PE+ Actualiteiten 2015 Wft Hypothecair krediet

Transcriptie

1 PE+ Actualiteiten 2015 Wft Hypothecair krediet Onderdeel van Wft PE+ modules zijn actualiteiten. Dat zijn de meest recente ontwikkelingen in het betreffende vakgebied. De minister heeft deze actualiteiten op 6 oktober 2014 vastgesteld. Dit op basis van een advies van het CDFD van 24 september Deze actualiteiten bevatten dus relevante veranderingen in de markt tot 24 september 2014! Vragen over deze actualiteiten en het verdwijnen van vragen over de vorige actualiteiten 2014 zijn per 1 maart 2015 in de vragenbank van CDFD geïmplementeerd.

2 De Actualiteiten 2015 Bevordering doorstroming huizenmarkt Vruchtgebruik en renteaftrek NHG Meest recente Voorwaarden en Normen NHG 2015 Uitzondering provisieverbod Wijziging Starterslening

3 De Actualiteiten 2015 Bevordering doorstroming huizenmarkt Vruchtgebruik en renteaftrek Voorwaarden en Normen NHG 2014 en 2015 Uitzondering provisieverbod Wijziging starterslening

4 Bevordering doorstroming huizenmarkt Verlenging periode dubbele renteaftrek bij verhuizing permanent Men kan geen twee huizen als hoofdverblijf hebben. Toch kan iemand tijdelijk twee woningen hebben die in box 1 vallen. Het gaat hier om situaties waarbij men verhuist naar een andere woning, terwijl de oude woning nog niet verkocht is. Deze staat dan tijdelijk leeg, maar mag nog wel een periode als eigen woning blijven gelden. Dit gold voor het lopende kalenderjaar plus nog maximaal twee jaar. In verband met de lastige woningmarkt is dit gedurende enkele jaren tijdelijk verlengd naar drie jaar. Deze tijdelijke regeling is per 1 januari 2015 permanent. Dat wil zeggen: voor een woning die in 2015 te koop is gezet, kan nog hypotheekrente worden afgetrokken tot en met 2018 (lopende jaar plus drie jaar). Hetzelfde geldt voor een woning in aanbouw of een nog niet betrokken woning. De rente en kosten zijn fiscaal aftrekbaar en er vindt geen bijtelling plaats (het eigenwoningforfait wordt op 0 gesteld). We noemen dit de verhuisregeling. De tijdelijke verlenging van de standaard termijn van twee jaar is in het kader van de stimulering van de woningmarkt ook permanent geworden met ingang van 1 januari Sinds 1 januari 2010 kan de hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning herleven na een periode van tijdelijke verhuur gebaseerd op de Leegstandwet. Deze regeling is per 1 januari 2015 ook permanent geworden. Eigenlijk zou de regeling per 1 januari 2015 eveneens komen te vervallen. De regeling is echter blijven bestaan nu is gebleken dat er regionaal grote verschillen zijn op de woningmarkt.

