Strategische koers. Bouwvereniging Onze Woning

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Strategische koers. Bouwvereniging Onze Woning 2015-2018"

Transcriptie

1 Strategische koers Bouwvereniging Onze Woning Inleiding De Bouwvereniging Onze Woning is actief in de wijk 110-Morgen, in Rotterdam. De wijk 110-Morgen ligt in Hillegersberg dat is gelegen in een water- en lommerrijk gebied, de Bergse Plassen, twee voormalige veenafgravingen. Daar verhuurt zij circa 1400 woningen en enkele bedrijfspanden. Als woningcorporatie heeft de BVOW te maken met vele veranderingen in de volkshuisvesting. Veranderingen die, of ze nu het gevolg zijn van de economische crisis, de woningmarktcrisis, bezuinigingen van de overheid of de calamiteiten bij enkele corporaties, gevolgen heeft voor de maatschappelijke opgave en de bijdrage die Onze Woning hieraan kan leveren. Het zijn veranderingen die om een nieuwe koers vragen. Een nieuwe koers die duidelijkheid verschaft aan belanghebbers, aan medewerkers en (toekomstige) bewoners. Eind 2013 heeft Onze Woning haar financieel herstelplan ingediend bij de minister en het Waarborgfonds. Het financieel herstelplan geeft aan op welke manier Onze Woning over enkele jaren, volgens de huidige normen van het Waarborgfonds, weer kredietwaardig zal zijn. In deze koers geven we aan wat de missie en visie is van Onze Woning: wat is onze opdracht (de missie) en wat is de maatschappelijke opgave van Onze Woning gezien de ontwikkelingen (de visie). Vervolgens geven we aan wat we kunnen en hoe we dat doen, gegeven het financieel herstelplan (de strategie). De vraag of Onze Woning dit alleen kan of beter in samenwerking met andere partijen kan, is hierbij nadrukkelijk aan de orde. Deze koers is tot stand gekomen met input van onze belanghouders, waarmee we de maatschappelijke opgaven van Onze Woning in de wijk 110-Morgen hebben verkend. Deze zijn besproken met onze medewerkers, waarmee we ook de sterke en zwakke punten in onze organisatie hebben geïnventariseerd. Met deze input hebben management en bestuur de strategie verwoord. De strategie die door de Raad van commissarissen is goedgekeurd. Het is een koers, en daarmee geeft het de richting aan. Nieuwe ontwikkelingen kunnen van invloed zijn op de mogelijkheden ze daadwerkelijk te realiseren. Het is een koers, het markeert waar we naar toe willen. Wij vinden het een uitdaging om deze koers met elkaar en voor elkaar te realiseren en zullen daarop aanspreekbaar zijn. 1

2 2. Missie Onze Woning is een woningcorporatie die als toegelaten instelling de opdracht heeft zich in te zetten voor de volkshuisvesting. Zij heeft daarmee te maken met regels die door de overheid zijn gesteld. Binnen die regels ziet zij als haar opdracht: De Bouwvereniging Onze Woning (BVOW) verhuurt betaalbare woningen. We richten ons primair op huishoudens met de lagere inkomens. Hiervoor zetten we ons volkshuisvestelijk vermogen maximaal in om betaalbare woningen voor deze doelgroep te realiseren. Er is een tekort aan beschikbare woningen voor de doelgroep en daarom zetten wij in op doorstroming van financieel sterkere huishoudens naar duurdere huur en of koop. Daar waar geen aanbod is voor middeninkomens, maken wij gebruik van de 10% regel om ook deze klantgroep te huisvesten. De BVOW komt voort en is verankerd in de bijzondere wijk 110-Morgen en draagt bij aan de oplossing van maatschappelijke vraagstukken. Wij zijn onderdeel van de gemeenschap. De doelgroep in de wijk kent ons, maar ook de bewoners en organisaties in de wijk kennen ons. Wij zijn aanjagers van een goed woon en leefklimaat in de wijk. Het gaat ons om veiligheid en duurzaamheid van woningen, de woonomgeving, leefbaarheid en een gedifferentieerd woningaanbod in de wijk. De BVOW is een maatschappij gerichte, flexibele organisatie die, in samenwerking met andere organisaties, maatwerk levert. Door slim samen te werken met andere organisaties, waaronder collega toegelaten instellingen, is het voor ons mogelijk een solide professionele klantgerichte dienstverlener te zijn en onze volkshuisvestelijke opgave te realiseren. 2

3 3. Visie Internationaal, landelijk, regionaal en lokaal hebben we te maken met ontwikkelingen die van invloed zijn op onze maatschappelijke opgave en op de mogelijkheden deze op te pakken. De verkenning van de economische-, demografische-, politieke, sociale en technologische ontwikkelingen geven het beeld van een onzekere toekomst. Er zijn trends te onderkennen waar het gaat om de demografie en technologie, zoals trends betreffende de vergrijzing, vergroening, verdunning, duurzaamheid, domotica en digitalisering. Maar de complexiteit neemt toe als gevolg van de financiële- en de woningmarktcrisis en de politieke instabiliteit van de afgelopen jaren. We hebben te maken met een bezuinigende overheid, die de nadruk op de maatschappelijke opdracht van de corporaties legt, die afroomt en vindt dat burgers meer zelf kunnen en moeten doen. Politieke partijen die jaarlijks in plaats van vierjaarlijks afspraken maken over de politieke agenda. Sociaal zien we de gevolgen van de crisis voor de mogelijkheden van zwakste huishoudens en we zien het belang van bezit afnemen bij jongeren ten gunste van nieuwe en goedkopere vormen van sharing. Het betekent dat de maatschappelijke opgave van de BVOW groter wordt vergeleken met een aantal jaren geleden. Betaalbaarheid In de corporatie sector hebben we te maken met een overheid die de nadruk legt op de maatschappelijke kerntaak van corporaties en gelijktijdig bezuinigingen afdwingt in termen van organisatie-efficiency, verkoop van woningen en inkomensafhankelijke huurverhogingen. De bezuinigingen worden afgedwongen via overheidsmaatregelen, zoals de verhuurdersheffing. Ondertussen zien we mede als gevolg van de crisis, dat de vraag naar betaalbare huurwoningen toeneemt, terwijl de betaalbaarheid door de huurverhogingen zwaar onder druk staat. De betaalbaarheid van de huurwoning wordt ook beïnvloed door de hoogte van de energielasten en servicekosten. De technologische ontwikkelingen op het terrein van duurzaamheid maken een lager energiegebruik mogelijk. Als de bewoner ook het gedrag aanpast dan is het verbruik nog verder te verlagen. Gelijktijdig is de verwachting dat de prijs van energie blijft stijgen. Het is een kans om de stijging van woonlasten enigszins te beperken. Kortom we zien een groeiende behoefte aan betaalbare huisvesting die in balans is met het inkomen van woningzoekenden en huurders. De BVOW wil rekening houden met het inkomen van woningzoekenden om betaalbare huisvesting te blijven leveren, waarbij verbetering van de duurzaamheid van haar woningen indien mogelijk wordt ingezet. Wonen en zorg De techniek heeft op tal van terreinen een grote invloed op ons leven. We hoeven hierbij alleen maar te denken aan ontwikkelingen in de gezondheidszorg, de zoektocht naar alternatieve energiebronnen, de technische snufjes in huizen, de effecten van de verdergaande digitalisering. De ontwikkelingen in domotica maken het mogelijk langer zelfstandig te blijven wonen. 3

