Jaarrekening Stichting Thuisvester

Transcriptie

1 Jaarrekening 2014 Stichting Thuisvester

2 Inhoudsopgave jaarrekening 2014 Stichting Thuisvester Pagina Kengetallen 75 Geconsolideerde jaarrekening 77 Geconsolideerde balans 79 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 81 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 82 Geconsolideerd overzicht totaalresultaat 83 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 84 Grondslagen geconsolideerde balans 86 Grondslagen geconsolideerd resultaat 95 Grondslagen geconsolideerd kasstroomoverzicht 98 Toelichting op de geconsolideerde balans 99 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 129 Enkelvoudige jaarrekening 141 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 142 Enkelvoudige balans 143 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 145 Enkelvoudig kasstroomoverzicht 146 Enkelvoudig overzicht totaalresultaat 147 Toelichting op de enkelvoudige balans 148 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 156 Verklaring Raad van Toezicht 161 Overige gegevens 162 Controleverklaring 163 Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming 164 Voorstel resultaatbestemming 164 Gebeurtenissen na balansdatum 164 2

3 Kengetallen Kengetallen 2012 Aantal verhuureenheden Daeb-bezit Niet-daeb bezit Overige eenheden VOV-bezit: Woningen verkocht onder voorwaarden Woningen in aanbouw Totaal verzekerde waarde (x ) Geschatte WOZ waarde totaal bezit (x ) per vhe Daeb-bezit (in hele euro's) per vhe niet-daeb bezit (in hele euro's) Balans (per verhuureenheid in hele euro's) Overige reserves Weerstandsvermogen 1) Sociaal vastgoed in exploitatie (uitgedrukt per vhe Daeb-bezit) Commercieel vastgoed in exploitatie (uitgedrukt per vhe Niet-daeb-bezit) Vastgoed verkocht onder voorwaarden (uitgedrukt per vhe Vov-bezit) Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Voorziening onrendabele investeringen Winst- en verliesrekening (per verhuureenheid in hele euro's) Huuropbrengsten 2) Afschrijvingen Onderhoudslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige bedrijfslasten Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Ongerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Saldo van Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Saldo buitengewone baten en lasten Resultaat na belastingen ) Het weerstandsvermogen bestaat uit het eigen vermogen, egalisatierekeningen en voorzieningen 2) Stijging deels veroorzaakt door nieuw opgeleverde zorgcomplexen. 3

4 Kengetallen 2012 Financiële continuïteit Solvabiliteit (in %) 44,92 45,64 46,50 Liquiditeit (current ratio) 1,58 2,07 1,58 Rentabiliteit eigen vermogen (in %) -5,24-12,14-1,77 Rentabiliteit totaal vermogen (in %) -0,1% -4,2% 0,8% Rente vreemd vermogen (in %) 4,05 4,17 4,43 Interest dekkingsratio 1,4 1,8 1,8 Loan to value (in %) 49,75 47,92 46,58 Verhuur Huurderving (inclusief oninbaar) in % van de huuropbrengsten 1,63 2,40 2,22 Personeelsbezetting Aantal medewerkers Totale personeelsbezetting in mensjaren ult. boekjaar 119,5 129,6 134,6 4

5 GECONSOLIDEERDE Jaarrekening 2014 Stichting Thuisvester 5

6 6

7 Geconsolideerde BALANS per 31 december 2014 (vóór resultaatbestemming) ACTIVA Ref * * VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 2. Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie Vastgoedbeleggingen 3. Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Financiële vaste activa 4 Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 5. Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Onderhanden projecten Vorderingen 7. Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op deelnemingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA

8 PASSIVA Ref * * GROEPSVERMOGEN 9 Overige reserves Resultaat boekjaar EGALISATIEREKENING VOORZIENINGEN 11. Voorziening voor onrendabele investeringen Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voorziening voor negatieve materiële vaste activa Voorziening negatief resultaat deelnemingen Overige voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN 12. Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Schulden aan groepsmaatschappijen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden KORTLOPENDE SCHULDEN 13. Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Schulden aan gemeenten Overige schulden Overlopende passiva TOTAAL PASSIVA

9 Geconsolideerde WINST- en VERLIESREKENING over 2014 Boekjaar Ref. * * Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen fva, derivaten en verplichtingen Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (last) Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

10 Geconsolideerd KASSTROOMOVERZICHT over 2014 Boekjaar Boekjaar * * Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen waardeveranderingen inclusief dotatie voorziening onrendabel mutatie verkoop netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille mutatie egalisatierekeningen mutatie voorzieningen overige - veranderingen in werkkapitaal: * mutatie operationele vorderingen * mutatie voorraden * mutatie onderhanden projecten * mutatie effecten 0 0 * mutatie operationele schulden (excl winstbelasting) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen winstbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in immateriële vaste activa 0 0 Desinvesteringen in immateriële vaste activa 0 0 Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen incl vov Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen incl vov Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Mutaties terugkoopverplichting MGE Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen in het jaar Saldo liquide middelen op 1 januari Mutatie geldmiddelen in het jaar Saldo liquide middelen op 31 december ICR (kasstroom uit bedrijfsoperaties / (betaalde -ontvangen interest) 1,4 1,8 10

11 Geconsolideerd OVERZICHT TOTAALRESULTAAT over 2014 Boekjaar Boekjaar Resultaat toekomend aan de woningcorporatie volgens de geconsolideerde resultaatrekening Herwaardering materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, Sociaal vastgoed in exploitatie Herwaardering materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, Sociaal vastgoed in ontwikkeling Herwaardering materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, Commercieel vastgoed in exploitatie Herwaardering materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, overige - 78 Gerealiseerde herwaardering ten laste van het eigen vermogen Ongerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden (zie paragraaf 19 "MGE") Totaalresultaat van de woningcorporatie Eigen vermogen op 1 januari af: effect stelselwijziging embedded derivaten bij: totaalresultaat Eigen vermogen op 31 december

12 TOELICHTING op de geconsolideerde jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld. Stichting Thuisvester is statutair gevestigd in Oosterhout, Mathildastraat 52. De activiteiten worden verricht vanuit vestigingen in de gemeenten Oosterhout, Geertruidenberg en Rucphen. Groepsverhoudingen Stichting Thuisvester staat aan het hoofd van een groep van rechtspersonen. Een overzicht van gegevens vereist op grond van artikel 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen: Geconsolideerde maatschappijen: Thuisvester Holding B.V. Thuisvester Verhuur B.V. Thuisvester Duurzame Energie Exploitatie B.V. Thuisvester Participatie B.V. Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Duurzame Energie Molenweer B.V. Stichting Mathilda Hoofdactiviteit Houdstermaatschappij Verhuur Dienstverlening Houdstermaatschappij Projectontwikkeling Dienstverlening Verhuur Alle maatschappijen zijn statutair gevestigd in Oosterhout. Het deelnemingspercentage is 100%. Niet-geconsolideerde maatschappijen Deelnemingspercentage VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. te Sprundel 50% (joint-venture) FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V. te Sprundel 50% (joint-venture) ZAB B.V. te Oudenbosch 33,33% WonenWerkenWaterman B.V. te Sprundel 50% (joint-venture) WonenWerkenWaterman C.V. te Oosterhout 50% Tandem Oosterhout Beheer B.V. te Oosterhout 50% (joint-venture) Tandem Oosterhout C.V. te Oosterhout 50% Deze maatschappijen voeren activiteiten uit op het gebied van projectontwikkeling of bouwmanagement en -advies. Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Thuisvester zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Bij Stichting Mathilda is er geen sprake van een kapitaaldeelname zoals bij de overige in de consolidatie betrokken rechtspersonen. Consolidatie vindt in dit geval plaats op grond van 100% bestuurlijke zeggenschap. 12

13 De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling van Stichting Thuisvester. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van onderlinge verhoudingen en transacties. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Stichting Thuisvester is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Stichting Thuisvester past vanaf het verslagjaar 2012 deze richtlijn toe. In deze herziene richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Stichting Thuisvester haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Stichting Thuisvester voor actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociaal vastgoed wordt gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed tegen marktwaarde. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vindt, voor zover niet anders vermeld, plaats op basis van historische kostprijs. Voor de waardering van het vastgoed is de grondslag actuele waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts genomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. 13

14 Geconsolideerde grondslagen voor waardering van activa en passiva 2. Materiële vaste activa 2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Het sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens 699,48 (2013: 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat verhuurd is aan maatschappelijke organisaties (o.a. zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners) en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stichting Thuisvester kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Thuisvester het beleid heeft, gericht voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de geschatte toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vermeerderd met de actuele waarde van grond. De waarde wordt berekend per complex van woningen. De complexindeling is gebaseerd op de oorspronkelijke administratieve indeling naar bouwstromen aangezien deze aansluit bij de bedrijfsvoering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens contractuele verplichtingen met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van onderhoud worden gebaseerd op de in de begroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen danwel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke verdiencapaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Daarbij wordt een grensbedrag gehanteerd van per woning. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, geen periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden ten laste van het resultaat gebracht op het moment dat deze zich voordoen. 14

15 Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten (installaties en inrichting). Over het aandeel in de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven op het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: Waardevermeerdering Een waardevermeerdering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van het eigen vermogen (de overige reserves) gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zijn verantwoord. Voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs onder aftrek van afschrijvingen wordt geen afzonderlijke herwaarderingsreserve gevormd. De omvang van dit verschil wordt toegelicht. Waardevermindering Een waardevermindering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een rechtstreekse toevoeging aan de overige reserves voor dit complex is gedaan, wordt de waardevermindering direct ten laste van de overige reserves gebracht, tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de overige reserves is opgenomen. 2.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen complexen in aanbouw voor toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart, zijnde opdrachtverstrekking aan de architect, of een daarmee vergelijkbare processtap. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. 15

16 Grondposities Thuisvester heeft geïnvesteerd in grondposities ten behoeve van toekomstige projectontwikkeling. Grondposities zijn in de jaarrekening niet expliciet zichtbaar, maar worden afhankelijk van de status verantwoord onder de posten 'Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie', Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden', danwel 'Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop'. Combinatieprojecten Lopende projecten worden gewaardeerd als activa in ontwikkeling, totdat duidelijk is wat de verhouding wordt tussen het sociaal vastgoed in exploitatie (huurwoningen), vastgoedbeleggingen en onroerende zaken bestemd voor verkoop. Vanaf dat moment worden de verkoopprojecten opgenomen onder de post 'vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop' (indien nog niet verkocht) danwel onder de post 'onderhanden projecten' (indien verkocht). 2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen word niet afgeschreven. 3. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren. De volgende onroerende goederen wordt niet beschouwd als vastgoedbelegging: - Onroerende zaken die worden aangehouden voor de verkoop, als onderdeel van de gewone bedrijfsuitvoering; - Onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor derden; - Onroerende zaken voor eigen gebruik. 3.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst- en verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoen, onder de categorie "Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille". Voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs wordt geen afzonderlijke herwaarderingsreserve gevormd. De omvang van dit verschil wordt toegelicht. 16

17 3.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de Stichting Thuisvester een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financiële verplichting. Dit geldt ook voor de verkopen in het kader van de regeling Slimmer kopen waarvoor Stichting Thuisvester een terugkooprecht kent. Deze onroerende zaken worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten bij transactie worden rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord. Verliezen komen ten laste van de winst- en verliesrekening. Voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs, of de bedrijfswaarde ingeval van bestaande bouw, wordt geen afzonderlijke herwaarderingsreserve gevormd. De omvang van dit verschil wordt toegelicht. Het grootste gedeelte van de terugkoopverplichting was tot en met 2010 ondergebracht in Thuisvester Projectontwikkeling B.V. In 2011 en 2012 zijn deze deels ( 30 miljoen), na instemming van ruim 60% van de eigenaren/bewoners, overgeheveld naar Stichting Thuisvester. Eventuele gemaakte projectkosten voor nog niet opgeleverde en/of verkochte woningen worden ook onder deze post verantwoord. 3.3 Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreffen complexen in aanbouw voor de toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de te ontvangen prestaties (taxatiewaarde van het object of DCF van de exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. 4. Financiële vaste activa 4.1 Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deelnemingen waarin een belang wordt gehouden van 50% (joint-ventures) worden ook gewaardeerd op de netto-vermogenswaarde. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Thuisvester. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. 17

