Strategische koers. Bouwvereniging Onze Woning
|
|
- Guido de Wit
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Strategische koers Bouwvereniging Onze Woning Inleiding De Bouwvereniging Onze Woning is actief in de wijk 110-Morgen, in Rotterdam. De wijk 110-Morgen ligt in Hillegersberg dat is gelegen in een water- en lommerrijk gebied, de Bergse Plassen, twee voormalige veenafgravingen. Daar verhuurt zij circa 1400 woningen en enkele bedrijfspanden. Als woningcorporatie heeft de BVOW te maken met vele veranderingen in de volkshuisvesting. Veranderingen die, of ze nu het gevolg zijn van de economische crisis, de woningmarktcrisis, bezuinigingen van de overheid of de calamiteiten bij enkele corporaties, gevolgen heeft voor de maatschappelijke opgave en de bijdrage die Onze Woning hieraan kan leveren. Het zijn veranderingen die om een nieuwe koers vragen. Een nieuwe koers die duidelijkheid verschaft aan belanghebbers, aan medewerkers en (toekomstige) bewoners. Eind 2013 heeft Onze Woning haar financieel herstelplan ingediend bij de minister en het Waarborgfonds. Het financieel herstelplan geeft aan op welke manier Onze Woning over enkele jaren, volgens de huidige normen van het Waarborgfonds, weer kredietwaardig zal zijn. In deze koers geven we aan wat de missie en visie is van Onze Woning: wat is onze opdracht (de missie) en wat is de maatschappelijke opgave van Onze Woning gezien de ontwikkelingen (de visie). Vervolgens geven we aan wat we kunnen en hoe we dat doen, gegeven het financieel herstelplan (de strategie). De vraag of Onze Woning dit alleen kan of beter in samenwerking met andere partijen kan, is hierbij nadrukkelijk aan de orde. Deze koers is tot stand gekomen met input van onze belanghouders, waarmee we de maatschappelijke opgaven van Onze Woning in de wijk 110-Morgen hebben verkend. Deze zijn besproken met onze medewerkers, waarmee we ook de sterke en zwakke punten in onze organisatie hebben geïnventariseerd. Met deze input hebben management en bestuur de strategie verwoord. De strategie die door de Raad van commissarissen is goedgekeurd. Het is een koers, en daarmee geeft het de richting aan. Nieuwe ontwikkelingen kunnen van invloed zijn op de mogelijkheden ze daadwerkelijk te realiseren. Het is een koers, het markeert waar we naar toe willen. Wij vinden het een uitdaging om deze koers met elkaar en voor elkaar te realiseren en zullen daarop aanspreekbaar zijn. 1
2 2. Missie Onze Woning is een woningcorporatie die als toegelaten instelling de opdracht heeft zich in te zetten voor de volkshuisvesting. Zij heeft daarmee te maken met regels die door de overheid zijn gesteld. Binnen die regels ziet zij als haar opdracht: De Bouwvereniging Onze Woning (BVOW) verhuurt betaalbare woningen. We richten ons primair op huishoudens met de lagere inkomens. Hiervoor zetten we ons volkshuisvestelijk vermogen maximaal in om betaalbare woningen voor deze doelgroep te realiseren. Er is een tekort aan beschikbare woningen voor de doelgroep en daarom zetten wij in op doorstroming van financieel sterkere huishoudens naar duurdere huur en of koop. Daar waar geen aanbod is voor middeninkomens, maken wij gebruik van de 10% regel om ook deze klantgroep te huisvesten. De BVOW komt voort en is verankerd in de bijzondere wijk 110-Morgen en draagt bij aan de oplossing van maatschappelijke vraagstukken. Wij zijn onderdeel van de gemeenschap. De doelgroep in de wijk kent ons, maar ook de bewoners en organisaties in de wijk kennen ons. Wij zijn aanjagers van een goed woon en leefklimaat in de wijk. Het gaat ons om veiligheid en duurzaamheid van woningen, de woonomgeving, leefbaarheid en een gedifferentieerd woningaanbod in de wijk. De BVOW is een maatschappij gerichte, flexibele organisatie die, in samenwerking met andere organisaties, maatwerk levert. Door slim samen te werken met andere organisaties, waaronder collega toegelaten instellingen, is het voor ons mogelijk een solide professionele klantgerichte dienstverlener te zijn en onze volkshuisvestelijke opgave te realiseren. 2
3 3. Visie Internationaal, landelijk, regionaal en lokaal hebben we te maken met ontwikkelingen die van invloed zijn op onze maatschappelijke opgave en op de mogelijkheden deze op te pakken. De verkenning van de economische-, demografische-, politieke, sociale en technologische ontwikkelingen geven het beeld van een onzekere toekomst. Er zijn trends te onderkennen waar het gaat om de demografie en technologie, zoals trends betreffende de vergrijzing, vergroening, verdunning, duurzaamheid, domotica en digitalisering. Maar de complexiteit neemt toe als gevolg van de financiële- en de woningmarktcrisis en de politieke instabiliteit van de afgelopen jaren. We hebben te maken met een bezuinigende overheid, die de nadruk op de maatschappelijke opdracht van de corporaties legt, die afroomt en vindt dat burgers meer zelf kunnen en moeten doen. Politieke partijen die jaarlijks in plaats van vierjaarlijks afspraken maken over de politieke agenda. Sociaal zien we de gevolgen van de crisis voor de mogelijkheden van zwakste huishoudens en we zien het belang van bezit afnemen bij jongeren ten gunste van nieuwe en goedkopere vormen van sharing. Het betekent dat de maatschappelijke opgave van de BVOW groter wordt vergeleken met een aantal jaren geleden. Betaalbaarheid In de corporatie sector hebben we te maken met een overheid die de nadruk legt op de maatschappelijke kerntaak van corporaties en gelijktijdig bezuinigingen afdwingt in termen van organisatie-efficiency, verkoop van woningen en inkomensafhankelijke huurverhogingen. De bezuinigingen worden afgedwongen via overheidsmaatregelen, zoals de verhuurdersheffing. Ondertussen zien we mede als gevolg van de crisis, dat de vraag naar betaalbare huurwoningen toeneemt, terwijl de betaalbaarheid door de huurverhogingen zwaar onder druk staat. De betaalbaarheid van de huurwoning wordt ook beïnvloed door de hoogte van de energielasten en servicekosten. De technologische ontwikkelingen op het terrein van duurzaamheid maken een lager energiegebruik mogelijk. Als de bewoner ook het gedrag aanpast dan is het verbruik nog verder te verlagen. Gelijktijdig is de verwachting dat de prijs van energie blijft stijgen. Het is een kans om de stijging van woonlasten enigszins te beperken. Kortom we zien een groeiende behoefte aan betaalbare huisvesting die in balans is met het inkomen van woningzoekenden en huurders. De BVOW wil rekening houden met het inkomen van woningzoekenden om betaalbare huisvesting te blijven leveren, waarbij verbetering van de duurzaamheid van haar woningen indien mogelijk wordt ingezet. Wonen en zorg De techniek heeft op tal van terreinen een grote invloed op ons leven. We hoeven hierbij alleen maar te denken aan ontwikkelingen in de gezondheidszorg, de zoektocht naar alternatieve energiebronnen, de technische snufjes in huizen, de effecten van de verdergaande digitalisering. De ontwikkelingen in domotica maken het mogelijk langer zelfstandig te blijven wonen. 3
