Eindrapport. Haalbaarheidsstudie jaarpublicatie schadeportefeuille. Harry Boumeester m.m.v. Cor Lamain

Transcriptie

1 Eindrapport Haalbaarheidsstudie jaarpublicatie schadeportefeuille NHG Harry Boumeester m.m.v. Cor Lamain

2

3 Haalbaarheidsstudie jaarpublicatie schadeportefeuille NHG Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Waarborgfonds Eigen Woning Röntgenlaan 117 Postbus AH Zoetermeer Auteur: Dr. H. Boumeester m.m.v. dhr. C. Lamain 15 december 2014 Technische Universiteit Delft Faculteit Bouwkunde / Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) Fax (015) mailbox@otb.tudelft.nl Postbanknummer: Copyright 2014 by OTB - Research for the Built Environment No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.

4

5 Inhoud 1 Inleiding Afgegeven NHG garanties Inleiding Nieuw afgegeven garanties Beëindigde garanties Lopende garanties Betalingsachterstanden NHG hypotheken Betalingsachterstanden naar provincie Betalingsachterstanden naar consumentgroepen Vervolgacties op betalingsachterstanden Vervolgacties op betalingsachterstanden per provincie Zesmaands meldingen leidend tot verliesdeclaraties naar consumentgroepen29 4 Verliesdeclaraties NHG hypotheken Verliesdeclaraties landelijk beeld Verliesdeclaraties naar provincies Toegekende verliesdeclaraties naar geldgever Conclusies Bijlagen... 43

6 1 Inleiding In opdracht van het Waarborgfonds Eigen Woning heeft het OTB een haalbaarheidsstudie, een eerste verkenning van de mogelijkheden, verricht naar het analyseren en rapporteren van de betalingsachterstanden en de schadeportefeuilles van eigenaarbewoners met een Nationale Hypotheek Garantie. Een belangrijk doel van de haalbaarheidsstudie is inzicht krijgen in de data waarover WEW beschikt en de wijze waarop deze kunnen worden ontsloten, geanalyseerd en zo mogelijk gerelateerd kunnen worden aan andere bronnen. Op basis van deze kennis over de beschikbare data en analysemogelijkheden kan vervolgens een uitgebreide analyse worden uitgevoerd naar de ontwikkeling en aard van de betalingsachterstanden en de verliesdeclaraties en mogelijke relaties tussen beide ontwikkelingen. Uitgangspunt is dat WEW beschikt over veel gegevens rond verliesdeclaraties, maar hierop vooralsnog beperkt gestructureerde analyses uitvoert. Belangrijke vragen in dit kader zijn welke oorzaken in de loop van de tijd ten grondslag liggen aan verliesdeclaraties en welke (groepen) huishoudens zijn oververtegenwoordigd in de schadeportefeuille? Daarnaast heeft WEW de beschikking over gegevens rond (de ontwikkeling van) betalingsachterstanden van huishoudens met een NHG. Ook deze gegevens worden nu beperkt structureel geanalyseerd. Belangrijke vragen zijn, wat zijn de kenmerken van huishoudens die in betalingsachterstanden geraken, wat zijn de kenmerken van huishoudens die er in slagen zich te herstellen en wie zijn de huishoudens die uiteindelijk gedwongen zijn hun woning te verkopen. Cruciale vraag is vervolgens in hoeverre gegevens over betalingsachterstanden gebruikt kunnen worden als een voorspeller voor verliesdeclaraties? Om de bevindingen ten aanzien van de betalingsachterstanden en de verliesdeclaraties in de juiste context te kunnen plaatsen, is inzicht in het totaal aan uitstaande garanties noodzakelijk. Daarbij gaat het niet alleen om het aantal garanties, maar ook om de kenmerken van de huishoudens die een garantie hebben gekregen en kenmerken van de onderliggende lening. Deze informatie is vanzelfsprekend ook beschikbaar bij het WEW, maar dienen hiervoor nog wel gekoppeld te worden aan de informatie uit de databestanden betreffende de betalingsachterstanden en verliesdeclaraties. Het uitgevoerde onderzoekswerk kan worden opgesplitst in drie delen. Allereerst zijn de beschikbare data op een dusdanige manier ontsloten, dat nadere analyses mogelijk zijn. Concreet betekent dit dat de gegevens uit de relationele database Radar (informatie over garanties en verliesdeclaraties) en de gegevens uit de Tallyman registratie (betalingsachterstanden leidend tot verkoop van woningen) op garantieniveau aan elkaar zijn gekoppeld en zijn opgeslagen in één totale datamatrix, die gebruikt kan worden in het softwareprogramma SPSS. Vervolgens hebben we vastgesteld welke variabelen er geoperationaliseerd kunnen worden op basis van de beschikbare data. Naast de beschikbaarheid van de gegevens spelen hierbij ook de kwaliteit van de gegevens (niet te veel fouten bij de invoer in de registratiesystemen en niet te veel ontbrekende waarden) en de unieke koppeling tussen de diverse gegevens op het niveau van de afzonderlijke garanties een rol. Tenslotte zijn er eerste analyses uitgevoerd met betrekking tot verleende garanties, betalingsachterstanden en verliesdeclaraties. In vervolgonderzoek kunnen dan de ontwikkeling en aard van de betalingsachterstanden en de verliesdeclaraties en mogelijke relaties tussen beide ontwikkelingen in de afgelopen jaren onderzocht worden en kunnen de resultaten eventueel leiden tot een NHG-jaarpublicatie. 1

