Asbest als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW

Transcriptie

1 Asbest als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Masterscriptie Privaatrechtelijke rechtspraktijk L.K.I. Meulenbroeks Mei 2013 Begeleider: dr. drs. G.J.P. de Vries Medebeoordelaar: mr. dr. T.M. Bos 1 Dozy & Huydecoper 2010, p Dozy & Huydecoper 2010, p HR 26 maart 1943, NJ 1944, Dozy & Huydecoper 2010, p. V 5 De Jonge & De Wijkerslooth-Vinke 2008, p kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 3 7 kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 3 8 Dozy & Huydecoper 2010, p kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p.9 10 HR 3 september 2010, NJ 2010, kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p. 9

2 Inhoudsopgave Inleiding De gebrekenregeling onder het oude huurrecht Onderhouds- en genotsregeling Reparatieregeling Het begrip gebrek onder het oude huurrecht Arrest van 26 maart De gebrekenregeling onder het nieuwe huurrecht De noodzaak van vernieuwing van het oude huurrecht De gebrekenregeling Staat of eigenschap van de zaak of andere omstandigheid Bij het aangaan van de overeenkomst Geobjectiveerd genot Niet aan de huurder toe te rekenen Feitelijke stoornis Juridische consequenties van een gebrek Verhelpplicht Huurprijsverlaging Schadevergoeding Semi-dwingend rechterlijke structuur van de gebrekenregeling Ontbinding van de huurovereenkomst Het opschortingsrecht De aard van de gehuurde onroerende zaak is van belang Huur van niet-woonruimte Huur van woonruimte Asbest als gebrek in het arrest van de HR KPN/Tamminga De casus Het Gerechtshof Conclusie Huydecoper Oordeel Hoge Raad Juridische consequenties van asbest...33 Conclusie 38 Bronnenlijst.40 2

3 Inleiding De algemene huurbepalingen stonden al sinds 1838 in het oude Burgerlijk Wetboek. 1 In het oude huurrecht bleef onder andere onduidelijkheid bestaan over de reikwijdte van het begrip gebrek in de zin van artikel 7A:1588 BW vanwege het enige arrest dat hierover door de Hoge Raad is gewezen. 2 Door het arrest van 26 maart 1943 kwam namelijk geen duidelijk criterium voor het begrip gebrek waardoor in de lagere rechtspraak uiteenlopend hierover werd geoordeeld. 3 Sinds 1 augustus 2003 is er een nieuw huurrecht van kracht in titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. 4 De wetgever heeft besloten tot vernieuwing van het oude huurrecht omdat de oude algemene huurbepalingen leidden tot verschillende rechtsgevolgen. Tevens was het in de praktijk niet altijd duidelijk welke bepalingen van toepassing waren. 5 Daarnaast wilde de wetgever de rechtspositie van de huurder verbeteren door middel van meer dwingend rechterlijke huurbepalingen. 6 Eén van de belangrijkste vernieuwingen die de wetgever heeft ingevoerd is een nieuwe gebrekenregeling (artikelen 7:204 t/m 7:210 BW). Door de invoering van deze nieuwe gebrekenregeling is gekozen voor een overzichtelijk en gesystematiseerd huurrechtstelsel waarbij de artikelen 7:201 tot en met 7:231 BW als grondslag dienen voor alle huurovereenkomsten. 7 Verder is door de invoering van het nieuwe huurrecht het arrest van 26 maart 1943 voor de praktijk niet meer van belang. 8 Het begrip gebrek staat nu in artikel 7:204 BW en dit begrip heeft een ruimere strekking dan bij het oude artikel 7A:1588 BW. De Minister van Justitie geeft in zijn brief aan dat door de ruime omschrijving van het begrip gebrek de nadruk meer komt te liggen bij het begrip genot. Dit omdat alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, een gebrek zijn in de zin van artikel 7:204 BW. Bovendien geeft de minister aan dat hierdoor alle oude jurisprudentie over artikel 7A:1586 sub 3 BW van belang blijft voor het nieuwe huurrecht. Daarnaast dient volgens de minister onder het nieuwe huurrecht in de rechtspraak het begrip gebrek verder te worden uitgekristalliseerd. 9 Vanwege het gegeven dat oude panden asbest kunnen bevatten is voor contractpartijen het arrest KPN/Tamminga van belang. 10 Dit arrest is relevant voor de vraag: op welk moment is de aanwezigheid van asbest in een huurobject een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Is er namelijk sprake van een gebrek bij de feitelijke aanwezigheid van asbest of wanneer de asbest pas vrijkomt. Verder rijst dan ook de vraag of het van belang is om welk type asbest het gaat. Zoals de Minister van Justitie al heeft aangegeven dient onder het nieuwe huurrecht in de rechtspraak het begrip gebrek verder te worden uitgekristalliseerd. 11 Hoewel de Hoge Raad in dit arrest de vraag niet eenduidig heeft beantwoord biedt dit arrest wel aanknopingspunten voor het beantwoorden van de vraag. De probleemstelling van mijn scriptie is daarom: 'Wanneer is in de zin van het huurrecht sprake van een gebrek, wat zijn de juridische consequenties en hoe staat dit in relatie tot asbest?' Voor het beantwoorden van deze probleemstelling zal ik het begrip gebrek inzichtelijk maken. Om de noodzaak van een nieuwe gebrekenregeling voor het huurrecht duidelijk te maken wordt eerst in deze scriptie stilgestaan bij de gebrekenregeling onder het oude huurrecht. Vervolgens worden de aanspraken uiteengezet die een huurder onder het huidige huurrecht heeft indien er uiteindelijk sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Bovendien dient er voor de rechtsgevolgen een onderscheid te worden gemaakt tussen de huur van niet-woonruimte en de huur van woonruimte. Dat dit een wezenlijk onderscheid 1 Dozy & Huydecoper 2010, p Dozy & Huydecoper 2010, p HR 26 maart 1943, NJ 1944, Dozy & Huydecoper 2010, p. V 5 De Jonge & De Wijkerslooth-Vinke 2008, p kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 3 7 kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 3 8 Dozy & Huydecoper 2010, p kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p.9 10 HR 3 september 2010, NJ 2010, kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p. 9

