wij K gevoel Jaarverslag 2011 Stichting Clavis

Transcriptie

1 wij K gevoel Stichting Clavis

2

3 Waar de wijk centraal staat, leeft het wij K gevoel op.. Stichting Clavis

4 04

5 INHOUDSOPGAVE A. A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Voorwoord Verslag van het bestuur 2.1 Ondernemingsplan en missie Kwaliteitsplan Regiopromotie Bijzonderheden jaarrekening Investeren in een toekomstbestendige woningvoorraad 3.1 Woningmarkt Woningbezit Onderhoud Herstructurering Woonruimteverdeling Nieuwbouwactiviteiten Investeren in niet-vastgoed 4.1 Wijkbeheer, woon- en leefklimaat Wonen en zorg Huisvesting van bijzondere doelgroepen Sponsoring Investeren in samenwerking 5.1 Samenwerking met belanghouders Samenwerking met de gemeente Terneuzen 35 en de provincie Zeeland 5.3 Samenwerking met Bewonersraad Samenwerking met collega-corporaties Investeren in personeel en organisatie Investeren in een gezonde financiële positie Investeren in risicomanagement Investeren in governance en toezicht 9.1 Governance Toezicht 45 B. B. JAARREKENING Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening Geconsolideerde jaarrekening Enkelvoudige jaarrekening C. C. VERKLARINGEN Controleverklaring Verklaring van het bestuur Verklaring van de Raad van Commissarissen 97 05

6 A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG In dit jaarverslag 2011 leggen wij verantwoording af over onze activiteiten en de inzet van middelen. Het jaarverslag bestaat uit het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en de verklaringen. A. VOLKSHUISVES- TINGSVERSLAG Het volkshuisvestingsverslag biedt een overzicht van het gevoerde beleid op sociaal, organisatorisch en financieel gebied in het verslagjaar. Investeren is het trefwoord in het volkshuisvestingsverslag. Investeren in geld en door inspanningen te doen. U leest er meer over in het verslag. 06

7 1. VOORWOORD 1. VOORWOORD Met dit verslag verantwoorden wij ons aan onze omgeving. Wij laten zien welke activiteiten we ondernomen hebben, welke middelen wij hebben besteed en welke prestaties wij in 2011 hebben geleverd. In 2011 hebben we veel tijd besteed aan het ontwikkelen van een strategische visie voor de Volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen samen met de collega-corporaties Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Woonstichting Hulst. Het ontwikkelen van deze visie heeft er voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis toe geleid dat hieruit een verkenning tot fusie is voortgekomen. De kernbegrippen die we uit de visie hebben gedestilleerd en waarop de fusieverkenning is gebaseerd zijn Ambitie, Financiën en Scherpte. Zeeuws-Vlaanderen is een krimpgebied en heeft het daardoor op sommige vlakken moeilijk. Wij willen onze bijdrage leveren aan het realiseren van een aantrekkelijk woonen leefklimaat in Zeeuws-Vlaanderen. Dat vertaalt zich in een ambitie. Om deze ambitie waar te kunnen maken zoeken wij nadrukkelijk de samenwerking. Financiën zijn daarbij onontbeerlijk. Ons aandeel in het realiseren van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat in heel Zeeuws-Vlaanderen kost veel geld. Een groot deel van de voorraad moet worden getransformeerd om de demografische ontwikkelingen het hoofd te kunnen bieden. Met scherpte bedoelen wij dat we als organisatie met alles wat er op ons af komt scherper en professioneler te werk kunnen gaan. Niet dat we nu niet professioneel zijn, integendeel, maar de hogere eisen in combinatie met een forse natuurlijke uitstroom aan personeel de komende jaren vraagt om vooruitdenken. Hoe kunnen wij als organisatie een aantrekkelijk werkgever zijn voor afgestudeerde jongeren in de regio? Voor ons zal 2012 dan ook nadrukkelijk in het teken staan van de fusieverkenning en de daarbij behorende vraagstukken. Onze huurders mogen van dit alles geen last ondervinden. De winkel blijft gewoon open. Ik wil onze huurders, de bewonersraad, de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, ontwikkelaars en alle andere personen en organisaties met wie wij in het afgelopen jaar hebben gewerkt, danken voor de prettige samenwerking. Daarnaast uiteraard een woord van dank aan onze gedreven medewerkers voor hun inzet en de gerealiseerde prestaties. Terneuzen, mei 2012 Robert de Ridder, Directeur/bestuurder 07

8 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 Ondernemingsplan Het huidige ondernemingsplan loopt tot en met De naweeën van de kredietcrisis zijn nog steeds voelbaar, de ingrepen van de overheid merkbaar (inflatievolgend huurbeleid, Vogelaarheffing). Tesamen met de aangekondigde maatregelen wordt Clavis gedwongen om risicobeperkend te werk te gaan. Zo is Clavis genoodzaakt om de ontwikkeling van enkele nieuwbouwplannen stil te leggen of af te blazen. De ontwikkelingen in corporatieland gaan razendsnel en maken een bijstelling van het bestaande beleid noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld het toewijzingsbeleid voor lagere inkomens. De overheid dwingt woningcorporaties zaken te heroverwegen door steeds nieuwe heffingen en ingrepen aan te kondigen. 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 ONDER- NEMINGSPLAN De in sommige delen van Zeeuws-Vlaanderen ingezette bevolkingsdaling vraagt om investeringen in het woningbezit. We willen van meer naar beter en er vindt de komende jaren een verschuiving binnen de doelgroep plaats. Gelet op de verschillende ontwikkelingen kan mogelijk een aantal voornemens uit ons ondernemingsplan niet gerealiseerd worden. Wij zullen dit dan in dit verslag toelichten. Vanwege ons fusievoornemen starten we nog niet aan een nieuw ondernemingsplan. Dit houdt niet in dat we stuurloos zijn. We hebben inmiddels een strategische visie met de collegacorporaties en we kunnen terugvallen op de nog steeds relevante zaken in ons huidige ondernemingsplan. Clavis heeft de ambitie om zich te ontwikkelen naar een maatschappijgedreven organisatie. Een woningcorporatie dus die naar de samenleving toegaat, die verder kijkt dan wonen alleen, die voortdurend in gesprek is met haar belanghouders en bewoners/ klanten en die oog heeft voor de maatschappelijke effecten van haar handelen. Een woningcorporatie kan niet meer volstaan met het ontwikkelen, verhuren en beheren van woningen alleen. Daarom wil Clavis de sociale samenhang in de buurten en wijken waar zij actief is, verbeteren. Dit betekent onder meer dat zij de rol van buurtregisseur gaat invullen. Clavis wil ook investeren in maatschappelijk vastgoed en in maatschappelijke voorzieningen in de wijken waarin zij actief is. Kortom: Clavis werkt, samen met anderen, actief aan goed wonen en leven in Terneuzen. De missie van Clavis is: Onze missie is dat we actief en in nauwe samenwerking met andere partijen onze beschikbare middelen inzetten om te zorgen dat mensen wonen en leven in wijken waar ze zich thuis voelen. 08

