ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN (ZAV) DOOR HUURDERS

Transcriptie

1 ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN (ZAV) DOOR HUURDERS

2 HET ZAV-BELEID VAN MIJANDE WONEN. Uitgangspunt ZAV-beleid Mijande Wonen vindt het belangrijk dat haar huurders hun woning zoveel mogelijk naar eigen smaak en behoeften kunnen inrichten. Wonen is immers persoonlijk, iets eigens, en een standaardwoning kan moeilijk aan alle persoonlijke en specifieke wensen voldoen. Het kan soms gaan om behoorlijke verbouwingen of voorzieningen aan een woning. Om ervoor te zorgen dat zowel u als huurder en wij als verhuurder niet voor verrassingen komen te staan is een beleid voor zelf aangebrachte voorzieningen door huurders in woningen van Mijande Wonen vastgesteld. Aanvragen is belangrijk! Bij het vaststellen van het ZAV-beleid is als uitgangspunt genomen dat de huurders zoveel mogelijk vrijheid krijgen voor het aanbrengen van voorzieningen. De voorzieningen moeten uiteraard technisch goed worden uitgevoerd. De voorzieningen mogen niet leiden tot een waardedaling van of schade aan de woning. Veelal is dit laatste natuurlijk niet het geval. Immers een huurder die voorzieningen aanbrengt in de woning doet dit om het woongenot te verhogen. In veel gevallen zal een voorziening dan ook een verbetering zijn. Een technisch goed uitgevoerde voorziening kan bij vertrek van de huurder door ons worden geaccepteerd. Voor sommige voorzieningen wordt zelfs een vergoeding gegeven. Het is belangrijk altijd contact met ons op te nemen wanneer u van plan bent grote veranderingen uit te voeren. Niet alleen is het noodzakelijk de voorzieningen schriftelijk aan te vragen, ook kunnen onze technische collega's u adviseren over de uitvoering van de werkzaamheden. Kleine voorzieningen die gemakkelijk weer ongedaan kunnen worden gemaakt zullen in de praktijk zonder verzoek om toestemming worden uitgevoerd door de huurder. Bij vertrek van de huurder wordt door de opzichter beoordeeld of de voorziening kan blijven zitten of dat deze verwijderd moet worden. In principe geeft het ZAV-beleid veel vrijheid maar om teleurstellingen voor alle betrokkenen te voorkomen is een aantal regels opgesteld. In deze brochure wordt hierop nader ingegaan. Zav-beleid en het huurrecht Het huurrecht kent allerlei bepalingen om aan te geven aan wie voorzieningen toebehoren bij het einde van de huur. Zie hiervoor ook bijlage 1 achter in deze brochure. In het kort komt het erop neer dat zaken die makkelijk uit de woning te verwijderen zijn en geen schade achterlaten ( de roerende goederen) toebehoren aan de huurder. Bij beëindiging van de huur kan de vertrekkende huurder deze goederen meenemen of de volgende huurder kan ze overnemen. Dit moet dan worden geregeld op een overnameformulier. Onroerende goederen, voorzieningen die vast zitten in de woning, zijn volgens het huurrecht eigendom van de eigenaar van de woning, Mijande Wonen in dit geval. Wel hebben huurders het recht om door hen zelf aangebrachte voorzieningen mee te nemen, mits daardoor geen schade ontstaat. Het onderhouden van een zelf aangebrachte voorziening is de verantwoordelijkheid van de huurder, tenzij anders wordt afgesproken. Wanneer Mijande Wonen de voorziening heeft geaccepteerd bij het beëindigen van de huur, dan zijn wij ook verantwoordelijk voor het onderhoud. In sommige gevallen betalen wij een vergoeding aan de vertrekkende huurder. Verderop in deze brochure staan de voorwaarden daarvoor opgenomen. Aanvragen toestemming voor voorzieningen Om te voorkomen dat u of wij voor verrassingen komt te staan bij opzegging van de huur of bij onderhoud moet u voordat u een voorziening aan de woning wil (laten) uitvoeren toestemming vragen. Alleen voor kleine voorzieningen, die gemakkelijk en zonder kosten ongedaan kunnen worden gemaakt is geen toestemming nodig. Bij ons op kantoor is een aanvraagformulier verkrijgbaar. Binnen 8 weken na het insturen van het formulier krijgt u antwoord op uw verzoek.