4 is wordt benadrukt door het feit dat hieraan speciaal een paragraaf is gewijd. In de laatste paragraaf zullen het arrest KPN/Tamminga en de diverse asbestsoorten aan bod komen. Tevens zal daarbij specifiek worden ingegaan op de juridische consequenties van asbest. Tot slot wordt in de conclusie de probleemstelling beantwoord. 4

5 1. De gebrekenregeling onder het oude huurrecht De oude gebrekenregeling stond gedeeltelijk geformuleerd in artikel 7A:1586 sub 2 en sub 3 BW. Daarnaast stond de gebrekeregeling in artikel 7A:1592 BW geformuleerd. Verder kende het oude huurrecht ook een reparatiebepaling in artikel 7A:1587 BW. Tevens was er een bepaling waarin het begrip gebrek werd gedefinieerd. Deze definitie stond in artikel 7A:1588 BW geformuleerd Onderhouds- en genotsregeling Artikel 7A:1586 BW luidde als volgt: De verhuurder is, door den aard van de overeenkomst, en zonder dat daartoe eenig bijzonder beding vereischt wordt, verpligt: 1. Om het verhuurde aan den huurder ter beschikking te stellen; 2. Om hetzelve te onderhouden in zoodanigen staat, dat het tot het gebruik waartoe het verhuurd is dienen kan; 3. Om den huurder het rustig genot daarvan te doen hebben, zoo lang de huur duurt. De onderhoudsverplichting werd in het huurrecht gezien als een duurverplichting. De verhuurder was op grond van artikel 7A:1586 BW verplicht om het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en dit te houden door het verrichten van onderhoud. De onderhoudsverplichting rustte alleen op de verhuurder. Deze verplichting van de verhuurder werd wel begrensd door artikel 7A:1590 BW. Dit artikel verbood de verhuurder om gedurende de huurperiode de gedaante of inrichting van het gehuurde te veranderen. Bovendien is de eis ín goede staat van onderhoud afhankelijk van de bestemming van het gehuurde. De onderhoudsregeling in het oude huurrecht was voor alle huurobjecten van regelend recht. Daarom was tevens de partijbedoeling van belang. Partijen konden namelijk afspreken dat het onderhoud voor rekening van de huurder kwam of dat de slechte staat van het object in de huurprijs werd verrekend. In de huurovereenkomst stond daarom vaak een lijst met werkzaamheden opgenomen die dan voor rekening van de huurder kwam. 12 Een andere verplichting van de verhuurder was het verschaffen van het rustig genot van het gehuurde (artikel 7A:1586 lid 3 BW). De Hoge Raad had in het arrest van 25 juni 1993 aangegeven dat met betrekking tot het rustig huurgenot de wet geen onderscheid maakt tussen materieel of immaterieel genot. 13 Artikel 7A:1586 lid 3 BW gaf een zelfstandige aansprakelijkheidsgrond voor de verhuurder. De verhuurder is dan alleen aansprakelijk indien dit aan zijn schuld te wijten is, op grond van de wet, op grond van de huurovereenkomst of op grond van de verkeersopvattingen. 14 De reikwijdte van artikel 7A:1586 lid 3 BW werd wel beperkt door de regeling dringende reparaties van artikel 7A:1591 BW. Dringende reparaties waren een inbreuk op het verschaffen van rustig huurgenot en diende de huurder te gedogen gezien de verplichting van de verhuurder om noodzakelijke reparaties te verrichten (artikel 7A:1591 lid 1 BW). Maar deze inbreuk werd wel beperkt. De verhuurder mocht namelijk niet het gehuurde geheel veranderen (artikel 7A:1590 BW). Volgens het oude huurrecht viel onder dringend herstel ook sloop en nieuwbouw. Bovendien gaf lid 3 expliciet een bevoegdheid tot ontbinding. Maar onder dringende reparaties viel niet renovatie omdat dit meestal een verbetering van het gehuurde inhoudt. Dit betekende dat een huurder een renovatie niet hoefde te gedogen maar dit werd vervolgens omzeild door een gedoogplicht in het huurcontract op te nemen. Dit omdat artikel 7A:1590 BW regelend recht was. Daarnaast werd de reikwijdte van artikel 7A:1586 lid 3 BW beperkt door artikel 7A:1592 BW. 12 De Jonge 2006, p HR 25 juni 1993, NJ 1993, Dozy & Jacobs 1999, p. 73

6 Artikel 7A:1592 BW luidde als volgt: De verhuurder is niet verpligt den huurder te waarborgen tegen de belemmeringen welke hem derden, door feitelijkheden, in zijn genot toebrengen, zonder overigens eenig regt op het gehuurde te beweren; behoudens het regt van den huurder om dezelve uit eigen hoofde te vervolgen. De verhuurder hoefde dus op grond van artikel 7A:1592 BW niet in te staan voor feitelijke stoornissen door derden. Maar de huurder kon de verhuurder wel op grond van artikel 7A:1592 BW aanspreken indien er sprake was van overlast van andere huurders. Dit kwam omdat de verhuurder op grond van artikel 7A:1586 BW verplicht was het rustige genot van het gehuurde te verschaffen. 15 Verder dient nog te worden opgemerkt dat de verhuurder niet verplicht was tot onderhoud indien het ging om voorzieningen die de huurder zelf had aangebracht. Dit gegeven gold tevens indien de verhuurder hiervoor toestemming had verleend. Van het voorgaande kon alleen worden afgeweken indien partijen contractueel waren overeengekomen dat de aangebrachte voorzieningen onderdeel waren gaan uitmaken van het huurobject Reparatieregeling De reparatieregeling van artikel 7A:1587 BW luidde als volgt: 1. De verhuurder is gehouden de verhuurde zaak in alle opzichten in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen. 2. Hij moet daaraan, gedurende den huurtijd, alle reparatien laten doen welke noodzakelijk mogten worden, met uitzondering van degene tot welke de huurder verpligt is. In het huurrecht werd de reparatieplicht van de verhuurder gezien als een eenmalige verplichting. Op de verhuurder rustte een reparatieplicht met uitzondering van kleine reparaties (artikel 7A:1619 lid 1 jo. 7A:1620 BW) en voor reparaties die door de schuld van de huurder zijn ontstaan. De reparatieverplichting gold dus voor zowel de verhuurder als de huurder. Voorts gold net als bij de onderhoudsregeling dat de verhuurder niet verplicht was tot reparatie indien het ging om zelf aangebrachte voorzieningen van de huurder. De toepassing van de bepaling van zelf aangebrachte voorzieningen is dan ook vergelijkbaar met de onderhoudsregeling. Aangezien in paragraaf 2.1 al stil is gestaan bij deze bepaling wordt dit in deze paragraaf niet nogmaals herhaald. 17 Verder werden er in artikel 7A:1619 lid 2 BW reparaties benoemd die ten laste van de huurder kwamen indien er geen huurovereenkomst was. Dit betekent tevens dat artikel 7A:1587 BW regelend recht was en dat door partijen in de huurovereenkomst vaak een lijst met werkzaamheden werd opgenomen die voor rekening kwamen voor de huurder. 18 Daarnaast gaf artikel 7A:1619 lid 3 BW aan dat kleine reparaties die noodzakelijk zijn geworden door de vervallen toestand van het huurobject of door overmacht noodzakelijk zijn geworden, wel voor rekening van de verhuurder kwamen. Tevens was artikel 7A:1589 BW van belang. Artikel 7A:1589 BW luidde als volgt: Indien, gedurende den huurtijd, de verhuurde zaak door eenig toeval geheel en al vergaan is, vervalt de huur-overeenkomst van regtswege. Indien de zaak slechts ten deele vergaan is, heeft de huurder de keus om, naar gelang der omstandigheden, of vermindering van de 15 Dozy & Jacobs 1999, p Dozy & Jacobs 1999, p Dozy & Jacobs 1999, p De Jonge 2006, p. 55