9 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 ONDER- NEMINGSPLAN De volgende doelstellingen uit het ondernemingsplan zijn in 2011 opgepakt: 1. Onderzoek woonwensen jongeren onder 23 jaar Eind 2010 is gestart met een onderzoek naar de omvang van de woonvraag van jongeren. Daarin worden hun woonwensen meegenomen. De resultaten zijn in de eerste helft van 2011 geanalyseerd. De conclusie is, dat op basis van het onderzoek de vraag groter lijkt dan het aanbod, en dat het aanbod niet aansluit bij de eerste voorkeur van de jongeren. Clavis zal bekijken welke mogelijkheden er zijn om nog beter in te spelen op de woonwensen van jongeren. 2. Energiereductie Clavis wil dat het gemiddeld energieverbruik in haar woningen binnen tien jaar met minimaal 20% daalt. In 2011 is het beleid voortgezet om VR en conventionele CV-ketels te vervangen. Ook wordt HR ++ beglazing aangebracht. 3. Clavis als wijkregisseur In november 2011 zijn de wijkplannen gepresenteerd voor de wijken Oudelandse Hoeve en Triniteit. De wijkplannen zijn tot stand gekomen op basis van de CtCmethode in samenspraak met de Gemeente Terneuzen en de in de wijk werkzame organisaties. Ook voor de andere wijken zullen wijkplannen worden opgesteld. 4. Maatschappelijk vastgoed Clavis heeft in 2011 geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. Voor Juvent heeft Clavis woningen voor begeleid wonen van jongeren omgebouwd. 5. Milieubeleidsplan Clavis heeft in 2010 het milieubeleidsplan opgesteld. Clavis heeft blijvende aandacht voor de reductie van CO 2 (bijvoorbeeld de vervanging van CV-ketels). De volgende doelstellingen zijn niet of niet geheel gerealiseerd: 1. Clavis zal in de periode ruim 45 miljoen investeren in woningen voor senioren, één tot twee persoonshuishoudens en mensen met een beperking 10,7 miljoen hiervan bestaat uit zogenaamde onrendabele investeringen. Door veranderde marktomstandigheden is het investeringsprogramma aangepast. In de periode heeft Clavis bijna 28 miljoen geïnvesteerd in renovatie- en nieuwbouwprojecten. Hiervan is 5,7 miljoen onrendabel geïnvesteerd. 2. Realiseren exclusieve huurwoningen: per eind 2012 zullen dit er 145 zijn Door gewijzigde marktomstandigheden en regelgeving rondom de DAEBwoningen* zijn slechts 3 woningen aan de bestaande voorraad van 53 woningen toegevoegd. Clavis heeft geen verdere plannen voor ontwikkeling van exclusieve huurwoningen. 3. Ontwikkelen van koopwoningen: tot eind 2012 zal Clavis 46 grondgebonden en 177 appartementen ontwikkelen. Door gewijzigde marktomstandigheden is het aantal woningen aangepast. (zie 3.6 nieuwbouwactiviteiten) 4. Verkoop bestaande woningen: per eind 2012 zullen minimaal 84 bestaande eengezinswoningen verkocht zijn. Clavis had zich ten doel gesteld om in de periode (bestaande) woningen te verkopen. In 2008 zijn 3 woningen verkocht. In 2009 waren dat 58 woningen (Biervliet). In 2010 is er één woning verkocht en in 2011 zijn er 4 woningen verkocht. Dit is een totaal van 66 tot nu toe en komt neer op ruim 70% van de doelstelling. Deze inkomsten zijn nodig voor de financiering van herstructurering. Het verkoopbeleid zal in 2012 opnieuw opgepakt worden. 5. Foyer de jeunesse Vanwege een geraamd exploitatietekort is de jongerenfoyer niet gerealiseerd op de daarvoor beoogde lokatie. Wel is er gesproken over realisatie in andere (kleinschalige) vorm. *DAEB = Dienst van Algemeen en Economisch Belang 09

10 2.2 Kwaliteitsplan Om de kwaliteit van de totale dienstverlening te optimaliseren wil Clavis graag overgaan naar een meer systematische aanpak. In het samenwerkingsverband met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is gezocht naar aanknopingspunten. Woongoed werkt al enkele jaren met het KWH-label. KWH is het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. In het KWH-Huurlabel staat de dienstverlening en de beleving van de woonconsument centraal. KWH meet of corporaties daadwerkelijk kwaliteit in dienstverlening leveren. Clavis heeft een nulmeting laten uitvoeren volgens de systematiek van KWH. Aan de hand van de resultaten is een aktieplan opgesteld, dat in december 2011 is vastgesteld. Uitvoering van dit aktieplan zal plaatsvinden in Regiopromotie 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.2 KWALITEITSPLAN 2.3 REGIOPROMOTIE Clavis participeert in initiatieven die de aantrekkingkracht van Zeeland benoemen: ruimte, sociale veiligheid, het rustige leven en voldoende werkgelegenheid. Door deel te nemen aan initiatieven voor regiopromotie wil Clavis mensen stimuleren zich te vestigen in Zeeuws-Vlaanderen. Uw Nieuwe Toekomst Clavis neemt deel in Uw Nieuwe Toekomst, een platform van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten en diverse bedrijven die Zeeuws-Vlaanderen promoten als woon-, werk- en leefgebied. Met een website en een jaarlijkse stand op de Emigratiebeurs wordt de aandacht van aspirant-bewoners getrokken. De bestuurder van Woonstichting Hulst zit als adviseur bij het bestuur UNT. De bestuurder van Clavis is lid van de advies- en overleggroep van UNT. Grensoverschrijdend Wonen Clavis participeert in het driejarige project Grensoverschrijdend Wonen. Dit project heeft als doel woningzoekenden uit de Belgische grensstreek te huisvesten in een woning in Zuidwest-Nederland. De steeds kleiner wordende huishoudens brengen verschillende risico s met zich mee waaronder het risico van waardeverlies en de afname van investeringsbereidheid van particulieren en corporaties en, als gevolg daarvan, verloedering van een gebied. Zeker nu sprake is van bevolkingsdruk aan de Vlaamse kant van de grens zou een win-win situatie mogelijk moeten zijn. Deze kan enerzijds de vitaliteit van het krimpgebied (in ons geval: Zeeuws-Vlaanderen) versterken en anderzijds de woningnood aan de Vlaamse kant verlichten. Momenteel bedraagt de leegstand in het corporatiebezit in Zeeuws-Vlaanderen circa 1,1%. Wij verwachten, dat dit percentage de komende jaren door de demografische ontwikkelingen zal gaan stijgen. Het doel is om de leegstand, die dan ontstaat, terug te dringen door Belgische woningzoekenden te huisvesten. De partijen die participeren zijn vijf woningcorporaties, te weten Stadlander (Bergen op Zoom), R&B Wonen (Heinkenszand), Woonstichting Hulst, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis (Terneuzen). De aktie Grensoverschrijdend Wonen heeft veel publiciteit gekregen van de landelijke en Belgische pers. 10

