EER Rijnhaven. stec groep INLEIDING

Transcriptie

1 INLEIDING Het bedrijventerrein Rijnhaven in Alphen aan de Rijn staat aan de vooravond van een grote herstructurering. Doel is een kwaliteitsimpuls, zodat de Rijnhaven ook in de toekomst een aantrekkelijke werkomgeving is en blijft. In de Rijnhavenwijzer heeft de gemeente haar ambities voor het terrein vastgeklikt en een aanzet gedaan voor de aanpak. De komende tijd werkt de gemeente samen met de Alphense markt aan de verdere invulling en uitwerking van de Rijnhavenwijzer. In dat kader heeft u, gemeente Alphen aan de Rijn, ons gevraagd de economische betekenis van Rijnhaven in kaart te brengen met ons model Economische Effectrapportage (EER) Bedrijventerreinen. Hoeveel bedrijven en banen telt Rijnhaven? Hoeveel geld wordt er op Rijnhaven jaarlijks verdiend? Kortom, wat is het belang van het terrein voor de Alphense economie? In het verlengde daarvan heeft u gevraagd om de herstructureringsplannen uit de Rijnwijzer door te rekenen op hun economische effecten voor Rijnhaven-Midden en Oost. Dit als input voor een economisch verantwoorde herstructureringsstrategie voor beide terreindelen. In deze factsheet treft u de resultaten aan. De factsheet bestaat uit drie onderdelen: Locatieprofiel Rijnhaven: belangrijkste ins & outs over de locatie. Denk aan ligging, type bedrijven, bereikbaarheid, et cetera. EER Today : inzicht in de huidige economische betekenis van Rijnhaven, Rijnhaven-Midden en Rijnhaven-Oost, berekend met onze EER. EER Tomorrow : inzicht in het economische effect van de herstructureringsscenario s voor Rijnhaven- Midden en Rijnhaven-Oost, berekend met onze EER.

2 LOCATIEPROFIEL RIJNHAVEN In onderstaande tabel en figuren leest u kort de belangrijkste kenmerken van Rijnhaven. Aspect Ligging Structuur Toelichting Rijnhaven ligt in Alphen aan den Rijn, ten westen van het centrum. Aan de zuidkant ligt de spoorlijn en bedrijventerrein Molenwetering en aan de westkant ligt bedrijventerrein Hoorn West. Rijnhaven grenst aan de noordzijde aan de Rijn. De locatie wordt ontsloten via de Hoorn en de Eikenlaan op de Leidsche Schouw die Alphen aan de Rijn aansluit op de N11 in het zuiden. Openbaar vervoer van en naar de locatie is matig. Kenmerkend voor het terrein is de driedeling tussen Rijnhaven-Midden, Rijnhaven-Oost en Rijnhaven Oevers. Rijnhaven-Midden omvat het grootste deel van Rijnhaven. Het kent vooral grootschalige en zwaardere bedrijven. Op dit deel van het terrein zitten ook de meeste bedrijven die gebruik maken van de kade. Het terrein functioneert relatief goed en veroudering is beperkt tot sommige locaties. Het terrein staat minder onder druk om getransformeerd of geherprofileerd te worden. Ook beschikt het terrein over inbreidingsmogelijkheden. Rijnhaven-Oost is een relatief kleinschalig bedrijventerrein. Op het terrein zijn vooral kleine en middelgrote bedrijven gevestigd, onder meer in PDV/GDV. Ook staan er verspreid op het terrein woningen. Het is het oudste deel van Rijnhaven en het terrein is relatief sterk verouderd. Dit deel van het terrein staat het sterkst onder druk om getransformeerd te worden, mede door de ligging aan het Avifauna en de woonwijk. Rijnhaven-Oevers is het langgerekte deel van het terrein dat ligt ingesloten tussen de Rijn en de Hoorn. Het heeft veel minder een duidelijk profiel en er staan veel woningen tussen de verschillende bedrijven. De verschijningsvorm van bedrijven is dan ook zeer divers. Omvang Bedrijven Werkgelegenheid Rijnhaven is 102 hectare bruto en 69,9 hectare netto. Er zijn geen aangrenzende kavels die direct uitgeefbaar zijn, wel is op een klein aantal plekken onbenutte restruimte. Rijnhaven huisvest 243 bedrijven. Veruit de meeste bedrijven houden zich bezig met (groot- en detail)handel en reparatie (44%). Op gepaste afstand volgen zakelijke dienstverlening met 16% en de industrie met 14%. Momenteel werken er circa personen op Rijnhaven. De werkgelegenheid is evenredig verdeeld over de eerder genoemde sectorverdeling. Wel valt op dat de zakelijke dienstverlening relatief weinig arbeidsplaatsen telt in vergelijking tot het aantal vestigingen.

