RAADSVOORSTEL. Aan de gemeenteraad,

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL raadsvergadering: 15 mei 2013 onderwerp: Herziene grondexploitatie en verkoop terrein voormalige Kapperschool en pastorie aan de Anthony Fokkerweg bijlage: ontwerp-besluit datum: 6 mei 2013 gemeenteblad I nr.: 49 agenda nr.: 15 Aan de gemeenteraad, 1. Inleiding / stand van zaken Op de hoek van het kruispunt Minckelersstraat/Anthony Fokkerweg ligt het terrein van de voormalige Pastorie, de voormalige Kappersschool en de Ontmoetingskerk. De ruimtelijke randvoorwaarden voor dit terrein zijn op 15 maart 2005 besproken in de commissie Stad waarna het College deze heeft vastgesteld. De Randvoorwaarden bebouwingsplan A. Fokkerweg en Minckelersstraat uit 2005 is ter inzage gelegd. Dudok Wonen heeft in 2007 een schetsontwerp gemaakt voor een bouwblok met 88 appartementen en ca. 500m² bedrijfsfunctie. In dit schetsontwerp was geen ruimte voor de Marokkaanse vereniging Al Amal, die op dat moment reeds gehuisvest was in de Ontmoetingskerk. Medio 2007 heeft de toenmalige wethouder grondzaken gevraagd om te onderzoeken of Al Amal op deze locatie kon blijven. Dit bleek alleen haalbaar met de getaxeerde verkoop van de Ontmoetingskerk aan Al Amal. Op 23 februari 2010 heeft het college besloten om de Ontmoetingskerk te verkopen aan Al Amal, de dienst Stad de onderhandelingen voor het resterende deel met Dudok Wonen te laten voeren en een gewijzigd plan met nieuwe randvoorwaarden en herziene grondexploitatie op te laten stellen. Op 23 juni 2010 is de Ontmoetingskerk verkocht aan Al Amal. Door de verkoop is het terrein voor de nieuwbouw verkleind en moest het schetsontwerp en het programma aangepast worden. De onderhandeling omtrent het programma met Dudok Wonen heeft geresulteerd in twee ambtelijke koopovereenkomsten tussen Dudok Wonen en de gemeente Hilversum. Een overeenkomst voor het deel waarop koopwoningen worden gerealiseerd en een overeenkomst voor het deel waarop huurappartementen en een zorgcentrum worden gerealiseerd. Dudok Wonen heeft, in samenspraak met de gemeente en Welstand een definitief ontwerp gemaakt. Het definitief ontwerp is ter inzage gelegd. Beide overeenkomsten met kadastrale verkooptekening zijn vertrouwelijk ter inzage gelegd. In dit raadsvoorstel wordt het resultaat van de onderhandelingen uiteengezet en stellen wij de Raad voor om de herziene grondexploitatie 2013 met het aangepaste programma vast te stellen en in te stemmen met het starten van de bestemmingswijziging voor het perceel met het zorgcentrum. Ons college heeft reeds besloten voornemens te zijn de percelen te verkopen aan Dudok Wonen. Dit voornemen zal met het vaststellen van de herziene grondexploitatie 2013 door uw raad definitief worden. GB

2 2. Onderhandelingsresultaat/aangepast programma projectgebied Pastorie / Kapperschool / inclusief reeds verkochte Ontmoetingskerk nieuwbouwplan Dudok Wonen locatie Pastorie / Kapperschool Door de verkoop van de Ontmoetingskerk is de bouwlocatie verkleind en moest het ontwerp van 2007 aangepast worden. In de onderhandelingen met Dudok Wonen over het woningbouwprogramma en de grondwaarde zijn de vastgestelde randvoorwaarden en grondexploitatie als uitgangspunt gebruikt. In de vastgestelde randvoorwaarden werd uitgegaan van een woningprogramma met 70 % middenklasse en 30 % vrije sector huurwoningen. Dudok Wonen heeft echter (informeel) aangegeven het programma qua woningtypologie te willen herzien. Zij willen meer sociale woningen realiseren in combinatie met grondgebonden woningen. Dit woningbouwprogramma is in deze tijd beter afzetbaar. Daarnaast past het sociale deel binnen de woonvisie van de gemeente Hilversum. De onderhandeling tussen de gemeente en Dudok Wonen heeft geresulteerd in de volgende afspraken: 1. Programma. Het aangepaste ontwerp van Dudok Wonen bestaat uit: - 6 vrije sector appartementen; - 12 sociale appartementen; m² bedrijfsruimte t.b.v. maatschappelijke functie (zorgcentrum); - 19 eengezinswoningen voor de middeldure koopsector aan de Anthony Fokkerweg. De appartementen en het zorgcentrum komen in 1 bouwvolume op de hoek Minckelersstraat/Anthony Fokkerweg. De 19 eengezinswoningen komen in 2 rijtjes daarnaast aan de Anthony Fokkerweg. Afwijkingen in het programma worden met de gemeente afgestemd. Kleine afwijkingen leiden niet tot het aanpassen van de koopsom. 