7 huurprijs te vorderen of de huurovereenkomst te ontbinden; doch hij kan, in geen dier beide gevallen, aanspraak op schadevergoeding maken. In dit artikel kwam namelijk naar voren dat indien het huurobject gedeeltelijk was vergaan dan rustte er op de verhuurder een reparatieplicht Het begrip gebrek onder het oude huurrecht De regeling van artikel 7A:1588 BW luidde als volgt: 1. De verhuurder moet den huurder instaan voor alle gebreken van de verhuurde zaak, welke het gebruik daarvan verhinderen, al mogt ook de verhuurder dezelve tijdens het doen der verhuring niet gekend hebben. 2. Indien door die gebreken eenig nadeel voor den huurder ontstaat, is de verhuurder gehouden hem deswege schadeloos te stellen. Op grond van artikel 7A:1588 BW was de verhuurder aansprakelijk voor zowel zichtbare als onzichtbare gebreken die bij aanvang van de huur het gebruik van het huurobject verhinderden. 19 Daarnaast werd in de literatuur aangenomen dat de verhuurder ook aansprakelijk was voor gebreken die tijdens de huur waren ontstaan. Dit was een voordeel voor de huurder omdat hij dan niet hoefde te bewijzen dat het gebrek al bij het begin van de huur aanwezig was. Maar de Kantonrechter gaf op 22 oktober 1987 een genuanceerder oordeel. De Kantonrechter oordeelde dat de verhuurder niet voor alle gebreken tijdens de huurperiode aansprakelijk is. De rechter vond dus dat er geen sprake was van een risicoaansprakelijkheid voor de verhuurder maar dat een gebrek wanprestatie bleef. 20 Verder kwam uit de jurisprudentie vaak naar voren dat er sprake is van een gebrek indien het huurobject een constructiefout bevat of indien onjuiste materialen zijn gebruikt. Een gebrek in de zin van artikel 7A:1588 BW had dus vooral betrekking op materiële gebreken maar immateriële gebreken vielen er ook onder. 21 De vraag of er vervolgens sprake was van een gebrek hing af van wat partijen over de bestemming van het gehuurde en het gebruik daarvan waren overeengekomen. Bovendien had dit artikel geen betrekking op kleine gebreken in de zin van artikel 7A:1619 jo. 7A:1620 BW. Verder was het belang van artikel 7A:1588 BW beperkt omdat het artikel voor alle huurobjecten regelend recht was. Hierdoor kon de verhuurder zowel de aansprakelijkheid als het bestaan van gebreken contractueel uitsluiten, maar in de rechtspraak is naar voren gekomen dat een exoneratiebeding met betrekking tot artikel 7A:1588 BW onder omstandigheden niet geoorloofd kan zijn. Dit is bijvoorbeeld indien sprake is van een onredelijk bezwarend beding, grove nalatigheid zoals achterwege laten van tijdig onderhoud en/of kwade trouw bij de verhuurder. 22 Daarnaast was er onduidelijkheid over de reikwijdte van artikel 7A:1588 BW vanwege het enige arrest dat de Hoge Raad hierover heeft gewezen. 23 Dit arrest wordt dan ook nader in de volgende paragraaf besproken Arrest van 26 maart 1943 In paragraaf 1.3. is al aangegeven dat de Hoge Raad in het arrest van 26 maart 1943 het begrip gebrek verder heeft gedefinieerd. In deze paragraaf worden dan ook kort de feiten van dit arrest weergegeven. Een particuliere huurder huurde voor 10 jaar een pand van een bank. Vervolgens werd de bank door de gemeente aangeschreven tot herstel van het verwaarloosde pand. De bank gaf 19 De Jonge 2006, p Dozy & Jacobs 1999, p kamerstukken II 2001/2002, 26089, nr. 162, p De Jonge 2006, p Dozy & Huydecoper 2010, p. 11