11 2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.3 REGIOPROMOTIE 2.4 BIJZONDERHEDEN JAARREKENING Zeeuws&Vlaanderen Het initiatief Grensoverschrijdend Wonen heeft een breder draagvlak gekregen door de oprichting van Zeeuws&Vlaanderen, een stichting van Zeeuws-Vlaamse makelaars, notarissen, banken en woningcorporaties. De stichting heeft in samenwerking met een Belgisch reclamebureau een reclamecampagne opgestart, die tot doel heeft Belgen te verleiden voor Zeeuws-Vlaamse koop- en huurwoningen. Clavis heeft samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Woonstichting Hulst een bescheiden financiële bijdrage aan het initiatief geleverd. Steeds meer Vlamingen kopen een huis in Zeeuws-Vlaanderen. Doordat de woningprijzen in België blijven stijgen en tegelijkertijd de koopkracht hier daalt, richt een groeiend aantal Belgen zijn blik op Zeeuws-Vlaanderen. Niet alleen zijn de huizen er een stuk goedkoper (gemiddeld ), bovendien zijn ze ook vaak in betere staat. Je krijgt hier met andere woorden meer huis voor minder geld. In 2011 trokken 600 Belgen de grens met Nederland over naar Zeeuws-Vlaanderen, een verdubbeling tegenover Bijzonderheden jaarrekening Als bijzondere post in de jaarrekening 2011 willen we de waardeverandering op materiële vaste activa toelichten. In 2011 is onder waardeverandering materiële vaste activa een last verwerkt van Deze post valt uiteen in een last van voor vorming van een voorziening voor het project Schelpenhoekje ( ) en een aanvulling voor het project Pattistpark ( ) en een afwaardering van op het bestaande bezit als gevolg van een wijziging van de parameters. 11

12 3. INVESTEREN IN TOEKOMSTBESTENDIGE WONINGVOORRAAD 3.1 Woningmarkt In de gemeente Terneuzen zijn de prijzen van koopwoningen in 2011 gedaald. Net zoals dit in de in de rest van Nederland het geval is. Het aanbod van koopwoningen is echter in de afgelopen 2 jaar met 30% gestegen. Woningen die het meest te koop aangeboden zijn, waren vrijstaande woningen met een gemiddelde prijs tussen de en De meest verkochte woning in 2011 is de tussenwoning die gemiddeld tussen de en heeft opgebracht. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen zit tussen de en De doorloop wordt negatief beïnvloed door de lastige verkoop van de huidige woning en de lagere opbrengsten. Vooral gedateerde woningen zijn moeilijk verkoopbaar. Zoals reeds gemeld hebben Vlamingen steeds meer belangstelling voor woningen in Zeeuws-Vlaanderen. 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.1 WONINGMARKT De waarde van de koopwoningen in Zeeuws-Vlaanderen behoort tot de laagste van Nederland. Hierdoor is een koopwoning voor veel mensen bereikbaar. Het kopen van een woning leidt hier dus niet direct tot hogere maandlasten. De prijsstelling van huurwoningen moet dus zo worden afgewogen, dat huren een aantrekkelijke keuze is. Van structurele leegstand is geen sprake. Zeker in het marktsegment van eengezinswoningen is nog voldoende vraag om de woningen snel te verhuren. Voor appartementencomplexen is de vraag lager dan eengezinswoningen maar ook hier is er geen sprake van structurele leegstand. Bevolkingsdaling Naast Noordoost Groningen en Zuid-Limburg is Zeeuws-Vlaanderen officieel benoemd tot krimpregio. Doordat jongeren vaak een opleiding buiten de regio volgen en daarna slechts mondjesmaat terugkeren is sprake van ontgroening. De achterblijvende bevolking vergrijst snel. De notitie Onverkende Paden van de provincie Zeeland voorziet in de gemeente Terneuzen een bevolkingsdaling van 10% tussen 2007 en Een bevolkingsdaling betekent echter niet dat er minder woningen nodig zijn. In Terneuzen daalt de bevolking weliswaar maar neemt het aantal huishoudens tot 2025 toe. Dit komt voornamelijk door de zogenaamde huishoudensverdunning. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het aantal echtscheidingen. De voorraad bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen. Naar dit woningtype zal in de toekomst minder vraag zijn. De woningvoorraad moet dus veranderen. Met het oog op de bevolkingsdaling is een vaak gehoorde gedachte: minder maar beter. Minder staat in dit geval voor de hoeveelheid woningen en beter voor de kwaliteit ervan, met name op het gebied van toegankelijkheid voor senioren. Met het oog hierop zullen veel eengezinswoningen moeten worden veranderd in nultredenwoningen. Om deze aanpassingen tot een succes te maken, is veel geld nodig. Geld dat niet alleen van de woningcorporatie kan komen. Daarom verkennen we de mogelijkheden, in goed overleg met de gemeente Terneuzen. Daarnaast starten we een lobby richting provincie en rijksoverheid. Deze processen vergen een lange adem. Gelukkig hebben we deze; naar de meeste woningen die binnen nu en 15 tot 20 jaar geherstructureerd moeten worden, is nog steeds voldoende vraag. 12

13 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.1 WONINGMARKT Strategisch voorraadbeheer Het strategisch voorraadbeleid van Clavis is in 2011 geactualiseerd. Hierbij worden de (toekomstige) marktvraag en het woningbezit op elkaar afgestemd. Er is vooral een kwalitatieve vraag. Daar kan Clavis, met het huidige aanbod, onvoldoende op inspelen. Clavis ziet een heldere transformatieopgave in de huursector voor zich. De gemeente Terneuzen en Clavis zijn in overleg over de herontwikkeling van een aantal locaties in de wijken Lievenspolder, Triniteit en het Zuiderpark. Op deze locaties staan ongeveer 500 goedkope huur- en koopwoningen. De huurwoningen zijn in bezit van Clavis. Met de herontwikkeling van deze locaties kan een belangrijke bijdrage geleverd worden aan de beoogde transformatie van de bestaande woonmilieus in de stad. De gemeente Terneuzen en Clavis zoeken afstemming en samenwerking om deze transformatie in een krimpregio vorm te geven. In 2011 is er voor de eerste wijk een stedenbouwkundige visie gevormd en is er gestart met de voorlopige planontwikkeling voor herontwikkeling van deze wijken. 13

14 3.2 Woningbezit In 2011 is de voorraad met 4 verhuureenheden afgenomen door verkoop. Aantal verhuureenheden, in beziten Garages Overige Totaal Woningen Garages Overige Totaal Saldo per Opgeleverd/aangekocht Gesloopt Verkocht INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.2 WONINGBEZIT Herstructurering Saldo per Huurklasse Grond-gebonden Gestapeld Totaal Procentueel 366,37 of minder % Van 366,37 tot 561, % Van 561,98 tot 664, % 664,- en meer % Totaal % Aankoop van woningen Er zijn geen woningen aangekocht. Verkoop van woningen Clavis wil in de periode tot en met 2012 minimaal 84 bestaande eengezinswoningen verkopen. In de komende 10 jaar zetten wij in op de verkoop van 250 tot 300 bestaande woningen. In de bijstelling van het strategisch voorraadbeheer in 2011 is bepaald welke complexen in aanmerking komen voor mogelijke verkoop. In 2011 zijn er 3 woningen verkocht aan zittende huurders en 1 woning aan een particulier. 14