3 Samenstelling vestigingen en werkgelegenheid naar sector Bron: Gemeente Alpen aan den Rijn, 2011

4 EER Today : huidige economische betekenis Rijnhaven Inleiding De (sociaal-)economische betekenis van Rijnhaven voor de gemeente Alphen aan de Rijn hebben we bepaald met ons model Economische Effect Rapportage (EER) Bedrijventerreinen. Een bewezen model, dat al op zo n 50 locaties in Nederland is toegepast en is (door)ontwikkeld samen met de KvK Rotterdam. Het model geeft u een transparant en onderbouwd inzicht in het presteren van Rijnhaven op vijf hoofdindicatoren (met bijbehorende subindicatoren): geld, banen, marktwaarde & vastgoed, gebiedskwaliteit & economische duurzaamheid en toekomstperspectief. De laatste indicator laten we voor Rijnhaven buiten beschouwing. Deze is vooral is bestemd voor terreinen waarvoor nog geen plannen bekend zijn. Voor Rijnhaven zijn deze er wel al (zie EER Tomorrow ). Model EER Bedrijventerreinen De score op elke indicator wordt uitgedrukt in een absoluut getal (100 banen, 200 vestigingen, et cetera). Deze score wordt vervolgens vergeleken met terreinen met een vergelijkbaar profiel als Rijnhaven in Zuid-Holland en Nederland. Op basis hiervan wordt een relatieve score bepaald van Rijnhaven tussen -1 en +1 (zie tabel). Benchmark-score (tussen) Toelichting -1 en -0,75 Laag -0,5 en -0,25 Benedengemiddeld 0 Gemiddeld 0,25 en 0,5 Bovengemiddeld 0,75 en 1 Hoog

5 Rijnhaven als geheel scoort -0,05 Rijnhaven als geheel scoort -0,05. Dit betekent dat Rijnhaven een bijdrage levert aan de Alphense economie die in overeenstemming is met de gemiddelde economische betekenis van dit type terreinen in Zuid-Holland en Nederland. Score Rijnhaven per indicator (huidige economische waarde) Hieronder gaan we op elke indicator in. Banen Toelichting score Rijnhaven heeft een gemiddelde score op de indicator banen. Dit komt door (de combinatie van): een hoog aandeel in de regionale werkgelegenheid; een forse daling van de werkgelegenheid; een indirect werkgelegenheidseffect dat gelijk is aan dat van andere bedrijventerreinen in de regio; de gemiddelde sociaal/maatschappelijke aard van de werkgelegenheid op het terrein. In onderstaand figuur de score op de indicator banen. 0,0-1 -0,5 0 0,5 1 Analyse van score Met een werkgelegenheid van circa mensen is Rijnhaven goed voor ruim 12,2% van de werkgelegenheid In de gemeente Alphen aan den Rijn. Het terrein is tevens goed voor bijna 32% van de werkgelegenheid op alle bedrijventerreinen in de gemeente. Echter, tussen heeft Rijnhaven een sterke daling in werkgelegenheid gekend. Er zijn ruim arbeidsplaatsen minder: een daling van 28%. De sociaal maatschappelijke betekenis van Rijnhaven is gemiddeld. Op het terrein werken vooral veel lager opgeleiden, vooral in de sector handel en reparatie. De indirecte werkgelegenheid van Rijnhaven is relatief gezien gemiddeld, maar absoluut gezien groot. Meer dan arbeidsplaatsen in Alphen aan den Rijn en omgeving zijn indirect afhankelijk van de bedrijvigheid op Rijnhaven.