2. Grondoverdracht. De grondoverdracht bij de 19 eengezinswoningen vindt plaats nadat er een voorverkooppercentage van 80% is behaald. Bij de huurappartementen in het bouwblok is geen sprake van een voorverkooppercentage. Voor het perceel met appartementen en zorgcentrum moet een bestemmingswijzigingsprocedure doorlopen worden. Om de verkoop van het perceel met appartementen en zorgcentrum niet afhankelijk te laten zijn van de voorverkoop van de 19 eengezinswoningen wordt de verkoop aan Dudok Wonen in tweeën gesplitst. GB

3 3. Koopsom. Met Dudok Wonen is voor het perceel met appartementen en zorgcentrum een verkoopwaarde overeengekomen van (exclusief omzetbelasting). Voor het perceel met de 19 eengezinswoningen is een verkoopwaarde van (kosten koper) overeengekomen. Het totale verkoopbedrag voor beide percelen komt op Tevens is overeengekomen om de indexatie over het verkoopbedrag vanaf 1 juni 2012 stop te zetten. 4. Sloopkosten. Naast het aankoopbedrag vergoedt Dudok Wonen de kosten van aan de gemeente, die op verzoek van Dudok Wonen zijn gemaakt, voor de ontmanteling van de kapperschool. De sloopkosten worden tegelijkertijd met de verkoop van het perceel met appartementen en zorgcentrum verrekend. 5. Parkeren. In het vastgestelde plan Liebergen Herstructureringsopgave is opgenomen dat aan de randen van de wijk Liebergen, in de Jan van der Heijdenstraat en de Anthony Fokkerweg, 200 à 300 extra parkeercapaciteit wordt gerealiseerd. Deze extra parkeerplaatsen dienen als opvang voor de nieuwbouw projecten en voor de hoge parkeerdruk in de wijk Liebergen. In het plan Liebergen Herstructureringsopgave is, in de berekening voor extra parkeercapaciteit in de openbare ruimte, tevens rekening gehouden met het nieuwbouwproject aan de Anthony Fokkerweg. Deze parkeerplekken worden gerealiseerd binnen het project groenstrook Anthony Fokkerweg en gefinancierd vanuit ISV/Liebergen. Het ontwerp uit 2007 met 88 appartementen had een parkeervraag van 155 parkeerplaatsen. Op basis van het ontwerp uit 2007 was met Dudok Wonen overeengekomen dat minimaal 1 op 1 geparkeerd werd op eigen terrein en dat het overige deel van 67 parkeerplaatsen aan de andere zijde van de Anthony Fokkerweg in de openbare ruimte kon parkeren. Door de verkleining van het programma van 88 woningen met 88 parkeerplaatsen op eigen terrein in 2007 naar het huidige programma van 37 woningen, een zorgcentrum en 7 parkeerplaatsen op eigen terrein zijn er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar in de openbare ruimte. Binnen de geldende systematiek moet, indien het niet mogelijk is om voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren en ongeacht of er voldoende parkeerplaatsen in de directe omgeving aanwezig zijn, door de ontwikkelaar een bijdrage gestort worden in het Mobiliteitsfonds Hilversum. Omdat deze in de grondprijs is uitonderhandeld met Dudok Wonen wordt, ten laste van de grondexploitatie, door de gemeente een bijdrage gestort in het Mobiliteitsfonds Hilversum. Voor het niet realiseren van de 1 op 1 parkeerplaatsen op eigen terrein wordt door ons college ontheffing verleend. 