15 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.3 ONDERHOUD 3.3 Onderhoud Clavis voert een gedegen onderhoudsbeleid om de waarde van haar vastgoed te behouden. Per gebouw wordt een meerjaren-onderhoudsbeleid en -begroting opgesteld. Op basis van de meerjarenplanning wordt de jaarlijkse onderhoudsbegroting opgemaakt. In 2011 verstrekten we voor ruim 3,6 miljoen aan onderhoudsopdrachten. De onderverdeling is als volgt: a. Planmatig onderhoud, renovaties e.d. 2,1 miljoen b. Niet-planmatig onderhoud (reparatieverzoeken, mutatieonderhoud e.d.) 1,5 miljoen. Basiskwaliteit Clavis heeft de basiskwaliteit voor haar woningen vastgesteld. Hierbij is onderscheid gemaakt naar de huurprijs van de woningen en de doelgroep waarvoor deze bestemd zijn. Er is vastgelegd aan welke eisen een woning moet voldoen. Dit heeft zowel betrekking op de afmetingen, het niveau van afwerking als de aanwezige voorzieningen. Als een woning vrijkomt, wordt bepaald op welke onderdelen de woning wordt aangepast. Woningen die op termijn worden geherstructureerd, worden bij verandering van huurder niet op het niveau van basiskwaliteit gebracht. Reparatieverzoeken Op verzoek van de huurder wordt onderhoud uitgevoerd; dit gebeurt door de eigen onderhoudsdienst. De kosten van het onderhoud vanwege de reparatieverzoeken bedroegen in ,6 miljoen. In het afgelopen jaar zijn deze kosten per woning gestegen naar 139,- per woning (2010: 125,-). Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning is stabiel en ligt op 0,9 verzoeken per woning. Mutatie-onderhoud Als een woning door verhuizing leeg komt, trekken we, in geval van een goedkope woning, de huur op naar de streefhuur (gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huren). Wij gaan uit van een mutatiegraad van 10% in het goedkope segment. Dit betekent dat elk jaar circa 40 van de 418 goedkope woningen vrijkomen Het mutatieonderhoud kostte in ,5 miljoen euro. De gemiddelde kosten die bij een wijziging van huurder moeten worden gemaakt om de woning opnieuw te verhuren zijn gestegen van 1.772,- in 2010 naar 1.883,- per gemuteerde woning in In dit bedrag zijn de kosten verrekend die bij de vertrokken huurder in rekening worden gebracht. Servicecontract huurdersonderhoud Voor kleine werkzaamheden, die volgens de huurovereenkomst eigenlijk voor rekening van de huurder zijn, kan een servicecontract afgesloten worden. De behoefte aan deze service blijft onverminderd groot: ruim 91% neemt deel aan deze voorziening. Clavis heeft met de bewonersraad een afspraak gemaakt over de hoogte van het bedrag dat Clavis maximaal voor haar rekening wil nemen. Daarnaast is afgesproken dat de prijs jaarlijks stijgt met de inflatie. 15

16 Energiereductie Energielabels brengen de energiesituatie van de huurwoningen in beeld. Het energielabel past in het streven van Clavis om maatregelen te nemen op energiegebied. Energiebesparende maatregelen leiden tot meer wooncomfort, lagere stookkosten en minder CO²-uitstoot. Clavis wil dat zijn bezit de komende 10 jaar 20% minder CO² uitstoot. Corporaties kunnen via energielabels de taakstelling inzichtelijk maken en tonen in hoeverre het lukt de besparing te realiseren. De maatregelen die de meeste CO 2 reductie opleveren, worden als eerste uitgevoerd. Clavis kiest daarom voor het vervangen van de VR en conventionele CV-ketels, dubbele beglazing op de benedenverdieping, spouwmuurisolatie en dakisolatie. 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.3 ONDERHOUD Zowel op verzoek van huurders als op grond van marktoverwegingen werden 8 volledige CV-installaties aangelegd. In totaal zijn 69 ketels vervangen door HR-ketels. De woningverbeteringen die op verzoek van de huurder plaatsvonden, zijn in het algemeen gerealiseerd tegen een kostendekkende huurverhoging. Andere verbeteringen zijn gewaardeerd op een hogere streefhuurwaarde en vervolgens aan de nieuwe huurder aangeboden. Clavis was ook in 2011 aangesloten bij Beter Peter. Beter Peter is een interactief programma van Aedes, de Woonbond en Milieu Centraal. Het programma stimuleert huurders energie te besparen door hen inzicht te geven in hun persoonlijke bespaarmogelijkheden. Door enkele eenvoudige vragen te beantwoorden, ontvangt de huurder veertig bruikbare energiebespaartips. De aanmeldingen voor deze interactieve bewoners informatie blijft laag. Het komende jaar zal onderzocht worden in hoeverre dit initiatief een toegevoegde waarde heeft 16

17 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.4 HER- STRUCTURERING 3.4 Herstructurering Voor de periode is de sloop voorzien van circa 140 woningen. Dit in het kader van kleinschalige herstructurering. Daarvoor in de plaats realiseren wij 78 nieuwbouwwoningen. 30% van deze doelstelling realiseren wij in de periode Dat komt neer op de sloop van ongeveer 40 woningen en de nieuwbouw van 14 huurwoningen en 26 koopwoningen. In 2011 zijn de eerste herstructureringen, met de gemeente Terneuzen besproken. Bij het maken van plannen dienen de gewenste stedenbouwkundige ontwikkelingen en de veranderende vraag op de woningmarkt als leidraad. De grond- en vastgoedexploitaties zijn globaal doorgerekend. Er wordt nu overleg gevoerd met de gemeente en andere partijen om gezamenlijk de financiële mogelijkheden van alle partijen op elkaar af te stemmen om zo een start te kunnen maken met de definitieve planontwikkeling. De verkoop van bestaande woningen is voor Clavis een van de weinige mogelijkheden om aan de financiële middelen te komen die nodig zijn voor herstructurering. Het strategisch voorraadbeleid is 2011 opnieuw vastgesteld. Daarbij is ook het aantal te verkopen woningen betrokken. In de bijstelling van het strategisch voorraadbeheer wordt bepaald welke complexen in aanmerking komen voor mogelijke verkoop. Het verkoop beleid is verder omschreven in het SVB-beleid. 17