7 In het vervolg van dit rapport zullen achtereenvolgens de analyseresultaten gepresenteerd worden met betrekking tot verleende Nationale Hypotheekgaranties, de zesmaands-meldingen van betalingsachterstanden en de verliesdeclaraties. Daarbij wordt in eerste instantie twee dimensies gehanteerd om de resultaten nader te specificeren: een tijdsdimensie (kwartalen/jaren) en een geografische dimensie (provincies). 2

8 2 Afgegeven NHG garanties 2.1 Inleiding Bij het analyseren van de afgegeven NHG garanties zijn uiteindelijk de volgende variabelen gehanteerd: a) tijdvak (kwartalen per jaar) b) geografisch schaalniveau (provincie) c) consumentgroepen (naar leeftijdsklasse en naar inkomensklasse) d) hoogte hypotheeksom (in klassen) e) hypotheekvormen f) Loan-to-income ratio g) Loan-to-value ratio h) geldgever Omdat het aantal afgegeven NHG garanties samenhangt met de dynamiek op de woningmarkt (het aantal transacties) en er op de koopwoningmarkt normaal gesproken een seizoenpatroon is waar te nemen, is het zinvol om ook de informatie over het aantal nieuwe garanties op kwartaalbasis te analyseren en te presenteren. Dit geldt met name voor het bestuderen van de kenmerken van de huishoudens waaraan een garantie wordt verleend. Voor het analyseren van de kenmerken van de nieuw afgesloten hypotheken kan het beste op jaarbasis worden gewerkt. De fluctuaties per kwartaal zijn namelijk of minimaal, of te specifiek om een inhoudelijke bijdrage te leveren in een tijdreeksanalyse van de afgegeven garanties. Voor het analyseren van de afgegeven NHG garanties per provincie adviseren we om op jaarbasis te werken. Hierdoor blijven de analyseresultaten namelijk overzichtelijk en bovendien zal het seizoenpatroon in een jaar over het algemeen voor alle provincies identiek zijn. Omdat de voorraad bestaande koopwoningen per provincies sterk verschilt in omvang, adviseren we om het aantal afgegeven garanties per provincie te relateren aan de totale omvang van de bestaande voorraad koopwoningen of om met indexcijfers (beginjaar gelijk aan 100) te werken. Hierdoor zijn de ontwikkelingen in de tijd in de afzonderlijke provincies onderling beter te vergelijken. Op basis van de beschikbare gegevens zijn de ontvangers van NHG garanties onder te verdelen naar leeftijd en naar inkomen. Omdat het verkrijgen van een garantie voor een groot deel gekoppeld is aan het kopen van een woning in het goedkope tot middel dure prijssegment, adviseren om met name aan de onderkant van de leeftijdsverdeling differentiatie aan te brengen. Daarom is gebruik gemaakt van de volgende leeftijdsklassen: jaar, jaar, jaar, jaar en 65 jaar of ouder. Deze laatste categorie blijkt overigens maar sporadisch voor te komen onder de huishoudens die een nieuwe NHG garantie ontvangen. Wanneer deze leeftijdsgroep ook nauwelijks voorkomt onder de huishoudens met betalingsachterstanden of waaraan uiteindelijk een verliesdeclaratie moet worden betaald, is het zinvol om de twee hoogste leeftijdscategorieën samen te voegen (45 jaar of ouder). Van de huishoudens die een NHG garantie ontvangen, is het inkomen op het moment van de garantieverlening bekend. Om deze informatie over het inkomen in de tijd vergelijkbaar te houden, hebben we de huishoudeninkomens berekend naar het niveau van ultimo 2013 (het laatst beschikbare jaar) met behulp van de jaarlijks gemiddelde loonontwikkeling in Nederland. Omdat het verkrijgen van een garantie voor een groot deel gekoppeld is aan het kopen van een woning in het goedkope tot middel 3