3 In een overeenkomst Voorwaarden voor toestemming voorzieningen wordt vastgelegd onder welke voorwaarden wij akkoord gaan. Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) In het ZAV-beleid komt het voor dat voor sommige zelf aangebrachte voorzieningen een vergoeding wordt verstrekt aan de vertrekkende huurder. Er wordt alleen een vergoeding verstrekt wanneer wij financieel voordeel hebben (bijvoorbeeld omdat er een hogere huur gevraagd kan worden op basis van het woningwaarderingssysteem; bijvoorbeeld bij een centrale verwarmings-installatie). Een andere voorwaarde is dat de huurder kosten heeft moeten maken die hij niet heeft kunnen terugverdienen. Bij hele lue voorzieningen en zeer omvangrijke bouwwerken kan het zijn dat wij de huur redelijkerwijs niet zo hoog kunnen maken dat de investering terugverdiend wordt. In die gevallen wordt de voorziening slechts gedeeltelijk vergoed. Hetzelfde geldt als we de huur enkel verhogen met het bedrag van de te verwachten onderhoudskosten. Voorwaarden om voor een zav-vergoeding in aanmerking te komen De voorziening moet technisch in orde te zijn. Dit houdt onder anderen in: er dient voldaan te zijn aan de gemeentelijk bouwvoorschriften indien van toepassing (meldingsplicht, bouwvergunning) er is een overeenkomst voor toestemming met ons gesloten wijzigingen aan de gasinstallatie dienen door een erkende installateur te zijn goedgekeurd wijzigingen aan elektra dienen te voldoen aan NEN 1010 de voorzieningen dienen inbraakveilig te zijn er mogen geen materialen gebruikt worden die het risico van brand en de verspreiding ervan vergroten er mogen geen materialen worden gebruikt die bij brand giftige gassen veroorzaken er mogen geen constructies zijn die een gevaar voor instorten of scheuren veroorzaken ventilatie dient te voldoen aan het bouwbesluit er mogen geen asbesthoudende materialen worden gebruikt in natte ruimten mogen geen schimmelgevoelige materialen worden gebruikt er mag geen overlast aan derden worden veroorzaakt de wettelijke milieueisen worden gehanteerd. Voorzieningen die voor een vergoeding in aanmerking kunnen komen zijn: renovatie douche renovatie toilet stenen (bij)keuken stenen garage/berging keukenrenovatie vaste trap cv installatie Bepalen van de vergoeding Uitgangspunt is dat de vergoeding wordt verstrekt bij beëindiging van het huurcontract. Uitzondering hierop vormt een vergoeding voor een centrale verwarmings-installatie, deze kan tijdens de huurperiode worden geaccepteerd en hiervoor bepalen en betalen wij dan een vergoeding. Vervolgens wordt dan de huur verhoogd met het geldende bedrag voor de aanleg van een complete centrale verwarmings-installatie. In principe vormen de nota s de basis voor het vaststellen van de vergoeding. Dit dienen dan nota s te zijn van erkende aannemers, installateurs e.d. Wanneer u als huurder zelf de verandering heeft aangebracht worden de materiaalkosten bepaald en wordt er rekening gehouden met een aantal arbeidsuren tegen een redelijke vergoeding. Hiervoor baseren we ons op het dan geldende tarief voor vrije tijdsbouwers.