4 Hier ligt een verbinding met demografische en sociale ontwikkelingen. Het langer zelfstandig blijven wonen van ouderen is een ontwikkeling die al enige tijd gaande is en nu een versnelling kent. De bezuinigingen door de overheid op AWBZ en WMO hebben gevolgen voor huisvesting van zorgvragers. En hoewel de vergrijzing in de gemeente Rotterdam relatief laag is, is deze voor Hillegersberg wel fors. Demografisch gezien hebben we ook te maken met een steeds verdergaande gezinsverdunning, maar ook tal van andere -in tijd wisselende- samenlevingsvormen zoals eenoudergezinnen, samengestelde gezinnen, co-ouderschappen. Het aantal doelgroepen, met ieder hun eigen woonwensen, neemt toe. De BVOW wil haar vastgoed verduurzamen en toekomstbestendig maken, de basiskwaliteit en samenstelling moet aansluiten op de veranderende marktvraag (meer wonen en zorg) en voldoende (maatschappelijk) rendement opleveren. Participatie Er is al geruime tijd sprake van individualisering, van mondigere, zelfbewuste, goed geïnformeerde huurders en woningzoekenden. Dit gaat vaak samen met een groeiende participatie en emancipatie. In de 110-Morgen mogen we spreken van een praktijk voorbeeld van de participatiesamenleving zoals de overheid die ideologisch voorstaat. Echter deze staat onder druk, door de toename van huishoudens die geldzorgen hebben. Uit onderzoek blijkt dat het aantal huishoudens dat geen budget heeft om te participeren groeit in de wijk. Landelijk zien we het aantal huurachterstanden en huisuitzettingen toenemen, waarop de kans op verloedering toeneemt. De BVOW wil haar verbindingen in de wijk met bewoners en instellingen inzetten om het goede woon- en leefklimaat in de wijk te behouden. Klantvisie De regelgeving van de overheid legt voor corporaties steeds meer de nadruk op haar sociale taakstelling. Dit beperkt de mogelijkheden van corporaties om voor anderen dan de sociale doelgroep actief te zijn. Gelijktijdig zien we steeds meer marktsegmenten met verschillende mogelijkheden en verwachtingen ten aanzien van de diensten en dienstverlening van de woningcorporaties. Jongeren blijken steeds minder waarde te hechten aan eigendom, voor hen lijkt de gebruiksmogelijkheid veel belangrijker te zijn. Hier is sharing een nieuwe vorm. Gelijktijdig zien we veel huurders die geldzorgen hebben, en deze geldzorgen zijn vaak een gevolg, of de oorzaak van kopzorgen (psychische problematiek) en zorgzorgen (gezondheids- en gedragsproblemen). We zien dan ook dat de vraag in termen van product- en dienstendifferentiatie steeds veelzijdiger wordt. In reactie hierop zien we dat er differentiatie plaats vindt in het fysieke aanbod bijvoorbeeld op basis van woonculturen en in de wijze waarop het eigendom-gebruik wordt geregeld (bijvoorbeeld vormen tussen huur en koop, de coöperatie, koopgarant). 4

5 De BVOW wil haar aanbod in termen van producten en diensten per klantgroep segmenteren en leveren, rekening houdend met de financiële, fysieke en sociale mogelijkheden van de individuele klant, waarbij het stimuleren van zelfredzaamheid uitgangspunt is. Organisatie De volkshuisvesting blijft voorlopig nog hoog op het politieke lijstje staan met alle veranderingen en onzekerheden die daarbij horen. We hebben te maken met een bezuinigende overheid, die de corporaties afroomt. De parlementaire enquête geeft invulling aan een maatschappelijk gevoelde druk op de overheid om in te grijpen bij woningcorporaties: de corporaties liggen onder het vergrootglas. We zien dat er continue nieuwe oplossingen en regels worden ingevoerd. De turbulentie, complexiteit en toenemende maatschappelijke druk vraagt om een continue verdere ontwikkeling van de corporaties met een grote verantwoordingsplicht naar de gemeenschap. We zien een transitie plaats vinden bij woningcorporaties waarbij meer met minder wordt gedaan, waar steeds meer bedrijfsmatig wordt gewerkt (lean). We zien dat bestaande processen waarin het uitgangspunt was iedere klant gelijk behandelen, worden vervangen door het uitgangspunt alleen daar waar het (volkshuisvestelijk) nodig is. We zien lerende, adaptieve en flexibele organisaties ontstaan. De BVOW wil haar organisatie verder ontwikkelen om volkshuisvestelijk te presteren. Dit wil zij in verbinding met de gemeenschap en door slim samen te werken realiseren. 5

