand per 31 december 80 0 Langlopende schulden 18. Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen van gemeenten Roll-over leningen Leningen van overige kredietinstellingen Het verloop van de leningen is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties: - nieuwe leningen aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar In 2016 dient te worden afgelost,hiervan heeft betrekking op een gemeentelijke lening. Van 2016 tm 2020 dient er te worden afgelost. Hiervan heeft betrekking op de aflossing van de gemeentelijke leningen. 82

84 Eén lening ad is niet geborgd door het WSW, deze lening is wel geborgd door de Gemeente Montferland. Tevens is de lening van Sterrenspoor BV ( ) niet geborgd door het WSW of een gemeente. De overige leningen verstrekt aan Stichting Plavei ( ), zijn verstrekt onder zekerheid van een borgstelling van het WSW. De martkwaarde van de leningen bedraagt op : De marktwaarde is berekend op basis de volgende uitgangspunten: Algemeen: De marktwaarde is berekend tegen de swapcurve op basis van de 6-maands Euribor. Basisrentelening: De marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (=rente exclusief opslag) te nemen. De marktwaarde betreft de waarde vanaf rekendatum tot einde looptijd. Renteconversie: De marktwaarde betreft de waarde vanaf rekendatum tot renteconversie. Roll-over lening: Wordt niet berekend (marktwaarde = nominale waarde). 19. Verplichting verkoop onder voorwaarden januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties: Teruggekochte woningen Waarderingssystematiek Opwaardering verplichting Saldo mutaties december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 31 december Kortlopende schulden 21. Schulden aan kredietinstellingen Rekening-courant Rabobank Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Pensioenpremie Te betalen BTW Overige schulden Rente en bankkosten 0 9 Investeringsverplichting nieuwbouwprojecten 0 0 Overige

85 26. Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen debiteuren Nog te betalen facturen onderhoud Af te rekenen energiekosten Accountantskosten en fiscale advieskosten Transitievergoeding 76 0 Nog af te rekenen Beheersorganisatie Reservering vakantiedagen Nog te verrekenen servicekosten Gratificatie Afwikkeling Project Domotica 33 0 Afkoop leaseauto's 30 0 Taxatiekosten Niet Daeb bezit / zorgvastgoed 19 0 Boeterente BTW suppletie 15 0 Nog te verwachten prejectkosten 7 45 Nog uit te betalen waarborgsommen 0 5 Nog te verrekenen stookkosten complexen Kosten opstellen jaarrekening 2014, aangiftes e.d Nog te betalen vakantiegelden 0 48 Energielabels 0 10 Vooruitontvangen verzekeringsgelden 0 0 Vooruitontvangen subsidie impulsgelden Overige

86 Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo WSW-deelnemers hebben richting het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. Het totale schuldrestant van de geborgde lening bedraagt waardoor het verplichtingsbedrag uit komt op Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW onvoldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom, is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd. Investeringsverplichting Stichting Plavei heeft een afnameverplichting voor vijf kavels grond te Kilder tegen een bedrag van (exclusief BTW). Deze afname zullen we in 2016 met de Gemeente Montferland bespreken. Leaseverplichtingen Stichting Plavei heeft eind 2015 drie auto's in de lease (2014: drie). Voor zover van toepassing brengen we voor privégebruik een eigen bijdrage in rekening. De leasecontracten zijn ingegaan tussen april 2013 en november 2013 en hebben een duur van 4 jaar. Per 31 december 2015 bedraagt de contractuele verplichting hiervoor (2014: ). De vermelde bedragen zijn inclusief BTW. Eén lease auto zal per 1 april 2016 worden afgekocht. Kredietfaciliteiten Eind 2015 heeft Plavei een bankkrediet van Zekerheden aan banken Op een lening van per 31 december 2015 zijn de vorderingen op derden, de huurpenningen van een tweetal adressen te Didam, alsmede de hypotheek (van ) op deze adressen als zekerheden verstrekt. Heffing voor saneringssteun Recent stelde WSW de minister voor om in 2016 geen saneringsheffing te innen. De minister moet de definitieve heffing nog vaststellen. Voor corporaties betekent dit dat zij voor de prognose van de kasstromen in dpi geen rekening hoeven te houden met saneringsheffing in De heffing voor de jaren daarna is nog niet bekend en hangt mede af van lopende of nieuwe saneringsgevallen. WSW maakte daarom een zo goed mogelijke inschatting van het bedrag waar corporaties in de kasstromen rekening mee houden. Voor de jaren 2017 tot en met 2020 nemen corporaties een heffing in het kasstroomoverzicht op die is gebaseerd op 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 is Stichting Laris Wonen en diensten integraal belastingplichtig. Laris is hoofd van de fiscale eenheid waarvan Holding Woonbeheer Didam B.V., Laris B.V., Larishof B.V. en Laris Project- en Ontwikkelingsgroep B.V., een onderdeel van uit maken. Hierdoor is de stichting mede aansprakelijk voor de belastingschulden binnen de fiscale eenheid. Met ingang van 1 januari 2009 is ook Sterrenspoor B.V. aan de fiscale eenheid gevoegd. Juridische fusie Op 1 januari 2015 zijn Stichting Laris en Woningstichting Bergh juridisch gefuseerd tot Stichting Plavei, gevestigd te Didam. Stichting Plavei is per 1 januari 2015 groepshoofd van de groep waar Sterrenspoor B.V. onderdeel vanuit maakt. Jubileumverplichtingen Plavei heeft de verplichtingen die ontstaan bij het uitkeren van jubileumuitkeringen bij 121/2, 25 en 40 jarig dienstverband en bij pensionering niet als verplichting in de balans opgenomen. Stichting Plavei beschouwt de jubileumuitkeringen als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. De jubileumverplichting voor Plavei bedraagt naar verwachting ongeveer +/ euro. Dit is op basis van het personeelsbestand per Loopbaanontwikkelingsbudget Plavei heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Laris beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Bovendien is het financieel belang minimaal. 85

