Post scriptum. Nieuw Amsterdam - Veenoord Centrumgebied. De structuurvisie is af.of niet?

Transcriptie

1 Post scriptum Nieuw Amsterdam - Veenoord Centrumgebied De structuurvisie is af.of niet?

2 STRUCTUURVISIE CENTRUMGEBIED NIEUW-AMSTERDAM/VEENOORD: P.S. 1. De structuurvisie is af. Of niet? De concept structuurvisie voor het centrumgebied van Nieuw-Amsterdam/Veenoord is in een tijdsbestek van ruim een jaar in een zorgvuldig doorlopen interactief proces tot stand gekomen. Op die manier is een breed draagvlak voor een nieuw toekomstperspectief ontstaan. In het proces staan we aan het eind en is de C-discussie met de Raad één van de laatste stappen, voordat het concept in het dorp wordt gepresenteerd. Een van de belangrijkste symptomen van de ruimtelijke problematiek in het centrum en daarmee de wenselijkheid van het opstellen van een structuurvisie is leegstand. Het is dan ook niet verwonderlijk dat tijdens de bewonersavonden naar voren kwam dat deze situatie velen een doorn in het oog is. Vandaar de veelgehoorde hartenkreet: Doe zo snel mogelijk iets aan de leegstaande panden! In de structuurvisie is hiertoe een aantal mogelijke oplossingsrichtingen genoemd die allen in nauw verband staan met een van de basisuitgangspunten: het creëren van een compact kernwinkelgebied. De argumenten daarvoor vindt de lezer terug in de Structuurvisie centrumgebied Nieuw-Amsterdam/Veenoord. In februari 2013 heeft de Stichting Bruisend Centrum kennis genomen van een eventueel initiatief om het gebied dat bestaat uit de percelen Vaart in te vullen met een winkelfunctie, eventueel gecombineerd met appartementen. 2. Concept structuurvisie aanpassen ja of nee. Het initiatief heeft de vraag opgeroepen hoe deze ontwikkeling zich verhoudt tot de uitgangspunten van de concept structuurvisie. Welke invloed heeft deze ontwikkeling op het centrum en welke effecten moeten op korte dan wel langere termijn verwacht worden? Betekent een initiatief, anders dan gedacht in de structuurvisie een versterking of verzwakking van de structuur? En indien een verzwakking, welke maatregelen moeten dan worden genomen? In de beantwoording van die vraag is het belangrijkste aspect het functioneel-kwantitatieve: Het effect van de toevoeging of verplaatsing van een hoeveelheid vierkante meters b.v.o. op de winkelstructuur van het centrum. Levert deze daar een bijdrage aan en daarmee een verbetering van het centrum op of heeft deze negatieve effecten en welke invloed heeft de ontwikkeling op het winkelgebied aan de westzijde? Een belangrijk aandachtspunt hierbij is het distributieve signaal uit Seinpost Adviesbureau B.V. heeft in 2008, in opdracht van de gemeente Emmen, in haar rapportage voor Nieuw-Amsterdam aangegeven dat hier sprake is van een negatieve distributieve situatie, het aanbod overstijgt de vraag. Deze situatie is sindsdien niet gewijzigd. Het toevoegen van een substantieel winkelvolume leidt dan ook vrijwel gelijktijdig tot verzwakking van het aanbod elders. Form follows function, ofwel zonder programma geen ruimte. Het functioneel-kwantitatieve aspect is daarmee wanneer het gaat om een keuzebepaling het meest principiële. Zo gauw die bepaald is en ervoor gekozen wordt een wijziging van de structuurvisie te faciliteren met betrekking tot de panden Vaart 11-19, zullen ruimtelijke randvoorwaarden gesteld moeten worden. Daarmee kan het initiatief geoptimaliseerd worden in de richting van de uitgangspunten van de structuurvisie. Die worden ook toegelicht in paragraaf 2.2 van deze notitie. 2.1 Functioneel-kwantitatieve effecten van het initiatief De huidige winkelstructuur van de Veurstreek is verzwakt. Van oorsprong strekte de Veurstreek van brug tot brug. In de loop der tijd is de structuur echter in verval geraakt door ontwinkeling. Er zijn gaten gevallen waardoor de structuur verzwakt is. De gevolgen daarvan zijn bijvoorbeeld zichtbaar in de aanwezigheid van woningen, leegstand en hier aan daar zelfs verpaupering. Hoe kan dit tij gekeerd worden? Welke structuur is voldoende (veer)krachtig en biedt een antwoord op de op ons afkomende trends en ontwikkelingen? Dat zijn de centrale vragen uit de structuurvisie. Uit de inventarisatie en analyse is daarin naar voren gekomen dat de Veurstreek weliswaar een krachtige ruimtelijke structuur bezit die algemeen als zodanig gewaardeerd wordt- maar dat deze niet bestand is gebleken tegen de gevolgen van veranderd koopgedrag. Dat is heel jammer maar zeker een feit. Ook richting de toekomst wordt hier zeker geen positieve wijziging in verwacht De toekomstige winkelstructuur compact? Om de huidige zwaktes het hoofd te bieden wordt volgens de huidige stand van de ontwikkeling van de structuurvisie gekozen voor een zo compact mogelijk kernwinkelgebied. Geen gaten waardoor de aandacht