4 Hier ligt een verbinding met demografische en sociale ontwikkelingen. Het langer zelfstandig blijven wonen van ouderen is een ontwikkeling die al enige tijd gaande is en nu een versnelling kent. De bezuinigingen door de overheid op AWBZ en WMO hebben gevolgen voor huisvesting van zorgvragers. En hoewel de vergrijzing in de gemeente Rotterdam relatief laag is, is deze voor Hillegersberg wel fors. Demografisch gezien hebben we ook te maken met een steeds verdergaande gezinsverdunning, maar ook tal van andere -in tijd wisselende- samenlevingsvormen zoals eenoudergezinnen, samengestelde gezinnen, co-ouderschappen. Het aantal doelgroepen, met ieder hun eigen woonwensen, neemt toe. De BVOW wil haar vastgoed verduurzamen en toekomstbestendig maken, de basiskwaliteit en samenstelling moet aansluiten op de veranderende marktvraag (meer wonen en zorg) en voldoende (maatschappelijk) rendement opleveren. Participatie Er is al geruime tijd sprake van individualisering, van mondigere, zelfbewuste, goed geïnformeerde huurders en woningzoekenden. Dit gaat vaak samen met een groeiende participatie en emancipatie. In de 110-Morgen mogen we spreken van een praktijk voorbeeld van de participatiesamenleving zoals de overheid die ideologisch voorstaat. Echter deze staat onder druk, door de toename van huishoudens die geldzorgen hebben. Uit onderzoek blijkt dat het aantal huishoudens dat geen budget heeft om te participeren groeit in de wijk. Landelijk zien we het aantal huurachterstanden en huisuitzettingen toenemen, waarop de kans op verloedering toeneemt. De BVOW wil haar verbindingen in de wijk met bewoners en instellingen inzetten om het goede woon- en leefklimaat in de wijk te behouden. Klantvisie De regelgeving van de overheid legt voor corporaties steeds meer de nadruk op haar sociale taakstelling. Dit beperkt de mogelijkheden van corporaties om voor anderen dan de sociale doelgroep actief te zijn. Gelijktijdig zien we steeds meer marktsegmenten met verschillende mogelijkheden en verwachtingen ten aanzien van de diensten en dienstverlening van de woningcorporaties. Jongeren blijken steeds minder waarde te hechten aan eigendom, voor hen lijkt de gebruiksmogelijkheid veel belangrijker te zijn. Hier is sharing een nieuwe vorm. Gelijktijdig zien we veel huurders die geldzorgen hebben, en deze geldzorgen zijn vaak een gevolg, of de oorzaak van kopzorgen (psychische problematiek) en zorgzorgen (gezondheids- en gedragsproblemen). We zien dan ook dat de vraag in termen van product- en dienstendifferentiatie steeds veelzijdiger wordt. In reactie hierop zien we dat er differentiatie plaats vindt in het fysieke aanbod bijvoorbeeld op basis van woonculturen en in de wijze waarop het eigendom-gebruik wordt geregeld (bijvoorbeeld vormen tussen huur en koop, de coöperatie, koopgarant). 4
5 De BVOW wil haar aanbod in termen van producten en diensten per klantgroep segmenteren en leveren, rekening houdend met de financiële, fysieke en sociale mogelijkheden van de individuele klant, waarbij het stimuleren van zelfredzaamheid uitgangspunt is. Organisatie De volkshuisvesting blijft voorlopig nog hoog op het politieke lijstje staan met alle veranderingen en onzekerheden die daarbij horen. We hebben te maken met een bezuinigende overheid, die de corporaties afroomt. De parlementaire enquête geeft invulling aan een maatschappelijk gevoelde druk op de overheid om in te grijpen bij woningcorporaties: de corporaties liggen onder het vergrootglas. We zien dat er continue nieuwe oplossingen en regels worden ingevoerd. De turbulentie, complexiteit en toenemende maatschappelijke druk vraagt om een continue verdere ontwikkeling van de corporaties met een grote verantwoordingsplicht naar de gemeenschap. We zien een transitie plaats vinden bij woningcorporaties waarbij meer met minder wordt gedaan, waar steeds meer bedrijfsmatig wordt gewerkt (lean). We zien dat bestaande processen waarin het uitgangspunt was iedere klant gelijk behandelen, worden vervangen door het uitgangspunt alleen daar waar het (volkshuisvestelijk) nodig is. We zien lerende, adaptieve en flexibele organisaties ontstaan. De BVOW wil haar organisatie verder ontwikkelen om volkshuisvestelijk te presteren. Dit wil zij in verbinding met de gemeenschap en door slim samen te werken realiseren. 5
6 4. Strategie In de strategie gaat het om de doelen die BVOW over vier jaar jaren wil hebben bereikt en om hoe ze dat wil doen. Gegeven de transitie die plaats vindt in het maatschappelijk middenveld waardoor we met vele onzekerheden hebben te maken, worden de doelen beschreven als richting en niet als een vastomlijnd plan. De strategie wordt het ijkpunt voor de jaarplannen van de afdelingen, die gezamenlijk het bedrijfsplan voor de BVOW vormen, en jaarlijks geactualiseerd. Bij het bepalen van de strategie gaat het om het benutten van de sterke punten van de BVOW en om het voorkomen dat de zwakke punten van de BVOW een belemmering vormen voor de doelrealisatie. Per opgave (zie hoofdstuk 3 de visie) is de invloed van de sterke en zwakke punten geanalyseerd. Duidelijk is dat de financiële positie en het daarop gebaseerde financieel herstelplan grote invloed heeft op alle beleidsvelden. De financiële doelstellingen zijn bekend en een gegeven en als zodanig in de strategie opgenomen. In de strategie geven we aan hoe de BVOW haar missie en visie gaat realiseren. Doel: De BVOW is een financieel gezonde organisatie, die voldoet aan de kredietwaardigheids- en borgingseisen van het CFV en het WSW. 1. Uiterlijk in 2020 voldoet de BVOW aan de kredietwaardigheidsnormen van het WSW en CFV 2. We maken maximaal gebruik van de mogelijkheden de inkomsten te verhogen en de uitgaven te beperken. 4.1 Financiële continuïteit. In haar herstelplan heeft de BVOW aangegeven dat zij een gezonde financiële positie nastreeft. Verkoop van woningen en de huurprijsvaststelling zijn hierin de belangrijkste beleidsinstrumenten aan de inkomstenkant. Verkoop vindt plaats van met name de niet-daeb woningen en de woningen uit het zogenaamde RVG-complex. Het betreft in totaal circa 135 verhuureenheden die in 10 jaar tijd moeten worden verkocht. Het betekent dat de draagkracht van een zelfstandig BVOW voor haar organisatie in personele zin met circa 10% afneemt. De huurprijsvaststelling gaat uit van maximale huurverhogingen voor zittende huurders en maximale huurharmonisatie (100% max. redelijk WWS-punten). Dit is een huurprijsbeleid dat door de meeste Rotterdamse corporaties wordt gehanteerd, maar het heeft gevolgen voor de betaalbaarheid (huurhoogte in relatie tot inkomen) van de woningen. Aan de uitgavenkant zijn onderhoud en renovatie twee belangrijke kostenposten waarop directe sturing mogelijk is. Gezien de financiële positie (mede veroorzaakt door de verhuurdersheffing) is de gewenste verdere herstructurering van de wijk 110-morgen 6