18 Indien en voor zover de stichting in deze situatie geheel of ten dele in staat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. 4.2 Vorderingen op deelnemingen De vorderingen op deelnemingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorziening. 4.3 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto marktrente en hebben een overwegend langlopend karakter. Dit is de geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. De latentie is gevormd voor het verschil tussen fiscale en commerciële waardering van voor verkoop bestemd vastgoed (voor de eerste 5 jaar), leningen u/g en leningen o/g. 4.4 Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke veelal gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de vlottende activa. 5. Voorraden 5.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop De post vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) en overige onroerend goed. Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken in aanbouw bestemd voor de verkoop). Het vastgoed wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De nettoopbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 5.3 Overige voorraden Waardering van de overige voorraden vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen, of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. 18

19 6. Onderhanden projecten Onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 7. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorziening voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van zowel individuele beoordeling van de inbaarheid en in het geval van de huurvorderingen op basis van ervaringscijfers. 8. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit de kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen, onder de kortlopende schulden. Bijzondere waardevermindering van financiële activa Thuisvester beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst- en verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. 19

20 Bij aandelen gewaardeerd tegen kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het financiële actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de actuele vermogenskostenvoet voor een soortgelijk actief. Een voorheen opgenomen waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien het wegnemen van de indicatie van een bijzondere waardevermindering objectief waarneembaar is. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 9. Overige reserves en resultaat boekjaar Het resultaat wordt bepaald overeenkomstig de grondslagen voor de bepaling van het resultaat. 10. Egalisatierekening De egalisatierekening is gevormd voor de nominale waarde van een ontvangen bijdrage met een meerjarig karakter. Jaarlijks vindt vrijval van de egalisatierekening plaats ten gunste van de post overheidsbijdragen. 11. Voorzieningen 11.1 Voorziening voor onrendabele investeringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom herstructurering en projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van besluitvorming heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. Daarbij wordt rekening gehouden met een disconteringspercentage van 5.25%. Daartoe worden ook gerekend de verliezen die samenhangen met de te verstrekken kortingen op de nieuwbouwwoningen die verkocht worden in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom. De voorziening omvat zonodig ook verliezen die voortvloeien uit contracten, samenwerkingsovereenkomsten of grondposities Voorziening voor latente belastingverplichtingen Deze voorziening is, net als de actieve latentie voor de vennootschapsbelasting onder de financiële vaste activa, het gevolg van de invoering van de integrale belastingplicht voor woningcorporaties. De voorziening is gevormd voor het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van een aantal leningen o/g. De latentie wordt gewaardeerd tegen contante waarde op basis van netto marktrente. 20

21 Dit is de geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief Voorziening negatieve materiële vaste activa Voor complexen sociaal vastgoed in exploitatie met een negatieve bedrijfswaarde wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening vormt in feite een correctie op de waardering van de materiële vaste activa en geeft de verwachte toekomstige verliezen weer van de betreffende complexen. Het verlies wordt in één keer ten laste van het jaarresultaat gebracht Voorziening negatief resultaat deelnemingen Deze voorziening wordt gevormd voor het negatieve eigen vermogen van de deelnemingen, waaronder begrepen joint-ventures. Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting bij 4.1 Deelnemingen Overige voorzieningen Verplichting jubileum Volgens richtlijn 271 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, moet er een voorziening worden getroffen voor de toekomstige uitgaven inzake jubileumuitkeringen. Het opgenomen bedrag is de contante waarde van alle toekomstige jubileumuitkeringen voor het aanwezige personeel ultimo boekjaar, rekening houdend met de blijfkans. Verplichting loopbaanbudget Volgens de CAO Woondiensten hebben werknemers recht op een individueel loopbaanbudget. Met ingang van 2010 is hiervoor een voorziening gevormd. Het opgenomen bedrag is de nominale waarde van het totaal aan toegekende rechten. Deze zijn gebaseerd op het aanwezige personeel ultimo boekjaar, het aantal dienstjaren en de arbeidsduur per persoon. Verplichting reorganisatie Voor de kosten met betrekking tot de reorganisatie, is een voorziening gevormd. Het opgenomen bedrag is de nominale waarde. 12. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De reeds van kopers ontvangen termijnen op in ontwikkeling zijnde woningen die volgens de MGE regeling worden verkocht, worden eveneens verantwoord onder deze post. 21

22 Stichting Thuisvester maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Thuisvester met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. 13. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings/- vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. 14. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting. In de toelichting op de verschillende posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de "Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen". Voor de hedge activiteiten met interest rate swaps past Stichting Thuisvester hedge accounting toe. Thuisvester maakt daarbij gebruik van het kostprijshedge-accounting model, zoals opgenomen in de in 2014 herziene RJ Richtlijn 290 Financiële instrumenten. Deze richtlijn voorziet in de mogelijkheid om hedging instrumenten te waarderen op kostprijs, overeenkomstig de waardering voor de herziening van deze standaard en daarmee in lijn met voorgaande verslagjaren. Thuisvester past kostprijs-hedge accounting toe op basis van individuele hedge relaties. De effecten van een eventuele hedge ineffectiviteit worden in voorkomende gevallen in het resultaat verwerkt. Aan de hand van de kritische kenmerken (renteconventie, coupondata, looptijd en nominale waarde) van de leningen en derivaten wordt gedeeltelijke effectiviteit verwacht. 15. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Niet opgenomen rechten en verplichtingen In de toelichting op de geconsolideerde balans is een overzicht opgenomen van de niet in de balans opgenomen materiële rechten en verplichtingen. Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. 22

23 Geconsolideerde grondslagen voor de bepaling van het RESULTAAT 16. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract in het jaar geen terugbetalingsverplichting geldt. 17. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 18. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening overheidsbijdragen. De omvang is niet materieel waardoor deze post gerubriceerd wordt als overige opbrengsten. 19. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto-verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde bedrijfswaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Winsten op verkopen onder voorwaarden worden direct ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. 20. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden o.a. de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. 21. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolgen van een afwijkende levensduur van de component t.o.v.de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. 22. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa/vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering, contractuele verplichtingen of grondposities. 23

24 23. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 24. Pensioenlasten De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Stichting Thuisvester verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Stichting Thuisvester of, en zo ja, welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. 25. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Reparatieonderhoud en verhuisverzoeken wordt onderscheiden in kosten van derden en in eigen dienst alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. 26. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor activiteiten die de leefbaarheid in de buurten en wijken bevorderen en in het kader van de maatschappelijke betrokkenheid. 27. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 28. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 29. Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille De gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille betreft de realisatie van de herwaardering door het gebruik maken van het complex en de vervreemding van het complex. De realisatie door het gebruik van het complex is het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde van het complex en de afschrijvingen gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het complex. 30. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen. 24

25 31. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 32. Belastingen Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van ondermeer wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Thuisvester heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Stichting Thuisvester heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijke te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. 33. Resultaat deelnemingen Als resultaat deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Thuisvester geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Thuisvester heeft geen deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, uitgezonderd joint-ventures waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend. 34. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening. Dit zal naar verwachting zelden voorkomen. 25

26 Grondslagen voor het geconsolideerde KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden (indien van toepassing) worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde interest en betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. 26

27 TOELICHTING op de geconsolideerde BALANS per 31 december 2014 VASTE ACTIVA 2. Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is onderstaand opgenomen: Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende Sociaal bestemd voor zaken ten vastgoed in de eigen dienste van exploitatie exploitatie de exploitatie Totaal * 1000 * 1000 * 1000 * januari 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatief ten laste van voorziening onrendabele investeringen Cumulatieve herwaarderingen - - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Daeb bezit Voorziening voor negatieve waardering -567 Overige roerende zaken 910 Mutaties verslagjaar Investeringen a.g.v. verbetering / na-investeringen Investering a.g.v. aankoop / nieuwbouw Overboekingen in ontwikkeling/in exploitatie sociaal vastgoed Overboekingen sociaal vastgoed/vastgoedbelegging Desinvesteringen a.g.v. verkopen Afschrijvingen Afwaardering/afboeking Ten laste van de voorziening onrendabele investeringen Subtaotaal investeringen/desinvesteringen/overige mutaties Herwaarderingen rechtstreeks in het vermogen Herwaarderingen ten laste van het resultaat Subtotaal herwaarderingen/waardeverminderingen Naar voorziening negatieve materiele vaste activa Totaal mutaties december 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatief ten laste van voorziening onrendabele investeringen Cumulatieve herwaarderingen - - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen en de gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties en inrichting geen afschrijvingen lineair, 50 jaar lineair, 20 jaar Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Verbouwingen bedrijfsgebouwen Terreinen Installaties Inventaris Vervoermiddelen lineair, jaar lineair, jaar geen afschrijvingen lineair, 3-10 jaar lineair, 3-10 jaar lineair, 5 jaar 27

28 Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed worden per vestiging bepaald. De uitgangspunten zijn als volgt: Jaarlijkse huurverhogingen Huurprijs bij nieuwe verhuring t.o.v. maximale huur Mutatiegraad Jaarlijkse huurderving Onderhoudsuitgaven resp zie tabel hierna 71% - 75% 5% - 6,5% 1% - 2,1% MJOB zie tabel hierna 71% - 75% 5% - 6,5% 1% - 2,1% MJOB Onderhoudsuitgaven na 2018 resp. na 2019 per vhe Onderhoudsuitgaven vanaf 43e exploitatiejaar per vhe Norm exploitatielasten per vhe Aflopend naar en vanaf Prijsindex Minimale levensduur Maximale levensduur Restwaarde grond zie tabel hierna 15 jaar 50 jaar marktwaarde (o.b.v. gemeentelijke grondprijzen) zie tabel hierna 15 jaar 50 jaar marktwaarde (o.b.v. gemeentelijke grondprijzen) minus kosten minus kosten Disconteringsvoet 5,25% minus een afslag van 5,25% minus een afslag van 0,65% vanwege de 0,65% vanwege de gecontracteerde gecontracteerde financiering financiering Rentabiliteitswaardecorrectie zie disconteringsvoet zie disconteringsvoet Moment van discontering medio medio De percentages voor huurstijging (exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging) en prijsinflatie zijn als volgt: Vanaf 2020 worden de WSW parameters gehanteerd. Huurstijging Prijsinflatie ,00% 2,25% ,00% 2,00% 2,25% 2,25% ,00% 2,00% 2,25% 2,25% ,00% 2,00% 2,25% 2,25% ,00% 2,00% 2,25% 2,25% ,00% 2,00% 2,25% 3,00% vanaf ,00% 2,00% 3,00% 3,00% Maatregelen kabinetsbeleid en woonakkoord Vanaf 2013 is de verhuurderheffing gedurende de restant exploitatieperiode ingerekend. Daarnaast wordt voor 2015 tot en met 2017 rekening gehouden met een hogere huurstijging, boven de reguliere stijging, overeenkomstig het woonakkoord, de zogenoemde inkomensafhankelijke huurstijging. Dat houdt in dat per inkomensklasse de huur wordt verhoogd. Voor de gemiddelde stijging gerelateerd aan de totale huuropbrengst, zie onderstaande tabel voor een nadere specificatie: Heffing per vhe Inkomensafh. huurstijging 2014 per WOZ 2013 heffingsjaar ,0350% heffingsjaar ,449% 687 0,7200% 2,0350% heffingsjaar ,491% 761 1,6200% 2,0350% heffingsjaar ,536% 768 1,5200% 2,0350% heffingsjaar ,536% 780 0,0000% 0,0000% heffingsjaar 2019 e.v. 0,536% 780 0,0000% 0,0000% De contante waarde van de verhuurderheffing is becijferd op 141 miljoen. Thuisvester heeft diverse maatregelen genomen, o.a. in de beheerskosten, om dit nadelige effect op te kunnen vangen. 28