3 verslapt- zodat de winkels profiteren van elkaars nabijheid onder het motto van bundeling van traffic in plaats van verspreiding en verdunning. Het winkelverbeterplan voor Nieuw-Amsterdam is, juist vanwege de structurele overstijging van de aanbodzijde op de vraagzijde, gefundeerd op maatwerk per winkel: de verbetering van de ruimtelijke condities van de gevestigde winkels binnen een beloopbare en compacte winkelsetting. Deze compacte winkelsetting heeft een toekomstbestendige waarde als de winkeltrekkers een strategisch bronpunt vormen binnen die compacte setting. De trekkers horen in die optiek thuis in het hart van de kern. Bezien vanuit het winkelfundament van een compacte winkelsetting kan het westelijk deel van de Vaart ZZ, hoewel het zijn bestaansrecht ruimschoots heeft bewezen, niet als een centrumwinkelgebied beschouwd worden. Van het in stand houden van lineaire winkelstructuren is in de jaren 60 van de vorige eeuw afscheid genomen, omdat dit type winkelcentra zich kenmerkte door een trekkerprobleem, beloopbaarheid e, onnodige verkeersbewegingen. Het gebied van het westelijk deel van de Vaart ZZ biedt daarom, bezien vanuit de keuze voor een compact winkelhart, een beperkt toekomstperspectief. Als winkel-aanloopgebied is dit deel van de Vaart ZZ minder geschikt. Als gekozen wordt voor een winkelplan aan de Vaart ZZ beperkt dit de mogelijkheid tot versterking van het winkelhart van Nieuw- Amsterdam. Functioneel wordt de consument in het concentratiemodel beter bediend korte en aantrekkelijke loopafstandenen hier is de kans groot dat hij zich langer in het centrum zal ophouden. Ter flankering en ondersteuning van dit model krijgen het centrumgebied en de gehele structuur langs de Vaart een kwaliteitsimpuls met een herinrichting van de openbare ruimte die meer gericht is op verblijven. Uit de inventarisatie is gebleken dat verwacht mag worden dat - op termijn- aan zich in het centrum bevindende winkelruimten ongeveer 800 m2 BVO zal worden toegevoegd. Deze vierkante meters betreffen dan alleen uitbreiding van bestaande winkels. Tegelijkertijd stellen we vast dat in Nederland en ook in de regio Emmen- het winkelareaal relatief groot is en het daardoor daalt. Verwacht wordt dat deze trend zal doorzetten. Krimp, vergrijzing, ontgroening en e-commerce spelen daarin mee. Deze trend is ook aan Nieuw-Amsterdam/Veenoord niet voorbijgegaan en zal ook daar zijn e invloed doen gelden. De kans bestaat dat het aantal gaten in het winkellint zal vergroten. De hier en daar verzwakte winkelstructuur van Nieuw-Amsterdam kan dat misschien niet verdragen Het effect van het initiatief op de toekomstige functionele winkelstructuur. Een dergelijk gat is al geslagen ter plaatse van de panden aan de Vaart Alom wordt de leegstand van deze panden zoals gezegd als zeer negatief ervaren. De panden bevinden zich buiten de huidige in de structuurvisie beoogde kernwinkelgebied. Nu doet zich de gelegenheid voor dat voor deze panden een invulling gevonden kan worden in de vorm van een supermarkt en een warenhuis. De vraag is of deze ontwikkeling het centrum als geheel ten goede zal komen of niet. De min of meer perifere situering van de nieuwe winkeltrekkers zal waarschijnlijk minder bijdragen aan de versterking van een efficiënte stroomfunctie binnen het winkelhart van Nieuw-Amsterdam. In plaats van een geconcentreerde stroom naar het centrum kan een uitwaaiering van winkels een sterk verdunde consumentenstroom ontstaan. Uit de gevoerde vertrouwelijke individuele gesprekken met ondernemers is gebleken dat een deel van de (ook in het huidige winkelhart) gevestigde winkeliers kampt met een stagnerende of afnemende omzet. Dat is zorgelijk, naast de reeds gesignaleerde distributieve moeilijkheid om winkelmeters toe te voegen is er ook sprake van een markttechnische moeilijkheid om nieuwe winkelmeters (uitbreidingen of toevoegingen) te realiseren. De bescheiden uitbreidingswensen van de lokale winkeliers zijn wat dat betreft een signaal. Uit de gevoerde gesprekken met de winkeliers is geen interesse gebleken bij de winkeliers die thans in en rond het toekomstige winkelhart van Nieuw-Amsterdam zijn gevestigd. Ook bij de meer perifeer gelegen winkels blijkt geen interesse te bestaan voor een verplaatsing van de winkel naar het westelijk deel van de Vaart ZZ. Wat zegt dit initiatief over het brede draagvlak van de structuurvisie in het dorp? Bij de winkeliers gevestigd in en rond het winkelhart van Nieuw-Amsterdam is de het vraag of een winkelplan in het westelijk deel van de Vaart ZZ t op bijval kan rekenen. Van die winkeliers wordt verwacht dat zij straks, in een niet-groeiende markt, investeringen gaan doen in de kwaliteitsverbetering in het winkelhart. Misschien zal die investeringsnoodzaak worden tegengewerkt wanneer buiten het winkelhart het groene licht wordt gegeven tot winkeluitbreidingen. Anderzijds heeft een initiatief wellicht een positieve invloed op het westelijk deel van de Vaart ZZ.