4 Afschrijftermijnen Vervolgens wordt er rekening gehouden met een afschrijftermijn. Deze termijnen worden bepaald aan de hand van de verwachte levensduur van de aangebrachte voorziening en/of de restant levensduur van de woning. De volgende afschrijvingstermijnen zijn van toepassing: Renovatie douche, toilet, keuken 15 jaar Stenen (bij)keuken, garage/berging 25 jaar Vaste trap 25 jaar CV installatie: ketel 20 jaar leidingen 40 jaar Vervolgens wordt dan aan de hand van de vastgestelde vergoeding en de afschrijvingstermijn het bedrag bepaald dat aan de huurder wordt uitgekeerd. Voorbeeld: Een vertrekkende huurder heeft een toilet gerenoveerd. De kosten bedragen volgens een nota van de aannemer 700,--. Het toilet (afschrijvingstermijn 15 jaar) is negen jaar geleden gerenoveerd. De vergoeding bedraagt dan 6/ is 280,-- Aanpassing woningwaardering De door ons geaccepteerde voorzieningen worden uiteraard in het woningwaarderingsstelsel verwerkt. Dit betreft dus uitbreiding van het aantal m2 oppervlakte, etra wastafels enz. Nieuwe huurder Wanneer van toepassing wordt door de opzichter aan de nieuwe huurder bevestigd welke onroerende voorzieningen buiten de woning worden opgenomen in de aanvulling op de huurovereenkomst. In deze aanvulling wordt opgenomen welke voorzieningen op uitdrukkelijk verzoek van de nieuwe huurder zijn blijven zitten/staan met acceptatie van de onderhouds- en verwijderingverplichting". Tevens wordt het geschatte bedrag vermeld indien wij, aan het einde van de huurperiode van de vorige huurder, zelf de voorzieningen hadden moeten verwijderen of herstellen. De nieuwe huurder heeft dan een indicatie van de kosten die hem eventueel in rekening kunnen worden gebracht door ons indien hij zelf te zijner tijd de woning mocht verlaten en de voorzieningen niet door hem zelf worden verwijderd of hersteld of de opvolgende huurder er niet voor kiest om deze te accepteren. Huurverhoging nieuwe huurder Wanneer wij een voorziening hebben geaccepteerd kan er sprake zijn van een huurverhoging die de nieuwe huurder gaat betalen. Voor sommige voorzieningen is een standaard huurverhogingbedrag bepaald. Dit is het geval bij een centrale verwarmings-installatie of bij een douche- of toiletrenovatie. In de overige gevallen, bijvoorbeeld bij overname van een garage, wordt de huur verhoogd met 7% van de totale kosten van de voorziening (zonder afschrijving) op jaarbasis, per maand dus gedeeld door twaalf. Toelichting bij het overzicht van voorzieningen Achterin deze brochure is een overzichtslijst opgenomen van voorzieningen die door huurders kunnen worden aangebracht, al dan niet met toestemming van ons (zie bijlage 2). Hierbij wordt in twee kolommen aangegeven wat er bij beëindiging van de huur in principe gebeurt, alhoewel hierop uitzonderingen mogelijk zijn. Bij eventuele voorzieningen die niet in de lijst voorkomen kan altijd worden geïnformeerd bij onze technische dienst hoe hiermee wordt omgegaan bij beëindiging van de huur.