18 3.5 Woonruimteverdeling Wij hanteren het aanbodmodel bij het aanbieden van woningen aan de markt. De betreffende woningen worden via tweewekelijkse advertenties onder de aandacht van het publiek gebracht. Gemiddeld kregen wij in reacties op één advertentie (2010: 17 reacties). Het aantal reacties op een eengezinswoning of een meergezinswoning verschilt enorm. Eengezinswoningen, en met name de goedkopere woningen, blijven populair. Op senioren- en meergezinswoningen in de Binnenstad/Java, het Zuiderpark, Triniteit en Oudelandse Hoeve wordt minder vaak gereageerd. De huurwoningen in Sluiskil, zowel de eengezinswoningen als de seniorenwoningen, zijn niet populair. Er is gemiddeld genomen een positieve interesse voor nieuwbouw woningen Doelgroepenbeleid Clavis richt zich specifiek op de volgende doelgroepen: senioren, één- tot tweepersoonshuishoudens, jongeren onder de 23 jaar, mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of psychische beperking en gezinnen. Bijzondere doelgroepen als statushouders en/of huishoudens die op andere wijze sociaal-maatschappelijke begeleiding nodig hebben, krijgen, waar nodig, specifieke aandacht. In 2011 was bij de woningaanbieding naast het selectiecriterium het leeftijdscriterium ten behoeve van ouderenhuisvesting ook de hoogte van het jaarinkomen van belang. Dit vanwege de eis van de overheid om de woningen binnen de huurtoeslag grens toe te wijzen aan huurders met een maximum inkomen van ,-. met een marge van 10% onder bepaalde voorwaarden. Als er meer reacties op één woning binnenkomen, geldt de inschrijfduur als middel voor de volgordebepaling. Clavis heeft in 91% van de toewijzingen zich kunnen houden aan deze maximale grens zonder aanpassing van het huidige beleid. 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.5 WOONRUIMTE- VERDELING Verhuur van woningen In 2011 werden 281 woningen opnieuw verhuurd. Dit is meer dan in 2010 (227 woningen). Deze aantallen zijn vergelijkbaar met 2009 en kunnen aantonen dat de daling van 2010 een reactie op de crisis is die zich weer hersteld. Het volgen van deze cijfers de komende jaren zal duidelijk maken of er sprake is van een trend in gelijkblijvende aantallen. De gemiddelde wachttijd bij toewijzing bedraagt momenteel 10,7 maanden. In 2010 was dit nog 9,5 maanden. Onderstaande tabel toont de verschillen in wachttijd in 2010 en 2011 aan. Wachttijd geen wachttijd/directe toewijzing 20% - 3 maanden of korter 25% 36% 3 maanden tot 6 maanden 13% 15% 6 maanden tot 9 maanden 7% 15% 9 maanden of langer 35% 34% Totaal 100% 100% In 2011 wordt de rapportage van de diverse cijfers gegenereerd door de invoer van gegevens in het nieuwe primaire systeem WocasX. Bij het produceren van de cijfers voor de gemiddelde wachttijd konden wij, in tegenstelling tot het vorige systeem, inzien dat 20% van onze verhuurde woningen aan klanten is verhuurd die hiervoor niet ingeschreven stonden als woningzoekenden. Dit zijn dus klanten die niet ingeschreven stonden bij Clavis maar wel reageerden op een woning die op onze website als direct te huur stond geadverteerd. Deze woningen zijn in eerste instantie aangeboden aan onze ingeschreven woningzoekenden, maar hier is door deze groep niet op gereageerd. Klanten die op deze wijze 18

19 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.5 WOONRUIMTE- VERDELING een woning van Clavis betrekken zijn onder andere statushouders, maar ook klanten uit Terneuzen en omstreken die niet ingeschreven staan maar op enig moment (al dan niet plotseling) wel behoefte hebben aan woonruimte en bij het zoeken naar woningen op de website van Clavis terecht komen. De onderverdeling naar soort woning toont dat het afgelopen jaar 141 (44%) eengezinswoningen, 90 (38%) woningen voor ouderenhuisvesting en 50 (18%) appartementen opnieuw zijn verhuurd. Onderstaande tabel laat de wachttijd bij toewijzing zien, uiteengezet in de soort woningen. Wachttijd 2011 Een- gezins- Woningen geen wachttijd/ directe toewijzing Ouderenhuisvesting Appartementen 20% 8% 7% 5% maanden of korter 24% 5% 13% 6% 36% 3 tot 6 maanden 14% 8% 5% 1% 15% 6 tot 9 maanden 6% 3% 2% 1% 15% 9 maanden of langer 36% 20% 11% 5% 34% Totaal 100% 44% 38% 18% 100% Van de 281 woningen zijn 56 woningen (bijna 20%) verhuurd via directe verhuur. Op de advertenties voor deze woningen ontvingen wij geen reacties van woningzoekenden. De woningen kwamen vervolgens per direct beschikbaar. Hierdoor kregen mensen die zeer kort ingeschreven stonden de mogelijkheid een woning te huren. Van de 281 opnieuw verhuurde woningen werden er 91% verhuurd aan huishoudens die op basis van het huishoudinkomen op het moment van verhuur tot de primaire doelgroep behoren. Van de 281 opnieuw verhuurde woningen is de inkomensverdeling van de nieuwe huurders in onderstaand schema inzichtelijk gemaakt. Jaarinkomen Aantal verhuringen euro of minder % tot euro % tot euro 29 11% euro of meer 26 9% Totaal % Verhuringen Aantal verhuringen 2011 Gemiddelde leeftijd 25 jaar of jonger 41 15% tot 65 jaar % jaar of ouder 76 27% 75 Totaal % Opzeggingen en mutatiegraad In 2011 werden 281 huurcontracten opgezegd. Dit aantal ligt hoger dan het aantal opzeggingen in 2010 (224 opzeggingen). Ook de 12 opzeggingen op initiatief van Clavis (uitzettingen) vallen hieronder. Gerekend over het hele jaar was de mutatiegraad 11,3% (9,2% in 2010). 19