29 Ingerekende verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De verkopen worden voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Jaarlijks is een afnemende opbrengst ingerekend voor 66 woningen (2013: 66 woningen). De opbrengst is afgeleid van de WOZ waarde, rekening houdend met een verdere waardedaling. Onderhoudsuitgaven Basis voor de inrekening van het onderhoud is de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Op langere termijn, vanaf 2018, is een generieke norm ingerekend van per woning. Dit is een verlaging ten opzichte van voorgaand jaar en vloeit voort uit het strategisch voorraadbeleid. Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting en bestaan uit: directe exploitatielasten onder andere verzekeringen en belastingen. indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten projectontwikkeling, algemeen leefbaarheid). De kosten bestaan uit administratieve lasten beheer, beleid, automatisering. De toerekening vindt plaats op basis van een verdeelsleutel, rekening houdend met het totaal aantal verhuureenheden. Tot 2012 werden ook de niet vastgoedgerelateerde kosten in de bedrijfswaarde vertaald. Vanaf 2012 niet meer waardoor de norm met ingang van dat jaar is afgenomen. De norm is daarnaast verder verlaagd vanwege verwachte voordelen binnen de bedrijfsvoering. Deze zijn noodzakelijk om het effect van de verhuurderheffing op te vangen. Levensduur Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen. Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is. Voor de sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed wordt uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar is. Voor die complexen waar een sloopbesluit is genomen is de levensduurinschatting aangepast. Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover nog geen herbestemming heeft plaatsgevonden plaats op basis van de actuele marktwaarde, gerelateerd aan het gemeentelijke grondprijzenbeleid. Vanaf 2014 tot en met 2016 is rekening gehouden met een waardeontwikkeling van 0%, vanaf ,25%. Daarop wordt in mindering gebracht een bedrag voor de te maken kosten voor slopen, bouwrijp maken en een verhuiskostenvergoeding. Tot en met 2012 werd deze waarde gefixeerd op de historische kostprijs. In 2013 vond een actualisatie plaats van de marktwaarde. Indeling in kasstroomgenerende eenheden De kasstroomgenerende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het beleid en beheer. De indeling is gebaseerd op administratieve complexnummers, zijnde de historische bouwstromen. In 2014 vond een nadere splitsing plaats ingeval van gemengd type bezit. 29

30 Rentabiliteitswaardecorrectie en disconteringpercentage Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Het disconteringspercentage is vastgesteld op een basis van 5,25% waarbij voor de reeds gecontracteerde financiering t.b.v. het vastgoed in exploitatie een afslag wordt toegepast. De afslag is, ook voor 2014, bepaald op 0,65%. Indien er gerekend wordt met een disconteringsvoet van 5,25% bedraagt de bedrijfswaarde 828,5 miljoen in de stichting. Geactiveerde bouwrente In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (sociaal en commercieel) een bedrag van 1,1 miljoen aan bouwrente geactiveerd. Hypothecaire zekerheden Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen als niet uit de balans blijkende verplichtingen. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. In 2014 is op vordering van het WSW aan het WSW een volmacht gegeven voor onbepaalde duur. Met de volmacht kan het WSW zonder verdere tussenkomst van stichting Thuisvester hypothecaire zekerheid vestigen op het overgrote deel van de woningen van Thuisvester. Thuisvester heeft zich genoodzaakt gezien onder dreiging van een boeteoplegging aan deze vordering te voldoen. Verzekering Voor de vaste activa in exploitatie is een geïndexeerde brand-, storm-, en vliegtuigschade-verzekering afgesloten. De verzekerde waarde bedroeg ultimo ,38 miljard. Voor de activa ten dienste van de exploitatie is een uitgebreide geïndexeerde gevarenverzekering afgesloten. De verzekerde waarde per 31 december 2014 bedroeg voor de kantoorinventaris en machines 7,3 miljoen. Voor de computerapparatuur is een uitgebreide verzekering afgesloten met een verzekerde waarde van 0,7 miljoen. De verzekerde waarde van de kantoorgebouwen in Oosterhout en Sprundel bedraagt 6,5 miljoen. De verzekering van het pand in Raamsdonksveer verloopt via de Vereniging van Eigenaars waar het pand onderdeel van uitmaakt. Voor de vervoermiddelen zijn WA-casco polissen afgesloten. WOZ waarde. sociaal en commercieel vastgoed De geschatte waarde van het sociaal vastgoed gebaseerd op de meest recente WOZ bedraagt: 1,956 miljard (2013: 2,014 miljard). De WOZ waarde van het commercieel vastgoed bedraagt 0,078 miljard (2013: 0,10 miljard). 30

31 2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie De totale waarde van het sociaal vastgoed bedraagt 898,9 miljoen. Voor activa met een negatieve bedrijfswaarde is een voorziening gevormd aan de creditzijde van de balans ter grootte van 1,4 miljoen. Per saldo is de bedrijfswaarde in het verslagjaar toegenomen met 32,9 miljoen. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich op hoofdlijnen als volgt verklaren: Omschrijving 2014 * Toelichting Gevolgen van mutaties in het bezit: Toevoeging nieuwbouw en verbeteringen Verkopen en sloop Herclassificatie van Sociaal vastgoed naar Vastgoedbelegging vv Betreft de bedrijfswaarde van investeringen, gereclassificeerd bezit of verkocht/gesloopt bezit. Gevolgen van 1 jaar minder exploiteren Nadere inschatting interne parameters: Restwaarde grond Verhuurderheffing Verkoopvijver 977 Indexatie huurprijs/werkelijke huur Verlaging uitgaven onderhoud MJOB Overig Actualisatie naar gemeentelijk grondprijsbeleid Bijstelling heffingsbedrag individuele objecten toegevoegd Bijstelling index en volume Nieuwe meerjarenonderhoudsbegroting Totaal mutatie De bedrijfswaarde wordt als volgt gespecificeerd naar type sociaal vastgoed: Totale bedrijfswaarde, exclusief negatieve bedrijfswaarden Negatieve bedrijfswaarden (voorziening) Nader gespecificeerd: Sociaal vastgoed: zelfstandige en onzelfstandige woningen Sociaal vastgoed: overig sociaal vastgoed Herwaardering De herwaardering bestaat uit de volgende componenten: Rechtstreeks in het vermogen - waardevermeerdering rechtstreeks in het eigen vermogen waardevermindering a.g.v. herclassificatie van daeb naar sloop waardevermindering a.g.v. herclassificatie van daeb naar niet-daeb Herwaarderingen via het resultaat - oplevering nieuwbouw, afwaardering naar lagere bedrijfswaarde waardeverminderingen bezit reeds in exploitatie waardemutatie overig oplevering nieuwbouw, terugname eerder genomen voorziening Per saldo effect via het resultaat

32 Dit effect is verantwoord in de winst- en verliesrekening onder post 22. Overige waardeveranderingen van (immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille). 2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie In het verslagjaar zijn de volgende projecten opgeleverd en in exploitatie genomen: - Johannes de Doperkerk (Sprundel) - Slotjesveld (Oosterhout) - MFA Achtmaal (Achtmaal) Voor een aantal nieuwbouwprojecten is een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de investeringen. De werkelijke uitgaven inzake deze projecten worden eerst ten laste van de betreffende voorziening gebracht, voor zover deze hiervoor toereikend is. Indien de uitgaven de voorziening overstijgen wordt het meerdere opgenomen onder de onroerende zaken in ontwikkeling. Dit is in principe dus het rendabele gedeelte van de investeringen of grondposities. Eind 2013 zijn de volgende (financieel) grootste projecten in ontwikkeling: - Slotjes Midden (Oosterhout) - PDM terrein (Oosterhout) - Warandepoort (Oosterhout) - Emma-/Irenestraat (Rucphen) Grondposities In deze post zijn tevens grondposities inbegrepen. Een overzicht: Grondposities * Investeringen tot en met 2014 on balance Off balance verplichtingen Afwaarderingen tot en met Afwaardering in C Totaal waarde, inclusief off balance per 31 december 2014 A Aantal m Off balance aantal m2 - Totaal aantal m2 B Totaal waarde / totaal aantal m2 per 31 december 2014 (A/B) 34 Cumulatieve afwaardering / totaal aantal m2 (C/B) - 31 Zie voor een nadere toelichting van de off balance verplichting de toelichting onder 15. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen inzake (na)betalingsverplichtingen grondposities. 32

33 2.3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie De investeringen in 2014 hebben voor nagenoeg het volledige bedrag betrekking op de kosten van de aanschaf, inrichting en implementatie van het primaire bedrijfsinformatiesysteem en personeelsinformatiesysteem. 3. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is onderstaand opgenomen Onroerende Vastgoed in zaken ontwikkeling Commercieel verkocht bestemd vastgoed onder voor eigen in exploitatie voorwaarden exploitatie Totaal Boekwaarde per 1 januari Mutaties Investeringen a.g.v. verbetering / na-investeringen Investering a.g.v. aankoop / nieuwbouw / opnieuw in MGE Overboekingen in ontwikkeling/in exploitatie vastgoedbeleggingen Overboekingen sociaal vastgoed/vastgoedbelegging Desinvesteringen a.g.v. verkopen Subtotaal investeringen/desinvesteringen/overige mutaties Herwaarderingen ten laste van het resultaat Herwaarderingen rechtstreeks in het vermogen Subtotaal herwaarderingen/waardeverminderingen Totaal mutaties Boekwaarde per 31 december De taxateur heeft getaxeerd op basis van DCF-methode waarbij rekening is gehouden met de volgende factoren: Een bepaalde beschouwingsperiode Een geschat gemiddeld huurstijgingspercentage Een verwachte kans dat een huurder na expiratie het contract zal verlengen Een verwachte kans op leegstand na expiratie van een huurovereenkomst Een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie-uitgaven De eindwaarde is de geschatte opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode Huurbetalingen per maand vooraf Uitgaven worden halverwege het jaar gerealiseerd Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement (gewenste disconteringsvoet), waarbij wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een risicopremie die afhangt van de mate van risico dat het getaxeerde object oplevert. 33

