Het einde van de leegstand

Transcriptie

1 SLIMLINE BUILDINGS Het einde van de leegstand 14,4 PROCENT VAN DE NEDERLANDSE KANTOREN STAAT VANDAAG DE DAG LEEG, ZO BLIJKT UIT RECENTE CIJFERS VAN MAKELAARSORGANISATIE NVM BUSINESS. GEBOUWEN UIT DE JAREN TACHTIG, DIE HET GROOTSTE DEEL VAN DE LEEGSTAND OMVATTEN, VOLDOEN NIET MEER AAN DE WENSEN VAN NU. HET PROBLEEM IS NIET SNEL OP TE LOSSEN, JE KUNT VAN KANTOREN TENSLOTTE NIET ZOMAAR WONINGEN MAKEN., ALDUS EEN WOORDVOERDER VAN NVM BUSINESS. MAAR IS DAT WEL ZO? EEN GESPREK MET DE HEREN KOSTAS MAMALINGKAS EN GER VAN DER ZANDEN, DIRECTIE VAN COMMERCIEEL INGENIEURSBUREAU SLIMLINE. 36 Nathan

2 Nathan Partner foto linkerpagina: De heren Ger van der Zanden (L) en Kostas Mamalingkas (R), directie van Slimline Buildings 7 miljoen vierkante meter gebakken lucht Vrijwel het complete leegstaande vastgoedbestand is voorzien van traditionele betonvloeren. Voor het opvangen van de interne warmtelast, zijn veel van deze conventionele gebouwen voorzien van airconditioning dat van onder verlaagde plafonds koude lucht de ruimten in blaast. Zodra deze statische panden hun oorspronkelijke gebruiksfunctie verliezen, blijken ze, zoals de NVM al aangeeft, amper aangepast te kunnen worden naar een nieuwe gebruiksfunctie. Daarnaast voldoen de panden bij lange na niet aan de hoge comforteisen van nu. Leegstand lijkt hierdoor een gebed zonder einde te gaan worden. Kostas Mamalingkas heeft een duidelijke visie op deze waardoor de totale hoogte van het vloerpakket ook stijgt. De ruimte die de klant bespaart op vloer- plafonddikte, kan op verschillende manieren worden gebruikt. Bij een overspanningsmaat van 8,10 meter kan hij ervoor kiezen om per zes verdiepingen een complete extra (verhuurbare) verdieping te realiseren! Een andere optie is de besparing op bouwvolume door het totale pand compacter te maken of juist een verhoging van de interne ruimte te realiseren. Kostas Mamalingkas: Wanneer de vergelijking gemaakt wordt op basis van alleen de bouwkundige vloer, zijn wij duurder, maar op integraal gebouwniveau hoeft een standaard kantoor met het Slimline principe zeker niet duurder te zijn dan een traditioneel gebouw! problematiek in het Nederlandse bedrijfsvastgoed: Niemand wil ervoor op de blaren zitten, dus laten we de gebouwen maar gewoon leeg staan. We zitten nu met een enorme hoop gebakken lucht in die zeven miljoen vierkante meter leegstaande panden. De omslag is nu! We moeten met zijn allen weg van die conventionele bouwmethoden en toe naar een meer integrale manier van bouwen. Onder de naam Infraplus ontwikkelde Slimline in 1997 reeds een toekomstgericht alternatief voor de traditionele zware betonvloeren. Niet meer verwarmen met CV installaties en koelen met airco s, maar een comfortabel gebouwklimaat middels bouwdeelactivering. Uit het gesprek met de beide ondernemers komen vijf concrete voordelen van het integrale Slimline vloerconcept naar voren: efficiëntie, flexibiliteit, duurzaamheid, comfort en esthetiek. Voordeel 1: Efficiëntie Niet meer beton en bouwhoogte gebruiken dan nodig is, dát is slim Overspanningsmaten van 16,20 meter bij het TMVW project in het Belgische Gent bouwen volgens Slimline. Het bedrijf gaat efficiënt om met bouwmaterialen en schuift deze eigenschap naar voren als haar meest onderscheidende factor ten opzichte van conventionele bouwwijzen. Ger van der Zanden: In de traditionele utiliteitsbouw zien we vloeren van 80 à 90 centimeter dik. Door beton en staal te combineren, reduceren wij dit naar 30 tot 45 centimeter, inclusief de complete installatie die in de vloer is weggewerkt. De vloerhoogte is daarbij echter wel afhankelijk van de gewenste overspanningsmaat. Aan de hand van een projectvoorbeeld vult Kostas Mamalingkas zijn compagnon aan: De architect van het kantoor van Fox Vakanties op Park 20/20 in Hoofddorp koos voor een veel gebruikte overspanningmaat van 8,10 meter. Daarvoor zijn liggers van 33 centimeter voldoende en blijft de vloerhoogte minimaal. Voor het pand van TMVW in Gent, wil de architect echter werken met grote overspanningsmaten van 16,20 meter. Daarvoor zijn liggers van 60 centimeter hoog nodig, 60 centimeter hoge liggers bij het TMVW project in het Belgische Gent Enervision 37