9 dure prijssegment, hebben we vervolgens een inkomensverdeling aangehouden waarbij de laagste inkomens sterk zijn gedifferentieerd. Dit resulteert in de volgende verdeling: tot , , , , en of meer. In de bestudeerde periode blijkt circa 40% tot de laatste inkomenscategorie te behoren en blijkt de inkomenscategorie tot euro minimaal vertegenwoordigd te zijn. Daarom zouden de twee laagste inkomensklassen eventueel samengevoegd kunnen worden en de hoogste inkomensklasse nog nader onderverdeeld kunnen worden. Of dat zinvol is, hangt echter mede af van de verdeling van betalingsachterstanden en verliesdeclaraties naar inkomenscategorieën. De hoogte van de hypotheeksom van de hypotheek waarover een NHG garantie wordt verleend, is in de databestanden van het WEW geregistreerd als het hypotheekbedrag op het moment van afsluiten. Om deze informatie in de tijd vergelijkbaar te houden, hebben we de hypotheeksom berekend naar het niveau van ultimo 2013 (het laatst beschikbare jaar) met behulp van de prijsindex van bestaande koopwoningen (PBK) op jaarbasis als indicatie voor de koopprijsontwikkeling in Nederland. Omdat het verkrijgen van een garantie alleen mogelijk voor woningen onder een vastgestelde koopprijsgrens, hebben we vervolgens een verdeling aangehouden waarbij de goedkope en middel dure koopprijzen nader gedifferentieerd zijn. Dit resulteert in de volgende verdeling van de hypotheeksom: tot , , , en of meer. De verdeling van het aantal verleende NHG garanties naar type hypotheek blijkt lastig te operationaliseren. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de beleidscontext van de rijksoverheid en van de financiele instelling, die bepaalt welke hypotheekvormen er mogelijk zijn. Anderzijds is er in een meerderheid van de gevallen in de bestudeerde periode sprake van samengestelde hypotheekvormen. De op basis van de beschikbare gegevens vast te stellen combinaties van hypotheekvormen hebben we onderscheiden, wat echter resulteert in een categorie overige hypotheekvormen die door de tijd heen fors toeneemt (van 30% naar 70%). Wij hebben daarom onze bedenkingen bij de bruikbaarheid van deze informatie voor nadere analyses. Met behulp van het inkomen van het huishouden en de hoogte van de hypotheeksom op het moment van verstrekking van de NHG garantie, is de verhouding tussen de lening en het inkomen te berekenen; de Loan-To-Income (LTI). Overeenkomstig de gedragscode hypothecaire leningen mag dit ratio maximaal op ongeveer 4 tot 4,5 liggen; afhankelijk van de hoogte van het inkomen van het huishouden. We hebben daarom een vierdeling aangehouden, waarbij we de categorie LTI van 4,0 tot 5,0 als basis hebben genomen, een nadere onderverdeling hebben gemaakt van de gevallen tot 4,0 en een categorie van 5,0 of hoger hebben toegevoegd. In theorie geldt hoe hoger de LTI, des te risicovoller de afgesloten hypotheek en daarmee de kans op betalingsproblemen en eventuele verliesdeclaraties bij het WEW. Met behulp van de hoogte van de hypotheeksom en de WOZ-waarde van de woning op het moment van verstrekking van de NHG garantie, is de verhouding van de lening en de waarde van de woning te berekenen; de Loan-To-Value (LTV). Dit ratio mag in 2013 maximaal 1,05 bedragen; voor medio 2011 was dat nog 1,10. We hebben een vijfdeling aangehouden bij het nader specificeren van de LTV in de databestanden van het WEW. De categorie 1,00 tot 1,05 vormt daarbij de basis; met een restcategorie daar boven en een nadere onderverdeling in drie categorieën van de LTV tot 1,00. Voor het uitgangsjaar 2013 wordt zo een evenredige verdeling van de nieuw verleende NHG garanties verkregen naar hoogte van de LTV. Op de markt van hypotheekverstrekking in Nederland zijn veel aanbieders actief. Uit de databestanden van de WEW hebben we 12 geldgevers geselecteerd, die individueel meer dan 3% van de hypotheken hebben verstrekt in de periode , waarop een NHG garantie is verleend. Gezamenlijk 4

10 hebben zij circa 80% van de hypotheken in portefeuille, waarop in de genoemde periode een NHG garantie is gegeven. Deze 12 organisaties worden anoniem in de analyseresultaten gepresenteerd. 2.2 Nieuw afgegeven garanties In deze paragraaf worden de analyseresultaten gepresenteerd met betrekking tot de nieuw verleende NHG garanties in de periode , waarbij gebruik gemaakt is van de in de vorige paragraaf beschreven operationalisatie van de variabelen. Uit de weergegeven grafieken en tabellen blijkt dat op basis van de databestanden van het WEW een aantal tijdreeksen is te produceren, die een zekere stabiliteit in de tijd kennen. Daarnaast zijn binnen deze tijdreeksen ook deelperioden te onderscheiden, die we kunnen koppelen aan bepaalde gebeurtenissen of ontwikkelingen op de Nederlandse koopwoningmarkt en/of de markt van hypothecaire leningen. Beide kenmerken van de tijdreeksen, een zekere autonome ontwikkeling en variatie rond deze gemiddelde ontwikkeling, zijn belangrijke voorwaarden voor het uitvoeren van zinvolle tijdreeksanalyses. Meerdere tijdreeksen laten omslagpunten zien, die in de tijd niet altijd samenvallen. Bepaalde gebeurtenissen hebben klaarblijkelijk wel invloed op bijvoorbeeld de leeftijd van kopers van een woningen, maar niet op de gemiddelde hypotheeksom van de gekochte woningen. Het absolute aantal verleende garanties per kwartaal blijkt van een voldoende omvang om verdergaande analyses mogelijk te maken. Daarbij valt op dat in de meeste kalenderjaren het aantal verleende garanties per kwartaal steeds iets oploopt; een seizoenpatroon dat overeenkomt met het aantal transacties zoals die door het Kadaster geregistreerd wordt. Tabel 2.1 Aantal nieuwe verleende garanties per jaar 1, Jaar nieuw verleende garanties Totaal : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie 5

11 Figuur 2.1 Aantal nieuwe verleende garanties per kwartaal 1, : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie Figuur 2.2 Aantal nieuwe verleende garanties per jaar 1 (index 2000=100), naar provincie, : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie 6

12 Figuur 2.3 Aandeel nieuwe verleende garanties per kwartaal 1, naar leeftijdsklasse, : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie Figuur 2.4 Aandeel nieuwe verleende garanties per kwartaal 1, naar inkomensklasse (in euro s van ultimo 2013), : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie 7

13 Figuur 2.5 Aandeel nieuwe verleende garanties per jaar 1, naar hoogte hypotheekbedrag (prijspeil ultimo 2013), : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie Figuur 2.6 Aandeel nieuwe verleende garanties per jaar 1, naar hypotheekvorm, : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie 8

14 Figuur 2.7 Aandeel nieuwe verleende garanties per jaar 1, naar hoogte Loan-To-Income ratio, : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie Figuur 2.8 Aandeel nieuwe verleende garanties per jaar 1, naar hoogte Loan-To-Value ratio, : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie 9

15 Tabel 2.2 Aantal nieuwe verleende garanties per jaar 1, naar geldgever 2, Jaar Geldgever totaal : registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie 2: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. 10