4 2.2 Ruimtelijke randvoorwaarden bij eventuele inpassing initiatief Ruimtelijke inpassing Karakteristiek bestaande bebouwing: de bestaande bebouwing heeft, met uitzondering van het uitgebrande pand, een zekere karakteristiek. Zo heeft het pand van het voormalige kinderdagverblijf een architectuur die in het centrumgebied van Nieuw-Amsterdam een aantal keren voorkomt en voor de regio tamelijk uniek is. De twee panden direct naast het uitgebrande pand hebben een sobere vormgeving zoals die veel voorkomt in Nieuw-Amsterdam: één laag met een eenvoudige kap. De variatie zit in de afwisseling in kapvormen; zadeldak (haaks of langs) en mansardekappen. Hierbij zijn langskappen veelal afgeschuind (wolfseind). Het voormalige Schleckerpand heeft juist weer de typische karakteristieken van jaren dertig pand. Het is juist deze verscheidenheid in kleinschalige bebouwing die de Vaart een eigen identiteit geeft. Inpassing: In het te ontwikkelen bouwplan moet, qua afstemming op de karakteristiek van de bestaande bebouwing, een duidelijke keuze gemaakt worden in wat het wil uitstralen. Er zijn twee uitersten: 1. Wanneer gekozen wordt voor variatie om aan te sluiten op de overwegend kleinschalige percelering van de Veurstreek zal een tweede gevellijn verder naar achter moeten liggen (tenminste 1 á 2 meter ten opzichte van de eerste gevellijn). Daarnaast is diversiteit in kapvormen nodig en zal moeten worden aangegeven welke verscheidenheid in metselverbanden, lichte kleurverschillen qua materialisatie en detailleringen worden voorgesteld. 2. Wanneer wordt gekozen voor één gebaar langs de Vaart (langs de Vaart komen incidenteel grotere bouwwerken voor) dan is deze verscheidenheid niet gewenst (en te veel doorgevoerd in het bouwplan). Een voorbeeld van een redelijk geslaagd vergelijkbaar plan is de Jumbo te Stadskanaal. In ieder geval zijn blinde gevels in de voorste gevellijn niet wenselijk en evenals lange delen van gevels in de tweede gevellijn. De vraag is in ieder geval welke kwaliteit en materialisatie worden voorgesteld bij de gevels in de tweede gevellijn Parkeren: De parkeervraag moet op eigen terrein opgelost worden Verkeer: Een eventuele doorsteek tussen de Vaart en Valkeniersweg zou 5 á 6 meter breed moeten zijn. Of het daarbij wenselijk is de doorsteek afsluitbaar te maken zoals bij het gezondheidscentrum is gedaan moet nader onderzocht worden. Onderzocht zou ook moeten worden in hoeverre een eventuele doorsteek sluipverkeer tot gevolg heeft en in hoeverre er een toename is van autoverkeer van de Dreef over de Valkeniersweg richting parkeerterrein en vice versa. Reserveer ruimte voor bevoorrading! Ruimtegebruik Op de locatie zelf kan qua ruimtegebruik maximaal 2.100m2 bebouwd oppervlak gerealiseerd worden. Het aantal benodigde parkeerplaatsen bedraagt in dat geval 63, dit komt neer op 1.600m2. Er is circa 300m2 nodig om een eventuele doorsteek tussen de Vaart en Valkeniersweg te maken. Een groter bebouwd oppervalk biedt geen ruimte voor een goede stedenbouwkundige inpassing van het bouwvolume. Daarbij moet opgemerkt worden dat eigenaren van de belendende percelen Vaart ZZ 10 en Vaart ZZ 20 hebben aangegeven hun terrein (gedeeltelijk) beschikbaar te stellen ten gunste van nieuwbouw en parkeerruimte. Indien deze ruimte wordt benut kan een betere stedenbouwkundige inpassing worden gerealiseerd Alternatief Bij winkelruimtes van 1000m2 of kleiner moet onderzocht worden of die binnen het beoogde kernwinkelgebied gerealiseerd kunnen worden. In het licht van de intenties van de structuurvisie is het echter wel beter. Daarbij moet wel aangetekend worden dat op basis van een eerste verkenning is gebleken dat het momenteel moeilijk is om in het kernwinkelgebied ruimte te creëren voor een eventuele supermarkt en een warenhuis. Indien de winkeliers in het meest westelijke deel, met eigen panden die al sinds jaar en dag in hun bezit zijn, hun winkel zouden willen verplaatsen naar het kernwinkelgebied is dat niet makkelijk, vanwege de hoge kosten die dit met zich meebrengt.