34 De hiervoor vermelde factoren zijn met de volgende parameters doorgerekend: Huurstijging gemiddeld per vhe 1,5% (opslag op inflatie) 1,5% (opslag op inflatie) Huurmutatiegraad 3,0% en jaarlijkse afname van 6,31% en jaarlijkse afname van de huurmutatiegraad met 2,5% de huurmutatiegraad met 2,5% Jaarlijkse leegwaardestijging 1,72% 1,11% Disconteringsvoet bij uitponden 8,10% 9,04% Disconteringsvoet bij doorexploiteren 7,10% 8,04% Exit yield bij uitponden 5,59% 9,00% Exit yield bij doorexploiteren 5,78% 8,50% Onderhoudsnorm per vhe Beheerkosten excl. ozb en waterschapslasten van de actuele huur 3,30% 2,88% 3.1. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie bestaat ultimo 2013 uit de volgende objecten: * Omschrijving aantal actuele waarde gem gem woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens garages/parkeerplaatsen bedrijfsmatig vastgoed (16 eenheden) 1) totaal ) de aantallen zijn gebaseerd op de dvi-indeling. De gemiddelde w aarde is gebaseerd op het aantal eenheden. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, en worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin de wijziging zich voordoet. De herwaardering is separaat toegelicht onder het eigen vermogen en betreft het verschil tussen de actuele waarde en de historische verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Bij de bepaling van de actuele waarde zijn de volgende uitgangspunten toegepast: De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxatiebureau. Dit bureau is lid van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) en hierdoor is gewaarborgd dat de werkzaamheden binnen de vereiste richtlijnen worden uitgevoerd. Woningen Van de totale portefeuille zijn 36 woningen (2013: 47 woningen) (11%) als referentiewoning aangewezen. Van deze woningen heeft de taxateur de marktwaarde in verhuurde staat bepaald. De marktwaarde is de hoogste van de scenario s doorexploiteren of uitponden. We constateren een gemiddelde waardestijging over de totale portefeuille van 12% (2013: gemiddeld daling 3%). De marktwaarde in verhuurde staat begeeft zich tussen een bandbreedte van 64% - 79% van de WOZ waarde (in 2013: 56% - 65%). De gemiddelde uitkomst is 77% van de WOZ waarde (2013: 64%). Garages Voor de waardering van deze portefeuille is gebruik gemaakt van een complexgewijze taxatie. Bedrijfsmatig vastgoed Alle objecten zijn getaxeerd op basis van de markwaarde in verhuurde staat. In 2014 is 100% van de portefeuillewaarde getaxeerd. De waardedaling voor het BOG (dat in 2013 ook is getaxeerd) bedroeg gemiddeld 8%. In 2014 in exploitatie genomen De investeringswaarde van de in 2014 opgeleverde projecten bedraagt nihil (geen opleveringen). 34

35 Herclassificatie woningen en gekoppelde parkeervoorzieningen Door wijziging van de huurtoeslaggrens en wijziging van de huurprijs, verschuiven gedurende het jaar diverse woningen van het sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed en vice versa. Deze interne "transacties" worden verantwoord tegen de dan geregistreerde boekwaarde. In 2014 nam de portefeuille toe met 40 eenheden (met name parkeervoorzieningen) (2013: 277) en gingen 148 eenheden (2013: 52) (met name woningen) terug naar de categorie sociaal vastgoed. Herwaardering De herwaardering en verwerking ervan is als volgt weer te geven: Rechtstreeks in het vermogen - 1e waardeverandering a.g.v. herclassificatie van daeb naar niet-daeb waardevermindering a.g.v. herclassificatie van niet-daeb naar sloop waardevermindering a.g.v. herclassificatie van daeb naar niet-daeb Niet gerealiseerde waardeveranderingen via het resultaat - oplevering nieuwbouw, afwaardering naar lagere marktwaarde waardeverminderingen bezit reeds in exploitatie Totaal herwaardering oplevering nieuwbouw, terugname eerder genomen voorziening - - Per saldo effect via het resultaat Dit effect is verantwoord onder post 30 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille van de winst- en verliesrekening. Bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed, gebaseerd op de parameters zoals toegelicht bij hoofdstuk 2.1 (m.u.v. de verhuurderheffing), bedraagt 52,9 miljoen in de stichting en 0,5 miljoen in de Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Indien het disconteringspercentage 5,25% bedraagt, dan is de bedrijfswaarde in de stichting 49,4 miljoen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Thuisvester heeft twee soorten VOV regelingen: met terugkoopplicht voor Thuisvester, de zgn. MGE regeling en met terugkooprecht voor Thuisvester, de zgn. Slimmer Kopen regeling. Deze regelingen golden alleen voor bepaalde delen van nieuwbouwprojecten. In het verleden gold de Slimmer Kopen regeling ook voor bestaande huurwoningen. Bij incidentele nieuwe contracten geldt een korting van 15% - 20% en een waardedeling van 1-1,5 (dus 22,5%/67,5% - 37,5%/62,5%). Thuisvester heeft ook contracten gesloten met hogere kortingen (tot 35%) en een waardedeling van 50%. In 2014 zijn totaal 27 nieuwbouw Slimmer Kopen woningen in het project Slotjes Midden deelplan 2 te Oosterhout opgeleverd. Op grond van de terugkoopplicht zijn 31 woningen teruggekocht. 35

36 In 2014 zijn 2 huurwoningen onder de regeling Slimmer Kopen verkocht. De hiermee samenhangende boekwinst van kan nog niet als gerealiseerd worden beschouwd en is toegevoegd aan het eigen vermogen. Gelet op de verstrekte korting is het aannemelijk dat Thuisvester van het terugkooprecht gebruik zal maken. De MGE portefeuille wordt gewaardeerd voor de actuele (markt)waarde, met inachtneming van de contractuele bepalingen rondom de verplichte of verwachte terugkoop. De actuele waarde is eind 2014 bepaald door een taxateur. Hiertoe zijn 51 woningen als referentie woning geduid. De taxateur heeft vervolgens voor de totale portefeuille een leegwaardeprijs bepaald o.a. op basis van markttransacties. Op basis van de leegwaarde is per woning een berekening gemaakt van de verwachte terugkoopprijs. Daarbij is tevens rekening gehouden met een genormeerde vergoeding voor zelfaangebrachte voorzieningen en aankoopkosten. Deze waardering heeft geleid tot een neerwaartse bijstelling van de verwachte terugkoopprijs van Dit effect is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post 30. Niet gerealiseerde waardeveranderingen. Tegenover dit effect staat een evengrote verlaging van de terugkoopplicht. Dit voordeel is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post 31. Waardeveranderingen van financiële vaste activa, rechten en verplichtingen. Onderstaande tabel geeft de aantallen weer van de omvang van de portefeuille. Daarbij zijn de gegevens van Thuisvester Projectontwikkeling B.V. meegeconsolideerd aangezien Stichting Thuisvester de terugkoopplicht van deze B.V. heeft overgenomen. MGE regeling - nieuwbouw koop MGE regeling - bestaande bouw 6 3 Slimmer kopen - nieuwbouw koop Slimmer kopen - bestaande bouw Waarvan Stichting Waarvan Thuisvester Projectontwikkeling B.V Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Per balansdatum is er geen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 36

37 4. Financiële vaste activa 4.1. Deelnemingen / 4.2. Vorderingen op deelnemingen Een overzicht van de financiële vaste activa is onderstaand opgenomen: Overige Vorderingen deelnemingen op deelnemingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Aankopen, verstrekte leningen Aandeel resultaat waarin wordt deelgenomen Boekwaarde per 31 december Cumulatieve waardeverminderingen per 31 december De post overige deelnemingen (joint-ventures inbegrepen) betreft een kapitaalstorting in WonenWerkenWaterman C.V.( ) en het 50% belang in ZAB B.V. ( ). Daarnaast had Thuisvester een 25% belang in Cofier Bouwontwikkeling B.V. te Tilburg. Deze vennootschap is in 2014 geliquideerd. In het boekjaar is een liquidatie uitkering van ontvangen. De vorderingen op deelnemingen betreft leningen verstrekt aan de joint-ventures VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. en FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V Latente belastingvorderingen Het saldo belastinglatenties betreft latente belastingvorderingen die op activa en passiva ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De waarderingsverschillen betreffen de materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, financiële vaste activa en leningen. Indien de economische waardering lager is dan de fiscale waardering, ontstaat een latente belastingvordering voor het verrekenbare tijdelijke verschil. De latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde (rekenrente 3,13% (2013: 3,17%)). Het verloop van de post belastinglatenties is als volgt: Leningen Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december Verkopen Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december Totale boekwaarde per 31 december

38 De verwachte looptijd van de latentie op de leningen is maximaal 33 jaar, de latentie op de verkopen is maximaal 5 jaar en beide zijn dus langlopend van aard Leningen u/g Het betreft de volgende categorieën leningen: Rekening-courant Stichting Volkshuisvesting Nederland (SvN) Lening overige 4 2 Boekwaarde per 31 december Thuisvester neemt vanaf 2012 deel aan de SvN. Deze stichting verzorgt de verstrekking van startersleningen. In 2014 is één lening verstrekt. VLOTTENDE ACTIVA 5. Voorraden 5.1. Vastgoed bestemd voor de verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen - - Boekwaarde per 31 december De post bestaat uit diverse te koop staande woningen: - 1 aangekochte woning i.v.m. realisatie van een project - 3 opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouw koopwoningen - 18 teruggekochte MGE woningen en één bedrijfsobject (commercieel vastgoed). Indien noodzakelijk heeft afwaardering naar lagere marktwaarde plaatsgevonden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen - - Boekwaarde per 31 december Onder deze post worden de kosten verantwoord van koopprojecten voor zover nog niet verkocht. Het betreft het project Nijenrode Overige voorraden Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen - - Boekwaarde per 31 december Het betreft de voorraad (hulp)materialen voor de eigen servicediensten. 38

39 6. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal ontvangen voorschotten en termijnen Ultimo 2014 betreft dit het project Nijenrode (Oosterhout). 7. Vorderingen 7.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd: Saldo huurdebiteuren ultimo boekjaar Af: Voorziening wegens oninbaarheid Totaal vorderingen huurdebiteuren per 31 december Het betreft vorderingen op huurders, uit hoofde van huur en andere posten (stook/servicekosten, doorbelast onderhoud en schades). Voor de daartoe in aanmerking komende posten zijn de geëigende invorderingsmaatregelen getroffen. Voor de verwachte oninbaarheid is een voorziening gevormd. De voorziening wordt bepaald op basis een schatting van de inbaarheid per type vordering. De voorziening nam toe. Dat hangt vooral samen met het in 2013 in de voorziening opnemen van WNSP zaken die in 2014 en de komende jaren tot afwikkeling komen. 7.2 Gemeenten Het saldo vorderingen op gemeenten betreft voornamelijk nog af te wikkelen kosten van aanpassingen van woningen: Alle gemeenten Totaal vorderingen op gemeenten per 31 december Vorderingen op deelnemingen Het saldo vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen kan als volgt worden gespecificeerd: Overige vorderingen - 34 Totaal vorderingen op deelnemingen per 31 december

40 7.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te vorderen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd: Omzetbelasting Pensioenpremies - 14 Totaal belastingen en premies per 31 december De vordering uit hoofde van pro rata is in 2014 ontvangen Overige vorderingen Het saldo van de overige vorderingen is: Lening projectfinanciering Debiteuren koopwoningen Debiteuren algemeen Af: voorziening voor oninbaarheid Totaal overige vorderingen per 31 december De lening verstrekt door stichting Thuisvester aan samenwerkingspartners (aannemersbedrijf Van Agtmaal B.V.) is ter financiering van het project Havenplan te Oudenbosch waarin Thuisvester Projectontwikkeling B.V. partner is. De leningtermijn is verstreken en Thuisvester heeft Van Agtmaal B.V. om afbetaling verzocht. Terzake is toelichting gegeven aan de rijkstoezichthouder (ILT). In 2014 is overeenstemming bereikt over het terugbetalen van de lening. Begin 2015 is de lening ontvangen Overlopende activa Het saldo overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd: Huur achterafbetalers Nog af te wikkelen projectkosten Nog uit fe factureren Overlopende rente deposito's en overige tegoeden Vooruitbetaalde rente en aflossing leningen Overige posten Totaal overlopende activa per 31 december De nog af te wikkelen projectkosten betreft opgeleverde gemengde projecten die in het kader van de omzetbelasting nog definitief nagecalculeerd en afgerekend dienen te worden. De overlopende rente bestaat onder andere uit nog te ontvangen rente over diverse spaartegoeden. De vooruitbetaalde rente- en aflossingsverplichtingen betreft betalingen voor leningen, die op 1 januari moeten zijn voldaan. De overige posten betreft met name vooruitbetaalde kosten voor 2015 zoals verzekeringspremies en automatiseringscontracten. Verder is er sprake van nog te declareren opbrengsten, o.a. huur van de WKO installatie en schades. 40