8 hier geen gevolg aan en daardoor werd een deel van het gehuurde pand afgebroken. De huurder miste hierdoor een deel van het genot en vorderde daarom op grond van wanprestatie ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding. Als verweer werd aangevoerd dat de huurder bekend was met de gebreken en dat dit ook naar voren kwam in de lage huurprijs. De rechtbank oordeelde dat de kennis van een gebrek niet tevens betekende dat het gebrek voor rekening van de huurder kwam. Maar de verhuurder was niet tot onderhoud of reparaties verplicht. De verhuurder was enkel schadeplichtig. Vervolgens bevestigde het Hof de uitspraak van de rechtbank. De Hoge Raad casseert het gedeelte van het Hof indien deze heeft aangenomen dat de aansprakelijkheid op grond van wanprestatie van de verhuurder enkel is gebaseerd op het niet voldoen aan een gemeentelijke aanschrijving. Dit omdat van wanprestatie alleen sprake kon zijn indien de verhuurder te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Vervolgens gaf de Hoge Raad aan: dat naar onze wet onderscheiden moet worden tussen het enkele versleten zijn van onderdelen van een gebouw enerzijds en gebreken daarvan anderzijds. Dit onderscheid impliceerde tevens dat de wet daaraan verschillende juridische consequenties verbond. De eerste situatie had namelijk betrekking op de artikelen 7A:1587 en 7A:1619 BW. Daarnaast werd door de Hoge Raad aangegeven dat de tweede situatie betrekking had op artikel 7A:1588 BW. De Hoge Raad oordeelde daarbij het volgende: dat van gebreken in de zin van artikel 1588 sprake is, indien de staat van het gebouw zelf niet te wensen overlaat, doch hetzij van buiten inwerkende elementen, hetzij fouten of tekortkomingen van het gebouw, die niet de materiele toestand betreffen, het gebruik verhinderen, waartoe de huurder het gebouw heeft gehuurd. De opvatting van de Hoge Raad was dus dat een gemeentelijke aanschrijving tot herstel van de bouwkundige staat van het gehuurde geen gebrek in de zin van artikel 7A:1588 BW is. Het gevolg is dat dit voor risico van de huurder kwam. De Hoge Raad bracht helaas met dit arrest geen duidelijkheid. Het gevolg was dat in de lagere rechtspraak uiteenlopend werd geoordeeld over het begrip gebrek in de zin van artikel 7A:1588 BW. Onduidelijk bleef namelijk wat de Hoge Raad bedoelde met: de staat van het gebouw zelf niet te wensen overlaat. De schrijvers Dozy en Jacobs geven in hun boek aan dat de Hoge Raad hier doelde op constructiefouten of op de staat van onderhoud. De laatste optie vinden zij vervolgens het meest voor de hand liggend gezien het feitencomplex van het arrest. Tevens leidde de zinsnede: van buiten inwerkende elementen tot onduidelijkheid. De schrijvers Dozy en Jacobs hebben hierbij de opvatting dat de Hoge Raad hiermee bijvoorbeeld een ongedierteplaag bedoelde. De enige duidelijkheid die de Hoge Raad met dit arrest had gegeven was dat herstelbare slijtage van een gebouw in de zin van artikelen 7A:1587 jo. 7A:1619 BW niet een gebrek was in de zin van artikel 7A:1588 BW. Bij artikel 7A:1588 BW diende het dus te gaan om gebreken die het gebruik van het gehuurde verhinderen. Wanneer er dan daadwerkelijk sprake is van een gebrek hangt vervolgens af van de bestemming van het gehuurde, wat partijen voor ogen stond en van de omstandigheden van het geval HR 26 maart 1943, NJ 1944, 316 8

9 2. De gebrekenregeling onder het nieuwe huurrecht De algemene huurbepalingen die voor een deel in hoofdstuk 1 naar voren komen, stonden al sinds 1838 in het oude Burgerlijk Wetboek. Deze bepalingen stonden verspreid in het oude Burgerlijk Wetboek. Behalve dat er dus een onoverzichtelijke huurrechtregeling was, kwam in de loop der jaren de politieke gedachte om de huurder beter te beschermen door middel van meer dwingend rechtelijke bepalingen. In het kader van het voorgaande was er de behoefte ontstaan om het oude huurrecht te vernieuwen. Het wetsvoorstel voor aanpassing van deze algemene huurbepalingen is voor een groot deel gebaseerd op het voorontwerp titel 7.4. uit Dit voorontwerp is door de heer Houwing opgesteld. 25 Verder is het arrest van 26 maart 1943 door de invoering van het nieuwe huurrecht gedateerd. Dit arrest dient dan ook niet meer als criterium te worden gebruikt bij de invulling van het begrip gebrek De noodzaak van vernieuwing van het oude huurrecht Één van de belangrijkste redenen om het oude huurrecht te vernieuwen is dat de algemene huurbepalingen leidden tot verschillende rechtsgevolgen. Daarnaast is in de praktijk niet altijd duidelijk welke bepaling van toepassing is. Tevens dient opgemerkt te worden dat de gebrekenregeling in het oude huurrecht verspreid staat over verschillende wetsbepalingen. In hoofdstuk 1 is de strekking van de artikelen 7A:1586, 7A:1587 en 7A:1588 BW behandeld. In deze paragraaf worden de rechtsgevolgen van deze artikelen nader uiteengezet. Daarnaast wordt in deze paragraaf ingegaan op het gegeven dat deze bepalingen inmiddels zijn verouderd. In artikel 7A:1586 sub 3 BW wordt aangegeven dat de verhuurder verplicht is tot het verschaffen van genot. Vervolgens heeft de Hoge Raad op 8 januari 1982 aangegeven dat een verhuurder zich bij deze bepaling kan beroepen op overmacht. 27 Daar tegenover staat artikel 7A:1588 BW, waarbij wordt aangegeven dat de verhuurder moet instaan voor alle gebreken van de verhuurde zaak. Artikel 7A:1588 lid 2 BW geeft tevens aan dat de verhuurder bij een gebrek altijd aansprakelijk is. Hierdoor is bij artikel 7A:1588 BW sprake van een vergaande risicoaansprakelijkheid en is een beroep op overmacht uitgesloten. Voorts is uit de praktijk gebleken dat er verwarring is tussen de verplichting tot het verschaffen van het rustig genot en de verplichting in te staan voor de afwezigheid van gebreken. In de praktijk is het dus niet goed mogelijk tussen deze twee verplichtingen een duidelijk onderscheid te maken. Tevens heeft de Hoge Raad geen duidelijkheid gegeven van wat er onder het begrip gebrek in de zin van artikel 7A:1588 BW exact dient te worden verstaan. De Hoge Raad heeft op 17 juni 1921 wel aangegeven dat immateriële gebreken er onder kunnen vallen. Vervolgens heeft de Hoge Raad op 26 maart 1943 voor meer verwarring gezorgd door te oordelen dat fouten en tekortkomingen die de materiële toestand van het gebouw betreffen niet een gebrek zijn in de zin van 7A:1588 BW. 28 Daarnaast leidt artikel 7A:1587 BW in samenhang met artikel 7A:1586 BW tot verwarring. Hierbij zit de verwarring niet in artikel 7A:1587 lid 1 BW. In lid 1 staat de plicht van de verhuurder om de zaak in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen. Dit is begrijpelijk omdat deze zinsnede in verband staat met de onderhoudsregeling van artikel 25 Dozy & Huydecoper 2010, p Dozy & Huydecoper 2010, p HR 8 januari 1982, NJ 1982, kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p. 9