6 4. Strategie In de strategie gaat het om de doelen die BVOW over vier jaar jaren wil hebben bereikt en om hoe ze dat wil doen. Gegeven de transitie die plaats vindt in het maatschappelijk middenveld waardoor we met vele onzekerheden hebben te maken, worden de doelen beschreven als richting en niet als een vastomlijnd plan. De strategie wordt het ijkpunt voor de jaarplannen van de afdelingen, die gezamenlijk het bedrijfsplan voor de BVOW vormen, en jaarlijks geactualiseerd. Bij het bepalen van de strategie gaat het om het benutten van de sterke punten van de BVOW en om het voorkomen dat de zwakke punten van de BVOW een belemmering vormen voor de doelrealisatie. Per opgave (zie hoofdstuk 3 de visie) is de invloed van de sterke en zwakke punten geanalyseerd. Duidelijk is dat de financiële positie en het daarop gebaseerde financieel herstelplan grote invloed heeft op alle beleidsvelden. De financiële doelstellingen zijn bekend en een gegeven en als zodanig in de strategie opgenomen. In de strategie geven we aan hoe de BVOW haar missie en visie gaat realiseren. Doel: De BVOW is een financieel gezonde organisatie, die voldoet aan de kredietwaardigheids- en borgingseisen van het CFV en het WSW. 1. Uiterlijk in 2020 voldoet de BVOW aan de kredietwaardigheidsnormen van het WSW en CFV 2. We maken maximaal gebruik van de mogelijkheden de inkomsten te verhogen en de uitgaven te beperken. 4.1 Financiële continuïteit. In haar herstelplan heeft de BVOW aangegeven dat zij een gezonde financiële positie nastreeft. Verkoop van woningen en de huurprijsvaststelling zijn hierin de belangrijkste beleidsinstrumenten aan de inkomstenkant. Verkoop vindt plaats van met name de niet-daeb woningen en de woningen uit het zogenaamde RVG-complex. Het betreft in totaal circa 135 verhuureenheden die in 10 jaar tijd moeten worden verkocht. Het betekent dat de draagkracht van een zelfstandig BVOW voor haar organisatie in personele zin met circa 10% afneemt. De huurprijsvaststelling gaat uit van maximale huurverhogingen voor zittende huurders en maximale huurharmonisatie (100% max. redelijk WWS-punten). Dit is een huurprijsbeleid dat door de meeste Rotterdamse corporaties wordt gehanteerd, maar het heeft gevolgen voor de betaalbaarheid (huurhoogte in relatie tot inkomen) van de woningen. Aan de uitgavenkant zijn onderhoud en renovatie twee belangrijke kostenposten waarop directe sturing mogelijk is. Gezien de financiële positie (mede veroorzaakt door de verhuurdersheffing) is de gewenste verdere herstructurering van de wijk 110-morgen 6

7 voorlopig op de lange baan geschoven. Voor het onderhoud wordt een taakstellende onderhoudsnorm van 1000,- per vhe gehanteerd. In relatie tot de financiële positie is hier het strategisch vastgoedbeleid met haar kansen, risico s en sturingsmogelijkheden van belang. Een derde belangrijke kostenpost betreft de organisatiekosten (netto beheerlasten), deze worden in grote mate bepaald door de werkzaamheden en de daartegen overstaande vergoeding van Humanitas voor de uitvoering van haar beheerwerkzaamheden. Uitgangspunt is een reële vergoeding voor de omvang van deze werkzaamheden en daarmee een goede dekking voor de organisatieopbouw. Daarnaast is in het financieel herstelplan gerekend met een efficiencyverbetering door optimaal gebruik te maken van de automatisering en verbetering van processen. In het hoofdstuk Personeel en Organisatie worden deze eisen vertaald naar het organisatieontwikkelingsproces van de BVOW. 4.2 Volkshuisvestelijke doelen Doel: de BVOW verhuurt haar woningen naar financiële draagkracht van haar huurders. 1. BVOW gebruikt financiële passendheidscriteria voor de toewijzing van haar huurwoningen. 2. De BVOW trekt gericht woningzoekenden aan die passen bij haar aanbod. 3. De BVOW zet haar onderhoudsinspanningen in om waar mogelijk de energielasten voor de huurder te verlagen. 4. De BVOW gaat haar huurders aanbieden in een collectief de servicekosten te beperken. De BVOW verhuurt haar woningen met name aan lage en middeninkomens. Hierbij wil zij rekening houden met de financiële draagkracht van haar huurders. Onderzoek naar de betaalbaarheid van haar woningen geeft aan dat toewijzing op basis van redelijke verhouding tussen huurhoogte en inkomen noodzakelijk is. Het blijkt dat veel sociale huurwoningen voor gezinnen met een minimum inkomen niet betaalbaar zijn. De huisvestingsverordening geeft hiertoe een handvat (art 13 lid d): Indien de huurprijs boven de voor de kandidaat relevante aftoppingsgrens ligt is weigeren mogelijk, indien de verhuurder geen redelijke zekerheid kan verkrijgen dat de huurder zijn financiële verplichtingen kan nakomen. De wijze waarop rekening wordt gehouden met de financiële draagkracht in de toewijzing zal worden besproken met de andere corporaties in de gemeente Rotterdam. Om deze toewijzing te realiseren gaat de BVOW gericht die klantsegmenten benaderen, die passen bij haar aanbod. De differentiatie in woningbehoefte neemt toe en voor de BVOW zijn het met name de inkomens en de samenstelling van het huishouden die van belang zijn. De BVOW wil met name jongere starters met een regulier inkomen en senioren aantrekken. De voorzieningen in de wijk 110-Morgen maken het voor senioren een aantrekkelijke wijk, echter nog onvoldoende woningen van de BVOW zijn geschikt voor senioren. Zo zijn de portiek-etagewoningen niet geschikt voor senioren. De locatie, 7

