RAADSVOORSTEL. Nr.: ZK / InhoudsomschrijvingSoort_document. Raadsvergadering : 13 december Onderwerp : Startersregeling 2017

Transcriptie

1 Nr.: ZK / InhoudsomschrijvingSoort_document RAADSVOORSTEL Raadsvergadering : 13 december 2016 Onderwerp : Startersregeling 2017 Datum : 18 oktober 2016 Korte samenvatting De raad wordt voorgesteld om de startersregeling 2017 vast te stellen. Met deze regeling wordt het voor starters extra aantrekkelijk gemaakt om in de Krimpenerwaard voor het eerst een woning te kopen. Voorgesteld besluit De raad wordt voorgesteld om: 1. de startersverordening 2017 vast te stellen; 2. voor de startersregeling ter beschikking te stellen. Inleiding De gemeente Krimpenerwaard wil starters tegemoet komen met een starterslening. Dit betekent dat startende huizenkopers een deel extra kunnen financieren boven op hun hypotheek. Deze extra lening wordt gefinancierd door de gemeente en beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn). Per januari 2017 vervallen vanwege de wet Arhi de vigerende verordeningen voor uitgifte van startersleningen. Tot nu toe zijn de vigerende startersregelingen van de voormalige gemeenten van toepassing. Deze zijn na de samenvoeging per 1 januari 2015 voortgezet. Dit betekent dat er nu sprake is van een ongelijke en weinig overzichtelijke situatie, die binnen het grondgebied ook nog varieert. Zo hadden vier van de vijf voormalige gemeenten een startersregeling. De voormalig gemeente Ouderkerk beschikt niet over een startersregeling. Daarnaast is het budget vanuit een aantal voormalige gemeenten uitgeput. Tevens verschillen de voorwaarden die aan de lening worden gesteld tussen de voormalige gemeenten. Reden genoeg om het beleid tegen het licht te houden en een voorstel te doen voor een nieuwe, integrale startersregeling. Beoogd resultaat De gemeente Krimpenerwaard verstrekt startersleningen aan personen die voor het eerst een huis kopen.

2 Argumenten 1.1 De startersregeling 2017 is een voortzetting van het beleid. Vier van de vijf voorgaande gemeenten hadden voor de fusie een startersregelingen. Met een voortzetting van de regeling blijft de gemeente Krimpenerwaard zich extra aantrekkelijk maken voor starters om een huis in de Krimpenerwaard te kopen. 1.2 De startersregeling 2017 past binnen de doelstellingen van het programma Wonen, Demografie en Voorzieningen. De startersregeling draagt bij aan de doelstellingen van dit programma door een evenwichtige bevolkingssamenstelling en de vitaliteit in de kernen te stimuleren. Deze staat onder meer onder druk vanwege de vergrijzing en ontgroening. De startersregeling vergroot de mogelijkheden voor starters om zich in de Krimpenerwaard te vestigen of blijven en kan zodoende bijdragen aan een evenwichtige bevolkingsopbouw. De startersregeling als instrument voor de woningmarkt en de inzet hiervan voor onze gemeente zal ook uitgelicht worden in de woonvisie. 1.3 Er is een motie door de gemeenteraad aangenomen. Op 5 juli 2016 is er door VGBK, SGP, CU en VVD vanuit de gemeenteraad motie M16-30 ingediend om opdracht aan het college van B&W te geven voor het schrijven van een voorstel voor de startersregeling We willen onze concurrentiepositie in de regio behouden. Van de regiogemeenten (Gouda, Zuidplas, Waddinxveen en Bodegraven-Reeuwijk) heeft enkel Zuidplas geen startersregeling. Ook Krimpen aan den IJssel heeft een startersregeling. Als omliggende gemeenten wel een startersregeling hebben en wij niet, kunnen wij onszelf benadelen voor starters die een huis in de regio zoeken. 2.1 Vanwege het voorgaande succes zijn de huidige budgeten nagenoeg uitgeput. De startersregeling gaat op basis van een revolving fund, dat wil zeggen dat wat we inleggen ook weer terugkrijgen, inclusief rente. Omdat de terugbetalingen op de rekening in verhouding tot de te verwachten uit te geven leningen te langzaam gaan, is er een inleg van de gemeente nodig. De inleg van zou een geraamde 50 startersleningen dekken. Dit aantal van 50 is geschat op basis van de aanvragen van voorgaande jaren. De prijs van een lening is berekend door het gemiddelde te nemen over alle tot op heden verstrekte leningen. 2.2 De gemeente is enkel tussenfinancier De gemeente stelt geld beschikbaar aan de SVn. De SVn beoordeelt de aanvragen en toetst de kredietwaardigheid. Alle starterslening worden afgegeven met Nationale Hypotheek Garantie. Er zijn voor ons verwaarloosbare risico s. Kanttekeningen 1.1 Van de vijf voormalige gemeenten had Ouderkerk geen startersregeling Bij de fusie tot de gemeente Krimpenerwaard in 2015 zijn de regelingen van de voormalige gemeenten overgenomen. Voor voormalig gemeente Ouderkerk was er geen startersregeling. Bij de schatting van het aantal van 50 leningen is hier rekening mee gehouden. 1.2 De startersregeling 2017 kent een andere vorm dan de voorgaande startersregeling. Sinds 2013 is het verplicht om iedere hypothecaire lening minimaal annuïtair af te lossen. Voor de startersregeling was een uitzondering gemaakt en kreeg 3 jaar uitstel. Om toch startersleningen te kunnen blijven verstrekken, is er een andere constructie van de lening bedacht. Naast een annuïtair deel bestaat de lening nu ook uit een combinatielening. Hierdoor is de starterslening alsnog 3 jaar vrij van aflossingen en rente. Wijzigingen aan de startersleningen zijn enkel in de constructie ervan geweest; het eindproduct is voor de gebruiker niet gewijzigd. Doordat de combinatielening echter een box 3-lening is, is deze niet aftrekbaar. ZK / pag. 2/8