5 Vruchtgebruik en renteaftrek Een woning die wordt bewoond op grond van een recht van vruchtgebruik kan in beginsel niet kwalificeren als eigen woning. Dat is alleen anders als het vruchtgebruik krachtens erfrecht is verkregen, de voordelen van de woning door de vruchtgebruiker worden genoten en de kosten en lasten van de woning op de vruchtgebruiker drukken. Daarnaast moet uiteraard aan de overige voorwaarden voor toepassing van de eigenwoningregeling worden voldaan. Als tegelijkertijd sprake is van een eigenwoningschuld behoort deze schuld in de regel tot het vermogen van de bloot eigenaar van de woning, en komen de rente en kosten van de schuld voor rekening van de vruchtgebruiker. In een recent beleidsbesluit is ingegaan op de mogelijkheid voor de vruchtgebruiker om in dat geval de rente en kosten te kunnen aftrekken. In het besluit wordt uiteengezet dat op grond van de hoofdregel de door de vruchtgebruiker betaalde rente en kosten niet aftrekbaar zijn, omdat de schuld niet tot zijn vermogen behoort. Er is dan niet voldaan aan de wettelijke voorwaarden. Dit is een onbedoeld gevolg van de per 1 januari 2013 ingevoerde nieuwe eigenwoningregeling. Daarom keurt de staatssecretaris goed dat de rente en kosten die de vruchtgebruiker betaalt voor de schuld van de bloot eigenaar toch als aftrekbare kosten kunnen worden aangemerkt. De goedkeuring geldt echter alleen voor situaties waarin de eigenwoningregeling op de vruchtgebruiker van toepassing is en de schuld aan de overige wettelijke voorwaarden voldoet, waaronder de aflossingseis. Het voorgaande geldt niet alleen voor een recht van vruchtgebruik, maar ook voor een krachtens erfrecht verkregen recht van bewoning of recht van gebruik ter zake van een eigen woning. Het besluit werkt terug tot en met 1 januari 2013, de ingangsdatum van de nieuwe eigenwoningregeling. Het besluit heeft overigens een voorlopig karakter. De staatssecretaris gaat nog bekijken hoe vruchtgebruiksituaties in de nieuwe veiligheidsregelingen kunnen worden ingepast. Bron: Besluit van 21 februari 2014, nr. BLKB2014/342M, Staatscourant 2014, 6641

6 NHG Op 1 mei 2013 zijn de gewijzigde Voorwaarden en Normen van de NHG bekendgemaakt. Deze wijzigingen zijn ingegaan op 1 juli 2013, waarbij de datum van de hypotheekofferte leidend is. De wijzigingen betreffen: De kostengrens voor woningen is verlaagd van naar De overige kostengrenzen blijven ongewijzigd. Conform het kabinetsbesluit worden bestaande eigenwoningschulden gerespecteerd. In dit kader is besloten dat het opnieuw mogelijk is om bij een bestaande eigenwoningschuld de lening tussentijds aflossingsvrij te maken. Hierbij geldt dat het aflossingsvrije gedeelte maximaal 50% van de oorspronkelijke marktwaarde van de woning mag zijn, voor zover dit leningdeel betrekking heeft op de bestaande eigenwoningschuld. De toevoeging dat een opschortende voorwaarde niet van toepassing is bij nieuwbouwwoningen indien er sprake is van een keurmerk, insolventieverzekering of afbouwgarantie van een woningcorporatie is komen te vervallen. De opschortende voorwaarde is van toepassing zolang de woning feitelijk onbewoonbaar is. De Minister van Financiën heeft besloten dat meer voorzieningen worden aangemerkt als energiebesparend. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft haar regelgeving hierop aangepast. Dit betekent dat leidingisolatie, energiezuinige kozijnen, deuren en tevens te stellen constructieonderdelen, warmteterugwinning, energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren kunnen worden meegefinancierd in de lening met NHG. Validatie-instituten dienen naast een certificering tevens een aangeslotenen overeenkomst te hebben met de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Taxatierapporten mogen daarom uitsluitend worden geaccepteerd indien het taxatierapport is uitgebracht door een validatie-instituut dat als zodanig is geregistreerd op de website van STenV. Restschulden onder NHG Sinds 1 januari 2014 is het onder voorwaarden mogelijk om de restschuld mee te financieren in een nieuwe hypothecaire geldlening. Let op, het gaat hierbij NIET om restschulden die zijn ontstaan door verbreken van de relatie, overlijden partner, arbeidsongeschikt of niet-verwijtbaar werkloos worden. De belangrijkste voorwaarden hiervoor zijn: 1. De hypotheek was verstrekt onder NHG en ook de nieuw aan te kopen woning wordt gefinancierd onder NHG. 2. De restschuld is ontstaan na 1 januari 2014.