7 voorlopig op de lange baan geschoven. Voor het onderhoud wordt een taakstellende onderhoudsnorm van 1000,- per vhe gehanteerd. In relatie tot de financiële positie is hier het strategisch vastgoedbeleid met haar kansen, risico s en sturingsmogelijkheden van belang. Een derde belangrijke kostenpost betreft de organisatiekosten (netto beheerlasten), deze worden in grote mate bepaald door de werkzaamheden en de daartegen overstaande vergoeding van Humanitas voor de uitvoering van haar beheerwerkzaamheden. Uitgangspunt is een reële vergoeding voor de omvang van deze werkzaamheden en daarmee een goede dekking voor de organisatieopbouw. Daarnaast is in het financieel herstelplan gerekend met een efficiencyverbetering door optimaal gebruik te maken van de automatisering en verbetering van processen. In het hoofdstuk Personeel en Organisatie worden deze eisen vertaald naar het organisatieontwikkelingsproces van de BVOW. 4.2 Volkshuisvestelijke doelen Doel: de BVOW verhuurt haar woningen naar financiële draagkracht van haar huurders. 1. BVOW gebruikt financiële passendheidscriteria voor de toewijzing van haar huurwoningen. 2. De BVOW trekt gericht woningzoekenden aan die passen bij haar aanbod. 3. De BVOW zet haar onderhoudsinspanningen in om waar mogelijk de energielasten voor de huurder te verlagen. 4. De BVOW gaat haar huurders aanbieden in een collectief de servicekosten te beperken. De BVOW verhuurt haar woningen met name aan lage en middeninkomens. Hierbij wil zij rekening houden met de financiële draagkracht van haar huurders. Onderzoek naar de betaalbaarheid van haar woningen geeft aan dat toewijzing op basis van redelijke verhouding tussen huurhoogte en inkomen noodzakelijk is. Het blijkt dat veel sociale huurwoningen voor gezinnen met een minimum inkomen niet betaalbaar zijn. De huisvestingsverordening geeft hiertoe een handvat (art 13 lid d): Indien de huurprijs boven de voor de kandidaat relevante aftoppingsgrens ligt is weigeren mogelijk, indien de verhuurder geen redelijke zekerheid kan verkrijgen dat de huurder zijn financiële verplichtingen kan nakomen. De wijze waarop rekening wordt gehouden met de financiële draagkracht in de toewijzing zal worden besproken met de andere corporaties in de gemeente Rotterdam. Om deze toewijzing te realiseren gaat de BVOW gericht die klantsegmenten benaderen, die passen bij haar aanbod. De differentiatie in woningbehoefte neemt toe en voor de BVOW zijn het met name de inkomens en de samenstelling van het huishouden die van belang zijn. De BVOW wil met name jongere starters met een regulier inkomen en senioren aantrekken. De voorzieningen in de wijk 110-Morgen maken het voor senioren een aantrekkelijke wijk, echter nog onvoldoende woningen van de BVOW zijn geschikt voor senioren. Zo zijn de portiek-etagewoningen niet geschikt voor senioren. De locatie, 7
8 de bereikbaarheid van Rotterdam centrum en groene omgeving maken deze woningen voor jongeren met een regulier inkomen weer wel een aantrekkelijke woonplek. Zodra de BVOW hier gezien haar financiële positie toe in staat is, wil zij onderzoeken of zij woningen in huur kan verlagen zodat ook minder draagkrachtige woningzoekenden, zoals een gezin met een minimuminkomen, verantwoord kan worden gehuisvest. Een andere mogelijkheid om de betaalbaarheid te verbeteren, is het verlagen van de woonlasten. Een lagere energie rekening en of lagere servicekosten bieden hier kansen. Ten aanzien van het realiseren van een lagere energierekening zijn de investeringsmogelijkheden van de BVOW beperkt tot de mogelijkheden die het reguliere onderhoud biedt. Daar waar vervanging plaats moet vinden, hebben energiebesparende ingrepen de voorkeur, als deze binnen de onderhoudsnorm passen. Als het een investering betreft moet het anderszins kunnen worden terugverdiend. Voor de beperking van de servicekosten wil de BVOW inzetten op zelfwerkzaamheid van haar bewoners. Doel: Het doel van de vastgoedstrategie van de BVOW is behoud van woningen die betaalbaar zijn voor de doelgroep in een leefbare wijk. 5. De BVOW verwerft inzicht in de sturingsmogelijkheden, kansen en risico s van haar vastgoedstrategie en voert asset management in als sturingsinstrument. 6. De BVOW verkoopt haar niet-daeb bezit en het RVG- complex op een manier die de opbrengst maximaliseert. 7. De BVOW realiseert een basiskwaliteit in haar woningen die is gerelateerd aan de betaalbaarheid en fysieke gebruiksmogelijkheden per klantsegment. 8. Bij betalingsproblemen en in de complexen signaleren wij proactief sociale problemen naar onze partners in de wijk. 9. De BVOW stimuleert initiatieven die meetbaar bijdragen aan de leefbaarheid in de wijk 110-morgen. De woningmarkt, de onzekere politieke beweeglijkheid waar het gaat om de volkshuisvesting en de financiële kwetsbaarheid van de BVOW vragen om een goed inzicht in de mogelijkheden en onmogelijkheden van de BVOW waar het gaat om portfoliomanagement en asset management 1. Het doordenken en uitwerken van scenario s is hiervoor noodzakelijk. Op het niveau van het totale bezit en op complexniveau. Scenario s waarbij vragen centraal staan als: wat gebeurt er als de huursombenadering wordt ingevoerd, wat gebeurt er als het kwaliteitsniveau per complex in relatie tot de huurprijs wordt gebracht, wat gebeurt er als de omvang van het bezit krimpt. Ook voor de inrichting van de organisatie van de BVOW zijn deze scenario s van belang. Hoewel het slechts 1400 verhuureenheden betreft, is het kennen van de kwetsbaarheden en risico s in het bezit essentieel, om de juiste beslissingen te kunnen nemen. Op het niveau van het portfoliomanagement is in het financieel herstelplan al aangegeven dat verkoop van het niet-daeb bezit en van het RVG-complex plaatsvindt. 1 Portfoliomanagement betreft de samenstelling de vastgoedportefeuille, Asset management betreft het optimaliseren van het rendement per complex 8
9 Uitgangspunt bij deze verkoop is opbrengstmaximalisatie. Dit betekent dat er geen complexgewijze verkoop gaat plaatsvinden en dat er in principe alleen investeringen worden gedaan in de te verkopen woningen, die worden terugverdiend. De RVGwoningen worden als een soort kluswoningen verkocht. Deze doelstelling vraagt een gerichte inzet op de verkoop. In het operationele beheer van haar woningen is de BVOW sober en doelmatig. De BVOW wil haar woningen betaalbaar houden en daar waar mogelijk rekening houden met duurzaamheid. Het betekent dat de planning en uitvoering van het onderhoud kostenbewust plaatsvindt. Richting huurders betekent dit duidelijkheid over wat de BVOW wel en niet (meer) doet. Richting toeleveranciers betekent dit dat goed opdrachtgever-/opdrachtnemerschap en kostenbewustzijn belangrijke vereisten zijn. De andere dimensie in het operationele beheer betreft de leefbaarheid. De huidige wijkopbouw is daartoe voldoende gedifferentieerd, de woningtoewijzing moet zorgdragen voor voldoende sociale draagkracht in de wijk en daar waar nodig zal de BVOW proactief handelen om negatieve samenlevingsspiralen te voorkomen. Bij de woningtoewijzing is in het kader van de betaalbaarheid de zelfwerkzaamheid om de servicekosten 2 te verminderen, aan de orde gekomen. Ook in het behouden van de leefbaarheid wordt deze zelfwerkzaamheid gestimuleerd door de BVOW. Waar nu veel wordt uitgegeven aan derden voor het onderhoud van groen, het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes en het beheer van vuilcontainers, wil de BVOW stimuleren dat dit door huurders in bijvoorbeeld een coöperatieve vereniging wordt opgepakt. Hiermee ontstaat niet alleen een medeverantwoordelijkheid voor de leefbaarheid van de complexen en de buurt, maar zijn we bovendien in staat om de kosten en daarmee de woonlasten voor de huurders te verlagen. Onderzoek zal duidelijk maken of ook andere partijen, zoals Pameijer, kopers en dergelijke, hierbij betrokken willen worden. Doel: De BVOW levert maatwerk aan haar huurders. 