3 Het Slimline vloerconcept Het vloerconcept, dat wordt ontwikkeld door Slimline en wordt gefabriceerd in samenwerking met diverse partners als Heembeton en Gelissen, bestaat uit drie perfect op elkaar afgestemde onderdelen: de plafondplaat, de installatieruimte en de topvloer. Plafondplaat Het Slimline-basiselement is een betonnen plafondplaat met ingestorte staalprofielen. De plaat is ca. 70 mm dik en is voorzien van Uponor meerlagenleidingen, waarmee wordt gekoeld en verwarmd vanuit het plafond. Installatieruimte Alle leidingen en technische installaties worden onzichtbaar weggewerkt in de open installatieruimte in de vloer. Uniek is de optimale bereikbaarheid van deze ruimte. Het veranderen van de binnenruimte wordt hierdoor aanzienlijk vereenvoudigd. Topvloer De topvloer kan vast, flexibel of een combinatie van beide zijn. Een vaste vloer is voorzien van vloerverwarming om een beter binnenklimaat te realiseren. De topvloer wordt akoestisch ontkoppeld van de hoofddraagconstructie, wat een uitstekende geluidsisolatie oplevert. Een opengewerkte maquette van het Slimline vloerconcept 38 Nathan

4 Nathan Partner De heer Ger van der Zanden De heer Kostas Mamalingkas Voordeel 2: Flexibiliteit Een ander voordeel van de Slimline vloeren is de bereikbaarheid van de installatieruimten. Ger van der Zanden wijst naar een opengewerkte maquette op tafel waarin de indeling van het Slimline vloerconcept duidelijk te zien is. Tussen de plafondplaat en de topvloer bevindt zich een open installatieruimte waarin de gehele gebouwinstallatie in één groot netwerk samenkomt. Ger van der Zanden vervolgt: In ons principe wordt de installatietechniek altijd los van de hoofd draagconstructie in de installatieruimte onder de topvloer geplaatst. Doordat de leidingen niet ingestort worden, blijven ze goed bereikbaar. Indien er later wijzigingen in het netwerk moeten worden aangebracht, voor een nieuwe werkplek of een complete verandering van de gebouwfunctie, dan kan dat heel eenvoudig door de topvloer te openen. Je hoeft niet te slopen of breken, waardoor het pand gewoon zijn waarde behoudt. Zo kan een Slimline kantoor dat zijn functie verliest makkelijk worden omgezet naar een woning of een hotel. Daarmee kunnen we de levensduur van gebouwen verlengen en de huidige problemen van leegstand voorkomen. Architecten en ontwikkelaars beginnen dit voordeel nu ook te zien. Ze beseffen dat ze hun opdrachtgever met Slimline methodieken een flinke dosis extra toekomstgerichte flexibiliteit kunnen bieden! Voordeel 3: Duurzaamheid Bouwdeelactivering is een Lage Temperatuur Verwarming- / Hoge Temperatuur Koelsysteem en kan daardoor uitstekend worden ingezet in combinatie met warmtepomptechnologie. Ger van der Zanden: Je kunt niet van alles verstand hebben. Al tijdens de beginsituatie van een project roepen we de expertise van de Nathan Group in om onze klanten te kunnen faciliteren op gebied van duurzame opwekking. We leggen de installatieadviseur en architect kort uit dat de combinatie van duurzame opwekking en afgifte een win-win situatie is en laten het vervolgens over aan de professionals van Nathan. De systemen zijn tenslotte hun vakgebied. Voordeel 4: Comfort Van een bouwconstructie dat op de markt wordt gezet als een lichtgewicht oplossing, verwachten velen dat er concessies worden gedaan in degelijkheid en geluidsisolatie. Door de akoestische ontkoppeling van de topvloer en de hoofddraagconstructie blijkt dit echter een foute gedachte. Ook op het gebied van regelbaarheid biedt het systeem voordelen, zo blijkt uit de uitleg van Ger van der Zanden: Door de grote massa van gewone betonvloeren, kan het opwarmen of koelen van een ruimte ongeveer zes à zeven uur in beslag nemen. Met het Slimline concept neemt een ruimte de gewenste temperatuur al binnen één tot anderhalf uur aan. Kostas Mamalingkas noemt een extra comfortvoordeel: We kunnen werken met drie groepen per betonplaat. In elke temperatuurzone kan de gebruiker de temperatuur met één à twee graden aanpassen aan zijn gevoelstemperatuur. Een zone aan de zuidkant, waar je meer zoninval hebt, kun je op een andere groep aansluiten dan een zone aan de noordkant. Ook kun je de warmte die je aan de ene kant van het gebouw over hebt, doorleiden naar de andere kant van het gebouw, zodat je niet tegelijk aan het koelen en verwarmen bent. Omdat je heel flexibel bent in je groepen, kan dit systeem dat prima. Enervision 39