7 3. De kosten voor de nieuwe woning inclusief de restschuld zijn lager dan de NHG-kostengrens van Als een deel van de nieuwe hypotheek (inclusief restschuld) eventueel boven deze kostengrens uitkomt, kan dit deel zonder NHG worden meegefinancierd. 4. De nieuwe lening is maximaal 100% Loan to Income (LTI). 5. De restschuld moet volledig annuïtair worden afgelost. Aandachtspunt hierbij is het vervallen van de renteaftrek over de restschuld na 15 jaar (2015). 6. De hypotheek voor de nieuwe woning kan pas worden afgesloten als de huidige woning is verkocht. Nadat de woning is verkocht, heeft de klant één jaar de tijd om de restschuld in een lening voor de opvolgende woning mee te financieren. Gefaseerde verlaging NHG-grens Per 1 juli 2014 is de kostengrens voor NHG verlaagd van naar De volgende verlagingen staan de komende jaren in de planning: Per 1 juli 2015 naar ; Per 1 juli 2016 naar Verhoging NHG-borgtochtprovisie Per 1 januari 2014 is de borgtochtprovisie van NHG verhoogd van 0,85% naar 1% van het geleende bedrag. Aanscherping NHG-regels kwijtschelden bij restschuld Sinds 2013 maakt NHG gebruik van de door haar opgestelde beheercriteria bij het bepalen of een restschuld als gevolg van gedwongen verkoop bij relatiebreuk, niet-verwijtbaar werkloos of arbeidsongeschiktheid kwijtgescholden wordt. Aan de hand van een inkomens- en vermogenstoets (IV-toets) bepalen de adviseur hypothecair krediet en de geldverstrekker of de huidige hypotheek aan de hand van de beheercriteria betaalbaar zijn. Beheercriteria geven doorgaans meer ruimte voor woningbehoud dan acceptatiecriteria. Voorwaarde blijft daarbij altijd dat de lening verantwoord en duurzaam kan worden voortgezet. De verschillen tussen acceptatie- en beheercriteria: 1. Maandlast in plaats van maximale lening De acceptatienormen bepalen hoe hoog de lening maximaal mag zijn ten opzichte van het inkomen en de waarde van de woning. Afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden vloeien daar maandlasten uit voort. De beheercriteria bepalen welke maximale maandlast duurzaam en verantwoord is in verhouding tot het inkomen.

8 2. Werkelijke situatie in plaats van fictieve uitgangspunten Bij volledig nieuwe leningen moet bij acceptatie altijd rekening worden gehouden met gehele annuïtaire aflossing. Terwijl in veel gevallen mensen nog een gedeeltelijk aflossingsvrije lening hebben. De beheercriteria houden rekening met de werkelijke aflossingsverplichting. Ook wordt bij acceptatie rekening gehouden met een rekenrente die gebaseerd is op een actueel gemiddelde van een tien jaar rentevastperiode, bijvoorbeeld van 5,5%. Maar als de eigenaren-bewoners de komende jaren in werkelijkheid een lagere rente betalen, bijvoorbeeld 4,5%, dan wordt met de beheercriteria rekening gehouden met deze huidige rente. Hiervoor moet de resterende rentevastperiode wel minimaal 3 jaar bedragen. Indien deze periode korter is, wordt gekeken naar de huidige rente voor een rentevastperiode van 3 jaar in vergelijking tot de werkelijk te betalen rente. De hoogste rente van de twee wordt in dat geval genomen voor de toetsing. 3. Alle inkomenssituaties in plaats van uitsluitingen De beheercriteria geven de mogelijkheid om in alle inkomenssituaties de lening voort te zetten als dat verantwoord is. Bij acceptatie wordt bijvoorbeeld het inkomen uit een tijdelijk arbeidscontract of het inkomen van een ZZP er die net gestart is, niet meegenomen in de berekeningen. Als iemand met een bestaande hypotheek echter inmiddels een andere arbeidsverhouding heeft en redelijkerwijs kan worden aangenomen dat hieruit voldoende inkomen gegenereerd wordt, geven de beheercriteria de mogelijkheid bij de berekening van de maximale maandlast rekening te houden met dit inkomen. 4. Uitgavenpatroon op basis van werkelijke gezinssamenstelling in plaats van fictieve samenstelling De acceptatiecriteria gaan standaard uit van een uitgavenpatroon dat past bij een echtpaar zonder kinderen. De beheercriteria maken meer differentiatie mogelijk. Een alleenstaande heeft bijvoorbeeld een ander uitgavenpatroon dan samenwonenden en niet-werkenden worden fiscaal anders behandeld dan werkenden. De beheercriteria houden hier rekening mee. Bovendien vindt het Nibud het verantwoord in een beheersituatie bij tweeverdieners rekening te houden met het gezamenlijke inkomen. Terwijl bij acceptatie slechts 1/3 deel van het tweede inkomen wordt meegerekend. De ruimere beheercriteria zorgen er op deze manier voor dat er minder restschulden als gevolg van gedwongen verkoop in de genoemde situaties kwijtgescholden worden. Daarnaast is er vaker sprake van woningbehoud. Overigens kan een geldnemer bezwaar maken op het moment dat hij kan aantonen dat de door NHG berekende maandlast niet haalbaar is voor hem. Hiervoor heeft NHG het formulier uitzonderingsverzoek beheersituaties ontwikkeld.