6 Geld Toelichting score Rijnhaven heeft een bovengemiddelde score op de indicator geld. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): een hoge toegevoegde waarde; een groot aandeel in de regionale groei; een gemiddeld stuwend vermogen van het bedrijventerrein; een beperkte positie in de consumentenbestedingen van de werknemers. In onderstaand figuur de score op de indicator geld. Analyse van score De ruimteproductiviteit van het bedrijventerrein ligt met ruim 3 miljoen boven het gemiddelde van circa 2,0 miljoen in Zuid-Holland. Mede dankzij de aanwezigheid van de sector handel draagt Rijnhaven sterk bij aan de economische groei van de regio en realiseert het terrein een aandeel van circa 2,8% economische groei tegenover 1,7% gemiddeld. De consumentenbestedingen die voortkomen uit de verdiensten op Rijnhaven hebben een gemiddelde impact op de regio en Alphen aan den Rijn. Per hectare op Rijnhaven voor circa euro aan consumentenbestedingen gecreëerd, tegen circa euro gemiddeld in de regio Holland Rijnland. 0, ,5 0 0,5 1 Marktwaarde & vastgoed Toelichting score Op de indicator marktwaarde & vastgoed heeft Rijnhaven een benedengemiddelde score. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): een benedengemiddelde huurprijsontwikkeling; een hoog leegstandspercentage. In onderstaand figuur de score op de indicator marktwaarde & vastgoed. -0, ,5 0 0,5 1 Analyse van score De grondprijsontwikkeling hangt o.a. af van het bedrijventerreinprofiel (type sectoren, vastgoed), de marktomstandigheden (vraag-aanbod, conjunctuur) en het gemeentelijke uitgifteprijsbeleid. Op Rijnhaven is sprake van een stabilisatie en soms zelfs daling van de huurprijzen, terwijl regionaal gezien de huurprijzen met meer dan 30% zijn gestegen. Dit komt vooral doordat de ontwikkeling van vastgoed op Rijnhaven stagneert. Er staan veel oudere en deels incourante panden waarvan de waarde achteruit gaat. Tevens geldt dat de benchmark deels wordt bepaald door ontwikkeling van nieuwe (meer hoogwaardige) bedrijventerreinen. Nieuwe panden, met veel kantoorruimte, hebben hogere huurprijzen dan de oudere panden op Heijmanswetering. Dat de markt- en vastgoedwaarde achteruit gaat blijkt ook uit de hoge leegstand. Op dit moment staat ruim 7,5% van de voorraad aan bedrijfspanden leeg. Het gaat daarbij om een combinatie van vaak verouderde en incourante grootschalige hallen en loodsen en kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen met een te hoog aandeel kantoorruimte. De leegstand concentreert zich vooral op Oost (15%), op Midden is de leegstand laag (5%).

7 Gebiedskwaliteit en economische duurzaamheid Toelichting score Rijnhaven heeft een gemiddelde score op deze indicator. Dit heeft te maken met (de combinatie van): de goede multimodale bereikbaarheid; gemiddeld ruimtegebruik; gemiddelde mate van (sociale) veiligheid; een gemiddeld voorzieningenniveau; en een gemiddelde beeldkwaliteit van het terrein. In onderstaand figuur de score op de indicator gebiedskwaliteit en economische duurzaamheid. 0,2-1 -0,5 0 0,5 1 Analyse van score Rijnhaven is een functioneel bedrijventerrein direct gelegen aan het water. Het beschikt naast kadefaciliteiten ook over een particulier verzamelspoor. De bereikbaarheid via het openbaar vervoer is echter matig: het terrein is alleen per bus bereikbaar. Het ruimtegebruik op Rijnhaven is met een fsi van 0,6 gemiddeld. In potentie zijn er nog voldoende intensiverings- en uitbreidingsmogelijkheden op het terrein. Er wordt gebruik gemaakt van collectieve beveiliging en er is een dubbele verkeersontsluiting van het terrein. Ook is een groot deel van de bedrijven en ondernemers aangesloten bij de ondernemersvereniging. Op het terrein is ook een enkele cafetaria gevestigd, maar verder ontbreekt het aan voorzieningen zoals horeca, glasvezel en een parkmanagementvereniging, waardoor het terrein gemiddeld scoort. Rijnhaven-Midden scoort -0,02 Rijnhaven-Midden scoort licht lager dan Rijnhaven als geheel. Een belangrijke oorzaak is de negatieve werkgelegenheidontwikkeling op dit deel van het terrein. Sinds 2000 zijn ruim arbeidsplaatsen verloren gegaan. Vooral de sectoren bouwnijverheid (- 330), handel/reparatie (-230) en industrie (-200) zijn gekrompen. Een van de oorzaken voor deze afname is verplaatsing van dit type bedrijvigheid naar de aangrenzende terreinen Hoorn West en Molenwetering. Daarnaast is in de genoemde sectoren sprake van een toenemende automatisering en standaardisering van het productieproces. Bedrijven krimpen in het aantal arbeidsplaatsen terwijl de productiviteit gelijk blijft of zelfs groeit, immers de ruimteproductiviteit is met 2,3 miljoen per hectare nog altijd. De relatief geringe daling van het aantal vestigingen op Midden onderstreept dit (van 120 naar 103). De leegstand op Rijnhaven-Midden is met circa m2 (5%) laag. De huurprijzen staan wel onder druk.

