CPB Document. Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. No 128 september, 2006

Transcriptie

1 CPB Document No 28 september, 2006 Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale beandeling eigen woning Martin Koning, Rafael Saitua Nistal en Jos Ebregt

2 Centraal Planbureau Van Stolkweg 4 Postbus GM Den Haag Telefoon (070) Telefax (070) Internet ISBN

3 Korte samenvatting De eigen woning wordt in et Nederlandse belastingstelsel impliciet fiscaal gesubsidieerd ten opzicte van andere vormen van vermogen. Eventuele vermindering van deze fiscale subsidie zal gevolgen ebben voor de woningmarkt. In deze studie wordt een eenvoudig model ontwikkeld om de gevolgen van veranderingen in de fiscale beandeling van de eigen woning te kunnen analyseren. Deze analyse rict zic op de prijsvorming van de eigen woning op korte en lange termijn en op de consumptie van woondiensten. De studie geeft de effecten voor een beperkte ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning, waarbij de renteaftrek, et eigenwoningforfait en de overdractsbelasting worden afgescaft. Het gaat in totaal om een netto subsidie van 7 miljard euro. De uitkomsten angen mede af van de tijdsorizon die consumenten in un koopbeslissing anteren. De prijsdaling op de woningmarkt die et gevolg is van de maatregel, loopt uiteen van 4½% tot 3½%. Het effect op et volume van de woningvoorraad varieert van minus 3½% tot minus 0½% ten opzicte van et scenario van ongewijzigde belastingregels. Steekwoorden: ypoteekrenteaftrek, woningmarkt, uizenprijs, woonsubsidies. Abstract At present, te fiscal rules for owner-occupied dwellings involve substantial subsidies of ouseold investment in ousing. Canging te rules as consequences for bot te treasury and te ouseold sector. Tis study analyses te consequences of a reduction of te deductibility of mortgage interest for te ousing market using a stylised model of te ousing market. We use te model to assess te effects of one possible modification of te fiscal system, in wic interest deductibility, te taxation of imputed ousing income, and te conveyance tax are all abolised. Te results are subject to considerable uncertainty. Te fall in te price of dwellings resulting from te combined fiscal canges varies from 4½% tot 3½%, depending on ow ouseolds adjust to te regime cange, wile te stock of owner-occupied dwellings decreases by 3½% to 0½%, relative to te scenario of no cange in fiscal rules. Key words: mortgage-interest deduction, ousing market, ousing price, ousing subsidies. A compreensive summary is available from 3

4 4

5 Inoud Ten geleide 7 Samenvatting 9 Inleiding 7 2 Het woningmarktmodel 9 2. Algemene uitgangspunten en modelafbakening Gebruikerskosten en uiswaarde Consumentengedrag Het aanbod van woondiensten Bepaling van effecten op uizenprijs en woonvolume 34 3 Empirisce uitwerking Waarden van exogene variabelen Kalibratie van de parameterwaarden 40 4 Modelresultaten: ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning Lange-termijneffecten in twee varianten Gevoeligeidsanalyse Aanpassingsproces Verandering in woonconsumptie naar inkomensklasse Fasering van beleid Verouding tot andere studies 58 5 Conclusies 6 Literatuur 65 Bijlage A: De evenwictsprijs van woningen 67 Bijlage B: Ricardiaans model van de grondmarkt 69 5

6 6

7 Ten geleide De eigen woning neemt een bijzondere positie in binnen et Nederlandse belastingstelsel. Ten opzict van andere vormen van vermogen wordt de eigen woning impliciet fiscaal gesubsidieerd. Deze gunstige fiscale beandeling - in et bijzonder de ypoteekrenteaftrek - staat steeds meer ter discussie. Eventuele vermindering van deze fiscale subsidie zal gevolgen ebben voor de woningmarkt. In deze studie wordt een model ontwikkeld om de gevolgen van veranderingen in de fiscale beandeling van de eigen woning te kunnen analyseren. Deze analyse rict zic op de prijsvorming van de eigen woning en op de consumptie van woondiensten op korte en lange termijn. De analyse dient als bouwsteen voor een bredere studie van et CPB naar de fiscale beandeling van de eigen woning, die gelijktijdig zal verscijnen. Daarin zal ook aandact worden besteed aan de welvaartseffecten van ervorming van de fiscale regels en aan de inkomenseffecten voor alle typen uisoudens (de zogenaamde puntenwolken van koopkractveranderingen). Het model is ontwikkeld door Martin Koning en Rafael Saitua Nistal. Jos Ebregt eeft de buitenlandse ervaringen met beperking van de ypoteekrenteaftrek in beeld gebract. Dank gaat verder uit naar Henk Don, Casper van Ewijk, Marcel Lever, Ruud de Mooij, Harry ter Rele en Jan Rouwendal (Vrije Universiteit) voor inoudelijke bijdragen en commentaar, naar Peter Arts voor statistisce ondersteuning en Jannie Droog voor de bewerking van dit document. Coen Teulings Directeur 7

8 8

9 Samenvatting Doel en reikwijdte van de studie De fiscale beandeling van de eigen woning in Nederland oudt een relatieve subsidiëring in van de eigen woning ten opzicte van andere vormen van vermogen. De belastingsubsidie kan voor et jaar 2006 worden gescat op circa 4¼ miljard euro. Dat is zo n 20% van de uurwaarde die de eigen woningen in Nederland vertegenwoordigen. Deze subsidie eeft gevolgen voor de woningmarkt. Door stimulering van de vraag naar eigen woningen worden meer en betere woningen gebouwd en is de gemiddelde prijs van woningen oger dan bij afwezigeid van deze subsidie. Vermindering van de subsidie door ervorming van de fiscale beandeling zal leiden tot afname van de vraag naar woningen met prijsdaling als gevolg en op termijn geringere investeringen in de woningvoorraad. Inzict in de effecten op de woningmarkt is een sleutelelement in de analyse van de welvaartseffecten en verdelingseffecten van ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning. De eigen woning is voor veel uisoudens de belangrijkste investering binnen un vermogensportefeuille. Een verandering in de prijs werkt door in de vermogensverdeling. Een prijsdaling op de uizenmarkt gaat ten nadele van bezitters van woningen, en is een voordeel voor starters die van plan zijn een uis te kopen. In deze studie wordt een eenvoudig model ontwikkeld om de gevolgen van veranderingen in de fiscale beandeling van de eigen woning te kunnen analyseren. De analyse rict zic met name op de invloed op de prijsvorming van de eigen woning en de vraag naar woondiensten op korte en langere termijn. De analyse dient als bouwsteen voor een bredere studie van et CPB naar de fiscale beandeling van de eigen woning, die gelijktijdig zal verscijnen. Daarin zal ook aandact worden besteed aan de welvaart- en inkomenseffecten van ervorming van de fiscale regels. Subsidiëring van de eigen woning De omvang van de impliciete subsidie op de eigen woning kan worden bepaald door de fiscale beandeling van de eigen woning te vergelijken met de belasting op andere vormen van vermogen (spaartegoeden, aandelen e.d.), die worden belast in Box 3. Dit leidt tot de opstelling in tabel. Naast de ypoteekrenteaftrek en de belasting via et eigenwoningforfait wordt in deze berekening ook rekening geouden met de vrijstelling van de vermogensrendementseffing voor et deel van de eigen woning dat is gefinancierd met eigen vermogen. Onderdeel daarvan is ook de vrijstelling van de aan ypoteken gekoppelde kapitaalverzekering. Daar staat tegenover dat de eigen woning ook door andere effingen wordt belast, met name de overdractsbelasting. Ook gemeenten, waterscappen e.d. leggen lasten op aan de eigen woning. In de tabel wordt de som van de onroerendezaakbelasting (OZB) en 9