8 de bereikbaarheid van Rotterdam centrum en groene omgeving maken deze woningen voor jongeren met een regulier inkomen weer wel een aantrekkelijke woonplek. Zodra de BVOW hier gezien haar financiële positie toe in staat is, wil zij onderzoeken of zij woningen in huur kan verlagen zodat ook minder draagkrachtige woningzoekenden, zoals een gezin met een minimuminkomen, verantwoord kan worden gehuisvest. Een andere mogelijkheid om de betaalbaarheid te verbeteren, is het verlagen van de woonlasten. Een lagere energie rekening en of lagere servicekosten bieden hier kansen. Ten aanzien van het realiseren van een lagere energierekening zijn de investeringsmogelijkheden van de BVOW beperkt tot de mogelijkheden die het reguliere onderhoud biedt. Daar waar vervanging plaats moet vinden, hebben energiebesparende ingrepen de voorkeur, als deze binnen de onderhoudsnorm passen. Als het een investering betreft moet het anderszins kunnen worden terugverdiend. Voor de beperking van de servicekosten wil de BVOW inzetten op zelfwerkzaamheid van haar bewoners. Doel: Het doel van de vastgoedstrategie van de BVOW is behoud van woningen die betaalbaar zijn voor de doelgroep in een leefbare wijk. 5. De BVOW verwerft inzicht in de sturingsmogelijkheden, kansen en risico s van haar vastgoedstrategie en voert asset management in als sturingsinstrument. 6. De BVOW verkoopt haar niet-daeb bezit en het RVG- complex op een manier die de opbrengst maximaliseert. 7. De BVOW realiseert een basiskwaliteit in haar woningen die is gerelateerd aan de betaalbaarheid en fysieke gebruiksmogelijkheden per klantsegment. 8. Bij betalingsproblemen en in de complexen signaleren wij proactief sociale problemen naar onze partners in de wijk. 9. De BVOW stimuleert initiatieven die meetbaar bijdragen aan de leefbaarheid in de wijk 110-morgen. De woningmarkt, de onzekere politieke beweeglijkheid waar het gaat om de volkshuisvesting en de financiële kwetsbaarheid van de BVOW vragen om een goed inzicht in de mogelijkheden en onmogelijkheden van de BVOW waar het gaat om portfoliomanagement en asset management 1. Het doordenken en uitwerken van scenario s is hiervoor noodzakelijk. Op het niveau van het totale bezit en op complexniveau. Scenario s waarbij vragen centraal staan als: wat gebeurt er als de huursombenadering wordt ingevoerd, wat gebeurt er als het kwaliteitsniveau per complex in relatie tot de huurprijs wordt gebracht, wat gebeurt er als de omvang van het bezit krimpt. Ook voor de inrichting van de organisatie van de BVOW zijn deze scenario s van belang. Hoewel het slechts 1400 verhuureenheden betreft, is het kennen van de kwetsbaarheden en risico s in het bezit essentieel, om de juiste beslissingen te kunnen nemen. Op het niveau van het portfoliomanagement is in het financieel herstelplan al aangegeven dat verkoop van het niet-daeb bezit en van het RVG-complex plaatsvindt. 1 Portfoliomanagement betreft de samenstelling de vastgoedportefeuille, Asset management betreft het optimaliseren van het rendement per complex 8

9 Uitgangspunt bij deze verkoop is opbrengstmaximalisatie. Dit betekent dat er geen complexgewijze verkoop gaat plaatsvinden en dat er in principe alleen investeringen worden gedaan in de te verkopen woningen, die worden terugverdiend. De RVGwoningen worden als een soort kluswoningen verkocht. Deze doelstelling vraagt een gerichte inzet op de verkoop. In het operationele beheer van haar woningen is de BVOW sober en doelmatig. De BVOW wil haar woningen betaalbaar houden en daar waar mogelijk rekening houden met duurzaamheid. Het betekent dat de planning en uitvoering van het onderhoud kostenbewust plaatsvindt. Richting huurders betekent dit duidelijkheid over wat de BVOW wel en niet (meer) doet. Richting toeleveranciers betekent dit dat goed opdrachtgever-/opdrachtnemerschap en kostenbewustzijn belangrijke vereisten zijn. De andere dimensie in het operationele beheer betreft de leefbaarheid. De huidige wijkopbouw is daartoe voldoende gedifferentieerd, de woningtoewijzing moet zorgdragen voor voldoende sociale draagkracht in de wijk en daar waar nodig zal de BVOW proactief handelen om negatieve samenlevingsspiralen te voorkomen. Bij de woningtoewijzing is in het kader van de betaalbaarheid de zelfwerkzaamheid om de servicekosten 2 te verminderen, aan de orde gekomen. Ook in het behouden van de leefbaarheid wordt deze zelfwerkzaamheid gestimuleerd door de BVOW. Waar nu veel wordt uitgegeven aan derden voor het onderhoud van groen, het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes en het beheer van vuilcontainers, wil de BVOW stimuleren dat dit door huurders in bijvoorbeeld een coöperatieve vereniging wordt opgepakt. Hiermee ontstaat niet alleen een medeverantwoordelijkheid voor de leefbaarheid van de complexen en de buurt, maar zijn we bovendien in staat om de kosten en daarmee de woonlasten voor de huurders te verlagen. Onderzoek zal duidelijk maken of ook andere partijen, zoals Pameijer, kopers en dergelijke, hierbij betrokken willen worden. Doel: De BVOW levert maatwerk aan haar huurders. 10 BVOW onderscheidt binnen de sociale doelgroep klantsegmenten gebaseerd op financiële draagkracht, sociale- en fysieke mogelijkheden teneinde het passende aanbod (woning) en diensten te leveren. 11. Per complex heeft de BVOW de kennis over haar bewoners in kaart en digitaal toegankelijk voor haar medewerkers. 12. De BVOW ontwikkelt een communicatiestrategie die past bij haar strategie en in het bijzonder haar klantvisie. De BVOW levert maatwerk aan haar huurders en dat wil niet zeggen u vraagt en wij draaien. Dat zou een zeer kostbare zaak opleveren. Het gaat er om dat de medewerker van de BVOW weet wat de huurder financieel, sociaal en fysiek kan dragen en daar haar dienstverlening op afstemt. Dit betekent dat een huurder die niet zelfredzaam is, meer ondersteuning krijgt dan zijn/haar buurman die wel zelfredzaam is. Het betekent ook dat 2 De service kosten bestaan voor het grootste deel uit verwarmingskosten en glasbewassing, bij zelfwerkzaamheid gaat het om werkzaamheden die door bewoners uitgevoerd kunnen worden. 9