41 8. Liquide middelen Kas en tegoeden in rekening-courant Thuisvester is op grond van de "beleidsregels gebruik financiële derivaten voor toegelaten instellingen volkshuisvesting" gehouden om een liquiditeitsbuffer aan te houden. De indicatie van de benodigde omvang van de buffer, bij een rentedaling van 2%, bedraagt op balansdatum 9,9 miljoen. Thuisvester voldoet daarmee aan de verplichting. Aangezien dit als buffer geldt, staan deze liquide middelen formeel niet ter vrije beschikking. 41

42 TOELICHTING op de geconsolideerde BALANS per 31 december Eigen vermogen 9.1 Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: 2014 * Stand per 1 januari Resultaatbestemming vorig boekjaar Overige mutaties - Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed rechtstreeks t.g.v. het vermogen Ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen, resultaten VOV transacties (zie paragraaf 19 "MGE") 49 - Gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijvingen en verkopen Stand per 31 december Waarvan: Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed, verkopen onder voorwaarden Restant Resultaat boekjaar Het jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening Egalisatierekening Het verloop is als volgt: Boekwaarde per 1 januari 6 9 Vrijval t.g.v. de exploitatie -3-3 Boekwaarde per 31 december 3 6 De gemeente Rucphen heeft bij de overdracht van een woonwagencentrum in 2005 een bedrag beschikbaar gesteld van als bijdrage in de negatieve exploitatie voor de eerste 10 jaar. Voor dit bedrag werd een egalisatierekening gevormd. Hiervan valt jaarlijks een tiende deel vrij ten gunste van de exploitatie van de betreffende woonwagens. 11. Voorzieningen 11.1 Voorziening voor onrendabele investeringen Het verloop van de voorziening is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties voor projecten voor grondposities Uitgaven Boekwaarde per 31 december

43 Toevoeging aan de voorziening hangt samen met de besluitvorming over projecten, nieuwe projecten of herprogrammering. Het eindsaldo van de voorziening bestaat uit de volgende projecten: 2014 * gemeente Oosterhout Slotjes Midden deelplan Slotjes Midden deelplan Warandepoort 973 gemeente Rucphen Emmastraat gemeente Zundert Wonenwerkenwaterman (Zundert) Samenwerkingen overige projecten De voorziening is overwegend langlopend van aard. De voorziening wordt ingezet ter dekking van onrendabele investeringen Voorziening voor latente belastingverplichtingen Het verloop van de post is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Vrijval Boekwaarde per 31 december De voorziening voor latente belastingverplichtingen is overwegend langlopend van aard (maximaal 26 jaar). De voorziening is gevormd voor het verschil tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van enkele leningen. Voor enkele leningen is de economische waardering hoger. Hierdoor is een latente belastingverplichting ontstaan. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. De rekenrente is 3,13 % (2013: 3,17%) Voorziening voor negatieve materiële vaste activa Het verloop van de post is als volgt: De voorziening wordt gevormd voor enkele complexen waarvan de bedrijfswaarde negatief is. De voorziening is langlopend van aard. Het verloop is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Vrijval Boekwaarde per 31 december

44 11.4 Voorziening negatief resultaat deelnemingen (waaronder begrepen joint-ventures) Het verloop van de post is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Vrijval 0 0 Uitgaven 0 0 Boekwaarde per 31 december Overige voorzieningen Het verloop van de post is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Vrijval Boekwaarde per 31 december De overige voorzieningen hebben betrekking op jubileumuitkeringen ( ), loopbaanbudget ( ) en reorganisatie ( ). Uitgaande van het personeelsbestand per 31 december 2014 en rekening houdend met o.a. blijfkans is een berekening gemaakt van de te verwachte uitgaven voor jubileumuitkeringen in de toekomst. Dit bedrag is contant gemaakt en voorzien. De CAO Woondiensten geeft iedere werknemer recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Dit recht is naar rato van de diensttijd en arbeidsduur bepaald. De voorziening is nominaal gevormd. Deze personele voorzieningen zijn langlopend van aard. In november 2014 is het sociaal statuut vastgesteld. De uitvoering zal in 2015 plaatsvinden. 12. Langlopende schulden 12.1/12.2 Leningen overheid en kredietinstellingen Het verloop van de post is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december Embedded derivaat in leningen Boekwaarde per 1 januari Af: afwaardering Boekwaarde per 31 december Totaal Waarvan leningen overheid Waarvan leningen kredietinstellingen (inclusief embedded derivaat)

45 Embedded derivaat in leningen Thuisvester heet twee zogenaamde extendible leningen van elk 10 miljoen met ingangsdata in 2008 en In deze leningen is aan de geldgever (BNG) contractueel het recht gegeven om vanaf de herzieningsdata in 2024 en 2025 een in het contract vastgelegde jaarlijkse rente te gaan ontvangen. Uitoefening van dit recht door de geldgever geeft Thuisvester te zijner tijd de plicht om de rente vanaf die jaren te gaan betalen tot de contractuele afloopdata in 2053 en Indien de geldgever geen gebruik maakt van dit recht, zal Thuisvester het schuldrestant op de renteherzieningsdata in 2024 en 2025 volledig moeten aflossen. De herziene richtlijn schrijft voor dat de in deze leningen besloten embedded derivaten afgescheiden dienen te worden van het basiscontract. Waardering van deze derivaten heeft plaatsgevonden tegen de lagere reële waarde. De lagere reële waarde is per 1 januari 2014 bepaald op 6,3 miljoen. Ultimo 2014 was deze waarde 13,3 miljoen. Hierdoor is in ,0 miljoen ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Gemiddeld gewogen rentevoet De gemiddeld gewogen rentevoet bedraagt per 31 december ,05% (31 december 2013: 4,17%). Dit is inclusief de in 2014 betaalde rente op de derivaten. De gemiddeld gewogen rentevoet wordt als volgt berekend: {Totaal individuele schuldrestanten * rentepercentage}/totale schuldrestant leningportefeuille. De gemiddeld gewogen looptijd tot einde lening bedraagt 22,1 jaar (2013: 20,4 jaar). De gemiddeld gewogen looptijd tot renteconversiedatum bedraagt 7,1 jaar (2013: 5,7 jaar). Aflossingen 2015 en looptijd In 2015 zal 16,4 miljoen aan aflossingen worden betaald. Het schuldrestant van de leningen met een looptijd langer dan één jaar bedraagt 434 miljoen. Het schuldrestant met een looptijd langer dan vijf jaar bedraagt 397 miljoen. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt 496 miljoen. Volmacht hypothecaire zekerheid WSW In 2014 is op vordering van het WSW aan het WSW een volmacht gegeven voor onbepaalde duur. Met de volmacht kan het WSW zonder verdere tussenkomst van Stichting Thuisvester hypothecaire zekerheid vestigen op het overgrote deel van de woningen van Thuisvester. Thuisvester heeft zich genoodzaakt gezien onder dreiging van een boeteoplegging aan deze vordering te voldoen. Obligo WSW Deelnemers aan het WSW zijn voor af te geven c.q. afgegeven garanties verplicht een obligo aan te houden. Thuisvester heeft per balansdatum een bedrag aan leningen geborgd via het WSW groot 449 miljoen. Het hiervoor aan te houden obligo bedraagt 17,2 miljoen. Interest rate swap De totale marktwaarde van de totale derivatenportefeuille bedraagt per 31 december ,47 miljoen negatief, inclusief 0,43 miljoen opgelopen rente (2013: 8,9 miljoen negatief). Er is sprake van een zekerheidsstelling in de vorm van een stortingsplicht wanneer de negatieve marktwaarde de limiet van 11 miljoen overschrijdt. In dat geval dient Thuisvester een bedrag, ter grootte van het verschil tussen de negatieve marktwaarde en de limiet, te storten op een geblokkeerde depositorekening. Dit geld is dan nog wel van Thuisvester, maar niet vrij opneembaar en kent een lage rentevergoeding. 45

46 De waardeontwikkeling van de swaps geeft tot de datum van vaststelling van de jaarrekening geen aanleiding tot het inroepen van de zekerheidsstelling Schulden aan deelnemingen Geen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. De samenstelling en het verloop is als volgt: 1 januari terugkoopverplichtingen ontstaan bij overdracht van kopers ontvangen termijnen onderhanden koopwoningen boekwaarde per 1 januari Mutaties Per saldo nieuwe verplichtingen Per saldo aangekochte MGE woningen Waardeverandering Saldo mutaties Van kopers ontvangen termijnen onderhanden koopwoningen Boekwaarde per 31 december Overige schulden Het verloop van de post overige schulden is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen 1 - Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december De overige langlopende schulden betreffen de aankoop in het kader van verzilverd wonen' en waarborgsommen voor shortstay- en commerciële (niet-daeb) huurwoningen, commerciële ruimten en handzenders voor parkeergarages. 13. Kortlopende schulden 13.0 Schulden aan kredietinstellingen De kredietfaciliteit bij de Rabobank De Zuidelijke Baronie is per 1 mei 2014 opgezegd Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers

47 13.2 Schulden aan deelnemingen Geen Belastingen en premies sociale verzekering Loonheffing en premies sociale verzekering Omzetbelasting Vennootschapsbelasting 21 - Totaal belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioen Schulden ter zake van pensioenen Schulden aan gemeenten Schulden aan gemeenten Overige schulden Overige schulden Overlopende passiva De overlopende passiva is als volgt te specificeren: Niet vervallen rente Nog af te wikkelen projectkosten Vooruitontvangen huren Verplichting vakantiedagen Nog te verrekenen service- en stookkosten Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva De nog af te wikkelen projectkosten betreft de resterende verplichting inzake opgeleverde nieuwbouw projecten. Onder de overige overlopende passiva zijn opgenomen kosten 2014 waarvan de factuur pas in 2015 is ontvangen. 47

48 14. Financiële instrumenten Stichting Thuisvester maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico s af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Thuisvester met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten), kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten is per 31 december ,47 miljoen negatief (per 31 december 2013: 8,9 miljoen negatief). De daling wordt veroorzaakt door de verdere rentedaling in Thuisvester voert het beleid de derivaten aan te houden zolang ze een negatieve marktwaarde hebben. De daling van de marktwaarde heeft geen kasstroomeffect. Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van de risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en defensief van aard zijn. In het treasurystatuut liggen de uitgangspunten voor het gebruik vast en de toegestane rentederivaten. Een aantal uitgangspunten zijn: 1. Het gebruik van derivaten wordt beperkt tot het gebruik van rentederivaten. 2. Rentederivaten waarvoor in het treasuryjaarplan of een uitzonderingsvoorstel geen mandaat of goedkeuring is gegeven door de Raad van Toezicht mogen niet worden afgesloten. 3. Speculatief handelen in rentederivaten, zonder dat sprake is van bestaande of toekomstige financieringsbehoeften of renterisico's is niet toegestaan. 4. De interne organisatiestructuur voor de aanschaf en gebruik van financiële derivaten is vastgelegd in het treasurystatuut. In principe schaft Thuisvester geen nieuwe derivaten meer aan. Bepaald is, dat mocht dit wel aan de orde zijn, er vanuit functiescheiding er een voorstel wordt opgesteld door de afdeling Financiën, waarover wordt geadviseerd door een professionele externe treasury-adviseur. Het voorstel en het advies worden getoetst door de Controller van Thuisvester en ter vaststelling voorgelegd aan het bestuur. Expliciet is vastgelegd in het treasurystatuut dat de aanschaf van derivaten goedkeuring vereist van de Raad van Toezicht van Stichting Thuisvester, met advies van de Auditcommissie. 5. Actuele kennis en interne professionaliteit vanuit het perspectief van een niet-professionele belegger van functionarissen binnen Thuisvester op het gebied van derivaten is geborgd binnen de afdeling Financiën en binnen de afdeling Control. Er wordt gebruik gemaakt van een externe treasury-adviseur die deelneemt aan de financiële commissie en beschikt over een relevante AFM vergunning. Hedge strategie Risico's van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. Type hedge Kostprijshedge accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele documenten. Afgedekte positie Stichting Thuisvester dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan de huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt. 48