10 andere locale effingen apart weergeven. De totale subsidie van et Rijk op de eigen woning komt uit op circa 4¼ miljard euro. De OZB en de gemeentelijke effingen worden gescat op 2¼ miljard. Tabel Impliciete netto subsidie op de eigen woning, scatting voor 2006 Miljard euro Aftrek ypoteekrente a ¾ Gederfde vermogensrendementseffing 7½ Opbrengst eigenwoningforfait 2 Overdractsbelasting 3 Netto subsidie op de eigen woning (Rijk) 4¼ OZB & andere locale effingen 2¼ a Inclusief vrijstelling kapitaalverzekeringen. Bron: CPB, CEP 2006 en aanvullende berekeningen. Hervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning kan op tal van manieren. Voor et effect op de uizenmarkt is vooral de omvang van de maatregel en de timing van belang. Afscaffing van de volledige subsidie kan worden bereikt door overeveling van de eigen woning naar Box 3 van de inkomstenbelasting. Deze maatregel gaat ecter verder dan wat in de regel onder afscaffing van de ypoteekrenteaftrek wordt verstaan. Om verwarring te voorkomen sluit deze analyse zic aan bij een meer gangbare opvatting van de ervorming, waarbij de aftrek van de ypoteekrente, et eigenwoningforfait, de vrijstelling van de kapitaalverzekering eigen woning en de overdractsbelasting worden afgescaft. Deze beperkte ervorming is weergegeven in tabel 2. De besparing voor de overeid wordt teruggesluisd via een uniforme tariefsverlaging van de scijven in de loon- en inkomstenbelasting (2¾%-punt). Tabel 2 Budgettair effect van een beperkte ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning, scatting voor 2006 Miljard euro Afscaffing van: Aftrek ypoteekrente ¾ Vrijstelling kapitaalverzekering eigen woning ¼ Eigenwoningforfait 2 Overdractsbelasting 3 Totaal 7 In vergelijking met een volledige ervorming waarbij de eigen woning volgens Box 3 wordt belast, blijft et eigen vermogen dat in et uis is gestoken in deze beperkte variant buiten de vermogensrendementseffing. Deze ervorming kan daarom ook worden opgevat als een maatregel waarbij de eigen woning wel in Box 3 wordt ondergebract maar met een vrijstelling voor et eigen vermogen in de woning. 0

11 De vormgeving van deze variant luistert nauw. Defiscalisering eeft als risico dat er belastingarbitrage plaats vindt tussen ypotecaire sculden die niet aftrekbaar zijn, en andere sculden, die in Box 3 aftrekbaar zijn. Om deze reden is ook een stelsel waarbij et feitelijk ingebracte vermogen in de woning wordt vrijgesteld, kwetsbaar. In deze studie ricten wij ons deralve op een variant met een genormeerde of forfaitaire vrijstelling voor et in de woning ingebracte eigen vermogen. Door deze vrijstelling te baseren op de gemiddelde leenquote is deze ervorming in omvang gelijk aan de defiscaliseringsvariant, waarbij de ypoteekrenteaftrek, eigenwoningforfait en overdractsbelasting worden afgescaft. De vrijstelling wordt ier gemodelleerd als percentage van de waarde van de woning. Effectief betekent dit dat de woning voor de elft van zijn waarde onder de vermogensrendementseffing valt, ofwel dat de woning aangeslagen wordt tegen 44% van de vermogensrendementseffing, dus 0,5% in plaats van,2%. De omvang van deze beperkte ervorming bedraagt 7 miljard euro, minder dan de elft van de ierboven berekende totale subsidie van 4¼ miljard. De effecten op uizenprijs alsmede de welvaartseffecten zijn daardoor navenant kleiner. In de basisvariant gaat de maatregel direct in. Er zijn argumenten om de ervorming geleidelijk in te voeren. Dat stelt uisoudens in staat om te anticiperen op de maatregel en vermindert daardoor de kans op acute verstoringen. Bij fasering van de maatregel zullen de effecten op de woningmarkt in de eerste jaren meer gedempt zijn. Effecten op de woningmarkt Voor de effecten op de woningmarkt worden twee gevallen ondersceiden: et basismodel waarin consumenten bewust over de levenscyclus plannen, en een modelvariant waarin consumenten wellict gedwongen door de omstandigeden meer gewict geven aan de financieringslasten op korte termijn. In et basismodel ouden kopers rekening met et gemiddelde toekomstige fiscale voordeel over de levenscyclus. In de variant met de kortere tijdsorizon tellen bij aankoop van een woning vooral de lasten op korte termijn. Kopers financieren gemiddeld 80% van de waarde van de woning met vreemd vermogen. Gemiddeld over de levenscyclus ligt dit percentage ecter lager, in de buurt van 45%. In et basismodel wordt ervan uitgegaan dat de koper meer over de levenscyclus kijkt en dus rekent met een gemiddeld percentage vreemd vermogen van 50%. In de variant met de kortere tijdsorizon rekenen wij met een leenquote van 70%. Ook wordt in et basismodel uitgegaan van een meer marktconform vereist rendement op woningen (7%), terwijl in de variant met een kortere tijdsorizon een lager rendement (5,5%) wordt geanteerd, dat dicter ligt bij de feitelijke ypoteekrente. Op voorand valt niet te zeggen welke variant et feitelijke gedrag et beste voorspelt. Daarom zetten wij steeds beide varianten naast elkaar als indicatie voor de variatie in mogelijke reacties op de woningmarkt.