3 1.3 De voorwaarden uit de startersverordening worden aan de gemeenteraad voorgesteld. In bijlage 3 is een overzicht van de voorgaande gemeenten opgenomen. In de linker kolom is het onderwerp te zien, met de kolom rechts hiernaast de keuze die voor de nieuwe verordening voorgelegd wordt. Deze keuzes worden ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. 1.4 De starterslening heeft mogelijk een prijsopdrijvende/ marktverstorende werking Starters hebben door de starterslening ruimere financiële mogelijkheden voor de aanschaf van een eerste huis. Door aan de vraagkant de financiële mogelijkheden te verruimen kan dit de aanbodkant beïnvloeden. De prijs die betaald wordt voor een woning wordt bepaald door marktwerking. Door de vraagzijde te beïnvloeden, beïnvloed je hiermee ook de aanbodzijde. 2.1 De hoogte van iedere afzonderlijke starterslening bepaalt het aantal startersleningen In de schatting van 50 startersleningen is gerekend met het gemiddelde bedrag dat toegewezen wordt. Indien lagere bedragen dan het gemiddelde verstrekt worden, dan kunnen er meer leningen verstrekt worden. Andersom geldt dit uiteraard ook: als er hogere bedragen uitgegeven worden, dan is er ruimte voor minder leningen. Eventuele overgebleven bedragen blijven in het fonds staan. 2.2 De gemeente verzorgt een extra financiering bovenop de eerste hypotheek De hypotheekverstrekker verstrekt een hypotheek en de gemeente financiert daar nog een deel bovenop. Op de vraag waarom wij dit stukje markt overnemen luidt het antwoord dat de starterslening erin bij kan dragen dat de starter net dat stukje extra heeft om dat huis in de Krimpenerwaard te kopen. De gemeente loopt hier geen risico bij, doordat de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wordt verstrekt. Alternatieven Niet van toepassing. Financiën Er wordt door de gemeente geen afzonderlijke lening afgesloten voor de startersleningen. Er wordt geld ter beschikking gesteld aan de SVn voor startersleningen, tot een maximum van De liquiditeitspositie van de gemeente biedt voldoende ruimte om dit uit eigen middelen te financieren. De startersleningen worden gegarandeerd door de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Om die reden loopt de gemeente geen risico van wanbetaling door de debiteur en is het niet nodig om hier in het weerstandsvermogen van de gemeente rekening mee te houden. Het weerstandsvermogen is immers bedoeld om een buffer te vormen voor risico s die niet op andere wijze financieel zijn afgedekt. Juridische zaken Per 1 januari 2017 vervallen volgens de wet Arhi de huidige verordeningen voor de gemeenten Schoonhoven, Bergambacht, Nederlek en Vlist. Artikel 147, eerste lid Gemeentewet geeft de raad de bevoegdheid verordeningen vast te stellen. Artikel 149 Gemeentewet bepaalt, dat de raad verordeningen maakt die hij in het belang van de gemeente nodig beoordeelt. De startersregeling is opgenomen in de startersverordening. Hierin staan alle regels en voorwaarden om voor een starterslening in aanmerking te komen vermeld. Participatie en extern overleg Extern is er geen afstemming met andere partijen dan de SVn benodigd geweest. Intern is dit voorstel afgestemd met Financiën en Juridische Zaken. Vervolgtraject en uitvoering Niet van toepassing. ZK / pag. 3/8