16 Figuur 2.9 Verloop in het aantal nieuwe verleende garanties per jaar 1, naar geldgever 2, (2000=100) 1: registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie 2: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. Geldgever is niet in het figuur opgenomen vanwege de extreem hoge groei van het aantal nieuw verleende garanties. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. 11

17 2.3 Beëindigde garanties In de databestanden van het WEW wordt ook het moment van beëindiging van NHG garanties genoteerd. Het aantal beëindigde garanties ligt op jaarbasis op ongeveer een kwart tot een derde van het aantal nieuw verleende garanties. Ten opzichte van het totaal aantal uitstaande hypotheken met een NHG garantie gaat het om 6% à 8% per jaar tot 2009 en daarna om een veel geringer aandeel. Omdat er de laatste jaren minder verhuisd wordt door huishoudens in de koopsector, worden er dus ook minder garanties beëindigd. De nadruk van deze haalbaarheidsstudie ligt echter niet bij dit thema, waardoor niet nader is onderzocht welke hypotheken, naar kenmerken van de hypotheek of kenmerken van de desbetreffende huishoudens, er worden beëindigd. Tabel 2.3 Aantal beëindigde garanties per jaar, Jaar Aantal beëindigde garanties Totaal

18 Figuur 2.9 Aandeel beëindigde garanties op alle lopende garanties, per jaar, Lopende garanties Doordat zowel de nieuw verleende als ook de beëindigde NHG garanties worden geregistreerd in de databestanden van het WEW, kan natuurlijk ook het aantal lopende garanties worden bepaald. Omdat het aantal nieuwe garanties drie tot vier zo groot is als het aantal beëindigde garanties, neemt in de periode het aantal lopende garanties op jaarbasis flink op. In 13 jaar tijd neemt dit aantal met een factor 10 toe. De groei van het aantal lopende garanties is geografisch echter sterk verschillend en sterk geconcentreerd bij enkele grote geldgevers. Wederom geldt dat de nadruk van deze haalbaarheidsstudie niet bij dit thema ligt en de mogelijkheden voor nadere analyses niet in kaart zijn gebracht. Gezien het grote aantal garanties is een nadere onderverdeling naar de beschikbare kenmerken van de huishoudens of kenmerken van de hypotheken zeker mogelijk. 13

19 Figuur 2.10 Aantal lopende garanties per ultimo vierde kwartaal, per jaar, Figuur 2.11 Aantal lopende garanties ultimo vierde kwartaal (index 2000=100), naar provincie,

20 Tabel 2.4 Aantal lopende garanties ultimo vierde kwartaal, per jaar, naar geldgever 1, Jaar Geldgever Totaal : het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. 15

21 Figuur 2.12 Aantal lopende garanties ultimo vierde kwartaal, per jaar, naar geldgever 1, : het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. Geldgever is niet in het figuur opgenomen vanwege de extreem hoge groei van het aantal nieuw verleende garanties. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. 16

22 3 Betalingsachterstanden NHG hypotheken In de database (Tallyman) van het WEW worden ook alle tweemaands-, viermaands- en zesmaands meldingen van opgetreden betalingsachterstanden geregistreerd. Het melden van een betalingsachterstand van vier en zes maanden is een verplichte actie voor geldgevers/hypotheekverstrekkers. De tweemaandmeldingen is facultatief en blijkt daardoor onvolledig. Een belangrijk deel van de betalingsachterstanden wordt, veelal met behulp van een tijdelijke regeling tussen geldgever en woonconsument, naar verloop van tijd weer ingelopen. Dat lukt echter niet altijd en dan beschikt het WEW over een apart registratiebestand (Tallyman), waarin de vervolgacties worden bijgehouden van alle zesmaands meldingen van betalingsachterstanden die leiden tot het verkopen van de woning en een verhuizing van de betrokken woonconsument. Dit registratiebestand is met name beschikbaar voor de periode vanaf Bij het analyseren van de gemelde betalingsachterstanden zijn uiteindelijk de volgende variabelen gehanteerd: a) Aantal zesmaands-meldingen b) Aantal verzoeken tot executieverkopen c) Aantal verzoeken tot volmachtverkopen d) Aantal zesmaands-meldingen leidend tot verliesdeclaratie e) tijdvak (kwartalen per jaar) f) geografisch schaalniveau (provincie) g) consumentgroepen (naar leeftijdsklasse en naar inkomensklasse) h) Loan-to-income ratio Met behulp van de sleutelvariabelen garantienummer en garantiedeelnummer blijkt het mogelijk om de informatie over betalingsachterstanden in het databestand Tallyman te koppelen aan de provincie, kenmerken van de desbetreffende huishoudens en aan de geldgever die de hypotheek heeft verstrekt waarop de betalingsachterstand betrekking heeft, zoals die in het databestand Radar en Tallyman zijn geregistreerd. Het voorgaande geldt echter alleen voor de zesmaands meldingen van betalingsachterstanden. De twee- en viermaands meldingen ontbreken te vaak en worden soms ook overschreven bij nieuwe situaties van betalingsproblemen. Een mogelijke samenhang tussen twee-, vier- en zesmaands meldingen blijkt dan ook niet bestudeerd te kunnen worden op basis van de beschikbare gegevens. Het aantal zesmaands meldingen blijkt pas vanaf het jaar 2011 voldoende substantieel te zijn om aan een nadere analyse te onderwerpen. Daarbij is dit aantal (tot nu toe) onvoldoende om binnen een jaar ook nog onderscheid naar kwartaal aan te houden. Een onderscheid naar provincie is statistisch mogelijk, ook op jaarbasis, al worden in sommige provincies de grenzen van betrouwbaarheid wel benaderd in met name 2011 (zie ook resultaten in paragraaf 3.1). De huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand zijn, op jaarbasis, naar leeftijd onder te verdelen in drie leeftijdscategorieën: jaar, jaar en 45 jaar of ouder. De huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand zijn, op jaarbasis, naar inkomensniveau onder te verdelen in zes inkomensklassen: tot , , , , en of meer. 17