12 Tabel 3 geeft een overzict van de uitkomsten voor de prijs en et volume van woningen. Tevens geeft de tabel inzict in de gevoeligeid van de uitkomsten voor andere veronderstellingen voor de aanbodelasticiteit en de vraagelasticiteit van woningen. Een grotere aanbodelasticiteit leidt tot meer volumeaanpassing en een kleinere prijsreactie. Bij een grotere vraagelasticiteit nemen zowel et prijseffect als et volume-effect toe. Deze varianten illustreren de grote onzekereid rond deze effecten. Tabel 3 Lange-termijneffect op prijs en volume van koopwoningen bij beperkte ervorming, procentueel verscil ten opzicte van de situatie zonder ervorming Basismodel Variant met kortere tijdsorizon Prijs Volume Prijs Volume Basis 4½ 3½ 3½ 0½ Grotere aanbodelasticiteit 3½ 4 0½ ½ Grotere vraagelasticiteit 5½ 4½ 6½ 2½ Een vermindering van de fiscale subsidie op de eigen woning met 7 miljard euro leidt tot een prijsdaling van 4½% in et basismodel en 3½% wanneer consumenten een kortere tijdsorizon ebben. Net als bij prijzen van financiële activa doet dit prijseffect zic voor onmiddellijk na (aankondiging van) de maatregel. Er is weinig verscil tussen et prijseffect op korte en op lange termijn. De uizenkoper oudt immers rekening met de waardeontwikkeling van de woning in de toekomst. Wanneer bekend is dat de uizenprijzen in de toekomst dalen door vermindering van de fiscale aftrek, dan werkt dat in beginsel onmiddellijk door in de uidige uizenprijs. Het kopen van een uis wordt immers minder aantrekkelijk als bekend is dat de prijzen in de nabije toekomst lager zullen zijn. De genoemde effecten zijn ecter met grote onzekereden omgeven, zoals ook blijkt uit de verscillen tussen de twee varianten. Niet alleen angen de berekeningen af van enkele cruciale veronderstellingen omtrent bijvoorbeeld vraag- en aanbodelasticiteiten. Ook kunnen zic in de prijsvorming in werkelijkeid tal van verstoringen voordoen. Net als financiële prijzen kunnen ook uizenprijzen gevoelig zijn voor erratisce of speculatieve bewegingen. Tenslotte is onzeker in oeverre consumenten nu al met de aanpassing van de fiscale subsidie rekening ouden. In dat geval is een deel van et negatieve effect op de uizenprijs al gerealiseerd, en is de te verwacten prijsdaling kleiner. Naast een prijseffect is er ook een volume-effect op de woningmarkt. Door de dalende vraag neemt de druk op de woningmarkt af en wordt op termijn de groei van de woningvoorraad geremd. Ook zal er minder worden geïnvesteerd in uitbreiding en verbetering van woningen. Naar verwacting neemt et volume op termijn af met 3½% in et basismodel en 0½% in de variant. Op korte termijn verandert et volume weinig aangezien de woningvoorraad praktisc vast ligt. Het prijseffect kan daardoor op korte termijn iets groter zijn dan op langere termijn 2

13 wanneer de woningvoorraad zic aanpast. Figuur geeft een illustratie van et aanpassingsproces voor et volume en de prijs. Figuur Aanpassingsproces in volume en prijs bij beperkte ervorming, procentueel verscil ten opzicte van de situatie zonder ervorming 0% Volume jaren % Prijs jaren % -5% -0% -0% -5% -5% -20% basismodel variant met kortere tijdsorizon -20% basismodel variant met kortere tijdsorizon Omdat wonen een basisbeoefte is, zal de woonconsumptie van ogere inkomens meer veranderen dan van de lagere inkomens. De substitutiemogelijkeden voor lagere inkomensgroepen zijn beperkt. Dit wordt geïllustreerd door figuur 2 die de lange-termijn volume-effecten naar inkomensdeciel weergeeft voor de twee basisvarianten. De volumeaanpassing varieert van 0% voor de laagste inkomensgroep tot meer dan 6% voor et oogste inkomensdeciel. In de variant met een korte tijdsorizon zijn de effecten en ook de verscillen groter. Figuur 2 Verdeling volume-effect naar inkomensdeciel voor de twee basisvarianten, procentueel verscil ten opzicte van de situatie zonder ervorming verscil in % 0% -4% -8% -2% -6% Basismodel Variant met kortere tijdsorizon verscil in % 0% -4% -8% -2% -6% -20% inkomensdecielen -20% inkomensdecielen Fasering Wanneer de maatregel geleidelijk in de tijd wordt ingevoerd, zijn de effecten op korte termijn kleiner. Bijvoorbeeld bij geleidelijke afbouw van de subsidie over 5 jaar zijn de prijseffecten in et eerste jaar ruwweg ¾ van et effect in et geval van onmiddellijke invoering. Dit gaat er van uit dat consumenten goed rekening ouden met de toekomst. Hanteren consumenten een kortere tijdsorizon en negeren zij de effecten in de verdere toekomst, dan kunnen de effecten in de eerste jaren in verouding tot de effecten bij onmiddellijke invoering relatief nog kleiner zijn. Figuur 3 geeft een illustratie van et effect bij geleidelijke invoering voor et basismodel. 3

14 Figuur 3 Huizenprijs bij invoering ineens en bij gefaseerde invoering in 5 jaar voor et basismodel, procentueel verscil ten opzicte van de situatie zonder ervorming 0% jaren % -2% -3% -4% -5% invoering ineens gefaseerde invoering Een andere vorm van fasering is om de ervorming alleen toe te passen op nieuwe gevallen. Bestaande leningen blijven ook, na veruizing, et voordeel beouden van de uidige renteaftrek en alleen et verscil in waarde tussen de nieuwe en de oude woning valt onder et nieuwe regime. Het prijsverloop en de volumeaanpassing zullen in dit geval praktisc etzelfde verloop geven als bij onmiddellijke en volledige invoering, omdat iervoor de marginale koopbeslissing van belang is. De beslissing om meer of minder woondiensten te consumeren is gebaseerd op et verscil in woonlasten ten opzicte van et oorspronkelijk niveau van woondiensten. Bij de keuze om duurder te gaan wonen nemen de kosten in beide situaties evenveel toe, terwijl de beslissing om minder duur te wonen in beide situaties voor de consument tot etzelfde verlies aan subsidie leidt. Wel zullen als bestaande leningen niet worden ontzien meer mensen door financiële problemen gedwongen worden un uizen te verkopen en minder duur te gaan wonen. Aangenomen wordt dat dit geen invloed eeft op de prijsvorming. Immers, dezelfde mensen zullen ook extra vraag op de woningmarkt uitoefenen, omdat zij zelf een vervangende woning moeten zoeken. Bovendien zullen er in deze situatie ook mensen zijn die un beslissing om kleiner te gaan wonen uitstellen, omdat zij locked-in zijn; bij et kopen van een nieuwe woning zal et vaak moeilijker zijn om tegen dezelfde voorwaarden de financiering rond te krijgen. Door bestaande gevallen te ontzien worden de inkomenseffecten voor uidige uiseigenaren beperkt, terwijl dit niet vertragend werkt op et tempo waarop de woningvraag zic aanpast. Wel zal de besparing voor et overeidsbudget aanvankelijk kleiner zijn. 4

