Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart

Transcriptie

1 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart Definitief Opdrachtgever: De heer en mevrouw R. Holterman Heinbaaswijk PA DEDEMSVAART T Opdrachtnemer: Eelerwoude Mossendamsdwarsweg DB GOOR Postbus 54, 7470 AB GOOR T (0547) F (0547) E info@eelerwoude.nl Project nr Eelerwoude, Goor Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur(s). Deze uitgave is met de grootste zorgvuldigheid opgesteld. Noch de makers, noch de uitgever stellen zich echter aansprakelijk voor eventuele schade als gevolg van eventuele onjuistheden en/of onvolkomenheden in deze uitgave. Project nr Opgesteld door Gecontroleerd Datum J.C.M. Paalhaar B. Velthuis Gewijzigd:

2 INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE INLEIDING ROOD VOOR ROOD INRICHTINGSPLAN DE REGELING ROOD VOOR ROOD DE AANLEIDING ROOD VOOR ROOD BELEID EN REGELGEVING BETROKKEN PARTIJEN Provincie Overijssel Gemeente Hardenberg Initiatiefnemer BESTAANDE SITUATIE LIGGING IN DE OMGEVING AANWEZIGE AGRARISCHE BEBOUWING LANDSCHAPPELIJKE SITUATIE INRICHTING LANDSCHAP OVERHEID MEERWAARDE INRICHTING PER ELEMENT BESCHRIJVING ELEMENTEN FINANCIËLE ONDERBOUWING WAARDE BOUWBESTEMMING SLOOPKOSTEN % GECORRIGEERDE VERVANGINGSWAARDE INVESTERING RUIMTELIJKE KWALITEIT...9 BIJLAGEN...11

3 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart 2 1. INLEIDING Op initiatief van de heer en mevrouw Holterman is Eelerwoude medio 2007 gestart met de planvorming van de ontwikkelingen in het kader van de Rood voor Rood-regeling. Het gaat daarbij om de herontwikkeling van de locatie aan de Heinbaaswijk 3 te Dedemsvaart, gemeente Hardenberg. De heer en mevrouw Holterman zijn in het buitengebied van Dedemsvaart in het bezit van een voormalige varkenshouderij op het perceel aan de Heinbaaswijk 3. De familie Holterman is voornemens om, in het kader van de regeling Rood voor Rood, de agrarische bebouwing te slopen en een compensatiekavel te realiseren naast de huidige woning aan de Heinbaaswijk. Op dit voorstel heeft de gemeente Hardenberg instemmend gereageerd. 1.2 Inrichtingsplan Dit inrichtingsplan geeft een uitwerking van het toepassen van de regeling Rood voor Rood en de totale herontwikkeling van het perceel aan de Heinbaaswijk 3 te Dedemsvaart. Daarbij zal de nieuw te realiseren bouwkavel geplaatst worden ten oosten van de te slopen bebouwing aan de Heinbaaswijk. Eelerwoude heeft haar brede kennis en ervaring op het gebied van de regeling Rood voor Rood ingezet voor dit project Rood voor Rood Holterman te Dedemsvaart. Met dit inrichtingsplan is een advies opgesteld betreffende de financiële haalbaarheid, de uitwerking van de Rood voor Rood-regeling en de herinrichting van dit unieke project. Figuur 1: Locatie Heinbaaswijk Rood voor Rood In maart 2005 is door de provincie Overijssel de regeling Rood voor Rood met gesloten beurs vastgesteld. Het doel van deze regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied door de sloop van landschapontsierende bebouwing. Door het toepassen van deze regeling komt de familie Holterman in aanmerking voor het realiseren van een nieuwe woning in het buitengebied als financiële drager van de geplande ontwikkelingen op de betreffende locatie.