6. Sanering. Een deel van het perceel met de 19 eengezinswoningen moet gesaneerd worden. De gemeente heeft voor de sanering een kostenraming laten maken die vertrouwelijk ter inzage is gelegd. Omdat Dudok Wonen de grond van dit perceel bouwrijp maakt wordt de sanering ook door Dudok Wonen uitgevoerd. De gemeente draagt de saneringskosten en geeft akkoord op de uitvoering. De saneringskosten zijn opgenomen in de herziene grondexploitatie Wanneer de saneringskosten boven het bedrag van inclusief BTW uitkomt wordt over de verdeling van de meerkosten overleg gepleegd tussen Dudok Wonen en de gemeente. De vertrouwelijke saneringsraming laat een dusdanig lager bedrag zien dat dit niet in de verwachting ligt. 7. Het ontwerp. Het ontwerp voldoet aan redelijke eisen van Welstand. Afgesproken is dat er verder geen aanvullende eisen worden gesteld aan de inrichting van de voortuinen, erven van de woningen en kostbare architectonische ingrepen. Een impressie van het definitief ontwerp is ter inzage gelegd. GB

4 3. Stedenbouw De stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals deze zijn gesteld in de nota Randvoorwaarden voor de Ontmoetingskerk zijn op 15 maart 2005 besproken in de commissie Stad waarna het College deze heeft vastgesteld. Het aangepaste ontwerp van Dudok Wonen voldoet aan deze vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. 4. Bestemming De bouwlocatie heeft de bestemming woondoeleinden met een uitwerkingsplicht. Het zorgcentrum moet een maatschappelijk bestemming krijgen. Hiervoor moet een bestemmingswijzigingsprocedure doorlopen worden. Dudok Wonen zorgt voor het opstellen van het voorontwerp bestemmingsplan waarna de gemeente start met de procedure voor de bestemmingwijziging. 5. Financieel De grondexploitatie was nog gebaseerd op het oude ontwerp met 88 appartementen in het middeldureen dure segment en 500m² bedrijfsruimte. In een wilsverklaring met Dudok Wonen op basis van dit oude ontwerp was een koopsom van overeengekomen. De grondexploitatie moet nu herzien worden omdat het programma is gewijzigd op de volgende punten: 1. verkoop van de Ontmoetingskerk door de gemeente aan Al Amal ad ; 2. in de onderhandelingen met Dudok Wonen is het resultaat uit de wilsverklaring min de verkoopopbrengst van de Ontmoetingskerk als uitgangspunt gebruikt ( min = ). Het totale verkoopbedrag voor de 2 percelen komt (geïndexeerd) op (zie ook paragraaf 2, punt 1. Programma); 3. ten laste van de grondexploitatie wordt volgens de parkeerbijdrageregeling een bijdrage van in het Mobiliteitsfonds Hilversum gestort; 4. geen indexering van het verkoopbedrag vanaf 1 juni Vanwege de verkoop van de Ontmoetingskerk is bij de behandeling van de Zomernota 2011 besloten om in het jaar 2012 een winst te nemen van De winstneming is verwerkt in de herziene grondexploitatie 2013 onder de post Bijdrage aan gemeente. De winstneming van wordt verwerkt in de jaarrekening De herziene grondexploitatie 2013 sluit op een voordelig saldo van De grondexploitatie 2010 sloot met een voordelig saldo van Het nadelige verschil bedraagt Hiervan wordt veroorzaakt door een tussentijdse winstneming. De overige verschillen zijn toegelicht in de verschillenverklaring van de herziene grondexploitatie De herziene grondexploitatie 2013 is vertrouwelijk ter inzage gelegd. 6. Risico s 1. Het is denkbaar dat het voorverkooppercentage van 80% van de 19 eengezinswoningen niet wordt gehaald waardoor de verkoop aan Dudok Wonen vertraging oploopt. Dit risico is hoog. In de koopovereenkomst artikel 15 lid 4 is opgenomen dat indien Dudok Wonen op 1 oktober 2013 nog niet minimaal 80% van de te realiseren koopwoningen heeft verkocht zij tot uiterlijk 2 maanden daarna de keuze heeft de overeenkomst te ontbinden zonder gerechtelijke tussenkomst dan wel tot het in eigendom afnemen van het verkochte. Wanneer Dudok Wonen de overeenkomst wenst te ontbinden moet zij aan de gemeente een bedrag van 5% vergoeden over de koopsom op jaarbasis, te vermeerderen met eenmalig De saneringskosten kunnen hoger uitvallen dan geraamd. De gemeente draagt deze saneringskosten. Wanneer de saneringskosten boven het bedrag van inclusief BTW uitkomt wordt over de verdeling van de meerkosten overleg gepleegd tussen Dudok Wonen en de gemeente. De vertrouwelijke ter inzage gelegde saneringsraming laat een dusdanig lager bedrag zien dat dit niet in de verwachting ligt en dit risico als laag wordt ingeschat. GB