10 7A:1586 sub 2 BW. Daarna legt artikel 7A:1587 lid 2 BW de verhuurder de verplichting op om gedurende de huurperiode alleen de noodzakelijke reparaties te verrichten. Wordt deze verplichting vervolgens in verband gelezen met artikel 7A:1586 BW, waarin wordt bepaald dat de zaak dient te worden onderhouden, dan leidt dit tot onduidelijkheid. Dit omdat er geen duidelijk onderscheid gemaakt kan worden tussen de reparatieverplichting en de onderhoudsverplichting. De rechtspraak maakte tussen deze twee begrippen dan ook weinig onderscheid. Daarbij is juridisch het onderscheid ook niet van belang omdat voor beide verplichtingen geldt dat schending van een contractuele verplichting leidt tot wanprestatie. 29 Inmiddels heeft de Hoge Raad wel duidelijk gemaakt dat de reparatieverplichting niet aansluit op het begrip gebrek in artikel 7A:1588 BW. 30 Bovendien staat in De brief van De Minister van Justitie dat de wetgever door het onderscheid tussen onderhoud en reparaties blijkbaar iets anders heeft bedoeld dan reparaties van gebreken in de zin van artikel 7A:1588 BW. 31 Verder geeft ook de heer Houwing in zijn toelichting op het ontwerp van een nieuwe gebrekenregeling aan dat men in het oude huurrecht geconfronteerd kan worden met verschillende rechtsgevolgen. De heer Houwing geeft bijvoorbeeld aan dat bij beschadiging van een huurobject de verhuurder verplicht is tot herstel. Indien de verhuurder dit vervolgens nalaat dan pleegt hij wanprestatie en is hij gehouden tot een schadevergoeding. Maar daar tegenover staat dat, indien een huurobject een gebrek heeft, dit dan automatisch leidt tot wanprestatie van de verhuurder en tot schadevergoeding. Dit geldt tevens indien het gebrek bij de verhuurder onbekend is. Dus dit roept de vraag op: wat is nu het verschil tussen de verplichting tot herstel en de situatie dat er een gebrek is? Daarnaast is het in het oude huurrecht opvallend dat de huur van rechtswege eindigt indien het huurobject geheel vergaat terwijl bij gedeeltelijk vergaan een beroep kan worden gedaan op beëindiging van de huur of huurvermindering. Opvallend is dan dat gedeeltelijk vergaan in de praktijk ook kan neerkomen op geheel vergaan terwijl het oude huurrecht geen betrekking heeft op deze situatie. Naar het oude huurrecht dient dus voor het bepalen van de rechtsgevolgen een onderscheid te worden gemaakt tussen schade aan het huurobject, een gebrek aan het huurobject, geheel vergaan en gedeeltelijk vergaan. Maar volgens Houwing is een hanteerbare maatstaf tot heden nooit gevonden. Tevens geeft Houwing aan dat het oude huurrecht niet duidelijk maakt wanneer de huurder een beroep kan doen op een bepaalde bepaling. Onduidelijk blijft dus wanneer de huurder een vordering tot nakoming van de onderhoudsplicht, schadevergoeding, huurvermindering of beëindiging van de huur kan instellen. 32 In de Memorie van Antwoord staat bovendien dat deze rechtsonzekerheid in de praktijk niet naar voren komt bij de grote verhuurders omdat zij door middel van contractvoorwaarden de risico s kunnen beperken. Daarnaast zijn deze verhuurders kapitaalkrachtig genoeg om een gerechtelijke procedure te starten. In de praktijk dragen dus vooral de huurders het nadeel van deze rechtsonzekerheid omdat zij minder invloed kunnen uitoefenen op de huurovereenkomsten De gebrekenregeling De heer Houwing heeft in 1972 een voorontwerp opgesteld met betrekking tot de algemene huurbepalingen. Een onderdeel van de algemene huurbepalingen is de gebrekenregeling. 29 Dozy & Huydecoper 2010, p kamerstukken II 2001/2002, 26089, nr. 162, p kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p De Jonge & De Wijkerslooth-Vinke 2008, p kamerstukken II 2001/2002, 26089, nr. 162, p. 10

11 De gebrekenregeling is dan ook door de heer Houwing in het voorontwerp van artikel geformuleerd. 34 De heer Houwing geeft met name in zijn toelichting aan dat het nieuwe huurrecht een duidelijke systematiek moet krijgen en dat het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten, als uitgangspunt dient te worden genomen. 35 Sinds 1 augustus 2003 is de nieuwe gebrekenregeling van kracht. 36 Hieruit komt naar voren dat sinds het voorontwerp uit 1972 het huurrecht een lang traject van ontwikkeling heeft afgelegd voordat daadwerkelijk sprake kon zijn van de invoering van een nieuw huurrecht. In dit nieuwe huurrecht is gekozen voor een overzichtelijk en gesystematiseerd huurrechtstelsel waarbij de artikelen 7:201 tot en met 7:231 BW als grondslag dienen voor alle huurovereenkomsten. 37 Hierbij staat de gebrekenregeling in de artikelen 7:204 t/m 7:210 BW vermeld. In dit nieuwe huurrecht keren de onderhoudsbepaling (artikel 7A: 1586 BW), de reparatiebepaling (artikel 7A:1587 BW) en het begrip gebrek in de zin van artikel 7A:1588 BW niet terug. Uit de parlementaire geschiedenis komt naar voren dat de nieuwe gebrekenregeling de rechtspositie van de huurder versterkt. De nieuwe gebrekenregeling stelt het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst mag verwachten, centraal. Artikel 7:204 BW luidt als volgt: - 1. De verhuurder heeft met betrekking tot gebreken van de zaak de in deze afdeling omschreven verplichtingen Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 211 en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van lid 2. Het begrip gebrek van artikel 7:204 BW heeft een ruimere strekking dan bij het oude artikel 7A:1588 BW. In de Memorie van Toelichting staat daarover dat alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, een gebrek vormen. Uit het voorgaande komt dus naar voren dat het begrip gebrek niet gaat over het huurobject zelf maar dat hierbij de prestatie van de verhuurder centraal staat. De prestatie van de verhuurder omvat de verplichting tot het verschaffen van genot aan een huurder. 38 In de parlementaire geschiedenis komt dan ook naar voren dat het criterium van artikel 7:204 lid 2 BW te vergelijken is met de conformiteitsvereisten bij de koop (artikel 7:17 BW). 39 In vergelijking met het algemene contractenrecht levert een gebrek in de zin van 7:204 BW dus een tekortkoming op in de zin van artikel 6:74 BW. Verder is door het introduceren van het ruime begrip gebrek in de zin van artikel 7:204 BW het onderscheid tussen onderhoud en rustig genot komen te vervallen. 40 In tegenstelling tot het ontwerp van Houwing is in artikel 7:204 lid 1 BW het begrip aansprakelijk niet teruggekeerd. In de memorie van toelichting wordt als reden aangegeven dat de term aansprakelijk te beperkt is en daardoor niet de omschreven verplichtingen van artikel 7:204 lid 1 BW overlapt. De verplichtingen in lid 1 betreffen namelijk niet alleen de aansprakelijkheid voor gebreken maar ook de verplichting tot verhelpen van gebreken of huurvermindering. Net zoals in het voorontwerp blijft het uitgangspunt: het genot dat een huurder op grond van de huurovereenkomst mag 34 kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 1, 3 en De Jonge & De Wijkerslooth-Vinke 2008, p Dozy & Huydecoper 2010, p. V 37 kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2011, p kamerstukken II 2001/2002, 26089, nr. 162, p kamerstukken II 2001/2002, 26089, nr. 162, p.10