4 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart 3 2. DE REGELING ROOD VOOR ROOD In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de regeling Rood voor Rood. De aanleiding voor het bestaan van deze regeling, het doel, beleid en regelgeving, en de verschillende betrokken partijen worden hierbij beschreven. 2.1 De aanleiding Het landelijk gebied in Nederland bevindt zich in een fase van ontwikkelingen. De hoofdgebruiker van het landelijk gebied, de landbouw, verandert. Deze veranderingen in de agrarische sector hebben alles te maken met onzekerheden in de landbouw. Onzekerheden komen voort uit complexe en beperkende regelgeving, schaalvergroting en ruilverkaveling, en/of het uitbreken van epidemieën. Dit onzekere toekomstbeeld, vaak in combinatie met het gebrek aan een bedrijfsopvolger, maakt dat agrarische bedrijven momenteel structureel worden beëindigd. Een gevolg van bedrijfsbeëindiging is vaak overname van landbouwgrond, quota en vergunningen door andere agrariërs, met schaalvergroting als gevolg. Echter, de voormalige agrarische gebouwen worden veelal niet overgenomen en komen daardoor leeg te staan. Leegstand leidt tot verpaupering en verrommeling van het landschap en vraagt dus om een oplossing. Hergebruik van opstallen voor uiteenlopende functies kan voor een passende oplossing zorgen. Indien hergebruik niet van toepassing of niet mogelijk is, moet er naar een andere oplossing gezocht worden om de achteruitgang van de kwaliteit van het buitengebied tegen te gaan. 2.2 Rood voor Rood Om deze problematiek aan te pakken, biedt de regeling Rood voor Rood mogelijkheden. Het doel van deze regeling is de landschappelijke kwaliteiten en de sociale en economische vitaliteit van het landelijk gebied te behouden en waar mogelijk te versterken. De provincie Overijssel heeft een kader opgesteld voor het toepassen van deze regeling. De gemeenten hebben de mogelijkheid de randvoorwaarden verder uit te werken in gemeentelijk beleid. Rood voor Rood met gesloten beurs vormt bij dit plan mede het middel voor het bereiken van het einddoel. Het streekplan van Overijssel biedt de mogelijkheid om overbodige bebouwing in het landelijk gebied te slopen door middel van het Rood voor Rood met gesloten beurs beleid. Het principe van dit beleid is dat de sloopkosten betaald worden uit de inkomsten die gegenereerd worden door de bouw van een woning. Dit houdt tevens in dat de initiatiefnemer alles zelf moet regelen en afhandelen en dat de meeropbrengst geïnvesteerd dient te worden in het landschap en/of de ruimtelijke kwaliteit. 2.3 Beleid en regelgeving De provincie heeft enkele toepassingsregels opgesteld waaraan moet worden voldaan alvorens de plannen mogen worden uitgevoerd. Eén van de regels is dat 850 m² aan landschapontsierende bebouwing moet worden gesloopt voor het bouwen van een woning van 750 m³. In de regeling is opgenomen dat onder andere de sloopkosten verrekend kunnen worden met de opbrengst van een woningbouwkavel. Voor deze sloopkosten wordt een standaardbedrag gehanteerd. Dit bedrag is vastgesteld op 25,- per vierkante meter. Indien de werkelijke sloopkosten hoger zijn kan dit tot een hogere vergoeding leiden. Verder spelen bij het ontwikkelen van dit inrichtingsplan onderzoeken in het kader van bodem, milieu en ecologie een belangrijke rol. In hoofdstuk 6 wordt een nadere uitwerking gegeven van de financiële consequenties van het toepassen van de Rood voor Rood-regeling voor de heer en mevrouw Holterman. 2.4 Betrokken partijen Provincie Overijssel De provincie Overijssel heeft een kader opgesteld voor het toepassen van deze regeling. De regeling Rood voor Rood met gesloten beurs maakt onderdeel uit van het