49 Hedge instrumenten Stichting Thuisvester heeft op 31 december 2014 een portefeuille van 7 swapcontracten (payer Interest Rate Swaps). Overzicht derivatenportefeuille in 2014: Hoofdsom Datum Datum Vaste rente Frequentie Frequentie Start Einde Vaste rente Var. rente ,60% 12 maanden 3 maanden ,87% 12 maanden 3 maanden ,75% 12 maanden 3 maanden ,90% 12 maanden 3 maanden ,93% 12 maanden 3 maanden ,47% 12 maanden 6 maanden ,49% 12 maanden 6 maanden In alle contracten betaalt Thuisvester een vaste rente en ontvangt zij de 3 of 6 maands euribor. In 2014 is de totale hoofdsom afgedekt. Marktrisico Een woningcorporatie loopt risico's ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder de financiële vaste activa en effecten. De risico's kunnen worden beperkt door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Thuisvester heeft op balansdatum geen effecten en loopt derhalve geen risico. Valutarisico Thuisvester gaat alleen transacties aan in euro's en loopt geen valutarisico. Prijsrisico Een woningcorporatie loopt risico s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Thuisvester heeft geen effecten en loopt derhalve geen risico. Renterisico Renterisico is in algemene termen gedefinieerd als het totale bedrag of de totale (restant) hoofdsom waarover in een bepaald jaar een nu nog onbekend nieuw rentepercentage betaald zal gaan worden. Thuisvester kent twee definities voor het renterisico. De eerste definitie meet het renterisico van de portefeuilles van leningen, beleggingen en rentederivaten. De tweede definitie meet het (bedrijfseconomische) renterisico van de totale exploitatie. Het renterisico volgens de eerste definitie is de som van: - het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar; - de restant hoofdsom aan rentetypisch langlopende leningen (= leningen met een rentetypische looptijd langer dan 1 jaar) die in een jaar een renteaanpassing krijgen en - de restant hoofdsom aan variabel rentende financiering (= leningen met een rentetypische looptijd korter dan 1 jaar) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt. De geldende definitie van het renterisico van het WSW is gelijk aan de hiervoor genoemde eerste definitie van Thuisvester (norm is maximaal 15%). Als gevolg van de in het verleden genomen maatregelen blijft het renterisico in de jaren 2015 tot en met 2019 binnen deze norm. De maatregelen passen binnen de kaders van het treasurystatuut. 49

50 Thuisvester loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder de financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Thuisvester het risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Thuisvester risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot het renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot de langlopende schulden (leningen) heeft Thuisvester renteswaps afgesloten, waarbij zij vaste rente betaalt en een variabele rente ontvangt. Het doel van deze derivaten is het mitigeren van renterisico's. Op basis van recente ontwikkelingen (brieven minister Wonen en Rijksdienst d.d. 7 juni 2013, resp. Aedes 19 juni 2013, CFV 10 oktober 2013) is vastgesteld dat geen sprake is van toezichtsbelemmerende bepalingen in onze contracten, omdat daarin geen directe verwijzingen naar de artikelen 41 en/of 43 BBSH of 70a t/m 70l van de Woningwet zijn opgenomen. In 2014 heeft Thuisvester hieromtrent de bestuursverklaring voor het CFV verstrekt. Beschikbaarheidsrisico Vanwege het risico van beschikbaarheid van voldoende geborgde financiering hanteert Thuisvester bij de besluitvorming over de projecten de randvoorwaarde dat een definitieve beslissing pas genomen kan worden als de financiering is gewaarborgd. Financieringsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering tegen gunstige voorwaarden is Thuisvester, in lijn met de gehele corporatiesector, sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel van het WSW. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van de transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten. Bankopslagrisico Thuisvester heeft ook geen basisrenteleningen in haar portefeuille opgenomen. Derhalve loopt zij geen bankopslagrisico. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stichting Thuisvester en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Thuisvester heeft op verschillende manieren geborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. 50

51 Overzicht herfinanciering- en renteherziening Onderstaand schema geeft inzicht in de opbouw van de vervalkalender van de leningportefeuille v.w.b. eindaflossingen en rente- en spreadherzieningen. LVH= lening met variabele hoofdsom Overzicht verwachte toekomstige ontwikkeling van de kasstromen: Beschikbare liquide middelen per 1 januari Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit (des)investeringen Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename geldmiddelen Het WSW hanteert vanaf 2014 een nieuw beoordelingskader en hanteert daarbij vanaf medio 2014 het begrip borgingsplafond in plaats van faciliteringsvolume. Het borgingsplafond geeft de financieringsruimte weer op basis van de geborgde leningenportefeuille. Het borgingsplafond is voor 2015 vastgesteld op 550,1 miljoen (gebaseerd op de bevestigingsbrief van het WSW d.d. 7 juni 2014). Het huidige borgingsplafond is toereikend voor Voor uitvoering van het volledige investeringsprogramma daarna is Thuisvester afhankelijk van het door het WSW af te geven, volledig benodigde borgingsplafond. De tegoeden bij banken staan vrij ter beschikking van Thuisvester. Thuisvester is op grond van de beleidsregels over derivaten wel gehouden om een liquiditeitsbuffer aan te houden van circa 9,9 miljoen (2% rentedaling). De kredietfaciliteit is op 1 mei 2014 opgezegd. 51

52 Aangepast eigen middelenbeleid WSW Het Eigen Middelenbeleid bepaalt welke middelen de corporatie verplicht moet besteden aan bestedingsdoelen die voor WSW borgbaar zijn en/of aan aflossing van door WSW geborgde leningen en welke ingezet kunnen worden om aan de opbouw van de wettelijk geregelde liquiditeitsbuffer te voldoen. Thuisvester heeft margin call verplichtingen in haar derivatencontracten opgenomen. Daarom dient Thuisvester een liquiditeitsbuffer aan te houden. Als na de inzet voor de liquiditeitsbuffer nog middelen overblijven wordt langs de volgende toets bepaald hoe deze middelen kunnen worden ingezet. Toets aan de basisnormen Indien een corporatie: een voldoende liquiditeitsbuffer heeft opgebouwd in relatie tot de derivaten, en verder voldoet aan gestelde WSW criteria, na aangegeven minimale besteding van eigen middelen aan borgbare investeringen of aflossingen op door WSW geborgde leningen, middelen overhoudt; kunnen die middelen naar eigen inzicht besteed worden en dus ook aan niet borgbare investeringen of aflossing van ongeborgde leningen. Hierbij geldt echter wel een aantal voorwaarden. Als voorwaarde geldt dat het niet borgbare investeringen en/ of aflossingen betreft: niet zijnde investeringen in nieuwbouwkoop voor zo ver die reeds gedekt worden uit de verkoopopbrengsten uit nieuwbouwkoop, en; die daadwerkelijk in de dpi voor het betreffend jaar of van een van de beide voorgaande jaren zijn opgenomen, en; die niet reeds gedekt zijn uit het deel van de netto verkoopopbrengsten en/ of netto operationele kasstroom. Reële waarde per categorie financiële derivaten De waardering van een swap bestaat uit drie delen: de dirty price, de clean price en de opgelopen rente. Omwille van de berekening van de marktwaarde van een renteswap wordt aangenomen dat een swap een combinatie is van twee leningen ( poten of legs ): één lening waarop een bepaald vast of variabel rentepercentage wordt betaald en één lening waarop een bepaald vast of variabel rentepercentage wordt ontvangen. Per individuele leg wordt de marktwaarde bepaald door de contante waarde van alle toekomstige betalingen te bepalen en deze bij elkaar op te tellen. In het geval van een leg met een vast rentepercentage worden hiervoor de contractuele betalingen gebruikt. Voor een leg met een variabel rentepercentage wordt gebruik gemaakt van verwachte toekomstige rentestanden ( forward tarieven). Door de marktwaarden van beide legs te sommeren ontstaat de totale marktwaarde van de renteswap. Deze marktwaarde is de dirty price genoemd. Deze dirty price bestaat uit twee componenten: - Marktwaarde als gevolg van rentemutaties (clean price) - Opgelopen rente (accrued interest) De in deze jaarrekening toegelichte marktwaarde betreft de dirty price. 52

53 15. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Huurovereenkomst kantoorpand Oosterhout Met de Stichting Mathilda is op 28 april 1995 huurovereenkomst aangegaan. Het betreft de huur van het kantoorpand aan de Mathildastraat 52 te Oosterhout. De huidige overeenkomst liep nog tot 28 april Het contract is verlengd met één jaar. Deze verlenging loopt jaarlijks stilzwijgend door. Verplichting tot terugkoop Voor woonzorgcomplex "Het Polderwiel" in de wijk Stadspolders in Dordrecht heeft Trivire uit Dordrecht een terugkooprecht ingaande Voor 94 woningen in de wijk "Nieuw Krispijn" in Dordrecht heeft Woonbron uit Dordrecht een terugkooprecht ingaande Aangegane verplichtingen nieuwbouw Per 31 december 2014 zijn 3 projecten in uitvoering. De nog te maken kosten om de projecten op te kunnen leveren bedraagt 6,3 miljoen. Het betreft de projecten Slotjes Midden en Nijenrode (beiden te Oosterhout) en Emmastraat 1B (te Zundert). (Na)betalingsverplichtingen grondposities Bij de aanschaf van enkele grondposities zijn er in het verleden afspraken gemaakt met betrekking tot nabetaling, afhankelijk of een project daadwerkelijk tot uitvoering zal komen. Het betreft hier de volgende afspraken zoals gemaakt door Stichting Thuisvester en haar groepsmaatschappijen: Bij de Bosheidestraat te Rucphen ingenomen grondposities zijn contractueel afspraken gemaakt over nabetalingen op de koopsom op het moment dat woningbouw op de desbetreffende locatie mogelijk is. Het gaat om een bedrag van Dit geldt ook voor de grondpositie aan de Bovendonksestraat te Hoeven. Indien een onherroepelijke woonbestemming is verkregen en de opdracht wordt verstrekt tot het bouw- en woonrijpmaken is een nabetaling verplicht van k.k. Dit wordt niet voorzien. Voor de locatie Gasthuisstraat te Zundert is er een koopovereenkomst gesloten met een derde partij. Op de koopsom heeft reeds een vooruitbetaling plaatsgevonden van (waarvan 50% voor rekening van Thuisvester). De koopsom bedraagt k.k. Naast de koopprijs is een nabetalingsregeling overeengekomen van onder de ontbindende voorwaarde dat er tenminste 85% van de te realiseren vrije sector koopwoningen en vrije kavels onvoorwaardelijk zullen zijn verkocht binnen 9 maanden na het beschikbaar stellen van de verkoopdocumentatie en dat er een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend. Zegge-Oost : Er dient een nabetaling plaats te vinden van 54 per centiare, welke in het bestemmingsplan tot woningbouwgrond wordt bestemd. Naar schatting zal dit een bedrag van circa beslaan. Procureurweg Dongen: Er is een nabetaling verschuldigd van 40 per vierkante meter op 26 oktober 2015 of eerder, indien 60% van de oppervlakte in de bestemming woondoeleinden is gewijzigd. Dit wordt niet voorzien. Ook is er nog een terugleveringsmogelijkheid aan de vorige eigenaar. Daarover wordt in 2015 besloten. In totaal gaat het om een bedrag van circa De Bonth Etten-Leur: Er is een nabetaling verschuldigd van 10 of 20 per vierkante meter, na bestemmingsplan wijziging. De betaling hangt af van de uiteindelijke bestemming. In totaal gaat het om m2. De nabetaling is minimaal , maximaal Daarnaast heeft Thuisvester t.a.v. twee locaties in Etten-Leur een kwalitatieve verplichting. Met de verkopende partij van de locatie Molenstraat/Baileyterrein in Oosterhout is een nabetalingsafspraak overeengekomen. De omvang hangt af van de werkelijke grondopbrengst en is geraamd op