8 Rijnhaven-Oost scoort 0,02 Rijnhaven-Oost scoort hoger dan het gemiddelde voor Rijnhaven. De positievere score wordt sterk bepaald door de bovengemiddelde score op de indicator geld. Rijnhaven-Oost scoort beter dan gemiddeld op de subindicatoren stuwende kracht en de invloed op consumentenbestedingen van bedrijven. De vele handel- en reparatiebedrijven op Rijnhaven-Oost zorgen voor een grote indirecte werkgelegenheid met als gevolg een sterke stuwende kracht binnen de gemeente en de regio. Daarnaast geldt dat het aantal arbeidsplaatsen op Rijnhaven-Oost veel minder sterk is gedaald dan op het deelgebied Midden. Dat betekent dat het deelgebied nog relatief veel arbeidsplaatsen per hectare kent waardoor de bestedingen per hectare gemiddeld hoger liggen dan op de rest van Rijnhaven. Wat verder opvalt op Rijnhaven-Oost is de relatief grote leegstand kent. Op Rijnhaven-Oost staat bijna m2 bedrijfsruimte leeg, terwijl het gebied ongeveer m2 aan bedrijfsruimte huisvest. Dat levert een leegstandspercentage op van circa 15%. Dit is ruim boven de frictieleegstand. De markt- en vastgoedwaarde van het terrein staat hierdoor sterk onder druk. Dit is ook zichtbaar in de huurprijzen van het vastgoed op Oost; deze liggen lager dan op de rest van Rijnhaven.

9 EER TOMORROW In dit onderdeel geven we inzicht in het effect van de herstructureringsscenario s voor Rijnhaven-Midden en Oost met onze EER. Rijnhaven-Midden Scenario De plannen voor Midden zijn gericht op doorontwikkeling en versterking van de functie bedrijventerrein. Scenario voorziet in uitbreiding en verdichting van het terrein door: Effect De plannen voor Rijnhaven-Midden leiden tot een verbetering van de economische betekenis. De score verbetert van -0,02 naar 0,26. Na realisatie van de plannen levert Rijnhaven-Midden dus een voor dit type terrein bovengemiddelde bijdrage aan de economie van Alpen aan de Rijn. dempen deel westelijke havenarm over lengterichting; extra uitgeefbare bedrijfsruimtegrond westelijke havenarm; extra interne ontsluitingswegen; opwaardering verblijfskwaliteit en groenstructuur, en; verdichting/intensivering (private) bedrijfsruimtegrond. Al met al komt zo n m2 aan nieuwe ruimte beschikbaar. Verder voorziet het scenario in verkleuring naar kleinschalige bedrijvigheid en water(sport)gebonden bedrijven en drijvende steigers langs de westoever van de hoofd-havenarm in noordelijke richting. Banen: de dalende werkgelegenheid wordt tegengegaan. Er komen circa 200 banen bij in het gebied door toevoeging extra m2 bedrijfsruimte. Het totaal aantal banen komt daarmee op Rijnhaven-Midden versterkt daarmee zijn aandeel in de Alphense werkgelegenheid van 7% naar 7,5%. De groei doet zich voor in alle arbeidsmarktcategorieën: jong, oud, lager en hoger opgeleid. Geld: Door intensivering van de bedrijvigheid op het terrein nemen bijna alle subindicatoren toe. De ruimteproductiviteit verbetert van 2,2 miljoen euro per ha per jaar nu naar 2,4 miljoen euro, de stuwende kracht (en indirecte werkgelegenheid) wordt groter en de consumentenbestedingen als gevolg van de bedrijvigheid neemt toe (van euro per ha/jaar naar euro per ha/jaar).

