Nota van B&W. onderwerp Midstay-accommodatie Floriande

Transcriptie

1 gemeente Haarlemmermeer Nota van B&W onderwerp Midstay-accommodatie Floriande Portefeuillehouder dr. Tom Hom Collegevergadering 19 juli 2016 inlichtingen Jan Vijfhuizen ( ) Registratienummer Inleiding Vanwege onvoldoende beschikbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen, hebben wij op 16 juni 2015 ( ) besloten om de noodlokalen aan de Fanny Blankers- Koenlaan in Floriande te transformeren tot een zogeheten midstay-accommodatie. Deze noodlokalen waren voor langere termijn niet nodig voor de oorspronkelijke functie onderwijs. Het was onze intentie om het complex van 18 huurwoningen van circa 55 m2 te zijner tijd over te dragen aan een partij die de exploitatie op zich zou nemen. Daartoe hebben wij inmiddels Ymere bereid gevonden. Vooruitlopend op de daadwerkelijke overdracht aan Ymere, hebben wij al de benodigde voorbereidende maatregelen getroffen om zo snel mogelijk aan de slag te kunnen gaan. De raad is per brief (23 maart 2106, X ) geïnformeerd over de voortgang van de beoogde transformatie. Vervolgens hebben wij, omdat wij nog niet tot finale overeenstemming met Ymere waren gekomen, de benodigde middelen voor het ombouwen van de locatie, opgenomen in de Voorjaarsrapportage 2016 (Investeringsplan). Nu we met Ymere tot overeenstemming zijn gekomen, zal Ymere deze investering doen. Overdracht aan Ymere Om te komen tot een overdracht van het complex hebben wij allereerst Ymere, als grootste woningcorporatie in onze gemeente met de maatschappelijke verantwoordelijkheid om sociale huurwoningen te realiseren, benaderd. Dat heeft er toe geleid dat er inmiddels overeenstemming is bereikt met Ymere over de overdracht van het complex. Op hoofdlijnen zijn we met Ymere tot de volgende afspraken gekomen met betrekking tot de noodlokalen aan de Fanny Blankers-Koenlaan. De grond wordt op erfpachtbasis uitgegeven. Na 15 jaar, wanneer de omgevingsvergunning afloopt, krijgt Ymere het recht van eerste koop van de grond binnen het kader van het dan geldende grondprijsbeleid. Ymere neemt de opstallen over voor de boekwaarde en daarnaast delen partijen enkele posten die te maken hebben met de reeds gemaakte voorbereidingskosten. Ook nemen wij de kosten van de aanleg van de benodigde parkeerplaatsen voor onze rekening. In totaal dragen wij bij uit de Reserve Wonen, tijdelijke uitbreiding aan de onderkant van de woningmarkt. Nadere details zullen worden uitgewerkt in de erfpacht- en koopovereenkomst. Ymere wordt opdrachtgever van de werkzaamheden. Onze voorbereidingen waren al zover dat de aannemer met de bouw kan beginnen. Wij hebben de start van de werkzaamheden

2 onderwerp Volgvel 2 Midstay-accommodatie Floriande uitgesteld in afwachting van het besluit van Ymere om de midstay-accommodatie over te nemen. Nu daar duidelijkheid over is, zal Ymere zo snel mogelijk deze werkzaamheden in gang zetten, met als inzet om de woningen nog dit jaar op te kunnen leveren. Punt van aandacht is nog wel hoe het midstay-karakter van dit complex gewaarborgd kan worden. Dat zou kunnen door de tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar die sinds 1 juli jl. mogelijk zijn, ware het niet dat corporaties daar niet mee mogen werken. Zowel Ymere als wij hechten er wel aan dat er met tijdelijke contracten of anderszins bereikt kan worden dat het complex een midstay-karakter krijgt. Nadere afspraken daarover zullen hetzij in de erfpacht-/koopovereenkomst, hetzij in de prestatieafspraken uitgewerkt worden. Risico Volgens de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing, ontvangen woningcorporaties bij transformatie van een niet-woongebouw naar een sociale huurwoning een eenmalige korting op de verhuurdersheffing van per opgeleverde sociale huurwoning. Dat levert Ymere een voordeel op van , dat is meegenomen in de exploitatieberekeningen. Deze korting is echter nog niet formeel gehonoreerd door het Rijk. Wij zijn overeengekomen om het risico op het niet tot stand komen van deze korting met elkaar te delen, waarbij wij de helft van het mogelijke onvoorziene tekort dragen. Daarvoor moet dan zonodig de reserve wonen worden aangesproken. Deze afspraak loopt tot en met 31 december Wij achten dit risico zeer gering. Middelen Met de koopsom van is de huidige boekwaarde van de opstallen volledig gedekt, zodat er geen verdere afboeking hoeft plaats te vinden. Voor onze kosten van is er voldoende dekking in de Reserve Wonen, waar nog circa ,- beschikbaar is. Wij zullen de raad bij de Najaarsrapportage 2016 voor om dit bedrag van beschikbaar te stellen. Het in de recente Voorjaarsrapportage 2016 aangevraagde krediet voor deze transformatie komt te vervallen nu Ymere het project overneemt. Juridische aspecten Wij gaan met Ymere een erfpacht- en koopovereenkomst aan, waarin de genoemde afspraken zullen worden opgenomen. Deze overeenkomst zal naar verwachting nog deze maand gesloten worden. Participatie en communicatie In het kader van de ruimtelijk-juridische procedure is er de afgelopen periode zowel met de wijkraad als de omwonenden over deze transformatie gesproken. De komende tijd zal participatie nog mogelijk en gewenst zijn over de inrichting van de woonomgeving en de beheersaspecten.