9 Rekenvoorbeeld IV-toets Op 1 december 2010 hebben Thea en Frits een hypotheek onder NHG gesloten van ( spaarhypotheek en aflossingsvrij). Op dat moment was de waarde van de woning Zij betalen 4,85% rente en hebben de rente 10 jaar vastgezet. In 2014 gaan Thea en Frits helaas uit elkaar. De woning is op dat moment minder waard. Thea verdient bruto per jaar en Frits De waarde van de spaarverzekering is Thea en Frits hebben verder geen vermogen. We pakken de beheercriteria van NHG erbij en vinden in de financieringslasttabel voor (Echt)paar met werk) een financieringslastpercentage van 34% bij een toetsrente van 4,85%. De rente staat immers nog langer dan 3 jaar vast. Thea en Frits lossen af op de schuld, waardoor er een schuld overblijft van in totaal , die verdeeld wordt over de volgende leningdelen: Annuïtair tegen 4,85% tot 1 december 2044; Aflossingsvrij tegen 4,85% tot 1 december 2040; Annuïtair tegen 4,85% tot 1 december Met deze verdeling worden de laagst haalbare maandlasten bereikt. Deze verdeling is GEEN advies! De maandlast van bovenstaande toets ad is lager dan de maandlast die Thea kan dragen van Thea kan dus in de woning blijven wonen volgens NHG en de restschuld zal bij verkoop NIET worden vrijgescholden! Stappen IV-toets voor adviseur hypothecair krediet 1. De adviseur logt in de tool in via gebruikersnaam en wachtwoord, aan te vragen via 2. Voor de adviseur is een handleiding beschikbaar die de meeste vragen beantwoordt. 3. De adviseur volgt de schermen en vult de gegevens in; 4. Onder vermogen wordt verstaan: het gezamenlijke vermogen (spaargelden +/+ beleggingen +/+ onroerende goederen (niet de eigen woning). Van het vermogen is vrijgesteld 1,7% van de laatst bekende WOZ-waarde vermeerderd met per geldnemer. 5. Bij het bepalen van de leningdelen in de toets is het de bedoeling om de toetslasten zo laag mogelijk te maken door bijvoorbeeld: de lening te verlagen met de opgebouwde poliswaarde(n) en het opgebouwde vermogen; de lening voor zover toegestaan aflossingsvrij te maken; de leningdelen die niet in aanmerking komen voor renteaftrek zoveel mogelijk te beperken.