5 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart 4 streekplan van Overijssel. De provincie heeft enkele toepassingsregels opgesteld waaraan moet worden voldaan alvorens de plannen mogen worden uitgevoerd. De kern van deze regeling is dat minimaal 850 m² aan landschapontsierende bebouwing gesloopt moet worden. Hiervoor in de plaats mag een woning gebouwd worden van maximaal 750 m³ Gemeente Hardenberg De gemeenten in Overijssel hebben van de provincie enige beleidsruimte gekregen om hun eigen invulling te geven aan het Rood voor Rood-beleid. Het gemeentelijk beleid van de gemeente Hardenberg met betrekking tot Rood voor Rood is beschreven in de beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs. In deze notitie staat beschreven wat de uitgangspunten zijn en aan welke voorwaarden dient te worden voldaan om in aanmerking te komen voor de Rood voor Rood-regeling. Bij het opstellen van dit inrichtingsplan is met dit gemeentelijk beleid rekening gehouden Initiatiefnemer Bij het uitvoeren van het Rood voor Roodbeleid ligt het initiatief bij de eigenaar van de voormalige bedrijfsgebouwen. Dit houdt in dat het organiseren van het slopen en het investeren in de ruimtelijke kwaliteit op initiatief van de familie Holterman plaatsvindt. De kosten die daarbij worden gemaakt, worden door de initiatiefnemer gefinancierd. Deze kosten worden uiteindelijk gecompenseerd door de waarde van een woningbouwkavel.

6 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart 5 3. BESTAANDE SITUATIE In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie beschreven van het perceel dat bij de ontwikkeling betrokken is. Daarbij wordt onder andere ingegaan op de locatie en de te slopen landschapontsierende bebouwing. De oppervlakte aan landschapontsierende bebouwing dat wordt gesloopt op het perceel bedraagt in totaal 999 m². Op het perceel bevinden zich de volgende agrarische bedrijfsgebouwen. 3.1 Ligging in de omgeving De locatie aan de Heinbaaswijk 3 ligt ten oosten van de kern Dedemsvaart, gemeente Hardenberg. Het perceel ligt in het Bestemmingsplan Buitengebied. Figuur 3: aanwezige bebouwing Aan de Heinbaaswijk 3 wordt een deel van de aanwezige agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt. Het gaat hierbij om de volgende bebouwing: Te slopen 1. Vleesvarkensschuur 999 m² Te herbouwen 2. Berging/garage 100 m² Figuur 2: luchtfoto Heinbaaswijk Aanwezige agrarische bebouwing Op de locatie aan de Heinbaaswijk 3 bevindt zich een woning met agrarische bedrijfsgebouwen. De voormalige varkenshouderij is niet meer functioneel en de varkensstallen verkeren in een redelijke staat. De bedrijfsgebouwen hebben geen vervolgfunctie en daarom zal niet langer geïnvesteerd worden in het onderhoud van de gebouwen. De heer en mevrouw Holterman zijn voornemens een deel van de landschapontsierende bebouwing te slopen en ter compensatie een woning terug te bouwen. Te behouden 3. Woning 4. Blokhut De familie Holterman is voornemens de vleesvarkenschuur met een oppervlak van 999 m² te slopen. De berging/garage wordt versterkt of vernieuwd en zal worden gebruikt voor het stallen van auto s en fietsen en het houden van kleine hobbydieren. De woning met blokhut blijft behouden. Ter compensatie van de te slopen bebouwing wil de familie Holterman graag naast het huidige erf een nieuwe woningbouwkavel realiseren. De woning zal een inhoud hebben van maximaal 750 m³. Bij deze nieuwe woning