4 Bijlagen 1. Motie M Voorstel voorwaarden starterslening 2017 i.r.t. oude verordeningen 3. Algemene voorwaarden Starterslening 4. Begrotingswijziging Starterslening Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van gemeente Krimpenerwaard, de secretaris, de burgemeester, mw. mr. M. Plantinga mr. R.S. Cazemier ZK / pag. 4/8

5 InhoudsomschrijvingSoort_document RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Krimpenerwaard, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van inzake de startersregeling 2017, gelet op artikel 147 en 149 Gemeentewet, Besluit: 1. de startersregeling 2017 vast te stellen; 2. voor de startersleningen beschikbaar te stellen. Verordening Starterslening Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a) Aanvrager: de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins; b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Krimpenerwaard; c) Gemeenterekening Starterslening: een rekening-courant bij SVn op naam van de gemeente, waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toewijzen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; d) Aanvangsdraagkrachttoets; de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHGregels, waarin ten behoeve van de toewijzing door de gemeente de hoogte van de Starterslening wordt berekend. e) Starterslening: een lening die, na toewijzing door het College, door SVn kan worden verstrekt aan Aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de Starterslening gekoppelde Combinatielening; f) Combinatielening: een extra lening, die naast een hypothecaire lening mag worden afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald. Deze Combinatielening wordt samen met de Starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening. ZK / pag. 5/8

6 g) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te s-gravenhage, verstrekte borgtocht; h) SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM vergunningnummer ; i) Toewijzing: de beschikking van de Gemeente waarin de Gemeente op basis van de door SVn opgemaakte Aanvangsdraagkrachttoets vaststelt dat een Aanvrager in aanmerking komt voor het toekennen van een Starterslening; j) Starter: een persoon die voor het eerst een huis koopt, dus ofwel inwonend is ofwel een woning huurt. In het geval van (gedeeld) woningbezit is de persoon geen starter. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente Krimpenerwaard heeft een gemeenterekening Starterslening ingericht ten laste waarvan aan Aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening wordt verstrekt. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: a. Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn. b. Voor het verwerven van bestaande koopwoningen en nieuwbouwwoningen in de gemeente Krimpenerwaard, waaronder niet begrepen waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. 3. De Aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget 1. Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 2. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegewezen, worden door het College afgewezen. Artikel 4 Bevoegdheid College 1. Het College is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te wijzen. 2. Het College stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20 % bedraagt van de verwervingskosten. 3. Het College wijst een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 4. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moet worden verstrekt met NHG. ZK / pag. 6/8

7 5. Het College kan aan de toewijzing van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 5 Procedure aanvraag en toekenning 1. De afhandeling en besluitvorming vinden plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 2. Het College deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit mee aan de Aanvrager. Artikel 6 Afwijzen aanvraag 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 7 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: Algemene bepalingen voor geldleningen, Productspecificaties Starterslening, Procedures en Uitvoeringsregels Starterslening en Toelichting op een Starterslening, zoals die op het moment van aanvragen zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die door SVn worden uitgereikt aan de aanvrager bij het sluiten van de overeenkomst van geldlening. Artikel 8 Hardheidsclausule Het College kan artikel 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 9 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari Op de dag van inwerkingtreding van deze verordening, worden de volgende verordeningen ingetrokken: - Verordening VROM Starterslening, gemeente Nederlek, 24 november 2009; - Verordening VROM Startersregeling, gemeente Vlist, 2 juli 2013; - Verordening starterslening Bergambacht 2014, gemeente Bergambacht, 27 mei 2014; ZK / pag. 7/8

8 - Verordening Starterslening gemeente Schoonhoven, gemeente Schoonhoven, 28 mei Aanvragen die voor 1 januari 2017 ingediend worden, worden afgehandeld volgens de geldende verordening die op dat moment van toepassing is. Artikel 10 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als Verordening Starterslening gemeente Krimpenerwaard. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 december 2016, de griffier, de voorzitter, drs. K.E. Driehuijs mr. R.S. Cazemier ZK / pag. 8/8