5 3. Ja of nee tegen het initiatief In het afgelopen jaar is een visie ontwikkeld die een ontwikkelingsrichting voor het centrumgebied aangeeft: concentratie tot één kernwinkelgebied en daarbuiten een dorpsmilieu met functiemenging, inclusief het westelijk deel van de Vaartzijde dat zich al heeft bewezen. Met een aantal ruimtelijke en functionele ingrepen wordt ingespeeld op de vraagdynamiek van de centrumbezoeker van Nieuw-Amsterdam. Een eventueel winkelinitiatief staat daarmee wellicht in tegenspraak. Dat bestendigt de huidige winkelstructuur, trekt mogelijk omzetvolumes uit het winkelhart en de kans is misschien kleiner dat winkeliers niet in het toekomstige winkelhart zullen investeren. Maar wellicht is het wel zo dat het westelijk deel van de Vaart ZZ er van zou kunnen profiteren. Met het nieuwbouwinitiatief ziet men zich voor de keuze gesteld: Wordt gekozen voor een winkelsysteem in een verblijfsgebied met een compacte en samenhangende winkelsetting? óf Gaat de keuze uit naar de handhaving van een lineair winkelmodel? Een compromis is zeker mogelijk. Bij eventuele nieuwe ontwikkelingen moet de initiatiefnemer verplicht worden een locatieonderzoek te verrichten en als blijkt dat in het kernwinkelgebied geen ruimte/mogelijkheid is, het initiatief elders aan de Vaart gerealiseerd kan worden. Nieuwe Initiatieven moeten immers gekoesterd worden. Bij de keuze voor van brug tot brug is dan een optimalisatie van de ontwikkeling, op basis van de in paragraaf 2.2 genoemde randvoorwaarden van belang. 4. Hoe nu verder? We staan voor een lastige keuze. Het initiatief heeft erg veel losgemaakt in het Tweelingdorp: voor- en tegenstanders in een complexe vraagstelling; artikelen in de krant en allerhande reacties (zie bijlage). Van de zijde van de ondernemers laten die, afhankelijk van de plek van hun onderneming, een verdeeld beeld zien met betrekking tot hun opvattingen over een gecentraliseerd en compact winkelgebied. Maar hoe kijkt de Stichting als initiatiefnemer en opdrachtgever van de structuurvisie nu aan tegen de in de vorige hoofdstukken geschetste ontwikkelingen? Welk advies geeft zij de raad mee in het komende besluitvormingstraject? De pro s en contra, risico s, sterktes en zwaktes van het initiatief zijn door de Stichting uitvoerig en indringend besproken en zij heeft daarin adviezen, feiten en meningen betrokken. Zij is daarbij tot de conclusie gekomen dat de keuze voor een compromisvoorstel in welke vorm dan ook op dit moment te prematuur is. Zij heeft in dit stadium dan ook de sterke behoefte nu ook de gemeenteraad mee te laten denken over het nog maar onlangs gelanceerde initiatief. Los van de uitkomsten daarvan blijft voor de Stichting het uitgangspunt gelden van een gecentraliseerd compact winkelgebied. Daarmee mogen echter kansen niet blijven liggen en ondernemers allesbehalve uit het dorp geweerd worden. In dat licht moet de inhoud van dit Post Scriptum gezien worden als onderlegger voor de komende dialoog met de gemeenteraad. Nieuw-Amsterdam/Veenoord, maart 2013