87 Gebeurtenissen na balansdatum In februari 2016 ging Het Woongroep Orakel failliet en eind april ging Stichting Diafaan failliet. Met beide zorginstellingen had Plavei een langlopend huurcontract afgesloten op de panden: Binnenrijk te Giesbeek, Hamerstaete te Westervoort, Meulenvelden te Didam, Kerkwijk te Didam en Hof van Varwijk te Zeddam. In de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met de impact van deze twee faillissementen op de toekomstige huurontvangsten. Voor de complexen van Het Woongroep Orakel is gerekend met de nieuw bekende huurprijzen, voor de complexen van Stichting Diafaan is gerekend met een marktconforme huurprijs voor intramurale verhuur. Door deze ontwikkelingen is de bedrijfswaarde 2015 met ruim 2 miljoen gedaald. Begin april en begin juni zijn met nieuwe zorgorganisaties nieuwe huurcontracten afgesloten. 86

88 12.8 Bedrijfswaarde Bedrijfswaardeberekening vastgoed in exploitatie De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstroom, verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investeringen, uitgaande van een normale verhuurexploitatie. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming van het bezit ((on)zelfstandige woongelegenheden, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsmatig vastgoed, garages en overige objecten). Grond hebben we tegen contante waarde (in plaats van nominale waarde) ingerekend. Bij een beperkt aantal complexen zijn, als gevolg van uitgevoerde maatregelen, de resterende levensduren herzien. De verhuurderheffing is volledig ingerekend in de bedrijfswaarde. Voor de berekening van de bedrijfswaarde hanteren wij de volgende parameters: Parameters: Maximale huurstijging ,6% 2,0% Maximale huurstijging ,4% 2,3% Maximale huurstijging ,6% 3,0% Maximale huurstijging ,7% 2,0% Maximale huurstijging ,8% 2,0% Mutatiegraad 7,0% 6,5% Huurderving (gemiddeld) 1,9% 1,18% Norm klachten en mutatieonderhoud per VHO Gemiddelde exploitatielast per VHO Disconteringsvoet 5,00% 5,25% Verwachte levensduur per VHO Min. 15 jaar/ max. 50 jaar Min. 15 jaar/ max. 50 jaar Jaar Prijsinflatie % Stijging loonkosten % Stijging kosten onderhoud % Stijging variabele lasten % ,40% 1,60% 1,60% 1,60% ,58% 2,02% 2,02% 2,02% ,71% 2,31% 2,31% 2,31% ,79% 2,52% 2,52% 2,52% ,00% 2,50% 2,50% 2,50% ,00% 2,50% 2,50% 2,50% Kosten voor periodiek onderhoud zijn voor de eerste zeven jaar gebaseerd op de technische meerjarenbegroting, welke aansluit op het strategisch voorraadbeleid. Voor de jaren daarna wordt gerekend met een vast normbedrag variërend tussen de 679 en 972 per jaar voor woongelegenheden afhankelijk van het type woning. Voor zorgvastgoed, maatschappelijk vastgoed en bedrijfsmatig vastgoed wordt een norm gehanteerd van per woning. Vijf jaar voor het eind van de economische levensduur wordt het planmatig onderhoud ineens afgebouwd (vorig jaar in tien jaar lineair tot nihil). De in de bedrijfswaardeberekening ingerekende restwaarde grond wordt bepaald door de door ons verwachte grondquote van (gemiddeld 150 m2 = 200 per m2) te verminderen met de geschatte kosten voor herhuisvesting en ZAV ( 6.800). Zonodig is de grondwaarde bijgesteld in verband met afwijkende kavelomvang. De geldende grondquote van de gemeente Montferland is 175 per m2. Het ILT hanteert een restwaarde van per woning. Voor het zorgvastgoed en appartementen is aangesloten bij de restwaarde die gehanteerd wordt door het ILT. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de te betalen vennootschapsbelasting en de bijdrage AW maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte levensduur van de complexen: de minimale levensduur is gesteld op vijftien jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. 87