10 de zelfredzaamheid van de huurder wordt gestimuleerd, daar waar de huurder dit ook kan. Het betekent dat in het toewijzingsbeleid rekening wordt gehouden met de passendheid van de woning bij de situatie van de woningzoekende, en dat waar mogelijk de huurder wordt uitgedaagd om een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van het complex en of de wijk. Het betekent ook dat de medewerkers goed moeten doorvragen en moeten sturen op verwachtingen in het gesprek met de klant. Om dit te faciliteren is de ontwikkeling van een klantrelatiemanagement systeem gewenst ten behoeve van de directe communicatie met klanten en het leveren van passende dienstverlening. Maatwerk leveren op deze manier is nieuw voor de BVOW. Het aantrekken van specifieke klantsegmenten, het onderscheiden van klantsegmenten voor de dienstverlening (versus iedereen krijgt hetzelfde) betekent enerzijds dat de medewerker zich hierin zal ontwikkelen en anderzijds betekent het dat de huurder een andere manier van dienstverlening zal ervaren. Dit vraagt om een duidelijke en gerichte communicatiestrategie. 4.3 Personeel en organisatieontwikkeling In 2012/2013 heeft een organisatie-doorlichting plaatsgevonden bij de BVOW. Deze heeft geresulteerd in een plan van aanpak voor de organisatieontwikkeling. Onderdeel van dat plan van aanpak was het ontwikkelen van de koers voor de BVOW, maar als eerste prioriteiten was het zaak personeelszaken op te zetten, de processen te verbeteren, de aansturing te organiseren en de governance verder te professionaliseren. Daarnaast waren er enkele omvangrijke kwesties, die een grote impact op de toekomst van de BVOW hebben. Dit plan van aanpak voor de organisatieontwikkeling loopt tot eind Met de voorliggende koers is er zicht op de verdere toekomst van de BVOW en is het zaak de inrichting van de organisatie hierop af te stemmen. 10

11 Doel: verdere ontwikkeling van personeel en organisatie om de missie, visie en strategie van de BVOW te realiseren. 1. Om de risico s te minimaliseren ontwikkelt de BVOW een toekomstgerichte governance met het raad van toezichtmodel, waarin de lange termijn belangen van de gemeenschap en de korte termijn belangen van de zittende huurders zijn geborgd. 2. De BVOW werkt bedrijfsmatig en dat wil zeggen dat zij haar processen effectief en efficiënt inricht en dat medewerkers zich daar continue in willen verbeteren/leren. 3. De BVOW ontwikkelt zich tot een marktgerichte organisatie, waarbij de klantcontacten en het daarin passende maatwerk door de Frontoffice wordt geleverd en de financiële en ondersteunende diensten in de Backoffice worden ondergebracht. 4. De BVOW heeft een minimale personele bezetting, haar personeelsplanning stelt haar medewerkers in staat via opleiding, coaching enz. zich te ontwikkelen tot zelfsturende verantwoordelijke medewerkers en maakt gebruik van een flexibele schil om tijdelijke capaciteits- en/of kwaliteitsvraagstukken in personele zin op te lossen. 5. Teneinde haar strategie te realiseren zoekt de BVOW continue naar samenwerking met partners die haar versterken, waarbij op de kritische punten gestreefd wordt naar stabiele samenwerkingsrelaties. De BVOW is gestart met het inrichten van haar huurdersparticipatie. Samen met een aantal bewoners wordt een huurdersorganisatie opgericht, zodat gewerkt kan worden conform de overlegwet Huurder-Verhuurder. Ondertussen loopt er ook de discussie over de omvorming naar het Raad van Toezichtmodel en de positie van de leden in de vereniging. Derden (met name vermogensverschaffers) zien de verenigingsvorm en het vrijwilligers bestuur als kwetsbaar, omdat zij hierin een aantal bedreigingen zien. Zo is voor derden de rolverdeling tussen bestuur, directeur en Raad van Commissarissen onduidelijk. En is er een risico dat korte termijn huurdersbelangen in de ledenvergadering een grote rol gaan spelen, terwijl leden niet aansprakelijk zijn, maar bestuur en commissarissen wel. Ook voor de interne organisatie is de huidige structuur niet efficiënt. Gelijktijdig is de BVOW zich bewust van haar maatschappelijke bijdrage die ze moet leveren en verantwoorden. Dit vraagt goed overleg met haar belanghouders en transparantie in haar beleidskeuzes en financiële positie. De BVOW moet meer bedrijfsmatig gaan werken. De maatwerkfilosofie van de BVOW, waarin afhankelijk van het klantsegment gekomen wordt tot een individuele levering van diensten stelt verdere eisen. De digitalisering (o.a. CRM, gebruik van ipads, klantenportals enz) biedt hier nog verdere mogelijkheden, maar ook de efficiency en effectiviteit van processen wordt hierin verbeterd. Uitgaande van de 80-20% regel, heeft 20% van de huurders 80% van de aandacht van de organisatie nodig. Nu krijgt iedereen evenveel aandacht als de zwakste 20% nodig hebben. Het is zaak als medewerker hiermee om te leren gaan en bij de klant een reëel verwachtingspatroon te ontwikkelen. 11

12 Bedrijfsmatig werken betekent ook kostenbewust werken, in goed opdrachtgeverschap. Kostenbewust betekent optimaal gebruik van tijd, geld en andere middelen, gebruik van taakstellende budgeten en het voorkomen van kostenoverschrijdingen. Gezien de klantvisie is maatwerk een zaak van efficiënte en effectieve processen die per klantsegment een individuele dienstverlening mogelijk maken. Dit vraagt om het bij elkaar brengen in een front-office van alle medewerkers die met klanten hebben te maken, zodat een eenduidige sturing hierin ontstaat. Het vraagt ook van medewerkers dat zij in staat zijn maatwerk te leveren, dat maar beperkt regel gestuurd is en vooral sober en doelmatig is. Zij geven huurders de antwoorden en dat betekent dat zij verantwoordelijkheid dragen voor het maatwerk. Dit vraagt een organisatieontwikkelingsproces dat in 2015 start en waarbij een cultuurverandering nodig is via een procesgerichte cultuur naar een meer markt- en taakgerichte cultuur. Het vraagt samenwerkende kwaliteiten en het vraagt een dienend situationeel leiderschap. De BVOW onderkent dat het beheercontract met Humanitas een instabiele situatie voor haar organisatie betekent. Het beheercontract heeft een looptijd van vijf jaar en betreft circa 3500 verhuureenheden. De BVOW zelf heeft binnen enkele jaren nog circa 1250 verhuureenheden in eigendom en beheer. Het is de vraag of de BVOW haar strategie volledig zelfstandig kan realiseren, ook al is zij over enkele jaren financieel gezond, en of dit voor de volkshuisvesting de meest meerwaarde oplevert. Als kleine organisatie, zonder het beheer van de woningen van Humanitas, zal het extra inspanning kosten om de organisatie flexibel en toegerust te houden om haar strategie te realiseren. Een oplossing is te gaan werken met een professionele vast kern en een flexibele schil die met de organisatie bekend is, dan wel dit samen met partners te realiseren. Daarom is onderzoek nodig of er voldoende zekerheid is te vinden in het beheer van de woningen van Humanitas. Een evaluatie van de samenwerking, waarin ook naar de haalbaarheid van verdere samenwerking wordt gekeken, is daarbij noodzakelijk. Het gelijktijdig verkennen van samenwerkingsmogelijkheden in de regio die bijdragen aan de realisatie van haar strategie, past daar ook bij. Dit betekent dat de BVOW een samenwerkingsstrategie gaat ontwikkelen. 12