5 Dubbelleidingsysteem Met het unieke dubbelleidingsysteem dat Slimline en Uponor gezamenlijk ontwikkelden, wordt zowel de plafondplaat als de topvloer van Uponor meerlagenleidingen voorzien. Tijdens warme dagen wordt koud water door de leidingen in de plafondplaten geleid. Deze koele lucht zakt vanuit het plafond naar beneden. Doordat hierdoor geen hinderlijke luchtstromen ontstaan, is deze manier van koelen comfortabeler dan conventionele manieren van koeling. In de winter wordt er warm water door de topvloeren geleid, waardoor een ruimte zeer geleidelijk wordt verwarmd. Omdat elk materiaal dat té koud wordt zal gaan condenseren, bestaat er een maximale koelcapaciteit voor de plafonds. Indien meer koelcapaciteit gewenst is, kan de topvloer extra koeling verzorgen. Omgekeerd kan de plafondplaat tijdens extreem koude dagen worden ingezet voor extra verwarming van de ruimten. Op deze manier kan het systeem een vermogen leveren van 80 tot wel 100 watt per vierkante meter voor zowel verwarmen als koelen. Slimline ondersteuning voor nieuwkomers In een bouwproject wordt de installateur een vaste partner van Slimline Buildings. Ieder zijn vak, is daarbij het credo van Slimline. Kostas Mamalingkas: Ik kan me voorstellen dat een installateur die nog nooit met Slimline heeft gewerkt wat terughoudend is om met een voor hem nog nieuw principe te gaan werken. Voor ons is het concept echter al lang niet nieuw meer. Met onze kennis en ervaring, kunnen wij nieuwkomers daarom perfect begeleiden bij de voorbereiding van het project en het verwerken van de installatie in de vloer. Samen werken we een plan uit en dat is allemaal faciliterend. Wij zijn dan wel een commercieel engineeringbureau, maar van ons krijgt de installateur geen factuur. We krijgen pas betaald als het product daadwerkelijk geleverd gaat worden. En het hele voortraject waarin we tijd, geld en energie steken, doen we gewoon vrijblijvend om tot een goed resultaat te komen. Dat is ons eigen risico. Voordeel 5: Esthetiek Een van de projecten van Slimline is Rabobank Westland in de Lier. Dat niet alles met beton recht-toe-recht-aan hoeft te zijn, bewijst dit pand. Kostas Mamalingkas: Met ons concept kun je alle vormen maken. Rond, zoals bij dit project, of bijvoorbeeld schuin toelopend. Omdat we onze platen tot wel 3,5 meter breed kunnen maken, zijn onze plafonds daarnaast ook nog eens superstrak en vrijwel naadloos. Een groot voordeel voor architecten! Dat ook de overspanningsmaat door middel van dimensionering flexibel te kiezen is, kwam al eerder in dit artikel naar voren. In het Belgische project TMVW koos de architect bewust voor de ontwerp- en gebruiksvrijheid die men door de grote overspanningsmaten verkrijgt. Men dient echter te overwegen welke belangen zwaarder wegen: esthetische belangen door enorme vrije ruimten zonder pilaren, of financiële belangen door het toevoegen van een complete extra verdieping of de besparing op bouwvolume. Gespecialiseerde partners In de Slimline vloeren komen technieken van diverse fabrikanten integraal samen. Een goede samenwerking tussen de leveranciers is daarbij van cruciaal belang. Voor de klimaattechnische installaties in het concept vertrouwt Slimline al circa 13 jaar op de bedrijven binnen de Nathan Group. Kostas Mamalingkas: Om het voor instal lateurs mogelijk te maken om snel te werken en een optimale kwaliteit te garanderen, moeten we ze van goed materiaal kunnen voorzien. Om die reden adviseren we de producten van Uponor. Ook op gebied van technologische ontwikkelingen werkt Slimline volop samen met de Nathan Group. Uponor 16mm Meerlagenleiding in plafondplaat TMVW Gent Ger van der Zanden: In de conservatieve markt van een paar jaar 40 Nathan