23 De huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand zijn, op jaarbasis, naar LTI onder te verdelen in vier categorieën: tot 3, 3 tot 4, 4 tot 5 en 5 of meer. Tenslotte kunnen de huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand zijn, op jaarbasis, onderverdeeld worden naar de twaalf grootste geldgevers. Het absoluut aantal zesmaands meldingen op jaarbasis kan per bovenstaande subcategorie (muv de LTI ratio) gerelateerd worden aan de totale omvang lopende NHG garanties, zodat ook de relatieve omvang van de problematiek inzichtelijk gemaakt kan worden (zie ook resultaten in paragraaf 3.2). 18

24 3.1 Betalingsachterstanden naar provincie Zowel in absolute aantal, als in het aandeel van de lopende garanties blijken de zesmaands meldingen van betalingsachterstanden, die uiteindelijk leiden tot verkoop van de woning, toe te nemen in de periode In het laatste jaar is er sprake van een verdriedubbeling van het aantal gevallen in geheel Nederland. Uit de toelichting van het WEW hierop is gebleken, dat er in 2013 een verbeterslag is gemaakt in het registreren de zesmaands meldingen. De verslechtering van de betalingsproblematiek is dus waarschijnlijk minder sterk dan de gegevens in tabel 3.1 doen vermoeden. In de provincie Zuid-Holland blijkt de problematiek zich het sterkst te manifesteren; op afstand gevolgd door Flevoland, Zeeland en Groningen. Nader onderzoek zou moeten uitwijzen welke oorzaken hier aan ten grondslag kunnen liggen. Tabel 3.1 Aantal zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, per jaar, naar provincie, Tabel 3.2 Aandeel zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning op alle lopende garanties, per jaar, naar provincie, Provincie Jaar Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord- Holland Zuid- Holland Zeeland Noord- Brabant Limburg Totaal Totaal Provincie Jaar Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord- Holland Zuid- Holland Zeeland Noord- Brabant Limburg Totaal ,02 0,05 0,03 0,03 0,02 0,02 0,04 0,04 0,12 0,06 0,02 0,05 0, ,08 0,05 0,02 0,06 0,05 0,05 0,11 0,06 0,15 0,10 0,05 0,07 0, ,27 0,19 0,20 0,19 0,16 0,13 0,27 0,21 0,38 0,27 0,18 0,22 0,24 en Tallyman 19

25 3.2 Betalingsachterstanden naar consumentgroepen De betalingsproblematiek, geoperationaliseerd als het aantal zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, is relatief sterker onder huishoudens in de leeftijdsklassen jaar en 45 jaar of ouder. Naar inkomensniveau komen de betalingsachterstanden relatief vaker voor onder huishoudens met een laag tot middel hoog inkomen (tot ), terwijl in 2013 ook het relatieve aantal meldingen in de inkomensklassen tussen en groeit. Huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand hebben in bijna de helft van de gevallen een LTI tussen de 4,0 en 5,0. De verdeling naar hoogte van de LTI is in de drie beschikbare jaren nauwelijks veranderd. Er blijken vier grote geldgevers van hypotheken met een NHG garantie die gezamenlijk 50% tot 60% van alle betalingsachterstanden in hun portefeuille hebben. Als relatief aandeel op de totale portefeuille verschillen deze geldgevers echter niet van de overige grote geldgevers. Figuur 3.1 Aandeel zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, per jaar, naar leeftijd op het moment van de melding 1, : bij paren: leeftijd van de persoon met het hoogste inkomen en Tallyman Tabel 3.3 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning op alle lopende garanties, per jaar, naar leeftijd op het moment van de melding 1, Leeftijdsklasse Jaar jaar jaar 45 jaar of ouder totaal ,04 0,06 0,07 0, ,06 0,11 0,10 0, ,18 0,35 0,31 0,24 1: bij paren: leeftijd van de persoon met het hoogste inkomen en Tallyman

26 Figuur 3.2 Aandeel zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, per jaar, naar inkomensklassen 1, : Peildatum inkomen is ingangsdatum laatste garantiedeel dat loopt op het moment van de 6-maandsmelding. Bij paren is het gezamenlijk inkomen gehanteerd. en Tallyman Tabel 3.4 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning op alle lopende garanties, per jaar, naar inkomensklassen 1, Inkomensklasse Jaar t/m meer dan totaal ,31 0,20 0,16 0,10 0,08 0,05 0, ,59 0,52 0,41 0,31 0,25 0,15 0, ,92 0,71 0,58 0,43 0,33 0,19 0,36 1: Peildatum inkomen is ingangsdatum laatste garantiedeel dat loopt op het moment van de 6-maandsmelding. Bij paren is het gezamenlijk inkomen gehanteerd. en Tallyman 21

27 Figuur 3.3 Aandeel zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, per jaar, naar hoogte Loan-To-Income ratio, en Tallyman Tabel 3.5 Aantal (absoluut en procentueel) zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, per jaar, naar geldgever, Jaar Geldgever Abs. % Abs. % Abs. % Totaal : het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. en Tallyman 22