13 Bijlage gebruikte afkortingen AWBZ= Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten WMO = Wet Maatschappelijke Ondersteuning CFV = Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting WSW = Waarborgfonds Sociale Woningbouw Daeb = Diensten van algemeen economisch belang (sociale taak) WWS = Woning Waardering Systeem Asset management= complex strategieën, complexbeheerplannen, waarbij op rendement wordt gestuurd. 13

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016 Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Inhoudsopgave Werk aan de wijk! 5 Vitale en gewilde wijken 7 Oog voor de klant 11 Energiebewust bouwen en beheren 15 Een solide corporatie 17 3 4 Informatie voor

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

Missie, visie en maatschappelijke verankering

Missie, visie en maatschappelijke verankering Jaarplan 2014 1 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

Goed wonen = samen doen!

Goed wonen = samen doen! Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019 Participatiemaatschappij In Nederland leven we steeds meer in een participatiemaatschappij. We maken steeds meer gebruik van elkaars sterke punten

Nadere informatie

Wij zijn Brabantse Waard

Wij zijn Brabantse Waard Wij zijn Brabantse Waard Gastvrij wonen Inhoudsopgave 3 Wie is Brabantse Waard 4 Een organisatie met een transparante structuur 5 Onze missie en visie 5 Doelstellingen waarin de gast centraal staat 6 Onze

Nadere informatie

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Managementcontract 2013 Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Programma 2 Wat is het? Ondernemingsplan Managementcontract: 3 thema s - De wensen van de klant zijn de start - Goede en betaalbare

Nadere informatie

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Inleiding Als voorbereiding van haar strategisch plan 2015-2017 heeft Woontij een vragenlijst opgesteld waarmee input wordt gevraagd voor de te kiezen

Nadere informatie

Beleidsvisie 2016-2020. Samen bouwen aan samen wonen

Beleidsvisie 2016-2020. Samen bouwen aan samen wonen Beleidsvisie 2016-2020 Samen bouwen aan samen wonen Inhoud 1. Inleiding 2. Onze missie en visie 3. Partner van onze huurders 4. Partner in de woning 5. Partner in de wijken 6. Partner in de gemeenschap

Nadere informatie

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie)

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie) Regionaal groeien - lokaal verbinden Ondernemingsplan 2015-2017 (verkorte versie) EEN WETHOUDER IN HET NIEUWE WERKGEBIED Wij werkten altijd goed samen met de lokale corporatie. Wel zagen we dat corporaties

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie. Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012

Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie. Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012 Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012 Between-us, 2012 Voorwoord Met vijftien jaar ervaring in de corporatiebranche heeft Between-us een solide inzicht

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 24 juni 2015 Voostellen Henk Tegels Consulent Vereniging Nederlandse Woonbond htegels@woonbond.nl Onderwerpen 1. Ontstaan

Nadere informatie

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Wonen in het Land van Heusden en Altena Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Agenda P. van den Heuvel: De nieuwe Woningwet hoofdpunten W. Bijl: Regionale verankering in het Land van Heusden

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 14 oktober 2015 Voostellen Suzanne Schuitemaker consulent Vereniging Nederlandse Woonbond sschuitemaker@woonbond.nl

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Woningbezit per gemeente 140

Woningbezit per gemeente 140 Betaalbaarheid en in Fryslân 2016 HUURKLASSE Aantal 403,06 403,07 en 576,87 576,88 en 618,24 8,7 65 HUURPRIJS IN NIEUWBOUW Investering (x miljoen ) Woningbezit per gemeente 140 Schiermonnikoog WONINGVERBETERINGEN

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Energiebesparing en huurverhoging: volop kansen Welke wettelijke mogelijkheden zijn er om bij woningverbetering een huurverhoging te vragen? Het verkrijgen van 70% instemming hoeft

Nadere informatie

Waar het echt om gaat!

Waar het echt om gaat! Waar het echt om gaat! Ondernemingsplan 2015-2018 Inhoudsopgave Inleiding 3 1. De omgeving waarin we werken 4 2. Het huis dat we willen bouwen 6 2.1 Betaalbaar wonen 6 2.2 Wonen en zorg 7 2.3 Duurzaam

Nadere informatie

Zakelijker worden om sociaal te blijven

Zakelijker worden om sociaal te blijven [1] Zakelijker worden om sociaal te blijven Koers GroenWest 2014-2018 GroenWest Maart 2014 Woerden, maart 2014 Afdeling Strategie & Beleid Tekeningen: Zwaar Water, Esther Mosselman [2] Inhoudsopgave 1

Nadere informatie

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Woerden, 23 oktober 2012 GroenWest activiteitenplan 2013 23-10-2012 Voorwoord Het afgelopen jaar hebben wij met veel enthousiasme gewerkt aan de doelstellingen,

Nadere informatie

Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen

Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen 22 september 2011 Inleiding Directeurbestuurder Ed Penninks heet alle aanwezigen van harte welkom en dankt hen voor hun aanwezigheid. Het programma van vanmiddag

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Beleidsplan 2012-2016. Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar

Beleidsplan 2012-2016. Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar Beleidsplan 2012-2016 Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar Colofon Beleidsplan 2012-2016 Woningstichting Sint Antonius van Padua Eindredactie Woningstichting Sint Antonius van Padua Realisatie Nestas communicatie,

Nadere informatie

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Betrokkenheid o.a.; Projectmanager Energiesprong SWF Projectmanager Blok voor blok Utrecht Label B of meer? Opgave - Focus Financieel

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college

Nadere informatie

Gewijzigd op: 12-6-2014 10:23. Petten, 4 juni 2014. Het ministerie van BZK. Afdeling Policy Studies ECN-N--14-015. Van Tigchelaar, C. Aan.