7 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart 6 zal een bijgebouw met een oppervlak van maximaal 75 m² worden gebouwd. In bijlage 1 is een gedetailleerd overzicht van de aanwezige bebouwing op het perceel aan de Heinbaaswijk 3 te Dedemsvaart opgenomen. In bijlage 2 is een foto-overzicht van de bebouwing op deze locatie opgenomen. 3.3 Landschappelijke situatie Het perceel aan de Heinbaaswijk te Dedemsvaart bevindt zich in een veenontginningslandschap. Kenmerken van het veenontginningslandschap zijn rechtlijnige wegen waarlangs plaatselijk bebouwing voorkomt. De wegen met zware boombeplanting geven maat aan de open polders. De kavels zijn langgerekt en rechtlijnig van vorm. De twee erven aan de Heinbaaswijk vormen een onderdeel van een half-transparant lint van bebouwing. Zoals kenmerkend in de omgeving zullen de voorkanten van de erven beplant worden, terwijl de achterzijdes van de erven open blijven. De weiden zullen voornamelijk zorgen voor een goede overgang naar het grootschalige landschap. Singels en zichtlijnen op de erven versterken de lengterichting van de erven. Figuur 4: historische kaart +/- 1910

8 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart 7 4. INRICHTING In de inrichtingsschets van de Heinbaaswijk (zie bijlage 3) is weergegeven hoe de ruimtelijke inrichting zal plaatsvinden. Daarbij staat het situeren van de nieuwe woningbouwkavel centraal. Verder wordt in deze schets aangegeven welke landschappelijke verbeteringen zullen plaatsvinden. Een groot deel van de schuren verdwijnt en het vrijkomende perceel zal landschappelijk worden aangesloten bij de omgeving. De inrichtingsschets is onder andere op basis van de gegevens uit het vorige hoofdstuk en de wensen van de initiatiefnemer tot stand gekomen. 4.1 Landschap In de ruimtelijke basis voor het ontwerp, het omliggende landschap, staan de relaties tussen het bestaande erf, het nieuwe erf en het landschap centraal. Dit houdt onder meer in dat het rechtlijnige karakter van het landschap terug is te vinden in het ontwerp. Daarnaast wordt het feit dat de voorzijden van de erven en stroken in het landschap dicht zijn beplant, gerespecteerd. Een ander landschappelijk uitgangspunt is dat de nieuwe woning een onderdeel van een bebouwingscluster moet gaan vormen in de nabije omgeving. Gezien de woningbouwkavel tussen twee bestaande erven komt te liggen, wordt aan dit uitgangspunt voldaan. Het ontwerp van de nieuwe woning zal zoveel mogelijk worden afgestemd op de bestaande bebouwing in de omgeving. 4.2 Overheid De overheid geeft aan waarde te hechten aan de volgende aspecten: - architectonische kwaliteit van de bijgebouwen moet gewaarborgd zijn, - investeringen moeten voldoende landschappelijke of karakteristieke waarde toevoegen aan het geheel. 4.3 Meerwaarde De voorgestelde ontwikkelingen leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van de gemeente Hardenberg. Deze meerwaarde vertaalt zich in het volgende: 1. Verdwijnen landschapontsierende bebouwing; door het toepassen van de Rood voor Rood-regeling voor het slopen van de schuren neemt de hoeveelheid landschapontsierende bebouwing in het buitengebied af. 2. Versterken landschappelijke kwaliteit; door het slopen van de landschapontsierende bebouwing, het aanplanten van erfbeplanting en fruitgaarden, en het creëren van een karakteristiek erf, wordt de landschappelijke kwaliteit van het buitengebied van Hardenberg versterkt.