54 Samenwerking met derden Stichting Thuisvester werkt samen met BNG Gebiedsontwikkeling (BNG GO) binnen het samenwerkingsverband Wonen Werken Waterman BV/CV. Daarbinnen worden grondposities ontwikkeld voor woningbouw c.q. bedrijventerrein in Rijsbergen. Thuisvester is eigenaar van enkele grondposities die nog moeten worden ingebracht en in eigendom worden overgedragen aan het samenwerkingsverband. Dit vindt plaats in Vanaf het moment dat de samenwerking is gestart (in 2008) is overeengekomen dat Thuisvester een rentevergoeding ontvangt van het samenwerkingsverband. Onderwerp van overleg binnen de samenwerking is nog het moment van feitelijke betaling en/of afrekening van deze vergoeding. De totale rentevordering tot en met boekjaar 2014 bedraagt Omdat de gronden nog niet zijn geleverd is de rentevordering (nog) niet verantwoord in de jaarrekening. In december 2014 is door middel van een vaststellingsovereenkomst de samenwerking projectontwikkeling met één partij beëindigd. De financiële afwikkeling vond begin januari 2015 plaats. Aansprakelijkheid inzake VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. Stichting Thuisvester heeft een inkoopverklaring getekend ten behoeve van de financier van VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. De inkoopverklaring houdt in dat indien VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. haar rente en aflossingsverplichtingen op de hypothecaire geldlening niet kan voldoen, Stichting Thuisvester op eerste verzoek van de financier het onderpand koopt. Het bedrag van de koopsom wordt bepaald op de alsdan uitstaande vordering, met een minimum van 5,5 miljoen. De inkoopverklaring loopt af op 1 januari 2016 en zal niet worden hernieuwd. Continuïteitsverklaring inzake FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V. en VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. Stichting Thuisvester heeft bij het opmaken en vaststellen van de jaarrekeningen over het boekjaar 2014 van voornoemde joint-ventures een continuïteitsverklaring afgegeven. Deze verklaring houdt in dat Stichting Thuisvester de activiteiten van deze vennootschappen ondersteunt en het voornemen heeft om in een periode van ten minste 12 maanden na mei 2015, de activiteiten van deze vennootschappen te financieren en de vennootschappen in staat te stellen aan hun verplichtingen te kunnen voldoen. Ook zal Stichting Thuisvester in die periode haar vorderingen niet opeisen. In het geval van VEZO Ontwikkelingscombinatie geldt dat de afgifte van een continuïteitsverklaring ook voor de mede aandeelhouder heeft plaatsgevonden. Bankgaranties Met betrekking tot het realiseren van een 4-tal nieuwbouwprojecten heeft de voormalige Stichting Volksbelang planologische medewerking gevraagd aan de Gemeente Geertruidenberg. Ter zekerstelling van de economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische wijzigingen is overeengekomen dat het eventuele planschade risico voor rekening zal komen van Volksbelang. In de loop van 2014 zijn de garanties vervallen. Daarnaast zijn ten gunste van de gemeente Oosterhout garanties gesteld voor nakoming verplichtingen uit hoofde van de uitvoering van de openbare werken (looptijd onbepaald, ) en in het kader van de anterieure grondexploitatieovereenkomst (looptijd medio 2016, ). Obligoverplichting Stichting Woningborg Voor de garantie aan kopers van een nieuwbouwkoopproject wordt een obligo aangehouden van nihil. 54

55 Payers swaptions Thuisvester heeft twee zogenaamde extendible leningen van elk 10 miljoen met ingangsdata in 2008 en In deze leningen is aan de geldgever (BNG) contractueel het recht gegeven om vanaf de renteherzieningsdata in 2024 en 2025 een in het contract vastgelegde vaste jaarlijkse rente van 4,75% te gaan ontvangen. Uitoefening van dit recht door de geldgever geeft Thuisvester te zijner tijd de plicht om de rente vanaf die jaren te gaan betalen tot de contractuele afloopdata in 2053 en Indien de geldgever geen gebruik maakt van haar recht, zal Thuisvester het schuldrestant op de renteherzieningsdata in 2024 en 2025 volledig moeten aflossen. Reële waarde van de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de balanspost 12.1/12.2 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen en de toelichting opgenomen onder 14. Financiële instrumenten. Onderhoudsverplichtingen De waarde van de reeds verstrekte opdrachten maar nog niet uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden bedraagt 8,7 miljoen. De werkzaamheden worden in 2015 uitgevoerd. Leaseverplichtingen Thuisvester heeft leaseovereenkomsten gesloten voor 3 auto's. Daarnaast heeft Thuisvester een leaseovereenkomst voor diverse multifunctionele printers en kopieermachines. De overeenkomst eindigt in De jaarlijkse contractverplichting (incl. verbruik) bedraagt Obligo WSW Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de balanspost 12.1/12.2 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen. Volmacht hypothecaire zekerheid WSW In 2014 is op vordering van het WSW aan het WSW een volmacht gegeven voor onbepaalde duur. Met de volmacht kan het WSW zonder verdere tussenkomst van Stichting Thuisvester hypothecaire zekerheid vestigen op het overgrote deel van de woningen van Thuisvester. Thuisvester heeft zich genoodzaakt gezien onder dreiging van een boeteoplegging aan deze vordering te voldoen. Pensioenverplichtingen Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de post pensioenen. Terugkoopverplichtingen Verkopen onder voorwaarden Thuisvester heeft woningen verkocht onder voorwaarden met een terugkoopplicht (MGE) en terugkooprecht (Slimmer kopen). De terugkoopverplichting van beide regelingen is opgenomen in de balans onder Stichting Thuisvester heeft daarnaast terugaankoopverplichtingen overgenomen van Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Nog te ontvangen leningen Voor de nog te ontvangen leningen wordt kortheidshalve verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de balanspost 12.1/12.2 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen. 55

56 Swapcontracten Thuisvester heeft 7 swapcontracten bij ABN-AMRO als contractpartij, voor een totale hoofdsom van 48 miljoen. Swapcontracten hebben een marktwaarde en zijn in principe verhandelbaar. Naarmate de rentes op de geld- en kapitaalmarkt dalen, wordt de waarde lager en mogelijk negatief. Elk kwartaal wordt de waarde berekend en getoetst. In de contracten is vastgelegd dat als de waarde onder een vastgelegd negatief niveau daalt, de bank als zekerheid een bijstorting kan vragen aan Thuisvester (margin call) voor het bedrag waarmee de marktwaarde de margin call onderschrijdt. De drempel voor een margin call voor de 7 contracten van Thuisvester bedraagt -/- 11 miljoen. Per 31 december 2014 bedroeg de negatieve marktwaarde in totaal 12,47 miljoen. De drempel voor de margin call wordt overschreden. Thuisvester heeft voldoende liquiditeiten gereserveerd om aan een risico van de bijstortingsverplichting te kunnen voldoen en een aanvullende rentedaling van 2% op te kunnen vangen, conform de regelgeving van het CFV. Naar de huidige stand is dat voldoende. De waardeontwikkeling van de swaps geeft tot de datum van vaststelling van de jaarrekening geen aanleiding tot het inroepen van de zekerheidsstelling. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Thuisvester vormt met haar 100% deelnemingen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Saneringsheffing Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft met het oog op de saneringssteun aan diverse corporaties voor 2014 een heffing saneringssteun opgelegd. De heffing bedraagt 202 per zelfstandige eenheid en 101 per onzelfstandige eenheid. Voor Thuisvester betekent dit voor 2014 een bijdrage van 2,6 miljoen. Ook voor de jaren na 2014 dient rekening te worden gehouden met een saneringsbijdrage. Deze steun is niet in de balans als verplichting verwerkt. 56

57 Toelichting op de geconsolideerde WINST- en VERLIESREKENING over Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens huurgewenning Huurderving wegens oninbaarheid -1-3 Totaal huuropbrengsten Gespecificeerd naar gemeente: Gemeente Baarle Nassau Gemeente Dordrecht Gemeente Geertruidenberg Gemeente Halderberge Gemeente Noord-Beveland Gemeente Oosterhout Gemeente Rucphen Gemeente Steenbergen 8 8 Gemeente Waalwijk Gemeente Zundert Totaal huuropbrengsten De huren zijn met name toegenomen door de jaarlijkse huurverhogingen, de oplevering van de nieuwbouwwoningen en de huurharmonisatie bij verhuizingen. De huren worden gemiddeld geharmoniseerd tot 75% (vestiging Oosterhout), 71% (vestiging Sprundel) en 73% vestiging Geertruidenberg) van de maximaal redelijke huur. Dit beleid is in 2014 geëvalueerd en onderzocht. In 2015 zal het nieuwe huurbeleid worden geïmplementeerd. De verkoop en sloop van woningen hebben geleid tot een afname van de huuropbrengsten bij de aangewezen complexen. De totale huurderving bedraagt 1,63% (2013: 2,40%). Dit is inclusief de huurderving a.g.v. projectmatige verbetering, sloop en verkoopleegstand. 17. Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Af: Opbrengstenderving wegens leegstand Totaal opbrengsten servicecontracten Het betreft hier vergoedingen die de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor onder andere gasverbruik, stroomverbruik en schoonmaakkosten. De vergoedingen zijn berekend op basis van geraamde kosten en worden jaarlijks met de huurders afgerekend op basis van de werkelijke kosten. 57

58 Diverse complexen in Raamsdonksveer en Oosterhout zijn de afgelopen jaren aangesloten op de warmte-koude opslaginstallatie. Deze worden geëxploiteerd door 2 100%-dochterondernemingen van Stichting Thuisvester. De betreffende woningen worden op deze wijze voorzien van warm water, verwarming en koeling. 18. Overheidsbijdragen De vrijval van de post 10. egalisatierekening is verantwoord onder de overige opbrengsten. 19. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Dit betreft het resultaat/de opbrengst uit verkopen van bestaand bezit aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren: Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten bestaand bezit Boekwaarde bestaand bezit Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit Opbrengst verkopen VOV Af: Direct toerekenbare kosten VOV Ongerealiseerde herwaardering VOV Totaal verkoopresultaat vov Opbrengst verkopen voormalig VOV Af: Direct toerekenbare kosten voormalig VOV Totaal verkoopresultaat voormalig vov Verkoopopbrengsten vanuit projecten: Opbrengst verkopen projecten Af: Vervaardigingskosten Bij: Resultaatneming op projecten Totaal verkoopresultaat projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De gemiddelde verkoopopbrengst per verkochte woningen uit het bestaande bezit bedraagt (2013: ). De volgende aantallen huurwoningen zijn verkocht: Vestiging Sprundel: 28 Vestiging Oosterhout: 27 Vestiging Raamsdonksveer: 20 Daarnaast zijn 2 huurwoningen in MGE verkocht. De winst gerealiseerd op deze verkopen, , is rechtstreeks toegevoegd aan het eigen vermogen als ongerealiseerde herwaardering (2013: ). In 2014 zijn 18 voormalige MGE woningen in de vrije sector verkocht. Daarop werd een verkoopwinst gerealiseerd van totaal De opbrengst uit projecten bestaat uit het resultaat op verkochte koopwoningen van de projecten Nijenrode te Oosterhout (opgeleverd) en de Bredaseweg te Zundert (grondpositie). 58