15 Vergelijking met andere studies De empirisce invulling van et model is gebaseerd op gegevens omtrent gedragsparameters zoals die bekend zijn uit andere studies en de feitelijke instituties voor Nederland. Het zo gekalibreerde model kan de ontwikkeling van de uizenprijs in Nederland in de afgelopen decennia redelijk goed simuleren. De waargenomen prijsstijging van uizen van de afgelopen 20 jaar wordt volgens et model verklaard uit et stijgende inkomen en de dalende rente. Ook sluit et model goed aan bij de waargenomen verscillen in woonconsumptie tussen ogere en lagere inkomens. De effecten van afscaffing van de ypoteekrenteaftrek op de uizenprijs zijn gematigder dan in sommige andere studies wordt gevonden (bijvoorbeeld Briene et al., 2005 en Boelouwer et al., 200). In andere studies wordt et effect van afscaffing van de ypoteekrenteaftrek vaak bepaald op basis van een gescatte relatie tussen rente en uizenprijs. Lagere ypoteekrenteaftrek wordt dan geïnterpreteerd als een ogere effectieve rente (na belastingen). Dat leidt ecter een overscatting van et effect op de uizenprijs. De vertaalslag naar een ogere effectieve rente gaat uit van de actuele rente en niet van et rendement op woningen, waardoor de toename van de kapitaalkosten wordt overscat. Bovendien wordt er in sommige studies geen rekening mee geouden dat bij een ervorming van de ypoteekrenteaftrek de opbrengst wordt teruggesluisd naar de uisoudens. Starters gaan er bij een stijging van de ypoteekrente in inkomen op acteruit, terwijl ervorming van de ypoteekrenteaftrek in beginsel neutraal is voor un inkomen. De inkomenseffecten zijn gemiddeld nul of zelfs positief wanneer rekening wordt geouden met de welvaartsstijging door de doelmatigeidswinst op de woningmarkt. Alleen de prikkel om in woningen te investeren neemt af, waardoor de vraag naar woningen afneemt met prijsdaling als gevolg. De gevoeligeid van de uizenprijs voor de rente die uit et model in deze studie volgt ligt in lijn ij is zelfs iets oger met de econometrisc gescatte rentegevoeligeid van de uizenprijs in een eerdere CPB studie (Verbruggen et al., 2005). Volgens deze studie doet een rentestijging van %-punt de uizenprijs in et basismodel met ongeveer 8% dalen. Het econometrisc gescatte effect in de vergelijking van Verbruggen komt uit op een prijsdaling met 6% per procentpunt ogere rente. Niettemin dienen de effecten in deze studie met voorzictigeid te worden geïnterpreteerd. Zoals eerder gezegd rict deze studie zic op structurele relaties in evenwictige omstandigeden. Scrikreacties, bijvoorbeeld doordat de voor- en nadelen van de ervorming ongelijk verdeeld zijn over uisoudens, kunnen op korte termijn tot prijsscokken leiden. Fasering, tijdige aankondiging en duidelijkeid omtrent de toekomst van de fiscale beandeling van de eigen woning zijn van belang om dergelijke erratisce bewegingen te voorkomen. 5

16 6

17 Inleiding De uidige fiscale beandeling van de eigen woning brengt subsidiëring van et woningbezit met zic mee. Deze subsidie veroorzaakt verstoringen in de woningmarkt en leidt tot welvaartverliezen. Ook leidt de fiscale begunstiging van de eigen woning tot erverdelingseffecten tussen burgers. In deze studie wordt een woningmarktmodel bescreven, waarmee de effecten van veranderingen in de fiscale beandeling van de eigen woning voor de woningmarkt kunnen worden geanalyseerd. De analyse rict zic met name op de invloed op de prijsvorming van de eigen woning en de vraag naar woondiensten op korte en langere termijn. De analyse dient als bouwsteen voor een bredere studie van et CPB naar de fiscale beandeling van de eigen woning, die gelijktijdig zal verscijnen. Daarin zal ook aandact worden besteed aan de welvaart- en inkomenseffecten van ervorming van de fiscale regels. De werking van de woningmarkt is complex om vele redenen: De eigen woning is tegelijkertijd een consumptiegoed en een investeringsgoed. Wie een eigen woning koopt, profiteert van de woondiensten die de woning verscaft. Het vereist wel een grote investering om eigenaar te worden van de woning. Het rendement op deze investering angt enerzijds af van de waarde van de woondiensten, en anderzijds van de waarde die de woning later bij verkoop oplevert. Het investeringsaspect van de woning betekent dat verwactingen omtrent de toekomst een belangrijke rol spelen, bijvoorbeeld over waardeontwikkeling van de woning, maar ook over de toekomstige fiscale beandeling van de eigen woning. De investering in de eigen woning vergt ook een ingrijpende financieringsbeslissing. De eigen woning is voor veel uisoudens de grootste post binnen de vermogensportefeuille. De bescikbaareid van (ypotecaire) leningen en de rente zijn belangrijke determinanten van de vraag naar eigen woningen. De prijs van een woning angt niet alleen af van de bouwkosten, maar ook van de locatie. In de prijs van de woning is de aantrekkelijkeid van de locatie een belangrijke factor. Voor een woning in de Randstad wordt gemiddeld een ogere prijs betaald dan in meer perifere gebieden. Bij een groeiende vraag naar woningen worden de woningen op de aantrekkelijke locaties scaarser, waardoor de prijzen gemiddeld toenemen. De gemiddelde prijs van woningen ligt aanzienlijk boven de directe bouwkosten. De woningmarkt is direct verbonden met de grondmarkt. Ruimte is scaars. Het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening bepaalt in belangrijke mate de bescikbaareid van bouwlocaties voor woningen. De markt voor eigen woningen angt samen met de markt voor uurwoningen en vice versa. Door de fiscale begunstiging van de eigen woning komt de vrije uursector in Nederland 7

18 nauwelijks van de grond. Wel is er een grote sociale uursector die een belangrijk stempel drukt op de Nederlandse woningmarkt. Het is niet mogelijk om alle complexe kenmerken van de woningmarkt in één model te vangen. Het model in deze studie is beperkt en toegespitst op de specifieke vraagstelling. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om de woningmarkt in alle facetten te bescrijven. Voor et doel van deze analyse, namelijk de effecten van veranderingen in de subsidie op de eigen woning, is dat ook niet nodig. Veel kenmerken van de woningmarkt kunnen in deze analyse als gegeven worden verondersteld. Zij vormen de actergrond van de vraag- en aanbodrelaties naar woningen of woondiensten waar deze studie zic op rict. Zo is bijvoorbeeld et ruimtelijk ordeningsbeleid één van de belangrijke determinanten van de aanbodelasticiteit van woningen op korte en lange termijn, zoals later wordt besproken. De opzet van deze publicatie is als volgt. In oofdstuk 2 wordt et model bescreven en teoretisc onderbouwd. Gestart wordt met de bescrijving van et gedrag van de consument (vraagzijde) op basis van verwactingen ten aanzien van et inkomen en et rendement van et uis, en gedragsreacties op basis van de verwacte relatieve prijsverouding van woonconsumptie ten opzicte van alternatieve bestedingen. Vervolgens wordt et aanbod van woningen bescreven. Het model mondt uit in een relatie die de uizenprijsontwikkeling verklaard uit de wisselwerking tussen vraag en aanbod. Vervolgens wordt ook et veronderstelde aanpassingsproces naar een nieuw evenwict toegelict. In oofdstuk 3 wordt de empirisce uitwerking van et model bescreven. Hierbij worden de modelresultaten geïllustreerd aan de and van ontwikkelingen in uizenprijs en gebruikerskosten gedurende de periode Vervolgens wordt met beulp van gevoeligeidsanalyses inzict gegeven in de robuusteid van de modeluitkomsten. In oofdstuk 4 worden de resultaten van een analyse van een beperkte ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning weergegeven alsmede een gevoeligeidsanalyse daarvan. 8