89 Mutatie overzicht bedrijfswaarde (bedragen * 1.000) Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Bedrijfswaarde conform jaarrekening Toekomstige verbeteringen niet in bedrijfswaarde Bedrijfswaarde conform dvi Effect autonome ontwikkeling Effect voorraadmutaties - Verkoop Herclassificatie sociaal commercieel Nieuwbouw en verbeteringen Overige mutaties Totaal voorraadmutaties Effect parameterwijzigingen: - Indexaties Disconteringsvoet (van 5,25% naar 5%) Levensduur Mutatiegraad Totaal parameterwijzigingen Effect exploitatiebeleid - Huren, inclusief huurderving Aanpassingen zorgcontracten Onderhoud, inclusief badkamer, keuken, toilet Bedrijfskosten, inclusief verhuurderheffing Restwaarde Totaal exploitatiebeleid Effect (des)investeringsbeleid - Verkoop Sloop Totaal (des)investeringsbeleid Totaal mutatie bedrijfswaarde Bedrijfswaarde jaarrekening Impact bijdrage AW Effect verkopen Niet-DAEB Bedrijfswaarde conform dvi Toelichting mutatieoverzicht bedrijfswaarde Huren, inclusief huurderving Het passend toewijzen en het aftoppen op de in het huurbeleid geformeerde streefpercentages, hebben een negatieve invloed op de bedrijfswaarde. Bij de hoogte van de huurbedragen hebben we er rekening mee gehouden dat er een correctie gaat plaatsvinden op de huurbedragen van enkele zorgcontracten. We sluiten aan bij recente ontwikkelingen bij enkele zorgpartijen die bij Plavei huren en bij de huurprijzen die elders in de markt worden gevraagd bij vergelijkbare zorgcomplexen. Aanpassingen zorgcontracten In de bedrijfswaarde 2014 werd de looptijd van een huurcontract van ons zorgvastgoed gelijkgesteld aan de looptijd van het object. Mede op advies van de ILT heeft Plavei deze berekeningswijze gecorrigeerd. Per zorgcomplex hebben we, met behulp van een extern deskundige, ingeschat of het contract na afloop zal worden voortgezet of dat er een nieuw contract wordt gesloten volgens de normen van passend toewijzen. Bij een aantal zorgcomplexen heeft dit geleid tot een lagere huuromzet voor de toekomst. 88

90 Restwaarde De restwaarde van onze appartementen, inclusief zorgcomplexen, was in 2014 te hoog ingerekend. We hadden geen onderscheid gemaakt tussen een woning en een appartement. In 2015 besloten we aan te sluiten bij het standpunt van de ILT ( restwaarde per object). Onderhoudskosten In 2015 keken we kritisch naar ons onderhoudsbeleid en hebben we hogere onderhoudsnormen verantwoord. Ook hebben we meer onderhoud ingerekend voor onze zorgcomplexen. In 2016 krijgt ons onderhoudsbeleid verder vorm, waarbij het onderscheid tussen de twee voormalige corporaties volledig komt te vervallen. We hebben tevens extra budget vrijgemaakt om badkamers, keukens en toiletten op verzoek van de huurder te kunnen renoveren. Overige bedrijfskosten We hebben geconstateerd dat de bedrijfskosten ten opzichte van de begroting 2015 zullen toenemen. Dit komt onder andere doordat we externen moeten inhuren om alle ontwikkelingen binnen de corporatiebranche toe te kunnen passen binnen Plavei. 89

91 12.9 Toelichting op de geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2015 Jaarresultaat We hebben het boekjaar 2015 afgesloten met een negatief resultaat van bijna 10 miljoen. In de begroting hielden we rekening met een positief resultaat van Het nadelige resultaat wordt veroorzaakt door (* 1.000): Resultaat Begroting verschil Dit verschil wordt veroorzaakt door: Opbrengsten huren -184 opbrengsten servicecontracten -157 verkoop onroerende goederen 323 overige bedrijfsopbrengsten Kosten Afschrijvingen materiële vaste activa 296 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Bijzondere waardevermindeirng van vlottende activa 0 Lonen en salarissen 23 Sociale lasten -17 Pensioenlasten 11 Algemene beheerskosten 72 Onderhoudslasten Leefbaarheid 30 Lasten servicecontracten 260 Sanerings- en verhuurderheffing 11 Overige bedrijfslasten Fianciele baten en lasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 178 Waardeveranderingen FVA en verpl. 29 Rentebaten -15 Rentelasten Mutatie belastinglatenties