6 Citaten uit reacties op het initiatief Hoi Bert, ik denk dat het beter is dat de winkel invulling van brug tot brug loopt. Centrumontwikkelingen: Wij zien het liefst verfraaiing van het centrum/marktplein met winkels van brug tot brug. Hoe jammer het ook is voor de ondernemers bij de brug is, het centrum zal richting het markplein moeten, mensen willen niet een eind lopen Kortom; DE OPLOSSING hebben wij ook niet, het zal inderdaad toch doorgemeenschappelijke inspanningen linksom of rechtsom moeten gaan gebeuren! Ik blijf voor centreren van het centrum. Alle veranderingen welke geopperd worden omtrent de leegstand moet met open armen worden ontvangen of dit nu generalisatie betreft of juist van brug tot brug is denk ik niet zo van belang. Ik zou ik het heel vreemd vinden als er niet op korte termijn beslissingen worden genomen ook met het oog op de ondernemers die nu hun winkel daar runnen en in een erg verpauperde omgeving hun geld moeten verdienen. Ik heb veel respect voor jullie inzet. Maar ik kan op dit moment geen objectieve uitspraak doen, dus ik blijf hierin neutraal. Alles is beter als de huidige situatie. Aangezien de kans dat er een MFA en woningbouw op die locatie nagenoeg nihil is en de kans dat er wel winkelruimte gerealiseerd kan gaan worden, lijkt ons dat men daar mee verder gaat. Ik ben voorstander van centralisering van het winkelgebied met daarnaast woningen op huidige locatie Piek. Hierbij geef ik te kennen: géén bezwaar te hebben in een invulling op de locatie Piek met winkelvoorziening. Kort en bondig toch?.het belangrijkste dat ons winkelbestand divers blijft, van brug tot brug zou prachtig zijn maar in mijn beleving niet haalbaar.maar ik denk dat het de kortste en makkelijkste klap zou zijn om de rommel op te ruimen en in te delen in nieuwe winkelruimtes Verder zie ik liever een zo veel mogelijke centralisatie van het winkelbestand. Voor ons zou de ontwikkeling van bedrijven op het nu zo verpauperde terrein absoluut de voorkeur hebben Wij zijn dus voor een winkelinvulling van brug tot brug!! Clustering van de winkels zou volgens mij het beste zijn versterkt het geheel, maar weet ook wel dat het misschien wel onmogelijk is gezien de diverse belangen. Om ook voor ons in de toekomst het bestaansrecht te behouden is het nodig dat het winkelbestand wel degelijk van brug tot brug moeten blijven bestaan, en ook aan de westelijke zijde winkels bij moeten komen ( publiektrekkers.

7 Resumerend ben ik persoonlijk van mening dat een handhaving van de huidige situatie van gevestigde zaken tussen Wijkstraat en Schooldijk gehandhaafd zou moeten blijven. Nu gaat zich het feit voordoen dat er nog een partij invulling wil gaan geven op het stuk met al die te slopen panden. Nu mijn advies, reactie. Blijf vasthouden aan het gewenste wensbeeld van, noem het maar, Gankema naar Primera. Daar zal en moet het gaan plaatsvinden voor de toekomst.

8

9

10

11

12

13 Post scriptum Nieuw Amsterdam Veenoord Centrumgebied maart Projectteam Stichting Bruisend centrum: Jos Roewen Jan Baarslag Bert Beukema Bert Davids Harm Noppers