19 2 Het woningmarktmodel 2. Algemene uitgangspunten en modelafbakening Het model in vogelvluct Om de gevolgen van een beperking van de fiscale aftrekbaareid van ypoteekrentelasten te analyseren en te kwantificeren is een model van de markt voor koopwoningen ontwikkeld. In et model wordt et gedrag van vragers en aanbieders op de markt van koopwoningen expliciet gemodelleerd. De eigenaar-bewoner maximeert zijn nut, dat afangt van de consumptie van woondiensten en de consumptie van overige goederen en diensten, onder de budgetrestrictie van zijn verwacte inkomensstroom en gegeven de prijs van woondiensten en de prijs van overige consumptiegoederen. De prijs van woondiensten is in dit verband niet de uizenprijs, maar bestaat uit de jaarlijkse woonlasten, die verder in dit stuk worden aangeduid als gebruikerskosten. De gebruikerskosten angen mede af van de uizenprijs. Of een exogene verandering in de vraag naar woondiensten leidt tot een blijvende verandering in de prijs van koopwoningen, angt af van de prijselasticiteit van et woningaanbod op lange termijn. Wij beargumenteren dat deze elasticiteit begrensd is, etgeen betekent dat een vraagscok een verandering in de prijs tot gevolg eeft. Een wijziging van de fiscale beandeling van de eigen woning beïnvloedt de gebruikerskosten van woondiensten en veroorzaakt zo een verandering in de vraag die consumenten uitoefenen op de woningmarkt. Om et effect van een belastingmaatregel op de uizenprijs en op de woningvoorraad te bepalen dienen de vraag naar en et aanbod van woondiensten in onderlinge samenang te worden gemodelleerd. Als een ingreep in et fiscale stelsel de belastingopbrengsten vergroot, is et mogelijk deze opbrengsten terug te sluizen naar de consument. De manier waarop deze terugsluis tot stand komt, is mede bepalend voor de effecten van de stelselwijziging. Terugsluis kan in oofdzaak op twee manieren gebeuren. De opbrengsten kunnen gebruikt worden om andere belastingen op woondiensten te verlagen. Het alternatief is een verlaging van andere belastingen, bijvoorbeeld de loon- en inkomstenbelasting. Aard en omvang van de terugsluis zijn belangrijk voor de uitkomsten. Verlaging van de tarieven van de loon- en inkomstenbelasting eeft een positief inkomenseffect op de vraag naar woondiensten. In figuur 2.2 is één en ander scematisc uitgewerkt. 9

20 Figuur 2. Doorwerking van fiscale maatregel inclusief terugsluis op woningmarkt maatregel verlaging netto subsidie terugsluis gebruikskosten woning aanbod woningvraag inkomen inkomens effect substitutie effect uizenprijs overige consumptie uren Empirie Om kwantitatieve uitspraken te kunnen doen over de effecten van wijziging van et belastingstelsel, dienen de numerieke waarden van de modelparameters vastgesteld te worden. Het woningmarktmodel is gekalibreerd op basis van in de literatuur vermelde parameterwaarden en op basis van istorisce gegevens omtrent de woningmarkt en gerelateerde micro- en macro-economisce gegevens. Deze werkwijze vereist wel et uitvoeren van gevoeligeidsanalyses. Gevoeligeidsanalyses moeten uitwijzen in welke mate de modeluitkomsten afankelijk zijn van de waarden van modelparameters. Kalibratie van et woningmarktmodel en de informatie omtrent modelvariabelen zijn et onderwerp van oofdstuk 3. Structurele benadering tegenover tijdreeksanalyse Het woningmarktmodel is geënt op standaardmodellen van de uizenmarkt die men in de literatuur aantreft (bijvoorbeeld Poterba, 984). In deze modelmatige, structurele analyse van de woningmarkt staat de waarde die de consument toekent aan woondiensten, centraal. In de economisce literatuur treft men ook een andere benadering aan. Deze laatste komt neer op et langs econometrisce weg scatten van een dynamisce vergelijking, waarin de volgtijdelijke ontwikkeling van de uizenprijs wordt verklaard uit de ontwikkeling van relevant geacte variabelen, waaronder et bescikbaar uisoudinkomen en de rentestand. Centraal in deze benadering staan de aanpassingsprocessen op de woningmarkt die in gang gezet worden door veranderingen in de diverse verklarende variabelen. Een beperking van de fiscale aftrekbaareid van rentelasten krijgt vorm als een verandering van de (netto) rentevoet, eventueel gecombineerd met een veroging van et bescikbaar inkomen als compenserende maatregel. 20