28 Tabel 3.6 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning op alle lopende garanties per jaar, naar geldgever, Jaar Geldgever ,10 0,18 0, ,05 0,03 0, ,06 0,13 0, ,03 0,04 0, ,05 0,07 0, ,03 0,10 0, ,04 0,03 0, ,06 0,07 0, ,06 0,14 0, ,10 0,11 0, ,06 0,08 0, ,03 0,05 0,20 Totaal 0,05 0,08 0,23 1: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. en Tallyman 3.3 Vervolgacties op betalingsachterstanden Wanneer een betalingsachterstand niet ingelopen kan worden, volgt er een verhuizing van het desbetreffende huishouden en de verkoop van de woning. Deze verkoop kan door de woonconsument zelf worden uitgevoerd of door de geldgever die de hypotheek op de woning heeft verstrekt. In het laatste geval kan de verkoop bij volmacht plaatsvinden via het normale traject op de woningmarkt of via een executie verkoop. In alle situaties kan deze verkoop leiden tot een verliesdeclaratie, namelijk als de opbrengst bij verkoop lager is dan de restschuld die nog op de woning rust. Zoals eerder gemeld, is het aantal geregistreerde gevallen in het Tallyman databestand pas vanaf 2011 voldoende groot om deze in een analyse te betrekken. In de paragrafen 3.3 tot en met 3.5 wordt nader ingegaan op het aantal zesmaands melding van betalingsachterstanden, het type vervolgacties en de verliesdeclaraties die uit deze vervolgacties zijn voortgekomen. Bij gedwongen verkoop als gevolg van betalingsachterstanden neemt het aantal verzoeken tot executie verkopen in absolute zin toe, maar relatief sterk af (van 83% naar 35% van alle zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning). Het aandeel verzoeken tot verkoop bij volmacht neemt vanaf 2011 toe (van 4% naar 37%) en dan met name in Uit bovenstaande gegevens kan worden afgeleid, dat het aandeel verkopen door het huishouden zelf dan is opgelopen (van 13% naar 28%) in de beschikbare periode. In 2011 en 2012 hebben de gedwongen verkopen in respectievelijk 86% en 71% van de gevallen ook geleid tot een toegekende verliesdeclaratie bij het WEW. In 2013 is dit aandeel een stuk lager, maar 23

29 zeer waarschijnlijk loopt de aanvraag of goedkeuring van verliesdeclaraties in dat jaar nog op het moment dat de data dump uit het databestand is gemaakt en zal dit percentage uiteindelijk nog oplopen. Tabel 3.7 Aantal zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, verzoeken tot executieverkoop, verzoeken tot verkoop bij volmacht en aantal verliesdeclaraties 1, per jaar, Jaar Zesmaands melding Verzoek tot executie verkoop Verzoek tot volmacht verkoop Verliesdeclaratie Totaal : In de gevallen dat zowel een verzoek tot executieverkoop als een verzoek tot verkoop bij volmacht is ingediend, zijn beide verzoeken meegenomen in de analyses. Bron: WEW, 2014, Tallyman Tabel 3.8 Verzoeken tot executieverkoop, verzoeken tot verkoop bij volmacht en schadedeclaraties als aandeel van het aantal zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning 1, per jaar, Jaar Verzoek tot executie verkoop Verzoek tot volmacht verkoop Verliesdeclaratie Totaal : In de gevallen dat zowel een verzoek tot executieverkoop als een verzoek tot verkoop bij volmacht is ingediend, zijn beide verzoeken meegenomen in de analyses. Bron: WEW, 2014, Tallyman 24

30 3.4 Vervolgacties op betalingsachterstanden per provincie Zowel het aantal verzoeken tot executieverkoop en tot verkoop bij volmacht, als het aantal verliesdeclaraties kunnen op jaarbasis gedifferentieerd worden naar provincie. Zuid-Holland blijkt hierbij zowel absoluut als in relatie tot het aantal zesmaands meldingen, de meeste verzoeken tot executie verkopen te kennen in de jaren Dezelfde provincie kent in verhouding ook de meeste gedwongen verkopen van woningen met een NHG garantie, zo is in paragraaf 3.1 al naar voren gekomen. Een geografische onderverdeling van het aantal verzoeken tot verkoop bij volmacht, leidt voor een aantal provincies in bepaalde jaren tot weinig of geen waarnemingen. In absolute aantallen springen de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Noord-Brabant er duidelijk uit. In relatie tot het aantal zesmaands meldingen, is het aantal verzoeken tot verkoop bij volmacht echter het geringst. De provincie Zuid-Holland kent ook het grootst aantal toegekende verliesdeclaraties in absolute zin; gevolgd door Noord-Holland en Noord-Brabant. Als aandeel in het aantal gedwongen verhuizingen blijken de verliesdeclaraties per provincie in de jaren sterk te fluctueren. Dat geldt zowel tussen provincies, als tussen de jaren binnen een provincie. Nader onderzoek zou moeten uitwijzen waar deze fluctuaties door worden veroorzaakt. 25

31 Figuur 3.4 Aantal verzoeken tot executie verkoop per jaar, naar provincie, en Tallyman Tabel 3.9 Aandeel (in procenten) verzoeken tot executie verkoop in alle zesmaands meldingen per jaar, naar provincie, Provincie Jaar Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord- Holland Zuid- Holland Zeeland Noord- Brabant Limburg Totaal Totaal en Tallyman 26

32 Figuur 3.5 Aantal verzoeken tot volmacht voor verkoop per jaar, naar provincie, en Tallyman Tabel 3.10 Aandeel (in procenten) verzoeken tot volmacht verkoop in alle zesmaands meldingen per jaar, naar provincie, Provincie Jaar Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord- Holland Zuid- Holland Zeeland Noord- Brabant Limburg Totaal Totaal en Tallyman 27