92 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1. Huuropbrengsten Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Huurderving leegstand Huurderving oninbaar Subtotaal huurderopbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Huurderving leegstand Huurderving oninbaar Subtotaal huurderopbrengsten scoaaal vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten Hieronder is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten per gemeente: Gemeente Montferland Gemeente Zevenaar Gemeente Westervoort Opbrengsten servicecontracten Woonservice Glasservice Servicekostencomponenten Overige vergoedingen , Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst onroerend goed Verkoopkosten bestaand bezit Boekwaarde verkochte woningen 4. Geactiveerde productie nieuwbouw Doorbelaste personeelskosten projecten Overige bedrijfsopbrengsten Administratievergoedingen Overige activiteiten Omzet overige diensten Overige bedrijfsopbrengsten

93 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting BEDRIJFSLASTEN 6. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (On)Roerende zaken ten dienste van de exploitatie Een afschrijvingslast van wordt verantwoord onder de serivcekosten gemeenschapppelijke ruimten. 7. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en Afwaardering boekwaarde naar lagere bedrijfswaarde Terugname i.v.m duurzame waardevermeerdering Afwaardering grond/woning bestemd voor verkoop De afwaardering en terugname hebben betrekking op het sociaal vastgoed. De afwaardering heeft voor ruim 7 miljoen betrekking op het zorgvastgoed. De invloed van passend toewijzen, een aanpassing van het onderhoudsbeleid en een verlaging van de restwaarde op de appartementen hebben geleid tot een verdere afwaardering. Deze afwaardering vindt vooral plaats op complexen die vanaf 2005 zijn opgeleverd. De terugname heeft voor 1,8 miljoen betrekking op het terugnemen van een onrendabele afboeking verantwoord in Ruim 0,5 miljoen heeft betrekking op het terugnemen van onrendabele afboekingen die ontstaan waren doordat in het verleden verbeteringen waren ingerekend in de bedrijfswaarde en die in de huidige berekening buiten beschouwing zijn gebleven. 9. Lonen en salarissen Salaris en beloningen Overige lonen en salarissen Vakantiegeld Gratificatie Overwerk en overige vergoedingen af: - ontvangen uitkeringen UWV doorbelasting aan derden Sociale lasten Premie WW / ZVW / WAO / WW / ANW Premie verzuimverzekering af: - ontvangen uitkeringen Bijdrage ziektekostenverzekering Pensioenlasten Pensioenpremie Overige pensioenpremies

94 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting 12. Algemene beheerskosten Huisvesting Automatisering Overige personeelskosten Overige beheerskosten De dienstverlening van de accountants zijn als volgt te verdelen: 2015 Onderzoek van de jaarrekening Accountants (BDO) Accountants (EY) Accountants (Deloitte) Andere controleopdrachten (dvi) Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal Accountants (BDO) Accountants (EY) Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten (dvi) Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten 0 0 Totaal

95 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting 13. Onderhoudslasten Reparatieverzoek Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud, inclusief groen Beheer woonzorgcomplexen Uitgaven ZAV Bijdrage VvE's in onderhoud Dekking Technische dienst Uitgaven leefbaarheid Lasten servicecontracten Woonservice Glasservice Servicekosten gemeenschappelijke ruimten Lasten overige Servicekosten hoogwerker Resultaat WKO installatie Sanerings- en verhuurderheffing Saneringsheffing CFV Verhuurderheffing Overige bedrijfslasten Directe exploitatielasten verhuurbare objecten Projectkosten organisatorische integratie