20 Clavis heeft aandacht voor de illegale bewoning van haar woningen. Zodra wij hierover signalen krijgen, ondernemen wij actie. We treden in overleg met de gemeente en de contractant. In de praktijk is het vaak lastig om onderhuur aan te pakken; het is moeilijk aan te tonen of de hoofdhuurder of onderhuurder de woning bewoont. Onze ervaring is overigens dat het probleem van illegale onderhuur in Terneuzen klein is vanwege de zeer ontspannen woningmarkt. Woningaanbieding Om 281 woningen te verhuren, hebben wij in aanbiedingen gedaan. De zogeheten aanbiedingscoëfficiënt bedraagt 1,6. In 2010 was dit 1,7 en in 2009 was dit 1,6. Per 31 december 2011 registreerden wij 2275 woningzoekenden. Actief woningzoekend is iemand die in de afgelopen 18 maanden op ons advertentieaanbod heeft gereageerd en nog geen woning heeft toegewezen gekregen. Hier zijn in 2011 vanwege de overgang naar het nieuwe primaire systeem WocasX geen cijfers van. In 2012 zal er in het inschrijvingsproces een aanpassing gedaan worden waarin weer zichtbaar wordt welke woningzoekenden actief zijn. Naar schatting kan gezegd worden dat ongeveer 455 woningzoekenden actief waren. (20% van het totaal ingeschreven woningzoekenden) 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.5 WOONRUIMTE- VERDELING Leegstand Per 31 december 2011 waren 29 woningen niet verhuurd. Dit komt neer op 1,18% van het woningbestand. Hiervan stonden 4 woningen in de binnenstad structureel leeg omdat deze gereserveerd zijn voor een project van 16 woningen in de binnenstad voor de cliënten van Zeeuwse Gronden. Dit behelst huisvesting van een speciale doelgroep onder begeleiding van de Zeeuwse Gronden. De uitverhuizing van de andere woningen wordt in 2012 actief begeleid. Daarnaast staan 8 appartementen in De Veste leeg. Dit aantal is het afgelopen jaar licht afgenomen. Woningen worden opgezegd als gevolg van overlijden of een verhuizing naar een zorginstelling. Potentiële huurders wachten echter de verkoop van hun woning af. Overleg tot samenwerking met, scholen en zorginstellingen zullen zorgen voor een afname van leegstand in de Veste. In de Diepenbrockflats staan vier woningen leeg. Dit is het gevolg van afspraken met de gemeente om geschikte woningen voor minder-valide bewoners per direct beschikbaar te houden. Daarnaast wordt een woning vrijgehouden voor ZorgSaam. Deze zorginstelling levert vanaf begin 2011 vanuit dit appartement 24-uurs zorg. De overige woningen stonden leeg als gevolg van verkoop of mutatiewerkzaamheden. Huurbetaling en huurachterstand De huurachterstand stijgt in 2011 ten opzichte van 2010 ( ,-). Clavis streeft naar een zo laag mogelijke huurachterstand. Op 31 december 2011 bedroeg de huurachterstand ,- (excl. vooruitbetalers). Dit komt neer op 2,24% van de jaarhuur (= 12 x de huur over de maand december 2011). In 2010 bedroeg dit 1,69% van de jaarhuur. Deze stijging baart zorgen, daarom is gekozen voor een persoonlijke aanpak. De wijkcoördinatoren bezoeken bewoners met huurachterstanden van maximaal 2 maanden. Het doel hiervan is om afspraken te maken zodat de achterstand niet verder oploopt. Bij de meeste huisbezoeken zijn direct concrete betalingsregelingen afgesproken. Met 283 huishoudens (in 2010: 290) werd een betalingsregeling getroffen. Het relatief hoge aantal betalingsregelingen is het gevolg van de problemen bij steeds meer huishoudens om de inkomsten en uitgaven in balans te houden. Clavis heeft in een convenant met de gemeente Terneuzen afgesproken om huurders in problematische schuldsituaties te begeleiden. Hiermee kunnen de betalingsachterstanden binnen de perken worden gehouden. Overigens, steeds meer huurders doen een beroep op het minnelijk traject via de Kredietbank. Alleen als niet alle schuldeisers accoord gaan, wordt een beroep gedaan op de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). 20

21 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.5 WOONRUIMTE- VERDELING Bij huurachterstand wordt in de aanmaningsbrieven verwezen naar het Schuldhulpbureau. Op dat moment is sprake van 2 à 3 maanden achterstand. Op 1 januari 2011 liepen er 231 incassozaken bij de gerechtsdeurwaarder. Per 31 december 2011 was dit aantal afgenomen tot 213. Vanuit het Woonherkansenproject werkt Clavis samen met de gemeente en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen aan het voorkomen van woningontruimingen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder huurders, die in het verleden ontruimd zijn, een nieuwe kans op de woningmarkt krijgen. Er zijn vanuit het woonherkansen in 2011 twee contracten opgemaakt. Daarnaast hebben we 18 contracten gesloten met huurders en de instanties die de begeleiding van deze huurder verzorgden, waarin aanvullende afspraken zijn gemaakt over bewoning en of huurbetalingen. Het streven van de wijkteams om ook in 2011 de huurachterstanden terug te dringen, is niet bereikt. In overleg met de afdeling Financiën nemen de wijkcoördinatoren maatregelen om huurachterstanden te voorkomen. Opvallend is de achterstand van nieuwe huurders. Daarom gaan de wijkcoördinatoren in samenwerking met de verhuurconsulenten aspirant-huurders intensiever screenen, voordat een woning wordt aangeboden. Met de afdeling Sociale Zaken van de gemeente zijn afspraken gemaakt over de garantstelling voor huurbetalingen via de gemeente. Helaas leidt achterstand of overlast soms tot ontruimingen. In 2011 werden 12 woningen ontruimd (allen vanwege achterstallige huur). In veel gevallen zijn de bedragen oninbaar. Huurbezwaren In het verslagjaar zijn er geen huurbezwaren ingediend. Huurprijsbeleid Per 1 juli 2011 werd een huurverhoging gerealiseerd van 1,3%. De verhoging is tot stand gekomen in overleg en met instemming van de huurdersorganisatie. Er is geen differentiatie in de huurverhoging toegepast. Klanttevredenheid In 2011 is na de overstap naar het nieuwe systeem een digitale vorm van klanttevredenheid meten gerealiseerd. Via enquêtes meet Clavis of de dienstverlening aansluit bij de verwachtingen van de klanten. In het algemeen zijn zij zeer tevreden over onze dienstverlening. Clavis krijgt een ruime acht. Dit cijfer is vergelijkbaar met de scores in de afgelopen jaren. Opvallend is dat vergeleken met vorig jaar de tevredenheid over het comfort van de woning, de keuzevrijheid en de uitstraling van de woonomgeving flink gestegen is. De waardering voor de buurtbinding en sociale veiligheid is daarentegen gedaald. Deze daling is niet te verklaren uit het aantal overlastmeldingen of de praktijkervaringen van de wijkteams. Deze informatie wordt meegnomen bij de uitwerking van de wijkplannen. Clavis wil toe naar een nieuw systeem van klanttevredenheidsmetingen, waarbij op bredere schaal (meer vragen en ook bij bestaande huurders) de klanttevredenheid gemeten wordt. Ook gaat Clavis gebruik maken van klantenpanels. Klachtencommissie Clavis participeert samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Woonstichting Hulst en Stichting De Zoutvliet te Terneuzen in een regionale klachtencommissie. De commissie behandelt klachten over de dienstverlening. De leden van deze gezamenlijke commissie zijn: Mw. Mr. A. Zwart, voorzitter F. Ingels, lid P. Everaert, lid Huurders van Clavis hebben in 2011 geen klachten bij de regionale klachtencommissie ingediend. 21

22 3.6 Nieuwbouwactiviteiten Nieuwbouw duurdere huurklasse (Clavis Beheer B.V.) Het aantal nieuwbouwwoningen loopt terug als gevolg van de economische omstandigheden. De afgelopen jaren is in de nieuwbouwwijk Othene op kleine schaal nieuwbouw gepleegd. Clavis heeft deze woningen gerealiseerd om de doorstroming te bevorderen. Deze woningen worden gerealiseerd door Clavis Beheer B.V. In het verslagjaar is gestart met de bouw van 16 appartementen aan het Margarethaplein. Oplevering is voorzien medio Naam project Opgeleverd Aantal huurwoningen Aantal koopwoningen Maatschappelijk vastgoed 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.6 NIEUWBOUW- ACTIVITEITEN Aurelia 3 In uitvoering Margarethaplein 16 Totaal 19 Gerealiseerde en verwachte investeringen Opgeleverd In uitvoering In ontwikkeling - Totaal Huureenheden Koopeenheden Maatschappelijk vastgoed 22