21 Recente voorbeelden van deze aanpak in Nederland zijn Boelouwer et al. (200) en Briene et al. (2005). Ook et CPB eeft onlangs een dergelijke relatie gescat ten beoeve van variantberekeningen rond de uizenprijs met et macro-economisce model Saffier (Verbruggen et al., 2005). In de voorliggende studie is voor een meer structurele benadering gekozen, omdat deze et inzict in de dynamiek van de woningmarkt vergroot. Een model waarin et gedrag van economisce agenten expliciet is gemodelleerd, is ook beter bestand tegen de zogeeten Lucas-kritiek. 2 Evenwictsanalyse In et model worden de vraag naar en et aanbod van koopwoningen afzonderlijk gemodelleerd. De markt ruimt: de woningprijs past zic zo aan dat vraag en aanbod aan elkaar gelijk zijn. In werkelijkeid oeft dit niet altijd et geval te zijn. Als gevolg van exogene scokken is de economie voortdurend op weg naar een nieuw evenwict en zolang et nieuwe evenwict niet bereikt is, kunnen wel degelijk discrepanties tussen vraag en aanbod optreden. Voor et doel van et model, de analyse van de effecten van fiscale maatregelen op de uizenprijs, is et abstracte uitgangspunt van marktevenwict geen bezwaar. De effecten worden namelijk bepaald als verscil tussen twee paden van economisce ontwikkeling: een pad zonder en een pad met de maatregel. Model van alleen de koopmarkt Het model beperkt zic tot de markt voor koopwoningen. In de ontwikkeling van de uizenprijs speelt wisselwerking tussen de uur- en koopmarkt ecter wel degelijk een rol. De uurmarkt en de wisselwerking tussen de koop- en uurmarkt komen in et model niet aan de orde. De vrije uursector is ten gevolge van de uidige fiscale bevoordeling van et eigen woningbezit beperkt tot een kleine fractie van de totale woningvoorraad (ongeveer 2½%). Verreweg et grootste deel van de uurmarkt bestaat uit gereguleerde uurwoningen. Het gedrag van de belangrijke agenten op dit segment van de woningmarkt, de woningcorporaties en de overeid, laat zic moeilijk in een model vatten. Omwille van de eenvoud rict deze studie zic op de gevolgen van fiscale maatregelen voor eigenaarbewoners. Aangenomen mag worden dat verandering van et gedrag van deze agenten enige invloed op de resultaten kan ebben. Volgens de vergelijking van Verbruggen et al. leidt een stijging van de reële rente van %-punt op termijn tot een daling van de reële uizenprijs met 5,9%, ongeact et uitgangsniveau van de rente. In et basismodel uit de voorliggende studie leidt een rentedaling van 4% naar 3% per jaar tot een daling van 8,2% van de reële uizenprijs. Naarmate et uitgangsniveau van de rente lager is, is et effect op de uizenprijs van een rentedaling van %-punt groter, doordat et effect daarvan op de gebruikerskosten proportioneel groter is. 2 De Lucas-kritiek (976) oudt in dat econometrisce gedragsrelaties alleen van toepassing zijn in de context waarin ze gescat zijn. Een dynamisce prijsvergelijking valt op te vatten als een erleide vorm van een niet nader geëxpliciteerd model. Deze vergelijkingen laten vaak een in de tijd oplopende prijseffect zien, terwijl volgens de teorie bij een geleidelijke aanbodaanpassing na een initiële prijsscok et prijseffect vervolgens iets moet temperen. 2

22 Definitie woondiensten Een woning levert woondiensten aan de consument. Woningen en de diensten die zij leveren, variëren in kwaliteit. De kwaliteit van een woning is een ruim begrip. Zij omvat alle kenmerken waarin uizen van elkaar verscillen en die in de ogen van de consument tezamen de aantrekkelijkeid van een woning bepalen. Te denken valt aan de kenmerken die worden ondersceiden in edonisce analyses van uizenprijzen. 3 Deze kenmerken omvatten in oofdzaak de structuur van de woning (bouwkwaliteit en faciliteiten), de grootte en indeling van de kavel en omgevingskenmerken (zoals de nabijeid van voorzieningen en open ruimte). Woondiensten worden in deze studie als een omogeen goed opgevat. Een groot of beter uis verscaft meer woondiensten dan een klein of slecter uis. De markt zorgt ervoor dat de prijs per eeneid woondienst uniform is. Vraagaanpassingen werken uniform door in de waarde van alle uizen. In beginsel is et denkbaar dat er min of meer gesegmenteerde markten bestaan voor goedkopere en duurdere uizen. In dat geval is de prijsverandering voor ieder afzonderlijk segment gerelateerd aan de specifieke effecten per inkomenscategorie. Worden bijvoorbeeld vooral de ogere inkomens getroffen door afscaffing van de ypoteekrenteaftrek, dan zullen woningen in et duurdere segment sterker in prijs dalen dan in et goedkopere segment. In de praktijk blijkt ecter de prijsontwikkeling redelijk gelijkmatig verdeeld over alle segmenten en regio s. Dat geeft steun aan de veronderstelling in deze analyse dat er sterke substitutie bestaat tussen de verscillende segmenten van de markt van koopwoningen, waardoor de prijsbewegingen van woningen parallel lopen. De consument kan op twee manieren verandering brengen in zijn woonconsumptie. In de eerste plaats kan ij veruizen. In de tweede plaats kan ij verbeteringen aanbrengen in de uidige woning. Een neerwaartse bijstelling van de woonconsumptie is te bewerkstelligen door te veruizen of door verbeteringen aan de eigen woning te versoberen, uit te stellen, of elemaal acterwege te laten. De kwaliteit van de woningvoorraad in zijn geeel ondergaat verandering door aanpassing van bestaande woningen en door nieuwbouw. De woningmarkt is een voorraadmarkt. Huizen, mits goed onderouden, ebben een lange levensduur. De jaarlijkse uitbreiding van de woningvoorraad is in verouding tot de omvang ervan beperkt. In de afgelopen tien jaar is de voorraad gemiddeld met niet meer dan één procent per jaar gegroeid. Aanpassing van de woningvoorraad aan veranderingen in de gewenste woonkwaliteit is een langdurig proces. Op korte termijn zijn de mogelijkeden voor kwaliteitsaanpassing beperkt. De consument als potentiële koper Het model rict zic op veranderingen in de door de consument gewenste consumptie van woondiensten. Dit betekent dat de consument uit et model niet overeenkomt met et gemiddelde van alle feitelijke eigenaarbewoners. De modelconsument is et gemiddelde van 3 Zie bijvoorbeeld Palmquist (2006), blz

23 alle feitelijke en potentiële woningeigenaren, die de consumptie van woondiensten afwegen tegen de consumptie van overige goederen en diensten, gegeven de relatieve prijzen van deze twee categorieën van consumptie en gegeven un inkomen. De gemiddelde consument in et model is deels eigenaarbewoner ( doorstromer ) en deels potentiële toetreder ( starter ) op de markt voor koopwoningen. Bovenstaande uitgangspunten worden in de volgende paragrafen verder uitgewerkt. In paragraaf 2.2 komt de definitie van de gebruikerskosten van woondiensten aan de orde. De vraagzijde van et model wordt uiteengezet in de paragraaf 2.3. Paragraaf 2.4 bescrijft de modellering van et aanbod. Paragraaf 2.5 gaat in op de bepaling van de volume- en prijseffecten op lange termijn en et aanpassingpad vanuit de situatie van vóór de stelselwijziging naar et nieuwe evenwict. 2.2 Gebruikerskosten en uiswaarde De eigen woning is een duurzaam consumptiegoed, maar kan tevens gezien worden als een kapitaalgoed. Dit kapitaalgoed genereert jarenlang opbrengsten in de vorm van woondiensten. Bij verkoop wordt een beleggingsresultaat gerealiseerd. Over dit resultaat verkeert de consument op voorand in onzekereid; de belegging brengt dus risico met zic mee. Bij aankoop van een woning gaat de consument langlopende financiële verplictingen aan. Veelal legt ij ook een deel van zijn eigen vermogen voor langere tijd vast. In de afweging die de consument maakt tussen woonconsumptie en overige consumptie, is niet zozeer de uizenprijs van belang, maar zijn de gebruikerskosten van woondiensten de relevante prijs. De interactie van vraag en aanbod op de uizenmarkt verloopt ecter via de uizenprijs. De relatie tussen gebruikerskosten en woningprijs moet dus worden geëxpliciteerd. De in et model toegepaste definitie van de gebruikerskosten is mede gebaseerd op Poterba (984). Deze definitie oudt rekening met et feit dat de woning tegelijk consumptie- en kapitaalgoed is. We bespreken eerst de gebruikerskosten in de afwezigeid van subsidies en andere interventies in et marktmecanisme. Vervolgens passen we de definitie van de gebruikerskosten aan om rekening te ouden met de belasting en subsidiëring van koopwoningen. Alle grooteden die in et vervolg aan de orde komen, luiden per eeneid woondiensten. In de definitie van de gebruikerskosten spelen de volgende begrippen een rol: uurwaarde, vermogenskosten en instandoudingskosten. De uurwaarde van een woning is de geldwaarde die de consument aan woondiensten toekent en is daarom op te vatten als et bedrag dat ij maximaal bereid is te betalen voor die diensten. Tegelijkertijd vertegenwoordigt de uurwaarde voor de eigenaarbewoner een stroom opbrengsten in de vorm van woondiensten. De vermogenskosten weerspiegelen et beleggingsaspect van de eigen woning. Zij omvatten de gederfde opbrengsten van een alternatieve risicovrije belegging en een vergoeding voor et 23