96 12.10 Toelichting op het geconsolideerde Kasstroomoverzicht over 2015 STICHTING PLAVEI, DIDAM TOELICHTING OP HET GECONSOLIDEERDE KASSTROOMOVERZICHT OVER 2015 Samenstelling geldmiddelen Bedragen x Stand geldmiddelen (exclusief rekening-courantkrediet bank) Stand geldmiddelen Balansmutatie geldmiddelen in De belangrijkste verschillen in het kasstroomoverzicht worden hieronder toegelicht: Kasstroom uit operationele activiteiten Saldo boekjaar Saldo boekjaar Verschil in mutatie In 2015 zijn de huuropbrengsten met bijna 1 miljoen gestegen ten opzichte van De heffingen zijn met ruim een 0,5 miljoen afgenomen, omdat er in 2015 geen bijdrage sanneringsheffing betaald hoefde te worden. In 2015 werd er minder personeel ingehuurd en werd er minder advies bij externen ingewonnen. Mede hierdoor daalde de overige bedrijfslasten met bijna Kasstroom uit investeringsactviteiten Saldo boekjaar Saldo boekjaar Verschil in mutatie Begin 2015 zijn de nieuwbouwwoningen aan de Zeddamseweg, Kellenstraat en Op den Brand opgeleverd. De investeringen van deze projecten vielen grotendeels in het boekjaar Tevens zijn er eind 2013 enkele grote projecten opgeleverd, waarvoor in 2014 nog betalingen werden verricht. In 2015 zijn geen nieuwe projecten meer opgestart. Kasstroom uit financieringsactiviteiten Saldo boekjaar Saldo boekjaar Verschil in mutatie In 2015 is de bestaande roll-over lening aangevuld met 1,5 miljoen en is er voor 4 miljoen afgelost. In 2014 is ruim 12 miljoen afgelost en in verband met herfinanciering is hiervoor 8 miljoen aangetrokken. 95

97 12.11 Enkelvoudige Balans 2015 STICHTING PLAVEI, DIDAM ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 * (na resultaatbestemming) VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële vaste activa 6. Deelnemingen in groepsmaatschappijen Actieve belastinglatenties Te vorderen BWS-subsidies 0 5 VLOTTENDE ACTIVA Voorraad Vorderingen 10. Debiteuren Groeps- en gelieerde maatschappijen Overlopende activa Liquide middelen

98 STICHTING PLAVEI, DIDAM * Eigen vermogen 14. Overige reserve Voorzieningen 15. Garantievoorziening Voorziening energiecentrales Voorziening latente belastingen Jubileumvoorziening Langlopende schulden 19. Leningen overheid en kredietinstellingen Verplichting verkoop onder voorwaarden Waarborgsommen Kortlopende schulden 22. Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

99 12.12 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2015 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting Bedrijfsopbrengsten 1. huuropbrengsten opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedport geactiveerde productie eigen bedrijf overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Algemene beheerskosten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Sanerings- en verhuurderheffing Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiele baten en lasten 17. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Waardeveranderingen FVA en verpl Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Resultaat deelnemingen Jaarresultaat

100 12.13 Toelichting op de enkelvoudige Balans 2015 STICHTING PLAVEI, DIDAM TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2015 * Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen: Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende Sociaal bestemd voor zaken ten Vastgoed in eigen dienste van exploitatie exploitatie de exploitatie Totaal 1 januari 2015 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cumulatieve afschrijvingen Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Afwaardering in het boekjaar Terugnames in het boekjaar Herclassificatie (AW) van niet-daeb naar DAEB Herclassificatie (CA) van niet-daeb naar DAEB Herclassificatie (AW) van DAEB naar niet-daeb -446 Herclassificatie (CA) van DAEB naar niet-daeb Totaal mutaties december 2015 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december Voor de toelichting op de mutatieoverzichten van Materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichtingen bij de geconsolideerde balans per 31 december Sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen - Oplevering vanuit nieuwbouw (Kellenstraat en Zeddamseweg) Woonwensen 37 - Geriefverbeteringen 55 - Nagekomen kosten Project Hamerstaete 22 - Geactiveeerd onderhoud van uit impulsgelden 745 Totaal overige investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie Desinvesteringen Vervaardigingprijs 13 verkochte woningen 315 Cumulatieve afschrijving 13 verkochte woningen Boekwaarde 13 verkochte woningen

101 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling - Project Kellenstraat / Op den brand Project Zeddamseweg Overige waardeveranderingen en terugneming daarvan - Project Kerkweg verantwoorden onder "voorraad" Project Averhof verantwoorden als haalbaarheidsonderzoeken 6 - Project Grotte Nekkum verantwoorden als haalbaarheidsonderzoeken Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Desinvesteringen - Verkoop unit kantoor Ws Bergh 2 Totaal investeringen roerende zaken 2 100

102 4+5 Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: Onroerende Vastgoed in zaken ontwikkeling Commercieel verkocht bestemd voor vastgoed in onder eigen exploitatie voorwaarden exploitatie Totaal 1 januari 2015 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen Desinvesteringen aanschafwaarde Desinvesteringen cumulatieve afschrijvingen Afschrijvingen Opgeleverd vastgoed vanuit in ontwikkeling Afwaardering in het boekjaar -470 Terugnames in het boekjaar Herclassificatie (AW) van niet-daeb naar DAEB Herclassificatie (CA) van niet-daeb naar DAEB Herclassificatie (AW) van DAEB naar niet-daeb 446 Herclassificatie (CA) van DAEB naar niet-daeb Totaal mutaties december 2015 Historische aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december Toelichting op de mutatieoverzichten van Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Investeringen - Kerkstraat Kinderboerderij 36 - Parallelweg Geriefverbeteringen 6 - Subsidie Martinusmolen -23 Totaal investeringen commercieel vastgoed 287 Desinvestering Vervaardigingprijs 1 verkochte woningen 146 Cumulatieve afschrijving 1 verkochte woningen -10 Totaal overige waardeveranderingen