9 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart 8 5. INRICHTING PER ELEMENT Na het ontwerpen van de inrichtingsschets wordt deze schets vastgelegd in het beplantingsplan. Het beplantingsplan is een uitwerking waarbij de maatvoering, het sortiment en de beplantingsaantallen zijn opgenomen. Het beplantingsplan is opgenomen in bijlage Beschrijving elementen In het inrichtingsplan van de Heinbaaswijk 3 zijn een aantal elementen genummerd. Deze genummerde onderdelen worden hieronder toegelicht. De elementen zullen kort worden beschreven en verduidelijkt door impressies en/of foto s. aan bij de stroken beplanting in de omgeving. Voor de singels worden gebiedseigen soorten gekozen, zoals eik, berk en lijsterbes. (3) Solitaire bomen De hoekpunten van de erven worden gemarkeerd door solitaire bomen. Bestaande solitairen blijven behouden en enkele bomen worden toegevoegd. Ze geven het erf extra karakter en doorbreken de ruimte. (A) locatie nieuwe woning De nieuwe woning en het bijgebouw staan haaks op de weg en volgen de lengterichting van het landschap. De nieuwe woning zal een inhoud hebben van maximaal 750 m³ en het bijgebouw een oppervlak van maximaal 75 m². (B) Bestaande woning De bestaande woning blijft behouden en het asbest op deze woning zal worden gesaneerd. De kleine, bestaande blokhut blijft ook behouden. Daarnaast zal een nieuwe schuur gebouwd worden van ca 100 m 2. De schuur zal functioneren als berging/garage en onderdak voor hobbydieren. Omdat ook het terrein onderhouden moet worden wordt ook ruimte voor de stalling van onderhoudsmaterieel gerealiseerd in deze schuur. (1+8) Boomgaarden Op beide erven wordt een boomgaard geplant van hoogstamfruitbomen. De boomgaarden worden omringd door hagen van gebiedseigen soorten, zoals meidoorn en beukenhaag. De boomgaarden zijn half-transparant, waardoor doorzichten naar het landschap mogelijk blijven. (2+7) Singels Verschillende singels versterken het rechtlijnige karakter van de erven en zorgen voor privacy tussen de erven. Ook sluit de dichte beplanting Sfeerbeeld solitaire boom (4) Siertuinen De siertuinen liggen aan de voorzijden van de erven, zoals als dat ook op een traditioneel erf zichtbaar is. De siertuinen zijn naar wens van de bewoners in te richten. (5) Haag De bestaande coniferenhaag aan de oostzijde van het perceel is niet gebiedseigen en wordt daarom vervangen. Om de oostelijke grens te markeren wordt een beukenhaag terug geplant. (6) Weiden Om de overgang van het erf naar het grootschalige landschap aan de achterzijde geleidelijk te laten verlopen, worden weiden aangelegd. Hierin kunnen hobbydieren worden gehouden.