59 20. Overige bedrijfsopbrengsten Beheerdiensten/diensten derden Gebruiksrecht en electraverbruik antennes Teruggave btw pro-rata regeling Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten Onder beheerdiensten/diensten derden zijn de opbrengsten verantwoord van doorberekende kosten voor administratievoering, huismeesters, projectleiders t.b.v. nieuwbouwprojecten. Met name de doorbelasting van kosten aan nieuwbouwprojecten nam af. De teruggave BTW pro-rata regeling betreft het jaar 2013 (in 2013: 2011/2012). 21. Afschrijvingen Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Onder deze post is verantwoord de afschrijving over de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed en de activa ten dienste van de exploitatie. Deze afschrijving nam toe a.g.v. een hogere bedrijfswaarde door lager ingerekende onderhouds- en beheerlasten. 22. Overige waardeverminderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Herwaardering sociaal vastgoed Afwaardering grondposities Dotatie voorziening onrendabele investeringen Afboeken overige projecten/projectinitiatieven Totaal overige waardeverminderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Voor de herwaardering van het sociaal vastgoed wordt verwezen naar de toelicht zoals opgenomen onder post 2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie. Thuisvester heeft diverse grondposities. Voor de daarvoor in aanmerking komende grond heeft beoordeling door een externe partij plaatsgevonden. Op basis hiervan heeft een afwaardering naar lagere marktwaarde plaatsgevonden. Jaarlijks wordt een voorziening gevormd voor het onrendabele deel van investeringen in nieuwbouwprojecten of samenwerkingsovereenkomsten. De mutatie van dit onrendabele deel is opgenomen onder deze post. Voor een nadere specificatie van de projecten wordt verwezen naar de toelichting op de balanspost "Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw". De bijstelling van de verwachte onrendabele investeringen is gebaseerd op actualisatie naar de laatste inzichten per ultimo 2013 van stichtingskostencalculaties, bedrijfswaardeberekeningen en/of opbrengstverwachtingen en bestuurlijke besluitvorming. 59

60 23/24. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Het gemiddeld aantal bij Thuisvester werkzame werknemers, berekend op fulltimebasis bedroeg: 119,45 fte (2013: 129,63 fte). Conform de CAO Woondiensten zijn de salarissen in 2014 niet structureel verhoogd. De sociale lasten bestaan uit het werkgeversdeel in de sociale lasten (WW, zorgverzekeringswet, WAO en ziektewetverzekering) voor het personeel in dienst van Thuisvester. De pensioenlasten bestaan uit het werkgeversaandeel vroegpensioen, pensioenpremie en arbeidsongeschiktheidspensioen voor het personeel in dienst van Thuisvester. Pensioenregeling Thuisvester is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW, dat conform de CAO Woondiensten de toegezegd-pensioenregeling uitvoert. Thuisvester heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies ingeval van een tekort bij het pensioenfonds. De dekkingsgraad van SPW bedroeg eind % (2012: 106%). De ontwikkelingen op de financiële markten blijven onzeker waardoor het SPW stelt niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich in verder zal ontwikkelen. 25. Onderhoudskosten Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Correctie toegerekende uren onderhoud/doorbelast Totaal onderhoudslasten De post is nader te verdelen in: Planmatig en projectmatig onderhoud Contractonderhoud Verhuisonderhoud Reparatieverzoeken Serviceonderhoud 0 0 Overig onderhoud Correctie toegerekende uren onderhoud/doorbelast aan derden Totaal onderhoudslasten Ten opzichte van 2013 is sprake van een toename van de onderhoudslasten. De kosten van planmatig en projectmatig onderhoud namen toe. O.a. door de energetische verbeteringen, de badkamer- en keukenrenovaties in diverse complexen. Door de toepassing van de componentenmethode worden meer verbeteringen geactiveerd. Echter, voor een praktische verwerking wordt een grensbedrag van per verbetering aangehouden. Hierdoor is er ten opzichte van de begroting sprake van een overschrijding van de lasten. 60

61 De vestigingen Sprundel en Raamsdonksveer kennen een eigen onderhoudsdienst. In de diverse soorten onderhoud zijn de doorbelaste uren hiervan meegenomen. De werkelijke personeels- en overheadkosten van deze dienst zijn in de jaarrekening verantwoord onder de kostencategorieën, met name salarissen. Dit is zichtbaar via de post correctie. 26. Leefbaarheid Leefbaarheid (niet cyclisch) Leefbaarheid (cyclisch) - - Totaal leefbaarheid Als kosten van leefbaarheid zijn verantwoord de kosten van huurdersparticipatie, buurtbeheer/leefbaarheid en de uitgaven voor maatregelen tot beperking van huurschulden vanwege de kredietcrisis. 27. Lasten servicekosten Overige goederen, leveringen en diensten Contributies - - Totaal servicecontracten Overige bedrijfslasten Beheerkosten: Algemene beheer- en administratie en advieskosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestingskosten Overige personeelskosten Overige beheerskosten Subtotaal beheerskosten Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Overige heffingen Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten: Overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfskosten De overige bedrijfslasten namen per saldo toe met 6,1 miljoen. Bij de beheerkosten namen de huisvestingskosten af. In 2013 was er dakonderhoud uitgevoerd. De overige personeelskosten namen af met 0,2 miljoen. De inhuur van personeel is minder geworden, omdat de implementatie van het nieuwe informatiesysteem is afgerond en vacatures intern worden ingevuld. De heffingen namen toe met 7,2 miljoen, hoofdzakelijk door een toename van de verhuurderheffing met 7,1 miljoen tot 7,4 miljoen voor

62 De overige bedrijfslasten namen af met 0,1 miljoen. Dit komt o.a. door een lagere dotatie aan de voorziening voor dubieuze huurdebiteuren. In 2014 is, evenals in 2013, door Thuisvester geen steun gegeven aan buitenlandse instellingen. Honorarium Accountant Onderstaande tabel geeft inzicht in het honorarium (incl. omzetbelasting) van de accountant en de accountantsorganisatie EY Overig EY Controle van de jaarrekening ca in het kader van het BBSH Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten 2013 EY Overig EY Controle van de jaarrekening ca in het kader van het BBSH Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten 29. Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Realisatie herwaardering door afschrijving Realisatie herwaardering door verkoop Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille De herwaardering wordt gerealiseerd door zowel afschrijvingen als het afstoten (verkopen) van het woningbezit. De realisatie van de herwaardering door afschrijving betreft het verschil tussen de afschrijving op basis van historische kostprijs en de afschrijving op basis van bedrijfswaarde. De realisatie van herwaardering door verkoop betreft de vrijval van het ongerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van de verkochte woningen. De vermogenspositie is met deze bedragen gecorrigeerd. 30. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Herwaardering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Voor een toelichting op de niet gerealiseerde waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de balansposten, 2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie en 3.1. Commercieel vastgoed in exploitatie. 62

63 31. Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiele vaste activa, van effecten en van verplichtingen Waardeveranderingen van terugkoopverlichtingen Waardeverandering embedded derivaat Totaal waardeveranderingen van financiele vaste activa en effecten Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten rekening-courant en deposito's Rente groep (- = last) Overige rentebaten Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rentelasten rekening-courant - - Resultaten derivaten Overige rentelasten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten (= last) Saldo van financiële baten en lasten (- = last) Onder de waardeveranderingen zijn verantwoord de baten uit hoofde van de afname van de terugkoopverplichting op de woningen verkocht onder voorwaarden (zie post 3.2) en de afname van de marktwaarde van de embedded derivaat (zie post 12.2). De renteopbrengsten van vaste activa namen af vanwege een lagere activering van rente. Dit hangt samen met het afgenomen investeringsvolume. De rentelasten namen af. De gemiddelde rentevoet bedraagt 4,05% (2013: 4,17%). 32. Belastingen resultaat Acute vennootschapsbelasting 2013 (bate) (last) Latente vennootschapsbelasting (lasten) 2013 (last) (last) Totaal belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Voor het jaar 2014 is sprake van een fiscaal verlies. Onderstaand wordt een overzicht gepresenteerd van de opbouw van het fiscaal resultaat van de fiscale eenheid. Tot deze fiscale eenheid behoren niet Stichting Mathilda, de minderheidsdeelnemingen en de joint-ventures. 63

64 Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: * Commercieel resultaat vóór vennootschapsbelasting en vóór resultaat deelnemingen Af: Resultaat Stichting Mathilda -165 Gecorrigeerd commercieel resultaat vóór vennootschapsbelasting Af: Fiscale afschrijving op BOG 616 Fiscale afschrijving op agio leningen O/G Correctie onderhoud Projectresultaat POC/Grex - Afwaardering grondposities 874 Correctie opbrengst verkopen Bij: Gemengdekostenaftrek Correctie waardeveranderingen Mutatie compensabel verlies - Belastbaar bedrag Belasting bedrag 20% over Belasting bedrag 25% over het meerdere - Totaal - Thuisvester is sinds 2008 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Over 2008 tot en met 2011 zijn de fiscale winsten toegevoegd aan de Herbestedingsreserve. Vanaf 2012 is dit niet meer toegestaan. De aangiften over de jaren 2008 tot en met 2011 zijn definitief vastgesteld. Gelet op de onzekerheid over de in de toekomst te realiseren fiscale winsten is voor een mogelijk verliescompensatie geen latentie opgenomen. De hoogte van het compensabele verlies per 31 december 2013 bedraagt: Bedrag Verrekenbaar t/m Thuisvester Holding B.V Thuisvester Holding B.V Stichting Thuisvester Resultaat deelnemingen (joint-ventures inbegrepen) Resultaat deelneming VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V Resultaat deelneming FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V Resultaat deelneming Wonen Werken Waterman B.V Resultaat deelneming ZAB B.V Resultaat deelneming Tandem Oosterhout Beheer B.V. 1-1 Resultaat deelneming Cofier Bouwontwikkeling B.V Totaal resultaat deelnemingen Een aantal deelnemingen zal niet in de consolidatie worden betrokken. Dit betreft de door Stichting Thuisvester gehouden kapitaaldeelname in Tandem Oosterhout C.V., de door Thuisvester Projectontwikkeling B.V. gehouden kapitaaldeelname in WonenWerkenWaterman C.V. en de door Thuisvester Participatie B.V. gehouden aandelen in ZAB B.V., VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V., WonenWerkenWaterman B.V., FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V. en Tandem Oosterhout Beheer B.V. In 2014 is Cofier Bouwontwikkeling B.V. geliquideerd. 64

65 Wet normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (WNT) Het normenkader rondom de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader aangenomen door de Eerste Kamer op 17 juni Op 22 december 2014 stemde de Eerste Kamer in met de verdere verlaging van de maximumbeloningen in de WNT (hierna: WNT2). De minister besloot op 29 december 2014 echter de invoering van de verdere verlaging van de maximumsalarissen voor topfunctionarissen bij woningcorporaties uit te stellen tot De staffel die gold voor het maximum van 2014 geldt daarmee ook voor Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen heeft Stichting Thuisvester gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen. Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr kán en hoeft de stichting Mommerskwartier niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. De opgave is als volgt (in euro s): Vastgesteld wordt dat de gehele bezoldiging van bestuurder Johan Westra en Jan Pooyé in het boekjaar 2014 binnen het in de WNT aangegeven maximum van is gebleven. Directeur-bestuurder Johan Westra overschrijdt in 2014 de WNT norm conform de klasse-indeling G ( ). Echter valt de directeur-bestuurder onder de overgangsregeling die stelt dat gedurende de eerste zeven jaar (waarvan de laatste drie jaar afbouw) na inwerkingtreding van de wet geen sprake is van een onverschuldigde betaling. Er zijn geen nieuwe arbeidsrechtelijke afspraken gemaakt in Jan Pooyé is per 30 juni 2014 niet meer in dienst bij de organisatie. Zijn gehele bezoldiging valt, ook geëxtrapoleerd, binnen het in de WNT aangegeven maximum. 65