10 BVOW onderscheidt binnen de sociale doelgroep klantsegmenten gebaseerd op financiële draagkracht, sociale- en fysieke mogelijkheden teneinde het passende aanbod (woning) en diensten te leveren. 11. Per complex heeft de BVOW de kennis over haar bewoners in kaart en digitaal toegankelijk voor haar medewerkers. 12. De BVOW ontwikkelt een communicatiestrategie die past bij haar strategie en in het bijzonder haar klantvisie. De BVOW levert maatwerk aan haar huurders en dat wil niet zeggen u vraagt en wij draaien. Dat zou een zeer kostbare zaak opleveren. Het gaat er om dat de medewerker van de BVOW weet wat de huurder financieel, sociaal en fysiek kan dragen en daar haar dienstverlening op afstemt. Dit betekent dat een huurder die niet zelfredzaam is, meer ondersteuning krijgt dan zijn/haar buurman die wel zelfredzaam is. Het betekent ook dat 2 De service kosten bestaan voor het grootste deel uit verwarmingskosten en glasbewassing, bij zelfwerkzaamheid gaat het om werkzaamheden die door bewoners uitgevoerd kunnen worden. 9
10 de zelfredzaamheid van de huurder wordt gestimuleerd, daar waar de huurder dit ook kan. Het betekent dat in het toewijzingsbeleid rekening wordt gehouden met de passendheid van de woning bij de situatie van de woningzoekende, en dat waar mogelijk de huurder wordt uitgedaagd om een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van het complex en of de wijk. Het betekent ook dat de medewerkers goed moeten doorvragen en moeten sturen op verwachtingen in het gesprek met de klant. Om dit te faciliteren is de ontwikkeling van een klantrelatiemanagement systeem gewenst ten behoeve van de directe communicatie met klanten en het leveren van passende dienstverlening. Maatwerk leveren op deze manier is nieuw voor de BVOW. Het aantrekken van specifieke klantsegmenten, het onderscheiden van klantsegmenten voor de dienstverlening (versus iedereen krijgt hetzelfde) betekent enerzijds dat de medewerker zich hierin zal ontwikkelen en anderzijds betekent het dat de huurder een andere manier van dienstverlening zal ervaren. Dit vraagt om een duidelijke en gerichte communicatiestrategie. 4.3 Personeel en organisatieontwikkeling In 2012/2013 heeft een organisatie-doorlichting plaatsgevonden bij de BVOW. Deze heeft geresulteerd in een plan van aanpak voor de organisatieontwikkeling. Onderdeel van dat plan van aanpak was het ontwikkelen van de koers voor de BVOW, maar als eerste prioriteiten was het zaak personeelszaken op te zetten, de processen te verbeteren, de aansturing te organiseren en de governance verder te professionaliseren. Daarnaast waren er enkele omvangrijke kwesties, die een grote impact op de toekomst van de BVOW hebben. Dit plan van aanpak voor de organisatieontwikkeling loopt tot eind Met de voorliggende koers is er zicht op de verdere toekomst van de BVOW en is het zaak de inrichting van de organisatie hierop af te stemmen. 10
11 Doel: verdere ontwikkeling van personeel en organisatie om de missie, visie en strategie van de BVOW te realiseren. 1. Om de risico s te minimaliseren ontwikkelt de BVOW een toekomstgerichte governance met het raad van toezichtmodel, waarin de lange termijn belangen van de gemeenschap en de korte termijn belangen van de zittende huurders zijn geborgd. 2. De BVOW werkt bedrijfsmatig en dat wil zeggen dat zij haar processen effectief en efficiënt inricht en dat medewerkers zich daar continue in willen verbeteren/leren. 3. De BVOW ontwikkelt zich tot een marktgerichte organisatie, waarbij de klantcontacten en het daarin passende maatwerk door de Frontoffice wordt geleverd en de financiële en ondersteunende diensten in de Backoffice worden ondergebracht. 4. De BVOW heeft een minimale personele bezetting, haar personeelsplanning stelt haar medewerkers in staat via opleiding, coaching enz. zich te ontwikkelen tot zelfsturende verantwoordelijke medewerkers en maakt gebruik van een flexibele schil om tijdelijke capaciteits- en/of kwaliteitsvraagstukken in personele zin op te lossen. 5. Teneinde haar strategie te realiseren zoekt de BVOW continue naar samenwerking met partners die haar versterken, waarbij op de kritische punten gestreefd wordt naar stabiele samenwerkingsrelaties. De BVOW is gestart met het inrichten van haar huurdersparticipatie. Samen met een aantal bewoners wordt een huurdersorganisatie opgericht, zodat gewerkt kan worden conform de overlegwet Huurder-Verhuurder. Ondertussen loopt er ook de discussie over de omvorming naar het Raad van Toezichtmodel en de positie van de leden in de vereniging. Derden (met name vermogensverschaffers) zien de verenigingsvorm en het vrijwilligers bestuur als kwetsbaar, omdat zij hierin een aantal bedreigingen zien. Zo is voor derden de rolverdeling tussen bestuur, directeur en Raad van Commissarissen onduidelijk. En is er een risico dat korte termijn huurdersbelangen in de ledenvergadering een grote rol gaan spelen, terwijl leden niet aansprakelijk zijn, maar bestuur en commissarissen wel. Ook voor de interne organisatie is de huidige structuur niet efficiënt. Gelijktijdig is de BVOW zich bewust van haar maatschappelijke bijdrage die ze moet leveren en verantwoorden. Dit vraagt goed overleg met haar belanghouders en transparantie in haar beleidskeuzes en financiële positie. De BVOW moet meer bedrijfsmatig gaan werken. De maatwerkfilosofie van de BVOW, waarin afhankelijk van het klantsegment gekomen wordt tot een individuele levering van diensten stelt verdere eisen. De digitalisering (o.a. CRM, gebruik van ipads, klantenportals enz) biedt hier nog verdere mogelijkheden, maar ook de efficiency en effectiviteit van processen wordt hierin verbeterd. Uitgaande van de 80-20% regel, heeft 20% van de huurders 80% van de aandacht van de organisatie nodig. Nu krijgt iedereen evenveel aandacht als de zwakste 20% nodig hebben. Het is zaak als medewerker hiermee om te leren gaan en bij de klant een reëel verwachtingspatroon te ontwikkelen. 11