24 risico van beleggen op de woningmarkt. 4 De instandoudingkosten omvatten de kosten van onderoud, afscrijving en verzekering. Deze kosten ouden geen verband met de prijsontwikkeling op de uizenmarkt, want de erbouwwaarde en de onderoudskosten van een woning veranderen niet ten gevolge van prijsveranderingen op de woningmarkt. Op een vrije markt (woondiensten worden niet belast of gesubsidieerd) is de prijs van een woning p gelijk aan de contante waarde van de toekomstige stroom van de netto uurwaarde, dat wil zeggen et verscil van de uurwaarde w t en de instandoudingkosten κ t. Alle grooteden p, w t en κ t luiden per eeneid woondiensten. p0 = wt κ t t t= 0 ( + ρ ) (2.) ρ + ρ = rl risico (2.2) p w r r l ρ risico κ nominale uizenprijs per eeneid woondiensten uurwaarde per eeneid woondiensten door beleggers geëist rendement op uizenmarkt nominale lange rente door beleggers geëiste risicovergoeding op uizenmarkt instandoudingskosten per eeneid woondiensten (onderoud, afscrijving, verzekering) In een steady state evenwict, als de groei van de netto uurwaarde naar verwacting constant is en gelijk aan de verandering in de nominale uizenprijs π, geldt: p 0 = t= 0 t ( w0 κ 0 ) ( + π ) w0 t ( + ρ) ρ π κ 0 (2.3) p verwacte periodieke verandering in nominale uizenprijs per eeneid woondiensten Op basis van de benadering in et laatste lid van vergelijking (2.3) is de uurwaarde (zonder tijdsindex t) dan bepaald als: w = p ( ρ π ) + κ k (2.4) k gebruikerskosten van woondiensten per eeneid woondiensten 4 De oogte van de risicovergoeding kan worden afgeleid uit et rendement dat gerealiseerd wordt op de private markt voor uurwoningen. Veruurders vragen een uurprijs die, rekening oudende met de verwacte waardestijging van de woning, met de instandoudingkosten en met de gederfde opbrengsten van een alternatieve langlopende belegging, voldoende moet zijn om et beleggingsrisico te vergoeden. 24

25 In vergelijking (2.4) staat de gelijkeid van de uurwaarde w en de gebruikerskosten k. De gebruikerskosten zijn de som van de netto vermogenskosten (netto wil zeggen: na aftrek van de verwacte waardestijging van de woning) en de instandoudingkosten. Als koopwoningen belast en gesubsidieerd worden, wordt de gelijkeid in vergelijking (2.4) doorbroken. De gebruikerskosten k zijn dan gelijk aan et saldo van uurwaarde w en de netto subsidie s, als in de volgende vergelijking: k ( π ) + s = w s = p ρ κ (2.5) Noteren we de netto subsidie s als een fractie µ van de woningprijs, dan volgt: = p ( ρ π µ ) + κ k (2.6) De netto subsidie van koopwoningen bestaat uit de aftrek van de betaalde rente op de eigen woningsculd, de vrijstelling van et in et uis geïnvesteerde eigen vermogen van de vermogensrendementeffing, 5 de bijtelling van et eigenwoningforfait, de overdractbelasting bij aankoop van et uis en lokale belastingen als de onroerend zakenbelasting en milieueffingen. ( r τ y + ( ) τ vr τ ewf τ y τ ovb τ lok ) p = p s = l l µ (2.7) s netto subsidie per eeneid woondiensten l leenquote: aandeel van vreemd vermogen (ypoteeksculd) in uiswaarde r τ y τ vr τ ewf τ ovb τ lok nominale ypoteekrente marginaal belastingtarief arbeidsinkomen tarief vermogensrendementseffing tarief ter bepaling eigenwoningforfait tarief overdractsbelasting (omgerekend naar jaarbasis op basis van gemiddelde verblijfsduur) kostenvoet van lokale belastingen (OZB, afvalstoffen- en rioolbelasting) µ netto subsidie als fractie van uizenprijs per eeneid woondiensten Voor de waarde van een woning is in beginsel de ontwikkeling van alle posten over een oneindige tijdsorizon van belang. In de praktisce uitwerking ricten wij ons op de structurele determinanten, waarbij we uitgaan van constante belastingtarieven en een constante, structurele stijging van de uizenprijs en van de instandoudingskosten ter grootte van π. 5 De beandeling van de eigen woning in Box wordt gezien als een impliciete subsidiëring van de eigen woning ten opzicte van vermogen in Box 3. 25