12 verwachten. Voor deze ruime formulering is gekozen omdat hierdoor alle vormen van wanprestatie van de verhuurder, die niet betrekking hebben op rechtsgebreken, onder dit uitgangspunt komen te vallen. Vanwege de ruime definitie van het begrip gebrek komt de nadruk dan te liggen bij het begrip genot. Het begrip gebrek heeft namelijk op grond van artikel 7:204 lid 2 BW betrekking op alles waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen waarop deze recht heeft. 41 Tevens wordt dit uitgangspunt verduidelijkt in lid 2. In tegenstelling tot het voorontwerp is daarom de volgende zin in lid 2 toegevoegd: van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Door deze toevoeging blijven ook gebreken die voor de huurder zichtbaar zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst een gebrek. Hierdoor wordt de verhuurder niet ontslagen van zijn verplichting om deze gebreken te verhelpen. 42 Door dit uitgangspunt is er dus, in vergelijking tot het oude huurrecht, een begrijpelijke en hanteerbare regel ontstaan voor de rechtspraktijk. 43 Verder merkt de Minister van Justitie op dat door de ruime omschrijving van het begrip gebrek in artikel 7:204 lid 2 BW wel van belang blijft de oude rechtspraak waarbij wordt ingegaan op artikel 7A:1586 sub 3 BW over het verschaffen van het rustig genot. Daarnaast dient volgens de minister onder het nieuwe huurrecht in de rechtspraak het begrip gebrek verder te worden uitgekristalliseerd. 44 De huurrechtbepalingen in titel 7.4. hebben een vierledig karakter. De bepalingen zijn van: regelend recht, dwingend recht, semi-dwingend recht of afwijking is alleen mogelijk via een standaardregeling. Hierbij is het uitgangspunt dat een bepaling van regelend recht is tenzij de bepaling zelf iets anders aangeeft. 45 De definitie van het begrip gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW) is voor niet-woonruimte van regelend recht. Hierdoor kunnen contractspartijen het begrip herdefiniëren en dus overeenkomen dat bepaalde eigenschappen van het huurobject geen gebrek zijn. 46 Het hangt dus van de inhoud van de huurovereenkomst af welk genot de huurder daadwerkelijk mag verwachten Bovenstaand is al aangegeven dat de kern van de nieuwe gebrekenregeling in artikel 7:204 lid 2 BW staat gedefinieerd. Daarnaast worden er in artikel 7:204 lid 2 en lid 3 BW vier uitzonderingen geformuleerd op het begrip gebrek. Hieruit komt naar voren dat geen gebrek is: een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, een huurder persoonlijk betreffende omstandigheid, een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis. 47 In de volgende sub-paragrafen wordt dan ook nader ingegaan op de onderdelen van het juridische begrip gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Verder wordt in sub-paragraaf nader lid 3 van artikel 7:204 BW besproken Staat of eigenschap van de zaak of andere omstandigheid Deze zinsnede betreft niet alleen de materiële toestand van het huurobject maar heeft betrekking op elk op de zaak genotsbeperkende omstandigheid. In de memorie van toelichting en in de toelichting van Houwing worden vervolgens de volgende voorbeelden aangegeven: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid dat enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak een bepaald gebruik verbiedt. 48 Hierdoor 41 kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p Dozy & Huydecoper 2010, p Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2011, p Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2011, p kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 14