103 Financiële vaste activa 6. Deelneming in groepsmaatschappijen Deze post betreft een 100% deelneming in Holding Woonbeheer Didam BV, statutair gevestigd te Didam. Het formeel geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt , Stand per 1 januari / voorziening deelneming Mutaties in het boekjaar: - resultaat boekjaar Stand per 31 december Actieve belastinglatentie Verrekenbare verliezen Fiscaal afwijkende waardering langlopende geldleningen Te vorderen BWS-subsidie Stand per 1 januari 5 31 Mutaties in het boekjaar: bij: vergoeding rente 0 1 af: ontvangen subsidie Stand per 31 december Voorraden Grond te Giesbeek bestemd voor verkoop projecten Vastgoed bestemd voor verkoop Kavels bestemd voor verkoop (Kerkweg 7) Onderhoudsmaterialen Onder Vastgoed bestemd voor Verkoop staan 3 woningen van Stichting Plavei, te weten: Nieuwe Meursweg 15 (164k), Lengelseweg 42(168K) en Pastoor van Angerenstraat 10F (6K) Lengeldseweg 46 en Pastoor van Angerenstraat 10F zijn in 1e kwartaal 2016 verkocht. Vorderingen Debiteuren Huurdebiteuren Overige debiteuren Af: voorziening debiteuren In de huurachterstanden zitten de achterstanden van zowel zittende als vertrokken huurders. De debiteurenachterstanden, inclusief betalingsregelingen zijn naar ouderdom als volgt te specificeren: T/m 2 maanden T/m 3 maanden maanden of meer (incl. betalingsregelingen) Totaal Met betrekking tot de oninbaarheid is in 2015 een voorziening getroffen van

104 Groeps- en gelieerde maatschappijen Rekening-courant Holding Woonbeheer Didam B.V Rekening-courant Larishof B.V Rekening-courant Stichting Serviceloket (gelieerde maatschappij) De rente over het rekening-courant saldo is gebaseerd op het 1 jaar euribortarief verhoogd met een opslag van 5 basispunten, per jaar achteraf te voldoen. Er zijn geen zekerheden verstrekt en er is geen aflossingsregeling overeengekomen Overlopende activa Nog te ontvangen subsidie impulsplan Overige vooruitbetaalde bedragen (oa rente lening) Nog te ontvangen subsidie energiesprong Nog te ontvangen bedragen BTW Pro Rata Nog te ontvangen zorginstellingen vanuit SLA 81 0 Af te rekenen servicekosten Afrekening Beheersorganisatie Larishof BV 23 0 Rente liquide middelen 5 11 Nog te ontvangen pensioenpremies 0 17 Nog te ontvangen verzekeringsgelden 0 12 Te ontvangen Vennootschapsbelasting Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas 1 1 Rabobank lopende rekeningen Rabobank spaarrekening BNG 3 0 ABN Amro Bank

105 Eigen vermogen Overige reserves Stand per 1 januari Bij: jjaarresultaat Stand per 31 december Langlopende schulden 19. Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen van gemeenten Roll-over leningen Leningen van overige kredietinstellingen Het verloop van de leningen is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties: - nieuwe leningen aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting leningen o/g komend jaar In 2016 dient te worden afgelost,hiervan heeft betrekking op een gemeentelijke lening. Van 2016 tm 2020 dient er te worden afgelost. Hiervan heeft betrekking op de aflossing van de gemeentelijke leningen. 20. Verplichting verkoop onder voorwaarden januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties: Teruggekochte woningen Waarderingssystematiek Opwaardering verplichting Saldo mutaties december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerdering/verminderingen Boekwaarde per 31 december