5 7. Conclusie 1. Door de verkoop van de Ontmoetingskerk aan de Marokkaanse vereniging Al Amal is de bouwlocatie verkleind. De kleinere bouwlocatie heeft geresulteerd in een kleiner aangepast woningbouwprogramma met zorgcentrum. 2. Het aangepaste ontwerp voldoet aan de vastgestelde randvoorwaarden met uitzondering van het meer sociale woningbouwprogramma en het niet voldoen aan minimaal 1 op 1 parkeren op eigen terrein. Het afwijken van het 1 op 1 parkeren op eigen terrein is mogelijk omdat er voldoende parkeerplaatsen, tegenover de bouwlocatie aan de Anthony Fokkerweg, aanwezig zijn. Voor deze afwijking moet ons college ontheffing verlenen. 3. In het aangepaste plan komt een zorgcentrum van circa m². Met een bestemmingswijziging moet voor dit deel de huidige bestemming woondoeleinde gewijzigd worden in de bestemming maatschappelijk. 4. Het financiële resultaat van de grondexploitatie kapperschool verslechtert met ten opzichte van het oude plan. 8. Vervolgstappen Ons college heeft reeds besloten voornemens te zijn de percelen te verkopen aan Dudok Wonen. Dit voornemen zal met het vaststellen van de herziene grondexploitatie 2013 door uw raad definitief worden. Perceel met appartementen en zorgcentrum. Dudok Wonen zorgt voor het opstellen van het voorontwerp bestemmingsplan voor de locatie Kapperschool / Pastorie. In het 2 de kwartaal 2013 dient Dudok Wonen de omgevingsvergunning in voor het bouwblok en start de gemeente de procedure voor de bestemmingswijziging. De verkoop van het perceel van het bouwblok met appartementen en zorgcentrum staat gepland in het 2 de kwartaal De startbouw staat gepland in het 3 de kwartaal 2014, de oplevering in het 4 de kwartaal Perceel met 19 Eengezinswoningen. In het 2 de kwartaal 2013 dient Dudok Wonen de omgevingsvergunning in voor de eengezinswoningen. Het perceel van de eengezinswoningen wordt na een voorverkooppercentage van 80% verkocht. Naar verwachting zal dit in het begin van het 4 de kwartaal van 2013 zijn. Na de verkoop wordt dit perceel gesaneerd en gestart met de bouw van de eengezinswoningen. De oplevering volgt eind Voorstel De raad voorstellen; 1. de vertrouwelijk ter inzage gelegde herziene grondexploitatie Kapperschool 2013, die gebaseerd is op het programma met 6 vrije sector huurappartementen, 12 sociale huurappartementen, m² bedrijfsruimte t.b.v. maatschappelijke functie ("Gezondheidszorg Onder Een Dak") en 19 eengezinswoningen voor de middeldure koopsector, vast te stellen; 2. in te stemmen met het starten van de benodigde bestemmingswijzigingsprocedure voor de locatie Kapperschool / Pastorie; 3. conform actualisatie 2013 het nadelig effect van de herziening ad in 2014 te verwerken in de programmabegroting De fracties van HvH, GrL en PvW maken een voorbehoud. De overige fracties adviseren de raad positief. Burgemeester en wethouders van Hilversum, de secretaris, de burgemeester, I.C. de Vries P.I. Broertjes GB

6 RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Hilversum, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 2 april 2013; BESLUIT: 1. de vertrouwelijk ter inzage gelegde herziene grondexploitatie Kapperschool 2013, die gebaseerd is op het programma met 6 vrije sector huurappartementen, 12 sociale huurappartementen, m² bedrijfsruimte t.b.v. maatschappelijke functie ("Gezondheidszorg Onder Een Dak") en 19 eengezinswoningen voor de middeldure koopsector, vast te stellen; 2. in te stemmen met het starten van de benodigde bestemmingswijzigingsprocedure voor de locatie Kapperschool / Pastorie; 3. conform actualisatie 2013 het nadelig effect van de herziening ad in 2014 te verwerken in de programmabegroting Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 15 mei 2013, de griffier, de voorzitter, F. Zwertbroek P.I. Broertjes GB