Gewijzigd op: 12-6-2014 10:23. Petten, 4 juni 2014. Het ministerie van BZK. Afdeling Policy Studies ECN-N--14-015. Van Tigchelaar, C. Aan. Petten, 4 juni 2014 Afdeling Policy Studies Van Tigchelaar, C. Aan Het ministerie van BZK Kopie Onderwerp Nulmeting subsidieregeling voor verhuurders Aanleiding In het Nationaal energieakkoord is met de

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector? Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Besluitvorming Herzieningswet Toegelaten Instellingen; Gevolgen voor gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft Presentatie voor woningcorporatie

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Prestatie-afspraken Wonen en Maatschappelijke Ontwikkelingen Casade Woonstichting Gemeente Waalwijk, 10-04-2012

Prestatie-afspraken Wonen en Maatschappelijke Ontwikkelingen Casade Woonstichting Gemeente Waalwijk, 10-04-2012 1. Inleiding De gemeente Waalwijk, Casade en Slagenland Wonen hebben in juli 2011 het Prestatiecontract over de ontwikkeling van de woningvoorraad in de periode 2011-2014 getekend. Hierin is afgesproken

Nadere informatie

Strategische Visie 2015-2020. Verantwoord. Sociaal &

Strategische Visie 2015-2020. Verantwoord. Sociaal & Strategische Visie 2015-2020 Sociaal & Verantwoord 2 Voorwoord 3 Wie is Rhiant? 4 Leeswijzer 5 Onze missie 6 Ontwikkelingen en trends 9 Wat moet en kan Rhiant? 11 Wonen voor de huurders van Rhiant: betaalbaar

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

PROFIELSCHETS DIRECTEUR-BESTUURDER

PROFIELSCHETS DIRECTEUR-BESTUURDER PROFIELSCHETS DIRECTEUR-BESTUURDER BOUWVERENIGING ONZE WONING Onze Woning is een woningbouwvereniging in Rotterdam die al sinds jaar en dag haar roots heeft in de wijk 110-Morgen. De betrokkenheid van

Nadere informatie

RUIMTE VOOR VERDELING. Tineke Booi ORKA-advies

RUIMTE VOOR VERDELING. Tineke Booi ORKA-advies RUIMTE VOOR VERDELING Tineke Booi ORKA-advies Thema s Regeerakkoord Eu Beschikking Staatssteun Huisvestingswet Van Woonruimteverdeling naar Woonmarketing: de klant centraal Regeerakkoord en Wonen Afschaffing

Nadere informatie

Vraagstelling. 3. Hoe ga je met elkaar aan het werk; welke vaardigheden en competenties zijn nodig?

Vraagstelling. 3. Hoe ga je met elkaar aan het werk; welke vaardigheden en competenties zijn nodig? Vraagstelling 1. Wat vragen opdrachtgevers en gebruikers werkelijk en hoe kunnen aanbieders kansen pakken door hun dromen waar te maken? 2. Hoe ontstaat een win-win situatie door gebruik te maken van elkaars

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

DE ALLIANTIE. DIRECTEUR AMSTERDAM-ALMERE en VvE DIENSTEN. mei 2014 HCG/TK/ES

DE ALLIANTIE. DIRECTEUR AMSTERDAM-ALMERE en VvE DIENSTEN. mei 2014 HCG/TK/ES DE ALLIANTIE DIRECTEUR AMSTERDAM-ALMERE en VvE DIENSTEN mei 2014 HCG/TK/ES DE ORGANISATIE is een ontwikkelende woningcorporatie met bijna 60.000 woningen in de noordvleugel van de Randstad. Vier regiobedrijven

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2009-2013

Ondernemingsplan 2009-2013 Verbindingen leggen Samenwerken voor maatschappelijke prestaties Ondernemingsplan 2009-2013 vanaf 2010 1. Inleiding Verbindingen leggen om maatschappelijke opgaven te realiseren. Zo zien we onze opdracht

Nadere informatie

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis?

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis? Hoe vind je in Gouda een huis? In deze brochure beantwoorden we de meest gestelde vragen over het kopen of huren van een huis in Gouda. Staat uw vraag er niet bij? Neem voor een sociale huurwoning contact

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Ontwikkelprogramma armoede gemeente Leeuwarden 2014

Ontwikkelprogramma armoede gemeente Leeuwarden 2014 Ontwikkelprogramma armoede gemeente Leeuwarden 2014 Inleiding Uit onze gemeentelijke armoedemonitor 1 blijkt dat Leeuwarden een stad is met een relatief groot armoedeprobleem. Een probleem dat nog steeds

Nadere informatie

Strategische Visie 2015-2020 Sociaal & Verantwoord

Strategische Visie 2015-2020 Sociaal & Verantwoord Strategische Visie 2015-2020 Sociaal & Verantwoord Definitieve versie: 27-11-2014 Voorwoord Met trots presenteren wij onze strategische visie Sociaal en Verantwoord. Een nieuwe visie in een nieuwe tijd,

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

Prioriteiten volkshuisvesting

Prioriteiten volkshuisvesting Prioriteiten volkshuisvesting Programma Inleiding: Sinisa Boksic (BZK) Toelichting 4 prioriteiten: Annelies Dassen (BZK) Uitkomsten startmeting prioriteiten: Hanjo Lagas (Atrivé) Prioriteiten in lokaal

Nadere informatie

FUNCTIEPROFIEL. Directeur-bestuurder. bij. Baston Wonen

FUNCTIEPROFIEL. Directeur-bestuurder. bij. Baston Wonen FUNCTIEPROFIEL Directeur-bestuurder bij Baston Wonen PublicSpirit Mevrouw drs. J. Goudsmit Directeur September 2014 De context Baston Wonen is een woningcorporatie in de gemeente Zevenaar met circa 4.000

Nadere informatie

Wij geven thuis. Goed en betaalbaar wonen in Den Haag

Wij geven thuis. Goed en betaalbaar wonen in Den Haag Wij geven thuis De gemeenteraadsverkiezingen in 2014 vallen samen met het laatste jaar van de lokale en regionale prestatieafspraken 2010-2014 tussen corporaties en gemeenten. De corporaties willen nieuwe

Nadere informatie

LEFIER PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN MAART 2014. Profielschets raad van commissarissen Lefier ten behoeve van de werving 1

LEFIER PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN MAART 2014. Profielschets raad van commissarissen Lefier ten behoeve van de werving 1 LEFIER PROFIELSCHETS RAAD VAN COMMISSARISSEN MAART 2014 Profielschets raad van commissarissen Lefier ten behoeve van de werving 1 PROFIEL RAAD VAN COMMISSARISSEN 1. Kerntaken van de raad van commissarissen