13 blijft alles wat een gebrek was in de zin van artikel 7A:1588 BW een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daarnaast dient artikel 7:204 lid 2 BW ruimer te worden opgevat. 49 Het begrip gebrek is een juridisch begrip en dit woord is dan ook niet te vergelijken met het dagelijkse spraakgebruik. Dit omdat in het dagelijkse spraakgebruik het begrip gebrek ziet op materiële gebreken terwijl een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW ook immateriële gebreken kan omvatten Bij het aangaan van de overeenkomst Dit gedeelte heeft betrekking op zichtbare gebreken die aanwezig zijn bij het sluiten van de huurovereenkomst. Door deze zinsnede zijn ook deze gebreken een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. 51 Verder komt in De brief van De Minister van Justitie naar voren dat het element bij het aangaan van de overeenkomst niet betrekking heeft op latere ontwikkelingen in de woonomgeving. De huurder mag van de verhuurder dus met name niet verwachten dat de woonomgeving onveranderd blijft, zoals een uitzicht dat op den duur wordt volgebouwd of karakteristieke veranderingen van de wijk. Daarnaast geeft de minister aan dat verpaupering en leegstand waardoor drugsoverlast en ongedierte kunnen ontstaan, ook geen gebrek is maar een maatschappelijk verschijnsel Geobjectiveerd genot Het element een huurder heeft een geobjectiveerde betekenis. Dit element geeft aan dat bij de vraag of er sprake is van een gebrek het niet gaat om de betreffende huurder maar wat het verwachtingspatroon is van een huurder in het algemeen. Dus persoonlijke omstandigheden van de huurder zoals normale woongeluiden die door de huurder worden ervaren als geluidsoverlast, komen voor risico van de huurder. 53 De zinsnede een goed onderhouden zaak van de soort als waar de overeenkomst betrekking op heeft is ook geobjectiveerd. Het element een goed onderhouden zaak ziet niet op de aard van het gebrek. 54 Bovendien is niet van belang wat de kwaliteit van het huurobject is of was maar wat in het algemeen de kwaliteit dient te zijn. Het gaat hierbij om de soort zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De verwachtingen van de huurder worden dus bepaald door het soort huurobject. Dit omdat een huurder minder mag verwachten van de huur van een slooppand in vergelijking met de huur van een goed onderhouden appartement. 55 In De brief van De Minister van Justitie wordt door de minister het element van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft verduidelijkt door het voorbeeld van het wormstekig bootje. Indien een huurder een wormstekig bootje huurt dan mag een staat van onderhoud worden verwacht die past bij het gebruik dat de huurder voor ogen heeft. Volgens de minister dient het wormstekig bootje dan ook zo onderhouden te zijn dat het kan varen en dat het niet zinkt. 56 Partijen doen er dus verstandig aan tevoren contractueel de bestemming van het huurobject nauwkeurig vast te leggen. Op grond van dit huurcontract kan de huurder vervolgens duidelijk aangeven welke verwachtingen hij mag hebben van het huurobject. 57 Bij de vraag van wat de huurder mocht verwachten is dus ook de inhoud van de huurovereenkomst van belang. Uit een overeenkomst kan bijvoorbeeld naar voren komen: de materiële toestand van het huurobject, wat de partijen hierover zijn overeengekomen en de omstandigheden waaronder de overeenkomst is gesloten. Daarnaast wordt het genot 49 De Jonge & De Wijkerslooth-Vinke 2008, p Rueb, Vrolijk & De Wijkerslooth-Vinke 2006, p Rueb, Vrolijk & De Wijkerslooth-Vinke 2006, p kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2011, p kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2011, p kamerstukken II 2002/2003, 26089, nr. 50, p Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2011, p. 52

14 bepaald door de geschiktheid van het huurobject en door het gedrag dat de verhuurder vertoont bij het nakomen van zijn verplichtingen Niet aan de huurder toe te rekenen De uitdrukking niet aan de huurder toe te rekenen is specifiek in artikel 7:204 lid 2 BW opgenomen om te voorkomen dat crediteursverzuim van de huurder of beschadigingen ontstaan door toedoen van de huurder, een gebrek oplevert. 59 Daarnaast is voor de uitleg van de zinsnede niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid het arrest Amicitia van belang. 60 Het ging hier om de vraag of tegenvallende bezoekersaantallen een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW. In het nieuwe winkelcentrum Amicitia vielen zowel de bezoekersaantallen als de omzet tegen. Dit omdat door het ontwerp van het winkelcentrum de winkels slecht te bereiken waren. De huurders gaven aan dat vanwege de tegenvallende bezoekersaantallen het gehuurde niet voldeed aan wat zij daarvan mochten verwachten en dat er dus sprake was van een gebrek. De Hoge Raad ging hier niet in mee en geeft aan dat de zinsnede aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, ook betrekking heeft op omstandigheden die volgens artikel 6:75 BW op grond van in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komen. Op grond van de verkeersopvattingen oordeelt de Hoge Raad vervolgens dat tegenvallende bezoekersaantallen voor risico van de huurders komen. Door in artikel 7:204 lid 2 BW op te nemen dat omstandigheden die de huurder persoonlijk zelf heeft gecreëerd geen gebrek vormen, wordt ondervangen dat de huurder misbruik maakt van de gebrekenregeling door vervolgens aanspraak te maken op bijvoorbeeld de verhelpplicht of op huurvermindering. Daarnaast wordt hier opgemerkt dat artikel 7:217 BW aangeeft dat ook kleine herstellingen voor risico zijn van de huurder Feitelijke stoornis Artikel 7:204 lid 3 BW is vergelijkbaar met het oude artikel 7A:1592 BW. Hierdoor blijft ook de rechtspraak over artikel 7A:1592 BW van belang voor de interpretatie van artikel 7:204 lid 3 BW. Het derde lid van artikel 7:204 BW is een uitzondering op lid 2. Lid 3 geeft namelijk aan dat een feitelijke stoornis door derden en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis in de risicosfeer van de huurder blijft. Uit het voorgaande komt dus naar voren dat in lid 3 twee elementen zijn verwerkt: een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis. In deze paragraaf wordt dan ook bij de juridische context van deze twee elementen stilgestaan. In beginsel is een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht geen gebrek en komt dus voor risico van de huurder. In de Memorie van Toelichting worden onder andere hierover de volgende voorbeelden aangedragen: verkeerslawaai, spelende kinderen die een bal door een ruit gooien en burengerucht. 62 Tevens wordt in de Memorie van Toelichting stilgestaan bij het gegeven dat een feitelijke stoornis zonder bewering van recht soms wel een gebrek oplevert. Hiervan is sprake indien de overlast veroorzakende huurder bij dezelfde verhuurder huurt als de huurder die de overlast ondervindt. In deze situatie heeft de verhuurder de bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden omdat deze huurder geen derde in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW is. 63 De regel dat er dan sprake is van een gebrek en dat de verhuurder dan dient op te treden, kwam in het oude huurrecht al naar voren in het arrest Van Gent/Wijnands. 64 De Hoge Raad oordeelde toen dat een verhuurder ook zonder een 58 Rueb, Vrolijk & De Wijkerslooth-Vinke 2006, p kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p HR 1 februari 2008, NJ 2008, Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2011, p kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p kamerstukken II 2001/2002, 26089, nr. 162, p HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167. De Jonge 2004, p. 67