6 Nathan Partner Projectnaam: Fox Vakanties (ANWB) Locatie: Park 20 20, Hoofddorp Omvang park: m 2 Omvang pand: m 2 Oplevering: Eerste kwartaal 2012 Functie: Kantoren & reistheater Ontwerp: William McDonough Ontwikkelaar: Delta Development Group, volkerwessels & Reggeborgh Bijzonderheden: Park is het eerste cradle to cradle bedrijventerrein in Nederland. Slimline: Vloeren met overspanningsmaat van 8,10 meter en Uponor Dubbelleidingsysteem Projectnaam: Rabobank Westland Locatie: Bedrijventerrein Leehove, De Lier Omvang: m 2 Opgeleverd: Eerste kwartaal 2009 Functie: Kantoren Ontwerp: Böhtlingk Architectuur Ontwikkelaar: Van Mierlo Bouwgroep Bijzonderheden: Rabobank Westland is het eerste transparante CO 2 -vrije kantoor van Nederland Slimline: Unieke ovale vloeren met Uponor Dubbelleidingsysteem Projectnaam: nieuwbouw TMVW (Tussengemeentelijke Maatschappij van Vlaanderen voor Waterbedeling) Locatie: Gent, België Omvang: m 2 Oplevering: Eerste helft 2012 Functie: Kantoren + parkeergarage Ontwerp: Signum+ architecten Ontwikkelaar: Cordeel Groep Bijzonderheden: Eerste Slimline Project in België Slimline: Vier bouwlagen met vloeren met overspanningsmaat van 16,20 meter geleden, was ons concept nog heel nieuw. We vonden bij Nathan direct de juiste deskundigheid die we heel goed konden gebruiken bij de ontwikkeling van ons systeem. Ook tegenwoordig komen de partners nog regelmatig samen. Tijdens interessante sessies spreekt het consortium van Slimline, Nathan en betonleveranciers over optimalisaties van bestaande oplossingen en de ontwikkeling van nieuwe concepten. Ger van der Zanden: Dat hebben we gemeen met de Nathan Group, we willen constant vooruit, streven altijd naar SLIMLINE BUILDINGS WESTPLEIN BM ROTTERDAM TEL: +31 (0) INFO@SLIMLINEBUILDINGS.COM WEBSITE: innovatie. Dat maakt onze relatie zo goed. Enervision 41