12 Bedrijfsmatig werken betekent ook kostenbewust werken, in goed opdrachtgeverschap. Kostenbewust betekent optimaal gebruik van tijd, geld en andere middelen, gebruik van taakstellende budgeten en het voorkomen van kostenoverschrijdingen. Gezien de klantvisie is maatwerk een zaak van efficiënte en effectieve processen die per klantsegment een individuele dienstverlening mogelijk maken. Dit vraagt om het bij elkaar brengen in een front-office van alle medewerkers die met klanten hebben te maken, zodat een eenduidige sturing hierin ontstaat. Het vraagt ook van medewerkers dat zij in staat zijn maatwerk te leveren, dat maar beperkt regel gestuurd is en vooral sober en doelmatig is. Zij geven huurders de antwoorden en dat betekent dat zij verantwoordelijkheid dragen voor het maatwerk. Dit vraagt een organisatieontwikkelingsproces dat in 2015 start en waarbij een cultuurverandering nodig is via een procesgerichte cultuur naar een meer markt- en taakgerichte cultuur. Het vraagt samenwerkende kwaliteiten en het vraagt een dienend situationeel leiderschap. De BVOW onderkent dat het beheercontract met Humanitas een instabiele situatie voor haar organisatie betekent. Het beheercontract heeft een looptijd van vijf jaar en betreft circa 3500 verhuureenheden. De BVOW zelf heeft binnen enkele jaren nog circa 1250 verhuureenheden in eigendom en beheer. Het is de vraag of de BVOW haar strategie volledig zelfstandig kan realiseren, ook al is zij over enkele jaren financieel gezond, en of dit voor de volkshuisvesting de meest meerwaarde oplevert. Als kleine organisatie, zonder het beheer van de woningen van Humanitas, zal het extra inspanning kosten om de organisatie flexibel en toegerust te houden om haar strategie te realiseren. Een oplossing is te gaan werken met een professionele vast kern en een flexibele schil die met de organisatie bekend is, dan wel dit samen met partners te realiseren. Daarom is onderzoek nodig of er voldoende zekerheid is te vinden in het beheer van de woningen van Humanitas. Een evaluatie van de samenwerking, waarin ook naar de haalbaarheid van verdere samenwerking wordt gekeken, is daarbij noodzakelijk. Het gelijktijdig verkennen van samenwerkingsmogelijkheden in de regio die bijdragen aan de realisatie van haar strategie, past daar ook bij. Dit betekent dat de BVOW een samenwerkingsstrategie gaat ontwikkelen. 12
13 Bijlage gebruikte afkortingen AWBZ= Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten WMO = Wet Maatschappelijke Ondersteuning CFV = Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting WSW = Waarborgfonds Sociale Woningbouw Daeb = Diensten van algemeen economisch belang (sociale taak) WWS = Woning Waardering Systeem Asset management= complex strategieën, complexbeheerplannen, waarbij op rendement wordt gestuurd. 13
Gewoon goed. wonen WONINGSTICHTING BUITENLUST ONDERNEMINGSPLAN
Gewoon goed wonen WONINGSTICHTING BUITENLUST ONDERNEMINGSPLAN 2014-2018 2 WONINGSTICHTING BUITENLUST Hierbij presenteren wij met veel plezier ons ondernemingsplan 2014-2018 met als titel: GEWOON GOED WONEN
Nadere informatievitale buren maken vitale buurten DE STRATEGISCHE KOERS VAN DE VOORZORG
vitale buren maken vitale buurten DE STRATEGISCHE KOERS VAN DE VOORZORG 2018-2028 oktober 2017 1 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ONZE VISIE ONZE MISSIE p. 3 p. 5 p. 7 ONZE KERNWAARDEN p. 7 EEN ECHTE HEERLENSE
Nadere informatieBoxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016
Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen
Nadere informatieBeleidsplan
Beleidsplan 2018-2022 Missie: In ons nieuwe beleidsplan blijft de missie ongewijzigd. Het blijft de beste zin die precies uitdrukt wie wij willen zijn en hoe we willen werken. Rijnhart Wonen creëert kansen
Nadere informatieActiviteitenoverzicht Midden-Groningen 2019
ACTIVITEITENOVERZICHT 2019 MIDDEN-GRONINGEN juni 2018 1. INLEIDING Voor u ligt het activiteitenoverzicht 2019 van Actium aan de gemeente Midden-Groningen, met daarin de voorgenomen activiteiten van Actium
Nadere informatieCollegebesluit Collegevergadering: 11 december 2018
ONDERWERP Prestatieafspraken 2019 SAMENVATTING Gemeente, de Heemsteedse woningcorporaties Elan Wonen en Pre Wonen en hun huurdersorganisaties Bewonersraad Elan Wonen en Bewonerskern Pre streven een gemeenschappelijk
Nadere informatieONDERNEMINGSPLAN volkshuisvesters
ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters 1 inhoud ONZE VISIE 4 INHOUD ONZE MISSIE 4 ONZE DOELEN 5 1. KLANTGERICHT DIENSTVERLENEN 6 2. BETAALBARE WONINGEN
Nadere informatieAdvies. Bewoners Advies Groep. Begroting 2014
Advies Bewoners Advies Groep Begroting 2014 November 2013 Het advies in hoofdlijn: 1. De ambitie van Nijestee moet vooral gericht zijn op de kerntaken, goede en betaalbare huisvesting voor de doelgroep
Nadere informatieSLEUTEL NAAR DE TOEKOMST
SLEUTEL NAAR DE TOEKOMST INLEIDING De wereld om ons heen is volop in beweging en aan corporaties worden steeds hogere eisen gesteld. Met het ondernemingsplan 2012-2016 spelen we in op deze ontwikkelingen.
Nadere informatieLokaal betrokken, regionaal verbonden
Lokaal betrokken, regionaal verbonden Beweeg de muis over de tekstblokken en klik Voorwoord Lokaal betrokken, regionaal verbonden Dat is de titel van het ondernemingsplan 2014-2018 van. Omdat dat is wat
Nadere informatieToekomstbestendig 2019
Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren
Nadere informatieWelkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015
Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten
Nadere informatieMet bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019
Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote
Nadere informatieOndernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken
Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die
Nadere informatieGewoon goed wonen! waar we voor staan! waar we voor gaan! Ondernemingsplan
Gewoon goed wonen! Ondernemingsplan 2016-2020 waar we voor staan! waar we voor gaan! Woningbouwvereniging Hoek van Holland (WVH) heeft een nieuwe koers! Daar zijn we trots op. Wij laten u in deze samenvatting
Nadere informatieKiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord
Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,
Nadere informatieVooruit naar de oorsprong
Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte
Nadere informatieWaar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016
Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt
Nadere informatieHoofdvraag. A.1 Blijf bij de rand weg, maar zoek een beter balans in die veiligheid en te hoge lastenstijging voor huurders.
Hoofdvraag A.1 Blijf bij de rand weg, maar zoek een beter balans in die veiligheid en te hoge lastenstijging voor huurders Deelvragen B.1 Huren laag houden. Dan de komende jaren maar minder investeren.
Nadere informatieKoersWijzer. Woningstichting Leusden
KoersWijzer Woningstichting Leusden KoersWijzer Inleiding In deze koerswijzer staan quotes uit de gesprekken met onze huurders, en stakeholders. Deze quotes zijn te herkennen aan de gekleurde vakken.