Nadere informatie

Strategisch Plan Domijn 2012-2016

Strategisch Plan Domijn 2012-2016 Onze bezoekadressen zijn: Enschede Boulevard 1945-324a Haaksbergen Markt 12 Losser Ravenhorsterweg 1a Postbus 1345 7500 BH Enschede 0900-335 0 335 (lokaal tarief) info@domijn.nl www.domijn.nl Strategisch

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Kaderbrief Jaarplan 2016

Kaderbrief Jaarplan 2016 Bedrijfsvoering Financiën Kaderbrief Jaarplan 2016 1. Inleiding Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden. Deze wet stelt nieuwe spelregels voor de sociale huursector en is erop gericht dat

Nadere informatie

Koers zoeken in onzekere (crisis)tijd. Sterk worden in strategie

Koers zoeken in onzekere (crisis)tijd. Sterk worden in strategie Koers zoeken in onzekere (crisis)tijd Sterk worden in strategie Het rommelt op de woningmarkt Effect kredietcrisis dalende prijzen, afname doorstroming, dalende productie Historische verwachting bouw-crises

Nadere informatie

Uitwerking marketingplatform

Uitwerking marketingplatform Uitwerking marketingplatform Regeerakkoord: marketingstrategie of dooddoener? verbinden samenwerken Co-creatie Verantwoordelijkheid nemen tegenstellingen openheid 2 kanten kansen Win-win Gedeeld probleem

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Prestatieafspraken 2016

Prestatieafspraken 2016 Prestatieafspraken 2016 De Alliantie Regio Amersfoort, vertegenwoordigd door dhr. J. Koolstra, directeur, Portaal Eemland, vertegenwoordigd door dhr. D.J. van der Zeep, lid Raad van Bestuur, Omnia Wonen,

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Groot economisch en maatschappelijk voordeel van energieneutraal renoveren Woningverbetering naar energieneutraal in de sociale huursector is economisch en maatschappelijk zeer

Nadere informatie

BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING

BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING Dilemma s en (on)mogelijkheden Henk Heeger (Havensteder en OTB, TU DELFT) 12 november 2014 13-11-2014 1 INLEIDING Voorstellen Henk Heeger: werkt zowel bij het OTB (TU-Delft)

Nadere informatie

Samenvatting Jaarverslag 2013

Samenvatting Jaarverslag 2013 Samenvatting Jaarverslag 2013 Het jaar 2013 laat zich voor KleurrijkWonen kenmerken door: het realiseren vaneen aantal grote onderhouds- en herstructureringsprojecten; het ruimschoots behalen van onze

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Programma 9. Bestuur

Programma 9. Bestuur Programma 9 Aandeel programma 9 in totale begroting 17% Overige programma's 83% 55 Programma 9 Beleidsvelden Binnen het programma bestuur werken we met de volgende beleidsvelden: 1. sorganen 2. sondersteuning

Nadere informatie

Inhoud. Colofon. www.ssw.nl

Inhoud. Colofon. www.ssw.nl Colofon Redactie: Woonstichting SSW Vormgeving: Woonstichting SSW Tekst: Woonstichting SSW in samenwerking met Vannimwegen Fotografie: Lighthouse Productions/Dirk Verwoerd Amersfoort Woonstichting SSW

Nadere informatie

Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting

Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting De wijze waarop de woningmarkt nu georganiseerd is met 2,4 miljoen sociale huurwoningen is niet meer houdbaar. We zullen naar een systeemverandering

Nadere informatie

Rogier Goes. 15 september 2015

Rogier Goes. 15 september 2015 Rogier Goes 15 september 2015 Standvast Wonen Een man die woensdag uit zijn huurappartement aan de Muntweg in Nijmegen zou worden gezet op last van de rechter, stichtte dinsdagavond brand in zijn benedenwoning.

Nadere informatie

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud?

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Frans Wittenberg en Joep Arts 22 mei 2014 Even voorstellen Economisch onderzoek- en adviesbureau Markt en financiële kant van vastgoed Wonen, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015 Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden

Nadere informatie

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen.

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen. In maart 2015 vroegen wij in een enquête onze huurders, woningzoekenden, collega corporaties, gemeenten, medewerkers en via social media om mee te denken met ons beleid. In totaal hebben 3.700 deelnemers

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Parallelsessie I&O thema Wonen. 16 juni 2016

Parallelsessie I&O thema Wonen. 16 juni 2016 Parallelsessie I&O thema Wonen 16 juni 2016 Welkom 1. Stand van zaken prestatieafspraken 2. Prestaties en toekomst Poort6 3. Lokale en regionale woningmarkt POORT6 www.poort6.nl Stand van zaken prestatieafspraken

Nadere informatie

Aanwezig: zie presentielijst

Aanwezig: zie presentielijst Notulen van de Belanghoudersbijeenkomst van Woningbouwvereniging Nieuw-lekkerland, gehouden op 26 mei 2015 in Brede School Het Carillon, Raadhuisplein 1, 2957 RK te Nieuw-Lekkerland. Aanwezig: zie presentielijst

Nadere informatie

Interne organisatie beïnvloedt effectiviteit en efficiëntie

Interne organisatie beïnvloedt effectiviteit en efficiëntie Interne organisatie beïnvloedt effectiviteit en efficiëntie Systematische vergelijking van de interne organisatie en prestaties van corporaties toont aan dat kleine corporaties met veel ervaring als maatschappelijke

Nadere informatie

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen

Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Met behulp van de stappen in deze hulpwijzer kunnen gemeenten zich voorbereiden op het geven van een zienswijze bij het

Nadere informatie

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid

Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Samenwerkingsafspraken Enschede 2014-2015 Vanuit een gedeelde visie, onderling vertrouwen en gelijkwaardigheid Vastgesteld en ondertekend in het bestuurlijk overleg d.d. 26 november 2014 1 Jaarlijks terugkerend

Nadere informatie

Welkom bij WVH. Missie, visie en strategische doelen 2012-2014

Welkom bij WVH. Missie, visie en strategische doelen 2012-2014 Welkom bij WVH Missie, visie en strategische doelen 2012-2014 September 2011 Inhoudsopgave Voorwoord 1 1 Inleiding 2 2 Kernwaarden WVH 4 2.1 Inleiding 4 2.2 Kernwaarden 4 3 WVH: onze missie 5 3.1 Inleiding

Nadere informatie