10 Rijnhaven-Oost Scenario Marktwaarde & Vastgoed: de marktwaarde van de bedrijfspanden op Midden staat onder druk of is dalende. Een verbetering van de openbare ruimte, intensivering van de restkavels, en verbetering verblijfskwaliteit van het terrein (door toevoeging voorzieningen en nieuwe duurdere functies zoals detailhandel) zorgen voor een toename van de waarde van veel panden en kunnen zelfs stimuleren om bestaande vervallen panden op te knappen (het positieve sneeuwbaleffect. Dit effect wordt niet direct meegenomen in de EER doorberekening). De al lage leegstand op Midden wordt nog verder teruggedrongen tot minder dan 5%. Gebiedskwaliteit & Duurzaamheid: De verbetering van de gebiedskwaliteit door investeringen in beter (en meer) groen, wandelpromenades en fietspaden zorgt uiteraard voor een sterk verbeterde uitstraling. Echter, het scenario zorgt ook voor een betere interne bereikbaarheid en verkeersveiligheid van het terrein door toevoeging extra wegen en verandering van functies: het watergebruik in de huidige vorm (op- en overslag) zal iets afnemen waardoor de belemmering van de watertoegang (de brug) enigszins wordt beperkt of in ieder geval minder een rol speelt. Een betere segmentering op het terrein zorgt ook voor een goede inpassing in de omgeving (relatie met watergebonden woningen en bedrijvigheid in Oost). Voor Rijnhaven-Oost is het plan gericht op verdichting, uitbreiding en verkleuring. De belangrijkste lijnen van de strategie: Een herinrichting van het ruimtelijk profiel en de daarbij behorende functieverandering. Ontwikkeling van de groene wig: de groene scheiding van het terrein wordt opener met ruimte voor dwarsverbanden tussen Avifauna, Zwambad en woonwijk. De Foreestlaan wordt omgevormd tot de centrale as die de Baronie verbindt met de Oude Rijn, waarbij ruimte komt voor publieksgericht bedrijvigheid, woonfuncties en groen. Woon-werkgebied Rijnhaven tussen de Energieweg en de Van Foreestlaan wordt ingericht als woonlocatie. Bedrijfsfuncties verdwijnen. Aan de Rijnhaven-haven ten westen van de Energieweg krijgt een openbare en publieksgericht karakter met ruimte voor een steiger, een jachthaven, woningen en beperkt enkele kantoorachtige bedrijfspanden In de plannen voor Oost is woningbouw voorzien. Het aantal en het type woningen is nog niet bepaald. Om de EER doorrekening te kunnen maken hebben we als uitgangspunt gehanteerd: Effect 450 woningen (50% grondgebonden en 50% appartementen) m² plintfuncties: bedrijvigheid, horeca, commerciële doeleinden m² zakelijke dienstverlening: congres, hotel, etc. De plannen voor Rijnhaven-Oost leiden tot een forse verbetering van de economische betekenis. De score verbetert van 0,02 naar 0,46! Na realisatie van de plannen levert Rijnhaven-Oost dus een voor dit type terrein ruim bovengemiddelde bijdrage aan de economie van Alpen aan de Rijn