3 onderwerp Volgvel 3 Midstay-accommodatie Floriande Besluit Op grond van het voorgaande hebben wij besloten om: 1. de noodlokalen aan de Fanny Blankers-Koenlaan in Hoofddorp aan Ymere te verkopen voor ,-; 2. met Ymere een erfpacht- en koopovereenkomst te sluiten inzake deze noodlokalen, zodat Ymere het complex kan transformeren tot 18 woningen; 3. de raad in de Najaarsrapportage 2016 voor te stellen het in de Voorjaarsrapportage 2016 beschikbaar gestelde krediet van in te trekken; 4. voor de voorbereidings- en andere bijkomende kosten te onttrekken aan de Reserve Wonen, tijdelijke uitbreiding onderkant woningmarkt, en de onttrekking in de Najaarsrapportage 2016 aan de raad voor te leggen; 5. deze nota ter informatie te zenden aan de raad. Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, namens dezen, de portefeuillehouder, Bijlage(n) Erfpacht- en koopovereenkomst

4 Stichting Ymere Dhr. P. Tuijp Postbus AD HOOFDDORP Postbus AG Hoofddorp Bezoekadres: Raadhuisplein 1 Hoofddorp Telefoon Telefax Beheer en Onderhoud de heer V. Quist Telefoon Cluster Contactpersoon Uw brief Ons kenmerk X Bijlage(n) Geen Hoofddorp Onderwerp Uitgifte erfpacht Fanny Blankenlaan 29 te Hoofddorp Geachte heer Tuijp, In navolging op de gesprekken en bijbehorende wisselingen tussen de gemeente Haarlemmermeer en woningcorporatie Ymere bevestigen wij hierbij de voorwaarden behorende bij uitgifte in erfpacht van het onroerend gelegen aan de Fanny Blankerskoenlaan 29 te Hoofddorp. Uitgifte: De grond met daarbij behorende opstallen, plaatselijk bekend Fanny Blankerskoenlaan 29 en kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AD, nummers (ged.), groot ** are en ** centiare en zoals aangegeven op tekening ********, welke als bijlage bij deze overeenkomst is gevoegd. De grond zal worden uitgegeven in erfpacht voor de duur van 15 jaar. Onderdeel van de uitgifte in erfpacht is de groenstrook aan de achterzijde van de opstallen. Tot het gekochte behoren de bestaande opstallen. Koper / erfpachter: Stichting Ymere, gevestigd aan de Burgemeester Pabstlaan 10, 2131 XE te Hoofddorp, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer ******** Verkoper: Gemeente Haarlemmermeer, Raadhuisplein 1, 2132 TZ, Haarlemmermeer.

5 Ons kenmerk X Volgvel 2 Koopsom opstallen ,- k.k. (zegge: tweehonderddertigduizend euro) ten behoeve van de waarde van de opstallen. De koopsom is gebaseerd op de realisatie van 18 zelfstandige mid-stay wooneenheden voor de duur van 15 jaar. Erfpachtcanon Bestemming De jaarlijks te betalen canon bedraagt 9.800,- op basis van een vastgestelde grondwaarde van ,-. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is de bestemming Horeca. Inmiddels is door de gemeente Haarlemmermeer een omgevingsvergunning met een tijdelijke instandhoudingstermijn van 15 jaar voor het verbouwen en gebruiken van een schoolgebouw als een tijdelijke Midstay afgegeven. Bij een wijziging van het bestemming zal de grondwaarde worden aangepast aan de nieuwe bestemming. Kosten: Levering: Notaris: Waarborgsom: Staat van oplevering: De kosten, rechten en overdrachtsbelasting alsmede eventueel verschuldigde omzetbelasting zijn voor rekening van koper. De levering zal plaatsvinden op of omstreeks 1 augustus. Door koper/erfpachter zal een nader te bepalen notaris worden aangewezen. Niet van toepassing. Het gekochte zal, in de huidige staat, alsmede vrij van huur worden opgeleverd, partijen genoegzaam bekend. Koper / erfpachter zal het gekochte verbouwen tot 18 zelfstandige mid-stay wooneenheden voor de duur van 15 jaar. Eigenaar verleent hierbij toestemming voor de verbouwing en wijziging na de bestemming. De groenstrook aan de achterzijde van de opstallen, welke tevens onderdeel uitmaakt van de uitgifte in erfpacht, zal door erfpachter worden onderhouden. Bodem: Met betrekking tot de milieukundige toestand van de bodem zijn eigenaar geen bijzonderheden bekend anders dan vermeld in het bodemonderzoek d.d. 9 juni 2016, uitgevoerd door Grondslag bodemkwaliteitsbureau. Koper komt, ten aanzien van de milieukundige toestand van de bodem, geen andere aanspraken