33 Figuur 3.6 Aantal verliesdeclaraties per jaar, naar provincie, en Tallyman Tabel 3.11 Aandeel (in procenten) verliesdeclaraties in alle zesmaands meldingen per jaar, naar provincie, Provincie Jaar Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord- Holland Zuid- Holland Zeeland Noord- Brabant Limburg Totaal en Tallyman 28

34 3.5 Zesmaands meldingen leidend tot verliesdeclaraties naar consumentgroepen Door de koppeling tussen het Tallyman databestand en de Radar database is het mogelijk om de zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie nader uit te splitsen naar kenmerken van het huishouden (leeftijd en inkomen), de LTI ratio en naar geldgever. De verliesdeclaraties zijn in de periode voor de meerderheid bij jongere huishoudens terecht gekomen, waarbij het aandeel jarigen licht is opgelopen. Het tegenovergestelde geldt voor de oudere huishoudens. Wanneer rekening wordt gehouden met het totaal aantal lopende NHG garanties per leeftijdsklasse, blijken de verliesdeclaraties relatief gezien juist minder bij de jongere huishoudens terecht te komen. De verliesdeclaraties zijn in de periode naar verhouding steeds vaker aan huishoudens met een hoger inkomen (vanaf ) uitgekeerd. In 2013 behoort de helft van de gedwongen verhuisde huishoudens die een verliesdeclaratie hebben ontvangen tot deze groep. Maar wederom blijkt het in verhouding tot het totaal aantal lopende garanties onder deze groep huishoudens juist minder vaak voor te komen. In alle drie de jaren is het aandeel zesmaands meldingen leidend tot een verliesdeclaratie op alle lopende garanties het grootst in de twee laagste inkomensklassen. Het aandeel in de uitgekeerde verliesdeclaraties van huishoudens met een oorspronkelijke LTI ratio van meer dan 5,0 is kleiner dan dat van huishoudens met een lagere LTI (tot 4,0). Hierbij is echter niet gecorrigeerd van het totaal aantal lopende NHG garanties per ratio klasse. Vier van de twaalf geldgevers met de grootste portefeuille hypotheken met een NHG garantie hebben zowel absoluut als relatief een groter aantal verliesdeclaraties. Gezamenlijk hebben zij ruim 60% van de hypotheken in bezit waarop een verliesdeclaratie moet worden uitgekeerd. Dit zijn echter ook de geldgevers met de grootste portefeuilles hypotheken met NHG garanties. 29

35 Figuur 3.7 Aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, per jaar, naar leeftijd op het moment van de melding 1, : bij paren: leeftijd hoogste inkomen en Tallyman Tabel 3.12 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie op alle lopende garanties, per jaar, naar leeftijd op het moment van de melding 1, Leeftijdsklasse Jaar jaar jaar 45 jaar of ouder Totaal ,03 0,06 0,06 0, ,04 0,08 0,08 0, ,06 0,11 0,09 0,08 1: bij paren: leeftijd hoogste inkomen en Tallyman 30

36 Figuur 3.8 Aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, per jaar, naar inkomensklassen 1, : Peildatum inkomen is ingangsdatum laatste garantiedeel dat loopt op het moment van de 6-maandsmelding. Bij paren is het gezamenlijk inkomen gehanteerd. en Tallyman Tabel 3.13 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, op alle lopende garanties, per jaar, naar inkomensklassen 1, Inkomensklasse Jaar t/m meer dan totaal ,18 0,10 0,07 0,06 0,03 0,02 0, ,20 0,12 0,09 0,07 0,05 0,03 0, ,16 0,16 0,11 0,09 0,08 0,05 0,08 1: Peildatum inkomen is ingangsdatum laatste garantiedeel dat loopt op het moment van de 6-maandsmelding. Bij paren is het gezamenlijk inkomen gehanteerd. en Tallyman 31

37 Figuur 3.9 Aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, per jaar, naar hoogte Loan-To-Income ratio, en Tallyman Tabel 3.14 Aantal en aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, per jaar, naar geldgever 1, Jaar Geldgever Abs. % Abs. % Abs. % Totaal : het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. en Tallyman 32

38 Tabel 3.15 Aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, op alle lopende garanties per jaar, naar geldgever 1, Jaar Geldgever ,07 0,12 0, ,04 0,04 0, ,05 0,07 0, ,05 0,02 0, ,05 0,04 0, ,03 0,03 0, ,03 0,04 0, ,05 0,13 0, ,02 0,06 0, ,09 0,07 0, ,06 0,06 0, ,03 0,03 0,06 1: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. en Tallyman Figuur 3.10 Verloop in het aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, op alle lopende garanties per jaar, naar geldgever 1, (2011=100) 1: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. en Tallyman 33