15 anti-overlastbeding tegen de overlast veroorzakende huurder kan optreden. Dit omdat de overlastveroorzaker tegelijkertijd tekortschoot in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de verhuurder. Indien dus de overlastveroorzakende huurder geen derde is dan ontstaat bij de verhuurder niet alleen een bevoegdheid maar ook een verplichting om op te treden. Dit omdat bij niet optreden van de verhuurder gezegd kan worden dat de verhuurder zelf bijdraagt aan het gebrek. Dit nalaten levert een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op en valt dan ook in de risicosfeer van de verhuurder. Uit de parlementaire geschiedenis komt naar voren dat de verhuurder in beginsel bij de overlastveroorzakende huurder nakoming van de artikelen 7:213 jo. 7:214 BW kan vorderen. Tevens is de verhuurder in het uiterste geval bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming te vorderen. 65 Verder dient hier te worden opgemerkt dat voor de situatie waarbij de overlastveroorzaker niet huurt bij dezelfde verhuurder dat een huurder dan alleen zijn verhuurder hiervoor aansprakelijk kan stellen indien dit in de huurovereenkomst is bedongen. 66 Overigens, indien de verhuurder dan niet tegen de overlastveroorzaker optreedt, is er sprake van een toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW) en is er geen sprake van een gebrek. 67 Daarnaast valt ook de situatie waarbij een derde aangeeft tot een feitelijke stoornis gerechtigd te zijn maar dat in werkelijkheid niet is, in de risicosfeer van de verhuurder. Hierover wordt als voorbeeld in de Memorie van Toelichting aangegeven: een derde die een erfdienstbaarheid claimt op de verhuurde onroerende zaak. Verder komt in lid 3 ook het element een bewering van recht zonder feitelijke stoornis naar voren. Deze situatie komt ook voor risico van de huurder omdat hierdoor geen genotsbeperking bij de huurder ontstaat. Wat betreft dit element kan als voorbeeld worden gegeven: een derde die een recht van overpad door een tuin van een huurder claimt. Indien deze derde vervolgens geen gebruik maakt van dit recht dan is er geen feitelijke stoornis en is er dus ook geen sprake van een gebrek. 68 De huurder kan wel bij een reële dreiging van een inbreuk op zijn rechten door een derde, optreden tegen zowel de derde als de verhuurder. De grondslag hiervoor is dat er een onmiddellijk gevaar van een feitelijke stoornis dreigt en daarmee ook het ontstaan van een gebrek. In de Nota naar aanleiding van het verslag wordt aangegeven dat de huurder een vordering tot een verbod of bevel kan vragen voor toekomstige handelingen die onrechtmatig zijn of wanprestatie opleveren. 69 Aangezien lid 3 een uitzondering is op lid 2, dient de huurder zelf tegen de overlastveroorzaker op te treden. De huurder heeft dan de mogelijkheid om een vordering op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) in te stellen. 70 Deze vordering kan dan bestaan uit: een verbod van verdere stoornis, een beperking van de overlast of de ontruiming van de overlastveroorzakende huurder. 71 Daarnaast geven Dozy en Huydecoper aan dat een huurder die last heeft van een overlastveroorzakende buurman, tevens de mogelijkheid heeft om een vordering in te stellen op grond van het burenrecht (artikel 5:37 BW). Deze vordering is wel alleen mogelijk indien de verhuurder daartegen geen bezwaar heeft Juridische consequenties van een gebrek In paragraaf 2.2. is stilgestaan bij de kern van de nieuwe gebrekenregeling (artikel 7:204 BW). In deze paragraaf zal nader ingegaan worden op de rechtsmiddelen die een huurder ter beschikking staan indien er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. 65 kamerstukken II 2001/2002, 26089, nr. 162, p kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p Dozy & Huydecoper 2010, p Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2011, p kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p De Jonge 2006, p Dozy & Huydecoper 2010, p. 13

16 Hierbij geeft de gebrekenregeling zelf in afdeling BW voor alle categorieën huurovereenkomsten, een aantal specifieke rechtsmiddelen (artikelen 7:206 t/m 7:208 BW) om een verhuurder aan te spreken op een gebrek. Tevens heeft een huurder in het uiterste geval nog de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 7:210 BW). Daarnaast geeft artikel 7:205 BW specifiek aan dat afdeling 2 geen gesloten stelsel is. 73 Hierdoor kan een huurder ook aanspraak blijven maken op de algemene bepalingen uit Boek 6 BW. 74 Als eerste zullen de specifieke rechtsmiddelen uit afdeling BW worden besproken. Daarna zal met betrekking tot Boek 6 enkel worden ingegaan op het opschortingsrecht. Bij een vordering op grond van de artikelen 7:206 BW en 7:207 BW dient als grondslag te worden genomen dat een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW automatisch een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW oplevert. Het voorgaande betekent dat dan een beroep op overmacht is uitgesloten Verhelpplicht Artikel 7:206 BW luidt als volgt: 1. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. 2. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 217 verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. 3. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Uitgangspunt bij artikel 7:206 BW is dat bij een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW de verhuurder verplicht is dit gebrek te verhelpen. De huurder vordert dan nakoming van het verschaffen van genot en hierbij is verzuim en toerekenbaarheid van de verhuurder niet vereist. 76 Daarnaast wordt in de Memorie van Antwoord aangegeven dat deze eis geldt ongeacht de oorzaak van het ontstaan van het gebrek. 77 In paragraaf 2.2. is al aangegeven dat een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW meer omvat dan de fysieke toestand van het huurobject. Vanwege dit gegeven wordt in lid 1 dan ook specifiek gesproken over het verhelpen van een gebrek in plaats van de term herstellen van een gebrek. 78 Verder is volgens lid 1 de verhuurder alleen bevoegd om werkzaamheden aan het huurobject te verrichten indien de huurder hem daarop heeft aangesproken. Volgens de Memorie van Toelichting dient de huurder hiervoor niet de verhuurder formeel aan te spreken. Dit omdat de enkele mededeling van de huurder dat er sprake is van een gebrek voldoende dient te zijn. 79 Het is wel raadzaam om de melding schriftelijk te doen in verband met bewijsproblemen. 80 Indien de huurder nalaat de verhuurder op de hoogte te stellen van het gebrek dan wordt de huurder aansprakelijk voor de ontstane schade (artikel 7:222 BW). De huurder dient dan ook op grond van artikel 7:222 BW de verhuurder onverwijld van het gebrek in kennis te stellen. Overigens is het voorgaande niet van toepassing op dringende 73 kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p Dozy & Huydecoper 2010, p De Jonge 2006, p Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2011, p kamerstukken II 2001/2002, 26089, nr. 162, p De Jonge 2006, p kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p De Jonge 2006, p. 58