6 Ons kenmerk X Volgvel 3 toe jegens verkoper, dan die, waarvan verkoper zich op grond van de wet niet kan exonereren. Asbest: Ten aanzien van eventuele aanwezigheid van asbest is de gemeente niets bekend. Koper is vrij een onderzoek te (laten) verrichten naar eventuele aanwezigheid van asbest. Verkoper zal ten aanzien van eventuele aanwezige asbest geen aansprakelijkheid dragen. De eventuele aanwezigheid van asbest is in de koopsom verdisconteerd. Erfdienstbaarheden: Koper dient al zulke bepalingen, al dan niet blijkend uit de openbare registers, expliciet te aanvaarden. Algemene Verkoopvoorwaarden Op deze verkoop zijn de Algemene Verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Haarlemmermeer 2015 van toepassing. Eerste recht van koop Erfpachter heeft na beëindiging van het recht van erfpacht en na verloop van de duur van 15 jaar het eerste recht van koop. Het eerste recht van koop voor koper geldt ten behoeve van de realisatie van sociale woningbouw. Indien koper / erfpachter gebruik wenst te maken van het eerste recht van koop zal zij dit uiterlijk twee maanden voor afloop van het recht van erfpacht aan verkoper schriftelijk kenbaar maken. Partijen zullen alsdan gezamenlijk een onafhankelijk taxateur aanwijzen die een waardebepaling zal doen overeenkomstig het alsdan geldende Grondprijzenbeleid en Grondprijzennota. Kosten Door koper wordt aan verkoper een vergoeding betaald ad ,- ten behoeve door de verkoper gemaakte kosten. De aanleg van de benodigde parkeerplaatsen zal door en voor rekening van de gemeente plaatsvinden. Voor transformatieprojecten (van BOG naar Wonen) bestaat de mogelijkheid om gebruik te maken van de korting op de verhuurderheffing. Indien koper, geen gebruik kan maken van voornoemde regeling / korting zullen partijen het risico delen (50 / 50). Het maximale risico wordt begroot op ,- en loopt tot uiterlijk 31 december Voorbehoud: Deze overeenkomst geschiedt onder het uitdrukkelijk voorbehoud van goedkeuring en gunning van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haarlemmermeer en Raad van Directieraad en Raad van Commissarissen van Ymere.

7 Ons kenmerk X Volgvel 4 Wij verzoeken u vriendelijk bij akkoord een exemplaar per ommegaande voor akkoord te ondertekenen en per pagina geparafeerd te retourneren, alwaarna wij zullen zorgdragen voor het toesturen van de benodigde informatie aan de notaris. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, de secretaris, de burgemeester, drs. Carel Brugman drs. Theo Weterings Voor akkoord Plaats: Datum: ****** Stichting Ymere

8 Ons kenmerk X Volgvel 5 Verzendlijst t.b.v. FM/DRM Contactpersoon : de heer V. Quist Telefoon : Steller : V. Quist Geadresseerde : Stichting Ymere Dhr. P. Tuijp Postbus AD HOOFDDORP Uw brief : Bijlage(n) : Geen Onderwerp : Uitgifte erfpacht Fanny Blankenlaan 29 te Hoofddorp Kenmerk : X Digitale afschriften aan: - Archief FM/DRM (geen adres benodigd) - Vincent.Quist@haarlemmermeer.nl - Papieren afschriften aan: - Evt. opmerkingen m.b.t. verzending van brief en/of afschriften: Regels m.b.t. postverzending: - Afschriften van deze brief worden standaard per verzonden; - Indien een afschrift per post verzonden dient te worden, s.v.p. ingevuld rolbericht toevoegen; - Bovenstaande gegevens m.b.t. adressering/onderwerp checken i.v.m. juiste registratie; - Afschriften: i.v.m. scannen, één adres per regel en s.v.p. hyperlink verwijderen.