106 Kortlopende schulden Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Pensioenpremie Te betalen BTW Overige schulden Rente en bankkosten 0 9 Investeringsverplichting nieuwbouwprojecten 0 0 Overige Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen debiteuren Nog te ontvangen facturen onderhoud Accountantskosten en fiscale advieskosten Transitievergoeding 76 0 Reservering vakantiedagen Nog te verrekenen servicekosten Gratificatie Afwikkeling Project Domotica 33 0 Afkoop leaseauto's 30 0 Taxatiekosten Niet Daeb bezit / zorgvastgoed 19 0 Boeterente BTW suppletie 15 0 Nog te verwachten projectkosten 7 45 Nog uit te betalen waarborgsommen 0 5 Nog te verrekenen stookkosten complexen Nog te betalen vakantiegelden 0 32 Energielabels 0 10 Vooruitontvangen verzekeringsgelden 0 0 Vooruitontvangen subsidie impulsgelden Overige Niet in de balans opgenomen verplichtingen Aansprakelijkheid Leningen o/g Plavei is mede hoofdelijke aansprakelijk voor de lening o/g van Sterrenspoor B.V. Het totaalbedrag van deze lening bedraagt Als zekerheden zijn gesteld: - hypotheek van op het onroerend goed; - verpanding van de rechten uit de overeenkomst tussen Stichting Laris Wonen en diensten - verpanding van de vorderingen op derden; - verpanding huurpenningen; - rente en aflossingsgarantie van Stichting Laris Wonen en diensten; - verpanding aandelen van Sterrenspoor B.V. 105

107 12.14 Toelichting op de enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2015 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1. Huuropbrengsten Sociaal vastgoed (Daeb) Commercieel vastgoed (N-DaeB) Huurderving leegstand Huurderving oninbaar Opbrengsten servicecontracten Woonservice Glasservice Servicekostencomponenten Overige vergoedingen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst onroerend goed Verkoopkosten bestaand bezit Boekwaarde verkochte woningen Geactiveerde productie nieuwbouw Doorbelaste personeelskosten projecten Overige bedrijfsopbrengsten Administratievergoedingen Overige activiteiten Overige bedrijfsopbrengsten

108 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting BEDRIJFSLASTEN 6. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (On)Roerende zaken ten dienste van de exploitatie Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afwaardering onrendabele top en lagere bedrijfswaarde Terugname onrendabele top en lagere bedrijfswaarde Afwaardering grond/woning bestemd voor verkoop 8. Lonen en salarissen Salaris en beloningen Overige lonen en salarissen Vakantiegeld Gratificatie Overwerk en overige vergoedingen af: - ontvangen uitkeringen UWV doorbelasting aan derden / dochters Het gemiddeld aantal werkzame medewerkers, berekend op fulltime basis bedroeg 38 (2014: 43). Geen van de medewerkers is buiten Nederland werkzaam. In hoofdstuk 12.1 is een splitsing naar afdeling weergegeven. Bezoldiging bestuurder Op grond van de in artikel 383 lid 1 BW 2 opgenomen vrijstelling is geen melding gemaakt van de bezoldiging bestuurder in het kader BW 2. Bezoldiging van (voormalige) commissarissen Voor de bezoldiging van commissarissen van Plavei kwam in 2015 een bedrag van (2014: ), inclusief BTW., ten laste van Plavei en haar dochter- of groepsmaatschappijen. Dit conform BW 2 titel 9 107

109 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting 9. Sociale lasten Premie WW / ZVW / WAO / WW / ANW Premie verzuimverzekering af: - ontvangen uitkeringen Bijdrage ziektekostenverzekering Pensioenlasten Pensioenpremie Overige pensioenpremies Algemene beheerskosten Huisvesting Automatisering Overige personeelskosten Overige beheerskosten Onderhoudslasten Reparatieverzoek Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud, inclusief groen Beheer woonzorgcomplexen Uitgaven ZAV Dekking Technische dienst Bijdrage VvE's in onderhoud Uitgaven leefbaarheid

110 Jaarrekening Begroting Verschil Jaarrekening Realisatie -/ * begroting 14. Lasten servicecontracten Woonservice Glasservice Servicekosten gemeenschappelijke ruimten Lasten overige Servicekosten hoogwerker Resultaat WKO installatie Sanerings- en verhuurderheffing Saneringsheffing CFV Verhuurderheffing Overige bedrijfslasten Directe exploitatielasten verhuurbare objecten Projectkosten organisatorische integratie