23 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.6 NIEUWBOUW- ACTIVITEITEN Nieuwbouw binnen huurtoeslaggrens (Clavis) In het verslagjaar zijn geen nieuwbouwwoningen binnen de huurtoeslaggrens opgeleverd (< 652,54). Naam project In uitvoering Aantal huurwoningen Nieuwe Kerkstraat Sluiskil 4 In ontwikkeling Aantal koopwoningen Maatschappelijk vastgoed Nieuwstraat Zd (t.b.v. cliënten het Gors) 34 Oudelandse Hoek (tbv ZG) 12 Foyer de Jeunesse 20 Donze Visserstraat (ombouw) (tbv ZG) 16 Woonzorgwoningen Pattistpark Schelpenhoekje (tbv Tragel) 8 22 Schelpenlaan fase 3 14 Kop van de Noordstraat 17 Herstructurering Lievenspolder n.t.b. Herstructurering Triniteit n.t.b. n.t.b. n.t.b. Herstructurering Zuiderpark n.t.b. n.t.b. n.t.b. Totaal Gerealiseerde en verwachte investeringen In uitvoering Huureenheden Koopeenheden Maatschappelijk vastgoed In ontwikkeling Totaal

24 TOELICHTING PROJECTEN In het verslagjaar zijn de volgende nieuwbouwprojecten aan de orde geweest: In ontwikkeling: Schelpenhoekje 26 woonzorgappartementen voor cliënten Stichting Tragel 14 luxe koopwoningen Schelpenlaan wozoco-appartementen Maxima in plan Pattistpark Kop van de Noordstraat Woonvoorziening Zeeuwse gronden Herstructurering Lievenspolder In uitvoering: 4 woningen Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil 16 appartementen Margarethaplein 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.6 NIEUWBOUW- ACTIVITEITEN Gerealiseerd: 3 woningen Aurelia (in onderhoudsfase) In verkoop: Schelpenlaan fase 3 Grondaankopen Er zijn in het verslagjaar geen grondaankopen voor projectontwikkeling gedaan. Daarnaast zijn een aantal projecten in een verkennende oriëntatiefase. Hieronder volgt een toelichting op de projecten. A STICHTING CLAVIS 1 Project Nieuwstraat Zuid Er is een intentieovereenkomst met de gemeente gesloten. De bedoeling is om de zuidkant van de Nieuwstraat horecavrij te maken. In het ontwerp wordt de realisatie beoogd van appartementen, zorginfrastructuur, parkeren en commerciële ruimte. Clavis heeft een bouwmassastudie uitgevoerd met een bouwprogramma, waarin opgenomen 34 appartementen met zorginfrastruktuur voor cliënten van Gors. In het verslagjaar is gestart met de opzet van een haalbaarheidsexploitatie. In co-design verband met gemeente en Gors zal in 2012 de haalbaarheid van het projekt verder worden onderzocht. Bij gebleken haalbaarheid zal door Clavis een intentie/huurovereenkomst worden gesloten met Gors. 2 Foyer de Jeunesse Ten behoeve van de opvang en begeleiding van jongeren is gekozen voor een kleinschalige opvang door Stichting Prokino. In 2011 is door deze stichting overleg geweest met de gemeente over de financiële haalbaarheid. Clavis reserveert twee woningen in de binnenstad die na goedkeuring van de gemeente aangepast worden voor de opvang van jongeren. Hier was op 31 december nog geen definitief besluit over gevallen. Het oorspronkelijk plan om samen met Juvent een gebouw voor 20 jongeren te realiseren is in het verslagjaar beëindigd. 3 Oudelandse Hoek De verwerving van de grond is gerealiseerd in De haalbaarheid is onderzocht voor de realisatie van huisvesting voor begeleid wonen van de Stichting Zeeuwse Gronden. Om financiële redenen heeft dit niet tot ontwikkeling geleid. Op dit moment is de voormalige sportschool om niet in gebruik bij het Leger des Heils. Alternatieve invulling van deze locatie wordt op dit moment bestudeerd. 24

25 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.6 NIEUWBOUW- ACTIVITEITEN 4 Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil (Clavis) Door middel van fase 1 en 2 van dit herstructureringsproject zijn inmiddels 26 nieuwe woningen gerealiseerd. Fase 3 zijnde 4 nieuw te realiseren woningen zijn in de verkoop gegaan. Er zijn twee woningen verkocht en 1 woning zal worden meegebouwd voor rekening van de aannemer. De bouw is in mei gestart. De verkoop van de nog te verkopen woningen verloopt moeizaam. 5 Herstructurering Lievenspolder Met de gemeente zijn locatiestudies uitgevoerd om de herstructurering van de wijk Lievenspolder verder af te ronden. Een en ander zal in 2012 verder worden uitgewerkt. 6 Herstructurering Zuiderpark Samen met de gemeente en de bewoners van de wijk is eerder een interactief planproces opgezet. Dit proces is in afwachting van definitieve besluitvorming rondom een eventuele herstructurering aangehouden. Clavis heeft aan de gemeente verzocht om bij de herstructurering van de wijk ook de bestaande voetbalvelden te betrekken. Met de gemeente wordt oriënterend overleg gevoerd over een nieuwe stedenbouwkundige invulling van de wijk. De flat aan de Zuidlandstraat is in 2010 gesloopt en het terrein ingezaaid. De bouwrijpe grond is verkocht aan de gemeente voor de realisatie van een nieuwe brandweerkazerne. 7 Herstructurering Triniteit Met de gemeente zijn locatiestudies uitgevoerd om de herstructurering van de wijk Triniteit verder af te ronden. E.e.a. zal in 2012 verder worden uitgewerkt. 8 Woonvoorzieningen Zeeuwse Gronden In de Donze Visserstraat worden enkele woonblokken beoogd omgebouwd te worden ten behoeve van een voorziening voor begeleid wonen van cliënten van de Stichting Zeeuwse Gronden. Het is de bedoeling om de woningen te situeren rondom een binnenpleintje. Het financieel haalbaarheidsonderzoek is succesvol afgerond. De RO-procedure gaat langere tijd in beslag nemen dan aanvankelijk was geraamd. Er is weerstand ontstaan bij de bewoners van de binnenstad. De gemeente heeft in augustus een hoorzitting houden. De ingebrachte zienswijzen van bezwaarmakers zijn niet gegrond verklaard. Het bezwaar van één belanghebbende is onder de rechter. Uitspraak wordt in 2012 verwacht. 9 Schelpenhoekje Er is een plan ontwikkeld voor de bouw van een voorziening (18 intramuraal, 4 woningen t.b.v. zorginfrastructuur en 8 extramurale huurwoningen) voor mensen met een verstandelijke beperking op de locatie van het voormalige buurtcentrum t Schelpenhoekje. In een interactieve co-design sessie is succesvol onderzocht of het programma van eisen van Clavis en Tragel kan leiden tot een voor Clavis courant en voor Tragel toekomstbestendig zorggebouw. De ruimtelijke en financiële haalbaarheid is op grote lijnen getoetst en heeft voldoende aanleiding gegeven om het plan verder te ontwikkelen. Hiervoor is met Tragel een intentieovereenkomst gesloten. Inmiddels wordt in bouwteamverband het projekt verder uitontwikkeld. Start bouw wordt voorzien medio 2012 en de oplevering wordt verwacht medio