26 Een parameter die in belangrijke mate bepalend is voor de omvang van de netto subsidie, is de leenquote, et aandeel van vreemd vermogen in de uiswaarde. Bij aanscaf van een woning zal de consument rekening ouden met de kosten gedurende de rest van zijn leven. Dit is van belang voor de bepaling van de leenquote. Immers, doordat de nominale uiswaarde in de loop van de tijd stijgt, daalt de verouding tussen woningsculd en uiswaarde. Aflossing draagt ier nog aan bij. De gemiddelde leenquote van alle uiseigenaren op enig moment is daardoor lager dan de leenquote van een individuele starter. Idealiter zouden we alle verwacte, toekomstige kosten contant maken op et moment van de koopbeslissing. De voor et model relevante kosten zijn dan de annuïteit die oort bij deze contante waarde. Daar consumenten zic in verscillende fasen van un wooncarrière bevinden, biedt de gemiddelde leenquote van alle woningeigenaren ecter een redelijke benadering van de gemiddelde leenquote van een consument gedurende zijn wooncarrière. Daarom komt de waarde van de leenquote in et model ruwweg overeen met de gemiddelde leenquote van alle woningeigenaren. Omdat de leenquote belangrijke invloed eeft op de resultaten, zijn ecter ook modelberekeningen gemaakt op basis van een ogere leenquote. Deze ogere waarde correspondeert met consumenten die zic in een betrekkelijk vroeg stadium van un wooncarrière bevinden Consumentengedrag We ondersceiden twee categorieën van consumptieve bestedingen: woonconsumptie en bestedingen aan overige goederen en diensten. De consument maximeert in elke periode zijn nut, dat afangt van de consumptie van woondiensten en de consumptie van overige goederen en diensten; de totale consumptie ligt elke periode vast, omdat deze is vastgesteld als onderdeel van een consumptieplan voor et leven. 7 De totale consumptie vatten we op als de consumptie van een samengesteld goed (composite commodity), een goed namelijk dat is samengesteld uit woondiensten en overige goederen en diensten. We veronderstellen nu dat de nutsfunctie die bepalend is voor de verdeling van de totale consumptie over de consumptie van woondiensten en de consumptie van overige goederen en diensten, gekenmerkt wordt door een constante substitutie-elasticiteit. Deze functie is met andere woorden van et type Constant Elasticity of Substitution (CES). 8 Bovendien veronderstellen we dat in de keuze ten aanzien van de consumptiesamenstelling niet de totale consumptie van woondiensten relevant is, maar slects een deel daarvan, et deel namelijk dat een zekere minimale oeveeleid woondiensten overstijgt. Deze bodem in de woonconsumptie is constant. Hij is dus niet afankelijk van de relatieve prijs van woondiensten ten opzicte van overige consumptiegoederen en ook niet van de omvang van de totale consumptie. In de 6 Dit is onderdeel van de variant met een kortere tijdsorizon. Zie paragraaf Dit sluit aan bij et begrip permanent inkomen. Zie Romer (200), oofdstuk 7. 8 Voordeel van een CES-nutsfunctie voor et bovenminimale deel van de woonconsumptie is dat deze functie zic wiskundig eenvoudiger laat erleiden in tegenstelling tot bijvoorbeeld een Almost Ideal Demand System met de eigenscap van een afnemende woonquote. 26

27 nutsfunctie speelt alleen de bovenminimale consumptie een rol. 9 Deze veronderstelling eeft tot gevolg dat et aandeel van de woonconsumptie in de totale consumptie afneemt als de totale consumptie stijgt. Dit is in overeenstemming met geobserveerd consumentengedrag: et budgetaandeel van woondiensten daalt bij toenemend inkomen (zie figuur 2.2). Figuur 2.2 Woonquote naar inkomensdeciel, uisoudens met eigen woning, 2006 a 65% % van et inkomen 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% inkomensdecielen a Huisoudens met eigen woning gerangscikt naar toenemend uisoudinkomen. Bron: eigen berekeningen op basis van gegevens uit woningbeoefteonderzoek De consumptie van woondiensten betreft de oofdwoning. In et model is de consument per definitie uiseigenaar; alleen de kwaliteit van de woning varieert. Zoals uiteengezet in paragraaf 2., vatten wij woondiensten op als een omogeen goed, waarvan de eeneidsprijs bekend is. 0 Verondersteld is dat de consument elke periode opnieuw de consumptie van woondiensten aanpast aan de gewenste woondiensten. In werkelijkeid is dit niet et geval vanwege de oge transactiekosten die met veranderingen gemoeid zijn, zoals veruiskosten en overdractsbelasting. Vanwege de transactiekosten zal een prijsverandering niet altijd en onmiddellijk leiden tot een daadwerkelijke kwaliteitsaanpassing. De consument past de woondiensten alleen aan als de verwacte verbetering van zijn nut groter is dan et nutverlies 9 Dit element van et model is ontleend aan de Stone-Geary-formulering ven et zogeeten Linear Expenditure System (LES). De literatuur over et LES is zeer uitgebreid. Zie bijvoorbeeld oofdstuk 3 in Powell (973) en Neary (997). 0 In modelberekeningen stellen we de prijs per eeneid woondiensten gelijk aan de gemiddelde waarde van een koopwoning in et startjaar. Met andere woorden: de gemiddelde kwaliteit in et startjaar is gelijk aan één. De kwaliteit van een individuele woning is dan gelijk aan et quotiënt van de waarde van die woning en de gemiddelde uiswaarde in et startjaar. Met een vaste prijs per eeneid kwaliteit is, is de kwaliteitsverouding tussen twee woningen gelijk aan de waardeverouding. Op basis van et aantal die geregistreerd worden in et Kadaster, is te berekenen dat uisoudens gemiddeld 4½ jaar in één woning verblijven. 27

28 als gevolg van de transactiekosten. Hierbij speelt ook een rol in oeverre de consument een verandering in de reële kosten van woondiensten als blijvend percipieert, want de transactiekosten van voortdurend aanpassen zijn oog. Ecter, voor veranderingen van de evenwictsprijzen op de lange termijn als gevolg van stelselwijzigingen worden de transactiekosten onbelangrijk, omdat et aandeel uisoudens dat ook zonder de stelselwijziging veruist in de tijd toeneemt. De transactiekosten worden op lange termijn oe dan ook gemaakt. Het model ziet er als volgt uit. Vergelijking (2.8) geeft et nut van de consument als functie van de bovenminimale woonconsumptie en de consumptie van overige goederen en diensten. Vergelijking (2.9) geeft aan dat de totale woonconsumptie boven de minimaal noodzakelijke woondiensten ligt. Vergelijking (2.0) geeft de consumptierestrictie weer: de woonconsumptie (boven et minimum) plus de consumptie van overige goederen en diensten dient gelijk te zijn aan et bescikbaar uitgavenbudget boven de minimale woonconsumptie. Het consumptiebudget boven de minimaal noodzakelijke consumptie wordt in de literatuur aangeduid als supernumerary expenditure (Powell, 973). Wij duiden dit budget aan als et bovenminimale budget. υ = ( σ ) / σ ( σ ) / σ σ /( σ ) [ δ ( ) + (-δ ) x ] (2.8) > 0 (2.9) ( ) k + px x = pν c = b k (2.0) υ x c k p x p v b δ σ nut minimale noodzakelijke woonconsumptie consumptie van totale oeveeleid woondiensten consumptie van overige goederen en diensten totale consumptie exclusief de minimale woonconsumptie gebruikerskosten van woondiensten per eeneid woondiensten prijs van overige goederen en diensten prijs van et (bovenminimale) consumptieaggregaat bescikbaar consumptiebudget verdelingsparameter van CES-functie substitutie-elasticiteit van bovenminimale woonconsumptie t.o.v. overige consumptie Uit de eerste-ordevoorwaarden voor et optimum de maximale waarde van υ volgt (λ is de multiplier van Lagrange): 28