5 Naast de omschrijvingen van de voorzieningen zijn twee kolommen opgenomen met de volgende teksten boven de kolommen: A) Acceptatie (kan in de woning achterblijven) door Mijande Wonen B) Te verwijderen door vertrekkende huurder Zie ook het in bijlage 1 opgenomen blauwe schema. Toelichting kolom A: Acceptatie door Mijande Wonen (kan in de woning achterblijven) Voor een (beperkt) aantal technisch goed uitgevoerde en goed onderhouden zelf aangebrachte voorzieningen kan de vertrekkende huurder een vergoeding krijgen van ons. De voorwaarden om voor deze vergoeding in aanmerking te komen zijn eerder in deze brochure opgenomen. Toelichting kolom B: Te verwijderen door vertrekkende huurder De voorzieningen die zijn aangegeven in deze kolom dienen zonder meer verwijderd te worden. Een uitzondering hierop vormt een aantal voorzieningen aan de buitenkant van de woningen en eventuele bijgebouwen. In de lijst aangemerkt met "(B)". De hier genoemde voorzieningen zoals bijvoorbeeld een volière of tuinhuisje kunnen, mits in goede staat, in plaats van te worden verwijderd door de vertrekkende huurder, eventueel worden geaccepteerd door de nieuwe huurder. De nieuwe huurder moet dan akkoord gaan met een onderhouds- en verwijderingsverplichting. Wij geven een schatting van de eventuele verwijderingskosten die de nieuwe huurder moet betalen op het moment dat hij/zij de woning weer verlaat en de voorzieningen dan niet worden geaccepteerd. Natuurlijk mag de huurder de voorziening in dat geval ook zelf verwijderen, dan hoeven de verwijderingskosten niet betaald te worden. Een voorbeeld: Bij de woning bevindt zich een houten berging. Deze moet door de vertrekkende huurder worden verwijderd wanneer hiervoor geen toestemming is gevraagd of indien toestemming is verleend onder voorwaarde van verwijderingsverplichting. De nieuwe huurder geeft echter te kennen dat hij wil dat de berging blijft staan en dat hij bereid is de berging te onderhouden en te verwijderen bij eventuele beëindiging van de huur. De verwijderingskosten worden geschat op b.v ,-- Voorgaande wordt opgenomen in een aanvulling op de huurovereenkomst (zie bijlage 3). Bijlage 1: Schema Onderscheid Zelf Aangebrachte Voorzieningen Bijlage 2: Overzicht van voorzieningen Bijlage 3: Formulier Overname onderhouds- en verwijderingsverplichting onroerende voorzieningen.

6 hier hoort document: schema zelf aangebrachte voorzieningen

7 Bijlage 2 OVERZICHTSLIJST VAN VOORZIENINGEN (zie toelichting op bladzijde) OVERZICHT VAN VOORZIENINGEN Omschrijving A Acceptatie door Mijande Wonen (kan blijven zitten) B Te verwijderen door vertrekkende huurder A. WANDEN/MUREN Houten schroten e.d. Kunststofschroten in slaapkamers Kunststofschroten in overige vertrekken Vloerbedekking, kurk e.d. Sierpleisterwerk Tegelwerk Steenstrips Togen Open haard B. PLAFONDS Balken en sierlijsten Houten schroten Sierpleisterwerk Kunststofschroten e.d. in slaapkamers Kunststofschroten e.d in overige vertrekken Gipsplaten C. VLOEREN Plavuizen in niet-bovenwon. en nietappartementen Plavuizen in bovenwoningen en appartementen Tegels in wc en douche D. BINNENDEUREN, KOZIJNEN EN RAMEN Sierbeslag en sierlijsten Tochtdeuren e.d. bij trappen Ander model binnendeuren Sierglas Deurkozijn dichtgemaakt

8 Omschrijving E. KEUKEN Aanrechtblok, blad en kasten Andere handgrepen en aanrechtkasten Keuken gerenoveerd F. BAD- EN WASGELEGENHEID Ligbad en douchebak Douche-schermen Douche gerenoveerd G. TOILET Duo-bloc Laaghangend reservoir Fonteinbakje Toilet gerenoveerd H. ELECTRA Etra stopcontacten, schakelaars Acceptatie door Mijande Wonen (kan blijven zitten) Te verwijderen door vertrekkende huurder I. KRANEN Behorend bij keukenblok Behorend bij wastafels Buitenkranen (mits stopkraan en aftapkraan zichtbaar zijn) Wasmachineaansluiting J. TRAPPEN Vlizotrap naar begaanbare zolder Vaste trap naar begaanbare zolder Andere trapleuning (mits verantwoord) K. VERWARMING C.v. installatie Etra of afwijkende radiatoren Thermostaat/thermostaatkranen L. TUINEN Bomen, struiken en planten (tenzij heel etreem van omvang) /11 3