111 Bezoldiging volgens definities WNT WNT-verantwoording 2015 Plavei Op 22 december 2014 stemde de Eerste Kamer in met een verlaging van de maximum bezoldigingsnorm voor topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector van 130% (2014: ) naar 100% van het gemiddelde ministerssalaris, zijnde De regeling ging in op 1 januari De voor Stichting Plavei van toepassing zijnde Regeling bezolderingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (Regeling Volkshuisvesting) is nog niet aan het verlaagde maximum aangepast. Dat zal naar verwachting per 1 januari 2016 wel zijn gebeurd. Voor 2015 zijn de bezolderingsmaxima van de Regeling Volkshuisvesting 2014 nog van toepassing. Met inwerkingtreding van de WNT-2 (Wet Normering Topinkomens) is ook een andere belangrijke wijziging gerealiseerd. De bezoldiging voor leden en voorzitters van de Raden van Toezicht is verhoogd tot respectievelijk 10 en 15% van de voor de rechtspersoon geldende maximale bezoldiging. Met deze verruiming is concreet erkenning gegeven aan de groeiende verwachtingen aan en verantwoordelijkheden (kwaliteit) van de toezichthouders. De Algemene Ledenvergadering van de Vereniging van toezichthouders in de woningcorporaties (VTW) heeft op 20 april 2015 hierover voor haar leden een bindende beroepsregel vastgesteld. De wettelijke bezoldigingsmaxima voor toezichthouders zijn hierbij afgetopt van 10 en 15% tot respectievelijk 7,7 en 11,55% van de maximale bezoldiging voor onze bestuurder. De RVC heeft besloten de verlaagde norm van de VTW als interne norm te hanteren. Bij de klasse-indeling die de Regeling Volkshuisvesting kent, is Plavei in 2014 ingedeeld in klasse C. Deze kent een bezoldigingsmaximum van Vanwege de fusie is voor 2015 een andere indeling gerechtvaardigd. Het hogere aantal verhuureenheden zou moeten leiden tot een indeling in klasse E. Hierbij hoort een bezoldigingsmaximum van Bezoldiging topfunctionarissen bedragen x 1 J.B.W. ter Bogt 2015 J.B.W. ter Bogt 2014 Functie(s) Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Duur dienstverband 01/01-31/12 01/01 31/12 Duur dienstverband in dagen 365 dagen 365 dagen Omvang dienstverband (in fte) 1,0 1,0 Gewezen topfunctionaris? nee nee (Fictieve) dienstbetrekking? nee nee Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen - - Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging WNT-maximum, klasse E (2014: C) Motivering indien overschrijding: zie 1) 1) Er geldt een overgangstermijn van vier jaar en daaropvolgend een afbouwtermijn van drie jaar. Vooruitlopend op deze uitkomst, werd het salaris al in 2012 bevroren. 110

112 Bezoldiging toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x 1 Dhr. R.J.W.M. Frerix Mw. H. van den Broek-Hanskamp Dhr. R. Vierwind Functie(s) Vicevoorzitter/Voorzitter Voorzitter Lid/Vicevoorzitter Duur dienstverband voorzitter Duur dienstverband vicevoorzitter Duur dienstverband lid 30/09-31/12 01/01-29/09 01/01-29/09 30/09-31/12 01/01-29/09 Duur dienstverband in dagen 365 dagen 272 dagen 365 dagen Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging WNT-maximum 10%/15%, klasse E Motivering indien overschrijding n.v.t. n.v.t. n.v.t. Totaal bezoldiging bedragen x 1 Dhr. H. Oosterhuis Mw. C.M.J.T. Baartmans Dhr. H.W.A.M. Meuleman Functie(s) Lid Lid Lid Duur dienstverband lid 01/01-31/12 01/01-01/10 01/01-31/12 Duur dienstverband in dagen 365 dagen 274 dagen 365 dagen Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging WNT-maximum 10%, klasse E Motivering indien overschrijding n.v.t. n.v.t. n.v.t. Totaal bezoldiging bedragen x 1 Mw. Y.H. Beenen- Louwerse Functie(s) Lid Duur dienstverband lid 01/01-31/12 Duur dienstverband in dagen 365 dagen Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen - Beloningen betaalbaar op termijn - Totaal bezoldiging WNT-maximum 10%, klasse E Motivering indien overschrijding n.v.t. Totaal bezoldiging Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen, hadden we in 2015 geen andere functionarissen die een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum ontvingen of voor wie in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT had moeten plaatsvinden. We hebben in 2015 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald, die op grond van de WNT moeten worden gerapporteerd. 111

113 13. Ondertekening van de jaarrekening 13.1 Bestuursverklaring Het bestuur verklaart dat alle middelen genoemd in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het negatieve resultaat over 2015 van wordt onttrokken aan het eigen vermogen. Didam, 27 juni 2016 Arjan ter Bogt Directeur-bestuurder 13.2 Raad van Commissarissen De jaarstukken 2015 zijn opgesteld overeenkomstig artikel 20 van de statuten van Plavei. In de vergadering van 27 juni 2016 besprak de accountant zijn bevindingen met de RvC. Die keurde de jaarstukken goed. Door deze goedkeuring vond decharge plaats van het bestuur voor het gevoerde beleid. Het verslagjaar werd afgesloten met een negatief resultaat van De afgegeven controleverklaring is opgenomen vanaf bladzijde 113. Didam, 27 juni 2016 w.g. R.J.W.M. Frerix R.J.T. Vierwind H. Oosterhuis Y.H. Beenen 112

114 14. Overige gegevens 14.1 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 113