10 Deze richtlijnen zijn GEEN advies voor de nieuw te vormen lening, maar noodzakelijk voor de toetsing van de laagst mogelijke toetslasten. 6. Als toetsrente gebruikt de adviseur de werkelijke rente als de rentevastperiode hiervan nog minstens 3 jaar loopt. Indien de resterende rentevastperiode korter is dan 3 jaar, is de toetsrente de hoogste van de werkelijke rente en de rente voor een lening met looptijd van 3 jaar bij de geldverstrekker. 7. Uiteindelijk is het toetsresultaat bekend. Wanneer het positief is, betekent dit dat één van de geldnemers op basis van de beheercriteria de hypotheek kan voortzetten en dat er geen kwijtschelding door NHG zal plaatsvinden op het moment dat toch wordt verkocht met een restschuld. Wanneer het resultaat van de IV-toets negatief is, is er nog de mogelijkheid van de zogenoemde haircut-regeling. Op het moment dat de IV-toets negatief is, is er nog de mogelijkheid van de zogenoemde haircut-regeling. Deze regeling komt neer op een deelaflossing door NHG op de hypotheek. Hiermee worden de hypotheek- en maandlasten lager, waardoor de hypotheek weer betaalbaar wordt gemaakt. Relatiebreuk en kwijtschelden Voor de meest voorkomende oorzaak, relatiebreuk, heeft NHG een standaardproces ingericht. Voor alle andere oorzaken, zoals arbeidsongeschiktheid en overlijden partner zijn de mogelijkheden voor toepassen van de haircut-regeling ook aanwezig en worden dezelfde stappen gevolgd, in dat geval is meer maatwerk vereist. De haircut-regeling uitgewerkt Stel, de uitkomst van de IV-toets is: voor de heer De Blijk is de maximale maandlast 600 per maand en voor mevrouw Struijk 700 per maand. Huidige lasten: 835 ( 700 rente en 135 premie voor opbouw aflossen hypothecaire geldlening). Nieuwe lasten: 800 (rente en aflossing op de aflossingsvrije/annuïtaire hypothecaire lening). Een verschil van 100 met de maximale maandlast voor mevrouw Struijk. Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid kan niet worden toegepast door de geldverstrekker. De haircut Eenmalige deelaflossing door NHG, waardoor maandlasten lager worden. Bruto maandlasten haalbaar van 700 (IV-toets) in plaats van 800.

11 Bij het toepassen van de haircut-regeling door NHG krijgt de geldnemer GEEN BKRmelding. Bij verkoop van de woning en kwijtschelding van de restschuld door NHG WEL. NHG NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE 1 2 Relatiebeëindiging 3 Onderzoek woningbehoud door geldverstrekker 3a Woningbehoud niet mogelijk Haircutregeling niet mogelijk Nader onderzoek nodig IV-toets Toetsuitslag negatief: lening niet betaalbaar Onderzoek en beoordeling Haircut-regeling Haircutregeling niet mogelijk Woningbehoud mogelijk 4 5 5a 4b Voorselectie toets 4a 2b 5b 3b Haircutregeling mogelijk PROCES RELATIEBEËINDIGING GMET NH Dit proces is van toepassing op leningen met een NHG-borgstelling wanneer twee geldnemers (in akte) hun relatie en samenwonen beëindigen 2a Toetsuitslag positief: lening betaalbaar Aanbod Haircut-regeling Aanbod niet geaccepteerd Aanbod geaccepteerd Cliënt 1 kan lening blijven betalen met behoud van NHG Cliënten verkopen toch de woning Cliënt 1 kan lening blijven betalen met behoud van NHG Cliënten verkopen de woning OHA Aan cliënt 2 kan ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid worden verleend Geen financiële noodzaak, dus geen kwijtschelding OHA Aan cliënt 2 wordt ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid verleend Kwijtschelding mogelijk indien voldaan aan alle criteria NHG melding OHA via mutatieformulier NHG melding OHA via mutatieformulier Dit document is met de grootst mogelijke zorg samengesteld door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. De stichting sluit iedere aansprakelijkheid uit van de gevolgen van het gebruik van deze informatie. JUNI 2014