26 10 Woonzorgcomplex Máxima (Pattistpark) Op de lokatie van het voormalig verpleeghuis Ter Schorre aan de Westerschelde wordt een woonzorgcomplex ontwikkeld. Door wijzigingen in de planontwikkeling is het aantal appartementen bijgesteld van 57 naar 20 appartementen. Vanwege risicobeheersing is besloten is om de ontwikkeling van het project over te dragen aan Aannemingsbedrijf Van der Poel. Met Marsaki is hierover overeenstemming bereikt en Marsaki heeft afstand gedaan van de ontwikkelingsopdracht. Clavis zal 20 appartementen afnemen bij start bouw en een afnamegarantie verstrekken voor nog eens maximaal 13 niet-verkochte appartementen bij oplevering. De onrendabele top van totaal 28 appartementen is deels afgedekt door een bijdrage van de gemeente overeengekomen in de prestatie-afspraken, waardoor de onrendabele investering gereduceerd is naar acceptabele proporties. De functie van het appartementencomplex in de setting van zorgclusterwoningen, voorziet in de mogelijkheid voor het leveren van intra- en extramurale zorg door SVRZ. Start bouw wordt verwacht in het eerste kwartaal van De bouw zal ongeveer anderhalf jaar in beslag nemen. 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.6 NIEUWBOUW- ACTIVITEITEN B CLAVIS BEHEER BV 1 16 appartementen Margarethaplein In maart 2011 is gestart met de bouw van 16 appartementen Margarethaplein in de nieuwbouwwijk Othene in Terneuzen. Oplevering is voorzien in mei De appartementen zijn bedoeld voor verhuur in de middenklasse d.w.z. het marktsegment tussen de sociale huur en de duurdere huurwoningen. De verhuur verloopt naar tevredenheid. 2 Beurtvaartkade In het verslagjaar is besloten dat de haalbaarheid voor de ontwikkeling van een woontoren zal worden onderzocht als spin off ontwikkeling van het projekt Kop van de Noordstraat en daarbij rekening houdend met het Masterplan Axelsedam. Wanneer marktomstandigheden gunstig zijn zal de ontwikkeling verder uitgewerkt worden. C CLAVIS ONTWIKKELING BV 1 Kop van de Noordstraat Het plan Kop van de Noordstraat voor het centrum van Terneuzen is in ontwikkeling. De gemeenteraad heeft begin 2010 groen licht gegeven voor het verder uitwerken van het plan. Door eerdere verwerving van de opstallen van smederij Verlinde is door Clavis een prominente positie ingenomen voor de herontwikkeling van het centrumplan Kop van de Noordstraat. Clavis heeft met Leyten BV uit Rotterdam onderzocht en bezien of een samenwerkingsverband kan leiden tot een win-win-situatie. Als corporatie hebben wij er alle belang bij dat het goed gaat met Terneuzen. Het centrum van de stad is daarbij van extra groot belang omdat een aantrekkelijk centrum de stad als geheel ook aantrekkelijk maakt. De leefbaarheid van de binnenstad staat al jaren onder druk. Lange tijd domineerden berichten over drugsoverlast en criminaliteit het beeld. Sinds kort zien we het imago van de stad op een positieve manier veranderen. Het gebied Kop van de Noordstraat ligt op een A-locatie en vraagt al jaren om herontwikkeling. Clavis heeft ongeveer 200 huurwoningen in de directe nabijheid van het plangebied en meent dat deze ontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid in de binnenstad. In januari zijn er een aantal haalbaarheidssessies gehouden met een kerngroep waarin vertegenwoordigers van verschillende belangengroepen deelgenomen hebben. Het plan is gepresenteerd aan de Raad en is positief ontvangen. Het plan omvat ca 6000 m 2 winkel- en horecaruimte, 14 appartementen met parkeerplaatsen en 3 stadswoningen. De woningen zijn bedoeld voor de koopsektor. Acht woningen worden aangeboden in de sociale marktsektor en de rest in het middenklassesegment. In 2012 wordt onderzocht hoe het exploitatiegat te sluiten is met subsidie van de Provincie. Perspectieven hiervoor lijken gunstig. 26

27 3. INVESTEREN IN TOEKOMST- BESTENDIGE WONING- VOORRAAD 3.6 NIEUWBOUW- ACTIVITEITEN De ontwikkelingsovereenkomst tussen Clavis, Leyten BV, Rabobank en Gemeente is getekend. Met Leyten worden in 2012 verdere onderhandelingen gevoerd over de inhoud van een samenwerkingsovereenkomst. 2 Othene Zuid-Zuid In Othene Zuid heeft Clavis een 50%-belang bij het eigendom van 26 ha landbouwgrond (ruwe bouwgrond) Voor de grondexploitatie is met AM-Zeeland een Commanditaire Vennootschap opgericht. 3 Schelpenlaan fase 3 Naast de eerder gerealiseerde 12 duurdere huurwoningen aan de Schelpenlaan is door Marsaki twee maal een plan ontwikkeld voor verkoop, echter zonder resultaat. De woningen zijn niet in verkoop gebracht. Inmiddels is de grondprijs door eerdere planontwikkeling en rente zodanig opgelopen, dat geen kostendekkend plan meer gerealiseerd kan worden. Onderzocht is op welke wijze het deficit zo klein mogelijk kan worden gehouden. Clavis heeft het project van Marsaki overgenomen en er is een plan van 14 koopwoningen ontwikkeld met diverse woningtypes. Het project is nu in de verkoop. De verkoopontwikkelingen geven echter geenszins aanleiding tot optimisme. D CLAVIS ONTWIKKELING & BEHEER BV 1 De Schakel Het pand van het voormalige schoolgebouw de Schakel is in 2010 gesloopt en de locatie is ingezaaid. De locatie bevindt zich in het plangebied van de herstrukturering Lievenspolder. De besluitvorming rondom de locatie Kerkhoflaan (de Schakel) is afhankelijk van de planvorming van de herstructurering Lievenspolder. 2 Anna Bijnsstraat In de Anna Bijnsstraat is in 2007 een bungalow verworven bedoeld voor een in die tijd beoogde ontwikkeling in samenwerking met Stichting de Blide. Deze ontwikkeling en samenwerking is om allerlei redenen niet haalbaar gebleken. Er zal in 2012 een besluit genomen worden om het pand aan te houden of te vervreemden. De woning wordt gebruikt tegen een gebruiksvergoeding. 27