10 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart 9 6. FINANCIËLE ONDERBOUWING In dit hoofdstuk staat de financiële onderbouwing van de voorgenomen ontwikkelingen centraal. Het uitgangspunt daarbij is dat de kosten worden gecompenseerd door de waarde van de nieuw te realiseren bouwkavel. De waarde van de te realiseren bouwkavel wordt ingezet voor een vergoeding van een deel van de waarde van de te slopen bebouwing, de sloopkosten, en voor de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. 6.1 Waarde bouwbestemming De financiële drager van de Rood voor Roodregeling is de nieuw te realiseren woningbouwkavel. Voor het bepalen van de waarde van de woningbouwkavel heeft de gemeente gekeken naar de verkoopprijzen in dit gebied in samenhang met de grondprijsbrief. De kavelprijs voor een kavel van m² komt daarmee op 160,-/m². De waarde van een bouwrijpe woningbouwkavel op deze locatie komt daarmee op ,-. De kosten voor het bouwrijp maken van de bouwkavel zijn ,- en de waarde van de ondergrond is getaxeerd op ,-. Getaxeerde waarde bouwkavel ,- Bouwrijp maken bouwkavel ,- Waarde ondergrond bouwkavel ,- - Waarde bouwbest. bouwkavel ,- De waardestijging van de locatie van de woningbouwkavel bedraagt daarmee ,-. Deze waardestijging is de waarde van de bouwbestemming en wordt gebruikt om de investeringen te kunnen bekostigen. 6.2 Sloopkosten In de provinciale Rood voor Rood-regeling werd een standaardwaarde voor de sloopkosten van 25,- per vierkante meter bebouwing gehanteerd. Dit bedrag mocht de initiatiefnemer gebruiken om de sloopkosten te dekken en alle verhardingen te verwijderen. In werkelijkheid blijkt dat de sloopkosten en asbestsaneringskosten hoger zijn dan deze standaardwaarde. Daarom heeft de provincie in december 2008 besloten dat op basis van een onafhankelijke taxatie van de sloopkosten uit kan worden gegaan van de werkelijke sloopkosten. Voor de sloop van de opstallen aan de Heinbaaswijk is een aantal sloopoffertes opgevraagd, zie bijlage 6. De totaalprijs in de offerte van Ardesch is het laagst en bedraagt ,- (inclusief BTW). Op de locatie aan de Heinbaaswijk wordt 999 m² gesloopt en 100 m2 herbouwd. Voor 25 m 2 kan geen sloopvergoeding berekend worden (100 m 2 75 m 2 ). Hierdoor wordt 615,- in mindering gebracht op de sloopkosten (25 m 2 / 999 m 2 x ,- x 19% BTW) % gecorrigeerde vervangingswaarde De regeling Rood voor Rood biedt de initiatiefnemer een vrij te besteden deel van de opbrengsten van de woningbouwkavel. Daarbij wordt uitgegaan van een vergoeding van een deel van de waarde van de te slopen bebouwing. Deze vergoeding bedraagt 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bebouwing. De taxatie van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient uitgevoerd te worden conform de berekeningswijze die door de DLG is beschreven in Informatie gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Rood voor Rood regeling provincie Overijssel. In bijlage 7 is een overzicht weergegeven van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen gebouwen aan de Heinbaaswijk bedraagt: ,- dertig procent hiervan is ,-. Hierop wordt 25/999 deel afgetrokken omdat 25 m2 extra wordt teruggebouwd. Het bedrag komt op ,- en hoeft de familie Holterman niet te investeren. 6.4 Investering ruimtelijke kwaliteit Het bedrag dat geïnvesteerd moet worden in de ruimtelijke kwaliteit, wordt berekend door het bedrag van de waarde van de bouwbestemming te verminderen met de sloopkosten en de vergoeding van dertig

11 Rood voor Rood Inrichtingsplan Holterman te Dedemsvaart 10 procent van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Waarde bouwbestemming ,- bouwkavel Sloopkosten (Ardesch) ,- 30% gecorrigeerde ,- - vervangingswaarde Investering in ruimtelijke ,- kwaliteit Het bedrag voor de investering in de ruimtelijke kwaliteit mag aan verschillende onderdelen worden besteed (zie voor een specificatie bijlagen 5). Allereerst betreft het de inrichting van het perceel met de nieuwe bouwkavel aan de Heinbaasweg. De kosten voor de landschappelijke inrichting bedragen hier ,-. Daarnaast moeten er advieskosten ,- (incl. BTW) en kosten voor de bestemmingsplanherziening betaald worden ( 9.000,-) evenals de kosten voor de technische onderzoeken wat betreft het bestemmingsplan 8.330,-. Inrichtingskosten ,- Advieskosten ,- Bestemmingsplanherziening 9.000,- Onderzoekskosten 8.330,- + Totaal ,- Hieruit blijkt dat de familie Holterman meer in het landschap investeert dan vanuit de regeling noodzakelijk is.

12 BIJLAGEN Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Overzichtskaart huidige bebouwing Foto-overzicht bebouwing Inrichtingsschets Beplantingsplan Inrichtingskosten Sloopoffertes Taxatierapporten

13 Bijlage 1: Overzichtskaart huidige bebouwing

14 Bijlage 2: Foto-overzicht bebouwing

15 Bijlage 3: Inrichtingsschets

16 Bijlage 4: Beplantingsplan

17 Bijlage 5: Inrichtingskosten

18 Bijlage 6: Sloopoffertes

19 Bijlage 7: Taxatierapporten

20 Bijlage 8: Offerte restaureren schuur