9 Omschrijving Schuttingen en windschermen Vijvers, zitkuilen, bielzen, rotspartijen, pergola e.d. (tenzij heel etreem) Klimop tegen gevel of dak Bestrating (tenzij heel etreem) M. ZOLDER Etra kamer Dakvlak geïsoleerd Dakvlak bekleed N. BUITENKANT/AANBOUWEN Zendmast Dakraam Voliere/tuinhuisje/duivenhok etc. Berging/garage niet in steen Berging/garage in steen, carport, goede uitv., zonder asbest (geen etreme maten) Geplaatste schermen etc. op balkon nieuwe huurder te kennen geeft hierbij belang te hebben onder voorwaarde dat de nieuwe huurder akkoord gaat met een "onderhouds- en verwijderingsverplichting". Acceptatie door Mijande Wonen (kan blijven zitten) Te verwijderen door vertrekkende huurder (B) (B) /11 4

10 Bijlage 3 OVERNAME ONDERHOUDS- EN VERWIJDERINGSVERPLICHTING ONROERENDE VOORZIENINGEN. Ondergetekenden: Mijande Wonen te Weerselo hierna te noemen: verhuurster en Naam huurder(s) (elk van hen) hierna te noemen: huurder verklaren, in aanvulling op de door hen op Datum huurovereenkomst gesloten huurovereenkomst betreffende de woning gelegen aan de Vhe adres te Vhe Woonplaats als volgt te zijn overeengekomen. De (een) vorige huurder van bovengenoemde woning heeft de volgende voorziening(en) aangebracht met onderhouds- en verwijderingsverplichting: - Verhuurder is bij handhaving van de voorziening wettelijk verplicht deze voorzieningen te onderhouden en te vervangen. Verhuurder kan en wil deze etra onderhoudskosten niet dragen en was voornemens om die reden de woning zonder deze voorzieningen aan huurder te huur aan te bieden. De vorige huurder diende deze voorzieningen dan ook te verwijderen. Op uitdrukkelijk verzoek van huurder heeft de vorige huurder deze voorziening(en) aan het einde van zijn huurtijd niet ongedaan gemaakt, maar heeft hij deze ten behoeve van huurder laten zitten. Het is huurder bekend dat de kosten van de werkzaamheden in verband met het ongedaan maken van bovengenoemde voorziening(en) aan het einde van de huurperiode van de vorige huurder al werden geschat op Kosten ongedaan maken voorzieningen Ten aanzien van bovengenoemde voorziening(en) komen de partijen het volgende overeen: 1. Het onderhoud van de voorziening(en) komt volledig voor rekening van de huurder. Huurder zal de voorziening in zodanige staat onderhouden dat deze geen gevaar, schade of overlast voor huurder of derden zal opleveren. Huurder zal van verhuurder geen onderhoud of vervanging verlangen. 2. Eventuele etra punten voor de voorziening tellen niet mee bij de puntenwaardering van de woning. 3. Huurder is aansprakelijk voor eventuele schade als gevolg van de voorziening en vrijwaart verhuurster wanneer derden hem voor die schade aanspreken. 4. Indien de verhuurster de woning aan renovatie/groot onderhoud wil onderwerpen dan is huurder verplicht: - bovengenoemde zaken tijdelijk te (doen) verwijderen indien dit voor de uitvoering van de werkzaamheden door de verhuurster nodig wordt geacht en vervolgens zelf en op eigen kosten weer aan te brengen indien huurder dat wenst; /11 5

11 - bovengenoemde zaken definitief te (doen) verwijderen indien deze door de verhuurster door een voorziening van dezelfde aard wordt vervangen. De huurder ontvangt in dat geval geen vergoeding voor de weggenomen zaak of zaken. 5. Bij oplevering van de woning aan het einde van de huurovereenkomst moet huurder de voorziening(en) ongedaan maken, tenzij een opvolgend huurder wil dat ze blijven zitten en hij bereid is de voorwaarden die verhuurster aan hem ten aanzien van de voorziening(en) stelt te aanvaarden. 6. Verhuurster bepaalt aan de hand van het geldende woonruimteverdelings- en verhuurbeleid wie de opvolgend huurder is. Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart huurder ermee bekend te zijn dat ook die opvolgend huurder ten aanzien van de handhaving van de in deze overeenkomst genoemde zaken een keuzevrijheid heeft. Huurder verklaart dat hij voordeel heeft bij deze regeling. Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend te Vriezenveen op datum overeenkomst. Huurder(s) Mijande Wonen /11 6