11 Banen: de plannen voor Rijnhaven-Oost voorzien in een gedeeltelijk transformatie naar woonfuncties. Hierdoor gaat bedrijvigheid verloren (circa vierkante meter bedrijfsruimte), wat een negatief effect heeft op de werkgelegenheid. Daarnaast wordt echter ook bedrijfsruimte geïntensiveerd. Zo komt er circa m2 ruimte voor bedrijven, detailhandel, voorzieningen en zakelijke dienstverlening bij. Al met al verwachten we op basis van de EER doorrekening een daling van de werkgelegenheid met circa 16% van 980 banen nu naar 820 banen straks. Nota Bene: ook de woningbouw levert uiteindelijk een economische impuls op. Zo levert de bouw van de woningen bijna 300 banen tijdelijke werkgelegenheid op door bouw- en sloop van woningen en bedrijven. Interessanter is nog het structurele effect van de woningen op de werkgelegenheid. De komst van extra huishoudens (en dus extra bestedingen) creëert op termijn zo n 40 tot 90 extra arbeidsplaatsen in de Alphense economie. Geld: een beperkt verlies aan ruimteproductiviteit (van 2,6 miljoen euro/ha/jaar naar 2,3 miljoen) en consumentenbestedingen (van euro/ha/jaar naar euro per ha/jaar) op basis van een verlies aan bedrijvigheid. Maar door woningbouw krijgt Alphen aan den Rijn wel een nieuwe bestedingenimpuls door toetreding van nieuwe huishoudens van buiten Alphen aan den Rijn (zie ook effect op aantal banen). Marktwaarde & Vastgoed: een sterke toename van grondprijzen (woongronden leveren immers meer op dan bedrijfsgronden), maar ook huurprijzen door nieuwe en betere bedrijfsruimten en andere duurdere segmenten (huurprijzen van detailhandel en horeca liggen aanzienlijk hoger dan van bedrijfsruimten). Een flinke afname van de leegstand van 15% naar 3% - kan verwacht worden (dit geldt overigens gemeentebreed, doordat sommige bedrijven die nu op Oost zitten zich naar verwachting toch ergens anders willen/moeten huisvesten) Gebiedskwaliteit & Duurzaamheid: naast een belangrijke impuls voor de leefbaarheid en uitstraling van het gebied (wat niet direct gemeten wordt door de EER) scoort het gebied op deze indicator ook beter. Er komen meer voorzieningen, de veiligheid van het gebied neemt toe (zowel de sociale veiligheid door aanwezigheid woningen als de verkeersveiligheid door aanbrengen van bijvoorbeeld wandel- en fietspaden). De inpassing van het terrein verbeterd door update bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en inpassing in groene woonomgeving. Ook het ruimtegebruik op het terrein neemt toe. Het terrein wordt met circa 4 hectare netto kleiner, maar groeit in totaal aantal vierkante meters bedrijfsruimte. Dit resulteert in een hogere f.s.i. (van 0,52 naar 0,78).

12 Verantwoording EER doorrekening De analyse op basis van onze EER geeft een objectief inzicht in de economische betekenis van Rijnhaven voor uw gemeente en in het effect van de herstructureringsplannen hierop. De betrouwbaarheid van de resultaten is het grootst voor de berekening van de huidige economische betekenis. Basis voor deze berekening vormen objectieve en statistisch verantwoorde bronnen als Kadaster, CBS Statline, CPB, SCP, PropertyNL, IBIS en Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland. Voor het bepalen van de economische effecten van de herstructureringsplannen moeten aannames worden gemaakt. Denk aan aannames over de hoeveelheid ruimtewinst of verlies en aannames over het aantal en type functies dat gerealiseerd wordt. Hoewel we deze aannames uitgebreid met u hebben besproken, is de effectberekening nooit meer dan een eerste, zo betrouwbaar mogelijke, indicatie van de economische effecten van uw plannen. Een verandering in de aannames, zoals meer of minder ruimtewinst of een ander vastgoedprogramma, heeft direct gevolgen voor het resultaat van de effectberekening. Dit raakt echter ook direct het nut van deze EER doorrekening. U krijgt zo goed inzicht in het economisch effect van de verschillende (ruimtelijke) keuzes die u hebt in de plannen voor Oost en Midden. U kunt zo het aspect economie goed borgen in de planvorming en streven naar een herontwikkeling die ruimtelijk, sociaal, maar ook economisch in balans is voor Alphen.