39 4 Verliesdeclaraties NHG hypotheken Het WEW registreert vanaf 1995 in het Radar databestand informatie over ingediende verliesdeclaraties. De ingediende verliesdeclaraties worden door het WEW in twee trajecten getoetst. Allereerst wordt nagegaan of de geldgever (hypotheeknemer) bij het verstrekken van de hypotheek volgens de regels (toegepaste normen, beschikbaarheid van onderliggende formulieren) te werk is gegaan. Als dit het geval is, wordt de verliesdeclaratie aan de geldgever toegekend en de hypotheekschuld door het WEW voldaan. Daarna wordt door het WEW nagegaan of het desbetreffende huishouden (hypotheekgever) kwijtschelding krijgt van de openstaande hypotheekschuld; daartoe moet de reden voor de gedwongen verkoop binnen de normen van de NHG-garantie vallen. Dit wordt ook wel aangeduid met de moraliteit van hypotheekgever (hierover zijn echter geen data beschikbaar gesteld in het kader van deze haalbaarheidsstudie). Vanaf 2005 bereikt het aantal ingediende verliesdeclaraties op jaarbasis een zodanig niveau, dat een nadere analyse statistisch zinvol wordt. Omdat er geen seizoenpatroon is te herkennen in het aantal declaraties per kwartaal, is het aan te raden de analyses op jaarbasis uit te voeren. Bij het analyseren van de ingediende verliesdeclaraties zijn uiteindelijk de volgende variabelen gehanteerd: a) Aantal verliesdeclaraties b) Beoordeling van de verliesdeclaraties m.b.t. geldgever b) Hoogte verliesdeclaratie (gemiddeld bedrag en in klassen) e) tijdvak (jaren) f) geografisch schaalniveau (provincie) Het aantal ingediende verliesdeclaraties blijk op jaarbasis (oplopend van 600 in 2005 tot 4600 in 2013) voldoende groot om nadere analyses op uit te voeren. Het aantal afgewezen verliesdeclaraties en declaraties die uiteindelijk niet tot een verlies leiden, is op jaarbasis zeker tot 2008 aan de lage kant om betrouwbare analyses op uit te voeren. Het aantal toegewezen verliesdeclaraties blijk op jaarbasis (oplopend van 500 in 2005 tot 4100 in 2013) voldoende groot om nadere analyses op uit te voeren naar de twaalf grootste geldgever. De hoogte van de verliesdeclaratie is door de tijd heen in nominale termen gehanteerd. Dit bedrag is namelijk afhankelijk van de hoogte van de oorspronkelijke (en eventuele aanvullende) hypotheeksom(men), de hypotheekvorm (al dan niet afgelost/gespaard), de verstreken looptijd, oorspronkelijke koopprijs, koopprijsontwikkeling en inflatie. Om de hoogte van de verliesdeclaraties vergelijkbaar te krijgen, zouden eerst alle onderliggende factoren reëel gemaakt moeten worden. Daar is in deze haalbaarheidsstudie van af gezien. Daarom zullen de jaarlijkse bedragen door de tijd heen een licht stijgende tendens laten zien. De hoogte van de verliesdeclaraties is in vier klassen onderverdeeld op een zodanig manier dat in het eerste peiljaar (2005) een evenredige verdeling ontstaat. Deze klassen zijn: tot , , en of meer. 34

40 4.1 Verliesdeclaraties landelijk beeld Er is sprake van een door de jaren heen oplopend aantal ingediende verliesdeclaraties en daarbij is er een dalend trend in het aandeel toegewezen declaraties tussen 2005 en 2008 en een weer oplopend aandeel in de jaren Het aandeel afgewezen declaraties vertoont een hieraan tegengestelde ontwikkeling. De gemiddelde omvang van de verliesdeclaraties lopen op van in 2005 naar in 2013; een stijging van zo n 33%; mede veroorzaakt door het hanteren van nominale bedragen. De verschuiving in het aandeel declaraties tot van 60% in 2005 naar 35% in 2013 zal voor een deel het gevolg zijn van het hanteren van deze nominale bedragen. Daarnaast zal de koopprijsdaling vanaf 2008 ook hebben geleid tot hogere verliesdeclaraties. Figuur 4.1 Aandeel verliesdeclaraties en hun beoordeling, per jaar,

41 Figuur 4.2 Gemiddeld verliesbedrag (nominaal) toegewezen verliesdeclaraties, per jaar, Figuur 4.3 Aantal toegewezen verliesdeclaraties per jaar, naar hoogte van de verliesdeclaratie (nominaal), Verliesdeclaraties naar provincies Het aantal toegewezen verliesdeclaraties is voldoende groot om uit te splitsen naar provincies. De trend in het aantal afgewezen declaraties blijkt in alle afzonderlijke provincies min of meer gelijk te zijn aan de landelijke trend (eerst toename en daarna afname). 36

42 Tabel 4.1 Aantal toegewezen verliesdeclaraties per jaar, naar provincie, Provincie Jaar Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevo-land Noord- Holland Zuid- Holland Zeeland Noord- Brabant Limburg Totaal Totaal Tabel 4.2 Aandeel afgewezen verliesdeclaraties per jaar, naar provincie, Jaar Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland 37 Noord- Holland Zuid- Holland Zeeland Provincie Noord- Brabant Limburg Totaal

43 4.3 Toegekende verliesdeclaraties naar geldgever Het aantal toegewezen verliesdeclaraties is voldoende groot om uit te splitsen naar de twaalf grootste geldgevers, die samen ruim 80% van de hypotheken met een NHG garantie in bezit hebben. Voor alle geselecteerde geldgevers geldt dat het absoluut aantal jaarlijks toegekende verliesdeclaraties in de periode behoorlijk oplopen. In 2013 heeft ruim 55% van de toegekende verliesdeclaraties betrekking op hypotheken die in het bezet zijn van de vier geldgevers met de meeste lopende hypotheken met NHG-garanties. De landelijke trend in het aantal afgewezen declaraties (eerst toename en daarna afname) blijkt niet bij alle geldgevers even duidelijk terug te vinden. Bovendien bestaan er behoorlijke verschillen tussen de geldgevers in het aandeel afgewezen declaraties binnen de afzonderlijke jaren. Tabel 4.3 Aantal toegewezen verliesdeclaraties per jaar, naar geldgever, Jaar Geldgever totaal : het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode ; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd. 38