12 Meest recente Voorwaarden en Normen NHG 2015 Vanaf 1 januari 2015 zijn de Voorwaarden en Normen (V&N ) van kracht. Deze zijn van toepassing op offertes die zijn afgegeven vanaf 1 januari 2015 en gelden tevens voor (bijzonder) beheersituaties van lopende hypothecaire geldleningen met een NHG-borgstelling. Voor vanaf 1 juli 2015 afgegeven offertes onder NHG gelden de V&N Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet Met ingang van 1 januari 2015 wordt de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet aangepast. Dit heeft gevolgen voor de regelgeving van NHG. Het betreft de volgende aanpassingen: 1. De Loan to Value (LTV) wordt verlaagd van 104% naar 103%. 2. In de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet is sprake van keuzemogelijkheid voor het hanteren van verschillende soorten financieringslasttabellen, namelijk: - een uitgebreide tabel (12 kolommen) versus een eenvoudige tabel (5 kolommen); en - tabellen voor fiscaal aftrekbare rente versus formules voor niet fiscaal aftrekbare rente. Hierbij is aangegeven dat voor de periode van 1 januari tot 1 juli 2015 de eenvoudige tabel en de formules (zie Norm 7.7) voor niet fiscaal aftrekbare rente 2015 gehanteerd mogen worden. Het WEW heeft in afstemming met de markt besloten de eenvoudige tabel en de formule voor niet AOW tot 1 juli 2015 in de toetsingsprogrammatuur op te nemen. 3. Uit de Tijdelijke Regeling blijkt verder dat de financieringslasttabellen sterk verlaagd zijn ten opzichte van vorig jaar. Het grootste effect doet zich voor bij de lagere inkomens. Om het effect voor de lagere inkomens wat te dempen, heeft de Minister het volgende aangegeven: Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd indien sprake is van: - meerdere aanvragers met inkomen en het hoogste toetsinkomen 1. vermeerderd met een derde van het lagere toetsinkomen ligt tussen en , of 2. een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen ligt tussen en Hierbij geldt wel dat het verhoogde financieringslastpercentage niet hoger mag zijn dan het financieringslastpercentage dat hoort bij een toetsinkomen van In plaats van uit te gaan van een maximaal toegestane lening wordt in het vervolg uitgegaan van een maximaal toegestane financieringslast.

13 5. De financieringslast dient in het vervolg berekend te worden per leningdeel. De financieringslast van het totaal van de leningdelen mag niet hoger zijn dan de maximaal toegestane financieringslast. 6. De maximaal toegestane financieringslast wordt berekend, als sprake is van verschillende leningdelen met verschillende rentepercentages en verschillende looptijden, aan de hand van het gewogen gemiddelde van deze leningdelen. In deze weging dient tevens de restschuldfinanciering te worden meegenomen. 7. De hoogte van het bedrag dat buiten beschouwing mag worden gelaten bij de berekening van de financieringslast, als sprake is van het treffen van energiebesparende voorzieningen of de aankoop van een nieuwbouwwoning met een energielabel A++, wordt verhoogd van naar Hierbij geldt voor de A++ woning dat het energielabel voor 1 januari 2015 dient te zijn afgegeven. Daarnaast geldt voor het toepassen van deze norm dat het gezamenlijke toetsinkomen minimaal is. Deze wijziging is ook van toepassing voor nieuwbouwwoningen waarvoor een energielabel van A+++ en hoger is afgegeven. 8. De hoogte van het bedrag dat buiten beschouwing mag worden gelaten bij de aankoop van een Nulopdemeter-woning wordt verhoogd van naar mits de geldnemer ten aanzien van de energieprestatie een garantie van minimaal 10 jaar kan overleggen en het (gezamenlijke) toetsinkomen minimaal is. Financieringslasttabellen Beheercriteria De Financieringslasttabellen Beheercriteria zijn conform het advies van het Nibud aangepast. Zelfstandigen Voor zelfstandigen is het toegestaan rekening te houden met het toetsinkomen gebaseerd op drie kalenderjaren in plaats van drie volledige kalenderjaren. Tijdelijke verhuur van de woning In het geval dat wordt overgegaan tot tijdelijke verhuur van de woning, is het toegestaan om, indien gewenst, in plaats van een akte van verpanding van de huurpenningen een akte van cessie op te maken. Gedragslijn Intensief Beheer De Gedragslijn Intensief Beheer (GIB) is twee jaar geleden geïntroduceerd en per 2015 vernieuwd.