Nadere informatieSamenvatting. Meerjarenvisie Intermaris, voor jou(w) thuis
Samenvatting Meerjarenvisie 2019-2022 Intermaris, voor jou(w) thuis Meerjarenvisie 2019-2022 Samenvatting Intermaris, voor jou(w) thuis De bewoner is onze basis Iedereen is gelijk, maar niemand hetzelfde
Nadere informatieherijkte ondernemingsplan 2016 / 2017 WONINGSTICHTING SWZ
herijkte ondernemingsplan 2016 / 2017 WONINGSTICHTING SWZ Voorwoord Voor u ligt het herijkte ondernemingsplan van SWZ. Dit is het antwoord op de vraag die we onszelf en onze belangrijkste stakeholder huurdersbelangenvereniging
Nadere informatieStrategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015
SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan
Nadere informatieProfielschets. Directeur-bestuurder Woningstichting Putten
Profielschets Directeur-bestuurder Woningstichting Putten ERLY the consulting company Opdrachtgever: Woningstichting Putten Datum: 21 oktober 2014 Adviseur: drs. Lilian Vos Inleiding Woningstichting Putten
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieScherp aan de wind! ons ondernemingsplan
Scherp aan de wind! ons ondernemingsplan 2017-2020 Inhoudsopgave: 1. Voorwoord 2. Hier staan we voor 3. Woningbezit 4. Huurders 5. Vitale wijken en buurten 6. Financiën 7. Organisatie Voorwoord samen werken
Nadere informatieMet bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20
Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.
Nadere informatieWoondiensten Aarwoude geeft u de vijf!
Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale
Nadere informatieWelkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact
Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining
Nadere informatieKOERS. 1. Inleiding: samen meer betekenen
KOERS 1. Inleiding: samen meer betekenen Samen kunnen we meer doen voor bewoners. Daarom fuseren Woonstichting Etten- Leur en AlleeWonen. Beide corporaties zetten zich afzonderlijk al met hart, ziel en
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieBELEIDS VISIE OKTOBER
BELEIDS VISIE OKTOBER 2017 ONS DOEL1.0 2ONZE OMGEVING ONZE TAAKOPVATTING Ons doel is om mensen met een laag inkomen een prettige woonsituatie te bieden. Woningstichting Tubbergen verhuurt betaalbare en
Nadere informatieSamenvattend overzicht bod corporaties reactie gemeente
Samenvattend overzicht bod corporaties reactie gemeente In deze bijlage wordt per thema aangegeven wat gezamenlijk en daarnaast wat afzonderlijk door de corporaties dan wel de gemeente (aanvullend) is
Nadere informatieGroei is van belang. Ondernemingsplan
Groei is van belang Ondernemingsplan 2017-2021 Waar staan we voor? Arcade: mensen en wonen Wij zijn een maatschappelijk betrokken, initiatiefrijke en sociale onderneming. Wij verhuren en beheren circa
Nadere informatieManagementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht
Managementcontract 2013 Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Programma 2 Wat is het? Ondernemingsplan Managementcontract: 3 thema s - De wensen van de klant zijn de start - Goede en betaalbare
Nadere informatieDe hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit
1 De hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit 2016 was het eerste jaar van ons Ondernemingsplan 2016-2020. Afgelopen jaar hebben we extra de aandacht gericht op de thema s betaalbaarheid,
Nadere informatieOverleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!
Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is
Nadere informatiePRESTATIECONTRACT WONEN
PRESTATIECONTRACT WONEN 2011-2015 GEMEENTE BORNE WOONBEHEER BORNE EVALUATIE Op 30 september 2011 hebben de gemeente Bome en Woonbeheer Borne het Prestatiecontract Wonen 2011-2015 ondertekend. Dit Prestatiecontract
Nadere informatieMissie, visie en maatschappelijke verankering
Jaarplan 2014 1 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen
Nadere informatieRWS Jaarplan
RWS Jaarplan 2012-2013 Het jaarplan 2012-2013 vloeit voort uit het Ondernemingsplan 2012-2016. Het is een concrete uitwerking van wat we in 2013 doen om de lange termijn doelen van het ondernemingsplan
Nadere informatieWerk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016
Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Inhoudsopgave Werk aan de wijk! 5 Vitale en gewilde wijken 7 Oog voor de klant 11 Energiebewust bouwen en beheren 15 Een solide corporatie 17 3 4 Informatie voor
Nadere informatieSociaal Huurakkoord 2018
Sociaal Huurakkoord 2018 Dit Sociaal Huurakkoord 2018 is moeizaam tot stand gekomen. De oorzaak is een steeds grotere fiscale druk bij corporaties, die zich uiteindelijk één op één vertaalt in ófwel huren
Nadere informatieWoningstichting Eigen Haard t.a.v.: mw. E. Heidrich Postbus JB Amsterdam. Betreft: Notitie Betaalbaarheid Huren. Amsterdam, 3 december 2014
Woningstichting Eigen Haard t.a.v.: mw. E. Heidrich Postbus 67065 1060 JB Amsterdam Betreft: Notitie Betaalbaarheid Huren Amsterdam, 3 december 2014 Geachte mevrouw Heidrich/Beste Elke, Bijgaand ontvang
Nadere informatieKENGETALLEN PORETEFEUILLE STRATEGIE
In de loop van 2015 is door Eigen Haard een nieuwe Ondernemingsstrategie ontwikkelt en als uitwerking daarvan een nieuwe Portefeuille strategie. Over de Portefeuillestrategie is advies gevraagd aan Alert.
Nadere informatieArmoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief
Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 24 juni 2015 Voostellen Henk Tegels Consulent Vereniging Nederlandse Woonbond htegels@woonbond.nl Onderwerpen 1. Ontstaan
Nadere informatieKWALITEITSPROFIEL RVC WONEN VIER- LINGSBEEK
KWALITEITSPROFIEL RVC WONEN VIER- LINGSBEEK ALGEMEEN Woningstichting Wonen Vierlingsbeek is een kleine woningcorporatie (ca. 500 vhe) met een sterke lokale binding. De stichting wordt bestuurd door een
Nadere informatiekiezen voor evenwicht tussen jong & oud in Zandvoort
kiezen voor evenwicht tussen jong & oud in Zandvoort 5 Bijdragen aan een krachtige gemeenschap met ruimte voor evenwicht. Inhoud Woord vooraf 5 Richting, ruimte en resultaat Maatschappelijke omgeving 6
Nadere informatieHerijkte strategische visie VOL OVERTUIGING OP WEG NAAR
Herijkte strategische visie VOL OVERTUIGING OP WEG NAAR 2015 Voorwoord Onze samenleving heeft te maken met een economische crisis. Op de Europese financiële markten blijft het onrustig, de woningmarkt
Nadere informatieStrategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête
Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Inleiding Als voorbereiding van haar strategisch plan 2015-2017 heeft Woontij een vragenlijst opgesteld waarmee input wordt gevraagd voor de te kiezen
Nadere informatieHuurbeleid Mooiland. Terugblik op 2017 Vooruitblik op 2018
Terugblik op 2017 Vooruitblik op 2018 Inhoud Inleiding Wat hebben we gedaan in 2017? Kerngebied Overig werkgebied Vooruitblik 2018 Vragen Inleiding Nieuwe strategie: volwaardige woningcorporatie We willen
Nadere informatieGoed wonen = samen doen!
Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019 Participatiemaatschappij In Nederland leven we steeds meer in een participatiemaatschappij. We maken steeds meer gebruik van elkaars sterke punten
Nadere informatieprestatieafspraken 201 7
prestatieafspraken 201 7 In deze overeenkomst zijn de prestatieafspraken tussen de gemeente Barendrecht, de Bewonersraad en Patrimonium Barendrecht vastgelegd voor de periode van 1 januari 2017 tot en
Nadere informatieONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?
ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook
Nadere informatieArmoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief
Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 14 oktober 2015 Voostellen Suzanne Schuitemaker consulent Vereniging Nederlandse Woonbond sschuitemaker@woonbond.nl
Nadere informatie1. Klantrelatie. Ambitie Gerichter in verbinding, meer oog voor persoonlijke omstandigheden en oplossingen; zoveel mogelijk digitaal ondersteund.
1. Klantrelatie Gerichter in verbinding, meer oog voor persoonlijke omstandigheden en oplossingen; zoveel mogelijk digitaal ondersteund. meer persoonlijke aandacht en maatwerk in onze dienstverlening.
Nadere informatieWoningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie. Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012
Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012 Between-us, 2012 Voorwoord Met vijftien jaar ervaring in de corporatiebranche heeft Between-us een solide inzicht
Nadere informatieStookjerijk2015 Apeldoorn. Kansen huurdersparticipatie vanuit de nieuwe Woningwet. Vooroverleg met raadsleden, do 16 april, 19.00u
Stookjerijk2015 Apeldoorn Kansen huurdersparticipatie vanuit de nieuwe Woningwet Vooroverleg met raadsleden, do 16 april, 19.00u Onderdelen presentatie Doel Stookjerijk Beleid SER akkoord 2013 Actuele
Nadere informatieOndernemingsplan WBV Heerjansdam
Ondernemingsplan WBV Heerjansdam 2018-2023 1. Inleiding WBV Heerjansdam is een kleine corporatie met ruim 550 woningen in de kern Heerjansdam in de gemeente Zwijndrecht. Onze vereniging is al 98 jaar sterk
Nadere informatieRegionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie)
Regionaal groeien - lokaal verbinden Ondernemingsplan 2015-2017 (verkorte versie) EEN WETHOUDER IN HET NIEUWE WERKGEBIED Wij werkten altijd goed samen met de lokale corporatie. Wel zagen we dat corporaties
Nadere informatieWij zijn Brabantse Waard
Wij zijn Brabantse Waard Gastvrij wonen Inhoudsopgave 3 Wie is Brabantse Waard 4 Een organisatie met een transparante structuur 5 Onze missie en visie 5 Doelstellingen waarin de gast centraal staat 6 Onze
Nadere informatieOndernemingsplan jaar lokale kracht!
Ondernemingsplan 2016-2020 100 jaar lokale kracht! Stichting Beter Wonen September 2015 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 1 1 Inleiding 2 2 In- en externe analyse 3 2.1 Extern 3 Economie 3 Politiek 3 Maatschappij
Nadere informatievoorwoord Jan de Vries, directeur-bestuurder
AMBITIE 2016 voorwoord Jan de Vries, directeur-bestuurder Aan het begin van 2016 blikken wij terug en kijken wij vooruit in dit DuoDoc. Voordat wij dat doen willen wij eerst iedereen bedanken. Het was
Nadere informatieVisie op besturen en toezicht houden
Visie op besturen en toezicht houden Vastgesteld door directeur-bestuurder en raad van commissarissen op 14 februari 2018 Inleiding De nieuwe woningwet die op 1 juli 2015 in werking is getreden en de nieuwe
Nadere informatieSchouwen-Duiveland Levensloopbestendig? Eric Schellekens 26 mei
Schouwen-Duiveland Levensloopbestendig? Eric Schellekens 26 mei 2016 06-23169709 Inleiding Trends in de woningmarkt (m.n. voor senioren) Trends in de zorg Trends onder ouderen Levensloopbestendigheid??
Nadere informatiePrestatieafspraken Gemeente IJsselstein / / Gemeente *7/ IJsselstein Providesv
^ Gemeente *7/ IJsselstein Providesv Gemeente IJsselstein / / Gemeente IJsselstein - Provides - HVIJ lad 1 van 1 Gemeente IJsselstein Provides Woningwet 2015 In de nieuwe Woningwet (per 1 juli 2015 ingegaan)
Nadere informatiePrestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders
Prestatieafspraken -2020 Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Inleiding Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering
Nadere informatiePrestatieafspraken gemeente Assen Woonservice
Prestatieafspraken gemeente Assen Woonservice 2017 Prestatieafspraken Assen Woonservice 2017 Colofon Status: definitief 01 12 2016 Prestatieafspraken Assen 1 1 Inleiding Met de invoering van de nieuwe
Nadere informatieVisie op toezicht Raad van commissarissen WBO Wonen
Visie op toezicht Raad van commissarissen WBO Wonen Versie: september 2018 Vastgesteld door raad van commissarissen en bestuur: 19 november 2018 Inleiding Met de invoering van de Woningwet per 1 juli 2015
Nadere informatieActiviteitenoverzicht gemeente Aa en Hunze 2019
ACTIVITEITENOVERZICHT 2019 AA EN HUNZE juni 2018 1. INLEIDING Voor u ligt het activiteitenoverzicht 2019 van Actium aan de gemeente Aa en Hunze, met daarin de voorgenomen activiteiten van Actium in de
Nadere informatieRoute KOERS. Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken. gericht op oplossingen. samen met klanten en partners. met begrip voor hun situatie
KOERS 2018-2023 Route 23 Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken gericht op oplossingen Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken Poeldijk 2, 3621 CZ Breukelen Telefoon (0346) 25 94 90 E-mail info@vechtenomstreken.nl
Nadere informatieInvesteren in groen en betaalbaar wonen
Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar
Nadere informatieOplegnotitie bij: Onderzoeksrapport. Meer- en minderwaarden van een mogelijke fusie tussen. Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen.
Oplegnotitie bij: Onderzoeksrapport Meer- en minderwaarden van een mogelijke fusie tussen Woningbouwvereniging Reeuwijk en Mozaïek Wonen. 2 april 2015 1 Inleiding Eind 2013 is in de Algemene Ledenvergadering
Nadere informatieSAMENVATTING FUSIE-EFFECTRAPPORTAGE STANDVAST WONEN EN DE GEMEENSCHAP
SAMENVATTING FUSIE-EFFECTRAPPORTAGE STANDVAST WONEN EN DE GEMEENSCHAP INLEIDING De speelruimte van corporaties is kleiner geworden en tegelijkertijd neemt de complexiteit van onze maatschappelijke opgaven
Nadere informatieOndernemingsplan Volksbelang Helmond. Veranderen en meebewegen
Ondernemingsplan 2014-2016 Volksbelang Helmond Veranderen en meebewegen 2 Ondernemingsplan 2014-2016 Veranderen en meebewegen Volksbelang wil met veranderingen meebewegen en daar op een eigen en eigentijdse
Nadere informatieOndernemingsstrategie Het begint met wonen
Ondernemingsstrategie 2019-2022 Het begint met wonen Het begint met wonen Persoonlijke aandacht voor onze huurders, oog voor elkaar, focus op samen. Het is waar Openbaar Belang voor staat en wat ons als
Nadere informatieJuni 2018 Vragenlijst 13 Bedrijfsplan
Samenvatting uitslag digitaal klantenpanel Juni 2018 Vragenlijst 13 Bedrijfsplan 2019-2022 Response Er zijn 140 personen uitgenodigd om de vragenlijst in te vullen, hierop zijn 43 reacties gekomen. Toelichting
Nadere informatieDe kracht van een goede opdracht
PREVIEW De kracht van een goede opdracht Het moment is nu Als er íets zeker is, dan is het wel dat dit een bijzonder interessante tijd is om bij een woningcorporatie te werken. Naast de sociale opgave
Nadere informatiePrestatieafspraken Hellevoetsluis Woonstichting De Zes Kernen Gemeente Hellevoetsluis Huurdersvereniging Bernisse
Prestatieafspraken Hellevoetsluis 2019 Woonstichting De Zes Kernen Gemeente Hellevoetsluis Huurdersvereniging Bernisse Inleiding Voor u liggen de prestatieafspraken 2019 van de gemeente Hellevoetsluis,
Nadere informatieIn dit Werkplan 2017 wil het bestuur van STOK vier prioriteiten uitwerken;
Werkplan STOK 2017 De prioriteiten van STOK STOK is de stedelijke organisatie van huurders bij de Utrechtse woningcorporatie Bo-Ex. Bewonerscommissies, actief op de wooncomplexen vormen de leden van vereniging.