14 De vernieuwingen zijn: door veel operationeel belastende handelingen te verwijderen heeft de geldverstrekker nog meer mogelijkheden voor woningbehoud en verliesbeperking in intensieve beheersituaties. Er worden duidelijke verwachtingen geschetst door de Stichting WEW ten aanzien van het intensief beheer van leningen met NHG. De nieuwe GIB is een stap in de richting naar portefeuillegerichte rapportage en aansturing. De wijzigingen hebben ook tot gevolg gehad dat er een duidelijker onderscheid gemaakt is tussen een dreigende gedwongen verkoop met verlies (Artikel B9), een onderhandse verkoop (Artikel B10) en een gedwongen onderhandse verkoop (Artikel B10A; nieuw artikel).

15 Uitzondering provisieverbod Vanaf 1 januari 2015 hoeven klanten geen aparte rekening te betalen voor advies over een oplossing voor (voorzienbare) betalingsachterstanden bij hypotheken. Dit is geregeld in een uitzondering op het provisieverbod voor financiële dienstverleners. De uitzondering geldt uitsluitend bij feitelijke of voorzienbare betalingsachterstanden bij hypothecair krediet. Van voorzienbare betalingsachterstanden is bijvoorbeeld sprake bij een structurele en relatief grote daling van inkomsten door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of verbreken van de relatie of het overlijden van de partner die de klant zelf niet kan opvangen en waardoor binnen afzienbare termijn betalingsachterstanden ontstaan. Van de betaling mag geen aansporende, motiverende of stimulerende werking uitgaan, die de bemiddeling en het advies kan beïnvloeden. Dit betekent onder meer dat de betaling aan een bemiddelaar of adviseur in redelijke verhouding moet staan tot de aard en reikwijdte van zijn werkzaamheden. Als er (binnen afzienbare termijn) geen betalingsproblemen zijn, geldt de uitzondering van het provisieverbod niet. In deze fase is aandacht voor eventuele problemen die kunnen leiden tot (voorzienbare) betalingsproblemen wel belangrijk.

16 Wijziging Starterslening De SVn heeft per 1 april 2014 de voorwaarden voor het verkrijgen van een Starterslening op de volgende punten gewijzigd: Looptijd Ongeacht de hoofdsom wordt de looptijd van de Starterslening 30 jaar. Voor de wijziging was een looptijd van 8, 13 of 30 jaar mogelijk. Definitie aanvrager Naast de toekomstige eigenaar werd ook de medebewoner van de toekomstige woning als aanvrager van de Starterslening gezien. De tweede aanvrager werd hierdoor wel schuldenaar van de lening, maar geen eigenaar van de woning. Deze situatie is onwenselijk gebleken. Volgens de nieuwe definitie is daarom alleen de aanstaande eigenaar van de woning de aanvrager van de Starterslening. Hoogte Starterslening Voor de wijziging nam SVn voor het bepalen van de hoogte van de betaalcapaciteit het 15 jaar vaste rentetarief van SVn als uitgangspunt. De koopstarter vroeg vervolgens bij een geldgever een eerste geldlening aan waarbij de rente ten minste 10 jaar vaststond. In de praktijk bleek dat in vrijwel alle gevallen gekozen werd voor een 10 jaar vaste rente bij de eerste geldgever. Hierdoor is er in sommige gevallen een hogere Starterslening verstrekt dan eigenlijk nodig, omdat er meer geleend kon worden bij de eerste geldgever. Om deze reden is er besloten de regeling op dit punt aan te passen. Voor de bepaling van de betaalcapaciteit wordt niet langer het 15 jaar vaste rentetarief van SVn als uitgangspunt genomen, maar de door de banken gepubliceerde 10 jaar vaste marktrente. Voor de Starterslening blijft het 15 jaar vaste rentetarief van SVn van toepassing. Het gevolg is dat de hoogte van de Starterslening mogelijk lager uitvalt. De koopstarter kan nog steeds zijn toekomstige woning financieren, maar leent meer bij de eerste hypotheekverstrekker. Uiteraard binnen de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.