Nadere informatieVisie op toezicht en bestuur Raad van Toezicht en Raad van Bestuur Woonstichting t Heem
Visie op toezicht en bestuur Raad van Toezicht en Raad van Bestuur Woonstichting t Heem Versie: 9 juni 2017 Vastgesteld door Raad van Toezicht en Raad van Bestuur: 21 juni 2017 Inleiding Met de Invoering
Nadere informatieBedrijfsvoering en organisatieaanpak
Bedrijfsvoering en organisatieaanpak Prof.dr.ir. Vincent Gruis, afdeling Real Estate & Housing 13-3-2014 Delft University of Technology Challenge the future Dagprogramma 9.30u 11.00u 11.15u 12.30u 13.30u
Nadere informatieFinanciële bijdrage van de huurder bij investeringen in verduurzaming en vergroening
O P I N I E S T U K Financiële bijdrage van de huurder bij investeringen in verduurzaming en vergroening Bijna iedereen is het er wel over eens dat een significante vermindering van het energieverbruik
Nadere informatieBeleidsvisie 2016-2020. Samen bouwen aan samen wonen
Beleidsvisie 2016-2020 Samen bouwen aan samen wonen Inhoud 1. Inleiding 2. Onze missie en visie 3. Partner van onze huurders 4. Partner in de woning 5. Partner in de wijken 6. Partner in de gemeenschap
Nadere informatieSamenvatting en toelichting op de prestatieafspraken 2017 tot en met 2019 Gemeente, de federatie en Huurdersorganisaties
Bijlage 2 Samenvatting en toelichting op de prestatieafspraken 2017 tot en met 2019 Gemeente, de federatie en Huurdersorganisaties 1 De thema s en de prestatieafspraken op hoofdlijnen 1.1 Thema Betaalbaarheid
Nadere informatieMaatwerkafspraken Woonruimteverdeling
Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college
Nadere informatiePrestatie-/jaarafspraken 2016
Prestatie-/jaarafspraken 2016 IJsseldal Wonen Huurdersbelangenvereniging IJsseldal Viverion Huurdersvereniging Lochem Gemeente Lochem 1 Aanleiding Woningcorporaties Viverion en IJsseldal Wonen en de gemeente
Nadere informatieWSN: Thuis in Nijkerk. Een kennismaking met onze plannen tot en met 2014
WSN: Thuis in Nijkerk Een kennismaking met onze plannen tot en met 2014 V O O R W O O R D Bertus Rakhorst over...geborgenheid Een goed en veilig thuis vormt een stevige basis van waaruit je je verder kunt
Nadere informatieMEMO HERZIENING WONINGWET
MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van
Nadere informatieWONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY.
Ondernemingsplan 2011-2014 van WONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY. Inleiding Woningstichting St. Joseph Stramproy ( Woningstichting) wil dat mensen goed, betaalbaar en prettig kunnen wonen. Om dat doel
Nadere informatieWonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015
Wonen in het Land van Heusden en Altena Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Agenda P. van den Heuvel: De nieuwe Woningwet hoofdpunten W. Bijl: Regionale verankering in het Land van Heusden
Nadere informatieWoningcorporaties: oplosser of veroorzaker van zorg- en veiligheidsproblemen? Sander Koomen (Aedes) Simone van Raak (Zayaz)
Woningcorporaties: oplosser of veroorzaker van zorg- en veiligheidsproblemen? Sander Koomen (Aedes) Simone van Raak (Zayaz) Agenda De sector Taak en rol corporaties Zorg en veiligheid > actuele vraagstukken
Nadere informatieSamenwerken aan prettig wonen Prestatieafspraken Vianen
Samenwerken aan prettig wonen 2 Samenwerken aan prettig wonen Samenwerken aan prettig wonen Wat zijn de belangrijkste ambities en opgaven op het gebied van wonen in Vianen? Om hier concreet invulling aan
Nadere informatieVOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap.
Belanghoudersbijeenkomst 3 juni 2014 Blad 1. Op verzoek van Wonen Zuidwest Friesland aangaande een toelichting over de betaalbaarheid van het wonen willen wij dit toespitsen op onze corporaties en de veranderingen
Nadere informatieScheiden en splitsen: Samen op weg naar een passende voorraad
Scheiden en splitsen: Samen op weg naar een passende voorraad Workshop scheiden en splitsen Start Inleidende presentatie Ervaring van de corporatie: Ergin Borova, Vidomes Ervaring van gemeenten: Berend
Nadere informatieWij. thuis. geven. De strategie van Mooiland
Wij geven thuis De strategie van Mooiland 2 sociale huisvester volwaardige corporatie 3 26.060 woningen 127 gemeenten noordoost-brabant en gennep Wij zijn Mooiland Strategie in het kort Bij Mooiland zijn
Nadere informatiePrestatieafspraken. Gemeente Assen Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen
Prestatieafspraken Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen 2017 Prestatieafspraken Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen 2017 Omni~ Wonen S1ichl1ng Huurdersorganisalie Omnia
Nadere informatieJaarverslag 2014. Een fijn huis
Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen
Nadere informatieToezichtsvisie Woonstichting Land van Altena
Toezichtsvisie Woonstichting Land van Altena Versie 2017.1 Vastgesteld door de RvC op 25 oktober 2017 Algemeen 1. Omgeving 1.1 Woonstichting Land van Altena Woonstichting Land van Altena is een woningcorporatie
Nadere informatieUitvoeringsprogramma gemeente Brummen Kenmerk INT
Uitvoeringsprogramma 2016-2025 gemeente Brummen Kenmerk INT16.2900 Inhoud 1 Inleiding 1 2 Uitvoering per pijler 1 Pijler 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid 2 Pijler 2. Wonen, zorg en vergrijzing 5 Pijler
Nadere informatieOntwikkelprogramma armoede gemeente Leeuwarden 2014
Ontwikkelprogramma armoede gemeente Leeuwarden 2014 Inleiding Uit onze gemeentelijke armoedemonitor 1 blijkt dat Leeuwarden een stad is met een relatief groot armoedeprobleem. Een probleem dat nog steeds
Nadere informatie